(Luận văn thạc sĩ) giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN HUY CẨN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN
SỬ D ỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2014

1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN HUY CẨN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ
Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số

: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Cơng Bình

HÀ NỘI - 2014

2


Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên
cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và
trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính
xác và trung thực. Những kết luận khoa học của
luận văn ch-a từng đ-ợc ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Cẩn

3


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
1

MỞ ĐẦU

Chương 1:

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH

7

CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

1.1.

Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và phân loại giải quyết tranh

7

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ
tục tố tụng dân sự
1.1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

7

1.1.2. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

11

dụng đất
1.1.3. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

14

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự
1.1.4. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

17

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự
1.1.5. Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

19

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự
1.1.6. Phân loại giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

22

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự
1.2.

Thẩm quyền, nguyên tắc và trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng

24

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự
1.2.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

24

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự
1.2.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

4

25


1.2.3. Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

27

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự
Chương 2:

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC

30

HIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

2.1.

Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng

30

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự
2.1.1. Thực trạng pháp luật dân sự liên quan đến giải quyết tranh

30

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ
tục tố tụng
2.1.2. Thực trạng pháp luật đất đai liên quan đến giải quyết tranh

36

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ
tục tố tụng dân sự
2.1.3. Thực trạng pháp luật tố tụng dân sự liên quan đến giải quyết

41

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
thủ tục tố tụng
2.2.

Thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng

50

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự
2.2.1. Kết quả đạt được trong việc thực hiện pháp luật về giải quyết

50

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
thủ tục tố tụng dân sự
2.2.2. Những hạn chế, vướng mắc trong việc thực hiện pháp luật về

52

giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự
Chương 3: CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ

64

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ
TỤNG DÂN SỰ

3.1.

Các yêu cầu nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

5

64


3.1.1. Yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai liên quan

64

tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự
3.1.2. Yêu cầu của công cuộc cải cách tư pháp

66

3.2.

70

Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố
tụng dân sự

3.2.1. Các giải pháp về hoàn thiện pháp luật liên quan tới việc giải

70

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo thủ tục tố tụng dân sự
3.2.2. Các giải pháp về thực hiện pháp luật liên quan tới việc giải

77

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo thủ tục tố tụng dân sự
KẾT LUẬN

83

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

87

6


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BLDS

: Bộ luật dân sự

BLTTDS

: Bộ luật tố tụng dân sự

LĐĐ

: Luật đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TAND

: Tòa án nhân dân

TANDTC

: Tòa án nhân dân tối cao

UBND

: Ủy ban nhân dân

7


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Hiện nay đất nước đang thực hiện cuộc cách mạng cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Trong đó đất đai là tư liệu có vai trị vơ cùng quan trọng đối với hoạt động
phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Kể từ khi Hiến pháp năm 1992, Luật đất
đai (LĐĐ) năm 1993 ra đời, người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử
dụng đất (QSDĐ), thì đất đai được trả lại giá trị thực vốn có của nó, người sử
dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ. Tuy vậy, cùng với sự phát triển kinh
tế, tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh, cùng với việc dân số ngày một tăng, nhu
cầu sử dụng đất ngày càng cao, thì tình hình thị trường chuyển nhượng QSDĐ
cũng diễn ra rất sôi động, phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, những vụ
án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án phải thụ lý giải quyết
ngày càng nhiều. Tình trạng việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ bị kéo dài vi phạm thời hạn xét xử, nhiều vụ án bị hủy đi hủy
lại xảy ra khơng ít. Ngun nhân của tình trạng đó, một mặt là do nhận thức
không đúng pháp luật của những người tiến hành tố tụng dân sự và các đương
sự khi tham gia tố tụng. Mặt khác, là do các văn bản pháp luật tố tụng dân sự,
các văn bản pháp luật về đất đai và các văn bản pháp luật dân sự liên quan tới
việc giải quyết các vụ án về tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng cịn nhiều bất cập như có

nhiều mâu thuẫn, chưa thống nhất và chưa phù hợp gây khó khăn cho Tịa án
áp dụng khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Đứng trước tình hình đó Đảng và Nhà nước ta đề ra nhiều chủ trương
cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, ổn định
xã hội. Do đó, việc nghiên cứu một cách toàn diện về vấn đề giải quyết tranh

8


chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự là yêu cầu
cấp thiết trong công cuộc xây dựng, phát triển đất nước, ổn định xã hội của
Đảng và Nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay. Chính vì vậy tác giả chọn đề
tài "Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo thủ tục tố tụng dân sự" làm luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Từ trước tới nay đã có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học đề cập
tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, từ đó đã chỉ ra
nhiều vấn đề cịn tồn tại, vướng mắc của các quy định pháp luật, đề xuất
phương hướng và giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật như Luận văn thạc
sĩ "Áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự của Tòa án nhân
dân cấp tỉnh ở Việt Nam hiện nay" của tác giả Chu Đức Thắng, bảo vệ tại Hội
chấm luận văn thạc sĩ Khoa luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2009;
Luận văn thạc sĩ "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" của tác giả
Nguyễn Viết Tuấn, bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ Khoa Luật Đại
học quốc gia Hà Nội năm 2006; bài "Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt
Nam" của Tác giả Phạm Hữu Nghị đăng trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật
năm 2001; bài "Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai" của tác giả Lưu Quốc
Thái đăng trên Tạp chí khoa học pháp lý, số 02(33)/2006; bài "Bàn về các
dạng tranh chấp đất đai" của tác giả Trần Thị Hồng Trinh đăng trên Tạp chí

Viện kiểm sát năm 2012; bài "Chế định giao dịch dân sự và vấn đề sửa đổi bổ
sung Bộ luật dân sự năm 2005" của tác giả Bùi Thị Thanh Hằng và Nguyễn
Anh Thư đăng trên Tạp chí Luật học, tập 30, số 01/2014; bài "Đánh giá bước
đầu chế định hợp đồng trong Bộ luật dân sự 2005" của tác giả Bùi Thị Thanh
Hằng và Đỗ Giang Nam trên Tạp chí Luật học số 28/2012; bài "Xác định thời
hiệu trong vụ án lấn chiếm đất đai" của tác giả Ban biên tập Tạp chí Tịa án
nhân dân tối cao (TANDTC), Số 7/2012; bài "Thẩm quyền của Hội đồng xét
xử sơ thẩm các vụ án dân sự" của tác giả Mai Văn Triển đăng trên Webside

9


của Cổng thông tin điện tử TANDTC: www.toaan.gov.vn; bài "Một số ý kiến
góp ý đối với Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 và Nghị quyết
số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao"
của tác giả Nguyễn Như Bích trên webside: www.toaan.gov.vn; bài "Một số ý
kiến trao đổi về điều kiện hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo quy định của dự thảo Luật đất đai sửa đổi" của tác giả Phan
Vân Hương trên Webside: www.toaan.gov.vn; bài "Một vài ý kiến đóng góp
đối với quy định về hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi" của tác giả Thái Chí
Bình trên Webside: www.toaan.gov.vn...
Các cơng trình nghiên cứu nêu trên bước đầu đã làm rõ được một số
vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Tuy nhiên, chưa có cơng trình nào nghiên cứu sâu, tồn diện các vấn đề về
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng
dân sự. Vì thế, có thể nói rằng việc nghiên cứu về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự là một vấn đề rất cần
thiết và có ý nghĩa rất quan trọng, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi tình
hình các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ đang diễn ra sôi động trên thị

trường bất động sản và kéo theo đó là các vụ án về tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm rõ một số vấn đề lý luận về
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng
dân sự; nội dung các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự. Thông qua việc
nghiên cứu thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan tới việc giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự
để nhận diện, phát hiện những hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp

10


luật hiện hành có liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ. Từ đó, tìm ra các nguyên nhân, các yêu cầu và đề xuất các giải pháp
hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự.
Xuất phát từ mục đích của việc nghiên cứu đề tài nêu trên, việc nghiên
cứu đề tài có nhiệm vụ nghiên cứu những vấn đề lý luận về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; nghiên cứu đường lối của Đảng và các
quy định của pháp luật tố tụng dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự liên
quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và khảo sát
thực tiễn thực hiện các chính sách của Đảng, các quy định của pháp luật của
Nhà nước về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ
tục tố tụng dân sự của các Tòa án.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự, các
quy định của pháp luật Việt Nam, các quy định của pháp luật tố tụng dân sự,

LĐĐ và luật dân sự về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
và thực tiễn thực hiện các quy định này tại Tòa án nhân dân (TAND) các cấp.
Ngồi ra, việc nghiên cứu cịn được thực hiện đối với đường lối của Đảng,
chính sách của Nhà nước liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự nhất là đường lối về cải cách tư
pháp, đổi mới về tổ chức hoạt động của TAND.
Đề tài có nội dung nghiên cứu rộng, do phạm vi của luận văn thạc sĩ
việc nghiên cứu đề tài chỉ tập trung vào một số vấn đề lý luận cơ bản về giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự
như khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, khái niệm tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ, khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự; các

11


quy định của Luật tố tụng dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự hiện
hành liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và
thực tiễn thực hiện chúng tại TAND các cấp trong những năm gần đây.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Luận văn được hoàn thành trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa
Mác - Lênin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ
Chí Minh về Nhà nước và pháp luật; quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam
về cải cách tư pháp và chủ yếu là Nghị quyết 49/NQ-TW ngày 02 tháng 6
năm 2005 của Bộ Chính trị về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020.
Quá trình nghiên cứu luận văn tác giả cũng đã sử dụng các phương
pháp nghiên cứu khoa học pháp lý truyền thống như phương pháp phân tích,
tổng hợp, so sánh v.v… để thực hiện.
6. Những điểm mới về khoa học của luận văn
Luận văn là cơng trình nghiên cứu khoa học pháp lý có tính hệ thống

về những vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự. Những điểm mới về khoa học của
luận văn thể hiện ở những điểm cơ bản sau:
- Hoàn thiện khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự; chỉ rõ đặc điểm, ý nghĩa và phân loại giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự.
- Phân tích làm rõ nội dung các quy định của pháp luật tố tụng dân sự,
pháp luật đất đai, pháp luật dân sự hiện hành liên quan tới giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự.
- Đánh giá đúng thực trạng các quy định của pháp luật liên quan tới
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn xét xử tại
hệ thống TAND các cấp tại Việt Nam.
- Phát hiện những yêu cầu và đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm
hoàn thiện và thực hiện các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS),

12


Bộ luật dân sự (BLDS), LĐĐ về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ
tục tố tụng dân sự
Chương 3: Các yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng

dân sự.

13


Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ
1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, Ý NGHĨA VÀ PHÂN LOẠI GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO
THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

1.1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Để tồn tại và phát triển, mỗi cá nhân cũng như mỗi tổ chức phải tham
gia một quan hệ xã hội khác nhau. Trong đó, việc các bên thiết lập với nhau
những quan hệ để qua đó chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp
ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, đóng một vai trị quan trọng, là một tất yếu
đối với mọi đời sống xã hội. Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật chất
đó khơng phải tự nhiên hình thành bởi tài sản mà phải thơng qua những hành
vi có ý chí của các chủ thể. Mặt khác, nếu chỉ một bên thể hiện ý chí của mình
mà khơng được bên kia chấp nhận cũng khơng thể hình thành một quan hệ để
qua đó thực hiện chuyển giao tài sản với nhau được. Do đó, chỉ khi nào có sự
thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên thì quan hệ trao đổi vất chất mới
hình thành. Quan hệ đó được gọi là hợp đồng dân sự. Hợp đồng dân sự là sự
thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và
nghĩa vụ dân sự [36, tr. 90]. Hợp đồng dân sự có nhiều loại và hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ là một dạng của hợp đồng dân sự. Do đó, hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ mang đầy đủ các đặc trưng của một hợp đồng dân sự
như sự tự do, tự nguyện thỏa thuận của các bên để dịch chuyển QSDĐ từ

người này sang người khác.
Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lần đầu tiên được nghi
nhận tại BLDS năm 1995 và sau đó là BLDS năm 2005 và được hiểu như sau:

14


Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử
dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có
nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị
QSDĐ [19]. Như vậy, chủ thể hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là bên
chuyển nhượng đất và bên nhận chuyển nhượng đất, hai bên thống nhất ý chí,
thỏa thuận để chuyển giao QSDĐ và tiền cho nhau để thỏa mãn nhu cầu sử
dụng đất của mình.
Trên thực tế việc chuyển QSDĐ được thực hiện bằng hình thức
chuyển nhượng là chủ yếu. Đây là hình thức phổ biến - hình thức này biểu hiện
tập trung nhất tính chất của chuyển QSDĐ. Sự hình thành, tồn tại và phát triển
của khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và chuyển QSDĐ nói
chung ln gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu
nhà nước về đất đai [36, tr. 336].
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ
mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận
lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu
khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về
đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được đặt ra mà
thay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng
đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật
thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Về mặt pháp lý thì hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ có từ khi người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng
QSDĐ. Trước khi Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 được ban hành thì
Nhà nước chưa thừa nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng
QSDĐ, chỉ khi Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 được ban hành thì
mới ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, việc

15


chuyển nhượng QSDĐ thơng qua hình thức là hợp đồng dân sự - hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất
đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là cái có sau
và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa
nhận có quyền chuyển nhượng QSDĐ. Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các
chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục
chuyển nhượng QSDĐ cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia
quan hệ chuyển nhượng QSDĐ. Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, vì
những lý do khác nhau mà người có QSDĐ (do Nhà nưước giao, cho thuê
QSDĐ hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc
khơng cịn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển
nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một
khoản lợi ích vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng
QSDĐ sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều
kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng
đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà
nước. Việc chấm dứt hay thiết lập QSDĐ nói trên phải thơng qua chủ quản lý
đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà nước, với
vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc

sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết
lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định.
Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:
Một là, các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà nước
đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển
nhượng QSDĐ. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng

16


QSDĐ chấm dứt quan hệ QSDĐ, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn
cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng. Ngược lại, mặc dù người
nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của
thửa đất nhằm mục đích thiết lập QSDĐ với thửa đất đó nhưng để đảm bảo
việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai
thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận
chuyển nhượng.
Hai là, điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là
khác nhau. Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại
đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều
kiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra đối với đất nơng nghiệp, lâm nghiệp để
trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý
nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội,
nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế
chính là nơng nghiệp.
Ba là, người chuyển nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển
QSDĐ theo quy định của Luật thuế chuyển QSDĐ. Mục đích Nhà nước đưa
ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng QSDĐ phát
sinh thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ cho người khác. Ngồi ra, người

nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy
định của pháp luật.
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người
khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó,
người có QSDĐ (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và
QSDĐ cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người
nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người
chuyển nhượng cịn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, người nhận chuyển

17


nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của
pháp luật.
1.1.2. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hiện tượng xã hội
xảy ra trong đời sống xã hội. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai. Trước năm 1980, đất đai thuộc sở hữu
của nhiều thành phần kinh tế khác nhau gồm: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập
thể, sở hữu cá nhân về đất đai. Khi đó tranh chấp về giao dịch đất gồm các
loại: Tranh chấp về hợp đồng mua bán đất, tranh chấp về chuyển đổi đất,
tranh chấp về tăng cho đất… Nhưng kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban
hành cho tới nay thì chế độ sở hữu đất đai là thuộc toàn dân, do nhà nước
thống nhất quản lý. Cá nhân, tổ chức đối với đất đai chỉ có thể là QSDĐ trên
cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ. Tranh chấp đất
đai trước Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 chủ yếu là các dạng tranh
chấp về quyền quản lý, sử dụng. Vì thời gian đó Nhà nước chưa thừa nhận và
nghiêm cấm người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ [35]. Cá

nhân tổ chức sử dụng đất chỉ có quyền mua bán và chuyển nhượng thành quả
lao động từ đất, tài sản có trên đất. Người nào nhận chuyển nhượng thành quả
từ đất hay mua tài sản có trên đất của người khác thì được nhà nước thừa nhận
QSDĐ. Điều 17 LĐĐ năm 1987 quy định: "Người được thừa kế nhà ở hoặc
người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở,
thì được quyền sử dụng đất ở có ngơi nhà đó" [13].
Tuy nhiên, tính tất yếu khách quan của QSDĐ là tài sản có giá trị để
giao dịch nên trong giai đoạn đó thực chất trong nhân dân đã xảy ra việc
chuyển nhượng QSDĐ, nó diễn ra ngầm. Thực tế, cho thấy đôi khi việc thỏa
thuận chuyển nhượng thành quả từ đất, hoặc mua bán tài sản trên đất chỉ là

18


hình thức, mà mục đích giữa các bên nhằm tới đó chính là QSDĐ. Hoặc có
việc người dân đã tự ý lập các văn bản chuyển nhượng đất cho nhau có việc
giao tiền và nhận đất, nhưng khơng thơng qua chính quyền địa phương. Như
vậy, ở giai đoạn này thì tranh chấp hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nó
ẩn chứa trong các giao dịch khác gắn liền với đất.
Kể từ khi Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 được ban hành thì
Nhà nước chính thức cho người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng
QSDĐ. Quyền chuyển nhượng QSDĐ tiếp tục được thực hiện, được ghi nhận
tại BLDS năm 1995, LĐĐ năm 2003, BLDS năm 2005 và LĐĐ năm 2013.
Tuy nhiên, thuật ngữ "Tranh chấp hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất" chưa được chính thức giải thích, mà chủ yếu được "hiểu ngầm"
qua các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ.
Theo Đại Từ điển tiếng Việt, tranh chấp là "tranh giành nhau một cách
giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến

bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên" [41, tr. 1313]. Trong
đời sống xã hô ̣i có nhiề u loa ̣i tranh chấ p khác nhau, tranh chấp về hợp đồng là
một loại tranh chấ p cụ thể . Tiế p câ ̣n ở góc đơ ̣ pháp lý thì tranh chấ p hơ ̣p đồng
đươ ̣c hiể u là những xung đô ̣t , bấ t đồ ng, mâu thuẫn giữa các bên về viê ̣c giao
kết, thực hiê ̣n hoă ̣c không thực hiê ̣n các quyề n và nghiã vu ̣ trong hơ ̣p đồ ng

.

Lần đầu tiên tại khoản 26 Điều 4 của LĐĐ năm 2003 đưa ra được một khái
niệm chung về tranh chấp đất đai, theo đó thì: "Tranh chấp đất đai là tranh
chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên
trong quan hệ đất đai" [17]. Tuy nhiên, tranh chấp đất đai có nhiều loại khác
nhau, nhưng định nghĩa trên cũng không thể phản ánh hết các đặc điểm, nội
hàm của các loại tranh chấp đất đai, nhất là việc xác định tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ. Có nhiều quan điểm pháp lý đưa ra khái niệm
về tranh chấp đất đai như sau: "tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn

19


hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào
quan hệ pháp luật đất đai" [35, tr. 455]. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ chủ thể tham gia quan hệ chính là bên chuyển nhượng QSDĐ và bên
nhận chuyển nhượng QSDĐ. Mà hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa
thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và
QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho
bên chuyển nhượng theo quy định của luật dân sự và LĐĐ [19, Điều 697].
Xuất phát từ khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ta có thể hiểu
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là sự mâu thuẫn, xung đột
giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi thực

hiện việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng như giao nhận QSDĐ và
giao nhận tiền. Tuy nhiên, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng QSDĐ
giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ 3
có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được ký kết để
bảo vệ quyền lợi của mình. Do đó, người thứ 3 cũng có thể là chủ thể trong
quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và có vai trị liên quan
trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là việc
thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp đồng của bên
nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng hoặc bên thứ 3 liên quan tới giá
trị pháp lý của hợp đồng. Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ phải tuân theo nguyên tắc chung của một giao dịch dân sự, hợp đồng
dân sự và quy định riêng đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; đồng thời
phải tuân theo các quy định của LĐĐ.
Từ phân tích trên có thể đưa ra kết luận về tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ như sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bên chuyển
nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện

20


hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc tranh chấp của bên thứ ba, liên quan
tới giá trị pháp lý của hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự và luật
đất đai.
1.1.3. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự
Theo quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin thì giải quyết tranh chấp
là xu hướng tất yếu của quá trình mâu thuẫn, xung đột và đấu tranh của các
mặt đối lập. Khi những mâu thuẫn, xung đột căng thẳng, gay gắt tất yếu phải

xảy ra sự đấu tranh của những mặt đối lập để dung hòa, tháo gỡ những mâu
thuẫn xung đột, đó chính là cách thức giải quyết tranh chấp [3]. Theo Từ điển
Giải thích thuật ngữ luật học: "Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất
đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các
quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai" [34].
Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc giải quyết tranh chấp đất đai là
một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai
trị trong đời sống xã hội. Thơng qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà
nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và
của xã hội. Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi
công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra. Giải quyết tranh
chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà nước đối với
đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm
tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng,
mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại. Đồng thời
xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Theo đó, giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là giải quyết sự mâu thuẫn, xung
đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc
với bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

21


Có nhiều cách thức các bên có thể lựa chọn để giải quyết như bên
chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có thể lựa chọn cơ
chế tự giải quyết, tự ngồi lại với nhau để cùng đàm phán, tháo gỡ những bất
đồng mâu thuẫn, hoặc có thể giải quyết thơng qua một tổ chức thứ ba có thể là
tổ hịa giải hay trọng tài và cũng có trường hợp là tố giác để khởi tố, truy tố,
xét xử vụ án hình sự giải quyết theo thủ tục tố tụng hình sự nếu một trong các

bên vi phạm hợp đồng có dấu hiệu của tội phạm như có hành vì lừa đảo, lạm
dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản… Cách thức giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng phương pháp tự thỏa thuận và hòa giải nếu
thành rất có ý nghĩa và hiệu quả để làm chấm dứt sự xung đột, mâu thuẫn.
Qua đó, hai bên tranh chấp giữ được sự hịa thuận, tình cảm và cùng nhau
tháo gỡ những mâu thuẫn về quyền và lợi ích một cách tự nguyện. Tại Hô ̣i
nghị lần thứ 7 Ban Chấ p hành Trung ương Đảng khoá IX có quan điểm chỉ
đạo về tiế p tu ̣c đở i mới chiń h sách pháp luâ ̣t đấ t đai trong thời kỳ đẩ y ma ̣nh
công nghiê ̣p hoá , hiê ̣n đa ̣i hoá : "Viê ̣c giải quyế t tranh chấ p đấ t đai trước hế t
cầ n tiế n hành hoà giải, nế u hoà giải không thành thì đưa ra toà án giải quyế t .
Nhà nước quy định thời hiệu và thời hạn giải quyết các khiếu nại

, không để

kéo dài" [6]. Tuy nhiên, thực tế thì việc tự thỏa thuận và hịa giải thành là rất
ít. Do QSDĐ là tài sản có giá trị kinh tế cao, tình hình thị trường chuyển
nhượng QSDĐ diễn ra sôi động. Càng ngày càng gia tăng các vụ án tranh
chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ diễn biến vô cùng gay gắt và bức
xúc đối với xã hội. Do đó, Nhà nước cần phải có một cơ chế để giải quyết
tranh chấp về đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ nói riêng. Hơ ̣i nghi ̣lầ n thứ 6 Ban Chấ p hành Trung ương
Đảng khoá XI về tiế p tu ̣c đổ i mới chính sách pháp luâ ̣t đấ t đai

trong thời kỳ

đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta
cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại: "Các cơ quan có
thẩm quyền phải tập trung giải quyết kịp thời, dứt điểm các tranh chấp, khiếu

22

nại, tố cáo về đất đai theo đúng quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo, tố
tụng hành chính, tố tụng dân sự; cơng bố cơng khai kết quả giải quyết". Như
vậy, là Nhà nước ta chủ trương đặt ra nhiều cơ quan giải quyết về tranh chấp
đất đai đó là cơ quan về quản lý hành chính (Ủy ban nhân dân (UBND) các
cấp, Bộ Tài nguyên và Môi trường) và Cơ quan tư pháp (TAND). Việc giải
quyết tranh chấp đất đai thông qua UBND bằng con đường khiếu nại tới cơ
quan, người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Còn giải quyết tranh
chấp đất đai thơng qua Tịa án bằng con đường khởi kiện tại Tịa án. Việc khởi
kiện vụ án hành chính được giải quyết theo trình tự thủ tục tố tụng hành chính,
khởi kiện vụ án dân sự được Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bản chất chính là tranh
chấp của một hợp đồng dân sự. Đó chính là sự tranh chấp về quyền và nghĩa
vụ giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi
giao kết và thực hiện hợp đồng. Do vậy, các bên tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ có thể khởi kiện ra Tịa án để yêu cầu giải quyết. Tòa án giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự
với một trình tự thủ tục chặt chẽ do pháp luật tố tụng dân sự quy định. Nội
dung giải quyết là Tòa án căn cứ vào các quy định của luật dân sự và LĐĐ
xác định tính hợp pháp, hay không hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ trên cơ sở đó mà cơng nhận các quyền và nghĩa vụ do hai bên xác lập
và thực hiện và xác định hậu quả pháp lý, trách nhiệm của bên vi phạm v.v...
Từ những phân tích trên có thể kết luận giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự như sau: Giải quyết
tranh chấ p hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự là
hoạt động xét xử của Tịa án có thẩm quyền nhằ m giải quyế t các mâu thuẫn,
xung đột giữa các bên trong quan hê ̣ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo
một trình tự do luật tố tụng dân sự quy định trên cơ sở pháp luật đất đai và
luật dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân và xã hội.

23


1.1.4. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố
tụng dân sự là một loại việc Tòa án thực hiện bao gồm nhiều hoạt động tố
tụng dân sự khác nhau nhằm chấm dứt tranh chấp. Qua nghiên cứu cho thấy
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng
dân sự có các đặc điểm cơ bản sau:
Một là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo
thủ tục tố tụng dân sự mang tính quyền lực của nhà nước. Bởi lẽ, đó là
phương thức giải quyết thơng qua Tịa án. Mà Tòa án là cơ quan thực hiện
quyền tư pháp, tức là quyền xét xử các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xét xử.
Điều 102 Hiến pháp 2013 quy định:
Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp.
….
3. Tịa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ
quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa,
bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức,
cá nhân [22].
Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hay tự
thỏa thuận hay thơng qua trọng tài. Phán quyết của Tịa án có hiệu lực buộc
các bên phải thi hành, nếu không thi hành thì bị cưỡng chế phải thi hành. Kết
quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố
tụng dân sự có thể là bằng quyết định hay bản án. Quyết định, bản án có hiệu
lực các bên phải nghiêm túc chấp hành.
Hai là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo

thủ tục tố tụng dân sự được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt và
chặt chẽ. Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo

24


một trình tự thủ tục do pháp luật quy định, đó chính là pháp luật tố tụng dân
sự. Trình tự giải quyết được thực hiện từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ án,
đến giai đoạn chuẩn bị xét xử, giai đoạn đưa vụ án ra xét xử, giai đoạn mở
phiên tòa sơ thẩm, giai đoạn hỏi tại phiên tòa, tranh luận nghị án, tuyên án,
kháng cáo, xét xử phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm. Tất cả các trình
tự thủ tục đều phải được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Yêu cầu đặt ra là người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng phải chấp
hành các quy định của pháp luật tố tụng dân sự trong từng giai đoạn này.
Ba là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ
tục tố tụng dân sự đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự. Trong quá trình
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng
dân sự, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc
thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã
hội. Khác với pháp luật tố tụng hình sự giải quyết quan hệ giữa một bên là
Nhà nước một bên là tội phạm, trong quá trình giải quyết vụ án dân sự theo
thủ tục tố tụng đương sự có quyền định đoạt, tự lựa chọn phương thức giải
quyết như giải quyết thơng qua hịa giải, giải quyết qua phiên tịa bằng bản án.
Trong q trình giải quyết đương sự có quyền đưa ra những yêu cầu và những
tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình; có quyền thay đổi, bổ
sung hay rút yêu cầu của mình đã đưa ra. Nhưng việc tự định đoạt này phải
nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép, như không được thay đổi vượt quá
yêu cầu khởi kiện ban đầu. Tịa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực
hiện quyền tự định đoạt của mình.
Bốn là, khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ khơng buộc phải qua hịa giải tại UBND cấp xã. Đây là đặc điểm riêng
biệt khác với một số loại tranh chấp đất đai khác. Nhà nước khuyến khích hịa
giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu tại cơ sở khơng giải quyết được thì giải
quyết tại UBND. Điều 203 LĐĐ năm 2013 quy định về thẩm quyền giải

25