Nghiên cứu thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận ngô quyền, thành phố hải phòng từ sau khi có luật đất đai 2013
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (550.53 KB, 143 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------
PHẠM THỊ LIÊN
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
TỪ SAU KHI CÓ LUẬT ĐẤT ĐAI 2013
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội – 2020
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------
PHẠM THỊ LIÊN
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
TỪ SAU KHI CÓ LUẬT ĐẤT ĐAI 2013
Chuyên ngành
: Quản lí đất đai
Mã số: 8850103.01
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Người hướng dẫn khoa học: TS.Chu Thị Quỳnh Diệp
Hà Nội – 2020
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và
chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều
được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày
tháng năm 2020
Tác giả luận văn
Phạm Thị Liên
i
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin cảm ơn cán bộ giảng viên của Trường Đại học Khoa học tự
nhiên và các đồng nghiệp đã tạo điều kiện thuận lợi về công việc, tài chính và
khích lệ mạnh mẽ để tôi có động lực phấn đấu vươn lên hoàn thành nhiệm vụ
học tập, nghiên cứu trong suốt thời gian qua.
Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Chu Thị Quỳnh
Diệp, người hướng dẫn khoa học và PGS. TS. Trần Văn Tuấn đã dìu dắt, giúp
đỡ tận tình, đã truyền cho tôi ngọn lửa đam mê nghiên cứu khoa học, ứng
dụng có hiệu quả các nghiên cứu khoa học vào thực tiễn công tác của mình.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Khoa
học tự nhiên và các phòng ban trực thuộc trường đã nhiệt tình cộng tác, hỗ trợ
chúng tôi trong quá trình thực hiện các nội dung nghiên cứu phục vụ luận văn.
Cuối cùng, tôi xin được cảm ơn các bạn bè, đồng nghiệp, các chuyên
gia trong lĩnh vực quản lý đất đai đã nhiệt tình tiếp sức và tạo thuận lợi để
hoàn thành nhiệm vụ học tập, nghiên cứu của mình.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng
năm 2020
Tác giả luận văn
Phạm Thị Liên
ii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU...................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn..........................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu..............................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu............................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu...............................................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................3
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn.....................................................................4
7. Cấu trúc luận văn...................................................................................................5
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU......................................6
1.1 Tổng quan kinh nghiệm của nước ngoài và công trình nghiên cứu có liên
quan........................................................................................................................... 6
1.1.1 Kinh nghiệm của nước ngoài (Úc, Thụy Điển, Hàn Quốc)...............................6
1.1.2 Tổng quan một số công trình nghiên cứu có liên quan...................................10
1.2 Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất.............................................................12
1.2.1 Giá đất............................................................................................................12
1.2.2 Định giá đất....................................................................................................22
1.3. Cơ sở pháp lý về giá đất và định giá đất...........................................................28
1.3.1. Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá
đất
28
1.3.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất.......................................31
1.4. Khái quát về tình hình thực hiện công tác định giá đất và quản lý giá đất của
thành phố Hải Phòng khi thực hiện Luật đất đai 2013.............................................32
1.4.1 Thực trạng của thị trường, giá đất đô thị ở Hải Phòng và những thách thức
đối với công tác thẩm định giá đất đô thị................................................................32
1.4.2 Khái quát về định giá đất đô thị và quản lý giá đất của thành phố Hải
Phòng khi thực hiện Luật đất đai 2013....................................................................33
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ
QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG...................................................................35
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Ngô Quyền...................35
2.1.1. Điều kiện tự nhiên.........................................................................................35
iii
2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội................................................................................37
2.1.3. Quá trình đô thị hóa, phát triển đô thị trong giai đoạn từ 2015 đến nay........38
2.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và ảnh hưởng đến
giá đất ở...................................................................................................................41
2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn quận Ngô Quyền....................43
2.2.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai................................................................43
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 và tình hình biến động diện tích đất đai
giai đoạn 2016 - 2018..............................................................................................45
2.3. Giá đất ở do nhà nước quy định trên địa bàn quận Ngô Quyền........................53
2.3.1. Bảng giá đất ở do nhà nước (UBND thành phố) quy định cho địa bàn quận
năm 2015................................................................................................................. 53
2.3.2. Biến động giá nhà nước do điều chỉnh trong giai đoạn 2017-2019...............58
2.3.3 Công tác định giá đất cụ thể của một số dự án thu hồi đất trên địa bàn quận
(quy trình của thành phố và phương pháp thực hiện)..............................................59
2.4. Giá đất ở thị trường tại một số tuyến đường, phố chính của quận Ngô Quyền60
2.4.1. Biến động giá đất ở khu vực 1 giai đoạn 2016-2019.....................................62
2.4.2. Biến động giá đất ở khu vực 2 giai đoạn 2016-2019.....................................63
2.4.3. Biến động giá đất ở khu vực 3 giai đoạn 2016-2019.....................................64
2.5. So sánh giá đất ở thị trường với bảng giá đất do nhà nước quy định và giá
đất cụ thể tại một số dự án.......................................................................................64
2.5.1. So sánh giá đất ở thị trường giai đoạn 2016-2019 với Bảng giá đất do nhà
nước quy định.........................................................................................................65
2.5.2. So sánh giá đất ở thị trường với giá đất cụ thể bồi thường cho người dân
tại một số dự án thu hồi đất.....................................................................................68
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
NGHIÊN CỨU........................................................................................................70
3.1 Đánh giá chung về thực trạng giá đất ở và công tác định giá đất – quản lý giá
đất trên địa bàn nghiên cứu.....................................................................................70
3.1.1 Những mặt được.............................................................................................70
3.1.2 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân..........................................................70
iv
3.2 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và
quản lý giá đất trên đạa bàn nghiên cứu..................................................................72
3.2.1. Nhóm giải pháp về chính sách pháp luật.......................................................72
3.2.2. Nhóm giải pháp về nguồn nhân lực, cán bộ định giá.....................................73
3.2.3. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện công tác định giá................................73
3.2.4. Nhóm giải pháp về cơ sở vật chất, ứng dụng công nghệ trong xây dựng
CSDL, công khai thông tin và quản lý giá đất.........................................................75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................76
1. Kết luận............................................................................................................... 76
2. Kiến nghị.............................................................................................................77
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................78
v
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Bảng Biến động đất đai quận Ngô Quyền giai đoạn 2016-2018.............48
Bảng 2.2. Giá đất thị trường của các tuyến phố chính quận Ngô Quyền qua các năm
61
Bảng 2.3. So sánh giá đất ở thị trường với Bảng giá đất do nhà nước quy định 3
tuyến phố chính quận Ngô Quyền........................................................................... 66
Bảng 2.4. So sánh giá đất ở thị trường với giá đất cụ thể bồi thường cho người dân
tại một số dự án thu hồi đất tại 3 tuyến phố chính quận Ngô Quyền.......................68
vi
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí quận Ngô Quyền................................................................... 35
Hình 2.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền năm 2018.........................46
Hình 2.3. So sánh giá đất thị trường qua các năm đường Trần Phú.........................62
Hình 2.4. So sánh giá đất thị trường qua các năm đường Lạch Tray.......................63
Hình 2.5. So sánh giá đất thị trường qua các năm đường Đà Nẵng.........................64
vii
Từ viết tắt
UBND
QSDĐ
BĐS
TT
QL
TL
ĐT
TDTT
GPMB
VT
CSDL
BGĐ
TNMT
viii
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý giá của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư
liệu quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội
loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản
lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia
quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp.
Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có qui định: “Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trước đó, Luật Đất đai năm
2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4:“Giá quyền sử dụng đất (giá
đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được
hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”. Có thể thấy, so với Luật Đất đai
năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất
hơn trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của
quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất
có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai.
Ngô Quyền là một quận nội thành của thành phố Hải Phòng, thành lập ngày
5 tháng 7 năm 1961 với lịch sử lâu đời cả về kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội, là 1
quận sở hữu những lợi thế riêng biệt mà không phải quận, huyện nào cũng có nào
cũng có. Gần đây, việc thu hút nhiều nhà đầu tư trong nước và quốc tế đến đầu tư,
hàng loạt dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, dự án giao thông được thực hiện và đưa vào
sử dụng nhất là các dự án lớn như: Dự án cải tạo, thu hồi mặt bằng xây dựng lại khu
chung cư cũ Đồng Quốc Bình; Dự án Khu đô thị mới Ngã 5- Sân bay Cát Bi, Dự án
đầu tư chỉnh trang đô thị tại số 4 Trần Phú đã, đang được hoàn thiện tạo nên một
diện mạo mới cho quận Ngô Quyền. Giá đất và công tác quản lý giá đất trên địa bàn
là một trong những vấn đề nóng cần được chú trọng để theo kịp được những chuyển
biến mạnh mẽ của thị trường đất đai nhằm phục vụ cho công tác quản lý tài chính
đất đai, tránh thất thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, thực trạng xây dựng bảng giá
đất ở và giá đất cụ thể trên địa bàn còn tồn tại hạn chế, giá đất thực tế giao dịch trên
thị trường cao hơn so với giá nhà nước quy định làm thất thoát ngân sách,
1
gây khó khăn trong quản lý thị trường bất động sản. Từ thực tế này rất cần có những
nghiên cứu làm rõ thực trạng giá đất ở trên địa bàn, từ đó đưa ra những giải pháp
cho công tác quản lý giá đất.
Vì vậy, học viên chọn đề tài nghiên cứu:"Nghiên cứu thực trạng giá đất ở
trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng từ sau khi có Luật đất đai
2013".
2. Mục tiêu nghiên cứu
Làm rõ thực trạng giá đất ở thị trường tại các đường phố chính và giá đất cụ
thể tại một số dự án thu hồi đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải
Phòng trong giai đoạn từ sau khi có luật Đất đai 2013 đến nay. Từ đó đề xuất một số
giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và quản lý giá đất trên địa bàn
nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
-
Nghiên cứu tổng quan cơ sở khoa học của giá đất và chính sách, pháp luật
liên quan đến giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng
dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Quyết định của UBND thành phố.
Thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Ngô
Quyền
và công tác định giá đất trên địa bàn nghiên cứu từ sau khi có Luật đất đai 2013
-
Điều tra giá đất ở thực tế trên thị trường tại khu vực nghiên cứu giai đoạn
2016 - 2019 và điều tra giá đất cụ thể dùng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
áp dụng cho một số dự án tại quận Ngô Quyền
ở
So sánh, phân tích sự chênh lệch giữa giá đất ở thị trường với giá đất
trong bảng giá đất do UBND thành phố quy định và giá đất cụ thể tại một số dự án.
-
Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở và quản lý
giá đất trên địa bàn nghiên cứu.
4.
Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: trong phạm vi địa giới hành chính quận Ngô
Quyền, thành phố Hải Phòng.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu về thực trạng giá đất ở trên địa
bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng, tập trung điều tra tại các đường phố
2
chính của quận.
Phạm vi thời gian: nghiên cứu các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở từ sau khi có Luật đất đai 2013, tập trung vào giai đoạn 2016 – 2019.
5.
Phương pháp nghiên cứu
-
+
Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp:
Thu thập các tài liệu điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội,
tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của quận Ngô Quyền.
+
Thu thập các văn bản pháp quy liên quan đến giá đất do Nhà nước, UBND
thành phố Hải Phòng ban hành thực hiện Luật đất đai 2013.
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Xác định các điểm cần điều tra
giá đất
ở theo các tuyến đường đại diện (đường chính) của quận Ngô Quyền để thu được
những thông tin về giá đất ở. Đề tài chọn 8 tuyến đường chính trong khu vực các
phường của quận Ngô Quyền để điều tra chi tiết gồm các tuyến đường: Cầu Đất,
Trần Phú, Lương Khánh Thiện, Lạch Tray, Lê Hồng Phong, Văn Cao, Đà Nẵng,
Nguyễn Bình.
-
Phương pháp điều tra giá đất thị trường:
+ Thực hiện việc khảo sát, điều tra qua việc phát 118 phiếu tới người dân về
thu thập thông tin giá đất ở thị trường tại 8 tuyến đường chính đã nêu ở trên.
Nội dung điều tra, phỏng vấn: Thu thập thông tin về thửa đất ở đã chuyển
nhượng bao gồm: vị trí, tuyến đường, diện tích thửa đất, thời điểm chuyển nhượng,
giá chuyển nhượng thực tế.
+
Thu thập thông tin giá đất ở từ năm 2016-2019 trên địa bàn quận Ngô
Quyền tại Phòng Tài nguyên và Môi trường và từ cán bộ Địa chính các phường xã,
các trung tâm môi giới đất đai, công ty kinh doanh bất động sản.
Thông tin này nhằm loại bỏ các yếu tố giá bất thường trên thị trường nhờ vào
ý kiến của chuyên gia (cán bộ Địa chính các phường xã, cán bộ Phòng Tài nguyên
và Môi trường)
- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Thống kê, tập hợp lại những số liệu
điều tra về giá đất thực tế theo thời gian qua các năm. Xử lý trên phần mềm Excel
để đưa ra giá đất trung bình tại mỗi vị trí trên mỗi tuyến đường điều tra của quận
Ngô Quyền
3
Phương pháp phân tích, so sánh: Phân tích số liệu đã xử lý, từ đó so
sánh
giá đất ở thị trường với giá đất nhà nước quy định và so sánh giá đất ở thị trường
với giá đất cụ thể tại một số dự án thu hồi đất.
-
Phương pháp đánh giá tổng hợp: Đánh giá thực trạng giá đất ở, những hạn
chế, tồn tại trong xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể trên địa bàn nghiên cứu.
Từ đó có những đề xuất và giải pháp.
6.
Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
a.
Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn,
công
trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài:
- Hướng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất
đai, quản lý tài chính đất đai,...
- Hướng thị trường bất động sản: định giá đất, khung giá các loại đất và các
phương pháp xác định giá đất.
b. Các văn bản pháp lý liên quan đến giá đất
-
Luật Đất đai năm 2013
Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành và các văn bản
của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai
Các quyết định của UBND thành phố Hải Phòng về ban hành bảng
giá đất
năm 2015- 2019 và xác định giá đất cụ thể bồi thường thiệt hại của một số dự án
nghiên cứu.
c. Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
-
Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển
kinh tế - xã hội, đô thị hóa, tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai tại địa phương.
-
Bảng tổng hợp giá đất điều tra qua các năm từ 2017 -2019 của các cơ quan
liên quan như Phòng Tài nguyên và Môi trường, các Trung tâm môi giới bất động
sản,..
bàn
Tài liệu, số liệu về giá đất cụ thể bồi thường tại một số dự án trên địa
quận.
-
Số liệu điều tra phỏng vấn về giá đất, tư liệu ghi chép thực tế trong quá
trình khảo sát thực địa.
4
7. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm
03 chương:
Chương 1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu.
Chương 2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải
Phòng.
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định
giá đất và quản lý giá đất trên địa bàn nghiên cứu.
5
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Tổng quan kinh nghiệm của nước ngoài và công trình nghiên cứu có liên
quan
Đất đai là sản phẩm phi lao động, do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai
phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế - xã hội, nó là sự thu lợi trong
quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có
thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu
thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là
mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định
[19].
Trên thế giới ở phần lớn các nước có nền kinh tế thị trường, giá đất là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác
định giá và quản lý giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét
tương đồng với Việt Nam.
1.1.1 Kinh nghiệm của nước ngoài (Úc, Thụy Điển, Hàn Quốc).
1.1.1.1 Úc
Giá đất thị trường tại Austraylia có thể nói tương đối ổn định, giá đất biến
động trên cơ sở có sự kế thừa, tức là dựa trên giá của những tài sản tương tự đã bán
trên thị trường. Cơ quan định giá đất được thành lập từ năm 1971 trước Chính phủ
về việc định giá BĐS để phục vụ cho việc quản lý theo luật định. Hoạt động định
giá đất được thực hiện khoa học và thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ. Giá trị của
BĐS được sử dụng làm cơ sở tính thuế và các khoản thu khác. Mặt khác giá trị định
giá còn giúp người dân xác định giá cả chuyển nhượng trên TT. Do vậy mọi giao
dịch được thực hiện thông qua cơ quan định giá. Chức năng của cơ quan định giá
đất ở nước này cũng đồng thời giúp việc cho Chính phủ và hỗ trợ dịch vụ cho người
dân. Cụ thể các chức năng cơ bản bao gồm:
6
-
Hàng năm cung cấp và làm tư vấn về kết quả định giá đất BĐS một cách
khách quan cho các cơ quan của Chính phủ và chính quyền địa phương, để phục vụ
cho việc thu thuế và các khoản thu khác…
Lưu và bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ định giá đất hàng năm với từng
BĐS
tới
-
Dịch vụ cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu về thông tin liên quan
Kiểm tra, giải đáp khiếu nại của công dân về kết quả định giá đất bằng
những giá trị có tính chất pháp lý để đảm bảo rằng giá BĐS và các yếu tố định giá
đã được nghiên cứu đầy đủ và khoa học [19].
1.1.1.2 Thụy Điển
TaịThuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất,
được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua
và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ
chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị TT. Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả
năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc
đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng
đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả năng đóng
thuế thì không cần định giá. Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều
nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh [8].
1.1.1.3 . Hàn Quốc
- Hệ thống thẩm định và định giá bất động sản
Hàn Quốc có hai Luật cơ bản về định giá, đó là Luật Định giá và Luật Thông
báo giá. Hai Luật này được thống nhất vào năm 1989, sau đó được tách rời vào năm
2016.
Hệ thống pháp lý về định giá bao gồm: Luật, Nghị định, Quy định, Chỉ dẫn,
Thông báo, Sổ tay hướng dẫn, Hướng dẫn nội bộ của Hiệp hội các nhà định giá bất
động sản Hàn Quốc.
-
Thủ tục định giá đất: 3 giai đoạn.
Giai đoạn 1: Giá đất được thẩm định chính thức của thửa đất liên quan.
Giai đoạn 2: Bảng chỉ số các yếu tố giá đất
Giai đoạn 3: Hệ thống giá nhà được thẩm định chính thức (OAHP)
7
- Nguyên tắc định giá
Khi thực hiện định giá, định giá viên phải tuân theo Tiêu chuẩn giá trị thị
trường, Tiêu chuẩn tình trạng hiện tại, và Tiêu chuẩn dự án cá nhân. Ba nguyên tắc
được quy định trong Quy tắc định giá.
-
Phương pháp định giá
Hàn Quốc nhìn chung có 3 phương pháp sử dụng được áp dụng để định giá.
Đó là Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí và Phương pháp thu nhập và
những phương pháp này được quy định trong Tiêu chuẩn định giá.
- Thủ tục định giá
Định giá viên nên khách quan định giá giá trị thị trường của bất động sản cần
định giá. Thủ tục định giá có thể khác nhau theo mục đích định giá. Nói cách khác,
thủ tục có thể thay đổi theo mục đích bán, mục đích định giá thuế bất động sản, mục
đích trưng thu, đánh giá tài sản thế chấp, chứng khoán,… chi tiết về quá trình định
giá được quy định trong Quy tắc định giá, bao gồm 7 bước (Xác nhận những yếu tố
cơ bản; thiết lập Kế hoạch hoạt động; điều tra Bất động sản cần định giá; thu thập
dữ liệu và tổ chức thực hiện; rà soát các dữ liệu và phân tích các yếu tố hình thành
giá đất; lựa chọn và ứng dụng phương pháp định giá; quyết định về giá) [28].
1.1.1.4 Nhận xét chung và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
a. Nhận xét chung
Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ
thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế
giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng
thời đã từng bước đi vào ổn định.
Mục đích của định giá đất: Với mục đích quản lý khác nhau thì các nước có
mục đích định giá đất khác nhau. Như vậy, mục đích của định giá đất của các nước
là: (i) làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến
hành bồi thường khi nhà nước thu hồi đất cho mục đích công; (iii) tiến hành các
hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất đai.
Mặc dù, có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước nhưng
nội dung định giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động
sản nói chung tại các nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, và đây là
8
những điểm mà nước ta có thể áp dụng để kìm hãm tình trạng giá bất động sản đang
bị thả nổi như hiện nay.
-
Hình thức giá: hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường
làm cơ sở để xác định giá của đất đai
-
Nguyên tắc và phương pháp xác định giá: Có 5 phương pháp định giá cơ
bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp
thu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư
(ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này).
b. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Từ những quy định của pháp luật về định giá đất tại các nước ở trên, có thể
rút ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:
-
Thứ nhất, về phương pháp định giá đất
Ở
là
nhiều nước trên thế giới, phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt
phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng
nhất, thông dụng nhất. Nó giúp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá
của thửa đất tương tự với thừa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang
mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để
ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.
Đối với Việt Nam, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp ngoài khẳng định
tính chính xác thông tin còn mang lại rất nhiều ưu điểm như:
+
Ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
+
Thể hiện sự đánh giá chính xác của thi trượợ̀ng.
+
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
-
Thứ hai, thông tin về định giá
Ngay từ những quy định chung về định giá đất đến phương pháp định giá,
những thông báo về giá đất đều được công khai tạo tính minh bạch trong thông tin
về đất đai. Các thông tin được đến với công chúng một cách công khai sẽ giảm thiểu
những khiếu kiện, hạn chế những tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất, chống thất
thoát ngân sách, giảm thiểu bức xúc trong dân chúng và bình ổn xã hội. Việc sử
dụng các thông tin giúp cơ quan quản lý nhà nước có các biện pháp tổ chức, quản lý
hữu hiệu nguồn tài sản hữu hạn - đất đai.
9
Việt Nam cần có một bản đồ quy hoạch đất chi tiết, theo đó một bảng giá có
thể được xác lập đến từng chủ sở hữu đất, khi mà khoa học, công nghệ và các công
cụ hỗ trợ phát triển như hiện nay. Trên thực tế, nhiều quốc gia trên thế giới các cơ
quan quản lý về đất đều công khai trên trang web mọi thông tin về một ô đất, lô đất.
-
Thứ ba, giải quyết các khiếu nại về định giá đất
Một khi các định giá đất đã được công khai đến các chủ sở hữu đất ngay từ
khi đất được định giá và những khiếu nại được thực hiện ngay sau khi nhận được
thông báo sẽ giúp giảm thiểu các khiếu kiện về đất đai vốn đang vô cùng phức tạp ở
Việt Nam..
Việt Nam cũng như đa phần các nước đang phát triển còn gặp nhiều khó
khăn khi đối phó với vấn đề định giá. Tuy nhiên, bằng cách liên tục học hỏi, rút kinh
nghiệm, tăng cường hợp tác với các quốc gia khác và với các tổ chức quốc tế, chúng
ta hoàn toàn có thể làm chủ các giải pháp để quản lý và giám sát hoạt động chuyển
giá vốn đầy khó khăn và thách thức, không chỉ đối với Việt Nam mà còn diễn ra ở
cả các nước phát triển trên thế giới.
1.1.2 Tổng quan một số công trình nghiên cứu có liên quan
Ở
nước ta, nghiên cứu cơ sở lý luận về giá đất không phải là vấn đề
mới,
nhưng nội dung cũng như số lượng các công trình nghiên cứu về vấn đề này còn hạn
chế. Trong phạm vi đề tài của mình, học viên có tổng quan một số các công trình
nghiên cứu, bài viết, luận án tiến sĩ như sau:
Trên tạp chí Khoa học và phát triển số 3/2006, trường đại học Nông nghiệp I
của tác giả Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Vũ Kiên (2006), báo cáo Ảnh hưởng của yếu
tố vị trí đến giá đất ở tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh đăng đã viết: "Giá của thửa
đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí. Yếu tố vị trí đóng vai trò quyết định đối
với giá của thửa đất. Thửa đất ở đường phố loại 1, vị trí 1 có giá quy định và giá
thị trường cao nhất. Tuy nhiên, vị trí cũng chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa
đất chứ không phải là yếu tố làm biến động giá trên thị trường" [18].
Tháng 10, năm 2010, trong tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm
ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010) của Bộ Tài Nguyên và Môi trường,
PGS, TS Hoàng Văn Cường chỉ ra trong đề tài "Giá đất và chính sách phân phối địa
tô trong quản lý đất đai theo cơ chế thị trường"rằng: "Giá đất ở Việt Nam đang chứa
10
đựng nhiều mâu thuẫn và là nguyên nhân tạo ra những nghịch lý: trong điều kiện
nền kinh tế đang phát triển, mức thu nhập của người dân thuộc hàng thấp, mức sinh
lợi của nền kinh tế chưa cao nhưng giá đất ở Việt Nam liên tục tăng lên và thuộc
vào nhóm cao nhất thế giới" [9].
GS.TSKH Đặng Hùng Võ có trích dẫn Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng
toàn quốc khóa VIII: "Trong việc giao quyền sử dụng hay cho thuê đất phải xác
định đúng giá các loại đất để sử dụng đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất,
bảo đảm lợi ích của toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực,
yếu kém trong quản lý và sử dụng đất " [26].
Cũng trong Tổng hợp báo cáo này, tác giả Lê Thanh Khuyến có viết: "Định
giá bất động sản cũng là một hoạt động quan trọng của một thị trường đất động
sản có tổ chức. Bằng việc này, không chỉ để Nhà nước có thể can thiệp vào thị
trường mà còn là giải pháp đảm bảo cho thị trường ổn định và bảo vệ lợi ích chính
đáng của người sử dụng đất" [11].
Trong Kỷ yếu các đề tài Nghiên cứu khoa học và công nghệ lĩnh vực Quản lý
đất đai (2010-2015) của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đề tài Nghiên cứu thực trạng
và đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật và nâng cao năng lực định giá
đất trong xây dựng Bảng giá đất năm 2012, tác giả Đoàn Ngọc Phương đã kết luận :
"Từ lý luận về giá đất, định giá đất và kinh nghiệm của một số nước trên Thế giới,
với đặc điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
của Việt Nam thì việc nhà nước quy định và quyết định giá đất phù hợp với cơ chế
thị trường là đòi hỏi cần thiết"[15].
Tác giả Đào Thị Hà Thanh với nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thiện
khung pháp lý cho hoạt động tư vấn giá độc lập đã nêu : "Hệ thống văn bản quy
phạm Pháp luật quy định về hoạt động tư vấn định giá đất ở nước ta còn thiếu và
chưa đồng bộ, chưa có sự nhất quán, điều đó đã phần nào gây bất cập trong hoạt
động tư vấn định giá đất. Xác định được giá đất một cách hợp lý cũng chính là một
trong những giải pháp làm lành mạnh hóa thị trường đất đai ở nước ta, đồng thời
là một yêu cầu cấp thiết hiện nay"[17]
Trong nghiên cứu ảnh hưởng của cơ chế hai giá đất đối với việc giao đất. cho
thuê đất, thu hồi đất và đề xuất giải pháp để giá đất do nhà nước quy định phù hợp
11
với giá thị trường của tác giả Nguyễn Thế Chinh đã rút ra bài học: "Việt Nam nên áp
dụng các phương pháp định giá đất đã và đang được phổ biên trên Thế giới như
phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp
đầu tư, phương pháp thặng dư, phường pháp lợi nhuận. từ thực tiễn phát triển
TTĐĐ và BĐS ở nước ta, Nhà nước nên quy định các phương pháp được lựa chọn
để đưa vào văn bản quy phạm Pháp luật về định giá đất, còn người địnhb giá sẽ
căn cứ vào đó và từng trường hợp cụ thể để lựa chọn các phương pháp cho phù
hợp"[3].
Trong nghiên cứu xây dựng vùng giá đất khu vực nông thông tại xã Dương
Quang, huyện Gia Lâm, Hà Nội của tác giả Phạm Sỹ Liêm và Trần Văn Tuấn khẳng
định : "bản đồ vùng giá trị trong tương lai sẽ là một trong những cơ sở dữ liệu cơ
bản phục vụ trong lĩnh vực quản lý đất đai"[12].
Cũng trong nghiên cứu Ứng dụng công nghệ GIS và phân tích AHP trong
phân vùng giá trị đất đai khu vực đô thị quận Long Biên, Hà Nội, 2 tác giả trên cũng
đặt ra vấn đề : "Việt Nam hiện nay gặp nhiều khó khăn trong quản lý giá đất do
nguồn dữ liệu giá đất chưa có một cơ quan chuyên trách theo dõi, quản lý, cập nhật
giá đất trên thị trường. Hơn nữa khi thực hiện các giao dịch về đất đai, giá đất do
người dân khai báo thương không đúng với giá giao dịch thực tế trên thị trường
nhằm tránh các vấn đề về thuế"[13].
1.2 Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất.
1.2.1 Giá đất
1.2.1.1 Khái niệm về giá đất
Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất tức là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh
đất đó trong không gian và thời gian xác định. Theo quy định trong hệ thống luật
pháp của nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Tại Khoản 19 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy
định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất đai"
[16].
Giá đất được hình thành trong 3 trường hơp::
- Do UBND tinh,,̉ thành phốtrưc: thuôc: trung ương quy định giá theo Khoản 1
Điều 114 của LuâṭĐất đai năm 2013;
12
