(Luận văn thạc sĩ) Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Giang
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.26 MB, 89 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------
TẠ XUÂN ĐÔNG
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH HÀ GIANG
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên -2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------
TẠ XUÂN ĐÔNG
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH HÀ GIANG
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận
Thái Nguyên -2015
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu
trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví
dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Thái Nguyên, ngày
tháng
Tác giả luận văn
Tạ Xuân Đông
năm 2015
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu
sắc đến thầy giáo, PGS.TS Đàm Xuân Vận - Giảng viên trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, người đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận
văn tốt nghiệp này
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô trong khoa Quản lý Tài nguyên, phòng
Đào tạo sau đại học - trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã đào tạo, giúp đỡ tôi
trong thời gian học tập tại trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà
Giang nơi tôi công tác đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình nghiên
cứu thực hiện đề tài tại đơn vị.
Tôi xin cảm ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điều kiện
giúp tôi hoàn thành Luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày
tháng
năm 2015
Tác giả luận văn
Tạ Xuân Đông
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC .......................................................................................................iii
DANH MỤC VIẾT TẮT ................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................viii
MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................... 3
3. Yêu cầu của đề tài: ....................................................................................... 4
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................... 5
1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. .... 5
1.1.1. Đất đai bất động sản thị trường bất động sản. ....................................... 5
1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản ................................................................. 9
1.1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................................................ 12
1.2. Mô hình đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ một số nước. ........................ 13
1.2.1. Đăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp. ....................................... 13
1.2.2. Đăng ký quyền sử dụng đất ở Trung Quốc .......................................... 15
1.3. Hệ thống đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ ở Việt Nam. ........................ 17
1.3.1. Hệ thống đăng ký đất đai. .................................................................... 17
1.3.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................................................ 19
1.3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam....... 24
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.....33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................... 33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 33
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Hà Giang......................... 33
iv
2.2.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà
Giang ............................................................................................................... 33
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện nhiệm vụ và kết quả thực hiện nhiệm vụ của
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Giang ................................. 33
2.2.4. Tồn tại và những nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Giang ......................................... 34
2.2.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Giang .................................................... 34
2.3. Phương pháp nghiên cứu......................................................................... 34
2.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát ............................................................ 34
2.3.2. Phương pháp thống kê, so sánh............................................................ 34
2.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan..................................... 34
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ...................................................................... 35
Chương 3: KẾT QỦA NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Hà Giang............................ 36
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên. ............................................................... 36
3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội. ...................................................................... 38
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ..................................................................... 44
3.3. Thực trạng tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang.......... 51
3.3.1. Tổ chức bộ máy của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang .............................. 51
3.3.2. Cơ chế hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang ............................ 54
3.3.3. Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang ........................... 56
3.4. Đánh giá chung về hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang ............ 62
3.4.1. Đánh giá mức độ công khai thủ tục hành chính................................... 62
3.4.2. Đá'nh giá thời gian thực hiện các thủ tục. ............................................ 63
3.4.3. Đánh giá về thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ. ....................... 64
3.4.4. Đánh giá các khoản lệ phí phải đóng ................................................... 66
3.4.5. Nhận xét chung .................................................................................... 67
3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang... 67
v
3.5.1. Chính sách pháp luật đất đai. ............................................................... 67
3.5.2. Chức năng, nhiệm vụ. .......................................................................... 68
3.5.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động ................................................................... 68
3.5.4. Đối tượng giải quyết ............................................................................ 69
3.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh
Hà Giang. ....................................................................................................... 69
3.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ....................................................... 69
3.6.2. Giải pháp về tổ chức ............................................................................ 70
3.6.3. Giải pháp về nhân lực .......................................................................... 70
3.6.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ ......................................................... 70
3.6.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ......................................... 71
3.6.6. Giải pháp về cơ chế .............................................................................. 71
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................... 72
1. Kết luận: ..................................................................................................... 72
2. Đề nghị: ...................................................................................................... 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................... 74
vi
DANH MỤC VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
BĐS
: Bất động sản.
ĐKĐĐ
: Đăng ký đất đai
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
GCN
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
HSĐC
: Hồ sơ địa chính.
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất.
TN&MT
: Tài nguyên và Môi trường.
UBND
: Ủy ban nhân dân.
VPĐKĐĐ
: Văn phòng đăng ký đất đai.
VPĐKQSDĐ
: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp ..................................... 24
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ các cấp .................................... 26
Bảng 1.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất ...................................... 30
Bảng 3.1. Thống kê diện tích đất đai tỉnh Hà Giang năm 2013...................... 43
Bảng 3.2. Kết quả chung về cấp các loại giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất tỉnh Hà Giang đến 31 tháng 12 năm 2014 ......................... 44
Bảng 3.3. Kết quả cấp GCN 5 năm (2010 - 2014) theo thẩm quyền của
VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang. ............................................................ 57
Bảng 3.4. Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động trong 5 năm (2010 2014) theo thẩm quyền của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang .................... 58
Bảng 3.5. Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động khác trong 5 năm
(2010 - 2014) theo thẩm quyền của VPĐKQSD tỉnh Hà Giang ...... 58
Bảng 3.6. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính tỉnh Hà Giang ..................... 59
Bảng 3.7 . Hiện trạng HSĐC tại VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang ....................... 59
Bảng 3.8. Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính giai đoạn (2010- 2014) ........ 62
Bảng 3.9. Kết quả điều tra theo phiếu về mức độ công khai các thủ tục hành
chính ........................................................................................................................ 63
Bảng 3.10. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà
Giang ................................................................................................. 64
Bảng 3.11. Đánh giá về thái độ, mức độ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận
hồ sơ “một cửa” ................................................................................ 65
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ bộ máy của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang ............................. 54
Hình 3.2. Quy trình cấp giấy chứng nhận ....................................................... 55
Hình 3.3. Quy trình đăng ký biến động........................................................... 56
Hình 3.4. Kho lưu trữ địa chính ...................................................................... 60
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng của môi trường sống. Các nước đều quan tâm tới đất đai và quản
lý đất đai với mục đích củng cố quyền thống trị, thu thuế, bảo vệ lợi ích hợp pháp
của công dân
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà
nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất
đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. ĐKĐĐ là một công cụ của nhà nước để
bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất.
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế
sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các chương
trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải
cách pháp luật; Giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý
trật tự trị an. Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối
với BĐS; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ
trợ các giao dịch về BĐS; Giảm tranh chấp đất đai.
Hệ thống ĐKĐĐ hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn,
từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường BĐS và cung cấp khuôn khổ pháp lý
để tăng thu hút đầu tư.
Từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống VPĐKQSDĐ được
thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo
cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa
các thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với các đối
tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam
với tinh thần công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân
2
có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp GCN
vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất; Mặt khác hồ sơ
về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt
giữa thông tin trên sổ sách và trên GCNQSDĐ, đặc biệt ở các địa phương, nơi cơ sở
vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu.
Luật đất đai 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan TN&MT ở 2 cấp gồm
VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc sở Tài nguyên và Môi trường, VPĐKQSDĐ cấp
huyện trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường. VPĐKQSDĐ các cấp có chức
năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan TN&MT làm đầu mối tổ chức thực hiện
các thủ tục về ĐKĐĐ, cấp GCN; Lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở
dữ liệu địa chính; Tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; Cung
cấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và cho các tổ
chức, cá nhân có nhu cầu. Các nhiệm vụ này trước khi Luật đất đai năm 2003 có
hiệu lực vẫn do cơ quan quản lý TN&MT cấp tỉnh và cấp huyện trực tiếp thực hiện.
Đây là một trong những nội dung đổi mới quan trọng của Luật đất đai năm
2003, thể hiện sự thay đổi về quan điểm, nhận thức đối với công việc ĐKĐĐ từ việc
xác định là công việc chỉ do cơ quan hành chính của nhà nước thực hiện (trước
đây), nay đã được xác định lại là hoạt động dịch vụ công và được chuyển giao cho
đơn vị sự nghiệp thực hiện.
Sau 10 năm triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003, đến nay VPĐKQSDĐ
cấp tỉnh đã được thành lập tại tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
VPĐKQSDĐ cấp huyện đã được thành lập tại 674/693 huyện, thị, thành phố thuộc
tỉnh, thị xã (chưa kể huyện đảo), chiếm 97% tổng số huyện. Việc thành lập và hoạt
động của VPĐKQSDĐ đã khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực chuyên môn để
thực hiện các nhiệm vụ về ĐKĐĐ; đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp
GCNQSDĐ.
Tuy nhiên, hệ thống VPĐKQSDĐ các cấp hiện nay, đặc biệt là VPĐKQSDĐ
cấp huyện còn một số hạn chế như chưa thực hiện đầy đủ và đúng các yêu cầu
3
nhiệm vụ mà pháp luật đất đai đã phân cấp thực hiện, đặc biệt là việc cập nhật,
chỉnh lý HSĐC; Tổ chức bộ máy của VPĐKQSDĐ ở nhiều địa phương chưa hoàn
chỉnh, không thống nhất; Nhân lực còn rất thiếu, một số nơi Giám đốc VPĐKQSDĐ
cấp huyện do một lãnh đạo Phòng TN&MT kiêm nhiệm nên hoạt động thường bị
chi phối bởi các nhiệm vụ cấp bách khác của địa phương, nhất là việc bồi thường
khi thu hồi đất, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất đai…
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam ban hành luật đất đai mới (Luật đất đai 2013 và chính thức có hiệu lực vào
ngày 01 tháng 7 năm 2014) thay thế luật đất đai 2003 với nhiều nội dung mới trong
công tác quản lý nhà nước về đất đai. Trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15
tháng 5 năm 2014 Quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai có nội dung tổ
chức lại hệ thống VPĐKQSDĐ cấp tỉnh và cấp huyện thành Văn phòng Đăng ký
một cấp (Văn phòng Đăng ký đất đai) chậm nhất đến ngày 31 tháng 12 năm 2015.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học
ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi thực hiện đề tài
“Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất tỉnh Hà Giang” nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất các giải
pháp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ đáp ứng mọi nhu cầu
giao dịch về đất đai của người sử dụng đất tiến tới xây dựng một hệ thống quản lý
đất đai hiệu lực, hiệu quả và bền vững.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát:
Đánh giá hoạt động của VPĐKQSDĐ và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang
2.2. Mục tiêu cụ thể:
- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang
- Chỉ ra những tồn tại, nguyên nhân hạn chế của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang
- Đề xuất giải pháp nâng cao hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang
4
3. Yêu cầu của đề tài:
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang.
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy.
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
- Đề xuất các giải pháp khoa học sát thực và có khả năng thực thi, phù hợp với
điều kiện hiện nay và đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai hiệu quả, bền vững.
5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
1.1.1. Đất đai bất động sản thị trường bất động sản.
1.1.1.1. Đất đai.
Trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất đai
là đất tự nhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng. Trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng
nghiên cứu là đất đai (land).
a) Đất tự nhiên (Soil): Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng (Soil).
Thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ
quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ
nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động của
các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành.
Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của đất mà đá không
có. Chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột
ngột của môi trường bảo vệ cho các sinh vật sống và phát triển. V.V.Dokuchaev,
nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa học đất cho rằng: “Đất như
là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với
những quá trình phức tạp và đa dạng diến ra trong nó. Đất được coi là khác biệt
bởi với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất
như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi”. [24]
b) Đất đai (land): "Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm
tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm
khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập
đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt
động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ
thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)". [26]
6
1.1.1.2. Bất động sản
a) Khái niệm: BĐS là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại
BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai.
- Cộng hòa Pháp: Điều 520 Luật Dân sự quy định "mùa màng chưa gặt, trái
cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nêu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
- Luật quản lý BĐS đô thị Trung Quốc quy định: BĐS gồm có đất, QSDĐ
đối với đất thuộc sở hữu nhà nước của nước CHND Trung Hoa (sau đây gọi tất cả
là đất quốc hữu) để xây dựng nhà cửa trong phạm vi quy hoạch xây dựng đô thị,
hành nghề phát triển nhà đất, giao dịch BĐS, thực thi việc quản lý nhà đất, đều
phải tuân thủ luật này. Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên
đất). [21]
- Vương quốc Thái Lan: Luật dân sự tại điều 100 quy định: " BĐS là đất
đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở
hữu đất đai".
Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước ta quy định: "BĐS là các tài sản
bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định". [17]
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng hoá
đặc biệt-hàng hoá BĐS. Tính đặc biệt của hàng hóa BĐS được xác định bởi thuộc
tính đất đai mà các tài sản khác không có:
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường
sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xã hội, đất đai là
tư liệu sản xuất, đất đai là di sản, đất đai là lãnh thổ cộng đồng, quốc gia.
- Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời
gian phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
- Đất đai là yếu tố cần thiết để thiết để tạo lập BĐS
Ngoài ra hàng hoá BĐS còn có những tính chất khác so với hàng hoá khác:
7
- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở hạ
tầng xã hội (trường học, bệnh viện); Khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông
nghiệp, công nghiệp;
- Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn;
- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được
thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi
nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch. Ví dụ: Các nước
theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như
Thái Lan, Mã Lai, Sing-ga-po quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai+tài sản
trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung Quốc BĐS (đất
đai + tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS nhưng đất đai
thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển QSDĐ, đất đai
thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu)
mới được chuyển QSDĐ.
- Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các công
trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên
quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng. [6]
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
a) Khái niệm: Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành
quan trọng của nền kinh tế thị trường. TTBĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường
khác như thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị
trường khoa học công nghệ. TTBĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS
được trao đổi. [8]
TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến
giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa
rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả
các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
8
“BĐS là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị BĐS tại hầu hết các nước phương
tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%”. [13]
b) Đặc điểm: i) TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy
luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; ii) TTBĐS theo mô hình chung
của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: Sản phẩm, số lượng và giá cả; iii)
Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng
không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được
mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho
thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển
nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
c) Thị trường bất động sản có những đặc trưng: i) TTBĐS không chỉ là giao
dịch bản thân BĐS mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS; ii) TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.; iii) TTBĐS
chịu sự chi phối của pháp luật; iv) TTBĐS luôn có nội dung phong phú nhưng thực
tế lại là thị trường không hoàn hảo; v) Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về
BĐS. [23]
d) Chức năng của thị trường Bất động sản: i) Đưa người mua và người bán
BĐS đến với nhau; ii) Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; iii) Phân phối
BĐS theo quy luật cung cầu; iv) Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của
thị trường. [25]
đ) Vai trò,vị trí của thị trường bất động sản: TTBĐS có vị trí quan trọng
đối với nền kinh tế quốc dân: i) Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có
hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng; ii) Tác động
tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; iii)
Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường
hàng hoá, thị trường lao động; iv) Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: Lao
động, việc làm, nhà ở.
9
1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
a) Đăng ký Nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Các
quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ quan nhà nước
có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ;
- Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp lý, tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc xây hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính.
b) Vai trò, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai.
- ĐKĐĐ là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng
đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Quản lý nhà nước về đất đai một cách có hệ thống, chính xác và hiệu quả;
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. [23]
10
1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản
a) Hồ sơ đăng ký đất đai/bất động sản;
Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa
đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủ quyền đối với
đất đai, BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và
phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc đăng ký đất đai/bất động sản
Đăng ký đất đai, BĐS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai, thông tin
chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký
được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. [23]
c) Đơn vị đăng ký - Thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
11
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng
chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ
địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. [23]
1.1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai/bất động sản
- Đăng ký quyền: Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích
mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và
hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS đó. Đăng ký quyền dựa
trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực, khép kín và bảo hiểm.
- Đăng ký giao dịch: Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục
đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán BĐS. Hệ thồng đăng ký Văn tự giao
dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn tự giao
dịch. Khi đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích
sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định
quyền hợp pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với
đất mà mình mua.
12
- Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây
Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các
quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và
Châu Á. Hệ thống ĐKĐĐ hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký Văn tự
giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý
và hiệu quả hoạt động. [23]
1.1.2.4. Đăng ký đất đai và bất động sản
- Đăng ký lần đầu thực hiện đối với các trường hợp:
+ Đăng ký, cấp GCN đối với người đang sử dụng đất, chưa được cấp GCN;
+ Đăng ký, cấp GCN đối với người được giao đất, cho thuê đất từ 01 tháng 7
năm 2004 trở đi;
+ Người trúng đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Đăng ký biến động thực hiện đối với các trường hợp:
+ Chuyển QSDĐ: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn ...;
+ Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp;
+ Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn chế về
quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính;
+ Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Gia hạn sử dụng đất;
+ Thay đổi, bổ sung về tài sản gắn liền với đất;
+ Chia tách, sáp nhập QSDĐ; tách thửa, hợp thửa ...
1.1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện nhiệm vụ ĐKĐĐ với chức
năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất
thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
13
1.2. Mô hình đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ một số nước.
1.2.1. Đăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp.
1.2.1.1. Cơ sở pháp luật.
Chế độ pháp lý chung về đăng ký BĐS được hình thành sau Cách mạng tư sản
Pháp. Những nội dung chính của pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật dân sự 1804.
Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao
quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách
khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ
giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ
thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với BĐS, kể cả những quyền không thể thế
chấp (quyền sử dụng BĐS liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và
một số quyền đối nhân liên quan đến BĐS (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định
cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống
về việc chuyển nhượng quyền đối với BĐS.
1.2.1.2. Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản
a) Chế độ pháp lý chung về đăng ký BĐS của Pháp đã được đưa vào Bộ luật
dân sự năm 1804. Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng ký tất cả các quyền đối với
BĐS, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyền đối nhân liên quan
đến BĐS đã được Luật hóa thành một hệ thống thống nhất và được chỉnh sửa, bổ
sung nhiều lần, bởi nhiều văn bản, cụ thể.
b) Các nguyên tắc đăng ký BĐS là bắt buộc đối với tất cả các hoạt động đăng
ký, giao dịch BĐS nhằm đảm bảo tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao
dịch cũng như đảm bảo đầy đủ các thông tin cũng như công bố công khai mọi thông
tin liên quan đến đối tượng của hợp đồng, giao dịch đăng ký.
c) Các tác nhân tham gia trong đăng ký BĐS bao gồm: Công chứng
viên; VPĐKĐĐ và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách địa bộ ở Vùng; Cơ
quan địa chính.
14
d) Trình tự đăng ký BĐS: Việc đăng ký BĐS được thực hiện thông qua các
mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng ký thuộc Văn phòng đăng ký Cơ quan địa chính.
1.2.1.3. Nguyên tắc giao dịch:
a) Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt
các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công
quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc
tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng
cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể
thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
b) Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính nối tiếp trong việc đăng ký: Mọi hợp
đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của
sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để
thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một
cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. Nguyên tắc
này có phạm vi áp dụng chung. Vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một BĐS nào đó
quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau
này đối với BĐS đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với
người thứ ba.
c) Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai điều hành một vị trí quan
trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một hợp đồng, văn bản
đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi
sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham
gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua
người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ
tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp
15
nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân
đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều
phải có lời chứng thực của công chứng viên.
d) Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ
thông tin cụ thể về BĐS. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng
một BĐS thì thông tin đó phải luôn luôn giống nhau. Đối với một BĐS được đem
chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, đi tặng, thông tin về
BĐS đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính.
Để phân biệt BĐS đó với các BĐS khác thì những thông tin sau đây được coi
là không thể thiếu: Tên xã nơi có BĐS, số thửa trên bản đồ địa chính. Bên cạnh các
thông tin này, trong thực tiễn, người ta còn ghi thêm: Tính chất của BĐS, nội dung
địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi,…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân
chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của BĐS đã phân chia giữa nhiều
chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp đồng, giao dịch cần
phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia
của BĐS chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia
lô). [7]
1.2.2. Đăng ký quyền sử dụng đất ở Trung Quốc
1.2.2.1. Cơ sở pháp luật
Trung quốc thực hiện chế độ đất đai công hữu bao gồm: Chế độ sở hữu toàn
dân và chế độ sở hữu tập thể. Trước năm 1988 Hiến pháp Trung Quốc quy định: Cá
nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bán đất đai và bất cứ hình thức
chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật (khoản 4 Điều 10). Từ năm 1988 đã bổ
sung: “QSDĐ thuộc sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo
đúng pháp luật”.
Luật Quản lý đất đai nước CHND Trung Hoa 1986, có hiệu lực từ 01 tháng 01
năm 1987 quy định cụ thể chế độ quản lý và sử dụng đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung
