Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh lạng sơn

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
___________________

LÀNH LỆ THÙY

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN
TỈNH LẠNG SƠN
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - NĂM 2020


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
___________________

LÀNH LỆ THÙY

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN
TỈNH LẠNG SƠN
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG VŨ HUÂN

HÀ NỘI - NĂM 2020


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin gửi lời biết ơn chân thành đến quý Thầy, Cô của Học viện Khoa học
Xã hội đã tận tình giảng dạy và cho tơi thêm nhiều kiến thức quý báu trong suốt thời
gian theo học lớp Luật Kinh tế - Đợt 2/2018 tại Hà Nội.
Xin cảm ơn chân thành đến TS. Đặng Vũ Huân đã tận tình hướng dẫn tơi hồn
thành luận văn này. Đồng thời, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến Ban Lãnh đạo,
các đồng nghiệp, gia đình, bạn bè, người thân đã ủng hộ, tạo điều kiện và nhiệt tình
giúp đỡ tơi trong suốt q trình học tập.
Hà Nội, ngày tháng năm 2020
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lành Lệ Thùy


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi với sự chỉ dẫn
của người hướng dẫn khoa học. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn này là trung
thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lành Lệ Thùy

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU…………………………………………………………………………...1
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở……………………………………………………………………………...8
1.1. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở………………..8
1.2. Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ………...…………………17
Kết luận Chương 1……………………………………………………………….27
Chương 2. THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN TẠI TỈNH LẠNG SƠN …………………………………................28
2.1. Thực trạng quy định pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở….………………………………….....………………………………….....…….28
2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ thực
tiễn tỉnh Lạng Sơn ………………………………….....…………………………..51
Kết luận Chương 2 …………………………………..... ………………………..64
Chương 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP
LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ………………….65
3.1. Định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở………………………………………………………...........…………………….65
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam …………………….…………68
Kết luận Chương 3……………………………………………………………….74
KẾT LUẬN ………………………………….....………………………………...75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

XHCN
QSDĐ
BĐS
NSDĐ
GCNQSDĐ

Xã hội chủ nghĩa
Quyền sử dụng đất
Bất động sản
Người sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Số hiệu
bảng

Tên bảng

Bảng số liệu giải quyết vụ án dân sự của Tòa án nhân
Bảng số 1 dân hai cấp tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn từ năm
2015 – 2019 (vụ)

Trang
72


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Ở hầu hết các quốc gia trên thế giới cũng như ở Việt nam hiện nay, đất đai

là tài sản vô cùng quan trọng ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế cũng
như vấn đề an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, đặc biệt là vấn đề chủ quyền
dân tôc. Cụ thể: đất đai là địa bàn phân bổ các khu dân cư, là tư liệu sản xuất không
thể thiếu cho các ngành nghề trong nền kinh tế. Với những vai trò quan trọng như
vậy, con người đã và đang thường xuyên khai thác để tạo ra những giá trị về vật
chất cũng như tinh thần phục vụ cho đời sống của mình. Tuy nhiên, đất đai có hạn,
nhu cầu của con người ngày càng tăng, do đó đặt ra yêu cầu cho công tác quản lý
đất đai là đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm.
Chế độ sở hữu đất đai của nước ta là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu nên khơng có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển
nhượng QSDĐ. Thực tế, chuyển nhượng QSDĐ là một trong những quyền chuyển
quyền sử dụng đất được thực hiện phổ biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ lớn trên
thị trường. Để điều chỉnh, quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng QSDĐ nói
chung và chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng, các quy định về chuyển nhượng
QSDĐ bắt đầu được quy định tại Luật Đất đai 1993. Đây là một bước đột phá quan
trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo
điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường.
Trên cơ sở đó, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa và có
nhiều điểm mới, phù hợp với hiện tại và tiến bộ hơn.
Khi pháp luật đất đai quy định cụ thể về quyền chuyển nhượng QSDĐ nói
chung và đất ở nói riêng đã hồn tồn phù hợp với nhu cầu của đại đa số người
dân khi có nhu cầu về đất ở cũng như muốn khai thác giá trị về mặt kinh tế của đất
đai. Qua đó, những chủ thể sử dụng đất ở có cơ sở để đầu tư tìm kiếm lợi nhuận
cũng như Nhà nước có căn cứ để quản lý đất đai một cách hiệu quả. Tuy nhiên,
trong quá trình thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ ở vẫn còn tồn
tại nhiều hạn chế như: chuyển nhượng khi QSDĐ ở không đủ điều kiện (đất đang

1

tranh chấp, chưa có giấy CNQSDĐ…); sai phạm về hình thức chuyển nhượng
QSDĐ ở (không công chứng, chứng thức; không đăng ký vào hồ sơ địa chính)……
Ngồi ra, bên cạnh thị trường BĐS hoạt động cơng khai, hợp pháp có sự quản lý,
điều tiết từ Nhà nước thì thực tế các “thị trường ngầm” hoạt động với việc “mua
bán trao tay” đối với QSDĐ ở còn thiếu các điều kiện chuyển nhượng diễn ra sôi
động. “Thị trường ngầm” này nếu kéo dài và phát triển sẽ tác động xấu đến thị
trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, và gây thất thoát nguồn
thu cho ngân sách nhà nước. Vì vậy, nghiên cứu các vấn đề pháp lý về chuyển
nhượng QSDĐ và cụ thể là chuyển nhượng QSDĐ ở là cần thiết. Đặc biệt khi
nghiên cứu, đánh giá thực tiễn hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng
Sơn - là tỉnh biên giới thuộc miền núi của vùng Đơng Bắc, phía Bắc tiếp giáp với
Trung Quốc với 2 cửa khẩu quốc tế (cửa khẩu đường bộ Hữu Nghị và cửa khẩu
đường sắt Đồng Đăng), 2 cửa khẩu quốc gia (Chi Ma, Bình Nghi) cịn nhiều vấn
đề khó khăn, nhiều tranh chấp phát sinh trong q trình thực hiện giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ ở do dân số phát triển nhanh, dân cư từ nhiều địa phương đến kéo
theo sự phát triển nhu cầu về đất ở, nhiều vấn đề tồn đọng do lịch sử để lại mâu
thuẫn giữa luật cũ và luật mới, thói quen giao dịch theo lệ mà không theo luật, sự
thiếu hiểu biết về pháp luật của nhân dân và hậu quả của những sai lầm trong áp
dụng pháp luật, trình độ của cán bộ quản lý đất đai còn nhiều hạn chế… .
Từ những lý do trên đây, tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn” để nghiên cứu và làm
Luận văn Thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu
Vấn về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng là một đề
tài thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu. Nhiều cơng trình nghiên
đã được cơng bố ở nhiều góc độ khác nhau, các cơng trình khoa học này đã có
những đóng góp nhất định cho việc hồn thiện pháp luật nói chung và pháp luật
về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Có thể nêu một số cơng trình liên quan đến
đề tài nghiên cứu được thực hiện trong thời gian qua, bao gồm:

2


- Nguyễn Như Phát (2003), “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về Hợp đồng
ở Việt Nam”, Nxb Công an nhân dân.
- Luận án Tiến sĩ luật học với đề tài “Chuyền nhượng quyền sử dụng đất
theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Văn Hiến, Học viện Khoa học Xã
hội, Hà Nội, năm 2017.
- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về chuyển quyền nhượng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân” của tác giả Phạm Thu Thủy, Đại học
Luật Hà Nội, năm 2009.
- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật Đại
học Quốc gia Hà Nội, 2010.
- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất” của tác giả Nguyễn Doãn Cương, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà
Nội, năm 2013.
- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013”, của tác giả
Nguyễn Ngọc Anh, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015.
- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Phạm Thị Thanh Vân, Khoa Luật Đại học
Quốc gia Hà Nội, 2015.
- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyền nhượng quyền sử dụng sử
dụng đất trong Dự án kinh doanh nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện
nay” của tác giả Nguyễn Ngọc Trường, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội, năm
2018.
Ngồi ra, cịn có các bài nghiên cứu chuyên sâu của nhiều nhà khoa học,
chuyên gia đăng trên các báo và tạp chí chuyên ngành khác như: “Điều kiện thực
hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” của tác giả LS. Nguyễn Thùy

Trang, Tổng Công ty Cơng nghiệp Hóa chất mỏ Vinacomin đăng trên Tạp chí
Nghiên cứu Lập pháp số 3/2017; “Bàn về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

3


nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực” của tác giả ThS.
Lê Văn Quang, Phó Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Lộc Ninh, tỉnh
Bình Phước trên Tạp chí Kiểm sát điện tử tháng 3 năm 2020; “Thực trạng pháp
luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay” của tác giả
Nguyễn Văn Hiến trên Tạp chí Tồ án nhân dân điện tử tháng 11 năm 2017; “Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng tn thủ quy định về hình thức”
của tác giả Nguyễn Văn Huy, Tòa án nhân dân huyện La Grai, tỉnh Gia Lai trên
Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử tháng 4 năm 2020...
Các cơng trình nghiên cứu trên đây đã góp phần xây dựng cơ sở lý luận và
thực tiễn pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở cũng như đối với việc quản lý đất
đai của Nhà nước. Tuy vậy, những năm gần đây chưa có luận văn nào đi sâu nghiên
cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở tại một địa
phương cụ thể như tỉnh Lạng Sơn nên việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn”
trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học là có ý nghĩa lý luận và mang tính thời
sự sâu sắc.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu là làm rõ những vấn đề lý luận, thực trạng áp dụng
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở. Đồng thời, dựa trên việc phân tích, đánh
giá các quy định của pháp luật cũng như thực tiễn hoạt động chuyển nhượng
QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn để rút ra được những điểm tích cực, hạn chế và đưa ra
những giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như giải pháp nâng cao hiệu quả thi
hành pháp luật về vấn đề này trên thực tế ở tỉnh Lạng Sơn cũng như tại Việt Nam

hiện nay.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể mà Luận
văn thực hiện như sau:

4


- Làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở như:
khái niệm, đặc điểm, nội dung, ý nghĩa, các yếu tố tác động đến chuyển nhượng
QSDĐ ở.
- Phân tích nội dung các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp
luật đất đai hiện hành ở Việt Nam và đánh giá thực tiễn thực hiện tại tỉnh Lạng
Sơn. Từ đó tìm ra những hạn chế, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ
ở cũng như những vướng mắc trong thực tiễn thực hiện.
- Đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật và một số giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở hiện nay.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn này bao gồm quan điểm, đường lối của
Đảng về chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đổi mới; hệ thống lý thuyết về
quyền sử dụng đất và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể
quyền sử dụng đất; các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở theo Luật đất đai
năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; thực tiễn thi hành các quy định về
chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn thực hiện tỉnh Lạng
Sơn.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là vấn đề có phạm vi rộng, được điều
chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sảnv.v. Tuy
nhiên, trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên

cứu như sau:
- Về nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu các quy định về chuyển nhượng
QSDĐ ở của các chủ thể sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và
các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Về thời gian, không gian: Tác giả tập trung nghiên cứu thực tiễn chuyển
nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn từ năm 2015 đến năm 2019.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5


Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về
Nhà nước và pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền
kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói
riêng.
Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng để giải quyết các vấn đề
của đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp phân tích, bình luận, diễn giải... được
sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về chuyển nhượng
QSDĐ ở của các chủ thể có quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai; Phương
pháp so sánh, đánh giá, tổng hợp... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu nội
dung chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật đất đai và thực tiễn
thực hiện ở tỉnh Lạng Sơn; Phương pháp tổng hợp, quy nạp, lập luận logic được
sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp
luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đất đai về chuyển nhượng QSDĐ ở.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
- Về mặt lý luận: kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm rõ khái
niệm, đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật đất đai của Việt Nam
với một chế độ sở hữu mang tính đặc thù đó là sở hữu tồn dân. Trên cơ sở nghiên
cứu quá trình phát triển và thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở theo

pháp luật đất đai Việt Nam, luận văn đã chỉ ra những mặt tích cực, những thành
tựu đã đạt được, những điểm cịn hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn cần
phải sửa đổi, bổ sung để hồn thiện; phân tích rõ định hướng hoàn thiện pháp luật
là phải mở rộng tối đa quyền, lợi ích của chủ thể sử dụng đất và đề xuất các giải
pháp cơ bản nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam hiện nay.
- Về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được sử dụng
làm tài liệu tham khảo trong quá trình nghiên cứu cũng như học tập tại các cơ sở
giáo dục đào tạo ngành luật. Một số giải pháp được đưa ra trong Luận có giá trị
tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật trong quá trình xây

6


dựng, hoàn thiện và tổ chức thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở hiện
nay.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và
pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Chương 2. Thực trạng quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo
pháp luật đất đai hiện hành và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Lạng Sơn.
Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhuợng quyền sử dụng
đất ở và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở.

7

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
1.1. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ở
1.1.1.1. Khái niệm đất ở
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt và không thể thay thế trong nông nghiệp, lâm nghiệp; là địa bàn phân bố các
khu dân cư, các ngành kinh tế, là nguyên liệu quan trọng để sản xuất ra của cải vật
chất, là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, môi trường, duy trì sự sống và quan trọng
hơn hết đây là một phần của lãnh thổ mỗi quốc gia, phần lãnh thổ thiêng liêng nhất
gắn liền với mỗi con người hết thế hệ này đến thế hệ khác. Hầu như các cuộc cách
mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng bởi giữ được đất đai đồng nghĩa
giữ được chủ quyền của đất nước. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng nói: “Việt Nam
có hai tiếng Tổ quốc. Ta gọi Tổ quốc là đất nước, có đất có nước mới thành Tổ
quốc. Có đất lại có nước thì dân giàu, nước mạnh”
Khi vừa giành được chính quyền từ tay thực dân Pháp và thoát khỏi chế độ
thực dân nửa phong kiến, mục tiêu đầu tiên của các nhà lãnh đạo nước Việt Nam
Dân chủ Cộng hịa là “người cày có ruộng” và chính sách đất đai thời kỳ này chủ
yếu tập trung vào đất nông nghiệp. Khi đất nước bước sang thời kỳ cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất mở rộng bắt buộc các nhà hoạch định chính
sách phải xem xét đến quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất để vừa đảm bảo
các mục tiêu phát triển bền vững, giá trị sử dụng của đất đai, vừa đáp ứng nhu cầu
của các chủ thể sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 bắt
đầu chia đất đai làm nhiều loại khác nhau. Theo Luật Đất đai năm 1987, căn cứ
vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai được phân thành 05 loại sau đây: Đất nông
nghiệp; đất lâm nghiệp; đất khu dân cư; đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng. Đến

8

Luật Đất đai năm 1993, trên cơ sở kế thừa các quy định của Luật đất đai 1987,
quyền sử dụng đất được phân thành 06 loại, bao gồm: đất nông nghiệp, đất chuyên
dùng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chưa sử dụng. Như vậy, so với Luật
Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 đã có quy định về “đất khu dân cư”,
trong đó bao gồm cả đất ở. Cách phân loại của Luật đất đai 1987 và Luật đất đai
1993 không chỉ căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà cịn căn cứ vào địa bàn theo
quy hoạch đô thi hay nông thôn; điều này đã dẫn đến sự trùng lặp giữa các loại đất
và gây khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai. Để khắc phục những hạn chế trên,
cũng như mở rộng quyền lợi cho người sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử
dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 và hiện nay là Luật Đất đai năm 2013 đã chia đất
đai làm ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất đó là căn cứ vào mục đích sử dụng
chủ yếu gồm các nhóm: đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp và đất chưa sử dụng,
trong đó đất ở chính thức có vị trí pháp lý độc lập so với các loại đất khác.
Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử
dụng, đất đai được phân loại cụ thể như sau:
- Nhóm đất nơng nghiệp, bao gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng
lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất
rừng phịng hộ; đất rừng đặc dụng; đất ni trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông
nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ
mục đích trồng trọt.
- Nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm: Đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan;
đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất xây dựng cơng trình sự nghiệp
gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã
hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và cơng nghệ, ngoại giao
và cơng trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ
sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất
vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao

thơng; thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt

9


cộng đồng, khu vui chơi, giải trí cơng cộng; đất cơng trình năng lượng; đất cơng
trình bưu chính, viễn thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất cơng trình
cơng cộng khác; đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,
nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chun
dùng; đất phi nơng nghiệp khác;
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất hiện nay chưa xác định mục
đích sử dụng.
Luật đất đai 2013, khơng đưa ra khái nhiệm như thế nào là đất ở nhưng cũng
phân loại đất ở theo địa bàn, khu vực, cụ thể: đất ở tại nông thôn và đất ở tại đơ
thi. Trong đó:
- Đất ở tại nơng thơn được quy định tại Điều 143 Luật Đất đai năm 2013:
“Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng
nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa
đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt”.
- Đất ở tại đơ thị được quy định tại Điều 144 Luật Đất đai 2013: “Đất ở tại
đô thị gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống,
vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt”
Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã thống nhất trong việc xác định các loại
đất được xác định là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đơ thị. Theo đó, các loại đất
được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các cơng trình phục vụ trực tiếp đời
sống của hộ gia đình mà cịn có cả vườn ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc

khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nơng thơn đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt đều được xác định là đất ở nông
thôn và đất ở đô thị. Đặc biệt, việc xác định cụ thể diện tích đất vườn ao nằm trong

10


cùng một thửa đất ở của hộ gia đình là đất ở là một quy định hợp lý, phù hợp với
thực tiễn quản lý và sử dụng đất ở tại nông thôn cũng như đô thị hiện nay.
Từ những phân tích trên, xuất phát từ đặc thù mục đích, nhu cầu sử dụng
đất ở có thể đưa ra khái niệm đất ở như sau: “Đất ở là loại đất phi nơng nghiệp
dùng để xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống, sinh hoạt của cá nhân, các
thành viên trong hộ gia đình bao gồm nhà ở và các cơng trình liên quan, vườn, ao
trong khn viên khu đất được xác định là đất ở theo quy định của pháp luật”.
1.1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở
Khi nói đến quyền sở hữu một tài sản người ta thường biết đến ba quyền
năng đó là: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Tài sản là đất đai cũng vậy, chủ sở hữu
có ba quyền năng, đó là: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền
định đoạt đất đai. Ở Việt Nam, tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất
đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản
cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý” và trên cơ sở đó, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều quy định đất đai thuộc sở
hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý. Theo đó,
QSDĐ là quyền phụ thuộc, quyền phát sinh từ Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu
đại diện, có mối quan hệ chặt chẽ và không tách rời với quyền sở hữu đất đai. Điều
đó được biểu hiện rõ nét thơng qua các quyền chi phối của Nhà nước đối với toàn
bộ đất đai với tư cách là chủ sở hữu đại diện như: Nhà nước xác định mục đích sử
dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định giá đất và các khoản
thu tài chính từ đất đai, quyết định việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất và thu hồi đất...
Như vậy, với quyền của chủ sở hữu đại diện Nhà nước về đất đai thì QSDĐ
nói chung và QSDĐ ở nói riêng của mỗi chủ thể chỉ có thể được xác lập trên cơ
sở sự cho phép của Nhà nước. Sự cho phép đó được thể hiện thơng qua các phương
thức chủ yếu như: Giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận QSDĐ hợp pháp từ người
khác hoặc được Nhà nước cơng nhận QSDĐ. Trên cơ sở đó, người sử dụng đất ở

11


chỉ được quyền khai thác, sử dụng theo đúng mục đích hoặc "định đoạt" số phận
pháp lý về QSDĐ của mình như: tự quyền đầu tư cơng sức, vật tư, tiền vốn, khoa
học kỹ thuật và khả năng của mình để khai thác các giá trị, các lợi ích của đất trên
cơ sở các mục đích đã được Nhà nước xác định; hoặc người sử dụng đất chuyển
giao QSDĐ của mình cho người khác để thu lợi mà khơng được tự ý làm thay đổi
mục đích sử dụng đất, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất mà Nhà nước đã xác định.
Tuy nhiên, quyền khai thác hay định đoạt QSDĐ của người sử dụng đất phải trên
cơ sở mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định, hay sự chuyển giao cho
người khác cũng phải trên cơ sở được Nhà nước cho phép. Nhà nước thông qua
công cụ pháp luật để xác lập những điều kiện tiền đề làm căn cứ xác định QSDĐ
của mỗi tổ chức, cá nhân được thực hiện trên thực tế.
QSDĐ ở khi xem xét dưới góc độ kinh tế là một quyền dân sự, theo đó,
người sử dụng đất ở được quyền khai thác cơng dụng, các thuộc tính có lợi ích từ
đất nhằm mang lại lợi ích cho mình; Cịn dưới góc độ pháp lý thì QSDĐ ở là một
quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất ở được hưởng đối với khối
tài sản chung này, nhằm mang lại lợi ích cho bản thân và cho xã hội. Hiện nay,
trong nền kinh tế thị trường và hướng đến việc hội nhập quốc tế sâu rộng, thu hút
đầu tư nước ngồi, Nhà nước ta ngày càng mở rộng vai trị của các chủ thể sử dụng
đất ở bằng cách mở rộng quyền cho người sử dụng đất ở khi khai thác giá trị quyền
sử dụng đất ở. Từ đó, chủ thể sử dụng đất tiến gần hơn với quyền "định đoạt" đất

đai nhưng có sự kiểm sốt, điều tiết lợi ích từ Nhà nước.
Trước đây, trong một số cơng trình nghiên cứu khoa học cũng đã đưa ra
khái niệm quyền sử dụng đất ở, điển hình theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị: “Quyền
sử dụng đất ở là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất ở. Thông qua việc
được độc lập quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất
ở thực hiện trong thời hạn thuê đất nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất
định” [24].
Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và kế thừa các thành tựu khoa học đã được
các nhà khoa học đề cập đến, đặt trong bối cảnh hiện nay của nước ta, tác giả rút

12


ra khái niệm của quyền sử dụng đất ở như sau: “Quyền sử dụng đất ở là các quyền
năng cụ thể mà người sử dụng đất ở được phép thực hiện đối với đất đai thuộc
quyền sở hữu của mình, bao gồm quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ đất ở một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển
quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật”.
1.1.2. Bản chất của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hiện nay, trong sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao lưu dân
sự, thương mại ngày càng trở nên phong phú và đa dạng. Bên cạnh đó, các giao
dịch hướng tới đối tượng tài sản là QSDĐ ở cùng với thị trường bất động sản cũng
ngày càng sôi động hơn. Có thể khẳng định rằng, QSDĐ ở của các chủ thể sử dụng
tham gia vào phần lớn các quan hệ kinh tế với ý nghĩa là yếu tố đầu vào không thể
thiếu cho các chủ thể hoạt động kinh doanh. Một trong các quyền cơ bản đó là
quyền chuyển QSDĐ ở
Xét về bản chất, chuyển nhượng QSDĐ ở là hành vi tự điều chỉnh đất đai
từ chủ thể này sang chủ thể khác trên cơ sở các quy định của pháp luật, thơng qua
đó, Nhà nước cơng nhận QSDĐ ở cho chủ thể nhận chuyển nhượng. Còn bên
chuyển nhượng QSDĐ ở sẽ thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ ở

được các bên thỏa thuận và đồng ý.
Tại từ điển Luật học giải thích thuật ngữ “Chuyển nhượng QSDĐ” như sau::
“Chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất chuyển giao đất và QSDĐ đó cho
người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ) sử dụng. Bên giao đất và
QSDĐ được nhận số tiền tương đương với giá trị QSDĐ theo sự thỏa thuận các
bên” [32]. Như vậy, với đất ở, chuyển nhượng QSDĐ ở có thể hiểu là sự chuyển
dịch QSDĐ ở từ người có QSDĐ ở hợp pháp sang người khác theo các điều kiện
và tuân thủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Người có QSDĐ ở (bên chuyển
nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ ở cho người nhận chuyển nhượng và các
bên phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của
pháp luật. Việc chuyển nhượng QSDĐ ở phải thông qua chủ thể quản lý đất đai

13


và là đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất để việc
chuyển nhượng luôn được thực hiện theo một trật tự nhất định.
Từ các phân tích trên có thể thấy rằng quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở bao
gồm các dấu hiệu sau đây:
Thứ nhất, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở làm hình thành giữa các bên
quan hệ pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở. Từ đó, chuyển nhượng QSDĐ ở sẽ
được điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật, cụ thể: các điều kiện có hiệu lực
của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở; thời điểm QSDĐ ở được chuyển giao
giữa các bên và các trình tự, thủ tục phải tuân thủ.
Thứ hai, là sự thỏa thuận về ý chí giữa các bên. Dấu hiệu này cho thấy
chuyển nhượng QSDĐ ở là sự cam kết giữa các bên về việc chuyển giao các quyền
và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất ở. Một bên chuyển giao QSDĐ ở cho bên
kia và nhận từ bên đó một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ ở. Vì thế, sự
thỏa thuận của các bên được điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật đối với nội
dung mà các bên đã thỏa thuận (pháp luật chỉ thừa nhận nếu sự thỏa thuận đó là

tự nguyện, bình đẳng giữa những người có đủ năng lực hành vi dân sự và nội dung
của sự thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.
Thứ ba, đối tượng của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở là quyền sử dụng
đất ở. Điều này xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai của nước ta là chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; các tổ chức, cá nhân được
Nhà nước giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử đất ở và được thực hiện các
quyền năng đối với quyền sử dụng đất ở. Trong thời gian sử dụng đất ở theo quy
định của pháp luật, ngưởi sử dụng đất ở được quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở cho cá nhân, tổ chức khác. Như vậy, hoạt động chuyển nhượng này có
đối đượng là QSDĐ ở chứ không phải đất đai và phải lập thành hợp đồng với tên
gọi là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” theo luật định và có xác
nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thơng qua hoạt động công chứng, chứng
thức.

14


Như vậy, bản chất của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở là sự “mua đứt,
bán đoạn” QSDĐ ở từ chủ thể này sang chủ thể khác trên cơ sở các quy định Nhà
nước cho phép. Giao dịch này một mặt phản ánh tính chất của quan hệ thị trường,
do quy luật của thị trường điều chỉnh trên cơ sở ý chí và thỏa thuận của các bên;
song giao dịch này cũng chịu sự chi phối và kiểm soát của Nhà nước nên tính chất
thị trường bị hạn chế, sự thỏa thuận và tự do ý chí giữa các chủ thể cũng bị ràng
buộc chặt chẽ hơn.
1.1.3. So sánh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các hình thức mua
bán tài sản khác
QSDĐ ở có những đặc tính hết sức riêng biệt xuất phát cơ bản từ chế độ sở
hữu đất đai. Do đó, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở mặc dù cũng mang bản
chất là một giao dịch, thỏa thuận, nhưng có một số điểm khác biệt so với các hình
thức giao dịch, mua bán tài sản khác.

Thứ nhất, về chủ thể của giao dịch
Để một giao dịch dân sự có hiệu lực, theo quy định tại Điều 117, Bộ luật
Dân sự năm 2015 (BLDS 2015) thì: “Chủ thể tham gia giao dịch dân sự có năng
lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được
xác lập”, và “chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện”. Như vậy,
đối với mọi giao dịch dân sự trong đó có giao dịch mua bán tài sản khác, chủ thể
tham gia giao dịch đều phải đáp ứng quy định của pháp luật nêu trên. Tuy nhiên,
do tính đặc thù của đất đai và QSDĐ ở nói riêng, đối với hoạt động chuyển nhượng
QSDĐ ngoài những điều kiện trên về chủ thể trên, thì các bên cịn phải thỏa mãn
các điều kiện nhất định do pháp luật đất đai quy định. Theo đó, khơng phải mọi
chủ thể có QSDĐ ở hợp pháp đều được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở,
mà tùy thuộc vào nguồn gốc QSDĐ ở của chủ thể đó xuất phát từ đâu, sử dụng
cho mục đích gì và có thuộc các chủ thể được phép nhận chuyển nhượng QSDĐ
ở hay không. Chẳng hạn, theo quy định tại khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai 2013
quy định: “Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân

15


khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu
không sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng đó”.
Thứ hai, về đối tượng giao dịch
Đối với các giao dịch mua bán tài sản khác, đối tượng trong quan hệ mua
bán sẽ chính là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán. Tuy nhiên, trong hoạt
động chuyển nhượng QSDĐ ở, đối tượng là QSDĐ ở chứ không phải là bản thân
đất đai, bởi đất đai là một loại tài sản không thuộc quyền sở hữu của bên chuyển
nhượng, mà thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện. Vì vậy,
khơng phải tất cả mọi QSDĐ ở đều trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường,
mà chỉ có những QSDĐ ở được pháp luật đất đai cho phép mới được giao dịch.

Thứ ba, về nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch
Đối với một giao dịch, mua bán tài sản thông thường, bên mua và bên bán
chỉ phải thực hiện nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận của hai bên. Nhưng đối với
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở, ngoài những nghĩa vụ theo thỏa thuận của các
bên, thì Nhà nước cịn quy định người chuyển nhượng và người nhận chuyển
nhượng phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, như
thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở và các khoản lệ phí liên quan khi làm
thủ tục chuyển nhượng.
Thứ tư, về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch
Đối với các giao dịch, mua bán tài sản khác việc ký kết, thực hiện hợp đồng
hoàn toàn do các bên tự thỏa thuận và lựa chọn thực hiện. Còn đối với hoạt động
chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân thủ theo đúng quy trình, thủ tục chặt chẽ theo
quy định của pháp luật. Cụ thể là từ hồ sơ chuyển nhượng phải công chứng, chứng
thực và đăng ký vào sổ địa chính, tiến hành thủ tục sang tên, cho đến các nghĩa vụ
thuế của các bên khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở. Thiếu bất kỳ
một trong các thủ tục và quy trình nêu trên, việc chuyển nhượng QSDĐ ở đều
khơng được thực hiện hoặc không được công nhận hợp pháp.

16


Thứ năm, khác với những giao dịch mua bán tài sản khác, việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng chịu sự chi phối, tác động
của dường lối, chính sách, pháp luật của Nhà nước
Quyền sử dụng đất ở là một tài sản đặc biệt và có ý nghĩa to lớn trong việc
phát triển kinh tế, xã hội. Vì vậy, việc thống nhất quản lý đất đai cũng như điều
chỉnh các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở được Đảng và Nhà nước hết sức quan
tâm. Tùy thuộc vào từng thời kỳ lịch sử nhất định mà Đảng, Nhà nước có những
chính sách, pháp luật khác nhau để điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ.
Nếu đường lối, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước mở rộng quyền

cho người sử dụng đất, mở rộng về chủ thể, đối tượng trong quan hệ chuyển
nhượng QSDĐ ở và có những chính sách tài chính hỗ trợ phù hợp (giảm thuế,
giảm lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính…) thì các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ
ở sẽ sôi động, phát triển; ngược lại, chủ thể, đối tượng QSDĐ ở được chuyển
nhượng, thắt chặt tín dụng…) sẽ làm cho các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở
bị trầm lắng, ít phát triển. Như vậy, có thể khẳng định, các chính sách, pháp luật
của Đảng, Nhà nước có ảnh hưởng, tác động rất lớn tới thị trường bất động sản
nói chung và các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng.
1.2. Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và pháp luật chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở
* Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở:
Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, bao gồm chuyển nhượng QSDĐ
ở từ chủ thể này sang chủ thể khác xuất hiện như một nhu cầu tất yếu. Việc chuyển
nhượng QSDĐ ở thể hiện nhiều quy luật kinh tế như quy luật cung cầu, giá
cả,…Chính vì vậy, cần phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước đối với quan hệ
này với tư cách không chỉ là chủ thể quản tế nền kinh tế - xã hội mà còn với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Hơn nữa, nền kinh tế - xã hội
ngày càng phát triển dẫn đến việc chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói
riêng ngày càng nhiều, phong phú và phức tạp. Nhu cầu dịch chuyển quyền sử

17


dụng đất ở không chỉ trong phạm vi hẹp trong gia đình mà cịn mở rộng đối với
các cá nhân, tổ chức khác. Vì vậy, nếu pháp luật khơng kịp thời điều chỉnh sẽ dẫn
tới tình trạng lạc hậu so với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội.
Chuyển QSDĐ ở lần đầu tiên dược ghi nhận tại Luật Đất đai 1993 và trước
đó, đất đai hay QSDĐ ở không phải là tài sản được phép chuyển giao trong giao
dịch dân sự. Tuy nhiên, trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ vẫn diễn

ra, về nguyên tắc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong thời kỳ này bị coi là vô
hiệu. Đến Luật Đất đai 2003 và nay là Luật Đất đai 2013, pháp luật vẫn tiếp tục
kế thừa và ghi nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở song song với các
quyền khác của người sử dụng đất tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Người
sử dụng đất ở có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ ở”. Theo đó, người sử dụng đất (NSDĐ)
hợp pháp có quyền được chuyển nhượng QSDĐ cho người khác theo quy định của
pháp luật, bên cạnh quyền trực tiếp khai thác và thu lợi nhuận từ việc sử dụng đất.
Việc pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện sự quan tâm của Nhà
nước trong điều kiện đất đai ngày nay được trị giá bằng tiền hoặc các vật giá trị
tương đương khác. Việc chuyển QSDĐ ở này không làm mất đi hay gây ảnh hưởng
đến chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bởi, đối tượng được chuyển nhượng trên
thị trường là quyền sử dụng đất ở, cho dù chủ thể sử dụng đất là ai thì Nhà nước
vẫn là chủ thể có quyền quản lý và định đoạt, đồng thời người sử dụng vẫn phải
chịu nghĩa vụ đối với việc sử dụng đất ở đối với Nhà nước. Trong hoạt động
chuyển QSDĐ ở, Nhà nước chỉ đóng vai trị người quản lý, chứng nhận, cho phép
việc thực hiện quyền chuyển QSDĐ ở cũng như việc nhận chuyển QSDĐ ở khi
các quan hệ đó tn theo điều kiện, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định; đồng
thời, Nhà nước cũng đóng vai trị là người giải quyết tranh chấp phát sinh hoặc xử
lý những vi phạm trong quá trình NSDĐ chuyển QSDĐ ở. Như vậy, việc chuyển
QSDĐ ở về bản chất là thiết lập QSDĐ ở hợp pháp cho NSDĐ mới thông qua việc

18