Đô thị nén và tái cấu trúc đô thị

DIỄN ĐÀN

ĐÔ THỊ NÉN
VÀ TÁI CẤU TRÚC ĐÔ THỊ
PGS.TS. PHẠM HÙNG CƯỜNG

Đại học Xây dựng

Đ

ô thò nén (compact city) là một
phương thức phát triển đô thò đã
được áp dụng khá phổ biến ở các
nước phát triển như là một hướng đi cho sự
phát triển bền vững của đô thò. Sau những
giai đoạn phát triển mở rộng, các nhà quy
hoạch nhận thấy đô thò cần có những cách tổ
chức có hiệu quả hơn, tiết kiệm tài nguyên,
đất đai, năng lượng, đó chính là phát triển
theo hướng “đô thò nén”. Các khu vực đô thò
được tổ chức có hệ số sử dụng đất cao, mật
độ cư trú cao, đa dạng chức năng sử dụng.
Từ đầu thập niên 1990, các nước châu Âu
đã coi đô thò nén như là một dạng phát triển
hướng tới đô thò bền vững, có 2 mục tiêu lớn
nhất mà đô thò nén hướng tới là:
■ Tiết kiệm tài nguyên và năng lượng (sử dụng
đất, giao thông, giảm ô nhiễm, chất thải).
■ Tái thiết khu vực trung tâm của đô thò, góp
phần kiểm soát sự phát triển bành trướng ở
vùng ngoại ô vốn hình thành từ xã hội phụ

thuộc vào xe ô tô.
Cụ thể hơn, trong một số nghiên cứu (1) đã chỉ
ra 6 đặc tính của đô thò nén để hướng tới phát
triển bền vững là:
■ Rút ngắn khoảng cách đi lại của các hoạt
động trong đô thò;
■ Giảm bớt sự phụ thuộc vào ô tô cá nhân,
tăng cường giao thông đi bộ;
■ Tiêu thụ năng lượng tập trung vào một
khu vực;
■ Sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên đất
đai, tạo điều kiện tốt hơn cho kết nối đô thò
- nông thôn;

50

SË 94 . 2018

■ Tăng

khả năng cung cấp các tiện ích, dòch
vụ công cộng;
■ Tăng khả năng tạo sự đa dạng về việc làm
và dòch vụ tại nơi ở.
Những ưu thế này tạo lợi ích trên cả 3 khía
cạnh: môi trường, xã hội và kinh tế. Cụ thể như
góp phần giảm thiểu khí thải ra môi trường do
giảm bớt sự đi lại của xe cộ, giảm phát thải
CO2, gìn giữ các vùng đất nông nghiệp. Điều
này cũng tốt hơn cho sức khỏe của người dân,

giảm thời gian đi lại của công nhân, giảm đi chi
phí hạ tầng, tăng cường khả năng cung cấp
các dòch vụ xã hội so với sự phát triển phân
tán và có thể giúp tăng số lượng các công việc
xanh (green job) liên quan đến công nghệ,
tăng cường sự đa dạng về nghề nghiệp và
kích thích phát triển các nghề nghiệp phục vụ
cuộc sống chất lượng cao.
Đây cũng đòi hỏi sự thay đổi liên quan đến
công tác Thiết kế đô thò, sao cho nơi ở có
được tinh thần nơi chốn, giảm thiểu sự cảm
nhận ngột ngạt do mật độ xây dựng cao, tăng
cường các kiến trúc xanh, công trình xanh,
tiết kiệm năng lượng trong thiết kế kiến trúc.
Như vậy có thể thấy việc xây dựng đô thò nén
không chỉ bao hàm về việc nén vật thể là
tăng cường mật độ,â tăng hệ số sử dụng đất
và cả mật độâ cư trú mà còn phải giải quyết
đồng bộ cả vấn đề giao thông, năng lượng,
việc làm, tiện nghi và công tác thiết kế đô thò.
Tại Việt Nam, xu hướng phát triển nhà cao


Bảng: Một số các chỉ tiêu phát triển “nén” trong các dự án nhà ở tại Hà Nội

tầng trong nội đô như Hà Nội, TP.HCM trong
khoảng 10 năm trở lại đây cũng cho thấy xu
hướng phát triển đô thò nén đã khá rõ rệt.
Các khu nhà ổ chuột, chung cư cũ, nhà máy
cũ đã được thay thế bằng các khu chung cư,

văn phòng cao cấp 20-30 tầng với chất lượng
dòch vụ tốt, hạ tầng đô thò được hiện đại hóa,
đa dạng, các dòch vụ chất lượng cao. Những
khu chung cư như Times City, Royal City
(Hà Nội) của các chủ đầu tư uy tín cơ bản
đảm bảo chất lượng cả trong xây dựng và
vận hành thời gian qua thúc đẩy xu hướng
đến sống ở các chung cư cao cấp tăng, tạo
điều kiện cho các “dự án đô thò nén” tiếp tục
được hình thành và phát triển.
Tuy nhiên có một khía cạnh của xu hướng đô
thò nén chưa được nghiên cứu đầy đủ, đó là
thiết lập đô thò nén gắn liền với quá trình tái
cấu trúc đô thò. Với đặc điểm phát triển hỗn
hợp đa dạng chức năng và cũng đã có mật
độ cao nhưng nhìn chung hạ tầng kém, đặc
biệt là giao thông công cộng, sự phát triển
theo mô hình “đô thò nén” ở các nước đang
phát triển không đồng nghóa đó là sự phát
triển bền vững, còn có nhiều vấn đề phải điều
chỉnh, trong đó có việc tái cấu trúc đô thò.
Một số phân tích qua các dự án nhà ở chung
cư cao tầng đã và đang hình thành tại Hà
Nội, khu vực tái phát triển dưới đây cho thấy,
nếu quá trình quy hoạch phát triển đô thò
theo hướng đô thò nén không được gắn liền
với quá trình tái cấu trúc đô thò sẽ không đạt
được kết quả như mong muốn.
Trên đây chỉ là một phần của các dự án
chung cư cao tầng đang phát triển ở Hà

Nội, thuộc nhóm các dự án nhỏ, có quy
mô dưới 5ha, đã khai thác các quỹ đất cũ
như nhà máy, chung cư cũ… để thu gom và
xây dựng cao tầng, thường là xây dựng các
tòa nhà ở với tầng cao 25-35 tầng, có 2-3
tầng hầm, có các tầng trệt làm trung tâm
thương mại, hoặc có thể xây các tòa nhà
văn phòng và trung tâm thương mại riêng.
Với các vò trí nằm trong khu vực đã phát
triển, gần trung tâm cũ, hạ tầng khá tốt nên
các dự án này rất được quan tâm, có tính
thương mại cao.

Sự hình thành các dự án nhà ở
chung cư cao tầng và hệ thống
dòch vụ làm thay đổi cấu trúc
trung tâm đô thò.
Trước hết, các dự án chung cư cao tầng có

(Nguồn: Các trang mạng chính thức của các dự án 2017-2018)

mật độ cao dạng như trên là những dự án
tái thiết đô thò, được phát triển tùy theo điều
kiện đất có thể khai thác như di chuyển
nhà máy cũ, khu chung cư cũ…, quy mô
từ nhóm nhà 2.000 đến 4.000 dân đến cả
đơn vò ở. Điều kiện hiện trạng quyết đònh vò
trí chứ không phải chúng được nằm trong
quy hoạch ngay từ ban đầu. Các chỉ tiêu
quy hoạch phân khu hầu hết cũng đã được

điều chỉnh để phù hợp với khả năng đầu tư,
cân đối với lợi ích của chủ đầu tư và lợi ích
đô thò. Các dự án đều hình thành các trung
tâm dòch vụ thương mại lớn, thường chiếm
1-3 tầng dưới, có nơi đến 7 tầng, có nơi là
một tòa nhà riêng (Dự án Hyundai Slillstate
có tới 42.000m2 sàn dòch vụ thương mại,
Dự án chung cư Hinode City có khoảng
44.800m2 sàn dòch vụ thương mại).
Đây là ưu thế rõ về chất lượng, quy mô của
các công trình dòch vụ so với sự phát triển
phân tán. Tuy nhiên có thể thấy với diện tích
thương mại lớn, ở các vò trí khá đắc đòa trong
nội thành, các trung tâm dòch vụ này hầu
như đều hướng tới sự phục vụ cho toàn đô thò
chứ không phải chỉ cho dân cư trong nhóm
nhà, như với cấp đơn vò ở. Điều này đồng
nghóa cứ một dự án chung cư cao cấp mọc
lên, một Trung tâm dòch vụ cấp đô thò lại hình
thành. Hàng ngàn việc làm dòch vụ và các
việc làm khác sẽ được tạo ra ở đây. Việc này
đương nhiên làm thay đổi các cực hút giao
thông của đô thò do các hoạt động hướng tới
các trung tâm này, làm thay đổi cấu trúc hệ
thống trung tâm đô thò.

Có thể hình dung trong tương lai gần tới
năm 2025, tuyến phố Minh Khai, quận Hai
Bà Trưng, Hà Nội với nhiều dự án lớn đã và
đang được xây dựng sẽ là một trong những

tuyến phố thương mại sầm uất bậc nhất của
Hà Nội, nối từ Dự án Times City đến Trung
tâm thương mại chợ Mơ khoảng 4km, với mật
độ ở cao và nhiều trung tâm dòch vụ cao cấp.
Vấn đề là việc này nếu không được phản
ánh và nhìn nhận trong sự thay đổi của cấu
trúc đô thò do các dự án trình duyệt đơn lẻ, hệ
thống hạ tầng kết nối sẽ bò động trước những
cực trung tâm mới này.
Trong khi giao thông công cộng chưa hình
thành thì lượng ô tô tại khu vực này sẽ tăng
cao, dự báo việc ùn tắc giao thông sẽ là một
vấn đề phải đối mặt trong vài năm tới.

Sự hình thành của các trung tâm
cấp quận (sub center - sub CBD)
chưa có đònh hướng rõ rệt.

Trong các đô thò châu Âu, Úc có thể thấy rõ
cơ cấu trung tâm đô thò (city center - CBD) và
các trung tâm cấp dưới (Sub center - Distric
center), từ đó có sự phân cấp trong hệ thống
giao thông kết nối công cộng khá rõ rệt, hình
thái không gian dễ nhận diện. Tuy nhiên sự
phân biệt này trong đô thò cực lớn như Hà
Nội là không rõ ràng. Từ những khái niệm
chung đến Quy chuẩn Việt Nam do đã bỏ đi
khái niệm trung tâm cấp quận, chỉ còn cấp
đô thò và đơn vò ở nên trong cấu trúc trung
tâm cả về chức năng và không gian, liên kết,

SË 94 . 2018

51


≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝

a. Trung tâm CBD và các trung tâm
cấp Quận

b. Trung tâm CBD và các tuyến,
điểm trung tâm

hệ thống này đang phát triển khá tùy tiện.
Có 3 kòch bản phát triển cấu trúc trung tâm cho
Hà Nội dưới đây:
+ Trung tâm CBD lõi và các sub - CBD phân
bố rõ rệt theo khu vực.
+ Trung tâm CBD lõi và trung tâm cấp dưới
dạng tuyến, điểm, phát triển theo sự hình
thành của các tuyến giao thông chính.
+ Trung tâm CBD lõi và phát triển lan tỏa bất
đònh.
Vậy Hà Nội sẽ phát triển theo dạng nào?

biến, ngay cả tại tổ hợp chung cư, văn phòng
hiện đại có tiếng của Hà Nội như Keangnam,
trường mầm non quốc tế Eton House đặt tại
tầng 3. Điều này là không tốt đối với trẻ em,
trẻ cần có thời gian chơi, tiếp xúc với ánh nắng

mặt trời, là điều kiện để hấp thụ vitamin D
vốn cần cho sự phát triển của xương trẻ nhỏ
chứ không phải cả ngày bên trong những căn
phòng có điều hòa là tốt. Quy chuẩn về diện
tích đất cho trường mẫu giáo (10 -15m2/cháu)
đã không được tuân thủ trong các dự án “nén”.

Nhận diện sự phát triển hiện hữu, các trung tâm
mới hình thành của Hà Nội đang tạo nên một
hình thái của một “sub CBD” tuyến, điểm (dạng
b) hơn là mang tính khu vực (dạng a). Các
tuyến đường Nguyễn Trãi, Minh Khai, Khuất
Duy Tiến (vành đai 3), Trần Duy Hưng… đang
trở thành các tuyến trung tâm với việc khai thác
các quỹ đất 2 bên đường. Vậy ưu, nhược điểm
của xu hướng phát triển dạng trung tâm tuyến,
điểm này là gì cần phải được nghiên cứu để
điều chỉnh kòp thời. Nhấn mạnh vấn đề là nếu
không có quy hoạch, điều chỉnh phát triển có
chủ đích thì xu hướng này sẽ biến đổi sang
dạng lan tỏa bất đònh (c), là dạng phi cấu trúc
và sẽ rất khó cho việc điều tiết và thực hiện các
chiến lược phát triển của đô thò.

Ngưỡng của mật độ cư trú chưa
được quy đònh, sự phân bố quy mô
dân cư trong đô thò thay đổi nhiều
so với quy hoạch phân khu.

Nếu so sánh với cấu trúc đô thò của Hà Nội theo

đồ án Quy hoạch chung Thủ đô năm 2008 sau
10 năm thực hiện cũng cần đặt ra câu hỏi lớn:
Đô thò Hà Nội có hay không cấu trúc “ mạng đa
cực, đa trung tâm, đa tầng bậc” như đồ án Quy
hoạch chung đã vạch ra?

Sự phát triển chưa tương đồng về
công trình hạ tầng xã hội:

c. Trung tâm CBD lan tỏa bất đònh.

Trong khi số lượng diện tích sàn dòch vụ là lớn
và các dòch vụ thương mại rất phong phú cũng
đã thấy một vấn đề là quy mô dân cư tăng cao
không tương đồng với việc tăng quy mô công
trình hạ tầng xã hội. Ví dụ như Dự án Imperia
Sky Garden 423 Minh Khai theo quy mô căn
hộ sẽ có hơn 7.400 dân tới sinh sống, nhưng
không bổ sung thêm công trình trường học
mà được quảng cáo là sẽ sử dụng các công
trình trường học xung quanh như trường tiểu
học Vinschool, THCS Mai Động, mầm non
Hoa Sữa, Đền Lừ… Cũng tương tự vấn đề với
dự án Iris Garden có khoảng 4.500 dân, với dự
án Gold Tower (275 Nguyễn Trãi) có khoảng
1.800 người ở được mô tả có trường mầm non
(đặt bên trong tòa nhà).

Hình 1: Các kòch bản cho Cấu trúc hệ thống
trung tâm của Hà Nội.

Hiện tượng cho phép đặt các trường mầm
non trong các tòa nhà cao tầng đã khá phổ

52

SË 94 . 2018

Một yếu tố cần khống chế là mật độ cư trú
(người/ha) để từ đó xác đònh được ngưỡng quy
mô dân cư tại các dự án “nén” này. Hiện nay
quy mô số dân được xác đònh dựa trên số căn
hộ, điều này có liên quan đến hệ số sử dụng
đất (diện tích sàn xây dựng trên khu đất/diện
tích đất) và chỉ tiêu diện tích các căn hộ. Tham
khảo tại Anh mật độ cư trú cao là trên 60 hộ
(240ng/ha), tại Mỹ là 110 hộ (440ng/ha), tại
Hồng Kong năm 1980 chỉ tiêu diện tích ở chỉ
3-5m2, mật độ cư trú đến 2.500ng/ha (1). Một
nghiên cứu khác cho rằng tại châu Âu ngưỡng
mật độ cư trú 300ng/ha là chuẩn bền vững (2).
Tại nước ta với mật độ cư trú khoảng từ 880 đến
2.000 ng/ha cũng là những chỉ số đã được chấp
nhận, thuộc khu vực có mật độ cư trú cao.Vấn
đề là trong quá trình đề xuất các dự án này, số
dân cư hầu hết đều tăng so với dự kiến của quy
hoạch phân khu. Một ví dụ rất điển hình là khi
đề xuất dự án tại khu vực Triển lãm Giảng Võ
cũ (quy mô đất tương đương một nhóm ở của
Tiểu khu Giảng Võ cũ), số lượng dân cư tăng

đã chiếm khoảng 80% so với quỹ dân cư được
tăng theo quy hoạch. Điều đó cũng đồng nghóa
nếu tất cả khu tập thể Giảng Võ cũ đều được
cải tạo theo mô hình này thì số lượng dân phải
tăng gấp đôi.
Nói về cấu trúc đô thò, có 2 yếu tố chức năng
quyết đònh đến cấu trúc là phân bố dân cư và
hệ thống trung tâm thì với sự phát triển đô thò
nén qua các dự án trên, có thể thấy cấu trúc đô
thò sẽ có sự tác động lớn và biến đổi toàn diện.

Phát triển đô thò nén đang tạo ra
những xung đột lợi ích về không
gian đô thò
Cấu trúc không gian đô thò trong đô thò nén tái
phát triển đang có những xung đột về lợi ích và
vẫn đang là bài toán khó giải. Khó vì xung đột


Tuyến đường Minh Khai tương lai
Dự án Times City
Dự án nhà ở HH Linh Đàm
Tuyến đường Lê Văn Lương
Hình3: Thiếu các giải pháp thiết kế đô thò để làm giảm đi sự ngột ngạt của kiến trúc cao tầng

giữa mong muốn chung của cộng đồng người dân đô thò là một khu vực
có mật độ xây dựng và tầng cao vừa phải, nhiều cây xanh chứ không
phải là những tòa nhà cao với bức tường bê tông che kín cả ánh nắng
mặt trời. Bản thân khu vực đô thò hiện hữu tại các khu vực trung tâm
của Hà Nội từ vành đai 3 trở vào cũng đã có mật độ dân cư, mật độ

xây dựng khá cao, cây xanh thiếu. Xét về lợi ích chung của cả đô thò,
nếu giải tỏa được các khu nhà máy cũ, chung cư cũ để tạo các không
gian xanh, công trình công cộng có mật độ thấp, nhiều không gian mở
là lý tưởng nhất.
Tuy nhiên mong muốn này khó khả thi do mâu thuẫn với lợi ích đầu
tư. Để tái phát triển thì việc xây cao tầng, nâng cao hiệu quả sử dụng
đất là cần thiết và mới cân đối được vấn đề tài chính, giữa đầu tư và
lợi ích thu lại. Các đề xuất dự án cải tạo khu tập thể cũ Văn Chương,
Giảng Võ đều đề xuất phải xây cao 25-30 tầng mới đủ điều kiện chi
phí cho cả việc di dời, giải tỏa hoặc tái đònh cư dân hiện hữu.
Chính vì vậy với quá trình tái thiết đô thò để có được cấu trúc không
gian như mong muốn, công tác quy hoạch lại phải nhìn nhận trên góc
độ phát triển, tránh việc quy hoạch đã đưa ra các chỉ tiêu khống chế
rồi lại phải thay đổi trong quá trình lập dự án.
Vậy nơi nào có thể phát triển theo mô hình đô thò nén, nơi nào phải
giữ mật độ thấp cũng cần được xác đònh trên cấu trúc tổng thể, nếu
không sự biến đổi của hình thái không gian của đô thò sẽ trở nên thiếu
kiểm soát. Với cách phát triển này thật khó mà hình dung được hình
thái không gian của Hà Nội trong vòng 15 năm tới.
Các giải pháp Thiết kế đô thò hiện nay chưa được quan tâm, nghiên
cứu và đề xuất đầy đủ làm giảm thiểu những tác động của sự phát
triển đô thò nén về mặt không gian đối với con người, Những dạng
kiến trúc nhà ở đơn giản tại Royal City, Times City, khu nhà ở HH
Linh Đàm, đường Lê Văn Lương, khu nhà ở Hyundai Slillstate… cao
tầng tạo nên hình ảnh những bức tường đô thò khổng lồ với cảnh quan
đơn điệu, tầm nhìn hạn chế. Với tốc độ đô thò nén này, cảnh quan đô
thò sẽ thay đổi nhanh chóng. Cảm nhận sự ngột ngạt khi sống và đi
lại giữa những bức tường bê tông cao ngất sẽ sớm đến với người dân
Hà Nội trong vài năm nữa.

Hình 2: Mô hình thể hiện không gian theo Quy hoạch chung Thủ đô
Hà Nội năm 2008 sẽ thấy đã có quá nhiều khác biệt so với hiện nay
2018. Ví dụ tại tuyến đường Minh Khai, đường Lê Văn Lương.

Mục tiêu nén để giảm giao thông cơ giới và tăng cường giao thông
đi bộ chưa được đáp ứng. Mục tiêu này chưa thực sự được quan tâm
trong các dự án chung cư cao tầng gần đây. Còn ít thấy các kết nối đi
bộ trên cao, đi ngầm giữa các trung tâm thương mại. Mỗi dự án nhà
ở đang là những điểm độc lập, mặc dù cách nhau không xa, điều này
chưa khuyến khích được việc đi bộ, đồng nghóa với giao thông cơ giới
sẽ tăng hoặc khó giảm được giao thông xe máy.
Sự chất tải một số lượng dân cư lớn trong một khu vực sẽ tạo ra các
vấn đề giao thông ở tầng trệt. Các khoảng lùi của công trình hiện đang
rất hạn chế là một nguy cơ cho ùn tắc tại tuyến giao thông chính.
Phát triển đô thò nén là một cơ hội để chúng ta thực hiện mô hình
TOD (phát triển theo đònh hướng giao thông công cộng), hình thành
các điểm nút giao thông công cộng cùng với các cực phát triển. Hiện
chưa có dự án nào đề xuất tiện ích về kết nối giao thông công cộng,
chứng tỏ sự lúng túng trong việc kết nối tổng thể.

Kết luận

Đô thò nén là một xu hướng phát triển có nhiều ưu việt và được nhiều
nước trên thế giới áp dụng. Với đô thò của các nước đang phát triển,
các thành phố như Hà Nội cần có thêm các nghiên cứu để vận dụng
phù hợp với bối cảnh kinh tế xã hội của đất nước và hiện trạng phát
triển đô thò. Các vấn đề cần được lưu tâm là:
■ Xác đònh rõ cấu trúc đô thò về hệ thống trung tâm và sự phân bố lại
quy mô dân cư trong quá trình phát triển đô thò dạng nén. Không để các
trung tâm hình thành, phát triển dạng lan tỏa bất đònh không kiểm soát.

■ Tăng cường sự kết nối giữa các dự án dạng “ nén” trong cùng một
tuyến, một khu vực. Sự kết nối về chức năng, giao thông đi bộ, các
không gian ngầm. Chú trọng mục tiêu giảm giao thông cơ giới, trong
đó có xe máy.
■ Có sự điều chỉnh về các đònh hướng kết nối giao thông công cộng
đến các khu vực phát triển nén, khai thác được ưu thế của sự phát
triển TOD với các dự án có tập trung dân cư cao.
■ Cấu trúc không gian đô thò cũng cần được đònh hình lại. Tăng cường
các giải pháp thiết kế đô thò như cây xanh, cây xanh chiều đứng, quy
đònh cụ thể khoảng lùi… để giảm thiểu tác động xấu của không gian
nhà cao tầng tới cảm thụ thò giác của người dân.
■ Phát triển đô thò nén tại các đô thò lớn cần đặc biệt quan tâm đến
mục tiêu tái thiết đô thò, cần sớm có các chính sách khung về tái thiết
đô thò để có sự tham gia của các bên đầu tư, quy hoạch và cộng đồng
chặt chẽ hơn ngay từ khâu quy hoạch, đảm bảo các lợi ích hài hòa
trong sự phát triển đô thò. Tránh các dự án treo hoặc không có sự
đồng thuận của cộng đồng, dư luận xã hội trong quá trình triển khai.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. OCED Green Growth Studies. Compact City Policies, a Comparative Assessment.
Published on June 13,2012.
2. Anna Krenz. The Compact City, Theory and Reality. />Public/.../PLEA.../5.../KRENZ.PD.Trích dẫn từ: Ch. Fulford “ The Compact city and
the Market”, in “ The Compact city, a Sustainable form?” ed. M.Jenks, E. Burton
and K.Williams (New York: E & FN Spon, 1996).

SË 94 . 2018

53