NHỮNG KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP CHO PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI CÁC KCN KCX

NHỮNG KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP CHO PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
CHO CÔNG NHÂN TẠI CÁC KCN KCX
1. Một số nhận định về việc phát triển các KCN, KCX trong thời gian
tới (2015 và tầm nhìn 2020).
Các KCN nước ta phân bổ ở 55 tỉnh, thành phố trong cả nước tuy nhiên
nó tập trung chủ yếu ở cả 3 vùng kinh tế trọng điểm là miền Bắc, Trung và
Nam với tổng số KCN là 110 trên tổng diện tích đất tự nhiên là trên 25.900 ha,
chiếm khoảng gần 80% diện tích các KCN trong cả nước (bảng).
Bảng: phân bổ KCN theo vùng đến tháng 10/2007
Vùng
Số lượng KCN Diện tích KCN
(ha)
Số lượng công
nhân thu hút
(người)
Đồng bằng sông Hồng 30 6.205 719.780
Đông Bắc và Tây Bắc Bộ 12 1.970 131.990
Bắc Trung Bộ 7 675 52.650
Duyên hải Nam Trung Bộ 12 2.596 238.832
Tây Nguyên 5 645 30.960
Đông Nam Bộ 66 16.842 1.818.936
Đồng bằng Sông Cửu Long 22 3.875 240.250
Cả nước 154 32.808 3.233.398
Nguồn: Báo cáo tổng kết 15 năm xây dựng và phát triển KCN, KCX ở Việt Nam – Bộ Kế
hoạch và Đầu tư; tính toán của nhóm tác giả theo số liệu thống kê của Tổng cục thống kê
tháng 12 năm 2007.
Quy hoạch phát triển KCN ở Việt Nam đến năm 2015 và định hướng đến
năm 2020 được phê duyệt tại Quyết định số 1107/QĐ – TTg ngày 21/8/2006
của Thủ tướng chính phủ, trong năm 2007 số KCN được mở rộng và thành lập
mới tăng so với năm 2006. Dự kiến năm 2007, cả nước sẽ có 18 KCN được
thành lập mới và mở rộng với tổng diện tích khoảng 3000 ha, nâng tổng số

KCN được thành lập lên 159 KCN trên cả nước tính đến cuối năm 2007 và với
tổng diện tích dự kiến là khoảng gần 33.500 ha.
Theo xu thế phát triển đó thì đến năm 2015 dự kiến có thêm 109 KCN
mới được thành lập với tổng diện tích đất quy hoạch là 29.326 ha và 30 KCN
mở rộng với tổng diện tích đất mở rộng là 6.174 ha. Đến năm 2020 cả nước sẽ
có thêm 79 KCN được thành lập mới với tổng diện tích quy hoạch lên đến
22.560 ha và mở rộng các KCN đa năng và KCN khác với diện tích là 15.000
ha. Như vậy thì theo sự tính toán và dự báo đến năm 2015 sự phát triển của
KCN sẽ làm cho số lượng KCN ở nước ta tăng lên đến con số là 268 KCN với
tổng diện tích đất tự nhiên được khai thác là 69.000 ha, và đến năm 2020 có
347 KCN vận hành với tổng diện tích khai thác là 106.560 ha.
Xu hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới.
Cùng với sự phát triển của các KCN, KCX như đã nói trên thì cũng kéo
theo sự phát triển nhà ở trong thời gian tới. Nhận định xu hướng phát triển nhà
ở trong thời gian tới là gia tăng mạnh. Với nhu cầu nhà ở chưa được giải quyết
hiện nay, cùng với số lượng các KCN, KCX cứ gia tăng mạnh như thế thì tất
yếu nhu cầu nhà ở cho người lao động càng ngày càng gia tăng mạnh. Theo
thực tế hoạt động tại các KCN, KCX cho thấy, cứ 100 công nhân làm việc tại
đây thì trong đó có khoảng 80 người là đến từ các tỉnh khác, con số này chiếm
khoảng 80%, trong số này thì số phải lưu trú ở lại lên đến 90%. Và như vậy thì
nhu cầu nhà ở cho công nhân là rất lớn. Riêng năm 2007 nhu cầu nhà ở cho
công nhân tối thiểu vào khoảng 300.000 phòng cho từ 2-5 người. Thực tế hiện
nay, nhà ở công nhân chỉ chiếm khoảng 24,83% tức là vào khoảng 74.500
phòng. Vì vậy những chỗ ở tạm bợ, những căn phòng quá tải, không đảm bảo
điều kiện sinh hoạt ở quanh KCN đang là vấn đề nan giải hiện nay.
Cứ theo sự phát triển và mở rộng của những KCN thì đến năm 2015 và
2020 thì tình trạng thiếu hụt nhà ở ngày càng trở nên trầm trọng hơn. Sự gia
tăng của những ngôi nhà do nhân dân xung quanh khu vực lân cận KCN, KCX
sẽ gia tăng nhiều, tuy nhiên cũng không thể đáp ứng được cho nhu cầu rất lớn
này của người lao động. Điều này có thể sẽ ảnh hưởng rất lớn đến sự vận hành

của các nhà máy, ảnh hưởng tới năng suất lao động và sự bất ổn trong các
KCN, KCX là không thể tránh khỏi.
Quan điểm định hướng giải quyết nhà ở cho công nhân trong KCN,
KCX.
Vấn đề nhà ở cho công nhân, người lao động tại các KCN, KCX hiện nay
cần phải tập trung giải quyết những bức xúc chủ yếu sau:
- Chất lượng nhà ở cho thuê quá thấp không đảm bảo môi trường sinh
hoạt, môi trường sống và điều kiện sức khỏe cho người lao động.
- Nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng nhưng các doanh nghiệp kinh
doanh nhà ở trong cơ chế thị trường chưa tích cực tham gia do hiệu quả đầu tư
chưa hấp dẫn;
- Mức thu nhập của người lao động tại các KCN, KCX hiện nay còn
thấp, không đủ để cho người lao động thuê nhà ở đạt tiêu chuẩn tối thiểu buộc
lòng họ phải chấp nhận ở trong những ngôi nhà thiếu thốn điều kiện sinh hoạt
như trên.
- Các doanh nghiệp sử dụng lao động tại đa phần các KCN, KCX chưa
thực sự tích cực trong vấn đề giải quyết nhà ở cho người lao động, cho công
nhân của doanh nghiệp mình.
Những bức xúc trên đây đòi hỏi phải có cơ chế chính sách để giải quyết
nhằm góp phần cải thiện chỗ ở cho người lao động, duy trì và phát triển lực
lượng lao động tại các KCN, KCX phục vụ cho mục tiêu CNH – HĐH đất
nước.
Theo quyết định số 1107/QĐ-TTg ngày 21/8/2006, thủ tướng chính phủ
đã phê duyệt Quy hoạch phát triển các KCN, KCX ở Việt Nam đến năm 2015
và định hướng đến năm 2020. Theo đó đến năm 2015 dự kiến thành lập mới
115 KCN và mở rộng 27 KCN với tổng diện tích tăng thêm hơn 30.000 ha, vì
vậy mà vấn đề chỗ ở cho công nhân trong các KCN, KCX đã, đang và sẽ ngày
càng trở nên bức xúc. Để giải quyết vấn đề này thì cần phải thực hiện một số
quan điểm sau đây:
Phát triển các khu đô thị, khu nhà lưu trú cho công nhân ngay gần các

KCN, KCX.
Các nước đi trước đã có kinh nghiệm rằng đất đai dành cho xây dựng các
KCN, KCX thường chiếm từ 30% -60% đất xây dựng đô thị, điều này ảnh
hưởng không nhỏ đến không gian, cảnh quan, số lượng lớn dân cư đô thị. Thứ
nhất là các lao động trực tiếp tại các KCN được chuyển dịch từ những vùng
nông thôn đến. Tiếp theo là lực lượng dân cư nông nghiệp địa phương sau khi
rời bỏ quê hương, rời bỏ mảnh đất nông nghiệp để ra nhập vào đội ngũ dân cư
phi nông nghiệp và sống bằng nghề dịch vụ công nghiệp kết hợp với buôn bán
nhỏ lẻ để kiếm sống.
Ta có thể xem xét trường hợp tại những nước làng giềng trong khu vực
như Thái Lan, Singapore. Tại Thái Lan trong các KCN, KCX luôn có các
công trình ăn ở, sinh hoạt khép kín và đảm bảo phục vụ cho đời sống của công
nhân và người lao động làm việc tại đó. Nếu tính đồng bộ một KCN, KCX
cùng với các công trình công cộng thì nếu như KCN chiếm diện tích lớn đến
300-500 ha thì tổng diện tích này phải lên tới hàng ngàn ha. Còn với Singapore
thì các KCN lại được xây liền kề với khu ở tạo nên một đô thị bền vững, hài
hòa cùng với các yếu tố công nghiệp – môi trường – đô thị - du lịch.
Với những khu công nghiệp kỹ thuật cao như các công viên khoa học,
làng khoa học xây dựng thì các khu nhà ở thường được xây dựng liền kề hoặc
rất gần với những công trình dịch vụ thương mại, những văn phòng cho thuê
hay các khu nghỉ ngơi, cây xanh, các khu công nghệ sinh thái. Hay ở những
KCN không độc hại hoặc đa phần là lao động nữ làm việc thì những khu sản
xuất lại được xây dựng liền kề với khu nhà ở của công nhân, người lao động.
Đó là những trường hợp cá biệt.
Khoảng cách giữa các KCN, KCX với khu nhà ở phụ thuộc nhiều vào
tính chất độc hại và mức độ ồn của mỗi xí nghiệp công nghiệp. Thông thường
khoảng cách này vào tầm 50-1000 mét. Bên cạnh đó thì khả năng sử dụng các
phương tiện đi lại của công nhân từ nơi ở đến chỗ làm việc cũng là một vấn đề
cần được quan tâm, đặc biệt là đối với nhóm lao động ngoại tỉnh. Giải pháp
hợp lý cho khoảng cách này là bố trí các khu nhà ở công nhân cách khoảng 30

phút đi lại cho công nhân, người lao động từ chỗ ở đến chỗ làm.
Trong điều kiện nước ta hiện nay cũng như vài chục năm tới đây, việc xây
dựng các KCN, KCX sẽ phát triển và việc xây dựng các khu nhà ở, lưu trú cho
công nhân gần kề với các KCN, KCX này là điều không thể tránh khỏi. Để
quy hoạch kiến trúc, tổ chức môi trường hợp lý ở trong các KCN trước tiên
phải quan tâm đến việc bố trí tương quan hợp lý với các KCN như trên: về
khoảng cách, thời gian đi lại, môi trường sinh hoạt độc hại, tiếng ồn…
Việc tổ chức các cụm công nghiệp liên hợp sẽ thuận lợi để phát triển khu
nhà ở cho công nhân, đặc biệt điều này sẽ tiện cho việc tổ chức có hiệu quả hệ
thống dịch vụ công cộng. KCN tập trung còn giúp cho liên hợp các xí nghiệp
tiết kiệm được các công trình phụ trợ cũng như các hệ thống hạ tầng xã hội
khác là các nhà ở và công trình xã hội, công cộng. Khu dân cư này phải nằm
trong tổng thể quy hoạch của đô thị nói chung và giữa khu dân cư của khu
công nghệ và đô thị phải có mối quan hệ mật thiết với nhau, tác động qua lại
với nhau.
Vai trò chủ đạo trong vấn đề huy động nguồn lực xã hội vào phát triển nhà
ở cho công nhân tại các KCN, KCX thuộc về nhà nước.
Trong việc huy động các nguồn lực xã hội vào phát triển nhà ở cho công
nhân tại các KCN, KCX thì nhà nước cần phải giữ vai trò chủ đạo. Cần phải
quán triệt quan điểm nêu trên vì một số lý do như sau:
Thứ nhất, trong việc phát triển bền vững vấn đề nhà ở cho lao động tại
các KCN, KCX là một yêu cầu phục vụ cho vấn đề tăng trưởng và phát triển
xã hội. Việc hình thành nhà và phát triển nhà ở cho công nhân sẽ đem lại lợi
ích từ suất sinh lợi của doanh nghiệp, không nhằm mục đích kinh doanh nhà.
Nâng cao điều kiện sống cho công nhân không những là mục tiêu chính trị của
Đảng và Nhà nước ta mà đây còn là công việc góp phần làm cho sản xuất phát
triển. Nó còn là vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh CNH – HĐH của
nước ta.
Thứ hai,chính sách huy động nguồn lực xã hội để giải quyết vấn đề nhà ở
cho công nhân tại các KCN, KCX là một chính sách nằm trong những mục

tiêu công ích. Nhà ở cho công nhân tại các KCN, KCX là một loại nhà ở phúc
lợi xã hội kết hợp với kinh doanh lãi suất thấp, điều này có nghĩa là sử dụng
quỹ phúc lợi công cộng của doanh nghiệp cùng với tiền thuê nhà của công
nhân khi họ sử dụng để chi trả. Nhiều chính sách xã hội cần được nghiên cứu
hoàn thiện và trong một chừng mực nhất định nào đó thì sự hỗ trợ của Nhà
nước là không thể thiếu.
Thứ ba, hiện nay các KCN được hình thành ngày càng nhiều lên, theo đó
mà sự dịch chuyển lao động ngày càng lớn nhất là đối với hai vùng kinh tế
trọng điểm Bắc Bộ và Nam Bộ. Vì thế mà đối với những vùng công nghiệp lớn
cần có những khu đô thị bên cạnh các KCN tập trung. Riêng đối với những
KCN nhỏ cần phải có những ký túc xá. Những khu nhà ở cho công nhân,
người lao động trong các KCN như thế cần tồn tại song hành cùng với các
KCN. Với vai trò của nhà nước là quy hoạch và huy động vốn,…thì các khu
đô thị hay ký túc xá được hình thành này sẽ là tổng thể các khu nhà ở, và sẽ
hình thành những khu đô thị do các doanh nghiệp tự chủ.
Thứ tư, xây dựng nhà ở cho lao động tại các KCN, KCX không chỉ là
trách nhiệm của phía doanh nghiệp mà còn là trách nhiệm của phía Nhà nước.
Tuy nhiên Nhà nước cần phải có chính sách để huy động các nguồn lực của
các thành phần kinh tế đầu tư vào phát triển nhà ở cho công nhân tại các KCN,
KCX. Nguồn vốn này một phần sẽ được hình thành từ các cơ chế chính sách
của Nhà nước về đất đai, tài chính, tín dụng, đầu tư…Ngoài ra thì cũng cần
phải huy động từ những nguồn vốn khác như vốn doanh nghiệp đầu tư xây
dựng nhà ở, vốn tín dụng, vốn của chính người công nhân và vốn của những
doanh nghiệp có sử dụng công nhân. Khi đó nguồn vốn dành cho việc xây
dựng nhà ở cho công nhân tại các KCN này sẽ gia tăng và làm cho vấn đề
được từng bước giải quyết, lại giảm được gánh nặng cho cả hai bên.
Thứ năm, chính quyền nhà nước các cấp cần phải tập trung nhanh chóng
chỉ đạo kiên quyết để hình thành các khu nhà ở cho người lao động tại các
KCN, KCX khi đã có đầy đủ chính sách.
Vấn đề đầu tiên được đặt ra đối với việc này là phải có những ngôi nhà ở

với giá thành thấp. Tuy nhiên không phải vì thế mà chúng ta đồng ý với việc
xây dựng các khu nhà ở cấp bốn tạm bợ, thiếu thốn điều kiện sinh hoạt nhằm
giải quyết mục tiêu trước mắt là có chỗ ở cho người lao động. Điều này không
những chỉ là đối sách trong tình huống trước mắt mà nó còn không mang lại
hiệu quả kinh tế cao. Trong trường hợp này thì giải pháp hợp lý nhất đó là xây
dựng loại nhà ở chung cư, căn hộ nhiều tầng (5 tầng). Để hạ giá thành thì
chúng ta nên sử dụng giải pháp công nghệ đó là sử dụng biện pháp xây dựng
theo CNH – HĐH, kết hợp lắp ghép mở và xây dựng thủ công cùng vật liệu
xây dựng.