Những đổi mới quan trọng của Luật đất đai 2013

Thông báo Khoa học và Công nghệ * Số 1-2014

93

NHỮNG ĐỔI MỚI QUAN TRỌNG CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2013
ThS. Trịnh Tiến Dũng
Trưởng Khoa Kỹ thuật Hạ tầng Đô thị, Trường Đại học Xây dựng Miền Trung
Tóm tắt: Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013. So
với Luật Đất đai năm 2003 (có 7 chương và 146 điều), Luật Đất đai năm 2013
(có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều), đã khắc phục, giải
quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất
đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị,
kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân.
Thời hạn Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành là ngày 01 tháng 7 năm 2014
đã đến gần. Bài viết muốn cung cấp một cái nhìn tổng thể và cơ bản về những
điểm mới và ưu việt hơn của Luật đất đai 2013 so với Luật đất đai 2003 đến các
bạn quan tâm.
Từ khoá: Luật đất đai 2013, Đổi mới Luật đất đai, So sánh Luật đất đai.

Luật Đất đai là công cụ pháp lý
quan trọng để Nhà nước quản lý, điều
tiết các mối quan hệ về đất đai. Qua gần
10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003
đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các
mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó
cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định,
1. So sách sơ bộ
LUẬT ĐẤT ĐAI 2003
Chương I Những quy định chung
Chương II Quyền của Nhà nước đối với
đất đai và quản lý Nhà nước về đất đai

Chương III Chế độ sử dụng các loại đất

dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai
còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt
đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an
toàn xã hội. Do vậy, cần thiết phải ban
hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất
đai năm 2003.

LUẬT ĐẤT ĐAI 2013
Chương I Quy định chung
Chương II Quyền và trách nhiệm của
Nhà nước đối với đất đai
Chương III Địa giới hành chính và điều
tra cơ bản về đất đai
Chương IV Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất
Chương V Giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất
Chương VI Thu hồi đất, trưng dụng đất,
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Chương IV Quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất
Chương V Thủ tục hành chính về quản
lý và sử dụng đất đai
Chương VI Thanh tra, giải quyết tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm
pháp luật về đất đai
Chương VII Điều khoản thi hành

Chương VII Đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất


Thông báo Khoa học và Công nghệ * Số 1-2014

2. Những điểm mới
Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp
tục kế thừa, luật hóa những quy định còn
phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống
của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng
thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định
định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế,
bất cập của Luật Đất đai năm 2003.
Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một
số đổi mới cơ bản như sau:
2.1. Chương II Luật Đất đai năm 2013
đã quy định rất rõ các quyền của Nhà
nước đối với đất đai như: quyền của đại
diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục
đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử
dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền
quyết định thu hồi, trưng dụng đất đai;
quyền quyết định giá đất; quyết định chính
sách tài chính về đất đai; quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất; thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu về đất đai, v.v…
Đồng thời Chương II cũng quy
định rõ 15 nội dung quản lý của Nhà

nước đối với đất đai; trách nhiệm quản
lý Nhà nước về đất đai; những bảo đảm
của Nhà nước đối với người sử dụng đất;
trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất
sản xuất nông nghiệp cho đồng bào dân

94

Chương VIII Tài chính về đất đai, giá
đất và đấu giá quyền sử dụng đất
Chương IX Hệ thống thông tin đất đai
và cơ sở dự liệu đất đai
Chương X Chế độ sử dụng các loại đất
Chương XI Quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất
Chương XII Thủ tục hành chính về đất đai
Chương XIII Giám sát, thanh tra, giải
quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử
lý vi phạm pháp luật về đất đai
Chương XIV Điều khoản thi hành
tộc thiểu số; trách nhiệm của Nhà nước
trong việc xây dựng, cung cấp thông tin
đất đai và trách nhiệm của công chức địa
chính tại xã, phường, thị trấn.
2.2. Chương III Luật Đất đai năm
2013 đã khắc phục bất cập cơ bản trong
việc điều tra; đánh giá về tài nguyên
đất đai; tổ chức thực hiện điều tra,
đánh giá đất đai; thống kê, kiểm kê đất
đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy
định cụ thể.
2.3. Chương IV Luật Đất đai năm
2013 đã bổ sung những quy định quan
trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, khắc phục khó khăn
khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cụ thể cấp Quốc gia, cấp Tỉnh và cấp
Huyện cũng như đất quốc phòng, an
ninh; bổ sung và quy định rõ quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất của người dân
trong vùng quy hoạch đã được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất. Việc quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy
định chi tiết đến từng giai đoạn như: căn
cứ lập quy hoạch, trách nhiệm của cơ


Thông báo Khoa học và Công nghệ * Số 1-2014

quan tổ chức, thẩm quyền thẩm định quy
hoạch, thẩm quyền quyết định điều
chỉnh quy hoạch, tư vấn lập quy hoạch,
công bố công khai, thực hiện và báo cáo
thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất. Chương này cũng quy định cụ thể,
rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung và
mở rộng dân chủ, công khai trong quá

trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất; đảm bảo quyền lợi của người sử
dụng đất trong vùng quy hoạch như việc
lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất ở cấp quốc gia và
cấp tỉnh và cấp huyện được thực hiện
thông qua hình thức công khai thông tin
về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất trên trang thông tin điện tử theo
quy định.
Chương IV Luật Đất đai năm
2013 thiết lập sự bình đẳng hơn trong
việc tiếp cận đất đai trong và ngoài
nước; quy định cụ thể điều kiện được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được
nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án.
Bổ sung quy định về điều kiện được giao
đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án
có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự
án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển
và hải đảo. Cụ thể hóa các quy định về
giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư; quy định cụ thể và đầy đủ từ việc
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định
cư đảm bảo một cách công khai, minh
bạch và quyền lợi của người có đất thu

hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những
trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến
quyền và lợi ích của người sử dụng đất,

95

đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả
những trường hợp thu hồi đất mà không
đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các
dư luận xấu trong xã hội.
2.4. Chương V Luật Đất đai năm 2013
quy định rõ ràng các căn cứ để giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, các trường hợp giao đất
không thu tiền sử dụng đất, có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất và chuyển mục
đích sử dụng đất. Qua đó, có thể khắc
phục một cách có hiệu quả việc giao đất,
cho thuê đất một cách tràn lan, chưa tính
đến năng lực của các chủ đầu tư trong
việc triển khai các dự án gây nên tình
trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả
như trong thời gian vừa qua. Bên cạnh
đó, Luật quy định bình đẳng hơn về
quyền và nghĩa vụ về đất giữa nhà đầu
tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài,
tạo cơ chế thu hút cho đầu tư phát triển
kinh tế của tổ chức nước ngoài.
Đặc biệt, đối với dự án sử dụng đất
tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới,

ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chỉ được quyết định giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất khi được sự chấp thuận bằng
văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
2.5. Chương VI Luật Đất đai năm 2013
về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư, luật quy định: "Nhà nước chỉ
thu hồi đất với các dự án đã được Quốc
Hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án
được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận,
quyết định đầu tư và một số trường hợp
được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem
xét qua chủ trương thu hồi đất". So với
pháp luật đất đai hiện hành, Luật Đất đai
2013 đã loại hai nhóm dự án ra khỏi
danh sách được áp dụng cơ chế Nhà


Thông báo Khoa học và Công nghệ * Số 1-2014

nước thu hồi đất gồm các dự án có vốn
được đầu tư lớn thuộc nhóm A và các dự
án có 100% vốn đầu tư trực tiếp từ nước
ngoài (FDI). Luật Đất đai 2013 đưa ra
nguyên tắc thực hiện thực hiện thu hồi
đất theo quy hoạch là chủ yếu, để từ đó
có đất sạch thực hiện đấu giá đất, hạn
chế việc áp dụng cơ chế thu hồi đất theo
dự án để giao đất cho nhà đầu tư đã

được chỉ định nhằm loại bỏ nguy cơ
tham nhũng trong thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất.
2.6. Chương VII Luật Đất đai năm 2013
Về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, luật qui
định: "Đăng ký đất đai đối với người sử
dụng đất và người được giao đất là bắt
buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu". Luật cũng bổ
sung qui định về các trường hợp đăng ký
lần đầu, đăng ký biến động, qui định
đăng ký đất đai trên mạng điện tử...; bổ
sung quy định trường hợp quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung
của nhiều người thì cấp mỗi người một
giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ
đỏ và trao cho người đại diện. Tuy nhiên,
giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng
đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đất là tài sản chung của vợ
chồng thì giấy chứng nhận ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ,
chồng có thỏa thuận ghi tên một người).
Nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ,
tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi

sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ,
tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu.

96

Chương này cũng quy định cụ thể
hơn những trường hợp sử dụng đất được
cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
đang sử dụng đất có và không có các
giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mặc dù
Luật mới quy định “cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất được cấp
theo từng thửa đất” nhưng nếu người sử
dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất
nông nghiệp tại cùng một xã, phường,
thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một
giấy chứng nhận chung cho các thửa đất
đó. Một điểm mới khác liên quan đến
đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ
họ được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đất sử dụng chung cho cộng
đồng dân cư, thì được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ngoài ra, còn quy định những
trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận
ngay cả khi không có giấy tờ về quyền
sử dụng đất. Theo đó, những hộ gia

đình, cá nhân đang sử dụng đất trước
ngày Luật có hiệu lực thi hành mà không
có các giấy tờ Luật quy định vẫn được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và không phải nộp tiền sử
dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất không có các giấy tờ
theo quy định nhưng đất đã được sử
dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014 và
không vi phạm pháp luật về đất đai, nay
được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng sẽ
được cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra,
Luật đã giao cho Chính phủ quy định
các loại giấy tờ khác được xác lập trước


Thông báo Khoa học và Công nghệ * Số 1-2014

ngày 15/10/1993 được xét cấp giấy
chứng nhận nhằm giải quyết những
vướng mắc trên thực tiễn.
2.7. Chương VIII Luật Đất đai năm 2013
quy định chế tài mạnh để xử lý đối với
trường hợp không đưa đất đã được giao,
cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất
vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về
những trường hợp thật cần thiết mà phải
thu hồi; quy định giá đất bồi thường

không áp dụng theo bảng giá đất mà áp
dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết
định thu hồi đất. Nguyên tắc định giá đất
phải theo mục đích hợp pháp tại thời
điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất;
bổ sung quy định về cơ quan xây dựng,
cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư
vấn giá đất trong việc xác định giá đất,
thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để
xác định giá đất cụ thể. Luật quy định
khung giá đất do Chính phủ ban hành,
định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại
đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc
công bố bảng giá đất vào ngày 01/01
hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất
được xây dựng định kỳ 5 năm một lần
và công bố công khai vào ngày 01/01
của năm đầu kỳ. Bảng giá đất chỉ áp
dụng đối với một số trường hợp thay cho
việc áp dụng cho tất cả các mục đích
như quy định hiện hành.
Luật đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ
về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời
đảm bảo quyền lợi của người sử dụng
đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư
và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với
quá trình thực hiện sự nghiệp công

nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

97

2.8. Chương IX Luật Đất đai năm 2013
dành riêng để quy định về việc xây dựng
hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu
đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi,
đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất
đai được công khai, minh bạch và đảm
bảo dân chủ trong điều kiện đất đai
thuộc sở hữu toàn dân và đảm bảo quyền
tiếp cận thông tin đất đai của mọi người
dân. Theo đó, công dân có quyền tự
mình hoặc thông qua các tổ chức đại
diện thực hiện quyền giám sát, phản ánh
các sai phạm trong quản lý và sử dụng
đất đai. Hình thức giám sát là trực tiếp,
thực hiện quyền giám sát thông qua việc
phản ánh, gửi đơn kiến nghị đến các cơ
quan, người có thẩm quyền giải quyết;
Hoặc gửi đơn kiến nghị đến các tổ chức
đại diện được pháp luật công nhận để
các tổ chức này thực hiện việc giám sát.
2.9. Chương X Luật Đất đai năm 2013
quy định cụ thể, hoàn chỉnh hơn đối với
khu vực; hạn mức giao đất nông nghiệp;
hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử
dụng đất đối với sử dụng cho khu công
nghệ cao và khu kinh tế; bổ sung quy định

việc sử dụng đất để xây dựng công trình
ngầm, đất cơ sở tôn giáo, đất tín ngưỡng
đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Luật mở rộng thời hạn giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân
sản suất nông nghiệp; mở rộng hạn mức
nhận chuyển quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích
tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp
theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối
phát triển nông nghiệp, nông thôn; cụ thể:
nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong
hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20
năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại


Thông báo Khoa học và Công nghệ * Số 1-2014

đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm
và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp),
cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với
diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn
mức giao đất nông nghiệp).
2.10. Chương XII Luật Đất đai năm
2013 quy định các thủ tục hành chính
về đất đai tại điều 195 gồm có: Thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất; Thủ tục
đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với

đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; Thủ tục cấp
đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình
xây dựng; Thủ tục thực hiện các quyền
của người sử dụng đất; Thủ tục cưỡng
chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt
buộc, cưỡng chế thi hành quyết định
thu hồi đất; Thủ tục hòa giải tranh chấp
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Luật đất đai năm 2003.
[2] Luật đất đai năm 2013.

98

đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp
đất đai tại cơ quan hành chính; Thủ tục
xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh
vực đất đai. Nội dung chi tiết của các
thủ tục hành chính này được quy định
chi tiết bởi Chính phủ.
3. Kết luận
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc
hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh
dấu những đổi mới về chính sách đất
đai, thể hiện được ý chí, nguyện vọng
của đại đa số nhân dân nhằm đáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong

thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước. Để các quy định đổi
mới của Luật sớm đi vào cuộc sống, các
bộ, ngành và địa phương cần khẩn
trương phối hợp triển khai xây dựng các
văn bản dưới Luật để hướng dẫn và tổ
chức thực hiện, nhằm nâng cao hơn nữa
hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà
nước về đất đai.