Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố yên bái, tỉnh yên bái
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (794.53 KB, 109 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THU THÙY
NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN
BÁI, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THU THÙY
NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN
BÁI, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Đặng Văn Minh
Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này do chính tôi thực hiện dưới sự hướng
dẫn khoa học của thầy giáo PGS.TS. Đặng Văn Minh.
Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này của tôi hoàn toàn
trung thực và chưa hề công bố hoặc sử dụng để bảo vệ học vị nào.
Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.
Thái Nguyên, ngày ...... tháng .....năm 2019
Tác giả luận văn
Nguyễn Thu Thùy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Trước hết tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới Người hướng dẫn khoa
học, GS.TS. Đặng Văn Minh đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong quá
trình thực hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên và các quý Thầy, cô giáo, viên chức trong phòng Đào tạo trường
Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn và quan
tâm, tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến các đồng chí lãnh đạo, cán bộ phòng
TN&MT thành phố Yên Bái đã tạo điều kiện hỗ trợ tôi cả về vật chất cũng
như tinh thần. Xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo UBND thành phố
Yên Bái, cán bộ và nhân dân trên địa bàn thành phố Yên Bái đã giúp đỡ tôi
trong quá trình điều tra và thu thập số liệu thực hiện đề tài.
Cảm ơn tất cả bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên giúp đỡ tôi
rất nhiều trong quá trình thực hiện đề tài.
Mặc dù đã có rất nhiều cố gắng, nhưng do thời gian và trình độ có hạn
nên đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót. Tôi rất mong nhận được ý
kiến đóng góp quý báu của các thầy cô, quý vị và bạn bè để luận văn này
được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày ..... tháng .... năm 2019
Tác giả luận văn
Nguyễn Thu Thùy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU............................................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết đề tài................................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài.................................................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát................................................................................................................. 2
2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................................................ 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................................................................................. 3
3.1. Ý nghĩa khoa học................................................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn.................................................................................................................... 4
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU........................................... 5
1.1. Khái quát về giá đất.............................................................................................................. 5
1.1.1. Khái niệm về giá đất......................................................................................................... 5
1.1.2. Đặc điểm của giá đất........................................................................................................ 5
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất............................................................................ 7
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất................................................................................. 9
1.2.1. Yếu tố nhân khẩu................................................................................................................ 9
1.2.2. Yếu tố khu vực.................................................................................................................... 9
1.2.3. Yếu tố cá biệt........................................................................................................................ 10
1.2.4. Yếu tố kinh tế....................................................................................................................... 11
1.2.5. Yếu tố xã hội......................................................................................................................... 12
1.2.6. Yếu tố pháp lý...................................................................................................................... 13
1.3. Các nguyên tắc cơ bản và các phương pháp định giá đất................................. 14
1.3.1. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất (ĐGĐ)................................................ 14
1.3.2. Các phương pháp định giá đất..................................................................................... 14
1.3.3. Cơ sở pháp lý....................................................................................................................... 20
1.4. Công tác quản lý nhà nước về đất đai......................................................................... 20
1.4.1. Quản lý nhà nước về đất đai trên thế giới............................................................. 20
1.4.2. Quản lý nhà nước về đất đai Việt Nam................................................................... 23
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iv
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......................27
2.1. Đối tượng, phạm vi và địa điểm nghiên cứu........................................................... 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................................... 27
2.1.2. Phạm vi phạm nghiên cứu............................................................................................. 27
2.1.3. Địa điểm nghiên cứu........................................................................................................ 27
2.2. Nội dung nghiên cứu............................................................................................................ 27
2.2.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại thành phố Yên Bái,
tỉnh Yên Bái........................................................................................................................................ 27
2.2.2. Hiện trạng sử dụng, quản lý và đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh
Yên Bái................................................................................................................................................. 27
2.2.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố
Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017................................................................... 27
2.2.4. Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá
đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.......................................................... 28
2.3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................................... 28
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu..................................................................... 28
2.3.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn.............................................................................. 28
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu......................................... 29
2.3.4. Quy trình thực hiện đề tài.............................................................................................. 32
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................................. 34
3.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái,
tỉnh Yên Bái........................................................................................................................................ 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................................. 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội.................................................................................................. 40
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến
sử dụng đất.......................................................................................................................................... 43
3.2. Tình hình sử dụng đất đai của thành phố Yên Bái qua các năm 2015 - 2017
................................................................................................................................................................... 45
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Yên Bái.................................................. 45
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Yên Bái............................................. 47
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
v
3.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn
thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái............................................................................................. 49
3.3.1. Tình hình giá đất................................................................................................................. 49
3.3.2. Thực trạng thị trường đất đai của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.......50
3.4. Đánh giá một số yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành
phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.......................................................................................................... 55
3.4.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất tại thành phố Yên Bái, tỉnh
Yên Bái giai đoạn 2014 - 2017................................................................................................. 55
3.4.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất (trên cùng một tuyến đường ) đến giá đất tại
thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Báih giai đoạn 2015 - 2017......................................... 63
3.4.3. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất tại thành phố
Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017................................................................... 64
3.4.4. Ảnh hưởng của hình thể, diện tích đến giá đất tại thành phố Yên Bái,
tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017....................................................................................... 65
3.4.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất tại thành phố Yên Bái,
tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017....................................................................................... 67
3.5. Đề xuất giải pháp quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh
Yên Bái................................................................................................................................................. 68
3.5.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật........................................................................... 68
3.5.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực............69
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ...................................................................................................... 71
1. Kết luận........................................................................................................................................... 71
2. Kiến nghị........................................................................................................................................ 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................................... 73
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Các loại đất trên địa bàn thành phố Yên Bái............................................... 37
Bảng 3.2: Bảng hiện trạng sử dụng đất của
thành phố Yên Bái (2015 - 2017)........................................................................................... 46
Bảng 3.3: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố trung tâm................................. 50
Bảng 3.4: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố cận trung tâm........................ 53
Bảng 3.5: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố xa trung tâm.......................... 54
Bảng 3.6. Gía đất theo vị trí của nhóm đường, phố trung tâm................................. 57
Bảng 3.7. Gía đất theo vị trí của nhóm đường, phố cận trung tâm........................59
Bảng 3.8: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố xa trung tâm.......................... 60
Bảng 3.9: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở
qua các nhân tố trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái............................... 61
Bảng 3.10: Yếu tố độ mặt tiền của lô đất ( yếu tố cá biệt)......................................... 64
Bảng 3.11: Giá đất trung bình theo hình thể, diện tích của cùng một tuyến
đường, cùng vị trí............................................................................................................................. 66
Bảng 3.12: Giá đất trung bình trong khu quy hoạch và ngoài khu quy hoạch 67
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
: Bất động sản
ĐGĐ
: Định giá đất
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
HĐND
: Hội đồng nhân dân
JPPH
: Cục các dịch vụ định giá và tài sản
Pb
: Phù sa ngoài đê được bồi đắp thường xuyên
Ph
: Phù sa trong đê không được bồi hàng năm
QLĐĐ
: Quản lý đất đai
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
SDĐ
: Sử dụng đất
THPT
: Trung học phổ thông
TP
: Thành phố
UBND
: Ủy ban nhân dân
VT
: Vị trí
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài
Đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng nhất của mọi chế độ
xã hội. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt. Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp,
đất đai là yếu tố không thể thay thế, còn đối với công nghiệp, dịch vụ là yếu
tố quan trọng hàng đầu. Đất đai còn là địa bàn cư trú của dân cư, tạo môi
trường không gian sinh tồn cho xã hội loài người.
Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà
nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách
khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình
và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp
luật. Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau
như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế - xã hội, chính
sách của nhà nước về đất đai,... Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất
luôn có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà nhà nước ban hành.
Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, khi đất nước đang chuyển mình đổi
mới nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đã làm cho
nền kinh tế xã hội phát triển mạnh mẽ cùng với rất nhiều vấn đề như dân số,
phát triển công nghiệp, dịch vụ… thì nhu cầu về đất đai ngày càng tăng, đặc
biệt là quá trình đô thị hóa đã làm cho quá trình sử dụng đất có nhiều biến
động lớn. Thị trường đất đai cũng trở nên sôi động và khó kiểm soát, đất đai
trở thành nguồn vốn, nguồn động lực để phát triển kinh tế.
Thành phố Yên Bái là đô thị miền núi phía Bắc, giữ vị trí cửa ngõ đi
vào khu Tây Bắc của tỉnh Yên Bái và của cả nước. Thành phố Yên Bái là
trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Yên Bái, nằm ở phía Đông của tỉnh, có
đường Quốc lộ 32C, đường 379, đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai và tuyến
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2
đường sắt Hà Nội - Lào Cai chạy qua nối liền các tỉnh miền xuôi với các tỉnh
phía Bắc và Tây Bắc. Thành phố có diện tích tự nhiên là 10.678,13 ha bao
gồm 17 đơn vị hành chính với 9 phường và 8 xã. Do có điều kiện giao thông
thuận lợi, có đường bộ, đường sắt và đường thuỷ chạy qua nên những năm
qua tốc độ phát triển về công nghiệp, thương mại có nhiều thành tựu đáng kể,
quỹ đất giành cho các công trình phúc lợi công cộng, cho công nghiệp tăng rõ
rệt, thể hiện đúng quy luật phát triển của một thành phố miền núi đang trên đà
phát triển.
Trong khoảng thời gian trước năm 2014, tỉnh Yên Bái được xem là một
trong những khu vực có thị trường bất động sản “đóng băng” nhất trên cả
nước. Cơ sở hạ tầng còn nhiều yếu kém, di chuyển khó khăn, các trung tâm
giải trí, vui chơi không hề có, chẳng ai nghĩ đầu tư vào bất động sản Yên Bái
là sự lựa chọn tốt cả.
Nhưng sau khi được chính phủ phê duyệt và đầu tư vào xây dựng,
tuyến đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai, mang đến sự thuận tiện không hề nhỏ
cho cư dân Tây Bắc và khách du lịch. Như vậy, khu vực Tây Bắc nói chung và
tỉnh Yên Bái nói riêng đã và đang từng bước tăng trưởng, “hồi sinh” sau
khoảng thời gian dài bị đóng băng. Rất nhiều các nhà đầu tư bất động sản đã
chọn “mảnh đất vàng Tây Bắc” để xây dựng và phát triển, trong đó có rất
nhiều các “ông trùm” bất động sản trên cả nước.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường, là mục tiêu của đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai
đoạn 2015 - 2017”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Xác định được yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3
Yên Bái, tỉnh Yên Bái từ đó tìm giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu tối đa sự
chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường, đồng thời ổn định
giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Thực trạng công tác quản lý đất tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
-
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017.
- Đề xuất một số giải phát nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở trên
địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác
định giá đất trong thực tế.
-
Nhằm giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc
quy trình, nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất. Và áp dụng xác định
giá các loại đất.
để
Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Yên Bái
từ đó tham mưu giúp UBND tỉnh Yên Bái xây dựng bảng giá đất sát với thực
tiễn, tránh thất thu ngân sách Nhà nước và quản lý nhà nước về đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai 2013; hệ thống
các văn bản dưới luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác
định giá đất tại địa phương.
Nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác
định
giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng
giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Khái quát về giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm
2013 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử
dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác
định.”[9].
1.1.2. Đặc điểm của giá đất
-
Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có
khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,... Như vậy, giá đất được
biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất
đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng
giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn
vốn là có thể tính ra giá đất[10].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6
Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính
khác 4
biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân
loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất
phù hợp với từng thời điểm nhất định[10].
cả
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải
là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.
Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ
phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào
đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào
giá đất[10]..
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông
thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính
khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát
triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất
tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo
hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình
quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có
trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh
hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự
nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm
cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất
lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ
yếu ảnh hưởng đến giá đất[10].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7
-
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định
về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình
thành 5 thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một
thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có
tính cá biệt rất rõ ràng. Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của
kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả
rất khác nhau[10].
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
*
Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những
người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt.
Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là
phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp trả cho địa chủ [6].
* Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi,
nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa
tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải
tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô
cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá
đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận [6].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Giá đất
Cung về đất
G1E
G
Cầu về đất
L1 LL2
Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Hình 1.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ sự
tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai được xác định
ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là
điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá được cố định ở
(G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ
đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn định.
Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người
cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập. Nếu
như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải
ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện
một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định.
Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức
thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9
và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng[6].
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.1. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
với
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối
đất tăng vì thế giá đất tăng lên.
-
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với
trình độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn
chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu
có tố chất cao thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về
tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu
đối với loại này nên làm giá đất tăng lên.
-
Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở
một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ
và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và
xu thế này ngày càng rõ ràng.
1.2.2. Yếu tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có
đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra
có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
-
Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là nói
về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp
hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các
trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
-
Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm
hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm,
điện lực, điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện...
Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ
và cự ly.
Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao
gồm
môi trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa
chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn. Các điều
kiện nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và
mức thu nhập ở khu vực.
sử
Nhân tố quy hoạch: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất
dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng
đất, chế độ quản lý giao thông khu vực. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu
vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất
sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị.
1.2.3. Yếu tố cá biệt
Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng
thửa đất.
sử
Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích
dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả
năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
-
Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục
đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá
sâu so
với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11
đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
-
Hình dáng: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật,
còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều
không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
-
Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển
quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
-
Hạn chế của quy hoạch đô thị: Được xem là nhân tố cá biệt bao gồm
tỷ lệ diện tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình
sử dụng đất
1.2.4. Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc
tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình
Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả
vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn
định.
-
Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để
đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền nằm trong
trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu
về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
-
Mức độ dự trữ và đầu tư: Hai vấn đề này có mối tương quan thuận
với nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích
ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng
sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ
nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị
trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
- Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng
hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12
trạng tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng
cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng,
là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã
hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số
ít hàng hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo
ra nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu
nhập dân
cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng
mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.
-
Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng
người. Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính
đảm bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị
trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao. Và giá
nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu
ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách
nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp.
Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch
tài sản
nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất có
liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông
thường không thể có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp
vay ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư
hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư
trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm
tình hình về biến động mức lãi suất.
1.2.5. Yếu tố xã hội
Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội
ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
Trạng thái ổn định chính trị: Là tình trạng ổn định của cục diện
chính
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13
trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất
sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
-
An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất
kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi người sẽ
cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo
giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan
với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
-
Đầu cơ nhà đất: Là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu
biết giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột
xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung mà
không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung
nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
-
Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát
triển công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có
trình độ công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển càng cao, mà tổng diện tích
đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình
đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành
phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu
nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ
tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường.
1.2.6. Yếu tố pháp lý
Tình trạng pháp lý: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
Các hạn chế về quyền sử dụng đất: Tình trạng cho thuê, thế chấp
BĐS,
tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu
