Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố hà nội

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

----------------------------

LÊ MAI HỒNG

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH

: QUẢN LÝ KINH TẾ

MÃ SỐ

: 60 34 04 10

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS PHẠM THỊ TUỆ

HÀ NỘI, NĂM 2019


2

LỜI CAM ĐOAN

Tên tôi là: Lê Mai Hồng
Sinh ngày: 11/8/1978 tại Hà Nội
Là học viên cao học lớp CH 23B - QLKT
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi. Các số
liệu sử dụng phân tích trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng. Các kết
quả nghiên cứu trong luận văn được phân tích một cách trung thực, khách quan và
phù hợp thực tiễn. Những thông tin được trích dẫn đều đã được ghi rõ nguồn .
Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về sự cam đoan này.
Học viên cao học

Lê Mai Hồng


3

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình cao học và bản luận văn này, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của các thầy cô, đồng nghiệp,
gia đình trong quá trình học tập và công tác.
Trước hết Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới PGS.TS Phạm Thị Tuệ, bằng
những kinh nghiệm và sự nhiệt tình, Cô đã trực tiếp hướng dẫn và chỉ bảo cho em
để hoàn thành luận văn này.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới các thầy cô giáo Trường Đại học Thương
mại, đồng nghiệp, các cơ quan đã giúp đỡ, hỗ trợ thông tin tài liệu trong quá trình
thực hiện luận văn này.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng để hoàn thành luận văn tuy nhiên trong quá
trình thực hiện không tránh khỏi những thiết sót. Em rất mong nhận được những
góp ý quý báu của quý thầy, cô và bạn đọc để hoàn thiện tốt hơn luận văn của mình
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày.......tháng ...... năm 2019

Học viên cao học

Lê Mai Hồng


4

MỤC LỤC


5


6

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ


7

PHẦN MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Thị trường nhà ở nước ta đã có những bước phát triển quan trọng, đóng góp
đáng kể vào sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước, đáp ứng ngày càng tốt
hơn nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt ở địa bàn Thành phố Hà Nội. Sự phát
triển của thị trường nhà ở còn thúc đẩy các loại thị trường khác phát triển, như thị
trường xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất, thị trường vốn,... Tuy
nhiên, bên cạnh đó thời gian vừa qua, thị trường nhà ở trên địa bàn Tp. Hà Nội cũng
đã bộc lộ những mặt hạn chế, yếu kém cần được khắc phục như: phát triển thiếu ổn
định, cơ cấu hàng hóa bất động sản nhà ở mất cân đối, việc đầu tư phát triển các sản

phẩm nhà ở không theo quy hoạch và kế hoạch, giá cả hàng hóa nhà ở không ổn
định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, thị trường nhà ở còn thiếu
sự minh bạch
Một trong những nguyên nhân tạo nên những bất cập trên đó là quản lý Nhà
nước đối với thị trường nhà ở còn nhiều hạn chế. Trách nhiệm của các cơ quan quản
lý Nhà nước đối với thị trường này chưa rõ ràng, thiếu sự phối hợp trong xây dựng
và thực thi chính sách. Bên cạnh đó hệ thống thông tin, dự báo về thị trường nhà ở
không thống nhất, thiếu tin cậy gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, cũng
như đảm bảo tính công khai, minh bạch của thị trường này. Vì vậy việc nâng cao hiệu
lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước về phát triển nhà ở qua đó giúp thị trường
nhà ở trên địa bàn Tp Hà Nội phát triển ổn định, bảo đảm hoạt động có hiệu quả và
trở thành thị trường quan trọng, kết nối thông suốt với các thị trường khác của nền
kinh tế. Đó là lý do em lựa chọn đề tài: “Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở
trên địa bàn Thành phố Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Với những cách tiếp cận khác nhau, hiện đã có một số công trình được xuất
bản cũng như một số nghiên cứu về quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam,
trong đó có liên quan đến vấn đề về Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở trên
địa bàn thành phố Hà Nội. Cụ thể như:


8

-Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2009), “Thị trường bất động sản những
vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam”. Cuốn sách đã nêu lên lý luận cơ bản về thị
trường bất động sản Việt Nam, phân tích thực trạng, đưa ra giải pháp nhằm phát
triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.
- Đinh Văn Thông (2015), “Quản lý thị trường bất động sản ở nước ta hiện
nay”, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Kinh tế và Kinh doanh, Tập 31, Số 3. Nội dung
đề cập thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với bất động sản, các định hướng

hoàn thiện chính sách và công cụ quản lý cho phù hợp với quy luật thị trường và
tình hình phát triển kinh tế để đảm bảo phát triển bất động sản ổn định
- Bộ Tài Chính (2007): “Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất
động sản ở Việt Nam”. Đề tài đã hệ thống hoá những lý luận cơ bản về thị trường
bất động sản và đưa ra các giải pháp hình thành thị trường BĐS ở VN trong thời
gian qua.
- Viện Kinh tế Xây dựng (2016) “Nghiên cứu đánh giá mức độ ảnh hưởng của
các yếu tố cơ bản tác động đến sự biến động của thị trường BĐS làm cơ sở nâng cao
công tác dự báo và điều hành, quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam”. Đề tài
phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và đưa ra các đề xuất về
công tác dự báo thị trường này.
Các bài viết cũng như nghiên cứu trên đã tập trung vào thị trường bất động sản ở
Việt Nam, mỗi nghiên cứu tiếp cận một góc độ khác nhau về thị trường bất động sản.
Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội
được nhìn nhận theo nhiều góc độ khác nhau có thể kể đến một số nghiên cứu điển
hình như:
- Phạm Đức Hạnh (2013), “Quản lý nhà nước đối với đầu tư xây dựng trên địa
bàn thành phố Hà Nội”. Luận văn nghiên cứu tổng thể về quản lý nhà nước đối với
đầu tư xây dựng, đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng trên địa
bàn thành phố Hà Nội, đề xuất giải pháp quản lý.
- Nguyễn Văn Hùng (2006), “Một số giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản
lý nhà nước về đầu tư và xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội”, Luận văn đã
đánh giá tổng quan về thực trạng đầu tư và xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội


9

giai đoạn 2005 – 2010, một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước
về đầu tư và xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Vũ Thị Hiền (2014), “Quản lý nhà nước đối với các doanh nghiệp kinh

doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội”. Luận văn phân tích đánh giá
thực trạng quản lý nhà nước đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên
địa bàn thành phố Hà Nội, đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.
Các nghiên cứu trên đã phân tích các vấn đề liên quan đến quản lý nhà nước
đối với thị trường bất động sản theo nhiều góc độ khác nhau trên địa bàn thành phố
Hà nội nhưng chưa có đề tài nào nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với thị trường
Hà Nội giai đoạn 2016-2018.
Vậy có thể khẳng định có nhiều công trình nghiên cứu, bài viết liên quan đến
quản lý nhà nước về bất động sản, kinh doanh bất động sản nói chung cũng như trên
địa bàn Hà Nội, tuy nhiên chưa có công trình nào hay nghiên cứu trực tiếp về Quản
lý nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Như vậy có thể
thấy việc lựa chọn đề tài “Quản lý nhà nước về thị trường nhà ở trên địa bàn thành
phố Hà nội” thể hiện được tính mới và không trùng lắp với các công trình nghiên
cứu đã công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu:
Mục đích nghiên cứu của đề tài là đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý nhà
nước về thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Luận văn tập trung giải quyết các nhiệm vụ chủ yếu sau:

- Hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận cơ bản về Quản lý nhà nước về thị trường nhà
ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Phân tích, đánh giá thực trạng Quản lý nhà nước về thị trường nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội, chỉ ra những kết quả đạt được, những hạn chế, nguyên nhân của
những thực trạng đó.

10

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện Quản lý nhà nước về thị trường nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề về Quản lý nhà nước đối với thị trường
nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Không gian nghiên cứu: Địa bàn thành phố Hà Nội
- Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu thực trạng được thực hiện trong giai đoạn
từ 2016-2018, các đề xuất được thực hiện tầm nhìn đến năm 2025.
- Nội dung nghiên cứu: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và
phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Trong các loại hình nhà ở
thì chung cư là loại hình nhà ở phổ biến nhất trong đô thị, có ảnh hưởng lớn đến hạ
tầng kỹ thuật đô thị và lân cận. Bên cạnh đó, thị trường nhà chung cư có những diễn
biến rõ nét hơn các loại hình nhà ở khác nên luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu,
tập trung về Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà chung cư trên địa bàn thành
phố Hà Nội.
5. Phương pháp nghiên cứu
Nhằm đáp ứng yêu cầu của nội dung nghiên cứu, đề tài đã sử dụng các phương
pháp cụ thể để thu thập xử lý và phân tích các dữ liệu thứ cấp và sơ cấp, sử dụng
các phương pháp thống kê, phân tích, so sách, xử lý số liệu bằng phần mềm exel,
đồng thời dựa trên quan điểm duy vật biện chứng, cách tiếp cận lịch sử, hệ thống và
toàn diện để đưa ra các kết luận nghiên cứu có cơ sở khoa học và thực tiễn.
5.1. Phương pháp thu thập dữ liệu
- Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Là những thông tin đã có sẵn, được
các cơ quan, đơn vị tổng hợp từ trước và đã được công bố. Trong đề tài dữ liệu thứ
cấp bao gồm báo cáo của Bộ ngành, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc, Hiệp hội
bất động sản Việt Nam, Sở Tài nguyên môi trường, các bài viết trên báo, tạp chí

công trình có liên quan…


11

- Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp: Nguồn thông tin sơ cấp được thu thập
qua phỏng vấn đối tượng liên quan đến vấn đề nghiên cứu, cụ thể là phỏng vấn 25
cán bộ tại Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Sở Xây
dựng Hà Nội, Viện Kinh tế Xây dựng (theo mẫu tại Phụ lục của Luận văn). Nội
dung phỏng vấn tập trung vào việc nắm rõ các văn bản quy phạm pháp luật hiện
đang sử dụng, các công cụ, chính sách quản lý thông qua hệ thống văn bản, công tác
ban hành văn bản, những bất cập trong quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
nói chung và thị trường nhà ở nói riêng, những kiến nghị trong thời gian tới…
5.2. Phương pháp xử lý dữ liệu
- Phương pháp thống kê số liệu: Đề tài thu thâp tài liệu, số liệu về thực trạng
quản lý nhà nước về thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà nội làm cơ sở đề
xuất giải pháp.
- Phương pháp tổng hợp: tổng hợp, phân tích các dữ liệu sơ cấp và thứ cấp
liên quan tới cơ chế, chính sách, biện pháp quản lý nhà nước đối với thị trường nhà
ở nói chung, qua đó vận dụng, phân tích trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng.
Luận văn kế thừa có chọn lọc phù hợp các kết quả nghiên cứu có liên quan
đến đề tài.
6. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:
Góp phần nâng cao phương pháp và khả năng nghiên cứu của bản thân, phục
vụ cho công tác ở cơ quan được tốt hơn.
Kết quả đề tài là tài liệu tham khảo cho các cán bộ làm công tác quản lý nhà
nước hay các cán bộ nghiên cứu liên quan tại Sở, các Viện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho người học và cán bộ
trong các cơ sở đào tạo và nghiên cứu khoa học.
7. Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, kết cấu
của luận văn chia làm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở
Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở
trên địa bàn thành phố Hà Nội


12

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
1.1. Những vấn đề cơ bản về thị trường nhà ở
1.1.1. Khái niệm thị trường nhà ở
Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế quốc dân.
Thị trường bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình kiến trúc trên đất
đai là một bộ phận thiết yếu không thể thiếu trong đời sống con người, hơn nữa đất
đai lại là thứ tài nguyên quý giá và không thể thay thế được.
Việc phân loại thị trường bất động sản cũng có nhiều cách tiếp cận khác nhau.
Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, thị trường bất động sản được chia thành thị
trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị
trường bất động sản cho thuê văn phòng, công sở... Dựa vào mức độ kiểm soát, thị
trường bất động sản được chia thành thị trường chính thức (hay thị trường có sự
kiểm soát của Nhà nước) và thị trường không chính thức (hay thị trường không
được kiểm soát). Dựa vào khu vực có thể phân ra: thị trường bất động sản khu vực
đô thị; thị trường bất động sản khu vực nông thôn; thị trường bất động sản khu vực
giáp ranh...
Khái niệm thị trường nhà ở
Như vậy có thể thấy thị trường nhà ở là một bộ phận của thị trường bất động

sản. Thị trường nhà ở được hiểu một cách khái quát là tổng thể các giao dịch về nhà
ở dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian
nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường nhà ở thường được
nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản nhà ở, tại đó các yếu
tố an sinh xã hội đuợc chú trọng hơn so với các yếu tố khác của bất động sản thông
thường. Tại thị trường này, người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để
xác định giá cả, số lượng hàng hóa và dịch vụ được giao dịch.
Phân loại nhà ở
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 (Luật số 65/2014/QH13):


13

+ Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền
sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật, kể cả trường hợp xây
dựng trên lô đất của dự án nhà ở, bao gồm:
+ Nhà biệt thự: tách biệt hoàn toàn cả không gian kiến trúc và kết cấu. Có sân
vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, …), có tường rào và lối ra vào riêng biệt.
+ Nhà liền kề: tách biệt không gian kiến trúc nhưng có thể chung một phần về
kết cấu chịu lực của công trình, thường được hiểu là sản phẩm của các dự án bất
động sản của các chủ đầu tư có năng lực quản lý thi công xây dựng, nơi mà khách
hàng khi mua và sở hữu có quyền thay đổi về nội thất nhưng bị hạn chế phải xin cấp
phép khi muốn điều chỉnh ngoại thất, kết cấu chịu lực lực của công trình và đa số
không được chấp nhận. Chi tiết hơn như liền kề mặt phố (nhà phố), liền kề có sân
vườn, liền kề kiểu shophouse (ngoài việc để ở, được phép sử dụng với mục đích
kinh doanh)
+ Nhà độc lập: cũng dùng để ở nhưng việc xin điều chỉnh, ngoại thất, kết cấu
chịu lực, đập đi xây lại thì chủ nhà có nhiều quyền chủ động hơn và đa phần được
cấp phép để tự thực hiện.

+ Nhà chung cư: là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ
tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Có thể chi tiết hơn như
chung cư cao tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini, chung cư hỗn hợp (kết hợp
cả các phần diện tích có mục đích không để ở). Đây chính là đối tượng nghiên cứu
của đề tài.
Theo mục đích sử dụng, bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái
định cư, xã hội.
+ Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua theo cơ chế thị trường.
+ Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở
nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ,
công tác.
+ Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân


14

thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy
định của pháp luật.
+ Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
1.1.2. Đặc điểm của Thị trường nhà ở
Do thị trường nhà ở là một bộ phận của thị trường bất động sản nên nó cũng
mang các đặc điểm chung của thị trường bất động sản.
Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.
Đối với các loại hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch chính là nơi có sự
hiện diện của hàng hoá đó. Người mua và người bán vừa xem hàng hoá vừa đàm
phán giao dịch. Tuy nhiên, do đặc tính cố định, không thể di dời được của bất động
sản nên việc giao dịch thường không phải là nơi có sự hiện diện của bất động sản

mà nó mang tính chất một chợ giao dịch ảo. Tuy nhiên đối với thị trường nhà ở, do
đặc điểm an sinh xã hội nên số lượng các giao dịch thực hiện nơi đã có sự hiện diện
của nhà ở là nhiều hơn.
Thứ hai, thị trường nhà ở cũng là thị trường giao dịch các quyền chứa đựng
như trong bất động sản.
Đối với các loại hàng hoá thông thường khác, khi sử dụng thường có sự hao
mòn, hỏng hóc và do đó làm giảm cả giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá. Đến
một lúc nào đó, khi người sử dụng đã khai thác hết lợi ích từ hàng hoá đó thì cần
phải đào thải đi và thay thế bằng một hàng hoá khác. Tuy nhiên, do nhà ở là công
trình xây dựng trên đất đai nên khấu hao giá trị xây dựng trong thị trường nhà ở
thường thấp và hay được bỏ qua khi thực hiện giao dịch có gắn với quyền sử dụng
đất. Bởi vì quyền sử dụng đất không bị hao mòn hoặc mất đi (trừ các trường hợp
đặc biệt như thiên tai, điều kiện tự nhiên thay đổi). Do đó, cái mà người ta mang ra
giao dịch trên thị trường nhà ở không phải là bản thân hàng hoá đó mà là các quyền
và lợi ích do hàng hoá đó mang lại cho người sở hữu, người sử dụng đất đai và nhà
ở gắn liền với đất đại đó. Bởi vậy, việc xem xét giá cả đất đai trong thị trường nhà
ở, không thể xác định giá trị của nó như các hàng hoá thông thường khác mà phải


15

xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư
bỏ ra cho hàng hoá đất đai đó.
Thứ ba, thị trường nhà ở mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản nhà ở có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những
điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Mặt khác, BĐS nhà
ở còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi
khu vực cũng có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản nhà ở. Người
ta không thể di dời nhà ở từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển
tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác.

Do đó, sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản nhà ở thường chỉ diễn ra ở
từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản nhà ở chỉ ảnh hưởng trong một
vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị
trường nhà ở của các vùng, các khu vực khác.
Thứ tư, thị trường nhà ở là thị trường không hoàn hảo.
Mặc dù thị trường nhà ở có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không
hoàn hảo do các thông tin về hàng hoá trong thị trường không đầy đủ và phổ biến
rộng rãi như các loại hàng hoá khác. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó
chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các
hàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí
địa lý,… đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). Bất động sản
mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng
tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa,
số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ,
không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo.
Thứ năm, cung về bất động sản nhà ở phản ứng chậm hơn so với cầu và giá cả
bất động sản nhà ở.
Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra
theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân
bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa nhà
ở, khi cầu tăng, cung bất động sản nhà ở không thể phản ứng tăng nhanh như các


16

loại hàng hóa khác do đặc điểm của bất động sản nhà ở cần có thời gian để tạo ra
chúng, thường để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông
tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Nguồn cung bất động sản nhà ở là có giới hạn và có độ trễ lớn và cầu nhà ở lại
luôn luôn tăng, trong khi sự biến động về giá cả thường bắt đầu do sự thay đổi của

cầu. Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo
hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản. Cũng có trường hợp
nguồn cung bất động sản là quá lớn so với cầu, trường hợp này đã từng xảy ra ở
Bình Dương khi mà sự bổ sung dân cư không kịp so với tốc độ xây dựng nhà ở. Tuy
nhiên trường hợp này là hãn hữu và không phổ biến ở Việt Nam.
Thứ sáu, thị trường nhà ở có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản nhà ở là có giá trị lớn,
do đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng vốn này
phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị
trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định, thị trường nhà ở cũng không thể phát
triển lành mạnh và ổn định. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến
sự khủng hoảng của thị trường bất động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn
đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính
tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng.
Thứ bảy, thị trường nhà ở là thị trường khó thâm nhập và cũng khó rút lui.
Thị trường bất động sản là vốn đã là thị trường khó thâm nhập vì hàng hoá bất
động sản không được bày bán như các hàng hoá thông thường khác. Thị trường nhà
ở còn khó thâm nhập hơn vì nhà ở thường có giá trị lớn đối với người mua ít kinh
nghiệm trong giao dịch đối với loại hàng hóa này, khi giao dịch lại phải hoàn tất
nhiều thủ tục do đó, cả người mua đều mất rất nhiều công sức để tìm hiểu thị
trường, tìm kiếm thông tin. Còn người bán, trừ một số là những người mua để ở rồi
bán lại thường là bên nắm được nhiều thông tin thị trường hơn người mua nhưng họ
lại không muốn chia sẻ để nắm lợi thế khi đàm phán.
Việc tham gia vào thị trường nhà ở đã khó, việc rút lui khỏi thị trường cũng


17

không hề dễ dàng. Do giá trị lớn, nên người mua trên thị trường này không nhiều,
việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hoá

khác. Bên cạnh những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính
chất thì yếu tố phong thủy, tâm linh cũng rất khó lý giải khi gặp phản ứng thái quá
của thi trường..
Thứ tám, hoạt động của thị trường nhà ở chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến lực lượng lao động
tham gia vào đời sống kinh tế xã hội, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với
chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản
nhà ở, định hướng thị trường nhà ỏ giúp thị trường ổn định hơn và an toàn hơn.
Ngoài ra, thông qua việc kiểm soát thị trường, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân
sách từ thuế đối với các giao dịch nhà ở.
1.1.3. Các yếu tố cấu thành thị trường nhà ở
1.1.3.1. Hàng hoá trên thị trường nhà ở
- Cung về hàng hóa nhà ở: là khối lượng nhà ở sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị
trường tại một thời điểm xác định với một mức giá giới hạn nhất định. Cung về nhà
ở không phải toàn bộ quỹ nhà ở có thể có mà là lượng nhà ở có thể và sẵn sàng
tham gia giao dịch mua bán trên thị trường. Có thể nhà đầu tư có nhiều hàng hóa
nhà ở nhưng nếu họ không có nhu cầu bán hoặc có nhu cầu bán nhưng không phải
với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá
cao hơn thì hàng hóa đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó.
- Cầu hàng hóa nhà ở: là khối lượng nhà ở mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng nhà ở đó trên thị trường.
Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về nhà ở có một sự cách biệt khá lớn về quy
mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn
trên phạm vi rộng với tất cả đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại không
hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những
đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối
tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu
xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có mối quan hệ chặt chẽ

18

với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường.
- Quan hệ cung, cầu và giá cả bất động sản nhà ở:
Trong mối quan hệ mang tính chất quy luật cung - cầu với mọi hàng hóa và
dịch vụ thì đều coi cung và cầu là hàm số của giá trong phân tích quan hệ cung
cầu. Cung, cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào và ở đó có giá trị cân
bằng. Nếu các yếu tố khác thay đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của
cung sẽ làm giá tăng lên và ngược lại sự giảm xuống của cầu hoặc tăng lên của
cung sẽ làm cho giá giảm xuống. Do đó thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết
lượng cung và cầu.
Tuy nhiên sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầu còn
phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá. Nếu cung co giãn nhiều thì một
sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cân bằng có
thể nhanh chóng đạt được bởi sự gia tăng mở rộng của cung. Ngược lại, cung ít co
giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay đổi
mạnh và cân bằng không thể đạt một cách nhanh chóng bởi việc tăng lên của cung
không theo kịp với cầu (xem Hình 1.1, khi lượng cầu nhà ở tăng đường cầu dịch
chuyển từ D0 đến D1, cân bằng dịch chuyển từ Q0 đến Q1, do cung nhà ở ít co giãn
nên giá cả tăng mạnh từ P0 đến P1).

Hình 1.1: Quan hệ cung - cầu nhà ở
Nếu cầu có độ co giãn lớn thì một số thay đổi trong lượng cung sẽ làm lượng


19

cầu gia tăng (hoặc giảm đi) một cách nhanh chóng và giá cả ít biến động, nhưng nếu
cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho cầu ít thay đổi và giá
cả sẽ biến động mạnh.

Đối với thị trường nhà ở, tổng cung đất ở là cố định và việc hạn chế bằng
việc kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng đến giới hạn cung đất ở bổ sung cho mục
đích xây dựng nhà ở. Việc xây dựng nhà ở thường không thể thực hiện một cách
nhanh chóng và việc tăng cung một loại tài sản nhà ở cụ thể thường chiếm nhiều
thời gian. Như vậy, cung trong thị trường nhà ở không thể phản ứng nhanh chóng
đối với sự thay đổi của cầu. Do đó, cung ít co giãn hơn so với cầu.
Mối quan hệ của cung và cầu về nhà ở còn phụ thuộc vào thời gian. Trong
ngắn hạn, cùng một loại nhà ở có thể hoàn toàn không co giãn, ví dụ nhà ở cho thuê.
Do có một số lượng nhà cho thuê cố định trong một thành phố, nếu thời hạn hết
sức ngắn thì sự tăng cầu chỉ đẩy tiền thuê lên cao. Với thời hạn dài hơn và nếu
không có chính sách kiểm soát giá cho nhà thuê của Chính phủ, tiền thuê nhà ở
cao hơn sẽ khuyến khích người ta sửa những ngôi nhà hiện có và xây dựng thêm
những ngôi nhà mới để cho thuê, do đó lượng cung sẽ tăng thêm và giá thuê nhà ở
sẽ giảm xuống. Như vậy, đối với thị trường nhà ở cung ngắn hạn thường ít co giãn
hơn cung dài hạn và bất cứ thay đổi trong cầu nhà ở (tăng hoặc giảm) cũng làm cho
giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn (xem Hình 1.2 và
Hình 1.3).

Hình 1.2: Cung trong ngắn hạn

Hình 1.3: Cung trong dài hạn


20

Độ co giãn của cầu nhà ở trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn. Do trong
ngắn hạn, giá nhà ở tăng lên nhiều người ta sẽ tạm gác lại việc mua nhà ở, nên
cầu giảm mạnh. Nhưng trong dài hạn, do nhu cầu thay thế, nâng cấp nhà ở tăng
lên mà cầu hàng năm về nhà ở lại tăng lên. Hình 1.4 minh họa đường cầu trong
ngắn hạn và dài hạn.

Trong đó:
- DSR: đường cầu trong ngắn hạn
- SLR: đường cầu trong dài hạn

Hình 1.4: Đường cầu trong ngắn hạn
Độ co giãn của cầu đối với thu nhập trong ngắn hạn cũng khác so với trong dài
hạn. Đối với nhà ở, nếu tổng thu nhập tăng thì sẽ có nhiều người có nhu cầu mua
sắm nhà mới. Cuối cùng, sau khi người tiêu dùng đã mua sắm được một lượng nhà
ở mong muốn, thì việc mua sắm nhà mới chủ yếu đều thay thế những nhà cũ. Rõ
ràng độ co giãn của cầu theo thu nhập trong ngắn hạn sẽ lớn hơn nhiều so với độ co
giãn này trong dài hạn. Độ co giãn của cầu theo giá và theo thu nhập cũng còn tùy
thuộc vào nơi ở, các nhóm dân cư,… và điều này sẽ có ảnh hưởng đến quan hệ cung
cầu và giá cả cân bằng tại những thời điểm khác nhau.
- Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu, giá cả thị trường
của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng
lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp
giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ làm tăng cầu giảm cung. Do đó, thông qua giá
cả thị trường nhận biết được quan hệ cung - cầu và tác động trở lại cung cầu, hình


21

thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội, giới hạn cao nhất của
người tiêu dùng. Do đặc điểm của thị trường nhà ở là trong thời gian ngắn hạn, độ
co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn.
Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn.
1.1.3.2. Các chủ thể tham gia thị trường nhà ở
Tham gia giao dịch trên thị trường nhà ở có rất nhiều các chủ thể. Mỗi chủ thể
này tham gia với tư cách khác nhau và đóng một vai trò nhất định, từ đó có những
ảnh hưởng đến thị trường nhà ở.

a) Cá nhân
Các cá nhân sở hữu nhà ở, tham gia vào thị trường nhà ở với tư cách là người
bán, người cho thuê, người đem bất động sản nhà ở là tài sản thế chấp để vay vốn,
dùng bất động sản để góp vốn liên doanh,... Lúc này họ là những người cung ứng
bất động sản.
Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản nhà ở vào đời
sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia
giao dịch trên thị trường với tư cách là người mua hoặc người đi thuê bất động
sản,... Khi nhu cầu, thị hiếu của họ thay đổi sẽ ảnh hưởng đến cầu về bất động
sản trên thị trường.
Đây là lực lượng năng động nhất, họ luôn tìm tòi khả năng sinh lời cao nhất
trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc.
b) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở tham gia thị trường với tư
cách là những người tạo ra hàng hóa nhà ở cho thị trường. Đó có thể là doanh
nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng …
Các doanh nghiệp sản xuất ra sản phẩm hàng hóa và cung cấp, đem bán tại thị
trường nhà ở để thu về lợi nhuận. Việc gia nhập thị trường của lực lượng này giúp
thúc đẩy thị trường bất động sản nhà ở phát triển.
c) Nhà nước
Nhà nước tham gia thị trường bất động sản, trong đó có thị trường nhà ở với tư


22

cách là người quản lý vĩ mô đối với các hoạt động của thị trường nhà ở thông qua
các cơ chế chính sách, các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) để
thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Đồng thời sử dụng các đòn bẩy kinh tế
khác để điều tiết quan hệ cung, cầu và giá cả bất động sản nhằm phát triển thị
trường một cách ổn định, bền vững.

d) Nhà thầu xây dựng
Đây là lực lượng trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng như: nhà ở, công
trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ… để tạo ra hàng hóa bất động sản cho thị
trường. Họ là những người hiện thực hóa ý tưởng của các doanh nghiệp đầu tư xây
dựng các dự án bất động sản bằng cách chuyển đổi các thiết kế trên giấy tờ thành
các công trình trên thực tế. Chất lượng nhà thầu xây dựng có ảnh hưởng đến sản
phẩm đầu ra là hàng hóa bất động sản.
đ) Các tổ chức môi giới, tư vấn
Giá cả của hàng hoá nhà ở chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Trên thị
trường nhà ở thông tin thường không hoàn hảo. Thêm vào đó, việc quản lý nhà ở
tương đối phức tạp. Chính vì vậy, khi mua bán giao dịch nhà ở, cả bên bán lẫn bên
mua đều phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây
dựng tư vấn về thiết kế, thi công, lắp đặt; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài
chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá nhà ở trong quá trình giao
dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua
bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, dự báo giá cả; chuyên
gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp,…
e) Các tổ chức tài chính
Các tổ chức tài chính như ngân hàng thương mại, công ty bảo hiểm, công ty
tài chính, các quỹ đầu tư,... tham gia vào thị trường nhà ở với vai trò là nơi cung cấp
vốn cho thị trường nhà ở hoạt động, hỗ trợ cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh
bất động sản đảm bảo an toàn về tài chính, đầu tư có hiệu quả thông qua việc cho
vay, bảo hiểm, tư vấn tài chính… Ngoài ra, các tổ chức này cũng có thể tham gia
đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà ở.


23


24

1.1.3.2. Cơ sở hạ tầng hỗ trợ giao dịch thị trường
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của bất động sản hiện
có. Nhờ sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai của
cả bên cung lẫn bên cầu trở nên dễ dàng hơn. Xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng
đồng bộ là yêu cầu cấp thiết phục vụ sự phát triển của địa phương. Hệ thống đường,
điện, giao thông… chính là cơ sở quyết định giao dịch thị trường. Cơ sở hạ tầng ảnh
hưởng đến giá cả và khả năng sinh lời. Cơ sở hạ tầng tác động trực tiếp đến giao
dịch thị trường, sự phát triển của nó sẽ kéo theo sự phát triển của các phương tiện
giao thông, các khu thương mại… thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu
tư kinh bất động sản của địa phương. Tuy nhiên để khống chế sự phát triển tự phát
của thị trường, Nhà nước thực hiện việc điều tiết bởi xây dựng các bộ chỉ tiêu cho
hạ tầng kỹ thuật như quy hoạch dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng cho: các
dự án cải tạo, dự án xây mới… và quản lý bằng cách giám sát thị trường đón lõng
đầu tư hạ tầng trong tương lai.
1.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở
1.2.1. Khái niệm quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở
Quản lý nhà nước là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước do các cơ quan
nhà nước thực hiện nhằm xác lập một trật tự ổn định, phát triển xã hội theo những
mục tiêu mà tầng lớp cầm quyền theo đuổi.
Thị trường nhà ở được cấu thành bởi các thành tố chính là: chủ thể tham gia
giao dịch bất động sản nhà ở, đối tượng của giao dịch (quyền sở hữu và sử dụng bất
động sản nhà ở) và thể chế thị trường nhà ở. Chính vì vậy, vai trò quản lý của Nhà
nước đối với thị trường nhà ở là một tất yếu khách quan.
Đối với thị trường nhà ở, Nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều
khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả các hoạt động của thị trường nhà ở); chức
năng thứ hai là chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập bất
động sản nhà ở tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia
v.v..). Để thực hiện được các chức năng này của mình, Nhà nước phải sử dụng một
hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường nhà ở như

25

công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch v.v.. nhằm giải quyết hài hoà các mối
quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường nhà ở cũng như
giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế bất động sản nhà ở trong hệ
thống bất động sản nói chung và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh
tế bất động sản với giữ gìn môi trường sinh thái v.v..
Như vậy khái niệm quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở có thể được hiểu
là những tác động liên tục thông qua việc sử dụng một hệ thống các chính sách và
công cụ quản lý Nhà nước cùng với việc tổ chức bộ máy nhằm tạo lập, triển khai và
kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường nhà
ở, nhằm đưa thị trường nhà ở vận động và phát triển theo đúng mục tiêu định hướng
của nhà nước.
1.2.2. Mục tiêu, vai trò của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở
1.2.2.1. Mục tiêu:
- Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở nhằm mục tiêu kiểm soát độc
quyền, tạo điều kiện cạnh tranh lành mạnh đồng thời duy trì sự ổn định, công khai
cho thị trường, tránh đầu cơ, lũng đoạn. Có thể thấy thị trường bất động sản, trong
đó có thị trường nhà ở là một thị trường đặc biệt. Đây là thị trường không hoàn hảo,
cung phản ứng chậm hơn cầu, thiếu thông tin thị trường, chịu sự chi phối của pháp
luật và nhà nước. Do đó sẽ có những khuyết tật riêng của thị trường này. Sự cần
thiết của quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung hay thị trường
nhà ở nói riêng là rõ nét và cần thiết, thông qua những chủ trương, đường lối, chính
sách để điều tiết thị trường. Hơn nữa các hàng hoá bất động sản nhà ở là các hàng
hoá có giá trị cao và cực kỳ quan trọng mà ai cũng muốn có, do đó các giao dịch
cần được Nhà nước cho phép thực hiện và công nhận. Thông qua đó mà các giao
dịch được phép công khai và minh bạch tạo ra lòng tin của người dân đối với Nhà
nước. Thông qua việc quản lý Nhà nước thì bất động sản nhà ở được khai thác và sử

dụng hợp lý có hiệu quả, đúng mục đích và tiết kiệm, có định hướng lâu dài.
- Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở nhằm mục tiêu kiểm soát quỹ nhà
kinh doanh, phát triển hiệu quả các loại hình nhà ở phù hợp với nhiều đối tượng. Có