Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện đức hòa, tỉnh long an theo luật đất đai 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------

Nguyễn Minh Tuấn

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HÒA, TỈNH LONG AN
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------

Nguyễn Minh Tuấn

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HÒA, TỈNH LONG AN
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

Hà Nội, 2018

PGS.TS. Trần Văn Tuấn


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải
pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An theo luật đất đai 2013” hoàn toàn là kết
quả nghiên cứu của chính bản thân tôi và chƣa đƣợc công bố trong bất cứ một công
trình nghiên cứu nào của ngƣời khác. Trong quá trình thực hiện luận văn tôi đã thực
hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết quả trình bày trong luận
văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tôi.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội
dung khác trong luận văn của mình.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Minh Tuấn

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận đƣợc
sự hƣớng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ
chức, nhân dân và các địa phƣơng.
Tôi xin đƣợc bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn khoa
học PGS.TS. Phạm Quang Tuấn đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong
Khoa Địa lý, Bộ môn Quản lý đất đai và nhà trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên Đại học Quốc gia Hà Nội, Tập thể và Lãnh đạo huyện Đức Hòa… đã nhiệt tình giúp
đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ, đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Minh Tuấn

ii


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
Chƣơng 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ............................................ 6
1.1. Cơ sở khoa học................................................................................................. 6
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai ................................................................................ 6
1.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................... 6
1.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................... 8
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất .................................................................................................. 11
1.1.5. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................... 12
1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................ 16
1.2.1. Một số khái niệm .................................................................................... 16
1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với các
nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai ............................................................... 17
1.2.3. Cơ sở pháp lý của các vấn đề nghiên cứu ............................................... 18
1.3. Nội dung công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật hiện hành ... 19
1.3.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ............................................................................................................... 19
1.3.2. Nội dung công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................ 26
Chƣơng 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HOÀ,
TỈNH LONG AN ..................................................................................................... 35
2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội huyện Đức Hoà ................................. 35
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 35
2.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................. 38

2.1.3. Thực trạng môi trƣờng ............................................................................ 40
2.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội ........................................................ 41
2.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trƣờng..... 48
iii


2.2. Khái quát về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai
huyện Đức Hoà ..................................................................................................... 49
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đức Hoà ................................................. 49
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai...................................................... 52
2.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý đất đai .......................................... 61
2.3. Phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
huyện Đức Hoà ..................................................................................................... 62
2.3.1. Thực trạng hồ sơ địa chính ..................................................................... 62
2.3.2. Thực trạng nguồn nhân lực trong công tác đăng ký đất đai ................... 67
2.3.3. Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ............................................................... 68
2.3.4. Thực trạng tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận giai đoạn
2014 - nay ......................................................................................................... 69
2.4. Phân tích và đánh giá những ƣu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn
2014 - tháng 12/2017 ............................................................................................ 84
2.4.1. Những ƣu điểm ....................................................................................... 84
2.4.2. Những khó khăn ...................................................................................... 85
Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN ĐỨC HOÀ, TỈNH LONG AN ................................................................ 88
3.1. Cơ sở đề xuất giải pháp cho việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở ......................................................................................................... 88
3.2. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn huyện Đức Hoà, tỉnh Long An .............................................. 90
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật ............................................ 90
3.2.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính .................................. 94
3.2.3. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ ................................... 96
3.2.4. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức .................... 97
3.2.5. Giải pháp về tài chính ............................................................................. 97
3.2.6. Giải pháp cụ thể đối với huyện Đức Hoà ............................................... 98
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ .................................................................................... 100
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 102

iv


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính ....................................... 50
Bảng 2.2. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Đức Hoà.................................... 63
Bảng 2.3. Hệ thống sổ sách địa chính ...................................................................... 64
Bảng 2.4. Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đức Hoà ..................... 69
Bảng 2.5. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Đức Hoà
(giai đoạn từ 2014 tính đến tháng 7/2015) ................................................................ 73
Bảng 2.6. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận...................... 76
Bảng 2.7. Kết quả tổng hợp 300 phiếu điều tra tình hình đăng ký,
cấp giấy chứng nhận tại 4 điểm nghiên cứu
(tại 08 xã và 01 thị trấn / 20 xã, thị trấn của huyện Đức Hoà).................................. 81
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Quy trình đăng ký đất đai lần đầu ............................................................ 20
Hình 1.2. Mẫu Giấy chứng nhận .............................................................................. 31

Hình 2.1. Sơ đồ vị trí huyện Đức Hòa tỉnh Long An ............................................... 35
Hình 2.2. Biểu đồ thể hiện cơ cấu các nhóm đất của huyện Đức Hòa
(năm 2014) ................................................................................................................ 52
Hình 2.3. Biểu đồ thể hiện số lƣợng hồ sơ tiếp nhận theo 02 giai đoạn
trƣớc và sau khi thành lập văn phòng đăng ký đai ................................................... 77

v


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Luật Đất đai năm 2013, điều 4 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng
đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những điều
kiện để ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
khi có giấy chứng nhận trừ trƣờng hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều
168, trƣờng hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.
Nhằm góp phần tạo điều kiện cho nhân dân thực hiện quyền sử dụng đất của
mình và thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản phát triển, hoạt động công khai,
minh bạch đồng thời Nhà nƣớc vẫn quản lý đất đai có hiệu quả cao thì công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là
vấn đề quan trọng, cấp thiết đƣợc các cấp uỷ, chính quyền quan tâm thực hiện trong
nhiều năm qua.
Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và
khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận hiện nay để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Xuất phát từ lý
do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ "Đánh giá thực trạng và đề xuất
giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất ở trên địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An theo luật đất đai 2013".
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng, phân tích những ƣu điểm và hạn chế trong công tác
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất nhằm làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác này trên địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tính pháp lý, các qui định của pháp luật về công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận có liên quan đến đề tài.
1


- Phân tích thực trạng sử dụng đất và tình hình quản lý nhà nƣớc về đất đai
huyện Đức Hòa.
- Phân tích tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai
đoạn 2014 - 7/2015 và gia đoạn có văn phòng đăng ký một cấp đến nay.
- Phân tích những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đức Hòa.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài đƣợc thực hiện trên phạm vi ranh
giới hành chính thuộc huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.
Phạm vi thời gian: Từ 01/7/2014 - 12.2017.
Phạm vi khoa học: Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đức Hòa.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập tài liệu: Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về đặc
điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên thiên nhiên, môi trƣờng, các số
liệu thống kê, kiểm kê về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đối với đất

ở, phiếu điều tra khảo sát ý kiến của nhân dân về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn huyện Đức Hòa tại thời điểm hiện trạng để phục vụ cho
việc nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra nhanh nông thôn: Xây dựng phiếu điều tra về tình
hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đức Hòa, tiến hành
phân ra các nhóm xã, thị trấn trên địa bàn huyện, gửi mẫu phiều ngƣời dân tại khu
vực nghiên cứu để thu thập thông tin về những thuận lợi, khó khăn, tồn đọng trong
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. 300 phiếu khảo sát
- Phương pháp kế thừa: Kế thừa các tài liệu, số liệu, bản đồ, hồ sơ địa chính
về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đức Hòa để
làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài.
2


- Phương pháp thống kê, so sánh: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát,
thu thập đƣợc, tiến hành thống kê, lập biểu đồ, bảng biểu so sánh số liệu qua các các
năm để nắm bắt đƣợc tổng quan thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận trong giai đoạn 2004-2017.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích và đƣa ra đánh giá về
thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
- Phương pháp chuyên gia: Lấy ý kiến đóng góp của các chuyên gia ở lĩnh
vực quản lý đất đai, đăng ký đất đai, trong đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh
Long An.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn, tổng quan tài liệu trong và ngoài nƣớc
về vấn đề nghiên cứu
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các giáo trình, luận văn, tạp chí
chuyên ngành, công trình nghiên cứu liên quan lý thuyết của đề tài:
- Hƣớng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính
sách pháp luật đất đai,...

- Báo cáo đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam của Ngân hàng Thế giới phát hành
năm 2011.
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai 2013.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 và số 23/2013/NĐ-CP ngày
25/03/2013 quy định về lệ phí trƣớc bạ.
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hƣớng
dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
- Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 và số 140/2008/QĐ-TTg
ngày 21/10/2008 về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nƣớc.
3


- Quyết định số 11/2015/QĐ-TTg ngày 03/04/2015 về miễn, giảm tiền sử
dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất có nguồn gốc đƣợc giao (cấp)
không đúng thẩm quyền trƣớc ngày 15/10/1993 tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã
hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo.
- Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về hồ sơ
địa chính.
- Thông tƣ số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 quy định về hồ sơ giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hƣớng

dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, số liệu về công tác cấp giấy chứng
nhận huyện Đức Hòa giai đoạn 2004 - 2017.
- Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm
(2011-2015) huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
huyện Đức Hòa các từ năm 2004 - 2017.
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi
trƣờng và quản lý đất đai tại huyện Đức Hòa.
- Phiếu điều tra, thu thập thông tin thực tế về công tác đăng ký.
7. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị, luận văn gồm 3 chƣơng
Chƣơng 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chƣơng 2: Phân tích thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
huyện Đức Hoà, tỉnh Long An.
4


Chƣơng 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Đức Hoà, tỉnh Long An.
8. Ý nghĩa khoa học của luận văn: Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm
phong phú hệ thống lý luận của khoa học quản lý đất đai theo hƣớng phân tích,
đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với khu vực ngoại ô tỉnh Long An.
9. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn: Chỉ ra những tồn tại, đề xuất giải pháp nâng

cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho nhà quản lý của địa bàn
nghiên cứu. Luận văn đƣợc xem là tƣ liệu khoa học tham khảo cung cấp cho các cơ
quan quản lý phục vụ điều chỉnh công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận của
khu vực nghiên cứu, để thực hiện tốt hơn nữa nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai,
nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ theo quy định của
pháp luật, đẩy mạnh cải cách hành chính, phục vụ nhân dân ngày càng tốt hơn, đẩy
nhanh tiến độ, sớm hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
theo Nghị quyết của Quốc hội và Chỉ thị của Thủ tƣớng Chính phủ.

5


CHƢƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai
Ở mọi quốc gia, đất đai luôn đƣợc coi là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng.
Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp ngƣời đông thì đất đai càng là tài sản quý
hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát triển đất nƣớc.
Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò chi
phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu
quả đất đai quốc gia.
Theo Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015 [25]: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của luật”.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản:
- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.

- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ
quyền sở hữu đó.
Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 [19]: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nƣớc ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân đƣợc nhà nƣớc giao đất sử dụng [25].
Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác đƣợc
xác lập do nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Theo
Điều 688 Bộ Luật dân sự năm 2005).
6


Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất và việc
sở hữu đất đai nhƣ thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hòa
bình, công bằng xã hội là vấn đề lớn, vấn đề khó đối với mỗi quốc gia cũng nhƣ
toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của Việt Nam là sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nƣớc thống nhất quản lý, nhân dân trực tiếp sử dụng và có
quyền của ngƣời sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này, Nhà nƣớc
ta đã ban hành các văn bản pháp luật, pháp lý cụ thể nhƣ: Hiến pháp năm 1980
(Điều 19), Hiến pháp năm 1992 (Điều 17, 18), Hiến pháp năm 2013 (Điều 53, 54),
Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định về
quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của
Nhà nƣớc cũng nhƣ quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm, các công tác quản lý đất và
quyền hạn trách nhiệm của ngƣời sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên đƣợc coi trọng, khi
quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế

xã hội nhƣ hiện nay thì sự phối hợp giƣa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở
thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một
cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa các lợi
ích là rất cần thiết và nếu đạt đƣợc điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và
xã hội ổn định. Ngƣợc lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sƣ vận
động quan hệ đất đai, tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho phát triển nền
kinh tế - xã hội đất nƣớc.
Với yêu cầu đặt ra nhƣ trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai
mà Đảng ta đề ra và Nhà nƣớc ta thực hiện nhƣ ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù
hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nƣớc ta bƣớc
đầu đã đáp ứng đƣợc những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ
đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hƣớng luôn luôn vận động, luôn luôn
phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng
đất đai hiện nay đòi hỏi nhà nƣớc phải nghiên cứu, nắm bắt rõ tình hình đất đai
nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản
7


hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản
đất đai. Đây sẽ là hƣớng đi vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất
diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: Nhà ở là công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Chủ sở hữu
nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức
đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn,
nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có
liên quan.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, quý giá đối với mỗi con ngƣời, mỗi gia đình cũng nhƣ toàn xã hội [2014].

Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con ngƣời tạo lập nhằm thoả mãn cho
nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo quy
định tại Bộ Luật dân sự năm 2015, nhà ở là một bất động sản không thể di dời và
quyền sở hữu nhà ở cũng nhƣ quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm
đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ
mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của
nhà ở nhƣ bán, cho thuê, cho mƣợn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là
ngƣời có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời
nhƣ đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ
quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho ngƣời khác trong
một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà,
cho mƣợn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và ngƣời
sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận
giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau
nhƣ nhà sở hữu tƣ nhân, nhà ở sở hữu nhà nƣớc, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở
Việt nam, đối với đất đai chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, đối với nhà ở có
đa dạng hoá các hình thái sở hữu.
8


Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc, bao gồm:
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nƣớc hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nƣớc.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác đƣợc chuyển thành sở hữu Nhà nƣớc theo
quy định của pháp luật.
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc có một phần tiền góp
của cá nhân, tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhƣng
chƣa trả hết tiền.

Đối với loại nhà này Nhà nƣớc là chủ sở hữu, Nhà nƣớc có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tƣợng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở đƣợc các tổ chức, cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tƣ nhân: là nhà do tƣ nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhƣợng bởi các hình thức
hợp pháp khác.
Nhà nƣớc công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ
hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tƣợng sở hữu. Hiện nay, Nhà nƣớc công nhận quyền
sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thƣ có
tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở
và là căn cƣ pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nƣớc.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nƣớc ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nƣớc đóng vai trò là cơ
quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực
hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nƣớc, cụ thể là:
* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho
thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ
quyền cho ngƣời khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời khác
theo luật định.
9


* Về nghĩa vụ:
Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại cơ quan nhà nƣớc cấp có thẩm
quyền; phải nộp thuế về nhà theo luật định; phải bảo quản và sửa chữa nhà ở (khi
cải tạo, sửa chữa hay xây dựng mới phải xin phép cơ quan nhà nƣớc cấp có thẩm
quyền); Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hƣ hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo

đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nƣớc.
Về phía nhà nƣớc với tƣ cách là ngƣời quản lý có quyền quy định quyền lợi và
nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nƣớc có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp
của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện
nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ
sở hữu nhà ở nhƣ trên nhà nƣớc còn thực hiện chế độ quản lý nhà nƣớc về nhà ở
thông qua một số biện pháp nhƣ:
- Nhà nƣớc ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết
kế, xây dựng, quản lý nhà ở.
- Nhà nƣớc có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nƣớc tổ chức
việc cấp phép xây dựng.
- Nhà nƣớc lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
- Nhà nƣớc tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đƣờng lối chính sách của Đảng cũng
nhƣ các quy định của Nhà nƣớc ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý. Việc đa dạng hoá
các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát
triển và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để
phát triển nhà ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo
định hƣớng của Nhà nƣớc.
Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nƣớc ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị
đang phát triển một cách ồ ạt, thƣờng bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái
phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở,
có nơi còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp
nhà đất diễn ra thƣờng xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số
10


vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chƣa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi
hỏi Nhà nƣớc ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải

nhanh chóng ban hành và đƣa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp
thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho
nhà ở phát triển, nhƣng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
+ Theo khoản 16 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 [19]: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng
thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
+ Theo Điều 97 Luật Đất đai năm 2013:
“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất
trong cả nước.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009
vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp
Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi
sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của Luật này”.
Nhà nƣớc quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng
các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất khi Nhà nƣớc tiến hành giao
đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của ngƣời đƣợc giao đất, cho
thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nƣớc công nhận quyền này là việc Nhà nƣớc
11

cấp giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thƣ pháp lý
thiết lập quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và
việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn
luôn đi cùng nhau. Vì vậy, kể từ ngày 10/12/2009 Nhà nƣớc ta đã thực hiện đồng thời
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một
văn bản (Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ). Với tầm quan trọng đặc biệt
của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nƣớc.
Giấy chứng nhận giúp cho ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng
nhà đất, thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhƣ
chuyển nhƣợng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở
hữu nhà để vay vốn đầu tƣ kinh doanh, sản xuất ... một cách dễ dàng thuận tiện
đúng pháp luật, cũng nhƣ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nƣớc.
1.1.5. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.5.1. Vị trí
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đã đƣợc quy
định trong Luật Đất đai năm 2013. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ quan Nhà
nƣớc có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy
ban nhân dân cấp huyện.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, chịu trách nhiệm của sự song trùng lãnh đạo, của hành
chính (chiều ngang) là Ủy ban nhân dân cấp huyện và Sở Tài nguyên và Môi trƣờng
cấp tỉnh (chiều dọc) là chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ [1].
1.1.5.2. Vai trò
Đối với Nhà nƣớc và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống
nhất quản lý, nên Nhà nƣớc phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất,

thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc có thể:
12


- Giám sát hiện trạng sử dụng đất: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nƣớc nắm
chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất. Những thay đổi trong
quá trình sử dụng đất đƣợc ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, qua đó Nhà nƣớc kiểm soát đƣợc các giao dịch về đất đai, giám
sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất từ đó có định hƣớng phát
triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất.
- Kết quả cấp Giấy chứng nhận còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp
lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến
pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản
hƣớng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chƣa.
- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho
công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nƣớc đối với các giao dịch liên
quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trƣờng bất động sản. Công dân sử
dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi
hợp pháp của họ đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ. Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân
tin tƣởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn
biến hòa bình của các thế lực thù địch có âm mƣu chống phá cách mạng nƣớc ta.
- Đối với ngƣời dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận với vai trò ghi nhận các
thông tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thƣ pháp lý, là sự đảm bảo quyền
lợi của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó. Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã
đƣợc cấp Giấy chứng nhận là Nhà nƣớc đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng,
chủ sở hữu. Chủ quyền đó sẽ đƣợc bảo hộ bởi chính sách pháp luật. Nhƣ vậy, thông
qua việc cấp Giấy chứng nhận, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở của chủ sở hữu - sử dụng sẽ đƣợc tăng cƣờng.
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trƣờng
bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu
chính xác, không kịp thời. Những bất động sản đƣợc cấp Giấy chứng nhận tức là đã
13


đƣợc đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật.
Những thông tin đó là cơ sở để ngƣời tham gia vào thị trƣờng bất động sản đƣa ra
quyết định. Thực tế ít ngƣời muốn nhận chuyển nhƣợng một thửa đất, mua một ngôi
nhà chƣa có Giấy chứng nhận vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin
quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu - sử dụng chƣa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chƣa
cụ thể…
- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh
mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trƣớc hết là hoàn thành
việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử. Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà,
đất, thông tin quy hoạch .. nhanh chóng, chính xác.
- Khuyến khích đầu tƣ, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trƣờng
tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận là chứng thƣ pháp lý để cho ngƣời sử dụng đất,
sở hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế
chấp, bảo lãnh. Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản
phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho ngƣời lao động, hạn chế tệ nạn xã hội.
- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải
quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã đƣợc Nhà nƣớc cấp Giấy
chứng nhận, đƣợc Nhà nƣớc công nhận chủ quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít
xảy ra.
- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhƣợng…Khi
Nhà nƣớc nắm đƣợc một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì
việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nƣớc tránh
đƣợc tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trƣơng thực hiện công cụ quản lý

đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành
chính và kinh tế [1].
1.1.5.3. Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Cấp đƣợc Giấy chứng nhận đôi bên đều có lợi.
Đất ở và nhà ở là tài sản của công dân - của ngƣời có quyền sử dụng đất, có
quyền sở hữu nhà ở, tài sản mà chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận, hay chậm đƣợc
14


cấp Giấy nếu đủ điều kiện cấp Giấy thì là một thiệt thòi cho công dân và cũng thiệt
thòi cho Nhà nƣớc. Do vậy Nhà nƣớc ta càng phải khẩn trƣơng cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tất
cả trƣờng hợp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Tài sản có đủ điều kiện
cấp Giấy chứng nhận mà không đƣợc cấp Giấy là một vấn đề phi lý, không thể đẩy
mạnh việc giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong thị trƣờng bất
động sản đƣợc, số phần trăm Giấy chứng nhận cấp trong dân tăng lên, điều đó càng
làm lành mạnh thị trƣờng bất động sản.
* Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của
mình: Công dân phải sống và làm việc theo hiến pháp - pháp luật, công dân đƣợc
phép làm những gì pháp luật không cấm, Khoản 1 Điều 166 luật đất đai năm 2013
quy định ngƣời sử dụng đất : “đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, nhƣ
vậy việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tạo điều kiện cho công dân có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở thực hiện quyền của mình.
* Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách: Trên Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
đã có đầy đủ thông tin ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể,
kích thƣớc, vị trí, quy mô, số tầng của ngôi nhà, do đó khi cơ quan thuế xác định
thuế sử dụng đất là chính xác theo định lƣợng, định hình và định tính.

* Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng
Nhà nƣớc của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng
không đáng có, giúp ban chỉ đạo toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ
dân phố hoàn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng mặt trận Tổ quốc tích cực
tham gia xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng
Nhà nƣớc thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
15


* Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định thành quả cách mạng của
nhân dân ngày đƣợc giữ vững.
Nhân dân ta đã đánh đổ ba đế quốc to là Pháp, Nhật và Mỹ, đã hoàn thành
cuộc cách dân tộc dân chủ nhân dân, khẩu hiệu “ngƣời cày có ruộng” đã trở thành
hiện thực. Có ruộng, có đất, có nhà, có tài sản nay đƣợc cấp Giấy chứng nhận lại
càng tạo đà cho công dân phát huy hết sức lực, trí tuệ của mình để làm giàu trên đất.
1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Một số khái niệm
+ Đăng ký: là một hoạt động của con ngƣời nhằm đƣa một lƣợng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp
nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy
luật nhất định. Có nhiều loại đăng ký nhƣ đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm
bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thƣơng hiệu, bản
quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
+ Đăng ký đất đai: là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nƣớc (với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu) và ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà
nƣớc giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống

nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc
sử dụng đất đối với Nhà nƣớc và xã hội. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính
bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trƣờng
trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.
+ Đăng ký quyền sở hữu nhà ở: là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
+ Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: là việc ghi vào hồ sơ địa
chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp
giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập
quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
16


Đất đai thƣờng có các tài sản gắn liền nhƣ nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm,
mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định;
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 [19]: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của ngƣời sử dụng đất,
ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu không đăng ký thì ngƣời sử
dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không đƣợc Nhà nƣớc cấp
Giấy chứng nhận, không đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ, không đƣợc tham gia vào thị
trƣờng bất động sản chính thức. Cho nên đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở là
một trong những nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở.....
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất

để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện
theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê
khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Kê
khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có vai
trò quan trọng, cụ thể:
- Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng hàng đầu
có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung, nhiệm vụ khác trong công
tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở.
- Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ
sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm
của các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở, ngƣợc lại
hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện
tốt hơn [1,28].
17


1.2.3. Cơ sở pháp lý của các vấn đề nghiên cứu
Luật Đất đai năm 2013;
Luật Xây dựng năm 2014;
Luật Nhà ở năm 2014;
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Luật Thủ đô năm 2012;
Bộ Luật Dân sự năm 2005;
Các Nghị định của Chính phủ: số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định
chi tiết thi hành Luật đất đai; số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu
tiền sử dụng đất; số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị
định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và
số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trƣớc bạ; số 23/2013/NĐ-CP
ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP

ngày 17/6/2011 về lệ phí trƣớc bạ.
Các Thông tƣ của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng: số 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất; số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định
về hồ sơ địa chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một
số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ;
Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hƣớng dẫn
một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất.
Các Quyết định của UBND tỉnh Long An:
Các Quyết định của UBND huyện Đức Hoà, Long An
Các số liệu thống kê đất đai, số liệu về công tác cấp GCN huyện Đức Hoà,
Long An giai đoạn 2014 - nay
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất huyện Đức Hoà Long An
Các quy định khác có liên quan.
18