(Luận văn thạc sĩ) nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP quốc tế việt nam TPHCM
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.46 MB, 101 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
KHƯƠNG SỸ KIÊN
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC
TẾ VIỆT NAM TPHCM
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
MÃ SỐ: 60.31.12
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS TRẦN HUY HỒNG
TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012
LỜI CẢM ƠN
Xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô Viện Đào tạo Sau đại học, Khoa Ngân
hàng trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Đặc biệt gởi lời cám ơn chân
thành đến PGS.TS Trần Huy Hoàng, người đã dành nhiều thời gian, công sức hướng
dẫn và giúp đỡ tơi trong suốt q trình tiếp cận đề tài và hoàn thành luận văn này.
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tơi nghiên cứu và thực hiện. Các
thơng tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu
tại danh mục tài liệu tham khảo là hồn tồn trung thực.
TP.Hồ Chí Minh, tháng
năm 2012
MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CẢM ƠN
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
MỞ ĐẦU
CHƢƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN..............................................................................................................................................1
1.1.
Lý luận cơ bản về bất động sản..................................................................................................1
1.1.1.
Khái niệm bất động sản ......................................................................................................1
1.1.2.
Đặc điểm hàng hóa bất động sản .......................................................................................2
1.1.3.
Phân loại bất động sản ........................................................................................................4
1.1.4.
Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản ................................................................5
1.2.
Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản ......................7
1.2.1.
Khái niệm thị trƣờng bất động sản....................................................................................7
1.2.2
Cơ cấu thị trƣờng bất động sản .........................................................................................9
1.2.3
Các yếu tố tác động tới sự hình thành và phát triển của thị trƣờng bất động sản ..... 11
1.3
1.2.3.1
Sự phát triển kinh tế, gia tăng dân số và vấn đề đơ thị hóa ..................................... 11
1.2.3.2
Các yếu tố tác động phía cung bất động sản .............................................................. 12
1.2.3.3
Các yếu tố về pháp luật, quản lý, điều tiết của nhà nƣớc về bất động sản .............. 13
1.2.3.4
Các yếu tố về chính sách .............................................................................................. 13
Cho vay bất động sản ................................................................................................................14
1.3.1 Khái niệm về cho vay bất động sản ....................................................................................... 14
1.3.2
Các loại hình cho vay bất động sản ................................................................................ 15
1.3.3
Hiệu quả của cho vay bất động sản ................................................................................ 15
1.3.3.1
Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả cho vay BĐS trên góc độ của ngân hàng................ 16
1.3.3.2
Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả cho vay BĐS trên góc độ của khách hàng.............. 18
1.3.4
1.4
Rủi ro của cho vay BĐS ................................................................................................... 18
Cho vay bất động sản ở một số nƣớc trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 20
1.4.1
Kinh nghiệm về chính sách tài chính tiền tệ cho BĐS của một số nƣớc trên thế giới 20
1.4.1.1
Những kinh nghiệm chung .......................................................................................... 20
1.4.1.2
Chính sách tín dụng – Kinh nghiệm của Úc và Niu Di Lân ..................................... 21
1.4.1.3
Áp dụng mơ hình ngân hàng thế chấp – kinh nghiệm của Đan Mạch .................... 22
1.4.1.4
Kinh nghiệm của Malaysia về kênh huy động vốn đầu tƣ bất động sản dựa trên
chứng khốn hóa tài chính bất động sản.................................................................................... 23
1.4.2
Một số bài học rút ra về chính sách tài chính tiền tệ cho sự phát triển thị trƣờng BĐS
23
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1......................................................................................................................26
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP QUỐC
TẾ VIỆT NAM - TP. HCM ..................................................................................................................27
2.1
Thực trạng thị trƣờng bất động sản TP.HCM .......................................................................27
2.1.1
Ƣu thế của thị trƣờng bất động sản TP.HCM ............................................................... 27
2.1.2
Tổng quan về thị trƣờng bất động sản TPHCM ........................................................... 28
2.1.3
Thực trạng các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản....................................... 32
2.2
2.1.3.1
Kinh tế TP.HCM phát triển, vấn đề đơ thị hóa và gia tăng dân số ......................... 32
2.1.3.2
Các yếu tố tác động về phía “cung” bất động sản ..................................................... 34
2.1.3.3
Các yếu tố quản lý, điều tiết của nhà nƣớc về bất động sản ..................................... 38
2.1.3.4
Các yếu tố về lãi suất, chính sách thuế ....................................................................... 39
Thực trạng cho vay bất động sản của Ngân hàng VIB trên địa bàn TPHCM ....................40
2.2.1
Khái quát về NH TMCP Quốc Tế Việt Nam (VIB)....................................................... 40
2.2.2
Thực trạng nguồn vốn cho vay của Ngân hàng VIB đối với thị trƣờng BĐS ............. 42
2.2.3
Thực trạng các sản phẩm cho vay của Ngân hàng VIB đối với bất động sản ............ 48
2.2.4
Hiệu quả tín dụng bất động sản tại Ngân hàng VIB trên địa bàn TPHCM ............... 52
2.3
Thẩm định các dự án, các hợp đồng vay vốn tín dụng đối với bất động sản tại ngân hàng
VIB
54
2.3.1
Những quy định chung của Ngân hàng VIB đối hợp đồng tín dụng BĐS .................. 54
2.3.2
Quy định thẩm định hợp đồng vay vốn BĐS tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam
TPHCM 56
2.3.3
Nội dung thẩm định hợp đồng vay vốn tín dung BĐS tại Ngân hàng VIB trên địa bàn
TP.HCM57
2.4
2.3.3.1
Thẩm định hồ sơ vay vốn............................................................................................. 57
2.3.3.2
Thẩm định về khách hàng vay vốn ............................................................................. 57
2.3.3.3
Thẩm định về dự án đầu tƣ ......................................................................................... 58
Đánh giá thực trạng cho vay bất động sản tại Ngân hàng VIB trên địa bàn TPHCM .......62
2.4.1
Những thành tựu .............................................................................................................. 62
2.4.2
Những hạn chế .................................................................................................................. 62
2.4.3
Nguyên nhân hạn chế ....................................................................................................... 65
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2......................................................................................................................66
CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM TPHCM ...................................67
3.1 Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản trên địa bàn TP.HCM ....................................67
3.1.1
Mục tiêu phát triển thị trƣờng bất động sản trên địa bàn TP.HCM đến năm 2015 .. 67
3.1.2
Định hƣớng nội dung phát triển thị trƣờng bất động sản trên địa bàn TP.HCM đến
năm 2015 ........................................................................................................................................... 68
3.2
Các giải pháp ở tầm vĩ mô phát triển thị trƣờng BĐS ...........................................................69
3.2.1
Về hệ thống luật pháp ...................................................................................................... 69
3.2.2
Về chính sách và cơ chế ................................................................................................... 72
3.3
Các giải pháp ở tầm vĩ mơ phát triển tín dụng BĐS ..............................................................73
3.3.1
Đối với chính phủ ............................................................................................................. 73
3.3.2
Đối với NHNH .................................................................................................................. 79
3.4
Các giải pháp phát triển cho vay BĐS tại Ngân hàng............................................................80
3.4.1
Về nguồn vốn và sản phẩm tín dụng bất động sản ........................................................ 80
3.4.2
Các giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định các dự án, các hợp đồng tín dụng đối với
BĐS tại Ngân hàng trên địa bàn TP.HCM .................................................................................... 84
PHẦN KẾT LUẬN CHUNG
TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
Bất động sản
CBRE
Công ty tư vấn – nghiên cứu - quản lý bất động sản CB Richard
Ellis
CIC
Trung tâm thơng tin tín dụng ngân hàng
FDI
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi
GHB
Ngân hàng nhà ở Chính phủ Thái Lan
GHLC
Cơng ty cho vay về nhà ở của Chính phủ Nhật Bản
HDB
Ủy ban phát triển nhà ở Singapore
NHNN
Ngân hàng nhà nước
NHTM
Ngân hàng thương mại
REIT
Quỹ đầu tư tín thác BĐS
TCTD
Tổ chức tín dụng
TMCP
Thương mại cổ phần
TP.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh
UBND
Ủy ban nhân dân
DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
Bảng biểu
Bảng 2.1 Giá trị căn hộ cao cấp so sánh với các thành phố khác tại một số nước Châu
Á
Bảng 2.2 Giá bán sơ cấp và thứ cấp của một số dự án tiêu biểu
Bảng 2.3 Bảng thống kê mật độ dân số TPHCM qua các năm
Bảng 2.4 Diện tích sàn xây dựng trên địa bàn TPHCM qua các năm
Bảng 2.5 Số dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép mới qua các năm trên địa bàn
TP.HCM
Bảng 2.6 Chỉ số giá vật liệu xây dựng chủ yếu tại TP.HCM (Năm 2006=100)
Bảng 2.7 Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS qua các năm
Hình vẽ
Hình 1.1 Quy trình thẩm định tín dụng các dự án kinh doanh BĐS
Hình 2.1 Lượng cung căn hộ tại TPHCM qua các năm
Hình 2.2 Giá cho th văn phịng tại các Thành phố lớn trong khu vực
Hình 2.3 Mức độ gia tăng nhu cầu các loại hình bất động sản trong năm 2011 – 2012
Hình 2.4 Tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trong tổng
vốn đầu tư trên địa bàn TPHCM qua các năm
Hình 2.5 Dư nợ tín dụng bất động sản tại Ngân hàng trên địa bàn TPHCM
từ 2007 đến 2011
Hình 2.6 Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng
Hình 2.7 Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ của ngân hàng trên địa
bàn TPHCM
Hình 2.8 Xu hướng tín dụng bất động sản trong năm 2012
Hình 2.9 Tỷ lệ nợ xấu BĐS trên tổng dư nợ tín dụng BĐS
MỞ ĐẦU
1. Tính thực tiễn của đề tài
Nhu cầu về nhà ở luôn là một trong những nhu cầu cơ bản thiết thực của con người.
Tuy nhiên đó lại là một rào cản khá lớn đối với đại bộ phận người dân do giá trị của
khoản tài sản này khá lớn.
Việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản có quan hệ mật thiết với sự biến động
của thị trường bất động sản nên hoạt động này có nhiều rủi ro.
Từ đó việc nghiên cứu hoạt động cho vay bất động sản trở thành một yêu cầu cần
thiết cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và hiệu quả của hoạt động
ngân hàng nói riêng, và góp phần tạo nên sự gia tăng lợi ích về mặt kinh tế, lợi ích về
mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ vai trò của bất động sản trong nền kinh tế.
- Đánh giá hoạt động cho vay bất động sản tại VIB TPHCM từ năm 2007 đến năm
2011.
- Đưa ra một số đề xuất và kiến nghị nhằm góp phần nâng cao hiệu quả cho vay bất
động sản.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng: Hoạt động cho vay bất động sản của VIB TPHCM.
- Phạm vi: địa bàn quận 2 từ năm 2007 đến năm 2011.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh.
- Nghiên cứu định tính.
5. Những điểm mới của đề tài
- Khái quát hoạt động cho vay bất động sản giai đoạn 2007-2011 tại Ngân hàng
TMCP Quốc tế Việt Nam -TPHCM.
- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến cho vay bất động sản, đến việc đánh giá hiệu
quả của cho vay bất động sản.
- Các giải pháp mở rộng và nâng cao hiệu quả của hoạt động cho vay bất động sản
của Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam - TPHCM.
6. Kết cấu của đề
Đề tài gồm có 3 chương:
- Chương 1: Những vấn đề cơ bản về bất động sản và cho vay bất động sản.
- Chương 2: Thực trạng cho vay bất động sản tại VIB TPHCM giai đoạn 20072011.
- Chương 3: Các giải pháp và kiến nghị.
Do thời gian nghiên cứu và kiến thức hạn chế, luận văn khơng tránh khỏi những
thiếu sót, rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của Q Thầy Cơ và những
người quan tâm đến lĩnh vực bất động sản, cho vay bất động sản, nhằm giúp hoàn thiện
các giải pháp trong công tác nghiên cứu và triển khai các giải pháp theo tình hình thực
tế.
1
CHƢƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Lý luận cơ bản về bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên
ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn lực
tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng
tài sản quốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau
do nhu cầu quản lý sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia
thành 2 loại: bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng
nghìn năm. Tuy nhiên cũng cịn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động
sản, nhưng có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền
với đất đai và không di dời được.
Theo Bloomberg_com Finsncial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai và
tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản
gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được
định bởi luật pháp”.
Ở Việt Nam, theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự số 33/2005/QH11: bất động sản
là những tài sản không được di dời, bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đó
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản, nhưng không phải tài sản nào cũng là
bất động sản, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là bất động sản. Vì vậy đặc
2
điểm riêng của bất động sản là không di dời. Chính vì vậy bất động sản trước hết là đất
đai và các cơng trình, kiến trúc gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố
không thể thiếu của bất động sản.
Theo các quan niệm trên về bất động sản, thì hàng hóa bất động sản bao gồm
hai chủng loại chủ yếu là đất đai và vật chất kiến trúc đã xây dựng xong. Đất đai bao
gồm các chủng loại sau:
- Đất nông nghiệp
- Đất lâm nghiệp
- Đất khu dân cư nông thôn
- Đất đô thị
- Đất chuyên dùng
- Đất chưa sử dụng
Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau:
- Cơng trình làm nhà ở
- Cơng trình thương nghiệp, khách sạn, văn phịng…
- Cơng trình cơng nghiệp
- Cơng trình đặc biệt: quốc phịng, an ninh…
1.1.2. Đặc điểm hàng hóa bất động sản
- Bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định không thể di dời: Đặc điểm này
là do hàng hóa bất động sản ln gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, về địa điểm
và khơng có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích.
Mặc khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới
hạn về khơng gian. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản,
đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Vị trí của hàng hóa bất động sản, bao gồm các
yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội và mơi
trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có đặc điểm của hàng hóa bất
động sản.
3
- Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền: đặc điểm này là do đất đai là tài sản
do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại (trừ
trường hợp đặc biệt). Đồng thời, các cơng trình kiến trúc và vật chất kiến trúc có thể
tồn tại hàng trăm năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất
đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một q trình sử dụng, lại có thể sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng,
khơng bao giờ cạn kiệt.
- Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này là do
tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề
mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai
của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương….. Chính vì tính khan hiếm, tính cố
định và khơng di dời của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Chính vì
vậy, trên thị trường bất động sản, vị trí và giá trị của mỗi bất động sản khơng hồn tồn
giống nhau.
- Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà Nước: Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc
biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của
hệ thống các văn bản pháp luật, đặc biệt là hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai,
về bất động sản. Có thể nói hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của
hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thơng thường khác.
- Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa
thơng thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia, chịu
ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã
hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh… cũng chi phối mạnh nhu cầu
về bất động sản.
4
- Hàng hóa bất động sản có tính ứng dụng: Bất động sản là cơng trình, trong q
trình sử dụng đều có thể điều chỉnh cơng năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của
cơng trình đồng thời vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa
mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác.
- Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh
hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản có thể bị tác động của một bất
động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng trình
kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng tính thẩm mỹ và nâng cao giá trị
của đất đai và các cơng trình xây dựng trong khu vực đó.
- Hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa bất động sản
địi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thơng thường khác.
Việc đầu tư xây dựng các cơng trình rất phức tạp, địi hỏi cần có khả năng quản lý thích
hợp.
1.1.3. Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, theo Cục quản
lý nhà – Bộ Xây Dựng thì bất động sản có thể phân thành ba loại: bất động sản có đầu
tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
-
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm:
+ BĐS nhà ở
+ BĐS nhà xưởng và cơng trình thương mại – dịch vụ
+ BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội)
+ BĐS là trụ sở làm việc v.v…
Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm
đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng
rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và
khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước cũng như phát triển đơ thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động
5
sản này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng
như ở các nước trên thế giới.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là
đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
- Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các cơng trình bảo tồn quốc
gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của
loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia bất động sản theo ba loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù
hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta
1.1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Nhóm 1: Nhóm các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:
- Các yếu tố tự nhiên
* Vị trí bất động sản: do bất động sản khơng di chuyển được, nên vị trí bất động
sản ở đâu, mơi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có
thể dùng làm nơi kinh doanh hay chỉ dùng để ở… là những yếu tố tác động trực tiếp
đến giá trị bất động sản.
* Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lơ đất: một diện tích đất tối ưu khi nó thỏa
mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
* Địa hình bất động sản tọa lạc và hình thức bên ngồi của bất động sản.
- Các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất
động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả
năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao
và ngược lại.
6
* Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng
tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
- Các yếu tố liên quan đến thị trƣờng:
* Tính hữu dụng của bất động sản: thể hiện ở chỗ bất động sản có thể dể dàng
cho thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán…
* Cung – cầu về bất động sản: diễn biến cung cầu về bất động sản trong từng
giai đoạn nhất định có thể đẩy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này
mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm một cách bất
ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó.
Nhóm 2: Nhóm các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản:
- Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… hiện có.
- Các quy định xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản, tình
trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng v.v..
Nhóm 3: Nhóm các yếu tố chung bên ngồi:
- Các yếu tố về chính sách: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước
và chính quyền sở tại có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động
sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngồi
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất
động sản gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
7
Chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành phố được mua nhà
tại thành phố.
Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho
thuê đất …
Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình
hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình quân
hàng năm của người dân trong vùng, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống
tín dụng trong vùng …
- Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động
sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ
học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt
khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân
trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của
bất động sản, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy…
Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất quan
trọng, chính thơng qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này là cơ sở
để xác định giá trị thực của bất động sản, giúp cho việc thế chấp, mua và bán, liên
doanh, liên kết trở nên chính xác hơn, minh bạch hơn và thị trường bất động sản bớt
những cơn nóng lạnh thất thường như hiện nay.
1.2. Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản
1.2.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản
Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa.
Như vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa, thì ở đó, lúc đó chưa
thể có thị trường bất động sản. Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hóa là
sản xuất để bán. Tuy nhiên, khơng hẳn là cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị
8
trường. Như vậy, thị trường bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản ở
mức độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các cơng trình, vật kiến
trúc gắn liền với đất đai.
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên
có một số quan điểm khác nhau về thị trường khác nhau về bất động sản:
-
Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài
sản là nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được.
Do đó đất đai bản chất nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kỳ
bất động sản nào khác. Tuy nhiên trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của
thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một phần của hàng hóa bất động sản.
-
Trên thực tế có một số người cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà,
đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng, chỉ có nhà
đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường, bất động sản nhà, đất giữ vai
trò quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng của đất nước; nhà,
đất là bất động sản chủ yếu cả về khối lượng và giá trị. Cũng giống như quan niệm trên
bất động sản nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa bất động sản trên thị
trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
-
Một quan niệm khá phổ biến cho rằng, thị trường bất động sản là hoạt động mua
bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất
động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động
của thị trường cụ thể. Khái niệm này làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi và nội
dung của thị trường bất động sản hơn là một khái niệm có tính khái qt. Cũng có ý
kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt
động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch, sở hữu hoặc quyền sở hữu bất
động sản theo quy định của thị trường có sự quản lí của nhà nước.
Từ những phân tích nêu trên, có thể thấy cần phải đưa ra một khái niệm tổng
quát về thị trường bất động sản như sau: thị trường bất động sản là tổng hòa các giao
9
dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, đồng thời nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và
nội dung của thị trường bất động sản. Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất
động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê thế chấp… trong phạm vi không
gian và thời gian nhất định. Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo quy
luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi
quốc gia.
1.2.2 Cơ cấu thị trƣờng bất động sản
Để nghiên cứu các bộ phận cấu trúc nên thị trường bất động sản và mối quan hệ
giữa các bộ phận này, cần phân chia thị trường bất động sản dựa trên một số tiêu
thức, mỗi tiêu thức là cách tiếp cận khác nhau đối với thị trường bất động sản.
-
Căn cứ vào loại hình giao dịch: nếu căn cứ vào các loại hình giao dịch trên thị
trường bất động sản, có thể phân chia thị trường bất động sản thành các thị trường sau:
+ Thị trường mua bán bất động sản: Thị trường mua bán bất động sản là loại hình
thị trường hình thành sớm nhất trong các loại hình bất động sản. Xét về lịch sử, thị
trường mua bán, trao đổi đất đai xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện chiếm hữu tư
nhân về tư liệu sản xuất, chiếm hữu tư nhân về đất đai. Ngày nay, việc mua bán, trao
đổi bất động sản được diễn ra trực tiếp giữa những người có nhu cầu mua bán, trao đổi
hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới, tư vấn về bất động sản. Hoạt động mua
bán bất động sản còn do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cung cấp bất động
sản cho các chủ thể trong nền kinh tế.
+ Thị trường giao dịch bất động sản cho thuê: Thị trường cho thuê bất động sản là
thị trường mà người có nhu cầu thuê bất động sản chỉ sử dụng bất động sản trong một
thời gian nhất định. Do đó, họ chỉ có nhu cầu thuê bất động sản và việc thuê sẽ mang
lại hiệu quả hơn các hình thức khác. Các giao dịch về thuê bất động sản có thể tiến
hành trực tiếp giữa người có bất động sản cho th hoặc thơng qua các tổ chức không
10
gian môi giới về bất động sản. Các giao dịch thuê và cho thuê hình thành nên thị
trường cho thuê bất động sản.
+ Thị trường giao dịch bất động sản dùng làm tài sản thế chấp: trong nền kinh tế
thị trường, việc dùng bất động sản là tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng là khá phổ
biến. Người có quyền sở hữu bất động sản được thế chấp quyền sở hữu bất động sản để
vay vốn, nói cách khác là dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay. Trên
phương diện hiện vật, bất động sản tham gia quá trình sản xuất kinh doanh hoặc phục
vụ đời sống. Trên phương diện được tính thành giá trị, bất động sản được thế chấp để
đảm bảo tiền vay. Việc dùng bất động sản làm tài sản thế chấp vay vốn làm nảy sinh
các giao dịch liên quan đến bất động sản thế chấp như là nhu cầu định giá bất động sản.
+ Thị trường giao dịch bất động sản dùng để góp vốn kinh doanh: Người sở hữu
bất động sản, chủ yếu là đất đai, sử dụng để góp vốn kinh doanh, với giá trị góp vốn là
giá trị của bất động sản. Đối với các nước đang phát triển, việc sử dụng đất đai làm vốn
góp liên doanh để làm nguồn vốn đối ứng thu hút các nguồn vốn đầu tư, thu hút công
nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lí từ nước ngồi thơng qua các dự án liên doanh.
+ Thị trường các giao dịch khác về bất động sản: Bên cạnh các giao dịch chủ yếu
nêu trên về bất động sản, cịn một số loại hình giao dịch khác về bất động sản. Việc
thực hiện cổ phần hóa, tư nhân hóa các doanh nghiệp Nhà nước ở các nước dẫn đến
việc bán, chuyển dịch quyền sở hữu các bất động sản là tài sản nhà nước thuộc sở hữu
toàn dân thành sỡ hữu tư nhân và sỡ hữu hỗn hợp về bất động sản. Chính vì vậy việc
tiến hành cổ phần hóa, tư nhân hóa làm nảy sinh các giao dịch về bất động sản, thuộc
phạm vi của thị trường bất động sản.
-
Căn cứ vào trình tự bất động sản gia nhập thị trƣờng
Căn cứ vào trình tự về thời gian của hàng hóa bất động sản gia nhập thị trường có thể
chia thị trường bất động sản thành 2 cấp:
11
+ Thị trường sơ cấp: thị trường sơ cấp hình thành khi nhà nước giao hoặc cho
thuê đất. Chủ thể tham gia thị trường này là nhà nước - đại diện chủ sở hữu - với nhà
đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.
+ Thị trường thứ cấp: giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử sụng đất, người sử dụng
đất tiến hành đầu tư tạo lập bất động sản (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu
hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, cơng trình kiến trúc,...) sau đó tiến hành các
giao dịch về hàng hóa BĐS nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,
bảo hiểm... giai đoạn này được gọi là thị trường thứ cấp hay còn gọi là thị trường mua
đi bán lại hàng hóa bất động sản.
1.2.3 Các yếu tố tác động tới sự hình thành và phát triển của thị trƣờng
bất động sản
1.2.3.1 Sự phát triển kinh tế, gia tăng dân số và vấn đề đơ thị hóa
Một mặt, sự phát triển kinh tế của một đất nước cũng đồng thời là sự tăng nhu
cầu sử dụng đất đai vào mục đích phi sản xuất; sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là
sự tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho các ngành kinh tế công nghiệp, thương mại,
dịch vụ... Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích
sản xuất cơng nghiệp thương mại, dịch vụ, du lịch,... làm gia tăng các quan hệ giao
dịch đất đai, giao dịch bất động sản và từ đó thị trường bất động sản phát triển. Mặt
khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật
và công nghệ tác động trực tiếp vào việc tạo lập, xây dưng những bất động sản phù hợp
với yêu cầu của sản xuất, thương mại dich vụ và đời sống, đó chính là q trình cải tạo
các bất động sản hiện có, thay thế và xây dựng các bất động sản mới cho phù hợp.
Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội về việc làm, về
ăn ở, mặc, học hành, giải trí.... và theo đó làm tăng nhu cầu về bất động sản. Trước hết
sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh; vì với số lượng
lao động tăng nhanh đòi hỏi phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh làm tăng nhu
cầu về sử dụng đất. Tiếp đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử
12
dụng bất động sản nhà ở, đất ở. Sau nữa, sự gia tăng dân số theo đó là sự tăng thêm các
nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ thương mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu
cầu giáo dục, hoạt động văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi giải trí... Những nhu cầu
này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản, nhất là nhu cầu về bất
động sản ở các trung tâm thương mại, chung cư. Chính vì thế mà bất động sản ở các
khu vực trung tâm được xây dựng nhanh chóng hơn ở các vùng khác với giá cả cao
hơn và cũng nhộn nhịp hơn.
1.2.3.2 Các yếu tố tác động phía cung bất động sản
Cung bất động sản: Là khối lượng bất động sản như nhà, đất, vật kiến trúc gắn
liền với đất và giá cả và nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường
bất động sản tại một thời điểm. Về cơ bản, các yếu tố tác động đến cung bất động sản
là :
-
Tổng cung hàng hóa bất động sản: các dự án đầu tư bất động sản, xây dựng căn hộ
cao cấp, phát triển khu đô thị mới... trong thời gian qua tại Việt Nam đã tác động mạnh
làm tăng nguồn cung bất động trên thị trường.
-
Sự phát triển thị trường vốn: thị trường vốn phát triển kéo theo sự phát triển của
các thị trường khác, đặc biệt có tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản. Bất
động sản gần như mối quan tâm thường trực của cá nhân mỗi khi tiềm lực tài chính
được cải thiện rõ hơn khi nền kinh tế Việt Nam có những bước tiến tích cực, của cải
tích lũy của người dân nhiều hơn. Hàng hóa bất động sản có đặc điểm và cũng là lợi
thế so với các hàng hóa khác là có thể dùng làm tài sản thế chấp. Nếu nguồn cung tín
dụng dồi dào, phong phú sẽ tác dụng tích cực đến sự lưu thơng của hàng hóa bất động
sản.
-
Đầu tư vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, của ngân hàng, của
các thành phần kinh tế khác vào thị trường bất động sản đã làm cho nguồn cung về bất
động sản tăng mạnh với nhiều dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư, dự án căn hộ cao
cấp...
13
-
Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản và giá cả dịch vụ liên quan đến bất động
sản. Các yếu tố này như giá xi măng, sắt, thép, giá nhân công, giá đấu thầu, giá thẩm
định dự án, giá thi công, giá thiết kế, giá tư vấn... Các yếu tố này ảnh hưởng đến tiến
độ cũng như chất lượng nguồn cung bất động sản vào thị trường.
-
Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc. Những tiến bộ kỹ
thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc góp phần làm cho thời gian thi cơng rút
ngắn, chất lượng cơng trình nâng cao, là cơ sở để đẩy nhanh nguồn cung bất động sản
nhất là các sản phẩm như nhà, căn hộ, văn phòng cho thuê... trên thị trường bất động
sản.
1.2.3.3 Các yếu tố về pháp luật, quản lý, điều tiết của nhà nƣớc về bất động
sản
Như đã trình bày, pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp,
góp vốn bất động sản… hướng dẫn và quy định hợp đồng giao dịch dân sự bất động
sản. Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành
và phát triển của thị trường bất động sản. Yếu tố pháp luật có sự ảnh hưởng mang tính
quyết định đếm sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.
1.2.3.4 Các yếu tố về chính sách
- Các chính sách của Chính phủ và chính quyền địa phương như chính sách lãi
suất, chính sách thuế, chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính
phủ đều ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
- Chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực
kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ ảnh hưởng đến sự phát triển
của thị trường bất động sản.
- Các chính sách của Chính phủ về nhà ở, đất ở nói chung và các chính sách
nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, gia đình thuộc đối tượng chính sách xã
hội… làm tăng nhu cầu nhà ở, đất ở hoặc cũng có thể làm giảm nhu cầu về nhà ở, đất
ở.
14
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực chất là việc xác định mục đích sử
dụng của từng vùng đất, từng khu vực cụ thể; làm thay đổi tính chất và mục đích sử
dụng cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu về đất đai, cung cầu về bất động
sản, tác động vào thị trường bất động sản.
Như vậy, việc hình thành giá bất động sản trên thị trường chịu sự tác động của
nhiều yếu tố, trong đó cung cầu bất động sản và chính sách pháp luật tác động mạnh
nhất đến giá giao dịch của bất động sản trên thị trường. Đây chính là sự vận hành theo
quy luật cung cầu của thị trường bất động sản có sự quản lí của Nhà nước.
Trên đây là những nét lớn về các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, trên thực tế sẽ có những yếu tố tác động khác như tâm lý của người dân,
của các nhà đầu tư đối với tiềm năng và sự phát triển của thị trường bất động sản; sự
tin tưởng hay lo lắng của họ đối với chính sách điều tiết thị trường bất động sản của
nhà nước; các yếu tố về tính khu vực của bất động sản, các yếu tố về tập quán, truyền
thống và thị hiếu của người dân đối với bất động sản, các yếu tố như giá vàng, thị
trường chứng khoán, lợi ích trong việc đầu tư vào kênh nào cho có hiệu quả… cũng
góp phần ảnh hưởng đến sự phát triển hay đóng băng của thị trường bất động sản tại
Việt Nam.
1.3 Cho vay bất động sản
1.3.1 Khái niệm về cho vay bất động sản
Cho vay bất động sản được hiểu là quan hệ cho vay giữa ngân hàng với khách
hàng liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, cho vay bất động sản là việc ngân
hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng để thực
hiện các giao dịch và các hoạt động liên quan đến bất động sản.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh bất
động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở
hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê…
