(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ HẢO

NGHIÊN CỨU YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN VĨNH TƯỜNG, TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ HẢO

NGHIÊN CỨU YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN VĨNH TƯỜNG, TỈNH VĨNH PHÚC
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên - 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kì cơng trình nào.
Tơi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Lê Thị Hảo


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể, cá nhân trong và ngồi Trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên.
Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc GS.TS. Nguyễn Thế Đặng là
người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và
hồn thành luận văn. Tơi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo,
cơng chức, viên chức Phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng Đăng ký đất đai
huyện Vĩnh Tường, các cơ quan ban ngành khác có liên quan đã tạo điều kiện cho
tơi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này.
Tơi xin được bày tỏ lịng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, q báu đó.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lê Thị Hảo


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC VIẾT TẮT ...........................................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài..................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
1.1.1. Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSD đất .........................................4
1.1.2. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất .............................................................7
1.1.3. Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................8
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất ............................................................................................................ 12
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .....................................................................................14
1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ...........15
1.3.1. Tổng quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..........................15
1.3.2. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ..........................................................22
1.4. Đánh giá chung từ nghiên cứu tổng quan và hướng nghiên cứu của đề tài .......24
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........................25

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................25
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ......................................................................25


iv

2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................25
2.3.1. Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của huyện Vĩnh Tường tác
động đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..........................................................25
2.3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường .... 25
2.3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................25
2.3.4. Kết quả khảo sát của người dân và cán bộ và tính hiệu quả của hoạt động đấu
giá quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Tường ................................................................26
2.3.5. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất và giải pháp
hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường .....26
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................26
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................26
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...............................................................26
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................27
2.4.4. Phương pháp so sánh.......................................................................................27
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................28
3.1. Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của huyện Vĩnh Tường tác động
đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................................28
3.1.1. Thực trạng sử dụng đất....................................................................................28
3.1.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai ................................................................30
3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường ..... 36
3.2.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................36
3.2.2. Đánh giá quy trình thực hiện đấu giá QSD đất tại huyện Vĩnh Tường ..........38

3.2.3. Thực trạng kết quả đấu giá QSD đất ...............................................................44
3.2.4. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện
Vĩnh Tường ...............................................................................................................46
3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện
Vĩnh Tường ...............................................................................................................48
3.3.1. Thị trường........................................................................................................48
3.3.2. Giá sàn và bước giá .........................................................................................49
3.3.3. Quy hoạch, mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng và môi trường ................................54


v

3.3.4. Công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất cho đối tượng trúng đấu giá QSD đất .... 54
3.4. Kết quả khảo sát của người dân và cán bộ về tính hiệu quả hoạt động của đấu
giá QSD đất huyện Vĩnh Tường ...............................................................................55
3.4.1. Kết quả khảo sát ý kiến về qui trình thực hiện đấu giá QSD đất ....................55
3.4.2. Kế quả kháo sát tính cơng khai, minh bạch trong đấu giá QSD đất ...............57
3.5. Đánh giá chung về hiệu quả cơng tác đấu giá QSD đất và giải pháp hồn thiện
công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường .......................62
3.5.1. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá QSD đất ..................................62
3.5.2. Một số giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá QSD đất huyện Vĩnh Tường
trong thời gian tới ......................................................................................................64
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................66
1. Kết luận .................................................................................................................66
2. Đề nghị ..................................................................................................................66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................68
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT - XH

Kinh tế - xã hội

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Mơi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKĐ

Văn phịng đăng ký đất


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 của huyện Vĩnh Tường.......................29
Bảng 3.2. Phí hồ sơ áp dụng cho đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
Vĩnh Phúc ........................................................................................ 41
Bảng 3.3. Thống kê đấu giá đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường từ 2015 - 2019 ....44
Bảng 3.4. Kết quả đấu giá đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường từ 2015 - 2019 .......45
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Vĩnh Tường từ năm 2015
đến năm 2019 ...........................................................................................46
Bảng 3.6. So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm năm 2015 .....................50
Bảng 3.7. So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm năm 2016 .....................50
Bảng 3.8. So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm năm 2017 .....................51
Bảng 3.9. So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm năm 2018 .....................52
Bảng 3.10. So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm năm 2019 ...................53
Bảng 3.11. Tổng hợp tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các trường hợp
trúng đấu giá QSD đất hàng năm.............................................................55
Bảng 3.12. Đánh giá của cán bộ về thực hiện quy chế đấu giá.................................56
Bảng 3.13. Đánh giá của người dân về thực hiện quy chế đấu giá ...........................57
Bảng 3.14. Đánh giá của người dân về tính minh bạch các thông tin liên quan đến

thửa đất ....................................................................................................58
Bảng 3.15. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc
thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án ....................60
Bảng 3.16. Đánh giá về các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá ............61
Bảng 3.17. Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá .......................................62


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng không thể thiếu của môi trường sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí
cố định và số lượng ln là khơng đổi, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn
hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không tư liệu
sản xuất nào khác có thể so sánh được. Hàng ngàn thế hệ nhân dân ta đã phải đánh
đổi cả xương máu, của cải để bảo vệ và giữ gìn đất đai cho Tổ quốc.
Đất đai là nguồn nội lực để phát triển kinh tế đất nước, là nền móng cho tất
cả hoạt động sản xuất kinh doanh, là tài sản đặc biệt có giá trị to lớn của các cá
nhân, tổ chức, doanh nghiệp để đảm bảo trong huy động vốn, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất kêu gọi đầu tư trong nước và ngồi nước. Ngồi ra đất đai cịn đóng
góp nguồn tài chính lớn cơ bản cho Ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng phát triển kinh tế cho đất nước.
Đất nước càng ngày càng phát triển, nhu cầu sinh hoạt của con người ngày
càng cao, do vậy con người ln tìm ra nhiều cách sử dụng đất sao cho hiệu quả,
cùng với đó đất đai càng trở nên có giá trị. Ở nước ta từ lâu đất đai được coi là hàng
hoá, ở những địa phương càng phát triển thì đất đai càng có giá trị kinh tế cao. Đi
đôi với sự phát triển của nền kinh tế xã hội là q trình hồn thiện các cơ chế pháp
lý, hành lang pháp luật đặc biệt là các chủ sử dụng đất đều nhận biết rõ vai trò, giá
trị của đất đai trong nền kinh tế xã hội nên việc mua bán đất đai có nhiều yếu tố

phức tạp, xuất hiện thị trường ngầm, bán đất trái thẩm quyền với giá thấp cho những
người không có nhu cầu ở mà chỉ mua để đầu cơ, bán với giá cao còn thường xuyên
xảy ra ở nhiều địa phương, điều này rõ ràng dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước và là tiền đề để phát sinh tham nhũng trong quản lý đất đai.
Từ những năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã có chủ trương cho phép sử
dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, các cơng trình phúc lợi xã hội. Tuy
đã đạt được một số kết quả khả quan như làm thay đổi bộ mặt của nhiều địa
phương, tạo điều kiện tốt cho việc sinh sống và hoạt động của nhân dân trong vùng,


2

tuy nhiên còn tồn tại một số nội dung như việc giá đất khơng cụ thể, việc tính tốn
khơng chặt chẽ, không sát với thị trường dẫn đến bán đất với giá thấp. Để hạn chế
những tồn tại trên, những năm gần đây Nhà nước ta vẫn dùng cơ chế cũ là lấy quỹ
đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng, tuy nhiên được thực hiện theo hướng
đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là một hướng đi mới cho thị
trường bất động sản: giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau
hơn thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng (QSD) đất, người có nhu cầu sử dụng đất
thực sự sẽ có nhiều cơ hội để tiếp cận và chọn lựa hơn. Mặt khác, công tác đấu giá
quyền sử dụng đất sẽ đảm bảo sự ổn định thị trường về đất đai, đảm bảo tính cơng
khai, minh bạch trong chính sách tài chính và tránh thất thoát nguồn thu ngân sách
từ đất, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ đất đai và tài sản nhà nước. Hiệu quả, giá
trị kinh tế mà đất đai mang lại là vơ cùng to lớn. Hiệu quả đó được thể hiện ở giá trị
sử dụng và giá trị trao đổi của đất đai.
Vĩnh Tường là huyện đồng bằng nằm phía Tây Nam của tỉnh Vĩnh Phúc, là
huyện mới được tách từ huyện Vĩnh Lạc năm 1997, đến nay tồn huyện có 3 thị trấn
và 26 xã. Ngày 10/01/2014, UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã ban hành Quyết định số
78/QĐ-UBND về việc Phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch
sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011 - 2015) huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc. Công

tác quản lý đất đai, nhất là vấn đề giá đất, trong những năm qua đã có nhiều tiến bộ
trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác giá đất, nhất là
công tác tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng
giá khởi điểm không sát với giá thị trường, việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật
chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, có một số
đối tượng tham gia đấu giá với mục đích kiếm lời thơng đồng nhau “dìm giá” gây
thiệt hại về kinh tế cho Nhà nước.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh
cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành đề tài: "Nghiên cứu yếu tố
ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh
Tường, tỉnh Vĩnh Phúc”.


3

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Tìm ra những khó khăn, vướng mắc trong cơng tác đấu giá quyền sử dụng
đất để từ đó đề xuất giải pháp vừa góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước
trong công tác đấu giá quyền sở dụng, góp phần bảo vệ và sử dụng tối ưu nguồn tài
nguyên đất đai.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Hoàn thiện những kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân để thấy
được những thuận lợi và khó khăn trong cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất. Từ đó
có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa thực tiễn: những luận cứ khoa học của đề tài có tác dụng nâng cao
hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ chun mơn đồng thời có giá
trị cao cung cấp vốn kiến thức để thực hiện tốt nhiệm vụ được giao.
- Thông tin thực trạng và những dữ liệu thứ cấp qua điều tra từ nghiên cứu
đề tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học tập và giảng dạy về thiết
kế tổ chức bộ máy, thể chế, pháp luật, công tác phối hợp, chỉ đạo điều hành trong
lĩnh vực quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất chính quyền địa phương tại
các viện, các trường đại học.
- Góp phần hồn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn công tác đấu giá quyền sử
dụng đất;
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn nghiên cứu.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái niệm và vai trị của cơng tác đấu giá QSD đất
1.1.1.1. Khái niệm
- Đấu giá:
Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai
mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán
đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về bán đấu
giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Chẳng hạn điều 3,
Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định
“Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản cơng khai, theo đó các tài sản và
quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Còn đạo luật của Floriada năm

2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá khơng u cầu
giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hố sẽ được bán cho người trả giá cao nhất.
(Nguyễn Thị Minh, 2010).
Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học (2006) thì “Bán đấu giá tài sản là hình
thức bán cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua
bán tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất.
Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được
chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực
hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xem
xét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương
mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể,
theo đó người bán hàng tự mình hoặc th người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc
bán hàng hóa cơng khai để chọn người mua trả giá cao nhất (khoản 1 Điều 185).


5

Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật Thương mại năm 2005
nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả
và hiệu lực pháp lý của hoạt động thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động bán
đấu giá hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán
hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận.
Theo quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính
phủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản cơng khai,
có từ hai người trở lên tham gia đấu giá và tuân theo các quy định của pháp luật về
bán đấu giá. Như vậy, khái niệm về đấu giá tài sản có những đặc điểm sau đây:
+ Bán đấu giá tài sản là hình thức bán cơng khai theo ngun tắc và thủ tục

luật định.
+ Chủ thể tham gia bán đấu giá từ hai chủ thể trở lên.
+ Người được mua tài sản là người trả giá cao nhất.
- Đấu giá quyền sử dụng đất:
Từ những phân tích trên về khái niệm đấu giá tài sản có thể đưa ra nội hàm
thuật ngữ đấu giá QSD đất: Là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với
điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Về bản chất, đây là
một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà
nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội
đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất.
1.1.1.2. Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
- Đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường
giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý,
các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất
phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư
thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp)
nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu
thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng


6

dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất cho Nhà nước theo quy định) (Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp
đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp
đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn cịn trên giấy đã vơ
hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư.

Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hịa, đặc biệt là
vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tư
chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất,
thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt
bằng. Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm
phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện (Dỗn
Quang Hùng, 2010).
Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể
được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia
đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị
thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách nhà nước. Điều này sẽ làm hạn
chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường cơng khai,
minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa
đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định giá,
các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá
đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Cịn
người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn. Khi hình thức
đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp
phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là
vấn đề bức xúc hiện nay.
- Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong
giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho
th đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để tham nhũng nảy


7

sinh. Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm,
quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều

kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho
việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng
“quân xanh, quân đỏ”… Song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức
này. Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai, cơ
chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ.
- Thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa
vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn
được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án,
cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng,
thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội. Điều này sẽ hạn
chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang khơng được đưa vào sử dụng như
đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền
sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang (Nguyễn Tân Thịnh, 2012).
1.1.2. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
Như các hình thức đấu giá tài sản khác, đấu giá quyền sử dụng đất cũng phải
tuân thủ những nguyên tắc cơ bản sau:
- Nguyên tắc cơng khai, dân chủ;
- Ngun tắc bình đẳng, cơng bằng;
- Các bên tham gia phải thực hiện đúng và đầy đủ quy chế đấu giá đã được
Hội đồng tổ chức đấu giá đặt ra;
- Nguyên tắc bảo đảm tính pháp lý về trình tự thủ tục: Mọi cuộc bán đấu giá
đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục;
- Ngun tắc đảm bảo tính hiệu quả của hoạt động đấu giá.
Theo quy định tại Điều 117. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất - Luật đất
đai 2013:
“1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan,
trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.


8

2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định
của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản”.
1.1.3. Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Đối tượng được tham gia đấu giá QSD đất
* Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau (Thông tư 02/2015/TT-BTC):
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
- Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để
sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối;
- Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ
sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn
liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
- Giao đất ở tại đơ thị, nơng thơn cho hộ gia đình, cá nhân;
- Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất.
Như vậy đất được đấu giá trên thực tế chủ yếu thuộc 3 nhóm:
- Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp dịch
vụ, văn phòng): Giao đất sử dụng lâu dài;
- Đối với đất xây dựng cơng trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất sử
dụng trong thời hạn 50 năm;
- Đối với trường hợp giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni
trồng thủy sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất nông nghiệp tại khu vực.
Số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu phải bằng 02 (hai) lần số lượng
các thửa đất đem ra đấu giá. Nếu số lượng người tham gia đấu giá không lớn hơn 02

lần tổng số thửa đất đưa ra đấu giá, Hội đồng đấu giá sẽ quyết định chia tổng số


9

thửa đất thành nhóm nhỏ (khơng nhỏ hơn 10 thửa) để tổ chức đấu giá đảm bảo số
đối tượng tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất đem đấu giá.
Số lượng đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần lượt từng
thửa đất. Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất khơng có quan hệ
huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan hệ hơn nhân là vợ, chồng.
1.1.3.2. Điều kiện quỹ đất để tổ chức đấu giá
Đất đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định Luật đất đai 2013:
- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản
thuộc sở hữu nhà nước;
- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
1.1.3.3. Giá đất
Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với q trình trao
đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế (Thông tư số 36/2014/TTBTNMT)…Trong q trình sử dụng đất ln ln có lao động kết tinh trong đất nên
đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Khi hai giá trị này được thể hiện qua quan hệ
trao đổi tức là có người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất
được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất.
Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay cịn nhiều quan điểm khác nhau thậm
chí trái ngược nhau.
Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2013 là "Giá quyền sử
dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất" - Điều 4.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.


10

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (Điều 55).
Luật đất đai 2013 quy định:
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
- Cơ sở khoa học của giá đất:
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất
là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn
tài ngun thiên nhiên, cịn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân
hàng và quan hệ cung cầu.
Địa tơ chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi
hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất,
người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất
làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để
làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng
ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. Tuy
có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị
lớn hơn một đám đất bỏ hoang.
Địa tơ có được nhờ vào việc đầu tư khác nhau vào những đám đất như nhau do
đó có được những năng suất khác nhau. Đó là địa tơ chênh lệch II. Như vậy, địa tơ

chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình
độ thâm canh quyết định. Vì vậy, địa tơ là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá
đất. Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tơ thu được
hàng năm trên một diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng trong năm, ưu
thế đất đai về vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai ở từng thời điểm.


11

1.1.3.4. Các phương pháp tính giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và
phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều chỉnh
giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính phủ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,
loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất)
của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng
giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).

- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử
dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát
triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách
sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp này được áp dụng
trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử
dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị khơng lớn; xác định giá đất tính bồi


12

thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau,
có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự
nhau. Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác
định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong
nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn
tới khơng thể kiểm sốt được giá thị trường. Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá đất
lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ
chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so
sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp với thị trường. Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về
giá đất lựa chọn để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng
loạt với những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc khơng có giao dịch, đáp ứng nhu cầu
định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về
năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất
- Quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn chiến lược cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến
cơng tác đấu giá QSD đất. Trên thực tế như ta đã biết, vùng nào có quy hoạch sử

dụng đất được phê duyệt là ở đó giá đất được đẩy lên cao và các chủ đầu tư thi nhau
cạnh tranh để có một vị trí trong vùng quy hoạch. Điều đó sẽ góp phần khơng nhỏ
cho sự thành cơng của đấu giá.
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, vị trí đóng vai trị quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh
(ví dụ: Vị trí thuận lợi về giao thơng, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu
vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai trò quan trọng trong
sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thơng, về môi trường và các sự thuận lợi
của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: Các vị trí ở khu trung tâm văn hóa,
kinh tế - xã hội, thương mại.. Sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí
mặt tiền). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá
của khu đất (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).


13

- Hệ thống cơ sở hạ tầng của khu vực có đất đấu giá: Một khu vực được đầu
tư cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thơng hồn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống
cấp thoát nước tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được
trang bị hiện đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt
ở quy mô như thế nào... Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến
giá đất. Đối với thửa đất đem ra đấu giá nếu có một hệ thống cơ sở hạ tầng tốt sẽ
hứu hẹn khả năng sinh lợi khi đầu tư vào thửa đất đó. Chính điều này sẽ thu hút sự
quan tâm của các nhà đầu tư, góp phần nâng cao giá trị của thửa đất, tạo điều kiện
ban đầu cho sự thành công của đấu giá, tăng nguồn thu cho ngân sách.
- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các cơng trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn
phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm
khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất
thực tế ở đây tăng lên.

- Các chính sách của Nhà nước: đây là yếu tố gần như quan trọng nhất của đấu
giá QSD đất. Mọi sự quan tâm, thu hút nhà đầu tư tham dự đấu giá chủ yếu phụ thuộc
vào chính sách của Nhà nước (quy hoạch, chính sách đầu tư nâng cấp và cải tạo hệ
thống cơ sở hạ tầng,…). Công tác đấu giá QSD đất có phát huy được hết vai trị và hiệu
quả của nó hay khơng phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của Nhà nước. Vì vậy, việc
hồn thiện hệ thống luật pháp và các quy định về đấu giá là hết sức cần thiết.
- Các nhà thầu tham dự đấu giá: nếu có sự hợp tác của các nhà thầu tham dự
phiên đấu giá sẽ đóng góp rất lớn vào sự thành công của các phiên đấu giá. Tuy
nhiên thực tế các phiên đấu giá tổ chức không thành công chủ yếu là do ý thức của
các nhà thầu như vi phạm quy chế đấu giá (có sự bàn bạc trong phòng đấu giá,
trong phiên đấu giá dàn xếp thông đồng bỏ giá thấp), người trúng đấu giá từ chối
không nhận QSD đất, rút lại giá đã trả. Vì vậy việc xác định được tiềm lực, mục
đích của những người tham gia đấu giá trong quá trình xét tư cách người tham gia
đấu giá là hết sức quan trọng (Nguyễn Thị Huyền Trang, 2011).
- Thị trường Bất động sản: Những biểu hiện của thị trường bất động sản cũng
ảnh hưởng đến đấu giá. Khi thị trường trong giai đoạn nóng thì việc đấu giá diễn ra


14

rất nhiều nhưng chủ yếu không thành công do giá đất bị đẩy lên quá cao và nhà thầu
sau khi trúng đấu giá khơng có khả năng tài chính vì vậy từ chối không nhận QSD
đất. Khi thị trường ảm đạm việc đấu giá cũng chững lại có rất ít các nhà đầu tư đăng
ký tham gia đấu giá, không đủ số lượng người để tiến hành đấu giá.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có
ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên
đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá
trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005).
- Ngoài ra các chủ thể tổ chức đấu giá: về sự chuyên nghiệp, cách thức tổ
chức đấu giá, công tâm (sự khách quan, trung thực…) cũng ảnh hưởng tới giá đất và

công tác đấu giá QSD đất.
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất
theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày
30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định số
17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm
định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số 17/2005/TT-BTC về hướng
dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;
Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm


15

định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều
kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất. Thông tư
số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức
thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí
cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản. Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16
tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế

độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư
số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định
chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ
thể và tư vấn xác định giá đất.
- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Mơi trường, Bộ Tài chính đã ban hành Thơng
tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử
đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho th đất. Bộ Tài chính ban hành
Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2015 của Bộ Tài chính về việc sửa
đổi, bổ sung một số điều thơng tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ
Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.1. Tổng quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1.1. Trách nhiệm của UBND cấp huyện trong tổ chức thực hiện đấu giá QSD đất
- Chỉ đạo lập kế hoạch hàng năm và phương án sử dụng đất để đấu giá quyền
sử dụng đất tạo nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng;


16

- Lập danh mục các dự án đầu tư bằng vốn đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn, trình Hội đồng nhân dân cấp huyện quyết định; đồng thời báo cáo Sở Kế
hoạch và Đầu tư và Sở Tài chính để cân đối, theo dõi;
- Lập và chỉ đạo UBND cấp xã lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật,

lập hồ sơ sử dụng đất, thực hiện việc giải phóng mặt bằng để tổ chức đấu giá quyền
sử dụng đất;
- Ban hành Quy chế đấu giá làm căn cứ tổ chức đấu giá QSD đất. Trước khi
ban hành phải báo cáo Sở Tài nguyên Môi trường để chủ trì cùng các Sở, ngành
xem xét, thẩm định, có văn bản thoả thuận làm căn cứ quyết định;
- Xây dựng và đề xuất giá sàn và bước giá, báo cáo Sở Tài ngun và Mơi
trường, trình Uỷ ban nhân dân Thành phố phê duyệt (hoặc quyết định phê duyệt các
trường hợp thuộc thẩm quyền); Mở phiên đấu giá, xét giá và trình phê duyệt kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất;
- Quản lý và sử dụng vốn thu được từ đấu giá QSD đất theo tỷ lệ cân đối cho
ngân sách cấp huyện để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng có hiệu quả, theo quy định
của pháp luật;
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, cấp Giấy phép xây dựng cơng
trình theo thẩm quyền (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP).
1.3.1.2. Thành lập hội đồng đấu giá QSD đất đối với cấp huyện
Theo thông tư số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của Bộ Tài Chính và
Bộ TN&MT ngày 08 tháng 01 năm 2010 “Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của Tổ chức phát triển quỹ đất” thì
Trung tâm phát triển quỹ đất cấp huyện sẽ “tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng
đất, đấu thầu dư ̣án có sử dung đ̣ ất theo quy điṇ h của pháp luât.
Theo quy định tại Điều 20-Nghị định 17/2010/CP về đấu giá tài sản “Trong
trường hợp đặc biệt, tài sản là quyền sử dụng đất giá có giá trị lớn, phức tạp hoặc
trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện
việc bán đấu giá” thì Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện được thành lập để bán
đấu giá QSD đất chứ không phải Trung tâm phát triển quỹ đất cấp huyện thực hiện,
cụ thể:
Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp Huyện do chủ tịch hoặc phó chủ
tịch UBND cấp huyện là chủ tịch Hội đồng. Thành viên Hội đồng gồm: