quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP HỒ CHÍ MINH

HUỲNH VĂN KUÔNH

QUYỀN CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH
NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Chuyên ngành
: Luật Kinh tế
Mã số chuyên ngành : 83 80 10 7
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: TS.Châu Thị Khánh Vân

TP. Hồ Chí Minh, Năm 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng Luận văn “Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất của doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam” là bài nghiên cứu
của chính tôi.
Ngoại trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong Luận văn
này, tôi cam đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của Luận văn này
chưa từng được công bố hoặc sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi
khác.
Không có sản phẩm/nghiên cứu nào của người khác được sử dụng
trong luận văn này mà không được trích dẫn theo đúng quy định.
Luận văn này chưa bao giờ được nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào
tại các trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác.
Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2018

Huỳnh Văn Kuônh




LỜI CẢM ƠN
Để thực hiện Luận văn này, tác giả đã nhận được sự hướng dẫn về
mặt khoa học của Tiến sĩ Châu Thị Khánh Vân và sự hỗ trợ nhiệt tình của
thầy, cô Khoa Đào tạo Sau Đại học về quy trình thực hiện, quy định về
trình bày Luận văn Thạc sĩ.
Đầu tiên, tôi chân thành cảm ơn quý thầy, cô Khoa Đào tạo Sau Đại
học Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh đã giúp đỡ rất nhiều
trong thời gian học tại Trường. Tôi cảm ơn quý thầy, cô trong ban giảng
dạy chương trình cao học Ngành Luật kinh tế đã truyền đạt những kiến
thức có giá trị về mặt lý luận và thực tiễn để tôi có điều kiện, nền tảng cơ
bản thực hiện Luận văn nghiên cứu này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến Tiến sĩ Châu Thị
Khánh Vân đã tận tình hướng dẫn, định hướng và tạo điều kiện thuận lợi
cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi cảm ơn các bạn học viên Ngành Luật kinh tế khóa 1 đã quan
tâm, động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập tại trường.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến những người bạn, đồng
nghiệp, người thân đã tận tình hỗ trợ, góp ý, động viên, chia sẻ với tôi
trong suốt thời gian học tập và thực hiện nghiên cứu luận văn.
Xin kính chúc quý thầy, cô, các bạn học viên cao học Ngành Luật
Kinh tế khóa 1, đồng nghiệp và người thân luôn mạnh khỏe, hạnh phúc,
thành công.
Xin trân trọng cảm ơn!

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii
TÓM TẮT .............................................................................................................. iii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 3
3.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 3
3.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 3
4. Tình hình nghiên cứu đề tài ............................................................................... 4
5. Câu hỏi và giả thuyết nghiên cứu ....................................................................... 7
5.1. Câu hỏi nghiên cứu ..................................................................................... 7
5.2. Giả thuyết nghiên cứu ................................................................................. 7
6. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 8
6.1. Phương pháp luận ....................................................................................... 9
6.2. Phương pháp thực tiễn ................................................................................. 9
7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ........................................................ 10
8. Cấu trúc dự kiến của Luận văn ....................................................................... 10
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ QUYỀN CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP ............................................ 12
1.1. Khái niệm, đặc điểm của Quyền sử dụng đất ............................................... 12
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất ............................................................. 12
1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất ............................................................ 14
1.1.3. Sự thay đổi khái niệm quyền sử dụng đất trong các văn bản pháp luật .... 17
1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại doanh nghiệp ............................................. 22
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm doanh nghiệp ......................................................... 22
1.2.1.1. Khái niệm ..................................................................................... 22
1.2.1.2. Đặc điểm doanh nghiệp ................................................................ 23

1.2.2. Phân loại doanh nghiệp .......................................................................... 23
1.3. Khái niệm, đặc điểm của cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ........... 25
1.3.1. Khái niệm cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ............................... 25
1.3.2. Đặc điểm của cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất .......................... 25
1.4. Vai trò và tầm quan trọng của cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
của Doanh nghiệp ................................................................................................. 27
1.5. Kết luận chương 1 .......................................................................................... 28
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHO THUÊ,
CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP VÀ
HƯỚNG HOÀN THIỆN ...................................................................................... 31
2.1. Thực trạng pháp luật Việt Nam về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất của doanh nghiệp ........................................................................................... 32
2.1.1. Phạm vi quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp .............................................................................................................. 33
2.1.2. Điều kiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp .... 38
2.1.2.1. Điều kiện về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp ....................................................................................................... 42
2.1.2.2. Về thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp ....................................................................................................... 48
2.1.3. Bảo vệ người ngay tình trong giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 51
2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật, thực trạng áp dụng những quy định
pháp luật về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ........ 55
2.2.1. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về
điều kiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp .............. 55
2.2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về
chủ thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ................. 56
2.2.3. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về

cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ............................. 57


2.2.4. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về
tài chính liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp .............................................................................................................. 58
2.2.5. Nhận xét, đánh giá các quy định của pháp luật liên quan đến cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ............................................. 58
2.3. Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật và quan hệ cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp .............................................. 63
2.3.1. Giải pháp chung về ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật
liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ......... 63
2.3.2. Giải pháp cụ thể về ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật
liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ......... 64
2.3.2.1. Giải pháp cụ thể đối với chủ thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất của doanh nghiệp ........................................................................ 64
2.3.2.2. Giải pháp cụ thể đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất của doanh nghiệp ........................................................................ 65
2.3.2.3. Giải pháp hoàn thiện các chính sách pháp luật tài chính liên quan
đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ................ 65
2.4. Kết luận chương 2 ...................................................................................... 66
KẾT LUẬN CHUNG............................................................................................. 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO


TÓM TẮT
Đề tài này nghiên cứu các quy định của pháp luật về quyền cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực trạng của
các quy định này khi doanh nghiệp thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất.

Nghiên cứu này được thực hiện bằng 02 phương pháp (phương pháp luận và
phương pháp thực tiễn), thông qua các nguồn thông tin, số liệu chính thống từ các
quy định của cơ quan quản lý nhà nước chủ yếu qua các báo cáo, văn bản chỉ đạo,
điều hành của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực này và tham khảo các công
trình, bài viết...khác. Từ thực trạng của pháp luật Việt Nam nói chung, pháp luật đất
đai nói riêng đã có rất nhiều công trình nghiên cứu khoa học chuyên sâu góp phần
tìm ra những bất cập hạn chế và đã đề xuất những kiến nghị nhằm nâng cao trình độ
lập pháp của Việt Nam. Tuy nhiên, công trình liên quan đến quyền cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thì lại rất ít.
Để làm rỏ nhận thức các quy định pháp luật về quyền cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, đồng thời nhận diện những quy định chưa phù
hợp, còn tồn tại, bất cập của pháp luật. Trên cơ sở đó đề xuất những định hướng và
một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về quyền cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp.
Nghiên cứu này, có ý nghĩa quan trọng trong việc hoạch định các chính sách
xây dựng và phát triển pháp luật về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
của doanh nghiệp, góp phần hoàn thiện hệ pháp luật nói chung, bảo vệ quyền và lợi
ích chính đáng của doanh nghiệp, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, thúc đẩy
phát triển kinh tế và làm tiền đề cho hội nhập quốc tế.


SUMMARY
This research studies the provisions of the laws on the right to lease and
sublease land use rights of enterprises in accordance with Vietnamese laws and the
status of these regulations when enterprises execute the right to lease or lease land
use rights.
This research is carried out by 02 methods (methodologies and practical
methods), through official information and data sources from the regulations of the
state management mainly through reports, instructions and operating documents of
state management agencies in this field and refer to other works, articles .... From

the reality of Vietnamese laws in general, land laws in particular there have been
many intensive scientific research projects, contributing to finding limited
shortcomings and proposing recommendations to improve qualifications of the
legislative of Vietnam. However, there are very few works related to the right to
lease and sub-lease land use rights of land users.
In order to clarify the awareness of legal regulations on the right to lease and
sublease land use rights of enterprises, at the same time identify unsuitable,
incomplete and inadequate regulations of the laws. On that basis, orientations and
some solutions are proposed to contribute to perfecting the laws on the right to lease
and sublease land use rights of enterprises.
This study, which has important implications in planning policies to develop
laws on the right to lease and sublease land use rights of enterprises, contributes to
perfecting the legal system in general, and protecting legitimate rights and interests
of enterprises, creating a healthy competitive environment, promoting economic
development and a prerequisite for international integration.


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Sau hơn 70 năm kể từ khi bản Hiến pháp đầu tiên của nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam ra đời và hơn 30 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng.
Sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước ta đã đạt được những thành tựu to lớn,
có ý nghĩa lịch sử. Nhất là từ khi thực hiện Nghị quyết Trung ương 6 khóa X, Ðảng
ta luôn quan tâm tổng kết thực tiễn, nghiên cứu lý luận và rút ra các bài học kinh
nghiệm để tiếp tục xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước. Góp phần quan
trọng đưa Việt Nam từ một nước bị chiến tranh tàn phá, nền kinh tế nông nghiệp
manh mún, lạc hậu, trở thành một nước đang phát triển có thu nhập trung bình, giữ
vững định hướng xã hội chủ nghĩa; bảo đảm an sinh xã hội, không ngừng nâng cao
đời sống của nhân dân, bảo vệ môi trường sinh thái, củng cố quốc phòng, an ninh,

nâng cao hiệu quả đối ngoại, hội nhập quốc tế.1
Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế, chính sách pháp luật
đất đai có vai trò quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho quá trình
đầu tư, phát triển của mọi doanh nghiệp. Vì vậy, Chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội giai đoạn 2011 - 2020, Đảng ta đã khẳng định: Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật,
chính sách về đất đai bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng
đất,... Cùng với việc ban hành Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đầu tư năm
2014... đội ngũ các doanh nghiệp đã phát triển vượt bậc, nhanh chóng về số lượng,
đa dạng về hình thức hoạt động và có đóng góp đáng kể vào chuyển dịch cơ cấu
kinh tế, nâng cao hiệu quả nền kinh tế. Nhà nước đã ban hành Luật Đất đai năm
1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật Đất đai
sửa đổi, bổ sung năm năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013.
Có thể nói, cùng với sự phát triển của quá trình đổi mới, chính sách pháp luật đất
đai từng bước giải phóng sức sản xuất, góp phần khai thác nguồn lực đất đai,
chuyển nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai thành nguồn tài chính hiện thực cho
1

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 30 tháng 1 năm 2008 của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương
khóa X “Về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”

1


đầu tư phát triển của doanh nghiêp. Hoạt động quản lý, sử dụng đất của các doanh
nghiệp trong thời gian qua, bên cạnh những thành tựu đạt được còn bộc lộ những
tồn tại, hạn chế nhất định. Tại hầu hết các địa phương, việc giao đất, cho thuê đất dư
dôi so với nhu cầu sử dụng đất thực sự tại một số doanh nghiệp dẫn lãng phí tài
nguyên đất; chính sách giá đất quá cao, chưa phù hợp với bản chất kinh tế, xã hội
của các quan hệ sử dụng đất làm gia tăng chi phí đầu vào của doanh nghiệp; hiệu
quả huy động vốn từ quỹ đất của doanh nghiệp còn thấp; việc thực hiện quyền và

nghĩa vụ doanh nghiệp còn nhiều vướng mắc do pháp lụât có sự phân biệt giữa
doanh nghiệp trong và ngoài nước về phương thức thanh toán tiền thuê đất; về
quyền nhận chuyển nhượng các dự án xây dựng khu nhà ở, khu đô thị… Việc xử lý
vi phạm pháp luật đất đai đối với doanh nghiệp sử dụng đất hiện nay ở các địa
phương thực hiện còn chậm, nhiều trường hợp còn để dây dưa, kéo dài, gây bức xúc
trong dư luận. Để khắc phục những tồn tại, bất cập nêu trên, tạo cơ sở để đất đai
phát huy hết được giá trị là nguồn vốn, nguồn nội lực của doanh nghiệp trong thời
kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cần phải chỉnh sửa, hoàn thiện lại
pháp luật về cho thuê, cho thuê lại đất đối với các doanh nghiệp. Vì vậy, việc
nghiên cứu lý luận và thực tiễn pháp luật về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất của doanh nghiệp là hết sức cần thiết và có ý nghĩa quan trọng trong giai đoạn
hiện nay. Kết quả nghiên cứu bổ sung những vấn đề lý luận nhằm hoàn thiện pháp
luật về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Với ý nghĩa đó, tác giả lựa chọn
đề tài “Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp theo
pháp luật Việt Nam” để làm luận văn của mình với mong muốn giải quyết được
những vấn đề mà lý luận và thực tiễn đặt ra.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu: phân tích, đánh giá những vấn đề lý
luận của quy định pháp luật về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp. Từ đó, làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung tác động đến doanh
nghiệp và những quy định về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của

2


doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Mà theo quy
định của pháp luật Việt Nam còn bất cập, hạn chế, thiếu sót, không khả thi, khó áp
dụng trong thực tế cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp...
Nghiên cứu thực trạng các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh vấn

đề này. Để làm rỏ nhận thức các quy định pháp luật về quyền cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất của doanh nghiệp. Đồng thời nhận diện những quy định chưa
phù hợp, còn tồn tại, bất cập của pháp luật. Trên cơ sở đó, đề xuất những định
hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về quyền cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
3.1. Đối tượng nghiên cứu.
Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp là một đề
tài có nội hàm nghiên cứu rộng, phức tạp do đối tượng đa dạng về loại hình doanh
nghiệp như: doanh nghiệp nhà nước, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn,
doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài... Nhóm đối tượng
này có thể hoạt động ở nhiều lĩnh vực ngành nghề và phân bố dưới nhiều hình thức
tập trung và không tập trung... Trong khuôn khổ có giới hạn của một luận văn Thạc
sĩ luật học, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu hai đối tượng là doanh nghiệp trong
nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có hoạt động đầu tư kinh doanh kết
cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu chế xuất.
3.2. Phạm vi nghiên cứu.
Có thể nói, quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất là một lĩnh vực phong phú và đa dạng cả chiều rộng lẫn chiều sâu, vì thế,
pháp luật điều chỉnh hoạt động này cũng đa dạng.
Nhưng trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, tác giả chỉ chủ yếu tập trung
nghiên cứu quy định của pháp luật đất đai về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất của doanh nghiệp theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn
thi hành; trong chừng mực nhất định có so sánh với quy định pháp luật về đất đai
ban hành trước năm 2013.

3


Luận văn đi sâu nghiên cứu, tìm hiểu về quyền của doanh nghiệp đầu tư kinh

doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất để cho
doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thuê, thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đất đai. Vì doanh nghiệp là bộ phận chính yếu và là phương tiện,
công cụ, lực lượng đi đầu mở đường cho sự phát triển kinh tế.
Do phạm vi thời gian các quy định pháp luật đất đai quyền cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp quá rộng nên tác giả xác định giới hạn
phạm vi thời gian nghiên cứu của đề tài chỉ mang tính tương đối. Vấn đề tác giả
nghiên cứu chỉ tập trung tìm hiểu các quy định hiện hành cho năm 2019 với các văn
bản tài liệu tham khảo từ những năm 2015 trở lại đây về quyền cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất,
kinh doanh.
Một số vấn đề mặc dù không đề cập trong luận văn nhưng vẫn được nghiên
cứu đánh giá để làm cơ sở và tiền đề lý luận cho việc đề xuất, kiến nghị hoàn thiện
các quy định pháp luật đất đai của Việt Nam.
4. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Việt
Nam đang từng bước hình thành, hệ thống pháp luật đất đai ngày càng được mở
rộng và hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu người sử dụng đất. Thực tiễn, thuê quyền sử
dụng đất nói chung và cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp
nói riêng luôn là vấn đề nóng, thu hút sự chú ý, quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của
giới luật học ở nước ta. Trong thời gian qua đã có nhiều công trình luận án, luận
văn, khóa luận về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu là một số công trình sau
đây:
- Lê Thị Thúy Bình (2016), “Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất
ở Việt Nam”, luận án tiến sĩ, Học viện Chính trị Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh.
Nội dung luận án tác giả đã nghiên cứu vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến thế
chấp quyền sử dụng đất, bao gồm chế độ sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Việt
Nam, quan niệm về thế chấp quyền sử dụng đất, pháp luật thế chấp quyền sử dụng

4

đất. Từ đó, tác giả phân tích khái niệm, đặc điểm, vai trò, nội dung các điều kiện
bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất, pháp luật thực định về thế
chấp quyền sử dụng đất và thực trạng thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử áp
dụng đất, các quan điểm, giải pháp bào đảm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử
dụng đất hiện nay ở Việt Nam.
- Nguyễn Ngọc Anh (2015), “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức
kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013”, luận văn thạc sĩ, Khoa Luật – Trường
Đại học Quốc gia Hà Nội. Trong luận văn tác giả đã nghiên cứu các vấn đề về quan
điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất
đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm
2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại; Lý
luận và thực tiễn thi hành các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ
chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành ở Việt
Nam.
- Phạm Hương Thảo (2015), “Pháp luật về quyền của người sử dụng đất ở
Việt Nam”, luận văn thạc sĩ, Khoa Luật – Trường Đại học Quốc gia Hà Nội. Nội
dung luận văn tác giả đã nghiên cứu vấn đề lý luận về sở hữu đất đai, chế độ sở hữu
đối với đất đai và quyền của người sử dụng đất; xác lập quyền cho người sử dụng
đất; thực trạng pháp luật về quyền của người sử dụng đất. Từ đó chỉ ra những bất
cập và phương hướng hoàn thiện quy định của pháp luật về quyền của người sử
dụng đất.
- Mai Huy Quang (2014), “Xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá
nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở”, luận văn thạc sĩ, Khoa Thương mại – Trường
Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. Trong luận văn tác giả đã nghiên cứu vấn đề
xác lập quyền sử dụng đất, trong đó có đưa ra các khái niệm về quyền sử dụng đất,
khái niệm về tổ chức, cá nhân nước ngoài và khái niệm xác lập quyền sử dụng đất.
Tác giả cũng khái quát được các hình thức xác lập quyền sử dụng đất, khái quát quá
trình xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà

ở. Sau đó đưa ra thực trạng pháp luật và kiến nghị giải pháp các thực trạng đó.

5


- Nguyễn Thị Thu Hiền (2012), “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất với doanh nghiệp ở Việt Nam”, luận văn thạc sĩ, Khoa Luật – Trường Đại học
Quốc Gia Hà Nội. Nội dung luận văn tác giả đã nghiên cứu vấn đề giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam, trong đó có đưa ra các khái
niệm về doanh nghiệp, khái niệm về doanh nghiệp và khái niệm về giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất. Tác giả đã phân tích, đánh giá pháp luật về giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Sau đó đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm
hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, các công trình nghiên cứu về pháp luật quyền cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất, các tác giả có đề cập đến vai trò của giao đất, cho thuê
đất, thu hồi quyền sử dụng đất, cụ thể như: bài “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao
đất, cho thuê đất”; “Một số giải pháp giao đất, cho thuê đất”; “Tổ chức, cá nhân
nước ngoài và vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản tại
Việt Nam”; “Giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành”; bài
“Các quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất tại Việt Nam trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”; bài “Những
điểm mới của Luật Đất đai năm 2003 về các vấn đề liên quan đến tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất tại Việt Nam” và bài “Hành lang pháp lý mới cho người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam”...
Các công trình này đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn, như phân
tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; cơ sở của các quy định về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; phân
tích nội dung của quy định về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và
đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật về một số giao dịch quyền sử dụng đất. Tuy

nhiên, để tìm hiểu, phân tích một cách có hệ thống, toàn diện và đầy đủ về quyền
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp dưới góc độ các quy
định của pháp luật Việt Nam thì thực tế dường như còn thiếu một công trình khoa
học nghiên cứu ở khía cạnh này. Trên tinh thần kế thừa những thành tựu nghiên cứu

6


của các công trình khoa học về vấn đề này đã được công bố; luận văn tiếp tục
nghiên cứu, tập hợp và phát triển hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn về quyền cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp được nhìn nhận ở góc độ các
quy định của pháp luật Việt Nam.
5. Câu hỏi và giả thuyết nghiên cứu
Luận văn được triển khai với một số câu hỏi, giả thuyết nghiên cứu như sau:
5.1. Câu hỏi nghiên cứu
Câu hỏi nghiên cứu 1: Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nói
chung và quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nói
riêng theo quy định của pháp luật Việt Nam có gì khác so với cho thuê, cho thuê lại
các loại tài sản khác? Về nguyên tắc có nên quy định điều chỉnh giống như quyền
cho thuê, cho thuê lại các loại tài sản khác được không?
Câu hỏi nghiên cứu 2: Pháp luật Việt nam quy định như thế nào về quyền
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp? Khi áp dụng trên thực
tiễn có khả thi không? Có điểm nào chưa phù hợp?
Câu hỏi nghiên cứu 3: Pháp luật về đất đai của Việt Nam cần chỉnh sửa theo
hướng nào để khắc phục hạn chế, bất cập từ thực tiễn áp dụng các quy định về
quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp? Có thể rút ra
kinh nghiệm gì cho pháp luật Việt Nam từ việc nghiên cứu, so sánh giữa lý luận và
thực tiễn về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp?
5.2. Giả thuyết nghiên cứu
Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp là một vấn đề

nóng, được sự quan tâm của mọi tầng lớp xã hội, đặc biệt là doanh nghiệp và cơ
quan quản lý Nhà nước về đất đai. Cho thuê, cho thuê lại đất là một trong những
hình thức doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất trao quyền cho người có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp
đồng sử dụng đất. Hình thức cho thuê đất lần đầu tiên được quy định tại Luật Đất
đai năm 1993. Quy định tổ chức thuê đất phải trả tiền thuê nhằm tạo ra nguồn thu
cho ngân sách nhà nước và đồng thời cũng để thực hiện các biện pháp quản lý nhà

7


nước đối với đất đai. Việc quy định các tổ chức kinh tế khi thuê đất phải trả tiền
thuê đã khắc phục tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí, đồng thời thể hiện
việc đổi mới quan điểm quản lý đất đai, phù hợp với cơ chế thị trường, nhà nước có
nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Tuy nhiên, trong thời gian qua việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
ở nước ta gặp không ít khó khăn, vướng mắc cả về lý luận lẫn thực tiễn. Xuất phát
từ nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng này, trong đó nguyên nhân chính là từ các
quy định của pháp luật về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp chưa phù hợp, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước và doanh nghiệp
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
như: doanh nghiệp căn cứ vào hình thức thanh toán tài chính đất đai đối với doanh
nghiệp thuê đất trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê hay thuê đất trả tiền
thuê hàng năm mà doanh nghiệp được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Từ đó, làm xung đột lợi ích, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của
doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước. Do vậy để đạt được hiệu quả cao trong
việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp trong thời gian tới

ngoài việc chỉ ra những tồn tại, khó khăn và nguyên nhân. Thì việc đề xuất, kiến
nghị những giải pháp để nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai, hoàn thiện
những quy định pháp luật là một yêu cầu tất yếu khách quan, phù hợp với xu hướng
phát triển của đất nước hiên nay. Có tác động tích cực đến việc bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của doanh nghiệp.
6. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài, Các phương pháp được
sử dụng để giải quyết các vấn đề trong luận văn bao gồm:

8


6.1. Phương pháp luận
Luận văn này được thực hiện dựa trên cở sở lý luận của Chủ nghĩa Mác –
Lênin về nhà nước và pháp luật; các quan điểm của Đảng cộng sản Việt Nam về
xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói
chung và về quản lý, sử dụng đất nói riêng.
Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử.
6.2. Phương pháp thực tiễn:
Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp: Thông tin thứ cấp được thu thập chủ
yếu là các quy định của cơ quan quản lý nhà nước về cho thuê đất, cho thuê lại
quyền sử dụng đất của doanh nghiệp. Nguồn thông tin này được thu thập chủ yếu
qua các báo cáo, văn bản chỉ đạo, điều hành của cơ quan quản lý nhà nước trong
lĩnh vực này...và thông qua các công trình, bài viết, tạp chí, internet...để lấy thông
tin, số liệu liên quan đến thực trạng áp dụng pháp luật về cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất của doanh nghiệp.
Phương pháp phân tích, tổng hợp: Được sử dụng để tổng hợp, phân tích các
quy định của pháp luật về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp, cũng như thông tin về thực tiễn áp dụng. Kết quả của phương pháp này còn
được sử dụng để nhận xét, đánh giá trong luận văn

Phương pháp thống kê: Phương pháp này được sử dụng nhằm tập hợp các tài
liệu, số liệu từ thực tiễn áp dụng pháp luật về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất của doanh nghiệp. Qua đó, có được các số liệu, thông tin tin cậy trình bày trong
luận văn.
Phương pháp so sánh: Phương pháp này được sử dụng để đối chiếu các quy
định pháp luật, tìm ra những điểm bất cập, chưa phù hợp, chưa thống nhất trong hệ
thống pháp luật của Việt Nam về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
của doanh nghiệp; điểm chưa phù hợp giữa quy định pháp luật với thực tiễn thi
hành.
Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp như: Diễn dịch, quy
nạp, đánh giá, bình luận, lập luận...để nghiên cứu và làm rõ nội dung luận văn; nhận

9


diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này; Từ đó, đề xuất các giải
pháp phù hợp, nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi trong quá
trình thực hiện pháp luật về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp theo mục tiêu đặt ra.
7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.
Từ thực trạng pháp luật của Việt Nam nói chung, pháp luật đất đai nói riêng
đã có rất nhiều các công trình nghiên cứu khoa học chuyên sâu góp phần tìm ra
những bất cập, hạn chế và đã đề xuất những kiến nghị nhằm nâng cao trình độ lập
pháp của Viêt Nam. Nhưng công trình nghiên cứu liên quan đến quyền cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thì lại có rất ít, chủ yếu các
công trình nghiên cứu liên quan đến quyền giao dịch của hộ gia đình, cá nhân hay
của các doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản.
Luận văn “Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp
theo pháp luật Viêt Nam” có thể xem là luận văn nghiên cứu chuyên sâu cả lý luận,
thực tiễn và pháp luật về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh

nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong bối cảnh hiện
hành.
Dựa vào nội dung và kết quả nghiên cứu của đề tài, chắc chắn luận văn sẽ có
những kết luận và kiến nghị một số giải pháp mang tính khoa học và có giá trị áp
dụng trong thực tiễn.
Nó có nghĩa hết sức quan trọng trong việc hoạch định các chính sách xây
dựng và phát triển pháp luật về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung, bảo vệ các quyền
và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, thúc
đẩy phát triển kinh tế và làm tiền đề cho hội nhập quốc tế.
8. Cấu trúc dự kiến của luận văn
Dựa trên tinh thần kế thừa những kết quả, thành tựu nghiên cứu của các công
trình khoa học về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã được công bố.
Luận văn này sẽ tiếp tục nghiên cứu, tập hợp và phát triển hệ thống cơ sở lý luận và

10


thực tiễn về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp theo
quy định của pháp luật Việt Nam và được chia làm các phần như sau:
Ngoài phần Cam đoan, Mục lục, Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu
tham khảo thì nội dung của luận văn được kết cấu thành 2 chương.
Chương 1: Tổng quan về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp.
Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất của doanh nghiệp và hướng hoàn thiện.

11

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ QUYỀN CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP
1.1. Khái niệm, đặc điểm của Quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất được quan niệm theo 2 phương diện:
i) Phương diện chủ quan: Đây là một quyền năng của người sử dụng đất
trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật
chất nhất định. Quyền năng này của người sử dụng đất được pháp luật đất đai ghi
nhận và bảo hộ. Trên phương diện này, quyền sử dụng đất được các tài liệu, sách,
báo pháp lý quan niệm như sau:
- Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn:
Quyền sử dụng đất: Quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển
giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất có các quyền: 1. Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất; 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3. Hưởng các lợi
ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4. Được Nhà
nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5. Được Nhà
nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của
mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất… theo quy định của pháp luật về
đất đai [39, tr.655].
- Theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội:
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để
phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước;

12

Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm
thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá
trình sử dụng đất [38, tr.92].
Như vậy, xét trên phương diện chủ quan quyền sử dụng đất là một quyền
năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất
đai và đem lại lợi ích vật chất nhất định cho họ.
ii) Phương diện khách quan:
Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm
tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh
các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát sinh
quyền sử dụng đất; quan hệ về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất;
quan hệ về bảo hộ quyền sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về
quyền sử dụng đất);
Xét trên phương diện này quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định
pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất;
các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu
nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 đã dành hẳn
một chương (Chương XI - Từ Điều 166 đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng
đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể sử dụng đất.
Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức,
cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất của Việt
Nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Theo Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn
dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho
người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền
sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng
như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.

13


Song song đó, luật cũng đưa ra khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất là số
tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng
tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử
dụng nhất định. Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất,
được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao
tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước.
1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất có những đặc điểm về pháp lý như sau:
- Thứ nhất, quyền sử dụng đất là quyền được tách ra từ quyền sở hữu đất đai
và tồn tại độc lập với quyền sở hữu đất đai.
Trong đời sống xã hội con người cần tác động đến vật để thỏa mãn các nhu
cầu của mình. Nhà nước thừa nhận và bảo đảm các quyền đó cho các chủ thể. Hệ
thống các quyền mà Nhà nước thừa nhận và bảo đảm cho các chủ thể được gọi là
quyền đối vật (vật quyền). Vật quyền bao gồm 2 loại: Quyền sở hữu (là quyền chủ
đạo) và các quyền của chủ thể trên tài sản của người khác (quyền khác đối với tài
sản). Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Như vậy, nước ta không thừa nhận quyền sở hữu của bất kỳ chủ thể nào khác ngoài
Nhà nước đối với đất đai. Nhưng mọi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong xã hội đều
cần có những quyền nhất định đối với đất đai như quyền sử dụng đất để xây dựng
nhà ở, nhà máy sản xuất, để trồng trọt, chăn nuôi. Do đó, Nhà nước phải trao cho
người dân những quyền nhất định để người dân thỏa mãn nhu cầu của họ. Từ nhu
cầu thực tế đó, Nhà nước đã trao cho người dân quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng
đất đã được tách khỏi quyền sở hữu và trở thành một quyền độc lập, tồn tại bên
cạnh quyền sở hữu đất đai của nhà nước.
- Thứ hai, chủ thể của quyền sử dụng đất là người sử dụng đất
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống

nhất quản lý. Do đó, Nhà nước là chủ thể có các quyền như quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai. “Nhà nước trao quyền sử dụng đất

14


cho người sử dụng đất… theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013. Như vậy, người sử
dụng đất chính là chủ thể có quyền sử dụng đất. Đó là những cá nhân, hộ gia đình,
tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 5 Luật Đất đai 2013. Những chủ
thể này không có quyền sở hữu đất đai, nhưng có quyền sở hữu quyền sử dụng đất.
- Thứ ba, quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền của người sử dụng
đất
Quyền sử dụng đất không phải là một quyền đơn lẻ mà là một tập hợp các
quyền của người sử dụng đất. Nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất có sự kế
thừa và ngày càng mở rộng cùng với sự phát triển của pháp luật về đất đai và sự
phát triển của đời sống kinh tế xã hội. Quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm
1987 chính là quyền khai thác, sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất đã được xác
định. Người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao,
kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được
giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo
trình tự, thủ tục do pháp luật quy định tại Điều 3, 23, 25, 27, 30, 31 Luật Đất đai
năm 1987. Nội hàm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thêm các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất quy định
tại khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 1993. Trong Luật Đất đai năm 2003, các quyền
của người sử dụng đất được mở rộng thành hệ thống các quyền, bao gồm quyền
chung của tất cả những người sử dụng đất và các quyền cụ thể của từng người sử
dụng đất gắn với hình thức sử dụng đất của họ. Ngoài các quyền đã có trong Luật
Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung thêm các quyền sử dụng hạn
chế đối với thửa đất liền kề. Tổng thể các quyền do pháp luật quy định đều là những

quyền cụ thể của quyền sử dụng đất.
-Thứ tư, quyền sử dụng đất là quyền tài sản

15


Đất đai là tài sản tồn tại ở hình thức vật chất cụ thể. Quyền sử dụng đất là tài
sản tồn tại ở dạng quyền, còn gọi là quyền tài sản 2. Theo tác giả, tài sản có hai dạng
tồn tại: Vật chất và quyền. Quyền sử dụng đất là tài sản tồn tại ở dạng quyền). Với
tư cách là quyền tài sản, quyền sử dụng đất là quyền trị giá được bằng tiền, có thể
chuyển giao hoặc không chuyển giao trong giao dịch dân sự.
- Thứ năm, quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền “cho phép chủ thể
tiếp cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi và công dụng của đất theo quy định
của pháp luật”3
Đặc điểm này nói lên khía cạnh kinh tế của quyền sử dụng đất. Trong bối
cảnh Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai, mà đất đai lại là tài sản có
ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống kinh tế xã hội và giao lưu dân sự thì việc thừa
nhận giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng cho việc ổn định
đời sống, xóa bỏ những rào cản để phát huy mọi tiềm năng của xã hội phục vụ cho
sự phát triển kinh tế.
- Thứ sáu, quyền sử dụng đất là một quyền có giới hạn
Khác với quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, quyền sử dụng đất của các chủ
thể không phải là một quyền tuyệt đối và vĩnh viễn. Quyền sử dụng đất của người
sử dụng bị giới hạn bởi các yếu tố sau:
Một là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi thời hạn sử dụng đất. Nếu phân
loại theo thời hạn sử dụng, thì đất đai được chia thành hai loại: Đất sử dụng ổn định,
lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Đất sử dụng ổn định, lâu dài là loại đất mà Nhà
nước không quy định cụ thể thời hạn sử dụng, người sử dụng đất có quyền sử dụng
đất đó cho đến khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất. Đất sử dụng có thời hạn là
đất mà luật quy định thời hạn sử dụng cụ thể, người sử dụng chỉ quyền sử dụng đất

trong thời hạn sử dụng đất.
Hai là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi hình thức Nhà nước trao quyền sử
dụng đất. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử
2

Nguyễn Ngọc Điện (2017). “Giáo trình luật dân sự Việt Nam – tập 1”, Đại học Quốc gia Tp.HCM,
Tp.HCM.
3
Nguyễn Ngọc Điện (2017). “Giáo trình luật dân sự Việt Nam – tập 1”, Đại học Quốc gia Tp.HCM,
Tp.HCM

16


dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng khác với quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao
đất có thu tiền. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức thuê đất
khác quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền.
Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền một lần cho
cả thời gian thuê cũng có quyền sử dụng đất khác với quyền sử dụng đất của người
sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm.
Ngoài ra, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta bao gồm hai thị trường:
một là thị trường Nhà nước cung đất cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, gọi là thị trường sơ cấp; và thứ hai là thị
trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường
thứ cấp.

1.1.3. Sự thay đổi khái niệm quyền sử dụng đất trong các văn bản pháp
luật
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 của nước ta thừa nhận sự tồn
tại của nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập
thể và sở hữu tư nhân). Theo đó, Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 cũng
quy định: “Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó... Chính quyền
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người được chia. Mọi khế ước cũ đều huỷ
bỏ. Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho... ruộng đất được chia”.
Tuy nhiên, kể từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực thì “đất đai, rừng núi,
sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục
địa... đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19) và “những tập thể và cá nhân đang sử
dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy
định của pháp luật” (Điều 20) trích trong Quốc hội (2011), Hiến pháp nước Cộng

17