ĐÁNH GIÁ TIẾN ĐỘ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰA ÁN GREEN CITY

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT
KHOA TRẮC ĐỊA - BẢN ĐỒ VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
BỘ MÔN ĐỊA CHÍNH
===o0o===

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TIẾN ĐỘ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TẠI DỰA ÁN GREEN CITY ( VINHOMES ĐAN PHƯỢNG )

Giáo viên hướng dẫn:
Ts. Trần Xuân Miễn

Sinh viên thực hiện:
Trịnh Quang Tiến
MSSV: 1621030713
Lớp:Quản lý đất đai A K61

Hà Nội - 2018


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

2

Đồ án tốt nghiệp

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 Huyện Đan Phượng..................49

Bảng 2.2: Cơ cấu sử dụng đất Vinhomes Green City Đan Phượng ...............50
Bảng

2.3:

Tổng

hợp

kinh

phí

bồi

thường

về

đất..............................................54
Bảng 2.4: Tổng hợp kinh phí bồi thường về vật kiến trúc..............................54
Bảng 2.5: Tổng hợp kinh phí bồi thường về cây cối hoa màu........................56
Bảng 2.7: Tổng hợp kinh phí hỗ trợ khác.......................................................59
Bảng 2.8: Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của toàn Dự án...................60

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A

Trường Đại học Mỏ - Địa chất

3

Đồ án tốt nghiệp

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 2.1 : Địa giới hành chính huyện Đan Phượng................................47
Hình 2.2 Phối cảnh dự án Vinhomes Green City Đan Phượng...............53

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

4

Đồ án tốt nghiệp

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1

GPMB

Giải phóng mặt bằng

2

HĐBT

Hội đồng bồi thường

3

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

4

TĐC

Tái định cư

5

HĐND

Hội đồng nhân dân

6

UBND

Ủy ban nhân dân

7

BT

Bồi thường

8

Sở TN - MT

Sở Tài nguyên - Môi trường

9

BTNMT

Bộ Tài nguyên - Môi trường

10

TTPTQD

Trung tâm phát triển quỹ đất

11

KDTCN

Khu đô thị chức năng

12

KĐTM

Khu đô thị mới

13

KKBT

Kiểm kê bồi thường

14

ND

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Nghị định

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

5

Đồ án tốt nghiệp

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên em xin cảm ơn chân thành đến toàn thể thầy cô trong trường Đại
học Mỏ - Địa chất nói chung và các thầy cô trong khoa Trắc địa bản đồ và Quản lý

đất đai, bộ môn Địa chính nói riêng, những người đã tận tình hướng dẫn, dạy dỗ và
trang bị cho em những kiến thức bổ ích trong những năm vừa qua. Đặc biệt em xin
chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên Ts. Trần Xuân Miễn , người đã tận
tình hướng dẫn, trực tiếp chỉ bảo và tạo mọi điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá
trình làm đồ án tốt nghiệp.
Với điều kiện thời gian cũng như kinh nghiệm còn hạn chế của một sinh viên,
đồ án này không thể tránh được những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự chỉ
bảo, đóng góp ý kiến của các thầy cô để đồ án hoàn thiện hơn và để em có điều kiện
bổ sung, nâng cao ý thức của mình, phục vụ tốt hơn công tác thực tế sau này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 06 tháng 4 năm 2020
Sinh viên: Trịnh Quang Tiến

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

6

Đồ án tốt nghiệp

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Công tác giải phóng mặt bằng là công việc rất khó khăn, phức tạp; còn bộc lộ
một số hạn chế, như: tiến độ giải phóng mặt bằng còn chậm; việc giải quyết yêu cầu
tái định cư chưa đồng bộ, bất cập; tình trạng khiếu nại liên quan đến giải phóng mặt
bằng vẫn diễn biến phức tạp; việc công khai, minh bạch trong thực hiện cơ chế,

chính sách còn hạn chế; công tác tuyên truyền, vận động nhân dân có lúc, có dự án
chưa thực hiện sâu rộng… Chính vì vậy, tăng cường hiệu quả giải phóng mặt bằng
tại thành phố Hà Nội là việc làm cấp thiết hiện nay. Theo số liệu thống kê, từ năm
2010 – 2017, trên địa bàn thành phố Hà Nội có 3.073 dự án phải thực hiện thu hồi
đất; đã hoàn thành giải phóng mặt bằng (GPMB) 1.711 dự án, với tổng diện tích đất
hơn 8.462 ha; chi trả hơn 54.829 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ cho 213.554 tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân và bố trí tái định cư (TĐC) cho 9.924 hộ gia đình, cá
nhân phải di chuyển chỗ ở 1. Những kết quả đó đã góp phần thúc đẩy phát triển
kinh tế – xã hội, giữ vững ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội và đóng góp tích
cực vào thành tựu chung của sự nghiệp xây dựng, phát triển Thủ đô trong những
năm qua.
Tuy nhiên, công tác GPMB là công việc rất khó khăn, phức tạp nên còn bộc lộ
một số hạn chế, như: tiến độ GPMB của phần lớn các dự án, kể cả một số dự án
trọng điểm còn chậm; việc giải quyết yêu cầu TĐC chưa đồng bộ, bất cập; tình
trạng khiếu nại liên quan đến GPMB vẫn diễn biến phức tạp; việc công khai, minh
bạch trong thực hiện cơ chế, chính sách còn hạn chế; công tác tuyên truyền, vận
động nhân dân có lúc, có dự án chưa thực hiện sâu rộng; còn chưa đúng về trình tự,
thủ tục, tổ chức thực hiện nhiệm vụ GPMB.
Xác định được tầm quan trọng của công tác GPMB đối với nhiệm vụ phát triển
kinh tế xã hội.Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của công tác GPMB
cũng như tiến độ thực hiện . Là một sinh viên đang thực tập tại địa phương, được sự
phân công của Khoa Trắc Địa - Bản Đồ và Quản Lý Đất Đai Trường Đại Học MỏĐịa Chất Hà Nội, cùng với sự hướng dẫn tận tình của Giảng viên Ts. Trần Xuân
Miễn, được sự chấp nhận của UBND huyện Đan Phượng em đã tiến hành thực hiện
đề tài “Đánh giá tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng tại dựa án Green City
( Vinhomes Đan Phượng )”.

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A

Trường Đại học Mỏ - Địa chất

7

Đồ án tốt nghiệp

2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
a. Mục tiêu
- Tìm hiểu quy trình Quy trình bồi thường/đền bù giải phóng mặt bằng theo
-

luật đất đai năm 2013
Thu thập tài liệu , văn bản , báo cáo liên quan đến dự án Green City

(Vinhomes Đan Phượng ) .
- Đề xuất những giải pháp góp phần làm tăng tiến độ công bồi thường và giải

-

phóng mặt bằng dự án trên địa bàn xã.
Tham gia học rập trực tiếp tại hiện trường để nâng cao trình đô chuyên

-

môn , học hỏi và trau dồi kinh nghiệm bản thân .
b. Yêu cầu
Cần nắm vững những quy định của pháp luật BT-GPMB theo Luật Đất đai 2013, hệ

-

thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Trung ương và địa phương.
Nắm vững quy định đất đai hiện hành và các quyết định của UBND tỉnh và huyện

-

có liên quan.
Các số liệu thu được phải chính xác, đánh giá trung thực, khách quan.
Chỉ ra những hạn chế, tồn tại từ đó đề xuất những biện pháp phù hợp để nâng cao

-

hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ.
Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp GCN quyền sử dụng
đất. Đề xuất một số biện pháp có tính khả thi liên quan đến quản lý, sử dụng đất và
cấp GCN quyền sử dụng đất. Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp
GCN quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã.

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG – GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG VÀ ĐỐI TƯỢNG TÌM HIỂU

1.1

. Những vấn đề cơ bản

1.1.1 Một số khái niệm có liên quan

- Giải phóng mặt bằng: là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di
dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

8

Đồ án tốt nghiệp

đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới.Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội
đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây
là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên
quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội.Công tác giải phóng
mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện
dự án. Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết định tiến độ giải phóng

-

mặt bằng.
Thu hồi đất: Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng
diện tích đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác Hay: Thu hồi đất là việc
nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã
giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai
năm 2013 .Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất

-

vi phạm pháp luật về đất đai. (Điều 3 LĐĐ 2013)
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Đ4 LĐĐ 2003).
Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tài sản, nguồn sinh
sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người sử dụng đất bị ảnh
hưởng do quá trình triển khai thực hiện dự án – là hình thức trách nhiệm dân sự để
bù đắp những tổn thất về vật chất tinh thần cho bên thiệt hại nhưng thiệt hại này
không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay của Nhà nước) gây ra, mà
thực chất là kết quả của chu trình “phá hủy – tái tạo” trong quá trình phát triển đô

-

thị và kinh tế – xã hội.
Bồi thường (BT): là việc trả lại giá trị quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất ở
trong vùng dự án bao gồm tiền trả cho quyền sử dụng đất đai và mọi tài sản bị tổn

-

thất cũng như những ảnh hưởng về đời sống vật chất do thu hồi đất gây ra .
Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là giá trị tính bằng tiền cho việc trả

-

lại quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa

-

điểm mới.
Giá đất: là số tiền phải trả để có quyền sử dụng đất trong một thời gian nhất định.

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

9

Đồ án tốt nghiệp

- Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
-

diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định luật Đất đai 2013.
Định giá đất: là một môn khoa học mang tính nghệ thuật và nhằm ước tính giá trị
các quyền trên đất bằng hình thái tiền tệ dựa trên quan hệ về điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội và khả năng sinh lợi của đất ở một thời điểm xác định với một mục
đích sử dụng xác định.

1.1. 2 Bản chất của việc bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Về nguyên tắc, Nhà nước có đầy đủ các quyền sử dụng,
hưởng lợi, quản lý và định đoạt đối với đất. Quyền định đoạt bao gồm 2 loại quyền
cơ bản: (1): Giao đất, cho thuê đất để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng; (2):
Quyền thu hồi đất đã giao hoặc cho thuê để sử dụng theo mục đích quy hoạch và
quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng đất với giá quy định (còn gọi là quyền tiên mãi)

để sử dụng vì lợi ích chung.
Trên thực tế, hầu hết diện tích đất Nhà nước đã giao cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng và đã được đầu tư trên đất ở các mức độ khác nhau. Các chủ
sử dụng đất cũng tạo lập đời sống sinh họat, sản xuất kinh doanh trên mảnh đất
thuộc quyền sử dụng của họ. Do đó khi thu hồi đất sẽ gây ra xáo trộn lớn về đời
sống hoạt động cùng với những thiệt hại về vật chất và tinh thần cho người sử dụng
đất . Việc bồi thường các thiệt hại này và sắp xếp đời sống người dân bị thu hồi đất
là một trách nhiệm đương nhiên của Nhà nước và chủ đầu tư. Giải quyết tốt vấn đề
này, trong đó chủ yếu là hài hòa lợi ích của các bên liên quan sẽ tạo ra sự phát triển
bền vững và ổn định xã hội. Tái định cư và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất trở
thành một vấn đề xã hội lớn, chứ không đơn thuần là vấn đề phát triển kinh tế hoặc
quản lý đất đai, phát triển thị trường bất động sản.
Bản chất của bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất không phải là quan hệ mua
bán đất đai (hay quyền sử dụng đất) dù nhìn nhận dưới bất kỳ góc độ nào. Thực chất
nhà nước có trách nhiệm xác định những thiệt hại để bồi thường nhằm ổn định và
nâng cao đời sống người dân khi bị thu hồi đất. Thu hồi và bồi thường thiệt hại về
đất mang ý nghĩa của việc thực hiện quyền của nhà nước chứ không phải đơn thuần
là một quan hệ giao dịch có tính chất ngang giá. Trong tổ chức thực hiện, Nhà nước

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

10

Đồ án tốt nghiệp

có thể trực tiếp đứng ra thu hồi và bồi thường thiệt hại, nhưng cũng có thể giao cho
các tổ chức khác thực hiện quyền này, theo những quy định mà nhà nước đã ban
hành.
1.1.3. Tính tất yếu của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trong quá
trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước
Công việc bồi thường giải phóng mặt bằng thường là những việc nặng nề
nhất của các dự án đầu tư. Trong nhiều trường hợp do không chuẩn bị tốt việc tái
định cư, không xác định giá cả bồi thường hợp lý, không kiên quyết thực hiện
cưỡng chế giải phóng mặt bằng đã làm nhiều công trình bị ách tắc. Từ đó nhiều
người đã ngộ nhận rằng việc bồi thường giải tỏa là trở lực của các dự án phát triển.
Quan niệm không đúng này dễ dẫn đến các giải pháp sai lầm khi thực hiện giải
phóng mặt bằng để cải tạo và phát triển đô thị.
Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa. Đây cũng là quá
trình phát triển đô thị hóa và phát triển toàn diện đất nước. Toàn bộ quá trình này có
4 tiến trình song hành:
Một là tiến trình di dân từ nông thôn về đô thị và vùng kinh tế mới. Hiện nay
mức độ đô thị hóa của nước ta mới đạt 25%. Khi việc công nghiệp hóa thành công
(vào khoảng năm 2020), mức độ đô thị hóa có thể đạt tới 40 – 45%, lúc ấy dân sống
trong các đô thị sẽ tăng lên đến khoảng 40 triệu người. Đây là quá trình tái định cư
vào đô thị theo nhu cầu phát triển đất nước. Ngoài di dân vào đô thị, việc khai
hoang mở các nông trại, các lâm trường cũng là một khâu quan trọng trong việc tái
bố trí dân cư nhằm mục đích khai thác tốt hơn tài nguyên và bảo vệ môi trường sinh
thái.
Hai là tiến trình tái bố trí mục đích sử dụng đất theo quy hoạch. Việc quy
hoạch cải tạo và phát triển các đô thị để phục vụ quá trình công nghiệp hóa hiện đại
hóa là một công việc tất yếu. Tiến trình này ở đô thị có 2 nội dung: cải tạo chỉnh
trang đô thị cũ và quy hoạch phát triển các khu đô thị mới. Khi thực hiện các quy
hoạch này không tránh khỏi việc di dời tái định cư.
Ba là tiến trình nâng cao năng suất lao động, đồng thời với nó là nâng cao
khả năng cạnh tranh của nền kinh tế vì năng suất lao động công nghiệp cao hơn

năng suất lao động nông nghiệp giản đơn. Quá trình công nghiệp hóa đòi hỏi đào

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

11

Đồ án tốt nghiệp

tạo và đào tạo lại lao động. Việc tái định cư phải đảm bảo việc này để phục vụ công
nghiệp hóa đất nước.
Bốn là tiến trình cải thiện đời sống nhân dân. Nâng cao mọi mặt đời sống
của nhân dân là mục tiêu cơ bản của phát triển. Phương châm chỉ đạo cơ bản của
công tác bồi thường tái định cư là đảm bảo cuộc sống của người dân bằng hoặc tốt
hơn nơi ở cũ. Mỗi người dân sẽ được hưởng lợi từ 2 nguồn: từ sự bồi thường tái
định cư trực tiếp khi thực hiện dự án và từ sự phát triển chung của đô thị do dự án
mang lại. Đời sống của người dân không ngừng nâng cao là biểu hiện của phát
triển.
1.2. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi thu hồi đất
1.2.1. Cơ sơ pháp lý của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất
a. Thu hồi đất – quyền định đoạt đất đai của Nhà nước
Luật đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu,
sử dụng và định đoạt đất đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với

đất đai theo khoản 4 Điều 13 Luật Đất đai là Quyết định thu hồi đất, trưng dụng
đất.. Quyền thu hồi đất của Nhà nước được thực hiện trong các trường hợp sau:.
Nhìn chung có 3 nhóm:
Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh
tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
Quỹ đất cả nước hiện nay đều đã giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân thuê để sử dụng vào các mục đích cụ thể. Do vậy muốn có quỹ đất để giao
hoặc cho thuê, Nhà nước phải thu hồi đất của người đang sử dụng như Điều 53 Luật
Đất Đai: “Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có
người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

12

Đồ án tốt nghiệp

xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường
hợp phải giải phóng mặt bằng.”
Nhóm 2: Thu hồi đất đối với trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai
Bao gồm: Sử dụng đất sai mục đích, hoặc không có hiệu quả; cố ý hủy hoại
đất., thiếu trách nhiệm để người khác lấn chiếm đất; cố ý không thực hiện nghĩa vụ
tài chính đối với Nhà nước, không sử dụng đất được giao đúng thời hạn quy định
(12 tháng liền đối với cây hàng năm, 18 tháng đối với cây lâu năm; 24 tháng đối với

đất trồng rừng; đất dùng để thực hiện các dự án đầu tư không được sử dụng trong 12
tháng liền hoặc tiến độ đầu tư chậm 24 tháng kể từ đất được giao).
Thứ hai là sai phạm về quản lý đất đai, như giao đất không đúng thẩm quyền,
không đúng đối tượng, đất chưa sử dụng bị lấn chiếm.
Nhóm 3: Thu hồi đất của những người không còn nhu cầu sử dụng
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền
sử dụng đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm khi bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, không còn nhu cầu sử dụng
- Cá nhân sử dụng đất đã chết mà không có người thừa kế
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất
b. Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Theo các Điều 74 Luật Đất Đai 2013, Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường,
hỗ trợ tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi để sừ dụng vào các
mục đích sau:
- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
- Phát triển kinh tế
Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với người
đang sử dụng đất, nếu họ có GCNQSDĐ hoặc có đủ điều kiện để cơ quan Nhà nước
xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
c. Chính phủ ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Từ những nguyên tắc cơ bản về thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất dùng vào nmục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế quy định tại Luật Đất Đai và theo

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

13

Đồ án tốt nghiệp

thẩm quyền được Quốc Hội giao, Chính Phủ quy định chi tiết về bồi thường hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Sửa đổi quy định xử lý tiền bồi thường, giải
phóng mặt bằng
Theo luật bồi thường đất đai mới nhất 2018, phương án bồi thường, giải phóng
mặt bằng được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm 1 bản sao.
Chứng từ và bảng kê thanh toán tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm 1 bản
chính.
Các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai cũng bổ sung thêm Khoản 3a vào
Điều 13 về trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt
bằng và cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định của
pháp luật nhưng không cân đối được ngân sách nhà nước để thực hiện bồi thường,
giải phóng mặt bằng.
1.2.2. Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất
(1) Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu
tư
Việc thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế
gắn liền với lợi ích của Nhà nước – vừa là người chủ sở hữu vừa là người quản lý
đất nước, lợi ích của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư,
người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Các lợi ích này phải được giải quyết
một cách hài hòa góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất có hiệu quả, đồng thời
quyền lợi của người sử dụng đất lợi ích của từng đối tượng được xử lý như sau:
a. Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết định
chính sách bồi thường , hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài sản để tính

bồi thường. Đây vừa là quyền định đọat của nhà nước vừa là biện pháp xử lý hài
hòa lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư.
b. Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong
các quyền của người sử dụng đất. Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

14

Đồ án tốt nghiệp

thu nhập từ quyền sử dụng đất của mình. Do vậy khi Nhà nước thu hồi đất của
người đang sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng, Nhà nước phải đảm bảo
lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thỏa đáng thể hiện ở những điểm sau đây:
- Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng
với đất bị thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng
đất tính theo giá đất do UBND công bố tại thời điểm thu hồi đất (K2, Đ6, NĐ197)
- Ngoài bồi thường về đất, tài sản, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di
chuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo nghề… cho người bị thu hồi đất.
- Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu tái định cư với hệ thống cơ sở
hạ tầng đồng bộ, đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ.
c. Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng với chi phí
sử dụng hợp lý nhất. Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển,
Nhà nước không chỉ ưu đãi tài chính như giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu

hồi đất, với mức cao nhất bằng số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ phải
nộp cho Nhà nước (K1, Đ6, Đ3 NĐ 197; K4 Đ5; K3 Đ6 NĐ 198). Như vậy, Nhà
nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu
hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền
thu hồi đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước.
(2) Đảm bảo công khai , dân chủ trong thực hiện
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao
dịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can
thiệp của Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị
trường. Tuy nhiên người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của
mình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với Luật Đất đai và
được thực hiện công khai, người dân được bàn bạc dân chủ. Nguyên tắc này được
thể hiện ở những điểm sau:
Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông
nghiệp, 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

15

Đồ án tốt nghiệp

chuyển, phương án tổng thể về bồ thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (K2,
Đ34, Luật ĐĐ).

Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia hội
đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư cấp Quận để phản ánh nguyện vọng của
những người bị thu hồi đất đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết định
của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao
nhiệm vụ thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư và trụ sở UBND cấp xã,
phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi
Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết
định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và được cấp ra quyết định giải quyết. Nếu
không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện
tại Tòa án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp có
quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất. Tuy
nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp
hành quyết định thu hồi đất (Đ49 – NĐ 197).
BS : Sửa đổi quy định xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng
Theo luật bồi thường đất đai mới nhất 2018, phương án bồi thường, giải phóng
mặt bằng được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm 1 bản sao.
Chứng từ và bảng kê thanh toán tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm 1 bản
chính.
Các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai cũng bổ sung thêm Khoản 3a vào
Điều 13 về trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt
bằng và cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định của
pháp luật nhưng không cân đối được ngân sách nhà nước để thực hiện bồi thường,
giải phóng mặt bằng.

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A

Trường Đại học Mỏ - Địa chất

16

Đồ án tốt nghiệp

12.3. Những căn cứ chủ yếu xây dựng và tổ chức thực hiện bồi thường
1- Hiến pháp 1992
a/ Điều 17: “ Đất đai, rừng nuối, sông hồ, tài nguyên
trong lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục đòa, vùng
trời… công trình thuộc các ngành và lónh vực kinh tế,
văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc
phòng, an ninh…”. Điều này khẳng đònh đất đai thuộc sở
hữu toàn dân.
b/ Điều 18: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng ổn đònh lâu dài…” Tổ chức, cá nhân …
được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao theo
quy đònh của pháp luật.” Điều này khẳng đònh
Một là giao sử dụng ổn đònh lâu dài là nguyên tắc
Hai là người sử dụng đất được chuyển quyền sử
dụng đất
c/ Điều 23:… “ Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc
phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng thu
mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá
nhân hoặc tổ chức theo thời giá thò trường, Thể thực
trưng mua, trưng dụng theo luật đònh”. Điều này khẳng đònh
quyền hạn của Nhà nước trong việc thu hồi đất đang có
người sử dụng, quyền trưng mua, trưng dụng các tài sản
không thuộc sở hữu nhà nước để phục vụ lợi ích quốc

phòng, an ninh và lợi ích quốc gia.
d/ Điều 58 quy đònh quyền sở hữu về tài sản của
công dân, về thu nhập, về nhà ở, tư liệu sản xuất, tư
liệu sinh họat và quyền sử dụng đất được giao theo Điều
17 và Điều 18 ở trên. Đồng thời điều này còn khẳng
đònh: Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và
quyền thừa kế của công dân

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

17

Đồ án tốt nghiệp

e/ Điều 68 quy đònh quyền khiếu nại, quyền tố cáo
của công dân và trách nhiệm giải quyết của cơ quan
nhà nước
2- Luật Đất Đai năm 2013 gồm các nội dung cơ
bản sau:
a/ Khẳng đònh: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu”
- Nhà nước thực hiện quyền đònh đoạt đối với đất
đai
- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi
từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai

- Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình
thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất đối với người đang sử dụng ổn đònh, nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp từ người khác. Người sử dụng đất
khi được Nhà nước trao quyền sử dụng đất được thực
hiện các quyền theo quy đònh. Tinh thần trên đây đòi
hỏi:
+ Khi Nhà nước thu hồi đất, phải tuân thủ nguyên
tắc được giao sử dụng lâu dài của người có đất bò thu
hồi cũng như khi bồi thường và tổ chức tái đònh cư cho
họ
+ Sử dụng đất lâu dài được thực hiện bằng các
quyền; Hơn nữa đất nông nghiệp được giao hết cho hộ gia
đình, cá nhân và khi giao đất ở, Nhà nước thu tiền sử
dụng đất thì việc muốn đảm bảo nguyên tắc sử dụng
ổn đònh lâu dài, khi thu hồi đất Nhà nước phải đảm
bảo có đất ở và đất dùng vào sản xuất nông nghiệp
hoặc sử dụng vào các mục đích khác cho tương đương với
nơi ở cũ hoặc ít nhất phải được họ chấp nhận. Trường

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

18

Đồ án tốt nghiệp

hợp không có đất phì phải bồi thường bằng tiền tương
đương trò giá của đất bò thu hồi.
b/ Khẳng đònh nguyên tắc đảm bảo sử dụng đất ổn
đònh lâu dài đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
“ Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người
trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có
chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển
ngành nghề, tạo việc làm cho lao động ở nông thôn
phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất
và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng
công nghiệp hóa, hiện đại hóa. (K3, Đ26, LĐĐ 2013)
“ Đất ở được sử dụng ổn đònh lâu dài ( Đ126 LĐĐ)
Như vậy: đất ở và đất sản xuất nông nghiệp là 2
loại đất cần phải có đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân
đảm bảo nhu cầu sản xuất và đời sống tối thiểu của
họ. Khi Nhà nước thu hồi một phần hoặc toàn bộ đất
đang sử dụng, họ phải được giao đất mới hoặc bồi
thường tương đương với đất bò thu hồi, nếu thu hồi đất ở
thì Nhà nước phải lo chỗ ở mới cho họ. Như vậy chính
sách bồi thường và tái đònh cư luôn gắn với nguyên
tắc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở. Tuy
nhiên có một thực tế phải tính đến khi thực hiện nguyên
tắc này là: Nhà nước muốn có đất để bồi thường và
lập khu tái đònh cư thì Nhà nước phải sử dụng quỹ đất
trống, nhưng phổ biến là Nhà nước phải thu hồi đất
của người khác đang sử dụng. Ở đây phức tạp lại tăng
lên gấp bội do quỹ đất có hạn lại vừa phải đảm bảo
bồi thường thiệt hại đủ vừa phải thực hiện nhất quán

nguyên tắc giao đất sử dụng ổn đònh lâu dài như đã
nêu ở trên.

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

19

Đồ án tốt nghiệp

c/ Giá đất do UBND tỉnh ban hành hàng năm được sử
dụng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Quy đònh này chỉ rõ cho dù bồi thường theo phương
thức, biện pháp nào, giá đất áp dụng để tính bồi
thường là giá nào cũng đều phải do Nhà nước quy đònh,
không thỏa thuận đối với từng người bò thu hồi đất, đó
là nguyên tắc. Tuy nhiên, giá đất thực hiện bồi thường
và tái đònh cư phải là giá đất đảm bảo cho người được
bồi thường có thể “ mua” một diện tích đất có tiêu
chuẩn về diện tích và khả năng sinh lợi tương đương với
đất bò thu hồi và phù hợp với Điều 23 của Hiến Pháp
3/ Bộ Luật Dân Sự
Bộ Luật Dân Sự quy đònh đòa vò pháp lý của
cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác, quyền và
nghóa vụ của các chủ thể trong quan hệ tài sản, quan
hệ thân nhân trong giao lưu dân sự, xây dựng chuẩn mực

pháp lý cho cách ứng xử của các chủ thể khi tham gia
quan hệ dân sự. Khuôn khổ pháp lý của Luật này trực
tiếp quyết đònh chính sách bồi thường gồm những nội
dung sau:
a. Căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản của thể
nhân và pháp nhân
b. Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản
c. Quyền sở hữu tài sản
d. Xác lập quyền sở hữu
4. Bộ Luật Lao Động
Bộ Luật Lao Động điều chỉnh quan hệ lao động giữa
người lao động làm công ăn lương với người sử dụng lao
động và các quan hệ xã hội liên quan trực tiếp tới quan
hệ lao động. Khuôn khổ pháp lý của luật này trực tiếp

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

20

Đồ án tốt nghiệp

ảnh hưởng đến chính sách bồi thường gồm những nội
dung sau:
a. Quyền được làm việc, quyền lao động và sự bình
đẳng trong làm việc, trong lao động ( Đ5, Đ7)

b. Quy đònh về quyền và trách nhiệm của người sử
dụng lao động ( Đ8)
- Xử lý các trường hợp thay đổi
- Các quy đònh về hợp đồng lao động, trong đó một
vấn đề có tính nguyên tắc phải đảm bảo đó là 2 bên
tôn trọng đảm bảo việc làm theo hợp đồng lao động cho
người lao động.
- Quy đònh về việc trả lương trong thời gian ngừng
việc
1.3. Kinh nghiệm bồi thường giải phóng mặt bằng của một số quốc gia và
vùng lãnh thổ Châu Á
1.3.1. Kinh nghiệm của Đà Nẵng
1. Quan điểm chung về bồi thường giải tỏa
Ngồi những quy định chung , Đà Nẵng còn vận dụng nhiều chủ trương mới
nhằm khắc phục những bất cập hiện hành. Trong đó sự nhất qn về chủ trương, từ
lãnh đạo thành phố cho đến từng người dân là vấn đề cốt yếu. Để đạt được sự nhất
qn này, chính sách phải cơng bằng, hợp lý, đảm bảo lợi ích của các bên liên quan:
Nhà nước – nhà đầu tư – người sử dụng đất. Quan điểm xun suốt của chính sách
bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là: có thiệt hại mới bồi thường; bồi thường thỏa
đáng; thiểu số phục tùng đa số.
2. Có 2 phương thức giải tỏa bồi thường
a. Bồi thường đầy đủ theo quy định của nhà nước và thành phố Đà Nẵng ban
hành: đối với các dự án giao thơng mới, khu dân cư mới, chỉnh trang khu dân cư cũ
có khai thác quỹ đất; dự án đầu tư hồn tồn bằng nguồn vốn ngân sách, ODA.. và
các dự án của các đơn vị, cơng ty TW đầu tư trên địa bàn…
b. Hình thức “ Nhà nước và nhân dân cùng làm”

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A

Trường Đại học Mỏ - Địa chất

21

Đồ án tốt nghiệp

Đối với việc cải tạo mở rộng các tuyến đường nội thị, kết hợp hoàn chỉnh hệ
thống cấp thoát nước, bưu chính viễn thông, điện dân dụng theo nguyên tắc: nhà
nước chịu trách nhiệm về đầu tư hạ tầng, người dân đóng góp bằng việc không nhận
tiền bồi thường đối với phần diện tích bị thu hồi, nhất là phần sân, tường rào, cổng
ngõ…Căn cứ của việc vận động đóng góp tự nguyện này là sau khi tuyến đường
được cải tạo, mở rộng, giá trị của nhà cửa, bất động sản tăng lên. Cách làm như sau:
- Vận động được 80% dân đồng tình thì tiến hành
- Thuyết phục 20% còn lại
- Hộ không chịu thực hiện thì bồi thường đúng quy định và chuyển đến nơi
hạ tầng như ở chỗ cũ (sẽ không được hưởng giá trị tăng thêm)
3. Khai thác quỹ đất đô thị tại các tuyến đường mới
Khai thác biên chỉnh trang nhằm khai thác tối đa lợi thế thương mại và giá trị
gia tăng của đất đô thị, bù đắp một phần vốn đầu tư đồng thời tạo ra bộ mặt đô thị
thống nhất. Nội dung và giải pháp thực hiện:
1/ Phải có chủ trương thống nhất của lãnh đạo tỉnh và được tuyên tuyền rộng
rãi . triển khai thí điểm tại một số tuyến đường, dự án, sau đó rút kinh nghiệm mở
rộng mô hình
2/ Trong quy hoạch , xác định luôn ranh giới biên chỉnh trang, ngoài phạm vi
lộ giới. Cùng với dự án chính kèm theo dự án khai thác biên chỉnh trang. Ví dụ: lộ
giới là 40m, ranh giới biên chỉnh trang xác định là 30m, tổng cộng phải giải tỏa
chiều rộng toàn tuyến là là 100m. Công bố ranh giới và giải tỏa toàn bộ các hộ nằm
trong biên chỉnh trang (100m), bồi thường theo giá hiện tại, không bồi thường theo

giá trong tương lai
3/ Các hộ bị giải tỏa trắng được bố trí tái định cư. Các hộ còn lại dọc biên
chỉnh trang, Nhà nước mở một con đường dân sinh song song với tuyến đường
chính (chiều rộng 5,5m) để các hộ sử dụng. Việc mở đường dân sinh có tác dụng
tránh tùy tiện mở đường ngang tuyến đường chính, đảm bảo an toàn giao thông và
mỹ quan đô thị
4/ Nhà nước quy hoạch chi tiết việc sử dụng đất của biên chỉnh trang theo
quy hoạch chung (khu dân cư hay thương mại), quy định chiều rộng mặt tiền và
chiều cao xây dựng, kiểu kiến trúc, màu sắc để tạo mỹ quan đô thị. Nhà nước tiến

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

22

Đồ án tốt nghiệp

hành bán đấu giá các lô đất này cho các nhà đầu tư hoặc cho những người có khả
năng về tài chính để khai thác hoặc sử dụng, với điều kiện khi xây dựng phải tuân
thủ theo quy hoạch chi tiết
Với chính sách này, nhà nước thu tiền của người có khả năng tài chính muốn
mua nhà mặt tiền với giá cao, để đầu tư lại công trình và bổ sung ngân sách hỗ trợ
các dự án lỗ hoặc không thu hồi vốn. Hòa vốn trong việc đầu tư cho hạ tầng là
thành công vì kết quả thu được là cải thiện đô thị ngày càng phát triển và đời sống
người dân được cải thiện.
Việc khai thác tốt biên chỉnh trang sẽ mang lại những lợi ích như:

- Bù đắp vốn đầu tư tuyến đường
- Góp phần tạo nguồn vốn cho ngân sách
- Tạo cảnh quan và kiến trúc đồng nhất, theo đúng quy hoạch
- Tạo ra sự công bằng trong điều tiết giá trị gia tăng của đất.
4. Chính sách về giá bồi thường
Quan điểm: bồi thường giải tỏa không phải là mua bán, nên không có yếu tố
thị trường, giá bồi thường do nhà nước quy định. Giá bồi thường liên quan chặt chẽ
với giá đất được hưởng khi bố trí tái định cư. Nghĩa là nếu người dân muốn nâng
giá bồi thường thì Nhà nước sẽ tăng giá bán nền tái định cư, như vậy họ sẽ không
được hưởng lợi. Bảng giá đất được điều chỉnh và cập nhật khá nhanh, việc điều
chỉnh giá thuận lợi (do quy mô thành phố nhỏ). Chính sách một giá được áp dụng
thành công với 2 điều kiện tiên quyết: (1) Nhà nước kiểm soát giá đất không để biến
động lớn; (2)Giá do nhà nước quy định được điều chỉnh khá linh hoạt, không quá
cách xa giá thị trường.
5.Áp dụng linh hoạt chính sách bồi thường, chú trọng quyền lợi người
nghèo
- Xây dựng một số khu tái định cư cho người có thu nhập thấp, với diện tích
tối thiểu căn hộ chỉ là 30m2, đảm bảo các điều kiện cơ bản, giảm giá thành và đáp
ứng yêu cầu của một bộ phận người dân có hoàn cảnh khó khăn (tại thành phồ
HCM các khu tái định cư diện tích tối thiểu khoảng 50 – 60m 2, có cơ sở hạ tầng khá
hoàn chỉnh, do đó chỉ đáp ứng với những người có khả năng tài chính và trở thành

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

23

Đồ án tốt nghiệp

mục tiêu của tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại chứ không đáp ứng được nhu cầu của
người nghèo.
- Có một số ưu đãi riêng như giảm giá đất 30% đối với những hộ giải tỏa khi
nhận đất tại khu tái định cư; đối với những hộ có nhiều nhân khẩu (từ 8 trở lên)
được tăng diện tích ở được bồi thường và bố trí thêm lô đất phụ; hộ sản xuất nông
nghiệp được hỗ trợ tiền chuyển đổi ngành nghề tính trên diện tích đất thu hồi.
- Các hộ nghèo được quan tâm như sau:
+ Nếu tiền bồi thường < 20 triệu được bố trí tại chung cư cho người thu nhập
thấp không lấy tiền trong 3 năm, chủ trương hiện nay là cho luôn
+ Tiền bồi thường từ 20-30 triệu, được bán một lô đất trên đường 3,75 –
5,5m, cho nợ 100% trong 5 – 10 năm
+ tiền bồi thường > 30 triệu, tùy theo giá trị bồi thường và diện tích đất được
bố trí theo từng loại đường cụ thể, được nợ đến 70% trong 5 năm và được giữ lại tối
thiểu 30 triệu
Như vậy, các hộ nghèo này được giữ một khoản tiền bồi thường để lấy vốn
làm ăn.
6. Phương thức triển khai đồng bộ, thống nhất
- Công bố rộng rãi quy hoạch chi tiết 1/500. Trước khi triển khai thực hiện,
tiến hành quay phim, chụp hình từng căn nhà để lưu hồ sơ hiện trạng khu vực dự án
để làm căn cứ giải quyết khiếu nại. Nếu sau khi công bố, tự cơi nới, xây dựng thêm
không xin phép sẽ không được bồi thường (đã có bằng chứng). Điều kiện thực hiện
tốt bước này là quy hoạch phải được triển khai nhanh, không có quy hoạch treo.
- Trình tự thực hiện:
+ Đo đạc sơ đồ cho từng hộ
+ Ra Quyết định thu hồi đất từng hộ
+ Kiểm định, đề xuất mức bồi thường, gửi xuống UBND phường và từng hộ
để kiểm tra xác định khối lượng bồi thường (công khai); sau khi chủ hộ xác định

đúng, có khối lượng cụ thể lắp bảng giá bồi thường, gửi lại cho người dân; Tổng
hợp trình UBND thành phố duyệt mức bồi thường ( Sở Tài Chính quyết định giá trị
bồi thường dưới 3 tỷ, trên 3 tỷ do UBND thành phố phê duyệt)
+ Tổ chức chi trả tiền bồi thường

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

24

Đồ án tốt nghiệp

- Cách thức thực hiện:
+ Chỉ tổ chức bồi thường giải tỏa khi đã có khu tái định cư. Việc xây dựng
khu tái định cư phải tiến hành song song với dự án chính ( hiện có khoảng 100 khu
tái định cư giải quyết chỗ ở cho trên 15.000 hộ dân di dời)
+ Trước khi thực hiện bồi thường giải tỏa phải đảm bảo hoàn thành các thủ
tục pháp lý như: quyết định phê duyệt dự án, thiết kế dự toán, công nhận trúng thầu;
quyết định thu hồi đất, giao đất của toàn bộ dự án và của từng cá nhân; quyết định
phân công ban quản lý điều hành dự án; quyết định thành lập Hội đồng giải phóng
mặt bằng; quyết định phê duyệt phương án bồi thường giải tỏa cho từng dự án.
+ Giải quyết khiếu nại: thực hiện tại chỗ, theo từng cấp, hạn chế vượt cấp,
lãnh đạo không ngại tiếp dân
+ Về tổ chức thực hiện: không thành lập các ban quản lý cho từng dự án, mà
lập 11 ban quản lý chuyên nghiệp cho các lĩnh vực khác nhau, các ban quản lý này
được các chủ đầu tư ủy quyền.

+ Xử lý rất nghiêm cán bộ tiêu cực.
1.3.2. Kinh nghiệm của Singapore
1. Thu hồi đất
Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi
đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi
đất , người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ. Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:
- Thu hồi đất bắt buộc để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi
xã hội và chỉnh trang đô thị
- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi thực sự khi cần thiết
- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi chính phủ và các thành viên
trong nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng
- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo
trước cho người dân 2 – 3 năm
Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế
hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công.
2. Chính sách bồi thường

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A


Trường Đại học Mỏ - Địa chất

25

Đồ án tốt nghiệp

Mức bồi thường thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản, các chi phí tháo dỡ,
di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới…Nếu người

dân không tin tưởng nhà nước, có thể thuê tổ chức định giá tư nhân định giá lại và
chi phí do nhà nước chi trả. Giá bồi thường thường thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất
động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà
nước đã điều tiết một phần giá trị đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu bồi
thường theo giá trong tương lai. Ngoài ra các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi
bồi thường: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà
nước sẽ điều tiết; ngược lại công trình công cộng làm ảnh hưởng xấu đến mảnh đất
(như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng tiền
bồi thường; công trình cắt manh mún đất; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất
còn lại.
Những yếu tố không được chấp nhận khi tính mức bồi thường:
- Đòi được thưởng để di dời sớm
- Đòi tăng tiền bồi thường mới chịu đi
- Đòi bồi thường việc đầu tư thêm sau khi có quết định giải tỏa (trừ trường
hợp thật cần thiết)
- Cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi bồi thường trong vòng 2 năm công bố
giải tỏa
- Đòi bồi thường theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất)
- Hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý
để bồi thường
- Tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp
Ngoài ra sự gia tăng giá đất trong vòng 7 năm do sự phát triển của công trình
công cộng cũng được xem xét điều tiết
Phương thức thanh toán khi bồi thường là trả trước 20% khi chủ nhà thực
hiện tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất di dời. Nếu có nhu cầu cấp bách về nhà ở,
sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp
Ngoài ra còn có các chính sách khác để hỗ trợ đảm bảo quyền lợi của người
di dời. Trong quá trình bồi thường, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị

SVTH:Trịnh Quang Tiến

Quản lý đất đai K61A