(Luận văn thạc sĩ) giải pháp nâng cao chất lượng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH


ĐỒN QUỲNH PHƯƠNG

GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG
CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2010


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH


ĐỒN QUỲNH PHƯƠNG

GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG
CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU

CHUYÊN NGÀNH:
MÃ SỐ :

Kinh tế tài chính – Ngân hàng
60 . 31 . 12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. LÊ THÀNH LÂN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2010


-i-

LỜI CAM ĐOAN
*********
Tôi xin cam đoan số liệu nêu trong luận văn này là chính xác và trung
thực, đã được tôi thu thập, tổng hợp từ những nguồn đáng tin cậy. Các giải
pháp, kiến nghị là của cá nhân tôi rút ra từ quá trình nghiên cứu lý luận và
thực tiễn.
Tôi xin cam đoan luận văn này là đề tài nghiên cứu của bản thân tôi,
không sao chép từ bất cứ tài liệu nào.

TP. Hồ Chí Minh, ngày 19 tháng 6 năm 2010
Người thực hiện luận văn

Đoàn Quỳnh Phương


- ii -

LỜI CẢM ƠN
*********
Tôi xin chân thành cảm ơn Q Thầy – Cơ, Q Ngân hàng, gia đình và
bạn bè đã giúp đỡ tơi hồn thành luận văn. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc

tới TS. Lê Thành Lân, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện luận văn một
cách tận tình.
Mặc dù cố gắng rất nhiều song luận văn không tránh khỏi những thiếu sót,
kính mong Q Thầy – Cơ và các bạn quan tâm đóng góp ý kiến, để tơi có thể
hồn thiện.
Kính chúc Quý Thầy – Cô, bạn bè sức khỏe, hạnh phúc, may mắn và thành
công.


- iii -

MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan ................................................................................................................. i
Lời cảm ơn .................................................................................................................... ii
Mục lục ........................................................................................................................ iii
Danh mục bảng biểu ................................................................................................... vi
Danh mục chữ viết tắt ................................................................................................ vii
Lời mở đầu ................................................................................................................ viii
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI .............................................................................................................1
1.1 Bất động sản ..................................................................................................1
1.1.1 Khái niệm ....................................................................................................1
1.1.2 Thuộc tính và đặc trưng của bất động sản .................................................1
1.1.3 Thị trường bất động sản ..............................................................................4
1.1.4 Sự cần thiết của thị trường bất động sản tập trung ...................................8
1.2 Cho vay mua bất động sản....................................................................... 11
1.2.1 Đặc trưng cơ bản của hoạt động cho vay mua bất động sản ................. 11
1.2.2 Chất lượng tín dụng của hoạt động cho vay mua bất động sản............. 13

1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của hoạt động cho vay
mua bất động sản ............................................................................................... 16
1.2.4 Bài học kinh nghiệm từ hoạt động cho vay mua BĐS tại Mỹ .............. 23
Kết luận chương 1 .................................................................................................... 24
Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU ............................................................. 25
2.1 Giới thiệu chung về NHTMCP Á Châu ................................................. 25
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của NHTMCP Á Châu....................... 25


- iv -

2.1.2 Tình hình hoạt động chung của NHTMCP Á Châu trong những năm
gần đây ........................................................................................................................ 27
2.2 Thực trạng hoạt động cho vay mua bất động sản tại NHTMCP Á
Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 .......................................... 31
2.2.1 Vài nét về thị trường cho vay mua bất động sản trong những năm gần
đây ...................................................................................................................... 31
2.2.2 Đánh giá chất lượng tín dụng thơng qua tình hình hoạt động cho vay
mua bất động sản tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm
2010 .................................................................................................................... 33
2.3 Phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của
hoạt động cho vay mua bất động sản tại NHTMCP Á Châu ................... 53
2.3.1 Nhân tố bên trong ngân hàng .................................................................. 53
2.3.2 Các nhân tố bên ngoài ngân hàng ........................................................... 57
Kết luận chương 2 .................................................................................................... 58
Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHO VAY
MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU ............................ 59
3.1 Mục tiêu, chiến lược phát triển hoạt động tại NHTMCP Á Châu .... 59
3.1.1 Mục tiêu .................................................................................................... 59

3.1.2 Chiến lược ................................................................................................ 59
3.1.3 Mục tiêu, chiến lược trong hoạt động cho vay mua bất động sản tại
NHTMCP Á Châu ............................................................................................. 62
3.2 Nhóm giải pháp đối với NHTMCP Á Châu .......................................... 62
3.2.1 Ngân hàng nên đa dạng nhiều hình thức huy động nguồn vốn dài hạn để
hỗ trợ cho vay mua bất động sản ...................................................................... 63
3.2.2 Điều chỉnh mức lãi suất phù hợp để thu hút thêm nhiều khách hàng ... 64
3.2.3 Tài trợ những dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp ....... 65
3.2.4 Hướng tới việc cho vay không cần tài sản bảo đảm .............................. 65
3.2.5 Kết hợp thêm nhiều dịch vụ linh hoạt đi kèm với sản phẩm cho vay
mua bất động sản để thu hút khách hàng ......................................................... 66


-v-

3.2.6 Đầu tư, phát triển công nghệ, hạ tầng kỹ thuật ...................................... 66
3.2.7 Linh hoạt trong thủ tục thanh toán .......................................................... 67
3.2.8 Xây dựng, đào tạo và phát triển nguồn nhân lực vững mạnh................ 67
3.2.9 Hoàn thiện bộ máy kiểm tra, kiểm sốt nội bộ ...................................... 69
3.3. Nhóm giải pháp về cơ chế chính sách hỗ trợ ....................................... 70
3.3.1 Giải pháp về phía Nhà nước và các ban ngành liên quan ...................... 70
3.3.2 Giải pháp về phía NHNN Việt Nam ....................................................... 73
3.4. Kiến nghị ................................................................................................... 74
3.4.1 Kiến nghị đối với Nhà nước và các ban ngành liên quan ...................... 74
3.4.2 Kiến nghị đối với NHNN Việt Nam ....................................................... 74
Kết luận chương 3 ................................................................................................... 75
Kết luận chung ..............................................................................................................x
Danh mục cơng trình của tác giả ................................................................................ xi
Tài liệu tham khảo...................................................................................................... xii

- vi -

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 2.1 Tình hình hoạt động chung tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến 6
tháng đầu năm 2010 ................................................................................................... 27
Bảng 2.2 Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS theo loại hình khách hàng tại NHTMCP Á
Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 ......................................................... 41
Bảng 2.3 Tỷ trọng giữa dư nợ cho vay mua BĐS với tổng dư nợ cho vay tại
NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 .................................. 43
Bảng 2.4 Lãi suất cho vay mua BĐS tại một số Ngân hàng trong năm 2009 ..... 44
Bảng 2.5 Tỷ lệ dư nợ cho vay mua BĐS tại một số NHTMCP trong năm 2009 .. 46
Bảng 2.6 Tỷ lệ Nợ quá hạn trên tổng dự nợ cho vay mua BĐS tại NHTMCP Á
Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 ......................................................... 48
Biểu đồ 2.1 Tình hình hoạt động chung tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến 6
tháng đầu năm 2010 ................................................................................................... 28
Biểu đồ 2.2 Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS theo loại hình khách hàng tại NHTMCP
Á Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 .................................................... 42
Biểu đồ 2.3 Tốc độ tăng trưởng về dư nợ cho vay mua BĐS tại NHTMCP Á Châu
từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 .................................................................. 44
Biểu đồ 2.4 Nợ quá hạn cho vay mua BĐS tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến
6 tháng đầu năm 2010 ............................................................................................... 49
Biểu đồ 2.5 So sánh tỷ lệ nợ quá hạn trên tổng dư nợ cho vay mua BĐS và tỷ lệ
nợ quá hạn trên tổng dư nợ cho vay tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến 6
tháng đầu năm 2010 ................................................................................................... 51


- vii -

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

NHTM

Ngân hàng thương mại

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTMCP

Ngân hàng thương mại cổ phần

NH

Ngân hàng

NN

Nhà nước

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

Ủy Ban Nhân Dân

BĐS

Bất động sản


- viii -

LỜI MỞ ĐẦU
-----------------Từ cuối năm 2008 đến nay, nền kinh tế Mỹ lâm vào suy thoái nặng nề nhất
trong những thập kỷ qua. Hậu quả là hàng loạt ngân hàng phá sản, các doanh
nghiệp lao đao, người lao động mất việc làm, nhiều lãnh đạo cấp cao xin từ
chức,…Cuộc khủng hoảng tại cường quốc kinh tế này nhanh chóng lan rộng khắp
thế giới, gây ảnh hưởng xấu đến nhiều nền kinh tế khác. Các nước tung ra các gói
cứu trợ nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế, khơng để suy thoái kéo dài. Một
trong những nguyên nhân gây ra cuộc khủng hoảng trên bắt nguồn từ hoạt động
cho vay bất động sản tại Mỹ. Lãi suất thấp liên tục trong nhiều năm khiến nhiều
ngân hàng đổ xô cho vay bất động sản với những điều kiện dễ dãi hơn bình
thường. Sự chủ quan của ngân hàng thể hiện thông qua việc cho vay tràn lan, cho
vay đối với bất cứ khách hàng nào mà không hề xem xét kỹ tư cách và khả năng
tài chính khách hàng có đảm bảo hay khơng. Ngân hàng cịn sẵn sàng cho vay dễ
dàng đối với những người từng bị phá sản, hoặc có lịch sử giao dịch tín dụng thấp,
thậm chí ngay cả người khơng có lịch sử giao dịch với ngân hàng.
Việt Nam cũng không thể tránh khỏi bị ảnh hưởng từ nền kinh tế thế giới,
biểu hiện qua việc thị trường bất động sản trong nước bị ngừng trệ với thị trường
chứng khoán liên tục giảm mạnh. Các ngân hàng siết chặt tín dụng, lãi suất khá
cao khiến hoạt động cho vay mua bất động sản bị thu hẹp. Tình trạng suy giảm 2
thị trường này là một trong những nguyên nhân gây bất ổn cho nền kinh tế, đặc
biệt là thị trường bất động sản trầm lắng đã ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống của
nhân dân, khi cung cầu không gặp nhau, các chủ đầu tư và kinh doanh không trả
được nợ đến hạn, gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng.

Trong bối cảnh khủng hoảng tài chính tồn cầu bắt nguồn chủ yếu từ hoạt
động cho vay thế chấp nhà đất dưới chuẩn ở Mỹ, liệu nợ xấu trong cho vay mua
bất động sản có gây bất ổn cho hệ thống ngân hàng ở Việt Nam hay không, ảnh


- ix -

hưởng của nó như thế nào và biện pháp khắc phục những bất ổn đó, tơi quyết định
chọn đề tài “Giải pháp nâng cao chất lượng cho vay mua bất động sản tại
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu”. Tơi mong muốn thơng qua đề tài
này tìm hiểu thực trạng hoạt động cho vay mua bất động sản dành cho khách hàng
cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chổ ở thật sự và chất lượng tín dụng của hoạt động
cho vay này tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu – một ngân hàng được
đánh giá có quy mơ phát triển mạnh. Vì vậy, phạm vi nghiên cứu của luận văn
được giới hạn trong hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng cho đối tượng
vay là cá nhân và hộ gia đình.
Luận văn vận dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học như :
Về số liệu, lấy từ các nguồn sau:
 Từ bảng cân đối kế tốn, báo cáo tài chính, các chỉ tiêu kế hoạch của ngân
hàng.
 Từ Internet, sách báo và từ các bài viết,các báo cáo từ tạp chí ngân hàng,
tạp chí phát triển kinh tế,…
Về phương pháp nghiên cứu, có 2 phương pháp chủ yếu:
 Phương pháp tổng hợp: từ các nguồn số liệu thu thập được, tiến hành phân
tích-tổng hợp và đưa ra giải pháp cho vấn đề.
 Phương pháp trực tiếp: trực tiếp gặp gỡ, trao đổi và tham khảo ý kiến của

những người có kinh nghiệm, của giáo viên trường Đại học Kinh tế
TP.HCM, Đại học Ngân Hàng TP.HCM.
Theo đó, kết cấu nội dung nghiên cứu đề tài bao gồm 3 chương:

Chương 1 : Cơ sở lý luận về cho vay mua bất động sản và chất lượng cho
vay mua bất động sản tại ngân hàng thương mại.
Chương 2 : Thực trạng về hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân
hàng Thương mại Cổ phần Á Châu.
Chương 3 : Một số giải pháp nâng cao chất lượng cho vay mua bất động
sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu.


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI


-1-

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
-----------------1.1 BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm
Theo điều 174 Chương XI, Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc
hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/06/2005 thì:
Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm :
-

Đất đai;

-

Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, cơng trình xây dựng đó;

-

Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

-

Các tài sản khác do pháp luật qui định.
Như vậy, xét theo tính chất thì BĐS là tài sản có tính bất động, tính khơng

đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững.
1.1.2 Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản:
BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt, nên thuộc tính và đặc trưng của loại
hàng hóa này cũng khác biệt so với những loại hàng hóa thơng thường trên thị
trường. Những thuộc tính và đặc trưng của BĐS ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt
động định giá, thẩm định giá BĐS.
1.1.2.1Các thuộc tính của bất động sản
Tính bất động
Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ
được quyền sử dụng và khai thác, không thể di chuyển BĐS đó đến nơi khác theo


-2-

ý muốn như nơi mà người chủ mới đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong

thị trường BĐS, vị trí địa dư của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã
hội, điều đó tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, và chính là nguyên
nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù cho vị trí của chúng có kế cận nhau.
Tính không đồng nhất
Mỗi người sống trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liền đời sống
con người. Điều đó ảnh hưởng đến quan điểm cùng nhu cầu của mỗi đối tượng
mua BĐS. Trong thời kỳ kế hoạch hóa tập trung cũng như trong thời kỳ đổi mới
theo kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên ta khó kiếm được 2
tài sản giống nhau hồn tồn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, thì BĐS cũng
như vậy. Chính vì vậy, giá cả của BĐS gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
Giả sử rằng hai BĐS cùng nằm trong một khu vực nhưng giá cả của chúng
còn phụ thuộc vào thời điểm bán, vào sở thích của người mua, vào đặc điểm cụ thể
của bất động, vào tâm lý của người đi mua tại thời điểm mua,…tất cả những điều
này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với BĐS, nhất là trong nền kinh tế thị
trường hiện nay.
Tính khan hiếm
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển dân số. Có rất nhiều nguyên
nhân làm cho diện tích đất đai có chiều hướng giảm:
_ Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn).
_ Do tốc độ phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa
làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm đáng kể (do chuyển đất nông nghiệp thành
đất công nghiệp, đất thổ cư).
_ Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thơn dẫn đến
tình trạng dân số ở đơ thị tăng đột biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, vì vậy
làm phát sinh nhu cầu mua bán BĐS, kinh doanh nhà cho th,…
Chính vì một số ngun nhân chủ yếu trên, về lâu dài, khi cung đất đai q
ít so với cầu thì giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.


-3-

Tính bền vững
BĐS bao gồm cả đất đai và các cơng trình gắn liền trên đất. Đất đai là
nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thể thay thế được.
Dù với mục đích sử dụng nào đi nữa, đất đai cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở
hữu nên nó mang tính bền vững.
Hơn nữa, các lợi ích do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm
cho ý nghĩa của đất đai, BĐS được tăng lên rất nhiều.
1.1.2.2 Đặc trưng của bất động sản
Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Do tổng cung toàn bộ về đất đai tự nhiên gần như cố định, ít thay đổi và
việc cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn nên nhìn
chung cung đối với BĐS là tương đối kém co giãn với những thay đổi giá cả.
Bên cạnh những hạn chế về tự nhiên nêu trên, cịn có hạn chế về quy hoạch.
Nổi bật nhất là việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân
thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ nên thơng thường khơng thể tùy
tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về chiều
cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định
xây dựng của chính quyền địa phương.
Thời gian mua bán, giao dịch dài; chi phí mua bán, giao dịch cao
Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán BĐS
phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường dài
hơn so với các loại tài sản khác, do vậy chi phí mua bán, giao dịch cao. Hơn nữa,
giao dịch giữa người mua và người bán thường không diễn ra trực tiếp mà thông
qua môi giới nên phải trả thêm hoa hồng môi giới. Với tình hình phát triển hiện
nay cùng những quy định pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử
dụng đất đai ngày càng nhiều, cũng làm chi phí mua bán, giao dịch BĐS ngày
càng tăng cao.

-4-

Tính thanh khoản khơng cao
BĐS là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận
mang lại cũng rất lớn. Nhưng việc chuyển hóa thành tiền mặt của loại hàng hóa
này cũng kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp, đơi khi chủ sở hữu có một BĐS
nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền cao nhưng khi khẩn cấp thì khó chuyển đổi
nhanh ra tiền mặt, cũng không thể cắt nhỏ ra để bán và thu tiền mặt ngay được mà
phải kéo dài, bị ép giá hoặc bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
Chịu sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ
Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của
một quốc gia nên nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt
chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp trực
tiếp của Nhà nước (chẳng hạn như không thể bán tự do cho người nước ngoài).
1.1.3 Thị trường bất động sản
1.1.3.1 Khái áiệm
Thị trường BĐS là một hệ thống các quan hệ, thơng qua đó các giao dịch về
BĐS giữa các bên tham gia được thực hiện theo cơ chế giá cả. Thị trường BĐS có
thể phân khúc thành thị trường đất sản xuất nông nghiệp, thị trường đất thổ cư, thị
trường nhà ở các cấp, thị trường nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản
phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng,…
1.1.3.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản tại Việt Nam
Chưa có thị trường tập trung
Đây là một đặc điểm của thị trường BĐS tại Việt Nam. Hoạt động giao dịch
BĐS chỉ phát sinh theo nhu cầu, người bán – người mua tự do chuyển nhượng, ký
kết hợp đồng mua bán BĐS, hoặc việc mua bán thông qua môi giới, nhưng những
nhà môi giới thường là những cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên
môn kinh doanh theo ngành nghề chính quy,…Vì BĐS mang tính cố định, khơng
thể di dời, di chuyển được và lại có giá trị cao, đem về lợi nhuận cao cho những
nhà đầu tư do đó phải trải qua một q trình giao dịch phức tạp nên hoạt động trên

thị trường BĐS khơng chỉ có người mua và người bán mà giữa họ cần có những


-5-

đơn vị trung gian đứng ra làm cầu nối, đó là hiện trạng ở các nước có thị trường
BĐS phát triển. Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam hiện nay, hoạt động của các đơn vị
này vẫn chưa chịu sự quản lý tập trung của Nhà nước (chưa thu thuế), ngành nghề
chưa được chính thức cơng nhận. Điều đó ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu
tư cũng như quản lý, giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước, tác động xấu đến tâm
lý, đời sống của người dân, đặc biệt làm cho thị trường BĐS trở nên kém an toàn,
tiềm ẩn những đợt song ngầm, chưa tạo sự tin tưởng cho người tham gia giao dịch.
Quá trình vận động của thị trường có chu kỳ dao động tương tự như nhiều
thị trường khác
Chu kỳ vận động của thị trường BĐS bao gồm 4 giai đoạn :
 Giai đoạn phồn vinh: là giai đoạn thị trường BĐS trở nên sôi động, hấp
dẫn, có nhiều giao dịch BĐS thành cơng.
 Giai đoạn suy thối: là giai đoạn thị trường BĐS có dấu hiệu bị chững
lại, khơng cịn sơi động và hấp dẫn, cả người mua và người bán dè dặt trong các
giao dịch và ít giao dịch thành cơng như ở giai đoạn trước.
 Giai đoạn tiêu điều: thị trường BĐS đóng băng, lúc này cả người mua và
người bán không thực hiện giao dịch và chờ đợi động thái từ thị trường.
 Giai đoạn phục hồi: thị trường BĐS trở nên thu hút hơn bao giờ hết, sau
giai đoạn tiêu điều, giá BĐS cịn thấp sẽ kích thích nhiều người mua khiến cho thị
trường nhộn nhịp dần lên, có thể tạo ra “cơn sốt đất” mới.
Thị trường BĐS mang tính chất địa phương, nhất là đối với nhà ở
Bắt nguồn từ thuộc tính cố định khơng thể di dời, BĐS cịn bị chi phối bởi
nhiều yếu tố như: tập quán, tâm lý thị hiếu của từng địa phương khác nhau, sự tập
trung dân cư khác nhau nên hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương
sâu sắc.

Mặt khác, nếu sản phẩm BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng khơng thể đem
qua vùng kia bán như các loại sản phẩm, hàng hóa khác được. Do điều kiện tự
nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội ở các vùng miền khác nhau
dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS là khác nhau, thị trường


-6-

BĐS ở các đơ thị, thành phố lớn có trình độ phát triển kinh tế cao thì sơi động hơn
so với thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi,…dẫn đến giá BĐS của những đô
thị, thành phố lớn luôn cao hơn so với giá BĐS ở những khu vực hẻo lánh, vùng
ven, nơng thơn,…
Là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo
Sự can thiệp của Nhà nước là rất cần thiết đối với thị trường BĐS. Tuy
nhiên, sự tác động của Nhà nước cũng là một trong các yếu tố tạo nên tính khơng
hồn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều can thiệp vào thị
trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu về đất đai để thực hiện các
mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai
trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định quy hoạch của Nhà nước nên thị
trường bất động sản là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo.
Ở Việt Nam, sự hiểu biết về giao dịch giữa người mua – người bán là
khơng hồn hảo, do thường thiếu thông tin về các giao dịch trước đây trong quá
khứ. BĐS là nguồn lợi, chính xác hơn là tiềm năng sinh lợi lớn mà khơng có một
loại hàng hóa nào khác có thể sánh bằng, chính điều này làm nảy sinh tình trạng
muốn khai thác, đầu cơ. Từ đó, đất đai bị khai thác tạo ra bao điều phức tạp và thị
trường ngầm BĐS đã hình thành, phát triển mạnh mẽ làm cho giá cả BĐS tăng đột
biến, không phản ánh đúng giá trị thực của nó, nảy sinh giá ảo, phức tạp, thiếu
minh bạch.
Mặt khác, thị trường BĐS khơng hồn hảo cịn do tính chất khơng tái tạo
được của đất, khi dân số tăng lên nhưng đất đai có giới hạn dẫn đến khan hiếm, lúc

này trên thị trường bất động sản sẽ xuất hiện tình trạng độc quyền, đầu cơ nhiều
hơn các thị trường hàng hố khác.
Có quan hệ mật thiết với thị trường tài chính và với sự phát triển kinh tế
của một đất nước
Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ đến nền kinh tế. BĐS là một yếu
tố “đầu vào” trong bất kỳ quy trình sản xuất kinh doanh nào trong nền kinh tế thị
trường, chiếm vị trí độc tơn trong nhiều lĩnh vực như trồng trọt, chăn nuôi, công


-7-

nghiệp xây dựng, vật liệu xây dựng, khách sạn nhà hàng, khu vui chơi giải trí…nói
chung là các ngành cần mặt bằng rộng để kinh doanh. Thị trường BĐS phát triển
sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nói chung cùng nhiều ngành kinh tế riêng biệt. Đặc
biệt hệ thống ngân hàng có cơ hội mở rộng đầu tư để thu lợi nhuận. Ngược lại, thị
trường BĐS trầm lắng sẽ ảnh hưởng đến các ngành công nghiệp, hoạt động ngân
hàng cũng suy giảm theo và có thể gây suy giảm kinh tế.
Ngồi ra, việc đầu tư, tạo lập hay hình thành một BĐS cần có một lượng
vốn lớn cùng với thời gian hình thành; đây phải là nguồn vốn dài hạn. Khi nói
BĐS “lưu thơng” trên thị trường, chính các giá trị cũng như các quyền về BĐS
được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v… tạo thành các dòng tiền tệ di
chuyển qua lại cho phép thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao
dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS liên quan mật thiết với thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn
tài chính lớn cho phát triển kinh tế thơng qua hoạt động tín dụng ngân hàng. Khi
ngân hàng giải ngân cho một dự án BĐS lớn hay cho vay mua BĐS như nhà, đất
thì sẽ bơm vào thị trường BĐS một lượng vốn lớn.
Đặc biệt, mối quan hệ mật thiết giữa thị trường BĐS với hoạt động ngân
hàng còn được minh chứng qua những sự kiện kinh tế trên thế giới trong suốt hơn
40 năm qua. Ví dụ, giữa thập niên 80 tại Mỹ, hệ quả của quan điểm “ai làm nấy

chịu” là 747 định chế tiết kiệm và cho vay phải bị giải thể. Đầu thập niên 90 tại
Nhật, hàng nghìn cơng ty xây dựng và BĐS bị giải thể, nhiều ngân hàng lớn bị
thua lỗ nặng và mất vị trí ngân hàng lớn nhất thế giới. Cuối năm 1997, tại Thái
Lan, hầu hết các cơng ty tài chính bị giải thể hoặc sáp nhập và những ngân hàng
lớn phải co cụm lại. Và giờ đây, nhiều ngân hàng lớn hàng đầu có bề dày lịch sử
của Mỹ đã khơng cịn và nhiều ngân hàng lớn tại châu Âu cũng lâm vào tình trạng
khó khăn.
Ngân sách Nhà nước (NSNN) tại các quốc gia trên cũng gánh chịu để bớt
xáo trộn kinh tế xã hội, chưa kể gánh nặng gián tiếp do thất thu thuế. Quỹ dự trữ
quốc gia cũng bị hao hụt bởi đầu tư (đầu cơ) ở thị trường BĐS và sự mạnh dạn tài


-8-

trợ của hệ thống ngân hàng cho thị trường này trước đó. Ngồi ra, đa số người dân
bình thường và nhất là những hộ gia đình mới tách ra, có nhu cầu thật sự về nhà ở,
đã không thể gánh nổi mức tăng giá quá cao của BĐS trên thị trường. Điều này
không những thu hẹp sức phát triển nhà ở, mà còn làm hạn chế sự phát triển tự
nhiên của nếp sống gia đình mới.
Việc hình thành các BĐS cao cấp hiện đại không tránh khỏi việc sử dụng
vật liệu ngoại nhập cũng như việc kêu gọi các nguồn vốn đầu tư quốc tế, tất nhiên
phải gánh chịu rủi ro hối đối mà chỉ có cơng cụ ngoại hối mới giúp phòng chống
hữu hiệu rủi ro này.
Chịu sự chi phối bởi pháp luật
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về
BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, mọi
vấn đề liên quan đến BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ
thống các quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là các quy phạm pháp luật
về đất đai và nhà ở.
Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường

sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) chịu tác động rất lớn bởi các quyết định của Nhà
nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS,
luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động nguồn lực
phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
1.1.4 Sự cần thiết của thị trường Bất động sản tập trung
1.1.4.1 Cấp độ phát triển của thị trường Bất động sản tập trung
Ở hầu hết các quốc gia theo kinh tế thị trường, thị trường BĐS hình thành
và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hố, tiền tệ hố và tài chính hố.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn mà mọi người đều có thể tạo lập
được nhà cho riêng mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể xây lên
một ngơi nhà và được coi là BĐS. Ở cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ
đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trị quyết định.


-9-

Thứ hai, cấp độ tập trung hố: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây
dựng, khơng phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một dự án
BĐS lớn. Ở cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan
quản lý xây dựng đóng vai trị quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hố: Đó là giai đoạn của các tập đồn xây dựng. Lúc
này, các doanh nghiệp phát triển BĐS bùng phát nhưng còn bị hạn chế về các điều
kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để tạo dựng BĐS cho
tới khi bán ra được. Ở cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trị quyết định trong
việc chọn dự án tham gia. Các chính sách tiền tệ, các ngân hàng và các cơ quan
quản lý ngân hàng đóng vai trị quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hố: Khi quy mơ của thị trường BĐS mở rộng và
phát triển mạnh, do bị hạn chế về nguồn vốn tài trợ dài hạn, các ngân hàng thương
mại không thể tiếp tục cho vay BĐS nếu không muốn phải đối mặt với rủi ro thanh

khoản. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hố các khoản cho vay tài trợ, các
khoản thế chấp nhằm đa dạng hoá các nguồn vốn huy động. Ở cấp độ này, các thể
chế, các chính sách tài chính, các định chế tài chính và các cơ quan quản lý tài
chính là những chủ thể có vai trị quyết định.
Khơng nhất thiết mỗi nền kinh tế, mỗi thị trường BĐS đều tuần tự trải qua
từng cấp độ theo thứ tự trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị
trường phải có độ dài về thời gian như nhau. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh
tế phát triển đã qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như ở Úc và New Zealand,
các BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế
chuyển đổi đều chủ yếu áp dụng liệu pháp “sốc”, tức là ứng dụng đồng loạt tất cả
các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường phát triển nên
hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hố. Trung Quốc cũng đang
chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hố thị trường BĐS.
Chúng ta thấy rằng, hiện nay, thị trường BĐS ở Việt Nam mới chỉ ở cấp
độ thứ nhất – cấp độ sơ khởi. Như vậy, với những phân tích ở mục a phần 1.1.2.2


- 10 -

với đặc điểm của thị trường BĐS tại Việt Nam, nên muốn phát triển, chúng ta cần
phải có một thị trường BĐS tập trung, tức là từng bước phát triển sang các cấp độ
tiếp theo.
Nắm bắt được vấn đề đó, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 đã
thừa nhận một khái niệm mới, sàn giao dịch BĐS – nơi diễn ra các giao dịch BĐS
và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS, để quy tập các giao dịch BĐS vào
sàn nhằm lành mạnh hóa và phát triển thị trường BĐS.
1.1.4.2 Vai trò của Sàn giao dịch Bất động sản
Vai trò của sàn giao dịch BĐS trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam
hiện nay rất quan trọng, vì:
-

Các giao dịch BĐS qua sàn giúp Nhà nước quản lý được các giao dịch BĐS

để từ đó có những chính sách điều tiết thị trường kịp thời và chính xác.
-

Hạn chế tối đa nạn thất thu thuế do chuyển nhượng, mua bán ngầm bên

ngoài thị trường.
-

Giảm đáng kể số lượng BĐS và tần suất BĐS giao dịch ảo để bình ổn giá

cả. Khi một BĐS được giao dịch nhiều sẽ đẩy giá lên rất cao, hoặc người có tiền
đầu cơ vào nhiều sản phẩm nay sẽ bị hạn chế rất nhiều do giá cả bình ổn.
-

Giảm số lượng người tham gia đầu cơ trục lợi làm khan hiếm giả tạo, tạo

cơn sốt ảo về BĐS.
-

Công khai, giới thiệu thông tin đầy đủ về nhiều loại sản phẩm để tránh rủi

ro và thiệt hại cho những bên giao dịch từ đó lành mạnh hóa thị trường.
-

Sàn giao dịch BĐS góp phần phát triển thị trường BĐS thơng qua các dịch

vụ tư vấn chuyên nghiệp như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản

phẩm,dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý BĐS, tạo được giá trị gia
tăng cho chủ đầu tư, đồng thời tạo ra nhiều loại hình dịch vụ BĐS đang bỏ ngỏ
chưa đưa vào hoạt động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo
hiểm v.v…Tất cả dịch vụ này sẽ đẩy mạnh giao dịch BĐS tạo thêm giá trị thặng
dư cho nền kinh tế và mang lại lợi ích cho các bên tham gia.


- 11 -

Bước đầu, tuy mới chỉ có các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực
hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua BĐS qua sàn, nhưng đó là dấu hiệu
tích cực về một thị trường BĐS tập trung ở Việt Nam trong tương lai gần.
1.2 CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN
Cho vay mua BĐS là một trong các sản phẩm tín dụng của NHTM. Các
ngân hàng thường tài trợ việc mua những tài sản thực như nhà cửa, căn hộ, văn
phòng, nhà kho, các cơ sở vật chất khác và cả đất đai. Thời hạn cho vay mua BĐS
thường là trung dài hạn, có thể kéo dài đến 20 hay 30 năm, để mua hoặc cải tạo,
nâng cấp tài sản. Trong những thập kỷ qua, dù với bất cứ kỳ hạn nào thì cho vay
BĐS vẫn là lĩnh vực ngày càng phát triển nhanh chóng, làm phong phú thêm dịch
vụ tài chính ngân hàng và thu hút thêm khách hàng.
Phạm vi luận văn chỉ giới hạn trong lĩnh vực ngân hàng cho vay mua BĐS
dành cho cá nhân và hộ gia đình. Đây là sản phẩm ngân hàng đưa ra nhằm phục vụ
nhu cầu đời sống thiết thực của người dân là mua sắm nhà ở, đất đai để xây nhà,
an cư.
Cho vay mua BĐS đối với cá nhân có thể được tài trợ trực tiếp hoặc gián
tiếp. Ngân hàng tài trợ bằng cách cho khách hàng vay trực tiếp, thường đối với
những căn hộ riêng lẻ, hoặc Ngân hàng cho công ty kinh doanh BĐS vay để xây
nên những căn hộ chung cư hoặc dự án nhà ở liên kế.
1.2.1 Đặc trưng cơ bản của hoạt động cho vay mua bất động sản
Có thể phân biệt cho vay mua BĐS với phần lớn các mục đích cho vay

khác trên một số khía cạnh chủ yếu sau đây :
1.2.1.1 Nhu cầu vay mua bất động sản phụ thuộc vào chu kỳ vận động của thị
trường bất động sản
Thị trường BĐS, như đã nói ở trên, có quan hệ mật thiết với thị trường tài
chính. Hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng gắn liền với nền kinh tế nói chung
và với thị trường BĐS nói riêng, mọi biến động trên thị trường BĐS đều ảnh
hưởng đến hoạt động cho vay của ngân hàng.


- 12 -

Khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường BĐS ở giai đoạn phát triển
bình thường, thu nhập của người dân tăng đều làm tăng nhu cầu mua BĐS. Ngồi
ra, nhu cầu mua BĐS cịn tùy thuộc vào đà tăng dân số cơ học cùng với nhu cầu
tách hộ riêng (đây phải là nhu cầu có khả năng thanh toán). Lúc này, hoạt động
cho vay mua BĐS của ngân hàng có cơ hội mở rộng. Bên cạnh đó, giá trị BĐS thế
chấp tăng sẽ làm giảm rủi ro tín dụng cho ngân hàng. Ngân hàng đưa vốn tài trợ
vào thị trường BĐS, giúp thị trường BĐS nhộn nhịp hơn nữa.
Nhưng khi thị trường BĐS bị thu hẹp, suy thối hay đóng băng, nền kinh tế
bị đình trệ, khơng có giao dịch BĐS, khiến việc cho vay mua BĐS bị thu hẹp lại.
Giá trị BĐS bảo đảm sụt giảm làm rủi ro của ngân hàng tăng cao. Đối với các
khoản vay đã giải ngân, ngân hàng phải đối mặt với khả năng khách hàng khơng
trả nợ nếu tình hình tài chính của họ bị ảnh hưởng.
1.2.1.2 Quy mơ khoản cho vay bất động sản lớn và có thời hạn kéo dài trong
nhiều năm
Khoản cho vay mua BĐS thường lớn hơn nhiều so với các món vay thơng
thường như vay tiêu dùng, vay sản xuất kinh doanh nhỏ. Diện tích đất có giới hạn,
khơng thể mở rộng lại thêm việc xây dựng kiên cố theo quy hoạch đồng nhất nên
giá trị của BĐS cao hơn nhiều so với các hàng hóa khác. Cũng vì vậy, trên thị
trường BĐS có thể có hiện tượng đầu cơ nâng giá lên, làm giá trị BĐS tăng lên

nhiều lần so với giá trị thực của nó.
Thời hạn cho vay mua BĐS kéo dài trong nhiều năm (từ 10 năm đến 30
năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng vì thế khoản cho vay mua BĐS được
xếp vào khoản vay trung và dài hạn. BĐS có thời hạn sử dụng lâu dài lại có giá trị
cao nên việc phân bổ khoản vay thành nhiều phần hoàn trả sẽ phù hợp với khả
năng tài chính của người vay nằm trong thời gian gian sử dụng BĐS.
1.2.1.3 Khách hàng là cá nhân, hộ gia đình
Như đã trình bày ở trên, do phạm vi luận văn được giới hạn trong cho vay
mua BĐS sinh hoạt, nên khách hàng vay là cá nhân và hộ gia đình.


- 13 -

1.2.1.4 Thường đảm bảo cho khoản vay chính là bất động sản hình thành từ
vốn vay
Đối với khoản cho vay tiêu dùng thì dịng tiền trả nợ được lấy từ thu nhập
của người đi vay. Mức thu nhập là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng quyết định
từ chối hoặc chấp thuận cho vay.
Trong cho vay mua BĐS, bên cạnh việc xác định tính ổn định của nguồn
thu nhập dành để trả nợ của khách hàng, thì giá trị và tình trạng của tài sản bảo
đảm có tầm quan trọng thứ hai. Việc đánh giá chính xác giá trị tài sản bảo đảm là
điều quan trọng trong quyết định cho vay, giúp ngân hàng có thể bù đắp rủi ro khi
phải phát mại tài sản bảo đảm để thu nợ.
Thơng thường khoản cho vay mua BĐS có tài sản bảo đảm là chính BĐS
khách hàng dự tính mua, nên việc xác định giá trị bảo đảm cũng như quyền sở
hữu, sử dụng hợp pháp là mối quan tâm của ngân hàng.
1.2.2 Chất lượng tín dụng của hoạt động cho vay mua bất động sản
1.2.2.1 Chất lượng tín dụng
Theo tiêu chuẩn ISO 9000 : 2008, thuật ngữ “Chất lượng” được định nghĩa
là khả năng thỏa mãn các yêu cầu của khách hàng và các bên có liên quan khác

của tập hợp các đặc tính vốn có của sản phẩm, hệ thống hoặc q trình.
Khái niệm “Chất lượng tín dụng” là một phạm trù rộng, bao hàm nhiều nội
dụng, chịu tác động của nhiều yếu tố, và là một nhân tố quyết định hiệu quả hoạt
động tín dụng của một ngân hàng. Chất lượng tín dụng ln tỷ lệ nghịch với rủi ro
tín dụng; chất lượng tín dụng cao thì rủi ro tín dụng thấp và ngược lại.
Trong nỗ lực tận thu lợi nhuận, ngân hàng không thể phủ định rủi ro, nghĩa
là không thể không cho vay cũng như khơng có tình huống cho vay khơng bao giờ
mất vốn, mà chỉ có thể tìm cách làm cho hoạt động này trở nên an toàn cao và hạn
chế đến mức thấp nhất những tổn thất có thể xảy ra bằng cách tự đề ra một chiến
lược quản lý rủi ro tín dụng thích hợp, song song với việc nâng cao chất lượng tín
dụng.