GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI V-REEX

GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH
GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI V-REEX
3.1 GIẢI PHÁP
Công ty CP sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex) mới thành lập gặp rất
nhiều khó khăn. Dịch vụ chủ yếu của Sàn giao dịch bất động sản là dịch vụ định giá và
dịch vụ môi giới bất động sản. Hoạt động định giá của Sàn là một trong những công cụ
góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch và thúc đẩy nền kinh tế
phát triển. Sau đây em xin đưa ra một số giải pháp để phát triển các dịch vụ của Sàn nói
chung và hoạt động định giá của Sàn nói riêng để làm cho Sàn giao dịch V-Reex là địa
chỉ tin cậy của người tiêu dùng.
- Kết hợp với các Sàn giao dịch BĐS khác vì: Các Sàn có thể giúp đỡ nhau trong việc
thực hiện các dịch vụ cho khách hàng một cách nhanh chóng và hiệu quả, nhanh chóng
đưa sản phẩm tiếp cận với lượng khách hàng, giảm chi phí bán hàng, tạo mối liên kết,
chia sẻ thông tin, trao đổi kinh nghiệm giữa các thành viên. Từ đó thúc đẩy tính chuyên
nghiệp và nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Một vai trò quan trọng của hoạt động định giá là giúp cho thị trường bất động sản
phát triển minh bạch, không gây thiệt thòi cho người mua hay người bán. Kết hợp với
các Sàn giao dịch bất động sản khác cũng giúp ích trong việc tìm kiếm thông tin, trao
đổi kinh nghiệm và hỗ trợ nhau trong công tác định giá (vì mỗi công ty có một thế mạnh
riêng).
- Sàn cũng đã trang bị nhiều thiết bị để phục vụ cho mọi hoạt động của Sàn. Các thông tin
đăng mua, đăng bán được quảng cáo qua địa chỉ website của Sàn, bản tin BĐS của Sàn
V-Reex, video nhà đất tại website và tivi được trưng bày tại Sàn, khách hàng có thể hình
dung toàn bộ bất động sản mà không cần phải đi trực tiếp để tìm hiểu, giúp tiết kiệm
được thời gian cho người có nhu cầu khi tìm mua BĐS,...Nhưng hiện tại Sàn chưa sử
dụng hết công dụng của các thiết bị trên, trang website thì quá sơ sài chưa đáp ứng được
nhu cầu cho khách hàng. Đó là một trong những phương tiện trao đổi thông tin hai chiều
giữa công ty và khách hàng.
- Kết hợp với các dịch vụ thanh toán với các Ngân hàng: Trong các cổ đông sáng lập của
Sàn có Ngân hàng VPBank, TechcomBank, MBank. Đây là một điều kiện thuận lợi
1

Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47
trong việc thanh toán khi khách hàng đã lựa chọn được bất động sản cần mua, vừa an
toàn và lại đảm bảo lợi ích giữa cho các bên. Việc thực hiện thanh toán bất động sản qua
ngân hàng đảm bảo quyền lợi cho người bán và sự yên tâm của người mua.
- Xây dựng một chuỗi các dịch vụ thiết thực liên quan đến lợi ích của hàng bán và mua,
thể hiện sự cam kết phục vụ lợi ích của khách hàng trong quá trình giao dịch bất động
sản. Ví dụ như công ty đại diện cho bên mua và bên bán thực hiện các thủ tục pháp lý
nhà đất theo quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi, tiết kiệm thời gian cho khách
hàng. Những dịch vụ như thế sẽ thu hút được khách hàng nhiều hơn và tăng được uy tín
của công ty trên thị trường. Đôi khi khách hàng của công ty ở xa, không đến trực tiếp
được và có nhu cầu tư vấn qua điện thoại vì vậy cần lập phòng, ban chuyên đảm nhận
nhiệm vụ này. Từ đó tạo dựng được uy tín của công ty.
- Cần xây dựng thời gian biểu làm việc các ngày trong tuần. Vì công ty cung cấp các dịch
vụ liên quan đến bất động sản, khách hàng đến với công ty vào những ngày nghỉ, nhưng
nhiều công ty BĐS đã không làm được điều này vì vấn đề chi phí,... Hệ thống thông tin
đăng bán trên Sàn phải đa dạng và nhiều để khách hàng có được lựa chọn ưng ý nhất.
- Định giá tài sản ngày càng có vai trò quan trọng, đó là tham gia vào công tác quản lý giá
của Nhà nước và xác định giá trị tài sản đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế xã hội. Nhưng
mà nhận thức của cộng đồng nói chung và của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân về
tầm quan trọng của công tác thẩm định giá tài sản vẫn còn sơ khai; Môi trường pháp lý
cho hoạt động thẩm định giá nước ta vẫn còn bất cập và thiếu tính đồng bộ. Vì vậy, Nhà
nước cần minh bạch hệ thống pháp luật và giảm bớt tính phức tạp và thiếu thống nhất
trong hệ thống pháp luật ở nước ta, như việc cấp chứng chỉ thẩm định giá BĐS, trong
Luật kinh bất động sản yêu cầu định giá viên về bất động sản chỉ cần có chứng chỉ qua
lớp bồi dưỡng định giá bất động sản Sở xây dựng cấp chứng chỉ hoạt động, còn thẩm
định giá viên về giá do Bộ Tài chính cấp thẻ (phải qua kỳ thi tuyển Quốc gia với 8
môn). Khi muốn đinh giá bất động sản thì phải học bổ túc thêm để có chứng chỉ của Sở
Xây dựng thì mới hành nghề được. Sự chồng chéo và không rõ ràng của yếu tố pháp lý
cũng tác động đến hoạt động của các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá.
Ở nước ta hiện nay hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản còn thiếu và chưa đồng

bộ, các hướng dẫn còn chung chung, chưa cụ thể về phương pháp tính các chỉ tiêu như
2
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47
xác định lợi thế về vị trí địa lý, đất đai, thương hiệu của doanh nghiệp,... Những bất cập
này ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng công tác định giá tài sản và bản thân mỗi
doanh nghiệp hoạt động định giá phải nỗ lực, vận dụng kinh nghiệm của mình để giải
quyết các vướng mắc, bất cập.
- Hoàn thiện các khâu trong quy trình ĐG: việc hoàn thiện này rất quan trọng vì hoạt
động ĐG là hoạt động chính của mỗi tổ chức tín dụng. Kết quả định giá đáng tin cậy thì
mới thu hút được khách hàng và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Vì vậy
quy trình định giá BĐS phải được thực hiện một cách nghiêm túc và bài bản từ khâu
tiếp nhận yêu cầu của khách hàng, điều tra thị trường và đến khi khách hàng nhận được
chứng thư định giá. Ví dụ, xem xét kỹ bước tiếp nhận yêu cầu của khách hàng là rất
quan trọng vì công ty mình có nên nhận ĐG BĐS đó không, tránh những trường hợp
đáng tiếc xảy ra.
Ở công ty hiện nay, nếu BĐS có giá trị lớn, khối lượng công việc nhiều thì do
trưởng phòng định giá làm và khối lượng công việc được phân định rõ công việc và
nhiệm vụ của từng người, tránh chồng chéo công việc. Còn đối với những BĐS giá trị
nhỏ thì giao cho hai nhân viên ĐG cùng làm. Trong nhiều trường hợp thì công việc ĐG
được tiến hành độc lập để so sánh kết quả và đưa ra phương án tối ưu. Nếu thấy cần
thiết thì hội ý giữa các chuyên viên ĐG của công ty.
Một trong những vấn đề quan trọng nữa đó là cách trình bày báo cáo định giá vừa
phải khoa học, ngắn gọn và dễ hiểu. Báo cáo ĐG thể hiện quan điểm của người ĐG,
thông tin thu thập được và các phương pháp ĐG được sử dụng. Đồng thời cũng thể hiện
tính khách quan, trung thực, tính chuyên nghiệp và đáng tin vậy hay không giữa khách
hàng và công ty. Trong báo ĐG thì nêu rõ ngắn gọn lý do lựa chọn phương pháp ĐG và
tại sao đối với BĐS này thì dùng phương pháp này còn BĐS khác thì dùng phương pháp
khác. Phác hoạ vị trí tương đối giữa các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu để khách hàng
hình dung được những lợi thế và bất lợi của BĐS. Cũng cần phải xác định được mục
đích định giá là gì? (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố thế chấp, hay là liên

quan đến việc ra toà hay không)
- Vận dụng các phương pháp định giá: Tuỳ từng trường hợp mà sử dụng phương pháp
ĐG cho phù hợp. Đối với những BĐS không có khả năng sinh lời thì chủ yếu dùng
3
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47
phương phương so sánh hoặc chi phí. Đối với những BĐS có khả năng sinh lời thì có
thể dùng kết hợp một hay nhiều phương pháp (ví dụ: phương pháp so sánh kết hợp với
phương pháp giá trị còn lại và phương pháp đầu tư rồi lấy bình quân của hai phương
pháp,...). Đối với những trường hợp đơn giản, không đòi hỏi trình độ chuyên môn cao
thì giao cho những ĐG viên mới, vừa đảm bảo quy trình ĐG và họ tích luỹ thêm kinh
nghiệm. Còn đối với các trường hợp phức tạp thì cẩn thận, cân nhắc khi lựa chọn
phương pháp ĐG và có thể kết hợp các phương pháp ĐG đảm bảo độ tin cậy cao. Sử
dụng phương pháp vốn hoá khó trong việc xác định tỉ lệ vốn hoá nên họ có thể tham
khảo ở phòng đầu tư và có thể tìm hiểu được lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư. Nếu
thấy cần thiết thì hội ý các chuyên gia và đưa ra hướng giải quyết tốt nhất.
- Cấp trên thường xuyên tự bồi dưỡng cho mình kiến thức liên quan đến lĩnh vực BĐS
nói chung và các quy định về ĐG BĐS nói riêng. Nắm bắt được các thông tin, các quy
định mới về BĐS và ĐG BĐS. Tổ chức các cuộc hội thảo, hội nghị về thị trường BĐS,
qua đó biết được các văn bản, chính sách của Nhà nước sẽ được thông qua với sự phát
triển của thị trường BĐS. Qua đó cũng biết được về sự biến động giá cả trên thị trường
 giúp ích cho người ĐG trong hoạt động ĐG của mình.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên ĐG đi học các lớp ngắn hạn và lấy chứng chỉ
hành nghề theo qui định của pháp luật. Có tinh thần học hỏi các công ty có bề dày kinh
nghiệm trong lĩnh vực ĐG và áp dụng những công nghệ mới nhất phục vụ cho công tác
ĐG.
- Các chính sách về lương và thưởng cũng ảnh hưởng tới tinh thần và trách nhiệm của
nhân viên. Có chế độ khen thưởng và phạt nhằm thúc đẩy tinh thần tự giác làm việc và
đảm bảo được uy tín của công ty. Kết quả ĐG được tin cậy thì sẽ thu hút được nhiều
khách hàng hơn và tạo dựng được uy tín trên thị trường. Do đó phải làm tốt công tác tổ
chức từ trong nội bộ công ty. Uy tín của từng nhân viên ĐG tạo dựng lên uy tín của

công ty. Vì vậy phòng ĐG cần tổ chức những buổi thảo luận để học hỏi và rút kinh
nghiệm để công tác định giá ngày càng hoàn thiện hơn.
- Xây dựng hệ thống thông tin: Hiện nay, công ty cũng đang từng bước hoàn thiện hệ
thống thông tin về giá BĐS làm dữ liệu cho các hợp đồng ĐG BĐS. Hệ thống này giúp
cho các chuyên viên ĐG trong quá trình tác nghiệp, nguồn thông tin này tạo điều kiện
4
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47
YÊU CẦU KHÁCH HÀNG
CUNG ỨNGDỊCH VỤ
cho quy trình ĐG diễn ra nhanh chóng và không mất nhiều công sức, thời gian. Để làm
được việc này thì cần phải có bộ phận chuyên lưu giữ và cung cấp thông tin về bản đồ,
thông tin về quy hoạch và giá cả tại vùng đó. Cần xây dựng chương trình phần mềm để
tở chức quản lý cơ sở dữ liệu, tìm kiếm và khai thác thông tin trên mạng phục vụ công
tác chuyên ngành định giá.
- Để tạo điều kiện hơn nữa cho các chuyên viên ĐG thì công ty cần cung cấp đầy đủ điều
kiện làm việc như có máy tính, bàn làm việc,... riêng. Hiện nay ở công ty cũng đang
hoàn chỉnh vấn đề này, trang bị cho mỗi chuyên viên ĐG một máy tính xác tay, bàn làm
việc và những dụng cụ cần thiết khác phục vụ cho công tác ĐG như máy ảnh, la bàn,...
- Giải pháp đề xuất kết hợp các sàn giao dịch tạo thành một mạng lưới:
Có thể nhận định rằng, để có thể phát triển trong dài hạn, các sàn giao dịch trong
nước cần có một chiến lược phù hợp. Qua phân tích cơ hội và thách thức, điểm mạnh và
điểm yếu, có thể thấy rằng chiến lược phù hợp nhất với các công ty bất động sản trong
nước là chiến lược hạn chế điểm yếu để nắm bắt cơ hội. Cụ thể hơn, mỗi công ty phải
xác định được cho mình một năng lực cốt lõi và tập trung phát triển năng lực cốt lõi đó
làm lợi thế cạnh tranh cho mình. Đồng thời, các công ty trong nước phải chung sức để
có thể cạnh tranh được các đối thủ nước ngoài, thông qua thực thi chiến lược liên kết
theo mô hình “thuê ngoài theo hướng chiến lược” nhằm tận dụng năng lực cốt lõi của
mỗi đối tác.
5
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47

SÀN B
SÀN C
SÀN DSÀN E
SÀN A
HIỆP HỘI SÀN GD BĐS
Sơ đồ. THIẾT LẬP MẠNG LƯỚI SÀN
Việc thành lập mạng lưới sàn có những lợi ích sau:
Thứ nhất, lợi ích đầu tiên mà mô hình này đem lại đó là các sàn liên kết với nhau
để tăng khả năng tài chính để có thể thoả mãn tất cả các yêu cầu của khách hàng.
Thứ hai, mô hình này sẽ giải quyết vấn đề chất lượng nhân sự. Trong môi trường
cạnh tranh khốc liệt để tồn tại, mỗi doanh nghiệp sẽ có sự đào thải để tuyển lựa những
nhân viên có chất lượng tốt nhất. Đây là tiền đề quan trọng để các doanh nghiệp tiếp
nhận những công nghệ mới, những phương thức sản xuất tiên tiến, nâng cao năng lực
của bản thân doanh nghiệp, từ đó góp phần nâng cao sức mạnh của mô hình.
Thứ ba, đối với những dự án lớn, các công đoạn khác nhau sẽ được xử lý bằng
việc giao cho các doanh nghiệp có năng lực cốt lõi trong lĩnh vực đó thay vì tất cả các
công đoạn sẽ được đảm nhận chỉ bởi một doanh nghiệp như trước kia. Sự phối hợp này
sẽ tiết kiệm thời gian, nhân công và chi phí. Đồng thời năng suất và chất lượng sản
phẩm sẽ được nâng cao, sản phẩm sẽ nhanh chóng được đưa ra thị trường.
6
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47