Giáo trình Quản lý sàn giao dịch bất động sản: Phần 1

TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
BỘ MÔN KINH TẾ

GIÁO TRÌNH

QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH
BẤT ĐỘNG SẢN
(Lưu hành nội bộ)


GIỚI THIỆU MÔN QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Mô tả tóm tắt môn học:
Sàn giao dịch bất động sản là một trong những nội dung quản lý của nhà
nước đối với thị trường bất động sản vì vậy môn học quản lý sàn giao dịch bất
động sản có vai trò quan trọng, thuộc nhóm các môn học chuyên ngành, sau khi
đã học xong các môn học chung. Trong nhóm các môn học chuyên ngành, môn
quản lý sàn giao dịch bất động sản được bố trí sau các môn: Kinh tế học, Quản
trị học, Marketing căn bản, Pháp luật bất động sản, Nguyên lý bất động sản.
Quản lý sàn giao dịch bất động sản là môn học có tính ứng dụng cao, vừa
mang tính khoa học vừa mang tính nghệ thuật giúp người học tổ chức, quản lý
sàn giao dịch bất động sản đạt được hiệu quả cao nhất.

Mục tiêu của môn học:
Về kiến thức:
Cung cấp cho người học những hiểu biết cơ bản về vai trò, chức năng, cơ
cấu tổ chức, phương thức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Nội dung và
phương pháp quản trị sàn giao dịch bất động sản.
Về kỹ năng:
+ Tổ chức thu thập thông tin, sử dụng các công cụ phân tích thông tin thị

trường bất động sản.
+ Lập kế hoạch hoạt động, ra quyết định quản trị liên quan đến hoạt động
của sàn giao dịch bất động sản


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
MỤC TIÊU:
- Nắm vững kiến thức tổng quát về sàn giao dịch bất động sản (Khái niệm,
Vai trò, nguyên tắc, điều kiện, quy chế hoạt động...)
1.1. GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Với các loại hàng hóa thông thường thường, để bán được hàng, người bán thường
đem hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng phải
đến chợ để tìm kiếm và mua. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm là
không thể di dời được, do đó người có hàng hóa bất động sản cần bán không thể
đem hàng hóa của mình đến ”chợ” được. Mặt khác, thị trường bất động sản là thị
trường rất thiếu thông tin, dó đó, để người bán và người mua gặp gỡ nhau, người
ta phải tổ chức ra”chợ”. Chợ này khác với các chợ hàng hóa thông thường ở chỗ,
không có hàng hóa bày bán mà chỉ có những thông tin về hàng hóa để những
người quan tâm đến đó tham khảo và giao dịch. Chính sự khác biệt đó nên người
ta không gọi là ”chợ” mà gọi là sàn giao dịch. Vậy sàn giao dịch bất động sản là
gì?
Theo khoản 5, điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản, là “nơi diễn ra các giao
dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”. Như
vậy, có thể hiểu nôm na sàn giao dịch bất động sản là “nơi diễn ra các giao dịch”,
là nơi người mua, người bán (hoặc đại diện người bán) gặp nhau để giao dịch về
bất động sản. Khoản 3, điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản đã giải thích “kinh
doanh dịch vụ bất động sản gồm bảy loại dịch vụ: môi giới, định giá, sàn giao
dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý bất động sản. Trong khi đó, điều 58
quy định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng gồm đúng bảy
nội dung như trên, trong đó “dịch vụ sàn giao dịch bất động sản” được giải thích

rõ hơn là “giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản”.
Các doanh nghiệp khi đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản thường đăng ký
cả các ngành nghề dịch vụ có liên quan. Các văn phòng giao dịch nhà đất của các
công ty lâu nay cũng cung cấp các dịch vụ này (mặc dù chỉ là theo kinh nghiệm
chứ chưa theo một chuẩn mực nào). Do vậy, ít có sự khác biệt giữa “sàn giao
dịch” nêu trong Luật Kinh doanh bất động sản với ”văn phòng giao dịch” của
các công ty kinh doanh bất động sản.
So sánh “sàn giao dịch bất động sản” với “sàn giao dịch chứng khoán”, ta thấy
bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, đặc biệt ở chỗ khi giao dịch, mua bán,


phải có các điều kiện đi kèm cũng như cổ phiếu là loại hàng hóa đặc biệt của thị
trường chứng khoán, khi giao dịch mua bán Cổ phiếu phải có điều kiện đi kèm.
Điều kiện đó là các Công ty Cổ phần phải chấp hành các quy định và phải cung
cấp mọi thông tin như: Kiểm toán, làm ăn hiệu quả, chân thật, có bảng cáo bạch
theo quy định của Ủy ban Chứng khoán, mới được đưa hàng hóa là cổ phiếu của
công ty phát hành lên thị trường chứng khoán và được mua bán, giao dịch ở Sàn
giao dịch chứng khoán. Tương tự bất động sản khi đưa lên Sàn giao dịch cũng
phải đi kèm các thông tin liên quan bất động sản đó về chủ quyền, quy hoạch,
nghĩa vụ tài chính, giá thị trường v.v…
Người mua Cổ phiếu, nhà đầu tư chứng khoán muốn giao dịch cũng chỉ đến mua
bán giao dịch ở Sàn giao dịch chứng khoán, ở Sàn này có đầy đủ mọi thông tin
của các hàng hóa là cổ phiếu, đồng thời được các nhà môi giới chứng khoán
chuyên nghiệp (Broker) tư vấn, giúp đỡ để có quyết định mua bán chính xác, hạn
chế rủi ro. Sàn giao dịch bất động sản cũng phải như vậy, phải có đầy đủ thông
tin liên quan đến bất động sản đăng ký mua bán chính xác, khách quan và sẽ được
các chuyên viên địa ốc tư vấn khách hàng chọn lựa và an tâm khi quyết định giao
dịch. Các thông tin của bất động sản giao dịch trên Sàn một phần sẽ được kiểm
tra xác nhận và thể hiện bằng văn bản gọi là “Chứng thư thẩm định bất động sản”.
Nói tóm lại với các loại hàng hóa đặc biệt khi giao dịch phải có thông tin và điều

kiện đi kèm để hạn chế rủi ro, đó là cổ phiếu và bất động sản của thị trường chứng
khoán và thị trường bất động sản. Nơi diễn ra giao dịch của loại hàng hóa đặc biệt
này phải có một chợ đặc biệt, chợ đó chính là Sàn giao dịch nói trên và chỉ có Sàn
giao dịch với các quy định nghiêm ngặt, cũng như các phương tiện, con người,
có chuyên môn nghiệp vụ, hỗ trợ và thực hiện trách nhiệm tư vấn giúp cả người
mua và bán thực hiện các quyết định của mình chính xác và hạn chế rủi ro
Như vậy, sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán,
giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến
kinh doanh bất động sản. Sự khác biệt cơ bản so với các sàn giao dịch khác chính
là ở chỗ nơi đó không có sự hiện diện của hàng hóa bất động sản giao dịch, đồng
thời, các dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản trên sàn cũng phức tạp và
đa dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất động sản... Sàn giao dịch
phải là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mọi
dịch vụ liên quan đến bất động sản, hơn thế, phải là các dịch vụ mang tính chuyên
nghiệp, phải là nơi mà mọi hoạt động đều phải đảm bảo chính minh bạch, chuẩn
xác và được quản lý nghiêm ngặt.
1.2. VAI TRÒ CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS
1.2.1. Sự cần thiết phải tổ chức sàn giao dịch bất động sản


Như đã phân tích ở trên, do hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng nên
thị trường bất động cũng có những đặc thù. Những đặc điểm mang tính đặc thù
đó đã dẫn đến các giao dịch trên thị trường bất động sản thường phức tạp, thiếu
tính minh bạch, có độ rủi ro cao. Mặt khác, Nhà nước cũng gặp rất nhiều khó
khăn trong quản lý thị trường. Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản sẽ góp
phần khắc phục được những hạn chế trên.
1.2.2. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
- Thông tin bất động sản được bảo đảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính
xác hơn. Mọi thông tin đăng ký mua bán đều được sàng lọc. Nhân viên của sàn
sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định tính chính xác của những thông tin về người

bán, về người mua, về bất động sản đăng ký giao dịch trên sàn. Trường hợp cần
phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch là tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan
hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm quyền, nắm giữ và các khả năng
xác minh những thông tin đầy đủ và chính xác về nhân thân người bán, người
mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc điểm của bất động sản tham
gia giao dịch. Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch sẽ cho
phép sàng lọc, cung cấp thông tin chính xác và kịp thời hơn so với kiểu giao dịch
trước đây.
- Phí giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Thông thường, mức phí mà
khách hàng phải trả cho các trung tâm môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội
căn cứ theo giá trị bất động được mua bán, ví như nhà dưới 1 tỷ thì mất 1%, trên
1 tỷ thì 0,5%. Tuy nhiên, tại các sàn giao dịch hiện có trên địa bàn Hà Nội đều ở
mức thấp hơn rất nhiều so với mức phí trên thị trường hiện nay. Mức phí dịch vụ
sẽ không ấn định tỷ lệ phần trăm giá trị của bất động sản mà quy định theo loại
hình dịch vụ.
- Khách hàng sẽ được phục vụ trọn gói với sự tham gia của ngân hàng, công
chứng, kho bạc... Do tính hợp thức và với mô hình hoạt động tổng hợp, các sàn
giao dịch bất động sản thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính
chuyên nghiệp được với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức
ngân hàng, tín dụng, kho bạc, các phòng công chứng... nhờ đó, đến với sàn, người
tham gia sẽ được sự hỗ trợ và phục vụ đầy đủ và trọn gói của tất cả các tổ chức
hoạt động trong các lĩnh vực có liên quan. Điều đó giúp rút ngắn thời gian, tạo
điều kiện thuận lợi cho thực hiện và hoàn thành các giao dịch, đồng thời còn tạo
người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất
ưu đãi, thế chấp thuận lợi...
- Người mua, kẻ bán gặp nhau trực tiếp tại đây và làm tất cả các thủ tục mua bán
đúng nghĩa "một cửa". Trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ không phải


đi lại nhiều cơ quan. Ví dụ như trường hợp mua bán bất động sản, sàn sẽ tạo điều

kiện để người mua người bán gặp nhau, khi thống nhất, sàn mời công chứng nhà
nước đến công chứng tại chỗ hoặc giới thiệu khách hàng sang phòng công chứng.
Khi được sàn giới thiệu, có nghĩa là về cơ bản đã đảm bảo về mặt pháp lý... Khi
thực hiện các nghĩa vụ tài chính, sàn sẽ phục vụ luôn thông qua tài khoản trực
tuyến giữa ngân hàng và kho bạc. Nói một cách khái quát, người mua người bán
bất động sản sẽ gặp nhau trực tiếp tại sàn giao dịch và chỉ phải làm tất cả các thủ
tục mua, bán bất động sản đúng nghĩa "một cửa".
- Góp phần tăng nguồn thu ngân sách qua thuế chuyển nhượng bất động sản, thuế
thu nhập... Đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước tăng cường quản lý đối với thị
trường bất động sản.
1.3. NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH
BĐS
1.3.1. Tuân thủ luật pháp
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ
bất động sản được thành lập sàn giao dịch bất động sản.
Mặt khác, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai,
minh bạch và tuân thủ pháp luật.
1.3.2. Đảm bảo tính chuyên nghiệp
- Tính chuyên nghiệp thể hiện ở am hiểu chuyên sâu lĩnh vực chuyên môn; ra
quyết định chính xác, kịp thời; thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả; không bị cảm xúc
chi phối công việc và luôn làm việc theo kế hoạch.
- Phải có kiến thức chuyên sâu về kinh doanh bất động sản, về sàn giao dịch bất
động sản. Hiểu được trách nhiệm, nghĩa vụ, các hoạt động nghiệp vụ chuyên môn
đảm nhận tốt vai trò của người quản lý, điều hành sàn giao dịch.
- Có kỹ năng phân tích, xử lý các tình huống để ra những quyết định quản lý chính
xác, kịp thời và có hiệu quả nhất. Muốn vậy phải nắm vững thông tin, biết cách
xử lý thông tin, có kỹ năng ra quyết định, biết chớp lấy thời cơ, cơ hội kinh
doanh...
- Sự hoạt bát, nhanh nhẹn trong thực hiện các thao tác nghề nghiệp là yêu cầu cần
phải có đối với người quản lý điều hành sàn giao dịch. Chỉ có như vậy mới để

khách hàng có sự tin tưởng, hài lòng khi công việc được giải quyết nhanh gọn,
chính xác và có hiệu quả.
- Hoạt động chuyên môn của người quản lý điều hành sàn giao dịch là hoạt động
dịch vụ, tuân theo những chuẩn mực nghề nghiệp nhất định, do đó không thể để
cho tình cảm chi phối lý trí, không để cảm xúc chi phối công việc. Phải tuân thủ
nghiêm ngặt các quy tắc, các quy định trong công việc và quan hệ với khách hàng.


Tuy nhiên phải chú trọng tới những ứng xử sao cho “hấu tình, đạt lý”, không quá
khuôn mẫu cứng nhắc, những cũng không được xuề xòa cho qua việc...
- Cuối cùng, mọi hoạt động phải theo một kế hoạch định trước. Không thể tùy
tiện làm việc theo kiểu tùy hứng, gặp đâu làm đó, gặp gì giải quyết nấy... Do vậy
việc lập kế hoạch theo thời gian, theo các khâu công việc, theo trình tự các bước
công việc... đối với người quản lý điều hành sàn giao dịch là rất quan trọng.
1.3.3. Đạo đức nghề nghiệp
Nói đến tiêu chuẩn đạo đức là nói đến những đức tính tốt đẹp trong cách sống,
trong ứng xử, quan hệ và giải quyết mọi công việc của người quản lý và điều hành
sàn giao dịch. Tiêu chẩn đạo đức có thể thành văn, có thể bất thành văn, nhưng
đó là những chuẩn mực mà số đông người trong cộng đồng chấp nhận và tuân
thủ, được điều chỉnh thông qua sự đánh giá, phán xét của cộng đồng đối với những
hành vi, cách ứng xử đi trệch ra ngoài những chuẩn mực đó. Nói đến tiêu chuẩn
đạo đức nghề nghiệp, cần chú ý đến những khía cạnh cơ bản sau đây:
- Tính khách quan trong công việc, trong ứng xử với khách hàng và đồng nghiệp.
Đảm bảo sự lễ độ, nhã nhặn, vui vẻ, hòa nhã, chu đáo đối với khách hàng.
- Sự trung thành đối với khách hàng, tạo niềm tin cho khách hàng, luôn tuân thủ
và chấp hành luật pháp, tuân thủ những cam kết với khách hàng về mọi mặt: thông
tin, giá cả, điều kiện giao dịch...
- Tính rõ ràng, minh bạch trong mọi hoạt động và quan hệ ứng xử với khách hàng.
Không để lợi ích cá nhân chi phối hoạt động và cách ứng xử của mình. Giải quyết
hài hòa mối quan hệ giữa các lợi ích trên sàn và trên thực tế.

1.4. ĐIỀU KIỆN THÀNH LẬP SÀN GIAO DỊCH BĐS
1.4.1. Phải có tư cách pháp nhân
Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân, tức sàn phải thỏa mãn các điều
kiện sau:
- Là một tổ chức đợc cơ quan có thẩm quyền thành lập, đăng kí và công nhận;
- Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ;
- Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm
bằng tài sản đó;
- Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập.
1.4.2. Phải có quy chế hoạt động
- Quy chế hoạt động của sàn giao dịch là những quy định mà sàn giao dịch định
ra, trong đó có chỉ rõ chức năng, nhiệm vụ, tổ chức, bộ máy và cơ chế hoạt động,
về điều kiện hoạt động về trách nhiệm của người quản lý, điều hành và các nhân
viên làm việc tại sàn, nguyên tắc, lề lối làm việc, tiếp nhận, xử lý thông tin về bất
động sản, thẩm quyền ký các hợp đồng giao dịch, chế độ quản lý tài chính, mối


quan hệ công tác, tổ chức họp, tiếp khách hàng và chương trình, kế hoạch công
tác... của sàn giao dịch bất động sản.
- Quy chế phải được thông báo cho tất cả các thành viên tham gia giao dịch được
biết, tự nguyện chấp nhận và tuân thủ. Quy chế sẽ trở thành cơ sở, căn cứ điều
chỉnh mọi hoạt động của tất cả khách hàng tham gia giao dịch trên sản. Đồng thời
đó cũng là căn cứ để xử lý, giải quyết các tranh chấp giữa tất cả các chủ thể tham
gia giao dịch trên sàn.
1.4.3. Có cơ sở vật chất, phương tiện kỹ thuật tương ứng
- Về trụ sở, văn phòng làm việc phải đáp ứng được các hoạt động thường nhật
và yêu cầu tổ chức các phiên giao dịch. Mạng các sàn bất động sản Việt Nam quy
định điều kiện là thành viên của mạng các sàn là phải có quy mô diện tích từ
50m2 trở lên.
- Phải có hệ thống trang thiết bị kỹ thuật phục vụ cho sàn như dàn máy tính, dàn

máy chiếu cỡ lớn, các phần mềm quản lý, khai thác dữ liệu, thông tin bất động
sản, thông tin về người tham gia giao dịch, các thiết bị văn phòng cần thiết... đảm
bảo cho mọi hoạt động lưu giữ, xử lý, tìm kiếm và khai thác thông tin, cho việc
hoàn thiện hồ sơ, tài liệu, tổ chức trình chiếu... một cách rõ ràng và chuẩn xác.
1.4.4. Có đội ngũ cán bộ quản lý, điều hành - nhân sự
- Về đội ngũ nhân sự, theo Luật Kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động
sản phải có ít nhất hai người trở lên có chứng chỉ môi giới bất động sản; nếu thực
hiện việc định giá bất động sản thì cũng phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ định
giá bất động sản.
- Đội ngũ cán bộ quản lý điều hành và nhân viên sàn giao dịch phải là những
người hoạt động có tính chuyên nghiệp, có đạo đức nghề nghiệp tốt, đảm bảo uy
tín và độ tin cậy đối với khách hàng.
1.5. QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS
1.5.1. Sự cần thiết phải có quy chế sàn giao dịch
- Quy chế là hệ thống những quy định...
- Quy chế sàn giao dịch bất động sản là hệ thống những quy định có liên quan tới
đối tượng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân tham gia sàn giao dịch, của
người quản lý và điều hành sàn giao dịch trong việc tổ chức và thực hiện các giao
dịch bất động sản.
1.5.2. Căn cứ để xây dựng quy chế sàn giao dịch bất động sản
- Căn cứ vào những quy định của luật pháp, trong đó, đặc biệt chú trọng đến Luật
kinh doanh bất động sản, Luật Đât đai, Luật doanh nghiệp, Bộ luật Dân sự...
- Căn cứ vào những văn bản dưới luật của các cấp, các ngành hướng dẫn chi tiết
thi hành các Luật nói trên.


- Căn cứ vào những điều kiện cụ thể của từng sàn giao dịch và phân đoạn thị
trường của sàn giao dịch.
- Căn cứ vào tình hình cạnh tranh trong lĩnh vực hoạt động sàn giao dịch.
1.5.3. Quy chế hoạt động của sàn giao dịch Bất động sản

1.5.3.1. Chức năng, nhiệm vụ của sàn giao dịch bất động sản
- Đáp ứng nhu cầu đăng tải thông tin về các chủ thể (tổ chức, cá nhân) có nhu cầu
tham gia giao dịch bán/mua hoặc cho thuê/thuê, về các loại bất động sản, tham
gia giao dịch bán/cho thuê của mọi tổ chức, cá nhân.
- Tổ chức các phiên giao dịch hàng ngày để phục vụ cho các tổ chức, cá nhân có
nhu cầu tham gia giao dịch trên sàn dưới hai hình thức:
+ Người rao bán/cho thuê và người có nhu cầu mua/thuê sẽ trực tiếp tìm hiểu,
thương lượng mà không phải thông qua trung gian giao dịch nào (loại hình thu
phí dịch vụ ban đầu).
+ Người rao bán/cho thuê và người có nhu cầu mua/thuê sẽ không trực tiếp tìm
hiểu, thương lượng mà giao dịch thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản
(loại hình thu hoa hồng môi giới).
1.5.3.2. Tổ chức, bộ máy và cơ chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Sàn giao dịch bất động sản phải có bộ máy, cơ cấu tổ chức quản lý theo đúng
quy định của Luật doanh nghiệp.
- Bộ máy quản lý của sàn giao dịch bất động sản cũng gồm các cơ quan chức
năng, các phòng ban trong mối quan hệ quản lý tùy theo loại hình tổ chức quản
lý của sàn.
- Cơ chế hoạt động của sàn phải tuân thủ những quy định chung
1.5.3.3. Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Sàn phải đủ các điều kiện theo quy đinh của Luật Kinh doanh bất động sản và
Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
- Về người tham gia sàn, cần có quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của người tham
gia sàn, cụ thể:
+ Quyền của người tham gia: tất cả mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu giao dịch về
bất động sản đều có thể tham gia sàn, nhưng phải thực hiện các nghĩa vụ theo các
quy định của sàn.
+ Nghĩa vụ của người tham gia:
Cung cấp thông tin về nhân thân, về bất động sản hay dịch vụ giao dịch một cách
đầy đủ và chính xác, đồng thời phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về những thông

tin đó.
Có nghĩa vụ đóng góp tài chính, nộp phí đầy đủ theo quy định của sàn tùy theo
từng hình thức giao dịch cụ thể.


Với những giao dịch có kết quả mà sàn đã chuẩn bị, nếu người tham gia sàn giao
dịch đơn phương hủy bỏ giao dịch thì người đó phải chịu những phí tổn liên quan
mà sàn đã bỏ ra để chuẩn bị cho giao dịch đó và phải chịu một mức phạt nhất
định.
Nghĩa vụ và quyền lợi của người quản lý, điều hành và các nhân viên làm việc
tại sàn giao dịch bất động sản
* Nghĩa vụ:
- Thu nhận các thông tin cần thiết, những yêu cầu, khả năng của tất cả những
khách hàng đến tham gia giao dịch. Kiểm tra, xác minh, chỉnh lý và xử lý các
thông tin đã thu nhận từ khách hàng.
- Xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ, cụ thể và chính xác về người tham gia giao
dịch và hàng hóa bất động sản, dịch vụ bất động sản tham gia giao dịch.
- Cung cấp thông tin về người tham gia giao dịch, về bất động sản và dịch vụ giao
dịch cho khách hàng, cho những người tham gia sàn.
- Tổ chức các phiên giao dịch theo lịch trình mà sàn đã quy định.
- Tổ chức đấu giá bất động sản theo yêu cầu của tổ chức hoặc cá nhân.
- Cung cấp các dịch vụ bất động sản theo hợp đồng của các tổ chức và cá nhân.
- Tổ chức quản lý mọi hoạt động của sàn, đảm bảo tính hợp pháp, tính chuyên
nghiệp và đạo đức nghề nghiệp trong các hoạt động trên sàn giao dịch.
- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
* Quyền lợi:
- Được thu các khoản phí giao dịch từ những người tham gia giao dịch.
- Được thu các khoản phí từ việc thực hiện các dịch vụ của sàn giao dịch bất động
sản như: dịch vụ môi giới, dịch vụ pháp lý bất động sản, dịch vụ định giá, dịch
vụ quản lý bất động sản...

-Tiếp nhận, xử lý thông tin về bất động sản
- Thẩm quyền ký các hợp đồng giao dịch
- Do có tư cách pháp nhân nên sàn giao dịch bất động sản được quyền ký vào tất
cả các loại hợp đồng giao dịch theo luật định.
Tùy theo từng trường hợp giao dịch cụ thể mà việc ký các hợp đồng giao dịch có
thể có những hình thức khác nhau. Sàn giao dịch có thể ký hợp đồng với bên
cung, cũng có thể ký hợp đồng giao dịch với bên cầu, cũng có thể ký hợp đồng
đồng thời với cả bên cung và bên cầu, trong đó có sự phân định rõ ràng về quyền
và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng.
Sàn giao dịch chủ động tổ chức các cuộc họp với các tổ chức và cá nhân tham
gia sàn giao dịch tùy theo độ lâu bền của quan hệ và yêu cầu của các giao dịch.


Đồng thời cũng tổ chức các cuộc họp theo yêu cầu của đa số các tổ chức và cá
nhân tham gia giao dịch trên sàn.
Sàn sẽ tổ chức bộ phận đón tiếp khách hàng theo đúng cung cách giao tiếp kinh
doanh, coi khách hàng là thượng đế, coi trọng khách hàng và ứng xử tốt đối với
khách hàng.
1.6. ĐIỀU KIỆN CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH
BẤT ĐỘNG SẢN
1.6.1. Trình độ chuyên môn
- Phải được đào tạo, qua trường lớp, được cấp chứng chỉ hành nghề theo đúng
quy định của pháp luật.
- Phải có tính chuyên nghiệp, tức phải am hiểu chuyên sâu lĩnh vực chuyên môn;
ra quyết định chính xác, kịp thời; thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả; không bị cảm
xúc chi phối công việc; luôn làm việc theo kế hoạch.
1.6.2. Đạo đức nghề nghiệp
- Bảo vệ và đề cao quyền lợi của người khách hàng, của tất cả các bên tham gia
trên sàn giao dịch bất động sản.
- Không hướng dẫn và làm sai lệch về thông tin hay quyền lợi có thể có được qua

việc sử dụng dịch vụ của sàn giao dịch.
- Có thể đại diện cho tất cả khách hàng mua và bán hoặc thuê và cho thuê trong
cùng một thương vụ chỉ sau khi tiết lộ đầy đủ cho cả hai bên biết và được sự chấp
nhận của họ.
- Yêu cầu các bên mua bán và trả giá một cách khách quan và càng nhanh càng
tốt. Khi hành động với tư cách môi giới phải chuyển cho người bán, người cho
thuê tất cả đề nghị mua bán và trả giá cho đến khi kết thúc hoặc thi hành một hợp
đồng thuê mướn, trừ khi người bán, người cho thuê không yêu cầu trách nhiệm
đó.
- Phải khuyến cáo cho người bán, người cho thuê nên có tham vấn pháp lý trước
khi chấp nhận một đề nghị kế tiếp, trừ khi sự chấp nhận này liên quan đến việc
chấm dứt một hợp đồng mua hoặc hợp đồng thuê đã có từ trước.
- Với tư cách đại diện hoặc môi giới của người mua, người thuê, phải chuyển cho
người mua, người thuê tất cả đề nghị mua bán và trả giá cho đến khi được chấp
nhận. Cần khuyến cáo người người mua, người thuê nên có tham vấn pháp lý nếu
nghi ngờ không biết có hợp đồng từ trước đã bị chấm dứt hay chưa.
- Không được tiết lộ những thông tin tế nhị do các bên cung cấp nhưng lại yêu
cầu giữ kín về bất động sản giao dịch. Tuy nhiên cũng không được dấu giếm
những thông tin xấu về bất động sản giao dịch nếu người quản lý điều ành sàn đã
điều tra và có được.


1.7. THÔNG TIN VỀ BĐS VÀ KINH DOANH BĐS QUA SÀN GIAO DỊCH
1.7.1. Thông tin về bất động sản
Với tính chất đa dạng của bất động sản, hồ sơ của bất động sản bao gồm rất nhiều
loại thông tin khác nhau. Để tiện cho việc thu thập và nghiên cứu hồ sơ, thông tin
trong hồ sơ có thể chia thành 2 loại thông tin kinh tế, kỹ thuật, xã hội của bất động
sản và thông tin pháp lý về bất động sản. Đối với mỗi loại thông tin, chúng ta
cũng nên chia thành 2 loại là các thông tin của chính bản thân bất động sản và các
thông tin của môi trường xung quanh liên quan trực tiếp đến bất động sản.

1.7.2. Thông tin kinh tế, kỹ thuật, xã hội của BĐS
1.7.2.1 Thông tin của BĐS
- Thông tin đầu tiên và quan trọng nhất về bất động sản cần thu thập chính là
thông tin về vị trí bất động sản. Vị trí bất động sản có thể là:
+ Tên phố, thuộc quận, thành phố….
+ ví trí mặt đường: mặt đường rộng bao nhiêu m, hướng đi từ một trung tâm gần
đó nhất đến vị trí bất động sản…
+ hay vị trí trong ngõ, cách mặt đường bao nhiêu, các phương cách để đi ra mặt
đường đó như thế nào, ngõ rộng, hẹp, ô tô vào được hay không, địa chỉ có dễ tiếp
cận đến không, dễ tìm không ...
- Loại BĐS: Theo quy định của Bộ Xây dựng, nhà ở được phân thành 3 loại:
+ Loại 1: Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng. Nhà ở
được phân thành 4 cấp: cấp 1 là cấp cao nhất, cấp là cấp thấp nhất.
Bảng phân cấp nhà
Cấp nhà và công Chất lượng sử Chất lượng xây dựng
trình

dụng

Độ bền vững

Độ chịu lửa

Cấp I

Chất lượng
dụng cao

Cấp II

Chất lượng sử
dụng tương đối cao Trên 50 năm

Bậc III

Cấp III

Chất lượng sử
dụng trung bình Trên 20 năm

Bậc IV

Cấp IV

Chất lượng
dụng thấp

Bậc V

sử Niên hạn sử dụng
trên 100 năm
Bậc I, II

sử
Dưới 20 năm

Tuy nhiên, sự phân chia thành 4 cấp như vậy cũng chỉ có tính chất tương đối khó
có thể đánh giá chính xác chất lượng sử dụng cũng như chất lượng xây dựng khi
chung ta chỉ nhìn bằng mắt thường. Mặt khác, với những cách đánh giá khác nhau
cũng cho kết quả khác nhau.

Riêng đối với chung cư thường được phân thành chung cư cao cấp, chung cư
trung bình và chung cư cấp thấp (chung cư xây dựng cũ, nhà tái định cư)
+ Loại 2: Biệt thự:
Định nghĩa: là loại nhà ở riêng biệt, có sân vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa,
mặt nước…), có tường rào và lối ra vào riêng biệt. Trong biệt thự có đầy đủ và
hoàn chỉnh các phòng để ở (bao gồm: phòng ngủ, sinh hoạt chung, ăn, khách…)
và các phòng phụ (bao gồm: bếp, vệ sinh, kho, nhà để xe…). Mỗi tầng có ít nhất
2 phòng ở quay ra sân hay vườn. Trang thiết bị kỹ thuật và vệ sinh có chất lượng
cao hoặc ít nhất là tương đối cao. Kiến trúc có mỹ thuật, có trang trí hoàn thiện
bên trong và bên ngoài ngôi nhà với chất lượng cao hoặc tương đối cao. Ngôi nhà
có kết cấu chịu lực: có thể là khung cột bê tông hoặc kết cấu tường gạch chịu lực,
sàn gỗ hoặc sàn bê tông, nếu là sàn bê tông phải có lát vật liệu với chất lượng cao.
Mái bê tông cốt thép hoặc mái ngói, nếu là mái ngói phải có trần đảm bảo cách
âm, cách nhiệt và có chống nóng.
Đối với biệt thự cũng được phân thành 4 hạng:
* Hạng 1: Biệt thự giáp tường
* Hạng 2: Biệt thự song đôi: ghép 2 biệt thự
* Hạng 3: Biệt thự riêng biệt
* Hạng 4: Biệt thự riêng biệt sang trọng
Việc phân hạng này còn căn cứ vào vườn rộng hay hẹp, chất lượng vật liệu sử
dụng để xây dựng, chất lượng tiện nghi, kiến trúc…
+ Loại 3: Loại nhà ở riêng biệt có sân vườn (hay còn gọi là nhà vườn). Đây là loại
nhà ở có chất lượng sử dụng trung bình hoặc khá, có sân và vườn khá rộng có thể
khai thác sử dụng để trồng trọt hay chăn nuôi.
- Giá BĐS: Giá bất động sản là giá cấu thành do nhiều yếu tố khác nhau bao gồm:
phần giá đất, giá nhà, giá công trình, và giá các tài sản gắn liền với đất.
+ Giá đất: Là thành phần chủ yếu cấu thành nên giá bất động sản. Giá đất có hai
mức là giá đất nằm trong khung giá do nhà nước quy định và giá đất thực tế. Mức

giá đất trong khung giá nhà nước thường thấp hơn mức giá thực tế và mức giá
này thường được áp dụng trong trường hợp tính thuế và các loại phí khi chuyển
quyền sử dụng đất. Mức giá đất thực tế có thể có thể xác định bằng cách định giá
theo các phương pháp khác nhau hoặc tham khảo trên thị trường.
+ Giá nhà và công trình: Phương pháp xác định giá bất động sản bằng cách tham
khảo trên thị trường là phương pháp thường được dùng hơn cả do đặc tính đơn
giản và ít tốn kém của nó. Câu nói mà chúng ta thường nghe người bán nói khi
giao dịch đàm phán về giá cả là : Nếu giá bất động sản ABC là x thì giá nhà của
tôi phải là y vì nhà tôi còn tốt hơn ABC nhiều. Tuy nhiên, người môi giới phải có


kiến thức và kinh nghiệm để hỗ trợ giúp cho người bán, người cho thuê xác định
được mức giá bất động sản của mình một cách hợp lý, tránh tình trạng đặt giá quá
cao gây nên việc khó tiêu thụ bất động sản của họ.
Vì vậy, có thể nói, để có thể tư vấn cho khách hàng về mức giá bất động sản,
người môi giới bất động sản cần phải có cả kinh nghiệm và được đào tạo một
cách bài bản về lĩnh vực định giá. Tuy nhiên nên nhớ rằng, mức giá do người môi
giới đưa ra chỉ có tính chất tham khảo mà thôi bởi vì cho dù được đào tạo như thế
nào đi chăng nữa thì chức năng chính của người môi giới là cầu nối cho giao dịch
của bên mua và bên bán chứ không phải là định giá và mức giá mà người môi
giới đưa ra chỉ mang tính chất chủ quan, dựa trên đánh giá chủ quan của chính
bản thân người môi giới và điều này cũng giống như là khi bạn bị ốm và bạn
không đi khám bác sĩ chuyên khoa mà ra nhà thuốc kể bệnh và xin mua thuốc
uống. Cho dù người bán thuốc có đưa đúng loại thuốc mà bạn cần uống thì người
này cũng không thể chẩn đoán bệnh một cách kỹ lưỡng và đọc kết quả khám một
cách chuyên nghiệp. Mặt khác, khi người môi giới làm điều này thì hầu hết là
không có thù lao, vậy, trách nhiệm của những người này cũng bị giới hạn trong
những gì mà họ được hưởng. Và điều này có nghĩa là khi khách hàng có nhu cầu
định giá bất động sản của mình vì bất kỳ một lý do gì thì cũng nên đưa khách gặp
những chuyên gia về lĩnh vực đó để có một mức giá chính xác hơn và cũng góp

phần tăng thêm thu nhập cho đồng nghiệp trong lĩnh vực này của mình.
+ Giá các tài sản gắn liền với đất: Có một số tài sản có giá trị và có thể được tính
vào giá nhà bán, cho thuê khi giao dịch bất động sản. Các tài sản này có thể là
các đồ đạc trong nhà: máy lạnh, thang máy, tủ tường hoặc kể cả các cây cảnh lâu
năm quý giá… Đặc điểm của các tài sản này là phải có một mức giá trị đáng kể
nhất định kể cả giá trị sử dụng và giá trị bằng tiền.
- Sơ đồ BĐS: Sơ đồ bất động sản thể hiện một cái nhìn tổng quan về bất động
sản. Sơ đồ thể hiện đặc điểm, kết cấu, vị trí từng thiết bị cũng như hệ thống kỹ
thuật của nhà. Tài liệu này cũng là một cơ sở giúp cho việc xem xét xem ngôi nhà
có được xây có phù hợp với thiết kế hoặc không. Đối với các bất động sản, đặc
biệt là bất động sản hình thành trong tương lai, sơ đồ là một phương tiện thông
tin không thể thiếu trong quá trình giao dịch, giúp người mua, người thuê có thể
có những cơ sở vững chắc để ra quyết định.
- Quy mô, diện tích, hình thể, không gian và hướng BĐS: mặt tiền, chiều cao,
sâu, nở hậu...
- Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng: số tầng, số buồng, mái,
chất lượng sử dụng từng tầng, buồng, ...


- Giấy tờ, sổ sách liên quan đến thu nhập và chi phí của bất động sản: có thể là
các hợp đồng thuê nhà hiện có, các hợp đồng cũ, các hoá đơn tiền điện, tiền nước,
tiền làm đường, các hoá đơn thuế đất, tiền sử dụng đất...
- Tình trạng kỹ thuật: các thông tin này đi từ tổng thể đến chi tiết, chúng bao gồm
chất liệu, năm sử dụng, kết cấu, kiến trúc, bảo dưỡng, sửa chữa, các công trình
kỹ thuật như điện, cấp nước và thoát nước, vệ sinh, trang thiết bị, ....
- Quyền năng và các hạn chế quyền năng liên quan đến bất động sản: ngõ chung,
chỉ giới, hạn chế độ cao, hạn chế về số tầng được xây, về thiết kế phải tuân thủ,
về diện tích sử dụng chung, ...
+ Lịch sử BĐS: thời gian sử dụng, người sử dụng, thời gian xây dựng, người xây
dựng, quá trình phát triển.

+ Phong thủy của BĐS: đây là vấn đề quan trọng và có ý nghĩa khoa học. Một số
bất động sản được xây dựng hợp lý, có tính đến yếu tố phong thủy thường dễ bán
hơn các bất động sản không hợp lý. Người môi giới cũng nên thu thập các thông
tin về vấn đề này để có thể có tư vấn cho khách hàng một cách chuyên nghiệp và
hiệu quả hơn.
1.7.2.2. Thông tin về môi trường xung quanh BĐS:
- Thực trạng công trình hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật xã hội liên quan đến bất động
sản: điện, đường, cầu cống, trường học, trạm, công viên, chợ... Phải chú ý rằng
các công trình hạ tầng kỹ thuật nằm ở cả trên không, trên mặt đất và ngầm dưới
bất động sản. Đặc biệt, một số bất động sản do có liên quan đến hệ thống hạ tầng
kỹ thuật của địa phương nên có một số hạn chế về khả năng xây dựng cũng như
khả năng sử dụng bất động sản và điều này ảnh hưởng rất lớn đến giá cả cũng
như quyết định của người mua, người thuê.
+ Kiến trúc của khu vực xung quanh: đây là một nhân tố tác động gián tiếp lên
giá cả bất động sản. Một khu vực có kiến trúc đẹp, hài hoà bao giờ cùng làm tăng
giá trị của các bất động sản nằm trong đó.
+ Thực trạng môi trường và dân trí trong khu vực: dân số, nghề nghiệp của hàng
xóm, rác thải, nước thải của khu vực
+ Giá cả chung của khu vực: yếu tố này chủ yếu được sử dụng để so sánh giá cả
của bất động sản mục tiêu với giá các bất động sản khác xung quanh để có cơ sở
ra quyết định.
+ Bản đồ khu vực: để dễ dạng tra cứu khi có yêu cầu về thông tin khu vực và
thông tin bất động sản
+ Phong thủy của cả khu vực:
1.7.3. Hồ sơ pháp lý của BĐS
1.7.3.1 Hồ sơ pháp lý của BĐS:


Là các giấy tờ chứng minh nguồn gốc và tồn tại hợp pháp của bất động sản từ khi
hình thành đến hiện tại. Chúng bao gồm các loại giấy tờ sau:

+ Giấy tờ xác nhận về các quyền về BĐS: GCNQSDĐ, GCNQSH NƠ,
GCNQSDĐ&QSHNƠ, GCNQSH công trình q/đ phân nhà,
+ Hợp đồng mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế, hợp đồng thuê, quyết
định giao đất...
+ giấy phép cấp đất, giấy phép xây dựng,
+ Hóa đơn: thuế chuyển nhượng, chuyển đổi, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất...
+ Giấy tờ thừa kế, thế chấp, bảo hiểm, phân chia tài sản
+ Giấy tờ của toà án hoặc cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền và đã có
hiệu lực pháp luật: quyết định giải chấp, quyết định trúng đấu giá, bản án ...
+ Hồ sơ đơn từ và quyết định liên quan đến sự thay đổi cấu trúc, kỹ thuật-xây
dựng và sử dụng của công trình.
+ Tình trạng tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến bất động sản: có đơn thư khiếu
nại không, có mâu thuẫn tranh chấp về quyền sử dụng, sở hữu, ranh giới liên quan
đến bất động sản không?
Hồ cơ của bất động sản có thể có một hoặc một vài loại trong các loại giấy tờ
pháp lý kể trên. Trong các loại giấy tờ trên, giấy tờ chứng minh nguồn gốc và sở
hữu bất động sản là quan trong nhất, nó quyết định tính pháp lý tồn tại của bất
động sản: các giấy tờ này bao gồm GCNQSDĐ, GCNQSHNƠ, GCNQSDĐ và
QSHNƠ.
- GCNQSDĐ: GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất trong cả nước. GCNQSDĐ là 01 tờ gồm 04 trang, mỗi trang có kích
thước 190 x 265mm trong đó:
+ Trang 1 là trang bìa mầu đỏ, có quốc huy và dòng chữ „Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất” mầu vàng, số phát hành GCN màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên
và môi trường.
+ Trang 2 và 3 in trên nền trống đồng màu vàng, chữ và hình vẽ màu đen
- Trang 2 có nội dung gồm Quốc hiệu, tên UBND cấp GCNQSDĐ, tên người sử
dụng đất, tên thửa đất, các thông tin về thửa đất như số, tờ bản đồ, địa chỉ, diện
tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng
và tài sản gắn liền với đất. Mục ghi chú có thể ghi các thông tin về khả năng thu

hồi, đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình quốc gia, về hạn chế diện
tích xây dựng, , đo đạc đã chính xác chưa, về nợ nghĩa vụ tài chính liên quan đến
thửa đất này của chủ sử dụng.


Người môi giới thường bỏ qua nội dung của mục ghi chú và điều này rất nguy
hiểm vì các thông tin trong mục này rất quan trọng và có thể ảnh hưởng đến giá
cả cũng như quyết định của người mua.
VD: Nếu mục này có thông tin về việc chủ sử dụng nợ nghĩa vụ tài chính đối với
nhà nước thì người môi giới cần tư vấn cho khách hàng về việc điều tra xem nghĩa
vụ tài chính này là bao nhiêu và nếu người mua quyết định mua BĐS này cũng
có nghĩa là sẵn sàng gánh thêm nghĩa vụ tài chính của thửa đất đó.
- Trang 3 có vẽ sơ đồ thửa đất, ngày tháng năm ký GCN, chức vụ, họ tên của
người ký GCN, dấu của cơ quan cấp GCN và số vào sổ cấp GCN. Lưu ý: nếu đất
của tổ chức, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì cơ
quan ký cấp GCN phải là UBND cấp tỉnh. Nếu GCN cấp cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người VN ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với QSD
đất ở thì cơ quan ký cấp GCN là UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
+ Trang 4 màu trắng, in bảng và chữ màu đen để ghi những thay đổi về sử dụng
đất sau khi cấp giấy chứng nhận. Những thay đổi này có thể là đổi tên chủ sử
dụng đất (mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê), thế chấp, cầm cố, bảo
lãnh, góp vốn, xử lý của toà án, thời hạn sử dụng đất, những sai sót nhầm lẫn
trong các nội dung ghi trong GCN này...
. Bảng này gồm 3 cột:
·
Cột 1: ngày tháng năm: ghi thời điểm mà cơ quan có thẩm quyền chỉnh
lý biến động liên quan đến thửa đất
·
Cột 2 : xác nhận của cơ quan có thẩm quyền: Thủ trưởng cơ quan tài
nguyên môi trường hoặc thủ trưởng văn phòng đăng lý quyền sử dụng đất ký

đóng dấu xác nhận
·
Cột 3: Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý: ghi tóm tắt nội dung biến
động về sử dụng đất và căn cứ pháp lý của biến động như số hợp đồng, số quyết
định, số văn bản....
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có
mầu hồng:
+ Trang 1: Có hình Quốc huy và dòng chữ ‘Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở”
+ Trang 2: Tên UBND cấp GCN, tên chủ sở hữu,
·
Phần liên quan đến nhà có các nội dung: địa chỉ nhà, diện tích, hạng nhà,
số tầng, năm xây dựng, diện tích sàn phụ nếu có
·
Phần liên quan đến đất ở có các nội dung: số GCNQSDĐ, số thửa đất,
diện tích đất, sử dụng chung hay riêng, nguồn gốc đất, thời hạn sử dụng đất và họ
tên, chữ ký của người ký GCN, dấu của cơ quan cấp GCN


+ Trang 3: Vẽ sơ đồ nhà ở và bảng những thay đổi sau khi cấp GCN. Bảng ‘Những
thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận” cung bao gồm 3 cột
·
Cột 1: ngày tháng năm cơ quan có thẩm quyền xác nhận biến động
·
Cột 2: Nội dung thay đổi
·
Cột 3: xác nhận của cơ quan có thẩm quyền: ký, đóng dấu.
2.2. Hồ sơ pháp lý của môi trường xung quanh BĐS:
- Quy hoạch vùng: bao gồm quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khu dân cư, khu công nghiệp...

- Quy hoạch không gian lãnh thổ
- Quy hoạch các công trình liên quan: quy hoạch công trình hạ tầng kỹ thuật, xã
hội,....
- Các quyết định phê duyệt dự án phát triển khu đô thị mới, khu kinh tế, hải cảng,
các quyết định giao đất, phân đất của khu vực ...
Lưu ý:
- Để đảm bảo tính pháp lý của bất động sản cũng như của các yếu tố liên quan
đến bất động sản, tất cả các giấy tờ trong hồ sơ pháp lý của bất động sản đều phải
có chứng thực hoặc phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền đối với từng loại giấy.
- Trường hợp tên trong giấy tờ pháp lý của bất động sản không trùng với tên của
người bán, cho thuê thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND xã về nguồn gốc,
không có tranh chấp và việc tạo lập BĐS
- Trường hợp BĐS nhà ở mua của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS:
+ Nếu mua BĐS đã có sẵn thì cần có thêm quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết
định đầu tư có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, hợp đồng mua bán,
GCNQSDĐ, quyết định giao đất, cho thuê đất,
+ Đối với trường hợp BĐS đang trong quá trình thi công thì phải thêm có giấy
phép xây dựng hoặc thiết kế bản vẽ, thi công đã được phê duyệt.
+ Đối với BĐS nằm trong dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cần phải có hồ sơ
hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng
+ Đối với BĐS sẽ hình thành trong tương lại cần có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ
thi công và tiến độ xây dựng BĐS đã được phê duyệt.
1.7.4. Kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch
Thực chất là mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch
bất động sản. Điều đó có nghĩa là, nếu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản


nào đó khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không thông

qua sàn giao dịch bất động sản thì sẽ bị coi là phạm luật.
Đối với các tổ chức hay cá nhân không kinh doanh bất động sản, khi tham gia
giao dịch bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao địch. Tuy nhiên,
Nhà nước khuyến khích họ thực hiện các giao dịch đó thông qua sàn giao dịch để
đảm bảo tính công khai, minh bạch và quyền lợi chính đáng.
1.7.5. Ý nghĩa của kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch BĐS
- Đảm bảo tính công khai minh bạch trong các thương vụ mua bán, chuyển
nhượng cho thuê, thuê mua bất động sản đối với những tổ chức và cá nhân kinh
doanh bất động sản, nhờ đó mà góp phần quản lý, đảm bảo tính minh bạch, lành
mạnh của thị trường bất động sản.
- Nhà nước kiểm soát được tình hình mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê
mua bất động sản. Thông qua sàn giao dịch, Nhà nước sẽ theo dõi chính xác về
diễn biến của thị trường, cập nhật được các thông tin từ thị trường như giá cả bất
động sản để từ đó cung cấp ngược lại cho người dân. Đồng thời, kiểm soát kinh
doanh qua sẽ sàn tăng cường kiểm soát và tận thu được nguồn thuế góp phần tăng
ngân sách.
1.7.6. Các hoạt động kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch BĐS
- Các hoạt động kinh doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch là mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua bất động sản.
Theo quy định, khi mua bán chuyển nhượng, cho thuê hay cho thuê mua bất động
sản, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thực thiện qua
sàn, tức phải cung cấp toàn bộ những thông tin về bất động sản cần bán cho sàn
giao dịch. Qua hoạt động của sàn giao dịch, người mua sẽ tiếp nhận thông tin và
sẽ thực hiện các giao dịch có liên quan dưới sự hướng dẫn, điều phối của người
quản lý điều hành và các nhân viên của sàn giao dịch. Như vậy, sàn giao dịch bất
động sản thực sự trở thành nơi diễn ra các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê và thuê mua về bất đọng sản. Với những quy chế chặt chẽ của
sàn, những giao dịch đó sẽ đảm bảo được tính minh bạch, tính hợp pháp và sẽ
nhanh chóng được thực hiện có kết quả và hiệu quả.
- Vai trò của Nhà nước trong khuyến khích kinh doanh bất động sản qua sàn giao

dịch BĐS. Theo Luật, chỉ những hoạt động giao dịch như vừa trình bày trên mới
phải qua sàn. Tuy nhiên, chủ thể là cá nhân hay tổ chức khi muốn mua, bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua những không phải mới mục đích kinh doanh
nếu không thực hiện qua sàn sẽ rất hạn chế về tính minh bạch, tính pháp lý và
tính chính xác, vì vậy, Nhà nước khuyến khích các thành phần khác nên thực hiện
những giao dịch về bất động sản thông qua sàn giao dịch.


1.8. TỔ CHỨC CÁC DỊCH VỤ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.8.1. Thành lập sàn giao dịch
a. Chuẩn bị hồ sơ thành lập sàn giao dịch: (theo Luật doanh nghiệp 2005 và
Nghị định 88/2006, Luật kinh doanh Bất động sản 2006 và Nghị định 153/2007)
- Trường hợp thành lập doanh nghiệp mới:
o
Quyền thành lập doanh nghiệp: Điều 13 Luật doanh nghiệp 2005 quy
định về quyền thành lập, góp vốn, mua cổ phần và quản lý doanh nghiệp như sau:
1. Tổ chức, cá nhân Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền thành lập
và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật này, trừ trường hợp
quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, cá nhân sau đây không được quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp
tại Việt Nam:
a) Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài
sản nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan,
đơn vị mình;
b) Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức;
c) Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong
các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan
chuyên nghiệp trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam;
d) Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong các doanh nghiệp 100% vốn sở hữu
nhà nước, trừ những người được cử làm đại diện theo uỷ quyền để quản lý phần

vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác;
đ) Người chưa thành niên; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc bị mất
năng lực hành vi dân sự;
e) Người đang chấp hành hình phạt tù hoặc đang bị Toà án cấm hành nghề kinh
doanh;
g) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về phá sản.
3. Tổ chức, cá nhân có quyền mua cổ phần của công ty cổ phần, góp vốn vào công
ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh theo quy định của Luật này, trừ trường
hợp quy định tại khoản 4 Điều này.
4. Tổ chức, cá nhân sau đây không được mua cổ phần của công ty cổ phần, góp
vốn vào công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh theo quy định của Luật
này:
a) Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài
sản nhà nước góp vốn vào doanh nghiệp để thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị
mình;


b) Các đối tượng không được góp vốn vào doanh nghiệp theo quy định của pháp
luật về cán bộ, công chức.
Hồ sơ đăng ký kinh doanh (1): Giấy đề nghị đăng ký kinh doanh, Dự thảo điều
lệ, Danh sách cổ đông sáng lập, Văn bản xác nhận vốn pháp định (nếu cần).
Hồ sơ đăng ký kinh doanh (2): Ngoài những loại giấy tờ trong hồ sơ đăng ký kinh
doanh để thành lập một doanh nghiệp thông thường, doanh nghiệp có chức năng
tổ chức sàn giao dịch bất động sản còn phải có:
Chứng chỉ hành nghề của người quản lý sàn giao dịch: là chứng nhận đã qua đào
tạo về quản lý sàn giao dịch bất động sản do cơ quan đào tạo có chức năng cấp..
Chứng chỉ hành nghề của các chuyên viên bất động sản: có ít nhất 2 nhân viên có
chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; nếu sàn có đăng ký chức năng định
giá thì phải có ít nhất 1 nhân viên có chứng chỉ hành nghề định giá bất động sản
Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Trường hợp đã có doanh nghiệp sẵn, chỉ bổ sung chức năng sàn giao dịch: các
loại giấy tờ bao gồm
Tên, địa chỉ trụ sở chính, số và ngày cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
của doanh nghiệp;
Ngành, nghề đăng ký bổ sung hoặc thay đổi;
Họ, tên, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp;
Chứng chỉ hành nghề:
Chứng chỉ hành nghề của người quản lý sàn giao dịch: là chứng nhận đã qua đào
tạo về quản lý sàn giao dịch bất động sản do cơ quan đào tạo có chức năng cấp.
Chứng chỉ hành nghề của các chuyên viên bất động sản: có ít nhất 2 nhân viên có
chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; nếu sàn có đăng ký chức năng định
giá thì phải có ít nhất 1 nhân viên có chứng chỉ hành nghề định giá bất động sản
Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
b. Chuẩn bị địa điểm đặt sàn giao dịch
Yêu cầu về địa điểm đặt sàn: theo thứ tự ưu tiên sau
Phải thu hút khách hàng: sàn giao dịch bất động sản không giống như một văn
phòng làm việc bình thường mà là địa điểm để khách hàng đến tìm hiểu thông tin
và giao dịch. Do vậy, sàn phải được đặt ở địa điểm dễ gây chú ý, dễ tiếp cận.
Ở địa điểm mà nhân viên có thể tới dễ dàng: nhân viên là nguồn lực quan trọng
nhất của một doanh nghiệp, và với sàn giao dịch bất động sản cũng vậy. Sàn phải
được đặt ở địa điểm mà phần lớn nhân viên của sàn có thể tới cơ quan một cách
thuận tiện, ví dụ bằng xe máy. Điều này tạo tâm lý tốt cho nhân viên, đồng thời
cũng tránh được những vấn đề như nhân viên thường xuyên đến cơ quan muộn
hoặc vắng mặt vì lý do đi lại.


Không quá gần các đối thủ cạnh tranh: hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
không giống như các hoạt động kinh doanh thông thường khác nên không đòi hỏi
phải “buôn có bạn, bán có phường”. Sự cách biệt về không gian với các đối thủ
cạnh tranh tạo nên sự thu hút với khách hàng và giảm thiểu sự cạnh tranh không

cần thiết.
Chi phí nằm trong khả năng tài chính của sàn: một sàn giao dịch phải có diện tích
đủ lớn để đáp ứng được các yêu cầu về hoạt động của sàn. Hơn nữa, địa điểm đặt
sàn cũng phải đáp ứng được các tiêu chí nói trên. Chính vì vậy, chi phí để thuê
hoặc mua một điểm điểm tuyệt đối lý tưởng có thể vượt xa khả năng tài chính của
doanh nghiệp, hoặc làm cho hiệu quả kinh doanh của sàn giao dịch trở nên quá
thấp. Chính vì vậy, mặc dù ba tiêu chí trên là rất quan trọng nhưng tiêu chí thứ
thư này cũng cần phải được cân nhắc tới.
Yêu cầu về tòa nhà đặt sàn giao dịch:
Quy mô: như đã phân tích ở trên, quy mô về mặt diện tích của tòa nhà phải đáp
ứng được các hoạt động của sàn. Hiện nay chưa có quy định chính thức về diện
tích tối thiểu của sàn giao dịch bất động sản nhưng để có một sàn giao dịch đúng
nghĩa thì diện tích mặt bằng sàn giao dịch có thể phải 100m2 mặt bằng.
Kết cấu và hình thức cả bên trong lẫn bên ngoài: Rõ ràng là sàn giao dịch cần một
mặt bằng rộng và thoáng, không bị ngăn cách bởi quá nhiều vách ngăn hoặc cột
Các yêu cầu đặc biệt, ví dụ độ cao mỗi tầng
Các tiện ích tạo nên sự thuận lợi cho nhân viên và khách hàng
Các trang thiết bị sẵn có, như điện, và các yêu cầu đặc biệt (ví dụ điện ba pha)
Giấy phép sử dụng tòa nhà vào mục đích kinh doanh (nếu được yêu cầu)
Khả năng tiếp cận với tòa nhà và diện tích để xe cho nhân viên và khách hàng
Tòa nhà có khả năng sửa chữa hay mở rộng hay không
Tòa nhà có thích hợp với nhu cầu lâu dài của sàn giao dịch hay không
c. Thông tin quảng cáo về sàn giao dịch:
Đặt tên cho sàn giao dịch: (theo điều 31 đến 34 Luật doanh nghiệp 2005 và
chương III Nghị định 88/2006) các điểm cần lưu ý
Tên có phản ảnh hoạt động của sàn giao dịch hay không? (tên bao gồm chữ “sàn
giao dịch”)
Tên có bao gồm tên doanh nghiệp hay không
Cách đặt tên truyền thống hay hiện đại
Có tầm nhìn, tránh đặt tên mau chóng lỗi thời

Nếu có ý định mở rộng hoạt động ra nước ngoài, kiểm tra tên có không phù hợp
ở nước ngoài hay không


Tránh dùng những tên khó đọc, khó nhớ, dễ gây nhầm lẫn; có thể dùng những
vần trên đầu bảng chữ cái để khách hàng dễ tra tìm (ví dụ trong cuốn Những trang
vàng)
Nếu tập trung phục vụ một thị trường địa lý, có thể thêm tên vùng vào (ví dụ Hà
Nội)
Tên thương hiệu cần có sáng tạo, nhưng tên doanh nghiệp cần ôn hòa (không quá
đặc biệt)
Thông báo về sự hoạt động của sàn giao dịch:
Theo Điều 28, Chương I, Luật Doanh nghiệp 2005, để công bố nội dung đăng ký
kinh doanh của một doanh nghiệp, mà sàn giao dịch là một nội dung, phải đăng
trên mạng thông tin doanh nghiệp của cơ quan đăng ký kinh doanh hoặc một trong
các loại tờ báo viết hoặc báo điện tử trong ba số liên tiếp về các nội dung chủ yếu
sau đây:
Tên doanh nghiệp;
Địa chỉ trụ sở chính của doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện;
Ngành, nghề kinh doanh;
Vốn điều lệ;
Thông tin cá nhân của chủ doanh nghiệp;
Nơi đăng ký kinh doanh.
Theo Điều 56, Mục 3, Luật KDBDS: Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa
chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại
chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
tại địa phương.
Thông tin quảng cáo về hoạt động của sàn giao dịch:
Nội dung quảng cáo: Sàn giao dịch có thể lựa chọn quảng cáo về thương hiệu của
mình hoặc về những hoạt động của sàn giao dịch, hoặc cả hai nội dung này.

Hình thức quảng cáo: có thể là quảng cáo trực tiếp hoặc gián tiếp
Phương tiện quảng cáo: có thể sử dụng các phương tiện như truyền hình, báo viết
hoặc báo điện tử, panô – áp phích, tờ rơi, v.v…
Tần suất quảng cáo: tần suất quảng cáo là yếu tố tác động đến khả năng lưu trữ
thông tin của đối tượng mà quảng cáo nhắm vào. Nếu tần suất quảng cáo không
đủ lớn thì đối tượng sẽ không thể nhớ về nội dung quảng cáo và như vậy sẽ không
đạt yêu cầu của việc quảng cáo. Tuy nhiên, tần suất quảng cáo quá cao sẽ dẫn đến
lãng phí.
Độ dài thời gian của đợt quảng cáo: đây là tiêu chí gắn liền với tần suất quảng
cáo
1.8.2. Tổ chức không gian và trang thiết bị của sàn giao dịch


Sàn giao dịch phải có diện tích đủ rộng để có thể bố trí được hai khu vực chính
sau đây.
a. Khu vực thông tin về bất động sản: khu vực này gồm hai phần
Khu vực trưng bày thông tin chung về các bất động sản đang niêm yết tại
sàn: bao gồm
Mô hình các khu đô thị, dự án bất động sản hoặc mô hình của các bất động sản
cá biệt
Bản đồ quy hoạch hoặc sơ đồ chi tiết các khu đô thị, dự án bất động sản
Tờ rơi trong đó có chứa các thông tin chung về bất động sản
Màn chiếu đưa thông tin về bất động sản có kết nối với máy tính
Yêu cầu trang thiết bị:
- Khu vực thông tin về bất động sản là vị trí mà khách hàng sẽ đặt chân tới đầu
tiên khi bước vào sàn giao dịch và có thể dành nhiều thời gian để tìm hiểu thông
tin, vì vậy khu vực này phải nằm ở vị trí thuận tiện nhất của sàn giao dịch và có
đặt ghế ghồi cho khách hàng.
- Các mô hình bất động sản đặt trong tủ kính và thường được bố trí ở vị trí dễ
quan sát nhất trong Khu vực trưng bày thông tin sơ bộ.

- Các bản đồ và sơ đồ cần được treo trên tường ở một bên của khu vực trưng bày
thông tin sơ bộ.
- Các tờ rơi có thể được ghim trên các tấm bảng treo trên tường hoặc đặt trên các
giá xếp dọc theo lối đi.
- Các màn chiếu được bố trí đối diện với các bản đồ và sơ đồ, ở một bên của sàn.
Khu vực tra cứu thông tin chi tiết về bất động sản đang niêm yết tại sàn: bao
gồm
Nội dung của thông tin chi tiết bao gồm:
- Thông tin về từng bất động sản nhất định:
 Tên
 Vị trí, quy mô
 Tính chất và thực trạng
 Tình trạng pháp lý
 Các hạn chế
 Giá bán hoặc cho thuê (nếu có)
- Thông tin về quy hoạch và dự án:

Tên dự án

Vị trí, quy mô
 Thời điểm bắt đầu thực hiện và hoàn thành dự án

Tên đơn vị thực hiện và quản lý dự án



Thông tin về quy hoạch chi tiết vùng có BDS giao dịch
- Thông tin pháp lý về lĩnh vực bất động sản:
 Mức thuế, phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
 Mức thuế làm sổ đỏ, sổ hồng

 Tìm hiểu Luật đất đai, Luật kinh doanh nhà ở
 Tên và địa chỉ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực bất động
sản
- Thông tin thị trường:
 Giá cả bất động sản đã giao dịch, những dạng và số lượng bất động sản đã
giáo dịch, phân nhóm BDS theo khu vực địa lý, theo mức giá, theo loại
BDS ….
 Tình trạng sôi động của thị trường bất động sản tại một địa phương nhất
định
 Dạng bất động sản đang có cầu cao hoặc đang dư cung
 Mức độ cạnh tranh trong một khúc thị trường nhất định
Bố trí vị trí và tổ chức quản lý truy cập:
- Khu vực này phải trùng hoặc tiếp giáp với khu vực trưng bày thông tin sơ bộ.
Khách hàng có thể có nhu cầu từ trước hoặc nảy sinh nhu cầu sau khi có thông
tin chung về một hoặc một số bất động sản nhất định. Chính vì vậy, việc đặt hai
khu vực này tiếp giáp hoặc trùng với nhau sẽ khiến khách hàng cảm thấy thuận
tiện hơn trong việc có được thông tin cần thiết.
- Khu vực này lưu các thông tin cụ thể hơn về bất động sản do vậy cần có dạng
lưu trữ thông tin phù hợp sao cho tiết kiệm không gian, nhân lực, vật lực. Tuy
nhiên, việc truy xuất thông tin chi tiết có thể không dễ dàng với một số khách
hàng và vì vậy cần có nhân viên hướng dẫn hoặc giải đáp khách hàng về cách
truy xuất thông tin.
- Nhân viên tiếp nhận và triết xuất thông tin
Yêu cầu trang thiết bị:
- Máy tính công cộng (số lượng tùy thuộc số lượng khách hàng đến sàn)
- Giá đặt ấn bản phẩm
- Bàn dùng cho khách hàng ghi chép thông tin
b. Khu vực làm việc của chuyên viên và cung cấp dịch vụ cho khách hàng: tùy
theo các chức năng và loại hình dịch vụ mà sàn cung cấp để bố trí cho phù hợp
- Bộ phận đón tiếp khách hàng:

- Mục đích: Bộ phận đón tiếp khách hàng nhằm tiếp nhận yêu cầu, phân loại
khách hàng, xác định mức độ ưu tiên và lên lịch hẹn khách hàng với các chuyên
viên phụ trách các nhóm yêu cầu.