(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN VĂN GIANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TẠI HUYỆN NGHĨA ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN VĂN GIANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TẠI HUYỆN NGHĨA ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải

THÁI NGUYÊN - 2017

i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Trần Văn Giang


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận
được sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và
gia đình.
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thanh
Hải người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu trong quá
trình thực hiện và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên;
Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An; Ủy ban nhân dân huyện Nghĩa
Đàn và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nghĩa Đàn đã giúp đỡ tôi
trong quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người than
đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn này.
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2017

Tác giả luận văn

Trần Văn Giang


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................. 3
3. Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài.......................................................................... 4
1.1.1. Khái quát về đất đai ......................................................................... 4
1.1.2. Khái quát về quỹ đất các tổ chức ..................................................... 6
1.1.3. Khái niệm tổ chức kinh tế ................................................................ 7
1.1.4. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế......................................................................................................... 8
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ......................................................................... 9
1.2.1. Trước khi có Luật đất đai 2013 ....................................................... 9
1.2.2. Sau khi có Luật đất đai 2013 ......................................................... 11
1.3. Cơ sở thực tiến ..................................................................................... 13
1.3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ......... 13

1.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất ở Việt Nam .................................. 15
1.3.3. Hiện trạng sử dụng đất các tổ chức kinh tế trong cả nước ............ 27
1.3.4. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ......................................... 32
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...... 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................... 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................... 34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 34


iv

2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ........................................................... 34
2.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................ 34
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghĩa
Đàn ảnh hưởng đến sử dụng đất .............................................................. 34
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn
huyện Nghĩa Đàn ..................................................................................... 35
2.3.3. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn ............................................................. 34
2.3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn ........................... 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................... 35
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ............................. 35
2.4.2. Phương pháp so sánh, đánh giá ..................................................... 36
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ........ 36
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 37
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghĩa Đàn ảnh
hưởng đến sử dụng đất................................................................... 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................... 37
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội .............................................. 40

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và áp lực
đối với đất đai .......................................................................................... 43
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện
Nghĩa Đàn ...................................................................................... 44
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn ................. 44
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Nghĩa Đàn ........................... 47
3.3. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Nghĩa Đàn .............................................................. 52
3.3.1. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế .............. 52
3.3.2. Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức
kinh tế....................................................................................................... 57
3.3.3. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế .. 64


v

3.3.4. Đánh giá công tác cấp giấy nhận quyền sử dụng đất cho các tổ
chức kinh tế .............................................................................................. 70
3.3.5. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế................. 73
3.3.6. Đánh giá chung tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ... 74
3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn .............................. 76
3.4.1. Giải pháp về việc áp dụng chính sách ........................................... 76
3.4.2. Giải pháp kinh tế, kỹ thuật ............................................................. 77
3.4.3. Giải pháp tuyên truyền................................................................... 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 80
1. Kết luận ................................................................................................... 80
2. Kiến nghị................................................................................................. 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 82

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu

Chú giải

BĐS

Bất động sản

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CN

Công nghiệp hóa

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

LĐĐ

Luật đất đai

NĐ

Nghị định

NQ

Nghị quyết

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBKT

Ủy ban kiểm tra

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Hiện trạng sử dụng đất các tổ chức kinh tế .................................... 27
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Nghĩa Đàn năm 2016 ..................... 45
Bảng 3.2. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện
Nghĩa Đàn năm 2016 ....................................................................... 48
Bảng 3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Nghĩa Đàn năm 2016 ...... 50
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất theo loại hình tổ chức kinh tế trên địa

bàn huyện Nghĩa Đàn ...................................................................... 53
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn ............................................. 54
Bảng 3.6. Diện tích đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành chính ..... 56
Bảng 3.7. Tình hình giao đất, cho thuê đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Nghĩa Đàn ................................................................ 57
Bảng 3.8. Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Nghĩa Đàn giai đoạn 2013-2016 .............................. 63
Bảng 3.9. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được điều tra.......... 64
Bảng 3.10. Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng
đất không đúng mục đích được giao, được thuê ............................. 67
Bảng 3.11. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế ..................................................................................... 70
Bảng 3.12. Các khó khăn trong việc xin giao đất, thuê đất ............................ 72
Bảng 3.13. Hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn ...................... 73


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Vị trí địa lý của huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An .......................... 37
Hình 3.2. Cơ cấu các loại hình tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện ................ 53
Hình 3.3. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng của các tổ chức..... 54


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Sử dụng đất

đai có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát
triển xã hội của cả trước mắt và lâu dài. Ở Việt Nam, Nhà nước là đại diện
cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng
và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà nước giao quyền sử dụng đất
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để quản
lý việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Thực tế cho thấy
việc sử dụng đất được giao, cho thuê của các tổ chức (đặc biệt là các tổ chức
kinh tế) còn rất nhiều vấn đề cần phải thảo luận như việc sử dụng không đúng
mục đích được giao, việc cho thuê lại, việc lấn chiếm, để hoang đất…
Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất là rất lớn. Theo kết quả kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2014 diện tích
này là khoảng 3.429.000ha, chiếm hơn 10% diện tích tự nhiên của cả nước
(Bộ TN&MT, 2014) [5]. Tuy nhiên, hiện nay diện tích này quản lý chưa chặt
chẽ, sử dụng chưa hiệu quả, trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu cực.
Thực hiện chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về
việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất (Chính phủ, 2007) [10]. Kết quả kiểm kê quỹ đất cho
thấy, tổng diện tích đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất trong cả nước chiếm 23,65% tổng diện tích tự nhiên cả
nước. Nếu tính theo các loại hình tổ chức, thì diện tích đất của các nông, lâm
trường Quốc doanh quản lý, sử dụng chiếm tới 77,88% tổng diện tích đất của
các tổ chức. Tổ chức sự nghiệp công chiếm 6,63%, tổ chức kinh tế chiếm
6,47%. Đến nay, các cấp hành chính đã xây dựng được hệ thống hồ sơ kiểm
kê quỹ đất của các tổ chức. Trên địa bàn 11.014 xã, 684 huyện và 63 tỉnh đã


2

có bộ hồ sơ kiểm kê quỹ đất của các tổ chức năm 2008 cho đơn vị hành chính
của mình và đơn vị hành chính cấp dưới trực thuộc.

Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi Thủ tướng Chính phủ
kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày
14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ, cả nước có 144.485 tổ chức
đang quản lý, sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê 338.450 thửa đất,
khu đất với 7.833.142,70 ha, chiếm 23,65% tổng diện tích tự nhiên của cả
nước (Bộ TN&MT, 2009) [10]. Thực tế diện tích này lại quản lý sử dụng
chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, xảy ra nhiều tiêu cực, sử dụng không đúng diện
tích, sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép,
cho thuê trái phép,... diễn ra rất phổ biến.
Huyện Nghĩa Đàn là một huyện trung du miền núi của tỉnh Nghệ An,
có diện tích 617,54 km2, với vị trí địa lý của mình, Nghĩa Đàn giữ vai trò
quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh nhất là về phát
triển tiềm năng nông nghiệp. Với lợi thế dân cư, lao động dồi dào, đa dạng, có
kinh nghiệm sản xuất, cơ sở hạ tầng đang được đầu tư và nâng cấp, thị trường
tiêu thụ hàng hóa dồi dào, chính sách thu hút đầu tư thông thoáng đã thu hút
được nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp đầu tư vào góp phần đẩy mạnh nền kinh
tế của huyện theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Việc các doanh
nghiệp, nhà đầu tư vào huyện Nghĩa Đàn bên cạnh mặt tích cực như phát triển
nền kinh tế, giải quyết công việc làm cho người dân thì có những mặt tiêu cực
về ô nhiễm môi trường, tệ nạn xã hội...
Xuất phát từ những vấn đề trên, đề tài “Đánh giá thực trạng quản lý,
sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An”
được đặt ra với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực
nhằm tăng cường vai trò nắm chắc, quản lý chặt quỹ đất của Nhà nước - đại
diện chủ sở hữu đối với đất đai ở nước ta, đặc biệt là diện tích đang giao, cho


3

thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn để góp phần
thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế và đề
xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai trên địa
bàn huyện Nghĩa Đàn.
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những luật định trong công tác quản lý, sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế.
- Góp phần bổ sung và hoàn thiện những luật định, văn bản pháp luật
cho phù hợp trong công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc
biệt là trong công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án nhằm sử
dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về
đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của huyện Nghĩa Đàn,
tỉnh Nghệ An.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1. Khái quát về đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ
sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất.
Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được
hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ,
sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích
và độ phì.
Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều
sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ
những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy
thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu
hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như
vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này
chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng
chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật
mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần
thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển (Trần Văn
Chính, 2006) [8]..
Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau:
“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc
tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề


5

mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ,
sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát
bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con
người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá
khứ và hiện tại tạo ra” (Trần Văn Chính, 2006) [8].
Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý,
có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa
nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội
theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Theo Luật Đất đai năm 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ
chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: (Quốc hội, 2013) [28].
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để
trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng
đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền
sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa
đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
xã, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này.

6

1.1.2. Khái quát về quỹ đất các tổ chức
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ
chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức
nước ngoài đầu tư vào Việt Nam
Theo Luật Đất đai 2013, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc
được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Trong
đó các loại hình tổ chức sử dụng đất được phân loại thành:
Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý
đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà
nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị quốc phòng, an ninh, tổ chức
xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và
hợp tác xã, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội
thành lập và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi
chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại
diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

7

- Tổ chức, cá nhân có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100%
vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà
nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp
luật về đầu tư được cho thuê đất.
- Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền
của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức
năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức
xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác
không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài
hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê
đất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài,
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. (Luật đất đai, 2013) [28].
1.1.3. Khái niệm tổ chức kinh tế
Theo điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 (Quốc hội, 2005) [27] các tổ chức
kinh tế là:
a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;
b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và
các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;
c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ
sở dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;
d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 22 Luật Đầu tư
2005, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp
hợp tác xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy

định của pháp luật.


8

Theo khoản 27, điều 3, Luật Đất đai 2013 thì tổ chức kinh tế bao gồm
doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật
về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Vậy trong phạm vi báo cáo này, đề tài nghiên cứu tập trung vào các tổ
chức kinh tế bao gồm: doanh nghiệp được thành lập hoạt động theo Luật
Doanh nghiệp (doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công
ty hợp danh); Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật hợp
tác xã và các tổ chức kinh tế được thành lập theo luật đầu tư.
1.1.4. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con
người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên
của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát
triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu
của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố
định, cầu thì luôn có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay
gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác
nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được
đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết.
Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước.
Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều
kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt
khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các
nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát
triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng

tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong
những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước
nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.


9

1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.2.1. Trước khi có Luật đất đai 2013
Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển
biếnđáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày
càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình
thức sản xuất. Từ chỗ kinh tếquốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư
nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền
kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải
thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan
quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng
gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được
Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó
được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các
Bộ, Ngành có liên quan. Cụ thể như:
Luật Đất đai năm năm 1993 (Luật đất đai, 1993) [24] quy định hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất
nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức
trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê đất đối
với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao. Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 (Quốc hội,

1998) [25], có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức
kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án
sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như
sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả


10

tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền
sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định
07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó
phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được
giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm
nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công
trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có
mục tiêu lợi nhuận. (Luật Đất đai, 2003) [26].
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ đã ban hành các văn bản
hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17/12/1996 quy định việc thi
hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22/4/1996 (Chính
phủ, 1996) [9];
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất
đai năm 2003 (Chính phủ, 2004);
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng
đất (Chính phủ, 2004);
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước (Chính phủ, 2005);
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 quy định việc sửa đổi

bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về
thi hành Luật Đất đai năm 2003 (Chính phủ, 2006);
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (Chính phủ, 2007);


11

- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái
định cư (Chính phủ, 2009) [11].
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất (Chính phủ, 2009) [12].
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004
của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (Chính phủ, 2010);
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2010 của Chính
phủ về về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Chính phủ, 2010).
1.2.2. Sau khi có Luật đất đai 2013
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước
giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu
tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013). Đối với các dự án
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trong nước trước đây được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê
đất thì nay không còn được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất nữa mà

chỉ áp dụng hình thức thuê đất.
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ đã ban hành các văn bản
hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013. (Chính phủ, 2014) [13]
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất (Chính phủ, 2014) [14]


12

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Chính phủ, 2014) [15].
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Chính
phủ, 2014) [16].
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (Chính phủ, 2014) [17].
- Thông tư số 76/2013/TT-BTC ngày 16/6/2013 của Bộ Tài chính
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2013/NĐ-CP quy định về thu tiền
sử dụng đất (Bộ Tài chính, 2013) [4].
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Bộ TN&MT, 2014) [5].
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các
cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá
nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…
Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14/12/2007 Thủ tướng
Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất

đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất
được nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp
quản lý, sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này.
Các văn bản của Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An:
- Quyết định số 222/QĐ-UBND ngày 11/6/2014 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Nghệ An về việc xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế
hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ đầu (2011 – 2015) huyện Nghĩa Đàn. [30]


13

- Quyết định số 80/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Nghệ An quy định về việc thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất và đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất đối với các tổ chức có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An. [31]
- Quyết định số 81/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Nghệ An quy định về trình tự, thủ tục rà soát, kê khai hiện trạng sử
dụng đất; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trong nước đang sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Nghệ An. [32]
- Công văn số 2342/UBND.ĐC ngày 11/4/2013 về việc đẩy nhanh việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức đang quản lý, sử
dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An theo Chỉ thị 1474/CT-TTg. [33]
1.3. Cơ sở thực tiến
1.3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật
của chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực
đất đai của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ
sở hữu về đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính

sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất
đai. Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là
chính sách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội (Đặng Hùng
Võ, 2012) [36].
Mục tiêu chính trong các chính sách về giao đất cho người sử dụng đất
ở bất kỳ quốc gia nào giúp chính quyền nắm chắc, quản chặt và sử dụng hợp
lý nguồn tài nguyên đất. Hiện nay trên thế giới tồn tại chủ yếu 3 hình thức sở
hữu về đất đai là sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước. Ở đa số
các quốc gia đều có các hình thức sở hữu về đất đai ở trên, hiện tại còn có một


14

số quốc gia như Lào, Triều Tiên, Việt Nam và Cu Ba chỉ tồn tại duy nhất một
hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước (hay sở hữu toàn dân) và ở
các nước này việc giao đất cho người sử dụng đất thông qua 3 hình thức như:
giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cho
thuê đất. Tuy nhiên, phụ thuộc vào chính sách quản lý đất đai và tốc độ phát
triển kinh tế mà lựa chọn các loại hình thức trên cho phù hợp (Nguyễn Đình
Bồng, 2005) [7]. Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở
hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai
hình thực là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử
dụng đất [40]. Ở Trung Quốc, để sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm, nhà nước
đã thực hiện các chính sách như:
- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự
án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo
quy định.
- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu
tư và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện

dự án (tỉnh Quảng Tây không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng
biệt thự).
- Nhà nước chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các
khu công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở
sản xuất hay tổ chức cá nhân riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết
cấu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt (không thể bố trí trong khu, cụm công
nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp.
Đối với các nước có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai thì việc giao
đất không thu tiền sử dụng đất không còn phổ biến bởi chính sách này đã gây
nhiều bức xúc trong dư luận xã hội [38].


15

1.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.2.1. Khái quát chung qua một số thời kỳ
Trước thế kỷ XV ở Việt Nam chưa có hệ thống địa chính theo đúng
nghĩa. Tính chất hành chính của quản lý đất đai thể hiện qua việc chính quyền
thu các loại thuế bằng hình thức cống nạp. Hệ thống địa chính sơ khai thời
phong kiến chỉ được thiết lập vào đầu thế kỷ XV (Nhà Hậu Lê) và được hoàn
chỉnh vào đầu thế kỷ XIX (Nhà Nguyễn). (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [29]
Các hệ thống địa chính hiện đại được hình thành dần trong nhiều giai
đoạn, bị xáo trộn phức tạp qua nhiều cuộc chiến tranh ở Việt Nam.
* Hệ thống địa chính sơ khai
Trong thời kỳ Nhà Trần, Nhà nước phong kiến đã có tư tưởng thành lập
hệ thống địa bạ để quản lý đất đai. Vào cuối Nhà trần và đầu thời kỳ Nhà Hồ
(1398 - 1402) nhà nước đã có những cải cách táo bạo của Hồ Quý Ly về “hạn
danh điền”, “hạn nô” và đo đạc lập sổ ruộng đất. Hệ thống địa chính đầu tiên
được thiết lập chính thức có quy mô toàn quốc do vua Lê Thái Tổ khởi xướng
(năm 1428) và được hoàn chỉnh dưới thời Lê Thánh Tông (1460 - 1491) cùng

với việc ban hành luật Hồng Đức. Hệ thống này bao gồm một số nội dung chủ
yếu như sau:
- Đo đạc các thửa đất, làm sổ ruộng đất toàn quốc vào năm 1428
- Ban hành “Quốc triều hình luật” hay còn gọi là Luật Hồng Đức năm
1483 gồm 722 điều, trong đó 59 điều quy định về ruộng đất.
- Thực hiện phép “Quân điền” (bắt đầu từ năm 1429) theo đó các làng
xã phải thực hiện việc chia cấp ruộng công cho các dân đinh sử dụng theo thời
gian, nhân khẩu và quy chế của Nhà nước.
- Có chính sách cụ thể về xác định quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai.
* Hệ thống địa chính của Nhà Nguyễn
Bắt đầu từ Gia Long (1802 - 1820) và hoàn chỉnh vào thời Minh Mạng
(1820 - 1840) là sự tiếp nối và nâng cao hệ thống thời Hậu Lê, nội dung chính
bao gồm: