Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh tam dương, tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2016 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH THỊ KHOA

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH TAM DƯƠNG,
TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2016 – 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2020

hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH THỊ KHOA

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH TAM DƯƠNG,
TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2016 – 2019
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên, năm 2020
hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Thái Nguyên, ngày 16 tháng 8 năm 2020
Tác giả

Đinh Thị Khoa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN

Trong q trình hồn thành Luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp đỡ
quý báu của tập thể các thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo (bộ
phận Sau Đại học) – Trường Đại học Nông lâm - Thái Nguyên cùng với sự quan tâm,
động viên, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp và đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình
của TS. Nguyễn Đức Nhuận - người hướng dẫn khoa học, đã giúp đỡ tơi hồn thành
Luận văn này.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của UBND huyện Tam Dương, chi nhánh
văn phòng ĐKĐĐ, phòng Tài nguyên và Mơi trường huyện, Lãnh đạo, chun viên
các phịng đã nhiệt tình giúp đỡ tơi trong q trình thu thập, điều tra và tổng hợp số
liệu và đã có những ý kiến đóng góp q báu cho tơi hồn thành đề tài này.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã tạo điều
kiện, đã động viên, khuyến khích và giúp đỡ tơi trong thời gian học tập và thực hiện
đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 16 tháng 8 năm 2020
Tác giả

Đinh Thị Khoa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.................................................................................................................... 2
LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................................... ii
MỤC LỤC ............................................................................................................................... iii
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................................. vii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học của đề tài ................................................................................................. 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .................................................... 3
1.1. Cơ sở khoa học ................................................................................................................... 3
1.1.1. Đăng ký đất đai ............................................................................................................... 3
1.1.2. Văn phòng đăng ký đất đai ............................................................................................ 6
1.2. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu....................................................................... 11
1.2. Cơ sở thực tiễn.................................................................................................................. 13
1.2.1. Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước trên thế giới và ở
Việt Nam .................................................................................................................................. 13
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....... 31
2.1. Đối tượng, thời gian và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................... 31
2.1.2. Thời gian nghiên cứu .................................................................................................... 31
2.1.3. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................................... 31
2.2. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................................... 31
2.2.1. Đánh giá tình hình quản lý nhà nước và hiện trạng sử dụng đất của huyện

Tam Dương .............................................................................................................................. 31
2.2.2. Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam Dương qua giai đoạn
2016 – 2019.............................................................................................................................. 31
2.2.3. Đánh giá của cán bộ VPĐKĐĐ và người sử dụng đất về hoạt động của VPĐKĐĐ
Chi nhánh Tam Dương. .......................................................................................................... 31

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv

2.2.4. Đánh giá ưu điểm, hạn chế trong hoạt động của VPĐKĐĐ từ đó đề xuất một số giải
pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam Dương...................... 32
2.3. Phương pháp nghiên cứu................................................................................................. 32
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ........................................................................ 32
2.3.2. Phương pháp thống kê, so sánh ................................................................................... 33
3.3.3. Phương pháp đánh giá ................................................................................................. 33
2.3.4. Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu .......................................................... 34
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................................... 35
3.1. Đánh giá tình hình quản lý nhà nước và hiện trạng sử dụng đất của huyện
Tam Dương .............................................................................................................................. 35
3.1.1. Khái quát tình hình quản lý Nhà nước về đất đai huyện Tam Dương ..................... 35
3.1.2. Tình hình sử dụng đất huyện Tam Dương ................................................................. 40
3.1.3. Đánh giá nhu cầu thực hiện thủ tục hành chính về giao dich đất đai của VPĐKĐĐ
Chi nhánh Tam Dương ........................................................................................................... 44
3.2. Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam Dương giai đoạn
2016 - 2019 .............................................................................................................................. 44
3.2.1. Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn vàc cơ cấu tổ chức bộ máy ................................. 44

3.2.2. Điều kiện vật chất cơ sở hạ tầng kỹ thuật ................................................................... 46
3.2.3. Kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam Dương ...................................... 47
3.2.4. Đánh giá ưu điểm, hạn chế trong hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam Dương
giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2019 ................................................................................... 51
3.3. Đánh giá của cán bộ chuyên môn và người sử dụng đất về hoạt động của VPĐKĐĐ
Chi nhánh Tam Dương. .......................................................................................................... 54
3.3.1. Mức độ công khai về thủ tục hành chính.................................................................... 54
3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính................................................................ 56
3.3.3. Điều kiện cơ sở vật chất ............................................................................................... 57
3.2.4. Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chun mơn ............................................ 59
3.3.5 Các khoản lệ phí người sử dụng đất phải đóng góp ................................................... 61
3.3.6. Ý kiến đánh giá tổng thể của cán bộ, người sử dụng đất về hoạt động của VPĐKĐĐ
Chi nhánh Tam Dương ........................................................................................................... 62
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




v

3.3.7. Nhận xét chung về hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam Dương ................... 63
3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam
Dương ....................................................................................................................................... 63
3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .............................................................................. 64
3.4.2. Giải pháp về tuyên truyền ............................................................................................ 64
3.4.3. Giải pháp tổ chức bộ máy ............................................................................................ 64
3.4.4. Giải pháp về con người, cơ sở vật chất, trang thiết bị ............................................... 64
3.4.5. Giải pháp về tài chính ................................................................................................... 65
3.4.6. Giải pháp ứng dụng công nghệ kỹ thuật trong chuyên môn, nghiệp vụ.................. 66
KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ.................................................................................................... 67

1. Kết luận ................................................................................................................................ 67
2. Kiến nghị .............................................................................................................................. 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................... 69

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Các chữ viết tắt

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NĐ - CP

Nghị định – Chính phủ

SDĐ

Sử dụng đất

QĐ

Quyết định

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phịng đăng ký đất đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất huyện Tam Dương năm 2019 ...............................40
Bảng 3.2. Tổng hợp biến động đất đai giai đoạn 2016 - 2019 ..................................42
Bảng 3.3. Kết quả cấp GCN lần đầu của huyện Tam Dương giai đoạn 2016 - 2019 .....47
Bảng 3.4. Kết quả đăng ký biến động đất đai giai đoạn 2016 - 2019 ............................48
Bảng 3.5. Các loại hình biến động đất đai giai đoạn 2016 - 2019 .................................49
Bảng 3.6. Hồ sơ địa chính lưu trữ tại VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam Dương .....................50
Bảng 3.7. Mức độ cơng khai thủ tục hành chính tại VPĐKĐĐ ................................55
Chi nhánh Tam Dương ..............................................................................................55
Bảng 3.8. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Chi nhánh Tam Dương ......................56
Bảng 3.9. Đánh giá về điều kiện vật chất tại Chi nhánh Tam Dương............................58
Bảng 3.10. Mức độ hướng dẫn của cán bộ chun mơn khi thực hiện các thủ tục
hành chính tại VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam Dương ..................................................60
Bảng 3.11. Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục hành chính tại
VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam Dương ............................................................................61
Bảng 3.12. Nhận xét về hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam Dương ..............62

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
thống nhất quản lý; là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.
Pháp luật về đất đai quy định cơ quan quản lý nhà nước về đất đai gồm: ở
trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường; Cơ quan tài nguyên và môi trường ở địa
phương bao gồm Sở Tài nguyên và Mơi trường, Phịng Tài ngun và Mơi trường và
Văn phịng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) được giao thực hiện một số nhiệm vụ trong
quản lý nhà nước về đất đai.
Một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm phát triển kinh tế, xã hội đất nước
cải cách hành chính trong tất cả các lĩnh vực nói chung, trong quản lý đất đai nói
riêng là yêu cầu bức thiết. Việc hợp nhất VPĐKQSDĐ ở hai cấp trước đây thành một
tổ chức thống nhất là một tất yếu do đó VPĐKĐĐ “một cấp” được thành lập. Hoạt
động của VPĐKQSDĐ các cấp trước đây và nay là VPĐKĐĐ gắn liền với việc thực
hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, góp phần nâng cao hiệu lực,
hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương.
Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc được thành lập theo Quyết định số
46/QĐ-UBND ngày 20/11/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc bao gồm 4 phịng chun
mơn và 9 Chi nhánh tại các huyện, thành phố trong đó VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam
Dương đang thực hiện nhiệm vụ tại huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc.
Từ thực trạng phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Tam Dương cho
thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp, du
lịch, dịch vụ; tốc độ đơ thị hóa nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản
ngày một tăng lên. Đất đai trở thành nguồn nội lực phát triển của địa phương, nhu
cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp, dịch vụ ngày càng tăng, công
tác giao dịch, huy động nguồn vốn từ quyền sử dụng đất đang có ý nghĩa quan trọng
trong phát triển kinh tế của người sử dụng đất.
VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam Dương đã hoạt động hơn 3 năm nhưng đến nay

vẫn chưa có bất kỳ sự đánh giá nào về hiệu quả hoạt động? Có những tồn tại gì cần
khắc phục để nâng cao chất lượng phục vụ người dân, giải quyết tình trạng tồn đọng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2
hồ sơ đăng ký đất đai? Đã thực hiện triệt để cơng tác cải cách hành chính trong lĩnh
vực đất đai, sự hài lòng của người dân? … là những vấn đề được chính quyền địa
phương và người dân hết sức quan tâm. Xuất phát từ lý do trên, tôi quyết định chọn
đề tài nghiên cứu "Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh
Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 – 2019” với mục tiêu giúp hoạt động
của VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam Dương được hiệu quả hơn, khắc phục được những tồn
tại, hạn chế; đẩy nhanh cơng tác cải cách thủ tục hành chính, đồng thời tăng cường
vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Tam Dương.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Thực trạng hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Vĩnh Phúc và tình hình quản lý
nhà nước về đất đai của huyện Tam Dương
- Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam Dương qua giai
đoạn 2016 – 2019
- Đánh giá của cán bộ VPĐKĐĐ và người sử dụng đất về hoạt động của
VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam Dương.
- Đánh giá ưu điểm, hạn chế trong hoạt động của VPĐKĐĐ từ đó đề xuất một số
giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Tam Dương.
3. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:
Nắm vững được các quy định của Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định và
các Văn bản hướng dẫn liên quan đến việc quản lý đất đai, củng cố và hoàn thiện các
kiến thức về Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Củng cố những kiến thức đã học và áp dụng vào công tác quản lý đất đai ngoài
thực tế. Rèn luyện kỹ năng làm việc chuyên mơn để hồn thiện bản thân đáp ứng nhu
cầu của xã hội.
- Ý nghĩa trong thực tiễn:
Việc học tập và nghiên cứu đề tài, khơng những góp phần đề xuất các giải
pháp nhằm thực hiện công tác quản lý đất đai một cách nhanh chóng, hiệu quả mà
cịn giải quyết tốt mối quan hệ giữa lợi ích của xã hội với lợi ích kinh tế. Kết quả của
đề tài có thể có đóng góp cho cơng tác quản lý đất đai tốt hơn tại địa phương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Đăng ký đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ để quản lý
thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp GCNQSDĐ cho những chủ sử dụng đất
có đủ điều kiện để xác lập tính pháp lý và giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất
và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất đã tham gia đăng ký.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng
đất, do hệ thống ngành tài nguyên và môi trường trực tiếp giúp UBND các cấp trong
việc tổ chức thực hiện.
1.1.1.2. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. (Luật
Kinh doanh bất động sản, 2014)
1.1.1.3. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi
vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác
định và cấp GCN đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập
quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. (Luật Đất đai 2013)
Theo Khoản 15, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất
để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện
theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản
lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp
lý như nhau.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì người
đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử
lý theo quy định của Chính phủ.
1.1.1.4. Đối tượng đăng ký đất đai
Luật Đất đai 2013 quy định: Nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng

ký đất đai:
+ Là người đang sử dụng đất;
+ Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai được quy định tại
Điều 5 của Luật Đất đai 2013 gồm:
Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và
tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (gọi chung là tổ chức);
Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;
Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm
phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và
cơ sở khác của tơn giáo;
Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được
Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc,
cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư

nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sát nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư
1.1.1.5. Các trường hợp đăng ký đất đai.
- Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: (Nghị định số
43/2014/NĐ-CP, 2014)
+ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng.
+ Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp GCN.
- Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng đất đã
được cấp GCN mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp:
Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng đất đai.
Người sử dụng đất được phép đổi tên.
Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất.
Chuyển mục đích sử dụng đất.
Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất.
Chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất.
Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất.
1.1.1.6. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký đất đai là cá nhân mà pháp luật
quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người
sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013: Người chịu trách nhiệm thực hiện
việc đăng ký gồm có:
- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN

6
- Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nơng nghiệp
vào mục đích cơng ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn
(sau đây gọi chung là UBND cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở
UBND, các cơng trình cơng cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục
thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và cơng trình cơng cộng khác
của địa phương.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thơn, làng, ấp, bản, bn,
phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với
việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc SDĐ đã giao cho cơ sở tơn giáo.
- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc SDĐ của mình.
- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có
chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó. (Luật Đất đai 2013)
1.1.2. Văn phịng đăng ký đất đai
1.1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai
Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất:
1) Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện
theo yêu cầu của chủ sở hữu.
2) Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản
lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp
lý như nhau.
3) Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7
4) Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN
hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao
đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có
thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người
sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận;
thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định
hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã
được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8
5) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký
được ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCNQSDĐ nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện
theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp
đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ hoặc chứng
nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà khơng đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì người
đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử
lý theo quy định của Chính phủ.
6) Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l
khoản 4 Điều này thì trong thời hạn khơng q 30 ngày, kể từ ngày có biến động,
người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế
quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong

quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
7) Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào Sổ địa chính.
Khoản 1 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai quy định về thành lập Văn phòng đăng ký đất đai được sửa đổi,
bổ sung tại Khoản 4, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:
a) Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên
cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài ngun và
Mơi trường và các Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài
nguyên và Mơi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu
riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.
Văn phịng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản
gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định; xây dựng,
quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất
đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




9
chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm
vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật;
b) Văn phịng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, thị xã, thuộc tỉnh. Chi
nhánh VPĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐKĐĐ
theo quyết định của UBND cấp tỉnh;
c) Kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định

của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp cơng lập.
Ngồi ra hoạt động của VPĐKĐĐ còn được quy định tại một số văn bản pháp
luật khác như:
* Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 giữa Bộ
Tài chính, Bộ Tài ngun và Mơi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận,
luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất.
* Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015
của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất
đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
* Bộ Luật Dân sự năm 2015
Quy định các các quyền của người sử dụng đất, quyền bề mặt – là một trong
những quyền mới được ghi nhận, quyền sở hữu, chiếm hữu tài sản … liên quan đến
việc đăng ký đất đai tại VPĐKĐĐ. Bộ Luật dân sự 2015 quy định hợp đồng về chuyển
quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu, quyền định đoạt tài sản; quyền thế chấp quyền sử
dụng đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất … được thể hiện trong các điều 107; 175;
325 …
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐKĐĐ
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được
xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các
VPĐKĐĐ đi vào hoạt động.
1.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai.
a) Vị trí, chức năng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10

VPĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở TNMT, có chức năng
thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý,
cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất
đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
VPĐKĐĐ có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn
phịng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật.
b) Nhiệm vụ, quyền hạn
1. Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ.
3. Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý,
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản
lý việc sử dụng phơi GCN theo quy định của pháp luật.
5. Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản
lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.
6. Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính.
7. Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp GCN.
8. Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
9. Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
10. Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
11. Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng
lực theo quy định của pháp luật.
12. Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng
đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định
hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực cơng tác được giao.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11
c) Mối quan hệ giữa VPĐKĐĐ với các cơ quan liên quan và chính quyền
địa phương.
Việc phối hợp giữa

VPĐKĐĐ,

Chi nhánh VPĐKĐĐ với

Phịng

TNMT, UBND cấp huyện, cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị
khác có liên quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của VPĐKĐĐ
theo các nguyên tắc sau:
1. Bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai, minh bạch,
đúng quy định của pháp luật, không ngừng cải thiện mức độ hài lòng của người dân.
2. Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm, quyền hạn của
người đứng đầu cơ quan, đơn vị, của cán bộ, công chức, viên chức; nội dung, thời
hạn, cách thức thực hiện; chế độ thông tin, báo cáo.
3. Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơn vị và trách
nhiệm, quyền hạn của công chức, viên chức.
4. Cơ quan, đơn vị nhận được hồ sơ luân chuyển đến theo thủ tục hành chính
nếu thấy có vấn đề vướng mắc, chưa rõ, chưa đúng thì chủ trì phối hợp với các đơn

vị liên quan để xử lý, làm rõ hoặc yêu cầu làm lại cho đúng quy định của pháp luật.
Các cơ quan, đơn vị khác theo chức năng, nhiệm vụ phối hợp thực hiện. Việc xử lý,
yêu cầu phải bằng văn bản cụ thể, trong thời gian thực hiện thủ tục hành chính.
5. Tiếp cận và ứng dụng công nghệ thông tin trong việc giải quyết thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai.
d) Phương thức phối hợp
Trao đổi ý kiến hoặc cung cấp thông tin bằng văn bản theo yêu cầu của cơ
quan chủ trì, cơ quan phối hợp về những vấn đề có liên quan đến chức năng, nhiệm
vụ của cơ quan đó; Thực hiện chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan theo quy định;
Lấy ý kiến bằng văn bản; Tổ chức hội nghị, hội ý; Khảo sát, điều tra thực địa và các
hình thức khác.
e) Vị trí của VPĐKĐĐ đối với các cơ quan quản lý đất đai hiện nay
1.2. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu
Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12
Bộ Luật Dân sự năm 2015;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
Các Thông tư liên tịch
- Số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính - Bộ
TNMT quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định
nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất;

- Số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 4 năm 2015 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường,
- Số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất.
Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường:
- Số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính;
- Số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính;
- Số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về thống kê, kiểm kê đất
đai và lạp bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ; Số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017
- Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ
sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
- Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 03/01/2018 về chấn chỉnh, tăng cường công tác
QLĐĐ và xây dựng hệ thống thông tin đất đai
Các Quyết định của UBND tỉnh Vĩnh Phúc:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13
- Quyết định ban hành Bản quy định về giao đất xây dựng nhà ở không qua
đấu giá quyền sử dụng đất, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận diện tích đất ở

và diện tích chia, tách thửa đất ở tối thiểu; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất
có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh
Vĩnh Phúc ngày 15/9/2014
- Quyết định số 46/QĐ-UBND ngày 20/11/2014 về việc thành lập Văn phòng
đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc;
- Quyết định 09/2018/QĐ-UBND ngày 27/4/2018 Sửa đổi, bổ sung một số
điều Quyết định số 46/2014/QĐ-UBND;
- Quyết định số 39/2016/QĐ-UBND ngày 05/10/2016 Ban hành Quy chế phối
hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai với các cơ quan, đơn vị trong việc thực hiện một
số thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc;
- Chỉ thị số 05/CT-UBND ngày 26/4/2017 tăng cường quản lý đất đai trên địa
bàn tỉnh;
- Quyết định số 09/2018/QĐ-UBND ngày 27/4/2018 về việc sửa đổi, bổ sung
một số điều Quyết định 46/2014/QĐ-UBND ngày 20/10/2014;
- Quyết định số 890/QĐ-CT ngày 06/7/2015 Công bố thủ tục hành chính mới
ban hành về lĩnh vực đất đai thực hiện theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông tại
UBND cấp huyện, cấp xã;
- Quyết định số 1313/QĐ-UBND ngày 08/6/2018 về việc giao quyền tự chủ
tài chính cho Văn phịng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2018 – 2020.
- Quyết định số 242/QĐ-STNMT ngày 18/5/2018 của Sở Tài nguyên và Môi
trường Vĩnh Phúc quy định nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức Văn phòng đăng
ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc.
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước trên thế giới và
ở Việt Nam
1.2.1.1. Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước trên thế giới
* Ở Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản tổ chức
đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phịng chính tại Ln Đơn và 14 văn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

14
phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh
Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn tồn trên hệ thống máy
tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với
INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). (Bộ Tài nguyên và Môi trường,
2012)
Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ
về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều
phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp
pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật Đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn
vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới
dạng thơng tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập
thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...). (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
* Ở Thuỵ Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành
một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp.
Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng
vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký
quyền tương tự hệ thống Torrens.
Về mơ hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau thực
hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do
Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thuỵ Điển. Cơ quan đăng ký tài sản
trung ương có 53 Văn phịng đăng ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài
ra cịn có một số Văn phịng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.
Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị

đất có mã số duy nhất. Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất,
lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng
ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền… do cơ quan đăng ký đất đai
thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




15
* Ở Hà Lan
Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát
triển. Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm
năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng
pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được
rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo
trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa
chính Hà Lan. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với hồ sơ địa
chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền. Sự chuẩn xác của
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trì
hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủ quyền. Việc xác định
chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất cả các quyền đang tồn tại liên quan
đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện
việc đăng ký. Cần phân biệt khái niệm xác định quyền và xác lập quyền. Xác định
chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồn tại, còn xác lập quyền là việc tạo
ra một quyền mới mà trước đó chưa có. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan
là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quan nhà nước thực hiện. Tuy nhiên, do hệ
thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phí dịch vụ thu được của hệ thống (khơng
tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt

động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính. (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2012)
* Ở Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau cách mạng
tư sản Pháp. Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách
có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền
không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử
dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn).
Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa
những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản. Pháp luật
còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung
cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




16
nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ
số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mơ tả tình trạng phân chia của bất động
sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô). (Bộ
Tài nguyên và Môi trường, 2012)
1.2.1.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Văn
phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam
* Tình hình thành lập Văn phịng đăng ký đất đai ở Việt Nam
Tính đến ngày 10/10/2017 trên cả nước đã có 54/63 tỉnh đã thành lập
VPĐKĐĐ và đi vào hoạt động. Còn 9 tỉnh, thành phố còn lại đã xây dựng Đề án,
đang trình UBND cấp tỉnh phê duyệt, bao gồm: Điện Biên, Lai Châu, Yên Bái, Quảng
Ninh, Phú Thọ, Hải Dương, Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh. Trong đó thành lập theo
quy định của pháp luật đất đai hiện hành có tỉnh Ninh Bình, Hà Nam và Yên Bái đang

trình đề án đã qua thẩm định lên UBND tỉnh; tỉnh Quảng Ninh đề nghị chưa thành
lập; Các tỉnh cịn lại đang tiếp tục duy trì VPĐKQSDĐ 2 cấp.
* Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai
Các VPĐKQSDĐ thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ
biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (gọi chung là Phịng);
mỗi VPĐKQSDĐ thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 phịng.
Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐKQSDĐ cấp huyện được tổ chức thành các
tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ;
nhiều VPĐKQSDĐ thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán
bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán.
Theo Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng Chính phủ
phê duyệt Đề án “Thí điểm kiện tồn Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thành
một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường”, Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài
nguyên và Môi trường) đã chủ động, phối hợp với các cơ quan có liên quan của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tư pháp tổ chức triển khai thực hiện thí
điểm đầu tiên trên 4 tỉnh là Hải Phòng, Hà Nam, Đà Nẵng và Đồng Nai.
Theo báo cáo của Tổng cục quản lý đất đai cả nước đã có 54/63 tỉnh, thành
trên cả nước thành lập và kiện tồn xong VPĐKĐĐ “một cấp”. Trong q trình kiện
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN