Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn quận 8, thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
…………/…………

BỘ NỘI VỤ
……/……

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

TRẦN MỸ DUNG

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
ĐỐI VỚI NHÀ Ở RIÊNG LẺ TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
…………/…………

BỘ NỘI VỤ
……/……

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

TRẦN MỸ DUNG

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
ĐỐI VỚI NHÀ Ở RIÊNG LẺ TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG

Chuyên ngành Quản lý công
Mã số: 8 34 04 03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. LƢƠNG THANH CƢỜNG

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi. Tất
cả thông tin, số liệu, trích dẫn và kết quả nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn
trung thực, đảm bảo tính chính xác và không trùng lắp với các công trình
nghiên cứu có liên quan đã được công bố. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp
đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích dẫn trong luận
văn đều trích dẫn nguồn gốc rõ ràng. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và
hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Sau Đại học, Học viện hành
chính quốc gia Hồ Chí Minh.
Bằng lời cam đoan này kính đề nghị Khoa Sau Đại học xem xét giúp tôi
có thể bảo vệ Luận văn trong thời gian sớm nhất.
NGƢỜI CAM ĐOAN

Trần Mỹ Dung

i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành bài Luận văn, tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý
báu, nhiệt tình của toàn thể quý thầy cô trong Học viện hành chính quốc gia đã
giúp đỡ, hướng dẫn và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian tham
gia lớp Cao học quản lý công khóa 19 và làm Luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới thầy PGS.TS Lương Thanh
Cường người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo về phương pháp, cách thức
nghiên cứu, định hướng giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi cũng gởi lời cảm ơn sâu sắc đến Ủy ban nhân dân Quận 8, phòng
Tài nguyên và Môi trường Quận 8, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận
8, các anh, chị đồng nghiệp đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi được nghiên cứu,
hoàn thành luận văn.
Luận văn được hoàn thành dựa vào sự nỗ lực tìm hiểu, nghiên cứu của
bản thân. Nhưng, khả năng và kinh nghiệm của cá nhân là hạn chế do đó không
tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình hình thành luận văn. Tôi rất mong
nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn để tôi có thể bổ sung
kiến thức và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày

tháng

Học viên

Trần Mỹ Dung

ii

năm 2018


MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Lời cam đoan ...............................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................. ii
Mục lục ..................................................................................................................... iii
Danh mục bản đồ .......................................................................................................v
Danh mục các bảng, biểu ..........................................................................................v
Danh mục chữ viết tắt ...............................................................................................v
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................1
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN,
THÀNH PHỐ TRỰC THUỘC TRUNG ƢƠNG. ...................................................9
1.1. Khái quát Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận,
thành phố trực thuộc Trung ương .................................................................................. 9
1.1.1. Khái niệm Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa
bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ương .......................................................... 16
1.1.2. Nguyên tắc Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa
bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ương .......................................................... 16
1.1.3. Vai trò Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn

Quận, thành phố trực thuộc Trung ương ................................................................. 17
1.1.4. Các yếu tố tác động đến Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở
riêng lẻ trên địa bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ương ................................ 18
1.2. Nội dung quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận,
thành phố trực thuộc Trung ương ................................................................................ 25
1.2.1. Ban hành văn bản pháp luật Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà
ở riêng lẻ trên địa bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ương ............................. 25
1.2.2. Thiết lập tổ chức bộ máy, nguồn nhân lực .................................................... 26
1.2.3. Tổ chức thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ .................................. 28
iii


1.2.4. Công tác thanh tra, kiểm tra việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ ........... 30
1.3. Thẩm quyền, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ ............................................. 30
1.3.1. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ ............................................ 30
1.3.2. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ ...................................................... 31
Tiểu kết Chƣơng 1 ....................................................................................................35
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ Ở RIÊNG LẺ TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. .............................................................36
2.1. Tổng quan điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Quận 8, thành phố Hồ Chí

Minh tác động đến quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ ......... 36
2.2. Thực trạng quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận
8 ................................................................................................................................. 39
2.2.1. Ban hành văn bản pháp luật quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà
ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8 ................................................................................39
2.2.2. Tổ chức bộ máy, nguồn nhân lực ................................................................41
2.2.3. Tổ chức thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8 45
2.2.4. Công tác thanh tra, kiểm tra việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa
bàn Quận 8............................................................................................................ 46
2.2.5.Hồ sơ thủ tục, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn
Quận 8 ...................................................................................................................47
2.3. Đánh giá chung Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn
Quận 8...................................................................................................................... 57
2.3.1. Kết quả Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa
bàn Quận 8 .............................................................................................................55
2.3.2. Những hạn chế, khó khăn và nguyên nhân ................................................60

iv


2.3.3. Kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn ..................................................................64
Tiểu kết Chƣơng 2 ....................................................................................................66

CHƢƠNG 3. HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ Ở RIÊNG LẺ TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ..............................................................67
3.1. Định hướng hoàn thiện quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở
riêng lẻ trên địa bàn Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh .....................................67
3.2. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh ...68
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở
riêng lẻ ...................................................................................................................68
3.2.2. Kiện toàn bộ máy Quản lý nhà nước về đất đai .........................................70
3.2.3. Đẩy mạnh công tác xây dựng, quản lý hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ
liệu và thông tin đất đai .........................................................................................72
3.2.4. Kiểm tra, thanh tra thường xuyên công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .............................73
3.2.5. Cải cách thủ tục hành chính .........................................................................73
3.2.6. Nâng cao ý thức người dân ..........................................................................74
3.2.7. Hoàn thiện cơ sở vật chất, ứng dụng khoa học công nghệ..........................74
3.2.8. Giải pháp nâng cao hoạt động cho Văn phòng đăng ký đất đai “một cấp” 75
3.2.9. Các Giải pháp khác ......................................................................................76
Tiểu kết Chƣơng 3 ....................................................................................................80
KẾT LUẬN ...............................................................................................................81
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................83
PHỤ LỤC…………………………………………………………………………89

v

DANH MỤC BẢN ĐỒ
Bản đồ 2.1. Vị trí Quận 8 trong địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ................................. 36

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất từ khi thành lập Văn phòng đăng ký đất đai
thành phố theo quy định của Luật đất đai năm 2013 ............................................ 54
Biểu đồ 2.2. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ (từ 2009 - 3/2017) .......... 56
Biểu đồ 2.3. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ qua hàng năm (từ 2009 3/2017) .................................................................................................................. 57

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSHNỞ

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

CCTTHC

Cải cách thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

CN

chi nhánh

KT - XH

Kinh tế - xã hội

QLNN

Quản lý nhà nước

PL

pháp luật

NN

nhà nước

vi


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là môi
trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã
hội, an ninh và quốc phòng. Vì thế, công tác quản lý đất đai luôn được chú
trọng hàng đầu. Qua thời gian những nội dung quản lý đất đai được cập nhật,
điều chỉnh, nhằm mang lại hiệu quả tối ưu nhất cho công tác quản lý. Từ những
văn bản sơ khai ban đầu, các chính sách ruộng đất đến khi Nhà nước ban hành
Luật Đất đai đều quy định cụ thể nội dung về đăng ký đất đai. Đến nay, Luật
đất đai năm 2013 được thi hành trong đó nội dung về đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất vẫn được quy định ở một chương riêng biệt. Có thể thấy đây là nội dung
luôn được chú trọng và cấp GCN cũng là một trong những hoạt động luôn được
quan tâm không chỉ với Nhà nước mà còn đối với các cá nhân, tổ chức sử dụng
đất. Việc cấp GCN là cơ sở để Nhà nước kiểm soát, quản lý chặt chẽ đất đai,
đảm bảo cho Nhà nước tạo lập hồ sơ địa chính, sử dụng đất một cách khoa học
theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.
Mặt khác, đặc điểm địa bàn Quận 8 là quận nội thành phía Nam thành
phố Hồ Chí Minh, tiếp giáp với các khu đô thị cũ, khu đô thị mới và huyện nội
thành của thành phố, chịu tác động bởi sự đô thị hóa cao, mật độ dân cư đông,
diện tích đất đai rộng, vừa tập trung khu dân cư hiện hữu, khu dân cư mới và
các khu vực dân cư tự phát được tạo lập từ đất nông nghiệp trước đây. Nên, các
vấn đề về giao dịch đất đai, bất động sản, tình hình sử dụng xây dựng trên đất

phức tạp. Đặt ra cho chính quyền địa phương yêu cầu về thực hiện nghiêm túc
công tác đăng ký đất đai, cấp GCN làm cơ sở góp phần tăng cường hiệu quả
cho quản lý đất đai.
Đến nay, công tác cấp GCN tại Quận 8 đạt được một số kết quả nhất
định, hoàn thành cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân
1


đủ điều kiện đúng kế hoạch được đề ra năm 2012, mức độ hài lòng của người
sử dụng đất đối với công tác cấp Giấy chứng nhận tăng, các trường hợp khiếu
nại về cấp GCN giảm, kiện toàn nhân sự trong ngành Tài nguyên và Môi
trường, ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ đất đai, tăng cường
công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện cấp GCN, xử lý nghiêm minh các
hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Nhưng bên cạnh đó vẫn còn hạn chế, xuất
phát từ yếu tố khách quan về vị trí địa lý, lịch sử hình thành, phát triển; Các yếu
tố chủ quan như tàn dư quản lý đất đai lỏng lẻo trong lịch sử, chuyên môn,
nghiệp vụ thực thi công vụ chưa cao, chưa sử dụng thành thạo bản đồ địa chính
số hóa, các chương trình ứng dụng trong công tác địa chính; Các quy định pháp
luật đất đai rờm rà, chưa kết nối dữ liệu đất đai liên tục giữa các đơn vị có liên
quan, chất lượng hồ sơ đăng ký, tỷ lệ cấp GCN chưa đạt so với số lượng đất đai
thực tế cần cấp, nhiều vấn đề vi phạm trong lĩnh vực đất đai chưa giải quyết
triệt để, tự thỏa thuận giao dịch thế chấp tài sản mà không thông qua cơ quan
đăng ký. Hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai “một cấp” mới thành lập hoạt
động chưa đạt hiệu quả cao.
Góp phần phát huy mặt tích cực, khắc phục mặt hạn chế và kiện toàn
công tác QLNN về cấp GCN, tạo điều kiện để người sử dụng đất đảm bảo
quyền lợi, hiểu rõ pháp luật đất đai và thực hiện đúng quyền sử dụng đất của
mình, đề tài luận văn thạc sỹ “Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở
riêng lẻ trên địa bàn Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh” được lựa chọn thực hiện.

Việc nghiên cứu đề tài là cần thiết và yêu cầu dựa trên những cơ sở khoa học,
khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng thực tế, các vấn đề phát sinh, để có
những đề xuất giải pháp phù hợp. Nghiên cứu đề tài giúp hoạt động cấp Giấy
chứng nhận được hệ thống hóa, góp phần vào các giải pháp để Quận 8 hoàn
thiện hơn hoạt động cấp GCN của địa phương vừa đảm bảo hiệu quả công tác
quản lý đất đai, vừa tăng cường mức độ hài lòng người dân về tham gia dịch vụ
công trong lĩnh vực đất đai.

2


2. Tình hình nghiên cứu đề tài:
Một số công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài được thực hiện
trong thời gian gần đây:
Nguyễn Thị Kim Hiệp chủ biên và các cộng sự (2006), Giáo trình Bản
đồ địa chính, Nhà xuất bản Nông nghiệp, Hà Nội. Giáo trình trình bày lý luận
về bản đồ học, cách thức thành lập, quản lý, khai thác và sử dụng bản đồ.
Đặng Anh Quân (2006), Một số suy nghĩ về Giấy chứng nhận quyền sử
đụng đất, Tạp chí Khoa học pháp lý, (số 2), 33. Nêu lên thực trạng về các quy
định trong công tác cấp Giấy chứng nhận theo Luật đất đai năm 2003, những
tồn tại, hạn chế cần khắc phục.
Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai,
Nhà xuất bản Nông nghiệp, Hà Nội. Nội dung của giáo trình tập hợp những nội
dung cơ bản về quản lý hành chính nhà nước về quản lý đất đai, về hệ thống cơ
quan chuyên môn ngành quản lý đất đai, tổng hợp những quy định theo Luật đất
đai năm 2003.
Trần Thị Thu Lương (2008), Quản lý và sử dụng đất đô thị ở thành phố
Hồ Chí Minh thực trạng và giải pháp, Nhà xuất bản Đại học quốc gia thành phố
Hồ Chính Minh, Hồ Chí Minh. Nội dung cuốn sách liên quan đến khoa học
quản lý đô thị, nêu thực trạng sử dụng đất đô thị từ năm 2000 – 2005, phân tích

những tồn tại, nguyên nhân, các giải pháp và các kinh nghiệm từ một số đô thị
khu vực Đông Nam Á, qua đó nâng cao hiệu quả quản lý đất đô thị thành phố.
Học viện hành chính quốc gia (2009), Giáo trình Luật đất đai và quản lý
nhà nước về đất đai, Nhà xuất bản Đại học quốc gia, Hà Nội.
Đinh Văn Hải - Vũ Sỹ Cường (2014), Giáo trình quy hoạch và quản lý
đất đai, Nhà xuất bản Tài chính. Giáo trình là tổng hợp toàn diện các nội dung
liên quan đến quản lý nhà nước về đất đai, đối tượng, nhiệm vụ, mục tiêu trong
quản lý đất đai, các công cụ quản lý, các nhân tố ảnh hưởng, mối quan hệ, quá
trình quản lý đất đai từ năm 1945 đến nay, hiệu quả quản lý đất đai của nước ta.
Nguyễn Thị Mỹ Hương (2011), Hoàn thiện quản lý nhà nước về quy

3


hoạch sử dụng đất cấp huyện từ thực tiễn quận 3, thành phố Hồ Chí Minh,
Luận văn Thạc sĩ Quản lý hành chính công, Học viện hành chính quốc gia.
Phan Đức Tuyên (2013), Hoàn thiện hoạt động cấp Giấy chứng nhận đất
ở, sở hữu nhà ở của Ủy ban nhân dân thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận,
Luận văn Thạc sĩ Quản lý hành chính công, Học viện hành chính quốc gia.
Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội.
Hà Lan Phương (2013), Đánh giá thực trạng công chứng, chứng thực
các giao dịch về đất đai trong địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, Luận
văn thạc sĩ khoa học, Đại học khoa học tự nhiên, Hà Nội.
Nguyễn Thị Ngọc Châu (2014), Hoàn thiện công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn Quận 6, thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Quản lý hành
chính công, Học viện hành chính quốc gia.
Phạm Văn Tùng (2014), Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ
khoa học, Trường Đại học khoa học tự nhiên Hà Nội.
Đinh Thị Ngọc Vĩnh (2014), Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn
quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ khoa học, Trường Đại học
khoa học tự nhiên Hà Nội.
Lê Thị Thúy Bình (2016), Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng
đất ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật, Học
viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh.
Mỗi công trình nghiên cứu là một đóng góp tích cực cả mặt lý luận lẫn
thực tiễn. Tuy nhiên, phần lớn tập trung nghiên cứu ở góc độ pháp lý tiếp

4


cận, chưa đi sâu vào khía cạnh thực tiễn, những vấn đề nghiên cứu với các
tiêu chí chung nhất nhưng khi áp dụng vào từng địa phương cụ thể thì vẫn
còn nhiều hạn chế chưa ứng dụng được. Vì thế, nhiều công trình nghiên cứu
thực hiện song vẫn chưa điều chỉnh những hạn chế ứng với từng địa phương.
Nên, đề tài nghiên cứu như là một mảng ghép vào hoàn thiện những khía
cạnh còn tồn tại hiện nay. Quan trọng hơn là sự đóng góp trực tiếp vào quản
lý nhà nước về cấp GCN với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8,
thành phố Hồ Chí Minh.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đề xuất các giải pháp hoàn thiện
quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ ở tại địa bàn

nghiên cứu.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt mục tiêu trên, Luận văn có nhiệm vụ:
- Hệ thống cơ sở lý luận, làm rõ các khái niệm liên quan đến QLNN về
cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ.
- Nghiên cứu thực tiễn tình hình QLNN về cấp GCN đối với nhà ở riêng
qua việc khảo sát, tổng hợp, đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
đối với nhà ở riêng lẻ ở Quận 8 trong thời gian qua.
Đề xuất giải pháp hoàn thiện QLNN về cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ
trên địa bàn Quận 8.
4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động QLNN về công tác cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ.

5


4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu về không gian: đề tài thực hiện trong phạm vi địa
giới hành chính Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh.
Phạm vi nghiên cứu về thời gian: từ năm 2009 đến ngày 01 tháng 7 năm
2017. Mốc thời gian được lựa chọn dựa trên thay đổi về quy định pháp luật
trong cấp GCN (thời điểm có hiệu lực thi hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 đến ngày 01/1/2017).
Phạm vi nghiên cứu về nội dung: giới hạn nghiên cứu của đề tài ở các
quy định pháp luật đất đai hiện hành, các công cụ thực hiện cấp GCN, công tác
cải cách thủ tục hành chính về đất đai, thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phƣơng pháp luận
Nghiên cứu đề tài dựa trên phép duy vật lịch sử và chủ nghĩa duy vật
biện chứng của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, chủ trương,
đường lối của Đảng, các chính sách, quy định PL của NN từ trung ương đến địa
phương về vấn đề nghiên cứu.
5.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.2.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu:
Thu thập thông tin, báo cáo của các phòng ban chuyên môn về tình hình
quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất. Tài liệu, bản đồ địa chính, hồ sơ địa
chính về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ tại
Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 8 và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất
đai Quận 8.
Thu thập số liệu, tài liệu thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ tại Văn phòng Ủy ban nhân dân Quận 8.

6


Thu thập tài liệu từ sách, báo, đài, cổng thông tin điện tử.
5.2.2. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến của những cán bộ công chức Địa chính – Xây dựng,
chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường, chuyên viên Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai để có những nhận xét khách quan trong hoạt động cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ.

5.2.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp
Tổng hợp nội dung pháp lý, quy định pháp luật hiện hành, các thông tin
đất đai, thống kê số liệu thu thập được để khái quát hoạt động đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8 hiện nay.
5.2.4. Phương pháp phân tích, so sánh
Phân tích, so sánh toàn bộ dữ liệu để đưa ra đánh giá khách quan về thực
trạng quản lý nhà nước trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ.
Tương ứng với mỗi Chương sẽ thực hiện các phương pháp nghiên cứu:
Chƣơng 1 Sử dụng phương pháp thu thập tài liệu, phương pháp tổng
hợp để hệ thống hóa cơ sở lý luận, tổng quan về quản lý nhà nước trong cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ.
Chƣơng 2 Sử dụng các phương pháp thu thập số liệu, tài liệu, phương
pháp chuyên gia, phương pháp thống kê, tổng hợp, phương pháp phân tích, so
sánh để khái quát hoạt động đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. Từ đó, có
những nhìn nhận về thực trạng quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà
ở riêng lẻ trong thời gian qua trên địa bàn Quận 8.
Chƣơng 3 Thực hiện phương pháp tổng hợp toàn bộ các dữ liệu phân
tích trên để đưa ra các đề xuất, giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng

7


nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
đối với nhà ở riêng lẻ.
Ngoài ra, ở mỗi chương còn sử dụng phương pháp diễn dịch, quy nạp để
thiết lập trật tự bài nghiên cứu, tổng hợp vấn đề rõ ràng, cụ thể.

6. Ý nghĩa lý luận, thực tiễn của đề tài
Về lý luận: Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần vào hệ thống hóa
cơ sở khoa học về công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực cụ thể là cấp GCN
đối với nhà ở riêng lẻ; Tổng hợp những vấn đề lý luận trong thực hiện pháp
luật liên quan đến QLNN về cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ.
Về thực tiễn: Luận văn như là một mảng ghép vào phần còn hạn chế
trong các nghiên cứu có liên quan đến đề tài trước đây. Bên cạnh đó, bài luận
văn được xem là tài liệu tham khảo cho các cơ quan thẩm quyền trong QLNN
về hoạt động như lập pháp, quy trình, tổ chức thực hiện, thanh tra, kiểm tra hoạt
động cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ. Luận văn cũng là tài liệu tham khảo
trong học tập, nghiên cứu các vấn đề liên quan đến quản lý nhà nước về cấp
GCN đối với nhà ở riêng lẻ.
7. Kết cấu luận văn
Kết cấu luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, các phụ lục và tài liệu
tham khảo thì nội dung chính của luận văn gồm 3 chương.
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của Quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất đối với nhà ở riêng lẻ.
Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở
riêng lẻ trên địa bàn Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Hoàn thiện quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở
riêng lẻ trên địa bàn Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh.

8


CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ NHÀ
NƢỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
ĐỐI VỚI NHÀ Ở RIÊNG LẺ
1.1. Khái quát Quản lý nhà nƣớc về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở
riêng lẻ trên địa bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ƣơng.
1.1.1 Khái niệm Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở
riêng lẻ
1.1.1.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ở nước ta, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Chế độ sở hữu toàn
dân đối với đất đai được khẳng định từ trong Hiến pháp năm 1980 “đất đai,
rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển
và thềm lục địa... đều thuộc sở hữu toàn dân”[1] và các Hiến pháp sau này. Cụ
thể hóa Hiến pháp, Luật Đất đai các thời kỳ, Luật đất đai năm 1987, Luật Đất
đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất
đai năm 2013 cũng khẳng định loại sở hữu đặc biệt đối với đất đai. Từ đó, hình
thành các quyền đối với đất đai đặc biệt hơn so với quyền đối với các tài sản
khác. Trong đó, hình thành hai chủ thể đó là Nhà nước và Nhân dân. Quyền của
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, còn Quyền của nhân
dân với tư cách là chủ sở hữu giao cho Nhà nước làm đại diện để quyết định và
quản lý các vấn đề liên quan đến đất đai, phục vụ mục tiêu chung theo định
hướng của Nhà nước.
Luật đất đai năm 2013 có nêu “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ theo quy
định của Luật này”[2]. NN là đại diện chủ sở hữu đất đai, không trực tiếp sử
dụng đất mà NN với tư cách là đại diện, là chủ thể trực tiếp khai thác, sử dụng
[1] Điều 19 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980.
[2] Điều 1 Luật đất đai năm 2013

9

đất đai bằng các công cụ quản lý và điều tiết thông qua các hoạt động xây dựng,
xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho
từng loại đất cụ thể, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện đúng nhằm đạt
mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước. NN giao quyền cho các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo các quy định PL.
NN với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và người sử
dụng đất với tư cách là người trực tiếp khai thác, sử dụng đất theo ý chí của Nhà
nước và điều chỉnh bằng PL đất đai. Cho thấy, quyền sở hữu đất đai là loại
quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn QSDĐ là một loại quyền không trọn vẹn, không
đầy đủ. Nếu nhìn nhận theo đối tượng thì QSDĐ của NN là quyền lâu dài,
không bị hạn chế, còn QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải dựa trên cơ
sở được Nhà nước trao quyền thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất,
cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ... Nên, QSDĐ của các tổ
chức, cá nhân, hộ gia đình bị hạn chế. Vì vậy có thể lý giải rằng “Nếu như
QSDĐ của NN mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, QSDĐ của
người sử dụng lại mang tính chất trực tiếp và cụ thể”[3,95,96]. Các quyền của
người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 gồm các quyền
trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn, thừa kế bằng QSDĐ. Việc thực
hiện các quyền trên của người sử dụng đất phức tạp hơn so với việc định đoạt
các loại tài sản thông thường khác và quyền của người sử dụng đất là một tập
hợp nhiều quyền về tài sản, trong đó có quyền định đoạt được giới hạn bởi NN
mà các quyền về tài sản thông thường không có. Do đó, khái niệm quyền sử
dụng đất được xem là “một khái niệm sở hữu kép. Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, song quyền sử dụng đất lại thuộc về cá nhân hoặc tổ chức”[4,169].
Đến nay, PL nước ta chưa có định nghĩa chính thức về QSDĐ, theo Từ
điển Luật học thì “quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho

[3] Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai (trang 95, 96), NXB Công an nhân dân, Hà Nội.
[4] Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật Kinh tế (trang 169) NXB Đại học Quốc gia Hà Nội.

10


thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...”. Giáo trình Luật Đất đai
của Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho rằng: “QSDĐ là quyền khai thác các
thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển KT-XT của
đất nước”[5]. Nhìn chung, các khái niệm về QSDĐ nêu trên có chung các đặc
điểm như QSDĐ là quyền khai thác giá trị của đất đai; Chủ thể thực hiện việc
khai thác chính là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; Chủ thể quản
lý và điều chỉnh các vấn đề đất đai là Nhà nước, quyền sử dụng đất không phải
là quyền sở hữu đất.
Từ đó cho rằng, GCNQSDĐ là loại chứng thư pháp lý do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích
hợp pháp về đất đai cho người sử dụng đất, công nhận và bảo hộ quyền sử
dụng đất. GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để giải quyết mối quan hệ về đất đai,
xử lý vi phạm đất đai, là cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ,
kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường. GCNQSDĐ giữ vai trò
quan trọng, là căn cứ để NN xây dựng các quyết định giao đất, cho thuê đất,
điều chỉnh kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất trong tương lai, theo dõi biến động
đất đai, kiểm soát các giao dịch dân sự, giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất
đai. Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, NN bảo hộ QSDĐ hợp pháp và thỏa thuận
trên giao dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản
công khai, lành mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.
GCNQSDĐ cũng xác lập các quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển KTXH, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh
đất của mình.
GCNQSDĐ ra đời đầu tiên năm 1987 khi Luật đất đai đầu tiên của nước

ta được thi hành. Thực hiện Điều 18 của Luật này, Tổng cục Quản lý Ruộng đất
đã ban hành Quyết định số 201-QĐ/ĐKTKK ngày 14 tháng 07 năm 1989 về
việc Ban hành quy định cấp GCNQSDĐ. Trong đó, NN xác lập quyền và quy
[5] Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội.

11


định nghĩa vụ của người được NN giao đất hoặc cho thuê đất. NN đạt được mục
tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia thông qua cấp GCNQSDĐ. Việc
triển khai cấp GCNQSDĐ giai đoạn này được rất ít chỉ mới cấp cho hộ gia đình
xã viên sử dụng đất nông nghiệp. Năm 1993, GCNQSDĐ được ban hành thành
hai loại. Một là, GCNQSDĐ theo mẫu do Tổng cục Địa chính ban hành, là loại
giấy có màu đỏ hay còn gọi là sổ đỏ cấp cho hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sử
dụng đất nông nghiệp và đất ở nông. Hai là, GCNQSHNỞ, giấy có màu hồng
hay còn gọi là sổ hồng do Bộ Xây dựng phát hành. Đến năm 2003, khi Luật đất
đai năm 2003 có hiệu lực thì “GCNQSDĐ theo một mẫu thống nhất trong cả
nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành”[6]. Việc
cấp GCNQSDĐ đã được thống nhất triển khai theo một mẫu giấy trong phạm vi
cả nước, quy định cấp GCNQSDĐ đối với tất cả các loại đất. Đến năm 2007,
mẫu GCNQSDĐ được hợp nhất thành một mẫu, đơn giản hoá hồ sơ thủ tục
hành chính trong cấp GCN, thống nhất thành một loại GCN, vừa công nhận
quyền sử dụng đất, và sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đối với đất phi
nông nghiệp hay đất nông nghiệp, kể cả đô thị hay nông thôn với tên gọi Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và vẫn còn áp dụng đến nay chỉ điều chỉnh một số tiểu mục cho phù hợp
điều kiện thực tế.
Đến nay, GCNQSDĐ đã không còn sử dụng mà việc công nhận quyền
sử dụng đất được công nhận trên chứng thư pháp lý với tên gọi là Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Loại chứng thư này công nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hay công nhận cả hai quyền trên và thống nhất cấp
trên cùng một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.

[6] Điều 41 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy định về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.

12


1.1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Quyền sở hữu là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt các tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng. Quyền sở hữu là một
trong các quyền của con người và phải được gắn liền với tài sản. Điều 158 Bộ
luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật”. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là
quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ và quản lý tài sản, quyền sử dụng là quyền
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, quyền định đoạt tài sản là
quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Hay nói
cách khác, quyền định đoạt là quyền quyết định về mặt pháp lý số phận của tài
sản (như bán, tặng, cho, để lại thừa kế tài sản).
Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm ba quyền:
quyền chiếm hữu thể hiện qua việc quản lý nhà ở; Quyền sử dụng thông qua lợi
dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế, đời sống; Và quyền
định đoạt thể hiện bằng việc quyết định vấn đề như bán, cho thuê, cho mượn, để
thừa kế, phá dỡ. Do các hoạt động về các quyền sở hữu nhà ở luôn thực hiện

trên đất nên quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất luôn đi cùng
với quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời với đất, nghĩa
là chủ sở hữu có thể chuyển một phần quyền sử dụng nhà ở cho người khác
trong một khoảng thời gian, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà hay cho mượn
nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng
nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai
bên. Các hình thức sở hữu nhà ở hiện nay gồm có: Nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước; Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội; Nhà ở thuộc sở
hữu tư nhân.
Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được đăng ký theo

13


quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật liên quan về đăng ký tài sản. Quyền
sở hữu nhà ở thể hiện ở việc các hộ gia đình, cá nhân có quyền thực hiện đầu tư,
xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn,
nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo
quy định của pháp luật. Việc công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp
GCN cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thể hiện các thông
tin kết cấu nhà ở, diện tích sử dụng, diện tích đất phù hợp hoặc không phù hợp
quy hoạch, hiện trạng thửa đất... là căn cứ pháp lý để đảm bảo quyền lợi hợp
pháp của chủ sở hữu về nhà ở và dữ liệu thông tin trong quản lý nhà nước.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được Bộ Xây dựng ban hành vào
năm 1994 theo Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 5/7/1994 về Quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và Nghị định 61/NĐ-CP ngày 5/7/1994 của
Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở. Việc chứng nhận sở hữu nhà đất
công nhận trên hai loại giấy theo hai cơ quan khác nhau là Bộ Xây dựng và
Tổng cục địa chính nên có nhiều hạn chế, chồng chéo mâu thuẫn nhau nên việc
công nhận quyền sở hữu nhà ở được gộp lại và thể hiện thống nhất trên

GCNQSDĐ theo Luật đất đai năm 2003. Sau đó, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở lại được điều chỉnh phân thành hai loại như sau: Thứ nhất, chủ sở
hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung
cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở. Thứ hai, chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng
đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, việc cấp Giấy
chứng nhận do các ngành khác nhau cùng ban hành hoặc đang trình ban hành,
có sự xung đột trong các quy định pháp luật cùng điều chỉnh mối quan hệ về đất
đai và tài sản trên đất giữa các Luật. Nên, Nhà nước lại có sự điều chỉnh lớn về
hoạt động cấp Giấy chứng nhận, thống nhất thành một loại giấy chứng nhận
theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Và GCN được sử dụng đối với tất cả các trường hợp công nhận nhà

14


đất, công nhận các loại đất, sở hữu các loại tài sản gắn liền với đất. Đến nay,
vẫn kế thừa một số nội dung trong quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận và
sử dụng thống nhất một mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tất cả các hình thức công nhận quyền
sử dụng và sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, đến nay loại GCN có giá trị pháp lý cao nhất trong công nhận
QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đó là Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đây là loại giấy tờ hết sức quan trọng, có giá trị sử dụng lâu dài, số lượng phát
hành lớn. Việc công nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở cũng như là quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất nhằm đảm bảo cho các chính sách pháp luật
đất đai được thực thi, đảm bảo cho quyền lợi của người sử dụng đất.
1.1.1.3. Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ
Pháp luật hiện hành chưa có khái niệm cụ thể nào đối với QLNN về cấp
GCN mà chỉ đưa ra các biểu hiện của tác động QLNN đến hoạt động cấp GCN.
QLNN về cấp GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai,
bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời là cơ sở để NN quản
lý việc sử dụng đất đai, là điều kiện bảo đảm cho NN quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý và
hiệu quả cao nhất. Đối với người sử dụng đất, QLNN về cấp GCN là xác lập
mối quan hệ pháp lý đầy đủ về đất đai và tài sản gắn liền với đất giữa NN và
người sử dụng đất để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ,
tăng giá trị đất đai và tài sản gắn liền với đất, yên tâm đầu tư trên bất động sản
của mình, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất phù hợp với mục tiêu của NN và
mang lại hiệu quả kinh tế cho người sử dụng đất.
Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc
về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan NN và những người sử dụng đất đai trong
việc chấp hành luật đất đai. Thông tin thửa đất trên GCN là đơn vị nhỏ nhất

15


mang các về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu
cầu quản lý NN về đất đai. Đây là cơ sở để NN thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa
chính, bản đồ địa chính… từ đó lập ra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù
hợp. GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong giao dịch đất đai, góp phần hình thành
và mở rộng thị trường bất động sản, ngăn chặn các giao dịch bất động sản tự
phát, tăng giá đất ảo, các giao dịch ngầm. Cấp GCN sẽ tạo ra hệ thống hồ sơ đất
đai hoàn chỉnh cho phép các giao dịch diễn ra công khai, đảm bảo lợi ích của
người sử dụng đất, của NN mà góp phần điều tiết thị trường bất động sản.
QLNN về cấp GCN thể hiện qua các hoạt động ban hành các văn bản
quy phạm PL, các văn bản điều chỉnh, bổ sung thay đổi về hoạt động cấp GCN,

cải cách thủ tục hành chính, bộ máy, nhân lực, công nghệ áp dụng thực hiện cấp
GCN, thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động cấp GCN, đảm bảo các quyền lợi
hợp pháp của chủ sở hữu, sử dụng đất. Các hoạt động từ cấp GCN giúp NN thu
được các khoản thu thuế nhà đất và lệ phí, các khoản thu từ giao dịch bất động
sản theo quy định; đồng thời giúp NN cập nhật thông tin, tình hình biến động
quỹ đất ở. Từ đó có cơ sở quản lý chặt chẽ đất đai, phân tích, dự đoán được xu
hướng biến động đất ở trong thời gian tới mà điều chỉnh phù hợp, có phương
hướng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp.
1.1.2. Nguyên tắc QLNN về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ
trên địa bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ương.
Nguyên tắc thống nhất QLNN về cấp GCN. NN thống nhất quản lý đất
đai, thống nhất hoạt động cấp GCN dựa trên các quy định PL. Thông qua hoạt
động cấp GCN, NN giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn
định và lâu dài theo định hướng của NN, tạo điều kiện cho người sử dụng đất có
thể phát huy tối đa các quyền của mình đối với đất đai, yên tâm đầu tư sản xuất,
cũng như ý thức trong sử dụng, tránh hiện tượng khai thác kiệt quệ đất đai.
Nguyên tắc phân quyền gắn liền với các điều kiện bảo đảm hoàn thành
hoạt động cấp GCN. Cơ quan ở trung ương và địa phương chịu trách nhiệm

16


trước Chính phủ và cơ quan chính quyền cùng cấp trong QLNN về hoạt động
cấp GCN; UBND thành phố thực hiện công tác cấp GCN có trách nhiệm hỗ trợ,
phối hợp, kiểm tra chặt chẽ tình hình thực hiện cấp GCN cấp quận; giám sát, hỗ
trợ UBND phường/xã thực hiện cấp GCN trên địa bàn.
Nguyên tắc tập trung dân chủ. QLNN về cấp GCN đảm bảo tuân thủ quy
định của pháp luật và thực hiện quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bằng việc
tạo điều kiện để người dân có thể tham gia giám sát hoạt động QLNN về cấp

GCN trực tiếp hoặc gián tiếp.
Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành. Thống nhất QLNN về cấp GCN
theo địa giới hành chính, hài hoà giữa quản lý theo vùng và quản lý theo chuyên
ngành và ngay cả các cơ quan trung ương đóng tại địa bàn quận phải chịu sự
quản lý của cơ quan Quận.
Nguyên tắc kế thừa và tôn trọng lịch sử. Quản lý nhà nước về cấp GCN
tuân thủ việc kế thừa các quy định PL của NN trước đây, cũng như tính lịch sử
trong cấp GCN qua các thời kỳ. Điều này khẳng định lập trường trước sau như
một của Nhà nước đối với đất đai, tuy nhiên những vấn đề về lịch sử và những
yếu kém trong QLNN về cấp GCN cần được xem xét tháo gỡ phù hợp.
1.1.3. Vai trò của Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà
ở riêng lẻ trên địa bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ương.
GCN là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ về đất đai
và tài sản gắn liền với đất giữa NN và người sử dụng đất để NN công nhận và
bảo hộ QSDĐ của họ, tăng giá trị đất đai và tài sản gắn liền với đất, yên tâm
đầu tư trên bất động sản của mình, khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng
thời có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất.
Đối với NN, thông qua việc cấp GCN, NN quản lý đất đai trên toàn lãnh
thổ, kiểm soát được các giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính
lớn, là căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch đất đai, là tiền đề trong việc phát triển
KT – XH, nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất của quốc gia, thúc đẩy

17