Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại việt nam luận văn ths luật 60 38 50

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

TRẦN THỊ MINH HÀ

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức
kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt
Nam

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, 2003


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU............................................................................................................................................ 1
Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI
VIỆT NAM
1.1

1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.2

1.2.1
1.2.2
1.3

Khái niệm về quyền sử dụng đất.............................................................................. 9

Quyền sử dụng đất................................................................................................................ 9
Đặc điểm của quyền sử dụng đất....................................................................................... 15
Cơ sở lý luận và pháp lý của quyền sử dụng đất............................................................. 17
Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại
Việt Nam.......................................................................................................................... 32

Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế............................................................................. 32
Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam..........35
Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và sự ghi nhận về mặt pháp luật quyền
sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài....................... 39

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH
TẾ CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
2.1

Nội dung chủ yếu và việc thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất của
tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.............................. 52

2.1.1 Thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam................................. 52
2.1.1.1 Trình tự thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư nước ngoài...................................... 55
2.1.1.2 Nghĩa vụ tài chính trong việc thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nước ngoài tại
Việt Nam........................................................................................................................ 58
2.1.1.3 Thực hiện thuê đất......................................................................................................... 65
2.1.2 Phần Vốn pháp định được góp bằng giá trị quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt
Nam với Bên nước ngoài để thành lập doanh nghiệp liên doanh.................................. 71
2.1.2.1 Vốn pháp định và việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất............................... 71
2.1.2.2 Thủ tục góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất......................................................... 73
2.1.2.3 Chấm dứt việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất
khi chấm dứt việc góp vốn tham gia doanh nghiệp liên doanh................................. 75

2.1.2.4 Thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất............................................ 76
2.1.3 Nội dung và việc thực hiện các quyền về sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư
nước ngoài tại Việt Nam.................................................................................................... 79
2.1.3.1 Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.................................. 80
2.1.3.2 Cho thuê lại đất.............................................................................................................. 89
2.1.3.3 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất...................................................................... 92
2.1.3.4 Chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất.................................................................. 94
2.1.3.5 Thừa kế quyền sử dụng đất........................................................................................... 96
2.2

2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.2.4

Những hạn chế của pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
có vốn đầu tư nước ngoài và một số vấn đề đặt ra....................................... 97

Mở rộng quyền được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài tại tổ chức tín dụng nước ngoài để vay vốn............................................ 98
Việc xác định giá khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê theo thoả thuận của các
bên........................................................................................................................................ 99
Việc cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê đất của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân trong nước........................................................................................... 100
Việc xử lý đối với đất góp vốn liên doanh trong trường hợp phá sản, giải thể hoặc

PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC - CAO HỌC KHOÁ V - ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI, 1999 - 2003

chuyển đổi hình thức đầu tư............................................................................................ 100
Hướng dẫn thực hiện chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất...................................................................................................................................... 101
Chương 3 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ
CHỨC KINH TẾ CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
2.2.5

3.1

Sự cần thiết và căn cứ hoàn
tổ chức kinh tế có vốn đầu tư

3.1.1 Sự cần thiết ......................................
3.1.1.1 Xu thế toàn cầu hoá nền kinh tế thế giới ...............................................................
3.1.1.2 Đường lối, chính sách phát triển kinh tế của Việt Nam ........................................
2.1.1.3 Thực tiễn
Nam ........
3.1.2 Các căn cứ .......................................
3.1.2.1 Thực trạng
3.1.2.2 Nhận thức về quyền sử dụng đất ..........................................................................
3.2

Phương hướng và giải pháp h
của tổ chức kinh tế có vốn đầ

3.2.1 Phương hướng .................................
3.2.2 Giải pháp .........................................
3.2.2.1 Đẩy mạnh công tác nghiên cứu, thí điểm thực hiện một số chính sách mới .........
3.2.2.2 Các giải pháp kỹ thuật, tổ chức-pháp lý ..............................................................
3.2.3 Kết luận ...........................................

TÀI LIỆU THAM KHẢO



PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC - CAO HỌC KHOÁ V - ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI, 1999 - 2003


lời nói đầu

1.

Tính cấp thiết của đề tài và phạm vi nghiên cứu

Tính cấp thiết
Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được ghi nhận trong Hiến pháp
1980 (Điều 19) vẫn được tiếp tục khẳng định trong Hiến pháp 1992 (Điều
17). Đồng thời với việc khẳng định sở hữu toàn dân về đất đai, Hiến pháp
năm 1992 đã đưa ra một quy định có tính nguyên tắc: “Nhà nước giao cho
các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” (Điều 18). Đây là một quy
định có tính đổi mới nhằm tăng thêm các quyền của cá nhân, tổ chức được
giao đất để phù hợp với tình hình mới của đất nước. Nghị quyết Đại hội Đảng
toàn quốc lần thứ VII đã khẳng định: “trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà
nước quy định bằng pháp luật các vấn đề về thừa kế, chuyển quyền sử dụng
đất”. Như vậy, quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng. Chủ
trương này đã được thể chế hoá trong Luật Đất đai 1993 và các Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 với quy định cụ
thể về các QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân (Luật số
10/1998/QH10, 02/12/1998 và quyền thế chấp được mở rộng hơn tại Luật số

25/2001/QH10, 29/6/2001) [29, 30].
Như vậy, hành lang pháp lý cho việc thực hiện quyền của các chủ thể sử
dụng đất đã được thiết lập. Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1993 vẫn chưa thể
hiện rõ nội dung, điều kiện, thủ tục cho việc chuyển QSDĐ nhưng các quy
định này đã được Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và
các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định khá cụ thể. Trong
những năm qua, khung pháp lý về kinh tế nói chung, về doanh nghiệp nói
riêng không ngừng được hoàn thiện và phát triển. Nhiều đạo luật đã được ban
hành như Bộ luật Dân sự, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Khuyến khích đầu

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia, 1999 - 2003


lời nói đầu

tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Doanh nghiệp, các
Luật về thuế, ... Song, trên thực tế việc thực hiện QSDĐ của các chủ thể (chủ
yếu là “tổ chức kinh tế”) còn nhiều bất cập, đặc biệt là của các tổ chức kinh tế
có vốn ĐTNN tại Việt Nam.
Trong quá trình CNH-HĐH đất nước, Đảng và Nhà nước ta có chủ
trương hội nhập kinh tế quốc tế ở quy mô ngày càng rộng hơn, trình độ ngày
càng cao hơn, với những bước đi được cân nhắc, tính toán chu đáo để tạo thế
đứng mới trên thị trường Khu vực và Thế giới. Nghị quyết Trung ương V
(Khoá IX) đã nêu vấn đề khuyến khích doanh nghiệp tư nhân, kinh tế tập thể
và hợp tác xã... Hiến pháp 1992 (Điều 22) quy định quyền tự do kinh doanh
của các thành phần kinh tế “doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế được
liên doanh, liên kết với các cá nhân, tổ chức kinh tế trong và ngoài nước theo
quy định của pháp luật”.
Hệ thống pháp luật, chính sách về kinh tế liên quan đến hoạt động

ĐTNN đang trong quá trình hoàn thiện nên thiếu tính đồng bộ, ổn định gây
khó khăn không ít tới hoạt động ĐTNN tại Việt Nam. Việc ban hành các Luật
đề cập trên đây cùng các văn bản hướng dẫn thi hành luật một mặt tạo dựng
môi trường pháp lý theo hướng từng bước thu hẹp sự cách biệt, tạo cơ sở cho
việc tiến tới hình thành khung pháp lý bình đẳng đối với doanh nghiệp trong
nước và doanh nghiệp có vốn ĐTNN; nhưng mặt khác cũng có những quy
định chồng chéo, không thống nhất làm cho môi trường kinh doanh của
doanh nghiệp ĐTNN vốn đã khó khăn và nhiều rủi ro lại khó khăn thêm, như
các quy định về thuế thu nhập cao, thuế giá trị gia tăng, ngoại hối, lao động,
đất đai... Trên thực tế, việc thực hiện quyền của các tổ chức kinh tế nói chung
chưa thật sự bình đẳng. Trong đó, việc thực hiện QSDĐ của các chủ thể là tổ
chức kinh tế, đặc biệt là tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN theo quy định của
pháp luật là vấn đề đang được quan tâm nhiều nhất.

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia, 1999 - 2003


lời nói đầu

Với mục tiêu xây dựng Việt Nam thành một nước công nghiệp ở năm
2020, Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng (4/2001) quyết định
định hướng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm đầu Thế kỷ XXI là
“Đẩy mạnh CNH - HĐH theo định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng nền
tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp”.
Trong nội dung Báo cáo chính trị trình bày tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần
thứ IX của Đảng (19/4/2001) có một trong những nhiệm vụ cơ bản của
“Chiến lược phát triển Kinh tế - Xã hội 2001-2010” là hình thành đồng bộ
thể chế kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa, trong đó có 2 điểm
là: (i) phát triển nền kinh tế nhiều thành phần, nhiều hình thức sở hữu với

việc xác định kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là một bộ phận của nền kinh
tế Việt Nam, được khuyến khích phát triển, hướng mạnh vào sản xuất, kinh
doanh hàng hoá và dịch vụ xuất khẩu, hàng hoá và dịch vụ có công nghệ cao,
xây dựng kết cấu hạ tầng; (ii) tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường, đổi mới
và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước với việc khẳng định hình thành và
phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả QSDĐ theo quy định của
pháp luật, từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở
nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư [19 - Văn kiện Đại hội đại
biểu toàn quốc lần thứ IX, tr.191-192].
Thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 được đặt ra
trong Đại hội IX của Đảng, Hội nghị Trung ương VII bàn về đổi mới chính
sách đất đai cho phù hợp với cơ chế kinh tế trong thời kỳ CNH - HĐH, hội
nhập kinh tế Thế giới. Công tác tổng kết chính sách đất đai của Đảng và Nhà
nước được thực hiện làm cơ sở cho việc sửa đổi Luật Đất đai một cách toàn
diện, đồng bộ mang tính lâu dài cho cả giai đoạn thực hiện CNH - HĐH đất
nước. Từ khi Luật Đất đai năm 1993 được thông qua đến năm 2001, đã được
2 lần sửa đổi, bổ sung mở rộng quyền cho các tổ chức, đặc biệt là tổ chức

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia, 1999 - 2003


lời nói đầu

kinh tế trong sử dụng đất; nhưng từ đó đến nay, các quy định tương tự về
quyền và nghĩa vụ của các tổ chức nước ngoài chưa được sửa đổi lần nào.
Những quy định không phù hợp với sự phát trển của điều kiện kinh tế - xã
hội hiện tại hạn chế rất nhiều đến việc thu hút ĐTNN vào Việt Nam. Vì vậy,
Tổng cục Địa chính trước đây đã được giao nhiệm vụ phối hợp với các Bộ/
Ngành liên quan chủ trì soạn thảo Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số Điều

của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài
thuê đất tại Việt Nam. Trong tháng 3/2002 đã có 2 cuộc họp được tổ chức tại
TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội để thảo luận và lấy ý kiến của các doanh nghiệp
thuộc Câu lạc bộ Doanh nghiệp có vốn ĐTNN về việc sửa đổi, bổ sung các
văn bản pháp luật về quyền và nghĩa vụ của Tổ chức, cá nhân nước ngoài
thuê đất tại Việt Nam. Hơn nữa, một Đề án thí điểm việc cho phép doanh
nghiệp có vốn ĐTNN thế chấp giá trị QSDĐ cho các tổ chức tín dụng ở nước
ngoài để vay vốn cũng đã được đề nghị.
Tình hình và phạm vi nghiên cứu
Các vấn đề lý luận và thực tế của pháp luật về QSDĐ ở Việt Nam đã
được quan tâm nghiên cứu trong thời gian gần đây. Đã có một số đề tài luận
văn Thạc sĩ đề cập chủ đề này ở tầm lý luận chung cũng như chuyên sâu một
số vấn đề, như: “Chế định quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam”
(Nguyễn Thị Cam - Đại học Luật); “Quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá
nhân” (Phạm Thu Thuỷ - Đại học Quốc gia); Luận án Tiến sĩ Luật học “Quá
trình hình thành và phát triển của Luật Đầu tư nước ngoài trong hệ thống
pháp luật Việt Nam” (Đỗ Nhất Hoàng - Trường Đại học Luật Hà Nội), ...
Luận văn này nghiên cứu những quy định của Pháp luật về quyền sử
dụng đất của Tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN, tập trung vào loại hình doanh
nghiệp 100% vốn ĐTNN và doanh nghiệp liên doanh có Bên Việt Nam tham

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia, 1999 - 2003


lời nói đầu

gia liên doanh là các tổ chức kinh tế với Bên nước ngoài được phép đầu tư
vào Việt Nam.
Pháp luật về QSDĐ của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN được hiểu là tổng

thể các quy định về các điều kiện, trình tự và thủ tục thực hiện quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN được quy định trong pháp luật đất đai,
pháp luật về ĐTNN và các văn bản pháp luật liên quan hiện hành.
2.

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực
tiễn về pháp luật QSDĐ và thực tiễn áp dụng pháp luật QSDĐ của tổ chức
kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, nhằm góp phần đề xuất các giải pháp đảm
bảo quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Để đạt được mục đích đã đề ra trên đây, Luận văn này phải thực hiện
được những nhiệm vụ cụ thể như sau:
Làm rõ khái niệm về QSDĐ nói chung, trong đó đi sâu vào QSDĐ của
tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN, cơ sở khoa học của việc ghi nhận QSDĐ
trong chính sách và pháp luật về đất đai;
Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật
về QSDĐ của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN;
Trên cơ sở nghiên cứu và phân tích thực trạng pháp luật rút ra những
nhận xét và đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về
QSDĐ của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN thực hiện ở Việt Nam.
3.

ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Như đã trình bày ở trên, trước đây đã có một số luận văn Thạc sĩ luật
học nghiên cứu chung về chế độ sở hữu và sử dụng đất đai, có những luận
văn nghiên cứu riêng biệt về chế định QSDĐ, chuyên sâu về QSDĐ của hộ

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia, 1999 - 2003


lời nói đầu

gia đình và cá nhân; về ĐTNN thì có Luận án Tiến sĩ luật học nghiên cứu
chung về quá trình hình thành và phát triển của luật ĐTNN. Song chưa có
luận văn nào nghiên cứu sâu về các quy định pháp luật và áp dụng pháp luật
trong việc thực hiện QSDĐ của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN. Việc thực hiện
đề tài với nội dung đã đề ra sẽ góp phần làm sáng tỏ thêm cơ sở khoa học và
lý luận cho việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động đầu tư trực tiếp
nước ngoài tại Việt Nam.
Luận văn này nếu đạt được những mục đích đề ra trên đây sẽ là một
trong những công trình chuyên khảo đầu tiên nghiên cứu về vấn đề này.
Những kết luận và đề xuất nêu trong Luận văn là đóng góp của tác giả góp
phần hoàn thiện pháp luật Đất đai Việt Nam, góp phần tăng cường chủ trương
khuyến kích đầu tư trong nước và thu hút ĐTNN vào Việt Nam. Luận văn có
thể được sử dụng làm tài liệu cho công tác nghiên cứu và học tập cho sinh
viên đại học ngành Luật; đồng thời có giá trị tham khảo nhất định đối với
những cơ quan nhà nước có thẩm quyền xây dựng và thực hiện pháp luật có
liên quan đến đất đai và ĐTNN.
4.

phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trên cơ sở lý luận chủ nghĩa Mác - Lê Nin
về Nhà nước và Pháp luật; Quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về chế độ sở
hữu toàn dân đối với đất đai. Nội dung của Luận văn được xây dựng trên cơ
sở phân tích văn bản pháp luật của Nhà nước, các văn bản hướng dẫn, các kết
luận rút ra từ những nghiên cứu của các nhà khoa học có các công trình liên

quan, tài liệu tổng kết thực tiễn áp dụng Luật Đất đai, Báo cáo Tổng kết hoạt
động ngành Địa chính hàng năm. Các tài liệu, sách báo về pháp luật kinh tế,
đối ngoại,... được tham khảo, phân tích, thừa kế và phát triển trong Luận văn;
Đặc biệt là các kết luận đánh giá, các giải pháp đưa ra một cách hệ thống của
các tổ nghiên cứu về chính sách, sửa đổi pháp luật Đất đai và ĐTNN của

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia, 1999 - 2003


lời nói đầu

Tổng cục Địa chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các Bộ, Ngành liên
quan trong quá trình hoàn thiện pháp luật.
Phương pháp nghiên cứu chủ yếu được sử dụng trong luận văn này là
phương pháp duy vật biện chứng. Các phương pháp cụ thể được sử dụng để
giải quyết các vấn đề đặt ra trong Luận văn là: phân tích, tổng hợp, so sánh,
thống kê, lịch sử, khảo sát và trao đổi chuyên gia.
5. Cấu trúc của luận văn

Cấu trúc của Luận văn được xây dựng trên cơ sở mục đích, nhiệm vụ và
phạm vi nghiên cứu đã được xác định, cụ thể như sau:
Phần Mở đầu: Nhận biết tính cấp thiết của đề tài, xác định mục đích
nghiên cứu cần đạt được trong phạm vi khả thi của tác giả để đề ra
nhiệm vụ cụ thể cần thực hiện bằng các phương pháp nghiên cứu phù
hợp nhằm đạt được mục tiêu của Luận văn. Nội dung chính của Luận
văn bao gồm:
Chương 1: Cơ sở lý luận của quyền sử dụng đất và pháp luật về quyền
sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh

tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của
tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
Tài liệu tham khảo:
Các Báo cáo kết quả của đề tài nghiên cứu khoa học thuộc ngành Địa
chính, văn bản pháp luật, văn bản hành chính liên quan, giáo trình giảng dạy
đại học, sách xuất bản trong nước và nước ngoài có nội dung liên quan (bằng
tiếng Việt, tiếng Anh và văn bản dịch từ các ngoại ngữ khác). Đặc biệt, tư

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia, 1999 - 2003


lời nói đầu

liệu về cơ sở lý luận sử dụng trong Luận văn được tham khảo từ các Báo cáo
Tổng hợp đề tài Độc lập cấp Nhà nước “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định
các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai” (Viện Nghiên cứu Địa chính –
2000) [33] và Báo cáo khoa học “Lý luận về Đất đai trong các mô hình kinh
tế khác nhau” (Tôn Gia Huyên - Hà Nội 2000) [32].






Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia, 1999 - 2003

Chương 1
cơ sở lý luận của quyền sử dụng đất và pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sử dụng đất


Quyền sử dụng nói chung theo Bộ luật Dân sự, là khả năng pháp lý

được thực hiện những hành vi nhất định để sử dụng, khai thác những mặt có
ích của đối tượng sử dụng. Đây là quyền năng quan trọng của quyền sở hữu,
việc khai thác lợi ích vật chất của đối tượng sử dụng chính là mục đích của sở
hữu. Sử dụng đất là những hoạt động của con người liên quan trực tiếp tới
đất, sử dụng nguồn tài nguyên đất hoặc có tác động lên nó.
Việc sử dụng đất chịu ảnh hưởng của 3 yếu tố, đó là: (i) những người
liên quan đến việc sử dụng đất; (ii) chất lượng hoặc giới hạn của thành phần
đơn vị đất; và (iii) phương án sử dụng đất trong vùng. Việc sử dụng đất phải
tính đến các yếu tố: diện tích đất có sẵn và thời hạn sử dụng nó; chất lượng,
tiềm năng sản xuất và mức độ thích hợp của đất; trình độ kỹ thuật được sử
dụng để khai thác nguồn tài nguyên đất đai, mật độ dân số, nhu cầu và mức
sống của người dân. Các nhân tố này đều có những ảnh hưởng lẫn nhau trong
quá trình vận động.
Con người dựa trên công dụng và đặc tính của đất đai, thực hiện các
biện pháp khai phá, sử dụng, cải tạo, bảo vệ, ... đối với đất đai tại một vùng,
trong thời kỳ xác định để phục vụ những mục đích nhất định. Trong mối quan
hệ này con người là nhân tố chủ đạo quyết định xu thế phát triển; đất là
khách thể, cung cấp mọi nguồn vật chất cho các hoạt động sản xuất và sinh
sống của con người. Mối quan hệ tương hỗ hữu cơ giữa con người và đất đai
là cơ sở để hình thành và phát triển của xã hội loài người. Mối quan hệ
“Người - đất” luôn khăng khít và ở trạng thái giao nhau, vừa bị chi phối bởi

quy luật tự nhiên, vừa bị chi phối bởi quy luật kinh tế - xã hội. Vì vậy, trong
thực tế sử dụng đất đai, cần phải tính đến yếu tố con Người, Trời, Đất, tuân

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003


Chương 1
cơ sở lý luận của quyền sử dụng đất và pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

thủ các quy luật khách quan, bao gồm cả quy luật kinh tế - xã hội, tự nhiên để
sử dụng đất một cách hợp lý.
Sử dụng đất đai bao gồm một hệ thống các biện pháp về tổ chức và
phương pháp để điều hoà mối quan hệ giữa người và đất; giữa con người với
tài nguyên, môi trường; căn cứ vào nhu cầu tài nguyên đất đai; phát huy đến
mức cao nhất công dụng của đất đai, nhằm đạt tới hiệu ích, kinh tế - xã hội,
sinh thái cao nhất. Đất đai với tư cách là nhân tố của sức sản xuất do vậy
nhiệm vụ và nội dung của sử dụng đất bao gồm 4 mặt:
- Sử dụng đất hợp lý về không gian, hình thành hiệu quả kinh tế không
gian của sử dụng đất;
- Phân phối hợp lý các mục đích sử dụng đất trên diện tích đất được sử
dụng, hình thành cơ cấu kinh tế được lựa chọn;
- Quy mô sử dụng đất với sự tập trung thích hợp, hình thành quy mô
kinh tế sử dụng đất;
- Giữ mật độ sử dụng đất đai thích hợp, hình thành việc sử dụng đất
một cách kinh tế, tập trung và thâm canh.
Để hiểu đúng, thực chất của quyền sử dụng đất, ta cần nghiên cứu nó
trong mối quan hệ với quyền sở hữu đất đai.
Sở hữu đất đai nhìn chung cũng bao gồm các quyền năng như sở hữu
tài sản thông thường khác, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền

định đoạt về đất đai. Song cần lưu ý những nét đặc thù của từng quyền đã nêu
đối với đất đai thì mới hiểu rõ được bản chất của các quyền này.
-

Quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước có khác so với quan niệm

của Bộ luật Dân sự về quyền chiếm hữu tài sản thông thường. Người chiếm
hữu tài sản trong Bộ luật Dân sự có thể đồng thời là người trực tiếp sử dụng

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003


Chương 1
cơ sở lý luận của quyền sử dụng đất và pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

tài sản đó, còn Nhà nước chiếm hữu đất đai nhưng lại giao cho tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân sử dụng chứ bản thân Nhà nước không trực tiếp sử dụng.
Như vậy, có thể hiểu quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước là quyền quản lý
toàn bộ vốn đất quốc gia, kiểm soát và chi phối mọi hoạt động của người sử
dụng và là người quyết định chế độ phap lý các loại đất. Có thể hiểu rằng,
QSDĐ là một loại hàng hoá đặc biệt, nằm trong sự kiểm soát và chi phối rất
chặt chẽ của Nhà nước.
Trên cơ sở những quan niệm này, cần phải phân biệt quyền chiếm hữu
của Nhà nước với việc chiếm hữu của người sử dụng đối với đất đai: (i) Tiền
đề của quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước là quyền sở hữu duy nhất và
tuyệt đối, còn việc chiếm hữu đất đai của người sử dụng lại xuất phát từ sự
cho phép của Nhà nước trên cơ sở QSDĐ; (ii) Nhà nước chiếm hữu toàn bộ
vốn đất đai trong lãnh thổ quốc gia, nhưng người sử dụng đất chỉ chiếm hữu
trong giới hạn vốn đất từ sự cho phép của Nhà nước trên cơ sở giao quyền sử

dụng; (iii) Chiếm hữu của Nhà nước là vĩnh viễn, còn sự chiếm hữu của
người sử dụng lại bị giới hạn bởi thời gian và không gian; và (iv) Quyền
chiếm hữu của Nhà nước được thực hiện một cách gián tiếp, còn người sử
dụng đất lại là chiếm hữu trực tiếp.
- Quyền định đoạt đất đai là quyền của Nhà nước (đại diện cho
chủ
sở hữu toàn dân về đất đai) quyết định số phận pháp lý của đất đai. Quyền
năng này là duy nhất và tuyệt đối của chủ sở hữu. Khác với quyền định đoạt
các loại tài sản khác, không thể lấy khái niệm quyền định đoạt trong dân sự
để áp dụng cho quan hệ đất đai, vì trong Bộ luật Dân sự, các chủ sở hữu
chấm dứt quyền sở hữu của mình bằng các hợp đồng mua, bán, biếu, tặng,
cho, chia,... Nhưng Nhà nước lại không nhường quyền sở hữu đất đai cho bất
cứ ai. Quyền sở hữu đất đai của Nhà nước là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt
đối, nó được quy định bởi những quy định riêng.

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003


Chương 1
cơ sở lý luận của quyền sử dụng đất và pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Quyền định đoạt đất đai chính là quyền Nhà nước phê duyệt quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về
đất đai; quy định những điều kiện và hình thức, trình tự, thủ tục giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, chuyển QSDĐ ... Những hành vi có tính chất pháp lý
này đều do những cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện được quy định
trong Luật Đất đai.
- Quyền sử dụng đất là một khái niệm đã có từ lâu và có thể lý giải

theo nghĩa hẹp và nghĩa rộng: (i) Theo nghĩa hẹp, đó là quyền được sử dụng
đất theo các mục đích mà pháp luật quy định, là một trong ba quyền năng
của chế độ sở hữu; (ii) Theo nghĩa rộng, đó là một loại quyền tài sản độc lập,
quyền được chiếm dụng, được sử dụng, được thu lợi và được định đoạt theo
quy định của pháp luật.
Đất là một khách thể đặc biệt, nên QSDĐ có những đặc điểm khác biệt
so với các quyền loại tài sản thông thường. Tuy là một thành phần của quyền
sở hữu, nhưng QSDĐ lại là một quyền năng độc lập, nó chỉ có thể bị thu hồi
theo một trình tự do pháp luật quy định. Nhà nước, với quyền năng thứ hai,
sử dụng đất thông qua việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
bằng phương thức giao đất, cho thuê đất sử dụng theo các mục đích cụ thể
phù hợp với quy hoạch và kế hoạch của Nhà nước. Như vậy, các tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân hoạt động như một chủ thể kinh tế độc lập, được Nhà
nước cho phép sử dụng đất phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh của
mình trong một chừng mực nhất định. Vì vậy về pháp lý, tổ chức nói chung,
hộ gia đình và cá nhân là chủ thể sử dụng đất.

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003


Chương 1
cơ sở lý luận của quyền sử dụng đất và pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu toàn dân (Nhà nước) và quyền sử
dụng đất của người sử dụng cần được phân biệt rõ ràng về nội dung kinh tế
và pháp lý, cụ thể như sau:
Khi nói đến quyền sử dụng đất với tư cách là một trong những
quyền
+

năng của quyền sở hữu đất đai trên phạm vi lãnh thổ mà Nhà nước quy
định về mặt chủ trương, chính sách, quy hoạch, kế hoạch,... để định hướng
cho người sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Nhà nước;
+

Quyền sử dụng đất của người sử dụng (là tổ chức, hộ gia đình

và cá
nhân) chỉ phát sinh trên những mảnh đất cụ thể và trong quá trình sử dụng
phải tuân thủ các quy định mà Nhà nước (chủ sở hữu) quy định. Người sử
dụng đất không thể là một bên có thể thoả thuận với Nhà nước về các
quyền và nghĩa vụ của mình mà phải tuân theo đúng các quy định của pháp
luật.
Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có
lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc
chuyển quyền đó cho người khác.
QSDĐ là một quan hệ pháp luật dân sự nên như mọi quan hệ pháp luật
dân sự khác, nó cũng được hình thành bởi những sự kiện pháp lý nhất định.
Những sự kiện pháp lý là cơ sở để xác lập QSDĐ. Vì vậy, pháp luật cần phải
quy định các căn cứ để xác lập QSDĐ để đánh giá tính hợp pháp của QSDĐ;
nói cách khác, bất cứ một quan hệ pháp luật dân sự nào cũng đều phát sinh,
thay đổi, hay chấm dứt dựa trên những sự kiện pháp lý nhất định.
Từ đòi hỏi thực tiễn, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự đã có các quy
định làm cơ sở cho việc xác định căn cứ xác lập QSDĐ của tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân. Việc xác định các căn cứ này tạo cơ sở pháp lý cho người sử
dụng đất thực hiện các quyền của mình. Các cơ sở pháp lý cho việc thiết lập

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003


Chương 1
cơ sở lý luận của quyền sử dụng đất và pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

QSDĐ theo Luật Đất đai là: quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất của
các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 23, 24 đối với tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tại Điều 80 quy định đối với các tổ
chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam (thuộc thẩm quyền của Chính
phủ và Uỷ ban Nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương). Những
quy định chung trong Luật Đất đai đã được Bộ luật Dân sự (Điều 690) chi tiết
hoá và phát triển thêm những quy định căn cứ xác lập QSDĐ. Ví dụ như
QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình được xác lập do Nhà nước giao đất và cho
thuê đất, do được người khác chuyển QSDĐ phù hợp với quy định của Bộ
luật Dân sự và pháp luật về đất đai...
 Vấn đề “quyền sử dụng đất’ trong hệ thống pháp luật Việt Nam

Điều 17, Hiến pháp 1992 được cụ thể hoá bằng Luật Đất đai 1993 và các
Luật sửa đổi bổ sung một số Điều của Luật Đất đai năm 1998, 2001 khẳng
định; “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”. Nhà
nước là đại diện cho “toàn dân”, thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật. Các quy định trong chương II - Luật Đất đai năm 1993
đều xuất phát từ mục tiêu là bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bảo
đảm sự quản lý thống nhất của Nhà nước đối với đất đai. Như vậy, chế định
quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có
quyền định đoạt toàn bộ đất đai trong phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý,
Nhà nước có đầy đủ 3 quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Sở hữu toàn

dân đối với đất đai được thể hiện ở những đặc điểm sau:
-

Đất đai là một loại tư liệu sản xuất (TLSX) đặc biệt và không thể thay

thế được trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Pháp luật quy định “Nhà
nước xác định giá đất”, song không thể coi đất là loại hàng hoá thông thường

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003


Chương 1
cơ sở lý luận của quyền sử dụng đất và pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

mà đất đai là một loại tài sản, hàng hoá đặc biệt nên sự lưu thông của nó trên
thị trường phải được thực hiện theo một trình tự do pháp luật quy định;
-

Nhà nước là đại diện của chủ sở hữu về đất đai, vì thế Nhà nước có

trong tay các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai (giao đất,
thu hồi đất, cho thuê đất, quyết định giải quyết các tranh chấp về đất đai...)
mà các chủ thể khác tham gia vào quan hệ đất đai không có được;
-

Toàn bộ đất đai trên đất liền, ngoài hải đảo, dù do bất kỳ ai sử dụng vào

mục đích gì thì đất đó vẫn thuộc sở hữu toàn dân;
-

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Nhà nước là đại diện của chủ sở hữu)

nên khái niệm “đất vô chủ”, “vắng chủ” thường được dùng trong các văn bản
pháp luật, thì chữ “chủ” phải hiểu là chủ sử dụng; và tranh chấp đất đai, về
thực chất là tranh chấp quyền sử dụng đất.
1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất là một phạm trù khá rộng,
bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, mỗi quyền khi được
thực hiện đều có ít nhiều những mối liên hệ với nhau. Bản thân các quyền
này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt đều phải tuân thủ các qui trình nằm
trong một khuôn khổ nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước
được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc người
sử dụng đất và các cơ quan quản lý Nhà nước phải tuân theo. Các quy định
này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tuỳ thuộc vào từng giai đoạn phát
triển của xã hội.
Trên cơ sở định nghĩa về QSDĐ đã đề cập, với những cơ sở lý luận và
pháp lý, có thể thấy được những đặc điểm chung nhất của QSDĐ như sau:

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003


Chương 1
cơ sở lý luận của quyền sử dụng đất và pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài



Một là, quyền sử dụng đất là một loại quyền phụ thuộc và không trọn

vẹn: quyền sử dụng đất chỉ có thể phát sinh khi được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất. Như vậy nó là quyền có sau có nghĩa là quyền phát sinh. Tính phụ
thuộc của QSDĐ thể hiện rất rõ khi người sử dụng đất không được tự mình
quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của
mình, mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản họ phải hành động
theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người chủ sở hữu đối với đất được
giao. Khi người sử dụng đã hoàn thành các thủ tục để xác nhận quyền sử
dụng của mình rồi thì họ phải sử dụng đất theo đúng mục đích của đất đó khi
được giao; nếu tự ý thay đổi mục đích sử dụng khi chưa được các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cho phép thì sẽ bị coi như là đã vi phạm pháp luật
về đất đai và phải chịu hậu quả pháp lý do hành vi vi phạm của mình gây nên
theo quy định của pháp luật.
Như vậy có thể thấy được tính không trọn vẹn của quyền sử dụng đất
được thể hiện ở các điểm như là:
- Người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước

với
tư cách là đại diện của chủ sở hữu về đất đai;
- Những QSDĐ theo pháp luật quy định cho các loại chủ thể không

phải
như nhau. Nói cách khác, phạm vi thực hiện các QSDĐ khác nhau đối với
mỗi loại chủ thể; và
- Mỗi chủ thể có QSDĐ hợp pháp nói chung nhưng không thể áp dụng

được với mọi loại đất.


Hai là, Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù: quyền

sử dụng đất được phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đồng thời là
một loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản
của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực Nhà nước. Đất đai, như vậy cũng được

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài


Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003


Chương 1
cơ sở lý luận của quyền sử dụng đất và pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

coi như là một loại hàng hoá, song với những tính chất đặc biệt của loại hàng
hoá tài sản này nên việc giao dịch về quyền sử dụng loại hàng hoá này phải
được thực hiện theo một quy trình đặc thù không hoàn toàn giống việc giao
dịch các loại hàng hoá thông thường khác.
Tính đặc thù đó được thể hiện ở các điểm sau:
- So với chủ sở hữu tài sản thông thường, người chủ sử dụng đất không
có
được toàn bộ quyền năng như với chủ sở hữu (quyền tặng cho, cho mượn và
tiêu huỷ tài sản);
- Quyền năng của người sử dụng đất khi thực hiện được pháp luật quy định
chặt chẽ hơn về hình thức, thủ tục và điều kiện:
+

Về hình thức, nhất thiết phải thông qua hợp đồng bằng văn

bản, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chứng thực và đăng ký;
+

Về điều kiện, việc chuyển QSDĐ dưới bất cứ hình thức nào chỉ

được tiến hành khi có những điều kiện nhất định (có khi điều kiện đó
được quy định cho cả hai bên);
+

Về thời hạn, thực hiện quyền của dụng đất chỉ áp dụng trong

người sử thời gian nhất định theo quy định luật.
của pháp
1.1.3. Cơ sở lý luận và pháp lý của quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Cơ sở lý luận
Khi nghiên cứu khía cạnh kinh tế - chính trị của đất đai, Mác đã chú ý
phân tích về chế độ sở hữu ruộng đất, Ông cho rằng: “sở hữu ruộng đất...,
nguồn gốc đầu tiên của mọi của cải, đã trở thành một vấn đề lớn mà việc giải
quyết sẽ quyết định tương lai của giai cấp công nhân” [13a - Tập IV, tr.202].
Ông giải thích rằng: “chế độ sở hữu ruộng đất giả định độc quyền của những
nhân vật nào đó chi phối những bộ phận ruộng đất nhất định như là một lĩnh

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài


Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003


Chương 1
cơ sở lý luận của quyền sử dụng đất và pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

vực đặc biệt chỉ chịu phụ thuộc ý chí và cá nhân của họ...” và “...một biểu

tượng pháp lý về chế độ sở hữu tư nhân tự do về ruộng đất chỉ xuất hiện ở thế
giới cổ đại vào thời kỳ tan rã của xã hội hữu cơ, còn trong thế giới hiện nay
chỉ với sự phát triển của nền sản xuất Tư bản chủ nghĩa” [14a - Tập II,
tr.165].
Mặt khác, không thể đồng nhất quan điểm về chế độ sở hữu ruộng đất ở
các thời đại lịch sử khác nhau. Mác viết: “trong mỗi thời đại lịch sử, chế độ
sở hữu và phát triển một cách khác nhau và trong một loạt những quan hệ xã
hội khác nhau... Nếu như định nghĩa chế độ sở hữu như là một quan niệm độc
lập, một phạm trù riêng biệt, một ý niệm trừu tượng và vĩnh viễn thì chỉ có
thể là một ảo tưởng của khoa siêu hình học hay khoa pháp luật học mà thôi...”
[15a - tr.177]. Vì vậy khi nghiên cứu mỗi chế độ sở hữu ruộng đất cụ thể cần
phân tích kỹ điều kiện tồn tại của nó gắn với thời đại; không thể dùng quan
niệm sở hữu của thời đại này để giải thích sự tồn tại của một chế độ sở hũu
ruộng đất tồn tại ở một thời đại khác.
Đối với sự phát triển nông nghiệp hàng hoá, khi nghiên cứu về chủ
nghĩa Tư bản (CNTB), Mác cho rằng một trong hai công lao của chủ nghĩa
Tư bản là “tách quyền sở hữu ruộng đất khỏi quyền kinh doanh trên ruộng
đất, biến sở hữu ruộng đất thành sở hữu thuần túy kinh tế” - và ngay dưới con
mắt tư sản đi nữa thì cũng phải thấy đó là “một vật thừa vô dụng và phi lý”
[14b - tr.244-245]; Mác vẫn khẳng định: “quyền tư hữu ruộng đất là hoàn
toàn vô lý. Nói đến quyền tư hữu về ruộng đất chẳng khác gì nói đến quyền
sở hữu cá nhân đối với người đồng loại của mình. Trong chế độ tư hữu về tư
liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất”, và “...toàn thể xã
hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại
hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là người có đất đai
ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho thế hệ tương

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003

Chương 1
cơ sở lý luận của quyền sử dụng đất và pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

lai sau khi đã làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy”
[16 - tr.224]. Chính vì chấp nhận sự “vô lý” này mà trong hệ thống pháp luật
về đất đai của nhiều quốc gia buộc phải thông qua nhiều quy chế “vô lý” phát
sinh theo...
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu về vấn đề ruộng đất của các nước tư bản
phát triển Anh, Pháp, Mỹ, Đức sau Thế kỷ 19, Các Mác đi đến khẳng định
tính tất yếu của cách mạng vô sản sau chủ nghĩa tư bản phát triển đến mức tột
cùng của nó. Ông đã dự báo rằng: “vận động xã hội sẽ quyết định là ruộng
đất chỉ có thể là sở hữu của Nhà nước... Sự tập trung toàn quốc những tư
liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức
liên hợp của những người sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động
theo một kế hoạch chung và hợp lý. Đó là mục tiêu nhân đạo của sự vận động
kinh tế vĩ đại của thế kỷ XIX đang dẫn đến” [13a - Tập IV, tr.205 - 206].
Các nhà nghiên cứu về phương Đông đều có chung quan điểm là vấn đề
sở hữu ruộng đất ở phương Đông trước CNTB vẫn còn là vấn đề thời sự của
Sử học. Mác - Ăng ghen dựa vào thành tựu nghiên cứu đương thời về châu á
đã đưa ra nhận định: ở phương Đông trước CNTB không có chế độ sở hữu tư
nhân về ruộng đất. Mác viết: “Trong hình thức á châu (ít ra là trong hình thức
thường thấy của nó) không có sở hữu cá nhân riêng rẽ mà chỉ có chiếm hữu
cá nhân; người sở hữu thực tế, chân chính là công xã; do đó, sở hữu chỉ tồn
tại với tư cách là sở hữu tập thể về ruộng đất mà thôi” [15b - tr.29]. Ngày
2/6/1853, Mác đã viết trong thư gửi Ăng ghen: “Béc-nie đã nhận thấy một
cách hoàn toàn đúng đắn rằng tình trạng không có chế độ sở hữu tư nhân về
ruộng đất là cơ sở của toàn bộ trật tự phương Đông (ý chỉ các nước Thổ Nhĩ
Kỳ, Ba Tư và Iduxtan); và trả lời cho bức thư này, ngày 6/6/1853, Ăng ghen
viết: “tình trạng không có chế độ sở hữu ruộng đất thực sự là chìa khoá để

Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003