(Luận văn thạc sĩ) nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
-------------------

NGUYỄN CƠNG PHƢƠNG

NGHIÊN CỨU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN Ý
ĐỊNH CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƢ TRUNG CẤP,
BÌNH DÂN CỦA NGƢỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU
TẠI TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH - Năm 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
-------------------

NGUYỄN CƠNG PHƢƠNG

NGHIÊN CỨU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN Ý
ĐỊNH CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƢ TRUNG CẤP,
BÌNH DÂN CỦA NGƢỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU
TẠI TP.HCM

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số: 60340102

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS. PHẠM XUÂN LAN

TP. HỒ CHÍ MINH - Năm 2013


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình
nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Học viên thực hiện Luận văn

TP. Hồ Chí Minh, ngày… tháng… năm…


MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
Danh mục các bảng
Danh mục các hình
Chƣơng 1: Giới thiệu vấn đề nghiên cứu ............................................................. 1
1.1. Trình bày vấn đề nghiên cứu..........................................................................1
1.2. Ý nghĩa, tính cấp thiết của đề tài....................................................................2
1.3. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................3
1.4. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................3
1.5. Phương pháp nghiên cứu................................................................................3

1.6. Cấu trúc luận văn ........................................................................................... 4
Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết .....................................................................................6
2.1. Tổng quan lý thuyết .......................................................................................6
2.1.1. Định nghĩa về chung cư, căn hộ .............................................................. 6
2.1.2. Định nghĩa căn hộ chung cư trung cấp và bình dân ................................ 7
2.1.3. Định nghĩa về người mua nhà lần đầu .....................................................7
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu ...7
2.3. Mơ hình lý thuyết đề xuất ............................................................................13
Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu..................................................................17
3.1. Thiết kế nghiên cứu...................................................................................... 17
3.2. Nghiên cứu định tính....................................................................................19


3.2.1. Mục tiêu .................................................................................................19
3.2.2. Phương pháp thực hiện ..........................................................................19
3.2. 3. Kết quả hiệu chỉnh thang đo trong nghiên cứu định tính .....................20
3.3. Nghiên cứu định lượng ................................................................................22
Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu ...........................................................................29
4.1. Thống kê mẫu khảo sát ................................................................................29
4.2. Đánh giá độ tin cậy của thang đo .................................................................31
4.2.1. Tiêu chuẩn đánh giá ...............................................................................31
4.2.2. Kết quả phân tích Crobach’s Alpha ....................................................... 32
4.3. Kiểm định thang đo bằng Phân tích nhân tố khám phá EFA ....................... 35
4.3.1. Tiêu chuẩn đánh giá ...............................................................................35
4.3.2. Kết quả phân tích ...................................................................................35
4.4. Kiểm định mơ hình nghiên cứu và các giả thuyết .......................................41
4.4.1. Xem xét mối tương quan giữa các biến: ................................................41
4.4.2. Mơ hình nghiên cứu và các giả thuyết:..................................................42
4.4.3. Phân tích hồi quy ...................................................................................43
4.4.4. Kiểm định mơ hình hồi quy ...................................................................44

4.4.4. Kiểm định các giả thuyết .......................................................................48
Chƣơng 5: Kết luận và kiến nghị ........................................................................53
5.1. Tổng quan nghiên cứu..................................................................................53
5.2. Kết quả nghiên cứu ...................................................................................... 53
5.3. Đóng góp của nghiên cứu ............................................................................54
5.3.1. Đóng góp về mặt lý thuyết ....................................................................54
5.3.2. Đóng góp về mặt thực tiễn.....................................................................55


5.4. Hàm ý cho nhà quản trị ................................................................................55
5.4.1. Đề xuất với Chủ đầu tư căn hộ, Doanh nghiệp Bất động sản................55
5.4.2. Đề xuất với Chính phủ ...........................................................................56
5.5. Giới hạn nghiên cứu và hướng nghiên cứu tương lai ..................................57
Tài liệu tham khảo
Phụ lục


Danh mục các từ viết tắt
TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
EFA

: Phân tích nhân tố khám phá

HUB

: The U.S. Department of Housing and Urban Development (Bộ phát

triển nhà ở và đô thị Mỹ)

Danh mục các bảng

Bảng 3.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình
dân của người mua lần đầu tại TP.HCM ...........................................................................21
Bảng 4.1: Thống kê về diện tích căn hộ mà người khảo sát muốn mua ................29
Bảng 4.2: Thống kê về độ cao căn hộ mà người khảo sát muốn mua ...................29
Bảng 4.3: Thống kê về thời gian mà những đối tượng được khảo sát mong muốn
thanh toán .......................................................................................................................... 30
Bảng 4.4: Thống kê về giá trị trung bình ............................................................... 30
Bảng 4.5: Bảng tổng hợp Kết quả phân tích Cronbach Alpha trước khi phân tích
EFA ....................................................................................................................................33
Bảng 4.6: Bảng liệt kê hệ số tải nhân tố ở phân tích EFA lần thứ 2 .....................36
Bảng 4.7: Đánh giá lại độ tin cậy của nhân tố mới (MT) ......................................38
Bảng 4.8: Đánh giá lại độ tin cậy của nhân tố mới (VT).......................................39
Bảng 4.9: Kết quả phân tích EFA thang đo Ý định mua căn hộ ........................... 40
Bảng 4.10: Kết quả phân tích tương quan Pearson................................................41
Bảng 4.11: Bảng tóm tắt giả thuyết trong mơ hình nghiên cứu............................. 43
Bảng 4.12: Kết quả đánh giá độ phù hợp của mơ hình..........................................45
Bảng 4.13: Kết quả kiểm định độ phù hợp của mơ hình .......................................45
Bảng 4.14: Kết quả kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến ........................................46
Bảng 4.15: Bảng kết quả kiểm định Durbin-Watson.............................................47


Bảng 4.16: Kết quả phân tích hồi quy bội ............................................................. 48
Bảng 4.17: Tóm tắt kết quả kiểm định giả thuyết..................................................51

Danh mục các hình
Hình 2.1 Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ tại Amman,
Jordan (Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad, 2011) ...................................12
Hình 2.2 Mơ hình Nghiên cứu “Đáp ứng nhu cầu và lựa chọn nhà của người mua
nhà lần đầu tại Kuala Lumpur” của Tan Teck Hong 2012 ................................................13
Hình 2.3 Mơ hình nghiên cứu đề xuất ..................................................................14

Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu .............................................................................18
Hình 4.1: Mơ hình nghiên cứu kiểm định ............................................................ 43

Danh mục phụ lục
PHỤ LỤC 1: Dàn bài thảo luận nghiên cứu định tính
PHỤ LỤC 2: Kết quả nghiên cứu định tính sơ bộ
PHỤ LỤC 3: Bảng câu hỏi khảo sát chính thức
PHỤ LỤC 4: Kết quả phân tích Cronbach alpha lần 1
PHỤ LỤC 5: Kết quả phân tích EFA lần 1
PHỤ LỤC 6: Kết quả phân tích EFA lần 2
PHỤ LỤC 7: Phân tích Cronbach Alpha lại sau khi thực hiện EFA lần 2
PHỤ LỤC 8: Kết quả phân tích EFA cho biến phụ thuộc
PHỤ LỤC 9: Kết quả phân tích tương quan Pearson
PHỤ LỤC 10: Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính bội
PHỤ LỤC 11: Đồ thị dị tìm các vi phạm giả định hồi quy


1

Chƣơng 1: Giới thiệu vấn đề nghiên cứu

1.1. Trình bày vấn đề nghiên cứu
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của con người, “an cư” thì mới “lạc
nghiệp”. Trong thời đại ngày nay, khi dân số tăng nhanh thì nhu cầu này lại càng trở nên
cấp thiết hơn bao giờ hết, đặc biệt là ở những khu vực đơng dân cư và có kinh tế phát
triển như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội…
Quỹ đất khơng phát triển nhưng dân số lại gia tăng, nên phát triển quỹ nhà ở theo
chiều cao là xu thế phù hợp hiện nay. Nhà chung cư ra đời từ đó. Sản phẩm nhà chung cư
là sự kết tinh giữa các yếu tố kỹ thuật, kiến trúc cơng trình và chất lượng dịch vụ – quản
lý của mỗi khu chung cư. Tính độc lập và riêng biệt về sở hữu được kết nối hồn hảo

trong một khơng gian chung của tồ nhà, những cơng trình tiện ích có trong cơ cấu sản
phẩm nhà chung cư đã tạo ra những giá trị riêng biệt của nhà chung cư. Chính vì vậy, nhà
ở chung cư ngày càng gắn bó chặt chẽ với đời sống cộng đồng dân cư đô thị và trở thành
nhu cầu phổ biến đối với người tiêu dùng. Các chung cư, các toà nhà cao tầng ngày càng
được xây dựng nhiều và sự ưa thích loại nhà ở này trong dân chúng cũng ngày một tăng.
Tuy nhiên về mặt thực tế, kể từ sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới 2008, thị
trường bất động sản nói chung, thị trường căn hộ nói riêng đã rơi vào thời kỳ đóng băng,
ế ẩm, liên tục giảm giá. Số lượng căn hộ tồn kho tại thị trường TP.HCM đã vượt con số
16.000 căn hộ, trong đó căn hộ chung cư trung cấp và bình dân chiếm gần 70% lượng
hàng tồn kho đó (theo báo cáo CBRE quý 2, 2013).
Để tháo gỡ khó khăn, khơi thông thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
căn hộ, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất một số giải pháp, trong đó
giải pháp chính là đưa ra cơ chế hỗ trợ tín dụng ưu đãi (khoảng 8%/năm trong thời hạn từ
5 đến 10 năm) cho người mua căn hộ lần đầu để mua căn hộ. Vậy với chính sách đề xuất
trên thì đó có phải là những yếu tố quan trọng tác động đến ý định mua căn hộ lần đầu


2

của khách hàng, liệu có phá băng được thị trường bất động sản và sẽ giải phóng một
lượng lớn hàng tồn kho hay không?
Mặc dù hiện nay trên thế giới đã có nhiều nghiên cứu khoa học được cơng bố về
các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người
mua nhà lần đầu, nhưng việc áp dụng những mơ hình lý thuyết đó vào hồn cảnh Việt
Nam có thể khơng phù hợp do mỗi quốc gia có các đặc thù riêng về kinh tế, văn hố, xã
hội. Ngồi ra, dựa trên cơ sở tìm kiếm được của người thực hiện, thì đến nay trong nước
vẫn chưa đủ các nghiên cứu về cách khách hàng ra ý định mua căn hộ lần đầu cũng như
các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định đó.
Chính vì những vấn đề nêu trên, tác giả đã ý định chọn đề tài “Nghiên cứu những
yếu tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người

mua nhà lần đầu tại thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu, phân tích từ đó góp phần
đưa ra cái nhìn chi tiết hơn về việc lựa chọn căn hộ chung cư của người dân, đồng thời
đánh giá khả năng hiệu quả của chính sách mà Hiệp hội bất động sản TP. HCM đề xuất
và đưa ra thêm những kiến nghị để giúp các công ty bất động sản đáp ứng tốt hơn nhu
cầu của khách hàng, từ đó giải phóng nhanh lượng hàng tồn kho, vượt qua được những
khó của cuộc khủng hoảng kinh tế ngày nay, và làm cơ sở để xây dựng những căn hộ
khác trong tương lai.
1.2. Ý nghĩa, tính cấp thiết của đề tài
Từ sau cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu 2008 - 2009 bắt nguồn từ tình trạng
bong bóng của thị trường nhà đất ở Mỹ, đến nay nó đã lan rộng và ảnh hưởng nặng nề
đến nhiều nước trên thế giới. Cuộc khủng hoảng này được coi là cuộc khủng hoảng
nghiêm trọng nhất từ trước đến nay.
Cũng như nhiều nước khác, nền kinh tế Việt nam bị ảnh hưởng nặng nề do khủng
hoảng kinh tế toàn cầu. Nhiều doanh nghiệp bị lao đao và khốn khó vì khủng hoảng, thị
trường hàng xuất khẩu bị giảm sút, nguy cơ mất việc làm và thất nghiệp tăng cao, nhu
cầu tiêu dùng giảm…Khơng nằm ngồi ảnh hưởng, thị trường bất động sản cả nước nói


3

chung và tại TP.HCM nói riêng đã rơi vào trạng thái đóng băng, trong bối cảnh chung
đó, phân khúc căn hộ chung cư trở nên ế ẩm, liên tục giảm giá.
Trong bối cảnh đó, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư gặp trình
trạng khó khắn, khủng hoảng dẫn đến phá sản do khơng tìm được đầu ra trong khi nhu
cầu về nhà ở tại TP. HCM là rất lớn. Do đó, việc nghiên cứu ý định chọn mua của khách
hàng trong lĩnh vực căn hộ là vô cùng bức thiết, giúp doanh nghiệp hiểu được các yếu tố,
yêu cầu khách hàng để từ đó có được chiến lược kinh doanh, marketing tốt hơn, phù hợp
hơn trong bối cảnh hiện nay.
1.3. Mục tiêu nghiên cứu
Xác định và lượng hoá được những yếu tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua căn hộ

chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu của khách hàng tại TP.HCM,
qua đó hiểu được bản chất của ý định đó.
Đo lường được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến ý định chọn mua căn hộ
chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM, qua đó xác định rõ
được yếu tố nào là quan trọng nhất.
Từ kết quả nghiên cứu, rút ra được những gợi ý, phương án cho chiến lược
marketing, chiến lược kinh doanh định hướng khách hàng trong bối cảnh thị trường bất
động sản đóng băng.
1.4. Đối tƣợng nghiên cứu
Nghiên cứu được thực hiện trên phạm vị TP.HCM. Đối tượng khảo sát là nhóm
các khách hàng có ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và chưa mua nhà lần
nào tại TP.HCM.
Đối tượng nghiên cứu là các yếu tố ảnh hưởng đến các ý định chọn mua căn hộ
chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM.
1.5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng 2 phương pháp: Nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng.


4

Nghiên cứu định tính bằng cách phỏng vấn sâu một số khách hàng đã mua căn hộ
chung cư, và những người có ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân. Kết quả
nghiên cứu này được dùng để hồn chỉnh mơ hình nghiên cứu và hiệu chỉnh các thang đo
sử dụng từ những nghiên cứu trước.
Nghiên cứu định lượng được thực hiện bằng cách phỏng vấn trực tiếp thông qua
bảng câu hỏi. Nội dung bảng câu hỏi gồm hai phần chính: (1) Khảo sát các yếu tố ảnh
hưởng đến ý định mua căn hộ lần đầu với một số câu hỏi, sử dụng thang đo Likert với 5
mức độ; (2) Một số câu hỏi phụ về căn hộ chung cư mà người phỏng vấn mong muốn.
Dựa trên dữ liệu thu thập được, tiến hành phân tích thống kê mô tả mẫu, Kiểm tra
hệ số tin cậy Cronbach Alpha để đảm bảo độ tin cậy của thang đo. Phân tích nhân tố

khám phá (EFA) để gộp dữ liệu; phân tích hồi quy để xác định yếu tố ảnh hưởng đến ý
định mua căn hộ lần đầu cuả khách hàng tại TP.HCM và kiểm định giả thuyết nghiên
cứu.
1.6. Cấu trúc luận văn
Luận văn được tổ chức thành 5 chương, gồm:
Chƣơng 1: Giới thiệu tổng quan về nghiên cứu với phần đầu tiên là lý do lựa
chọn đề tài, sau đó là mục tiêu, phạm vi và phương pháp nghiên cứu. Cuối cùng là kết
cấu của đề tài.
Chƣơng 2: Giới thiệu cơ sở lý luận cho nghiên cứu. Trên cơ sở này, mơ hình
nghiên cứu được xây dựng cùng với các giả thuyết về mối quan hệ giữa các khái niệm
trong mơ hình. Chương này bao gồm ba phần chính, (1) tổng quan về căn hộ chung cư
trung cấp, bình dân và người mua nhà lần đầu; (2) cơ sở lý thuyết về ý định chọn mua
căn hộ của người mua nhà lần đầu, và (3) mơ hình lý thuyết đề xuất.
Chƣơng 3: Giới thiệu phương pháp nghiên cứu sử dụng để xây dựng và điều
chỉnh thang đo, kiểm định mô hình nghiên cứu cùng các giả thuyết đề ra. Chương này
gồm hai phần chính. Trước tiên trình bày thiết kế nghiên cứu. Thứ hai là các thang đo
lường các khái niệm nghiên cứu và cách thức điều chỉnh chúng được giới thiệu.


5

Chƣơng 4: Trình bày về kết quả thực hiện nghiên cứu gồm: mô tả dữ liệu thu
thập được, tiến hành đánh giá và kiểm định thang đo, kiểm định sự phù hợp của mơ hình
nghiên cứu, kiểm định các giả thuyết của mơ hình nghiên cứu.
Chƣơng 5: Tóm tắt các những cái chính trong luận văn này, trình bày các kết quả
nghiên cứu chính, đề xuất hàm ý quản lý, nghiên cứu cho thấy hạn chế và kiến nghị cho
các nghiên cứu trong tương lai.


6

Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết
Chương 1 giới thiệu tổng quan về dự án nghiên cứu. Chương 2 này nhằm mục
đích giới thiệu cơ sở lý luận cho nghiên cứu. Trên cơ sở này, mơ hình nghiên cứu được
xây dựng cùng với các giả thuyết về mối quan hệ giữa các khái niệm trong mơ hình.
Chương này bao gồm ba phần chính, (1) tổng quan về căn hộ chung cư trung cấp, bình
dân và người mua nhà lần đầu; (2) cơ sở lý thuyết về ý định chọn mua căn hộ của người
mua nhà lần đầu, và (3) mơ hình lý thuyết đề xuất.
2.1. Tổng quan lý thuyết
2.1.1. Định nghĩa về chung cƣ, căn hộ
Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 (điều
70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể.
Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống cơng
trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở
hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình,
cá nhân sử dụng nhà chung cư.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ,
bao gồm cả diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong
nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống
trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở
hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà cịn lại của
nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết
cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột,
tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng,
hành lang, cầu thang bộ, thang máy…Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được
kết nối với nhà chung cư đó.


7

2.1.2. Định nghĩa căn hộ chung cƣ trung cấp và bình dân
Theo thơng tư 14/2008/TT-BXD Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư, thì căn
hộ chung cư trung cấp và bình dân được định nghĩa như sau:
Nhà chung cư hạng 3 (chung cư trung cấp) là hạng có chất lượng sử dụng khá cao;
đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;
Nhà chung cư hạng 4 (chung cư bình dân) là hạng có chất lượng sử dụng trung
bình; đảm bảo u cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất
lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu
chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Và theo cách phân loại của giới bất động sản theo thị trường hiện nay thì căn hộ
chung cư trung cấp và bình dân có giá dưới 20 triệu đồng/1m2
2.1.3. Định nghĩa về ngƣời mua nhà lần đầu
HUB (Bộ phát triển nhà ở và đô thị Mỹ) định nghĩa “Người mua nhà lần đầu” là
người chưa bao giờ sở hữu một ngơi nhà trước đây. Đó có thể là một cá nhân hoặc một
cặp vợ chồng mua căn nhà cho lần đầu tiên.
Về cơ bản “Người mua nhà lần đầu” là nhóm người trẻ tuổi, dựa trên Duffy và
Quail (2005) thì họ là những người trong phạm vi từ 24 tuổi đến 34 tuổi.
2.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến ý định mua căn hộ của ngƣời mua nhà lần đầu
Mua một căn hộ là một trong những ý định kinh tế quan trọng nhất mà con người
thực hiện trong đời, và nó địi hỏi phải thu thập rất nhiều thơng tin liên quan đến đặc
điểm của nó (Garasky, 2007). Theo Saunders (1990), con người có sở thích tự nhiên đối
với việc được sở hữu nhà của mình. Ý định sở hữu một ngơi nhà có thể bị ảnh hưởng bởi
một mong muốn có một tài sản của chính mình, mong muốn cho sự ổn định và niềm tự
hào về quyền sở hữu (Haurin et al., 2002). Có rất nhiều bằng chứng rằng động cơ đã là
một lý do quan trọng trong việc giải thích về việc sở hữu nhà (Tan, 2009). Theo lý thuyết
động lực của nhà tâm lý học Abraham Maslow, việc sở hữu một ngôi nhà có thể đáp ứng

8

nhiều hơn nhu cầu hộ gia đình. Ví dụ, một ngôi nhà cung cấp một nơi cư trú và một sự
bảo vệ khỏi những đe doạ từ bên ngoài. Lợi ích từ việc sở hữu nhà tới người sở hữu và xã
hội có thể được tìm thấy trong nhiều bài nghiên cứu về nhà ở từ lợi ích xã hội đến lợi ích
kinh tế. Theo Haurin 2002 đã chứng minh rằng việc sở hữu một căn nhà sẽ cải thiện mơi
trường gia đình, trong đó có đời sống đứa trẻ, cải thiện khả năng nhận thức và làm giảm
các vấn đề về hành vi.
Đặc điểm căn hộ
Có rất nhiều bài nghiên cứu nhấn mạnh tầm quan trọng của yếu tố đặc điểm căn
hộ ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu. Đặc điểm nhà ở và các
yếu tố liên quan đóng vai trị rất quan trọng trong các ý định mua của người mua nhà lần
đầu (Opoku & Muhmin, 2010). Sirgy (2005) cho rằng giá trị của đặc điểm căn hộ sẽ liên
quan đến chức năng chính mà căn hộ đó được mong đợi. Ơng nói rằng một ngơi nhà
được thiết kế để đáp ứng các nhu cầu liên quan đến cuộc sống hàng ngày: ngủ (như trong
phòng ngủ và các tiện nghi ngủ khác), ăn uống (như trong nhà bếp, tiếp cận với nước
sạch, và khu vực ăn uống), bài tiết chất thải của cơ thể và chải chuốt (như trong phòng
tắm), sống (như trong khu vực và các tiện nghi sống khác). Nhưng tầm quan trọng của
những đặc điểm căn hộ này sẽ khác nhau tại những quốc gia khác nhau, và xã hội văn
hoá khác nhau sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tầm quan trọng của từng đặc điểm căn hộ và ý
định của người mua lần đầu (Opoku & Muhmin, 2010). Trong nghiên cứu của Kauko
(2006) thì đặc điểm căn hộ có tầm ảnh hưởng quan trọng hơn so với vị trí của căn hộ đối
với người dân tại Randstad ở Hà Lan. Theo R G Ariyawansa, 2007 thì giải thích năm đặc
điểm của căn hộ là: Chất lượng xây dựng, Thiết kế, Diện tích, Tính pháp lý, Khả năng
bán lại.
Chất lượng căn hộ, về mặt kỹ thuật căn hộ là một cấu trúc gồm sàn, tường, trần
nhà. Và một căn hộ có cấu trúc tốt khi nó đáp ứng được về độ bền, chịu lực, chi phí xây
dựng. Vì vậy chất lượng của vật liệu xây dựng, công nghệ xây dựng là một yếu tố quan
trọng mà người mua nhà lần đầu sẽ rất quan tâm (Ariyawansa 2007).

9

Vị trí
Đối với đặc điểm vị trí của nhà ở, khoảng cách đến nơi làm việc, tới trường học,
cửa hàng bán lẻ, các trạm giao thông công cộng được xem là yếu tố cân nhắc quan trọng
trong việc mua nhà. Nghiên cứu của Kauko (2007) chỉ ra rằng một vị trí tốt là một yếu tố
quan trọng ý định sự thành công hay thất bại của các dự án phát triển nhà ở. Levine
(1998) đã chỉ ra rằng thời gian đi lại có thể có một ảnh hưởng đến việc lựa chọn căn hộ
của một số gia đình, đặc biệt đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp đến trung bình. Nói
chung các hộ gia đình muốn chọn một ngôi nhà thuận tiện cho nơi làm việc của họ (Tu &
Goldfinch, 1996). Theo Tan (2011), khoảng cách đến nơi tiện ích cơng cộng có thể có
nghĩa là cung cấp tiện lợi để đến được trường học, cửa hàng bán lẻ và giao thông công
cộng. Khoảng cách đến trường chủ yếu liên quan đến hộ gia đình có trẻ em khi ý định vị
trí cho ngơi nhà (Clark, 2006). Tương tự như vậy, khoảng cách đến các nhà bán lẻ có thể
là một trong những cân nhắc chính cho người mua nhà vì bán lẻ là một trong những khía
cạnh quan trọng nhất trong đời sống của các hộ gia đình (Tan, 2011). Tại Việt Nam, việc
mua sắm thực phẩm hàng ngày là một cân nhắc kỹ cho việc lựa chọn ngơi nhà. Tuy nhiên
lợi ích từ vị trí gần các cửa hàng bán lẻ theo một số nghiên cứu thì nó lại chính là lực cản
đối với việc lựa chọn căn hộ bởi vì q đơng đúc và ô nhiễm tiếng ồn (Hurtubia, 2010).
Theo Friedman 2000 thì việc lựa chọn vị trí được xem là quan trọng khi gần
những nơi như nơi làm việc, dịch vụ y tế, mua sắm, trường học,… Ơng đã tìm ra rằng
những người mua nhà lần đầu tại Montreal, Canada cân nhắc vị trí gần nơi làm việc và
giao thơng cơng cộng hơn là vị trí gần trung tâm y tế, mua sắm và trường học.
Mơi trƣờng xung quanh
Có một số nghiên cứu tiến hành trên các đặc điểm môi trường xung quanh từ ô
nhiễm, tội phạm, an ninh, sự sạch sẽ (Tan, 2012). Theo Tan (2012), một căn hộ nằm
trong khu vực có mơi trường xung quanh tốt sẽ được u thích hơn và người mua sẽ sẵn
lòng trả thêm một khoản tiền cho căn hộ có mơi trường như vậy. Nghiên cứu của Yusuf
& Resosudarmo (2009) về vấn đề của không khí sạch hơn đã rõ ràng chứng minh tầm

quan trọng của chất lượng khơng khí đối với sự lựa chọn của các hộ gia đình ở Indonesia.


10

Phát hiện của họ cho thấy rằng tất cả các hệ số tương của các biến ô nhiễm như CO, SO2,
chì là số âm, cho thấy chất lượng khơng khí tốt hơn có liên quan đến giá bất động sản
cao. Ngồi ra giá nhà sẽ tỷ lệ nghịch với mơi trường xung quanh ô nhiễm như ô nhiễm
nguồn nước và tiếng ồn. Và theo một số nghiên cứu thì người mua sẽ sẵn lòng trả thêm
cho căn hộ để sống trong môi trường với tỷ lệ tội phạm thấp và những vấn đề an ninh
khác (Wang và Li, 2006). Goh và cộng sự (2007) cũng lưu ý rằng những chủ đầu tư căn
hộ nên cân nhắc yếu tố an ninh để phát triển dự án xây dựng của mình. Tan (2011) cũng
tiết lộ thêm rằng những khu vực có cổng bảo vệ có thể tăng giá nhà lên thêm khoảng
18%.
Ngồi ra theo nghiên cứu của Cook (1998) thì những người mua nhà lần đầu thì
cần biết những thơng tin về Hàng xóm của căn hộ đó trước khi về ở. Đó là lý dó việc tiếp
xúc với những hàng xóm không tốt sẽ kéo theo những vấn đề như an ninh khu vực, giảm
giá trị căn hộ, vấn đề giao thơng, tiếng ồn,…Theo Greenberg & Crossney (2005) thì ơng
họ chia Môi trường xung quanh thành hai hướng: hướng tiêu cực và hướng tích cực.
Hướng tiêu cực hầu hết liên quan đến tội phạm, an ninh thấp, giao thơng kém,… có xu
hướng làm giảm giá trị căn hộ. Trong khi đó những hướng tích cực như hàng xóm tốt,
trường học tốt, mua sắm tốt sẽ làm gia tăng chất lượng của môi trường xung quanh.
Andersen (2008) cho biết các yếu tố trong các thuộc tính mơi trường xung quanh
là: (1) tránh phiền tối xã hội (yếu tố này có mối liên hệ rất chặt chẽ với lựa chọn về các
vấn đề xã hội trong nhà ở: vấn đề xã hội và tội phạm, và tiếng ồn), (2) điều kiện thuận
lợi cho những đứa trẻ (các biến quan trọng nhất là điều kiện tốt cho trẻ em, trường học
tốt, phương tiện công cộng,…), (3) đồng nhất xã hội (người dân trong khu phố phải
khơng được q khác nhau và có một số tính nhất quán với mong muốn sống gần nơi mà
người ta lớn lên), (4) Gần với thiên nhiên và môi trường xung quanh (sống gần khu vực
có nhiều cây cối và nước), (5) gần các quan hệ xã hội (quan trọng nhất là ở gần nơi lớn

lên, với bạn bè và gia đình)


11

Tài chính
Trong “Lựa chọn nhà ở và thuộc tính quan trọng của người thu nhập thấp tại Ả rập
Saudi” năm 2010 tác giả Opoku đã đưa ra yếu tố “Tài chính” ảnh hưởng đến lựa chọn
nhà ở của người thu nhập thấp và được đo lường bằng “Giá nhà” và “Kỳ thanh toán”. Và
theo Haddad và cộng sự (2011) trong Nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua
căn hộ tại Amman, Jordan” đã chỉ ra những yếu tố “Tỷ lệ lãi suất”, “Thu nhập” có ảnh
hưởng đáng kể đến hành vi mua căn hộ tại Jordan.
Giá là một trong những công cụ tiếp thị quan trọng để thu hút khách hàng đến mua
sản phẩm (Armstrong & Kotler, 2003). Tiếp thị thường áp dụng chiến lược giá khác nhau
để đạt được mục tiêu bán hàng của họ mong muốn. Trong thị trường cạnh tranh khốc liệt,
chiến lược giảm giá cũng thường được sử dụng bởi các nhà tiếp thị. Giá vẫn còn là một
yếu tố ý định quan trọng trong việc mua sản phẩm. Còn đối với căn hộ, sản phẩm tiêu
dùn lâu dài, thì mức độ quan trọng của yếu tố giá thì càng cao hơn. Theo Haddad 2011
thì yếu tố giá đóng vai trị quan trọng trong ý định mua nhà.
Ý định mua căn hộ của ngƣời mua nhà lần đầu
Nghiên cứu của Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad 2011 tại Jordan
phát hiện ra rằng các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ bao gồm: Kinh tế, Thẩm
mỹ, Marketing, Xã hội, Địa lý. Nghiên cứu kết luận rằng đã có khác biệt đáng kể trong
việc ra ý định liên quan đến việc mua căn hộ theo mẫu giới tính, tuổi. Và khơng có khác
biệt đáng kể theo tình trạng hơn nhân hoặc trình độ học vấn.


12

Kinh tế

Thẩm mỹ
Marketing

Ý định mua căn hộ
chung cư của khách
hàng

Xã hội
Địa lý
Hình 2.1 Mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ tại Amman, Jordan
(Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad, 2011)
Nghiên cứu “Đáp ứng nhu cầu và lựa chọn nhà của người mua nhà lần đầu tại
Kuala Lumpur” của Tan Teck Hong 2012 đã tìm hiểu các các đặc điểm của ngôi nhà ảnh
hưởng đến ý định mua của người mua lần đầu tại khu vực đô thị. Kết quả nghiên cứu đã
tiết lộ các yếu tố vị trí và mơi trường xung quanh đóng vai trị chính trong ý định sở hữu
nhà. Nghiên cứu này có liên quan đến các doanh nghiệp bất động sản vì nó cung cấp các
thơng tin cần thiết để cải thiện hệ thống phân phối nhà ở bằng cách giải quyết nhu cầu
nhà ở của người mua nhà lần đầu. Các nhà bất động sản nên nhạy cảm với sự quan tâm
của người mua nhà lần đầu bởi các yếu tố quyết định liên quan đến việc sở hữu nhà. Với
giá nhà ở khu vực đô thị tại luôn ở mức cao, mơi trường đã trở thành khó khăn cho người
mua nhà lần đầu để sở hữu một căn nhà. Từ phân tích, những người trả lời trong khảo sát
không chỉ chú ý đến chất lượng căn nhà mà cịn cần phải có mơi trường tốt và an tồn
trong khu phố. Do người dân có thách thức trong việc giải quyết vấn đề an ninh trong
thành phố mà tỷ lệ tội phạm ngày càng leo thang. Những yếu tố này đã được quan tâm
trong những dự án nhà mới với khu vực được bảo vệ tốt hơn. Do đó những doanh nghiệp
bất động sản nên tạo một môi trường an ninh và an toàn cho người mua nhà lần đầu. Kết
quả cũng chỉ ra yếu tố vị trí liên quan đến chợ, siêu thị, trường học, nơi làm việc,…đóng
vai trị quan trọng trong việc sở hữu nhà. Do đó mong muốn cho chính phủ để xây nhà

13

trong khu vực mục tiêu kết hợp với cơ sở hạ tầng. Theo kinh nghiệm của Ban phát triển
nhà ở tại Singapore, cơ sở hạ tầng và khu vực nên được phát triển với các sinh hoạt cộng
đồng.

Vị trí

Cấu trúc

Mơi trường
xung quanh

Lựa chọn nhà của
người mua nhà lần đầu.

- Giới tính
- Hơn nhân
- Con cái
- Nghê nghiệp
- Bằng cấp

Hình 2.2 Mơ hình Nghiên cứu “Đáp ứng nhu cầu và lựa chọn nhà của người mua nhà lần
đầu tại Kuala Lumpur” của Tan Teck Hong 2012

2.3. Mơ hình lý thuyết đề xuất
Do điều kiện kinh tế xã hội của Việt Nam có nhiều nét tương đồng với Malaysia
nên tác giả chọn mơ hình nghiên cứu “Đáp ứng nhu cầu và lựa chọn nhà của người mua
nhà lần đầu tại Kuala Lumpur” của Tan Teck Hong 2012 làm cơ sở. Đồng thời đưa thêm

biến độc lập “Tài chính” của Reed và cộng sự 2007 vì theo tác giả đây cũng là yếu tố
quan trọng trong việc lựa chọn căn hộ chung cư.
Mô hình nghiên cứu đề xuất thể hiện mối quan hệ giữa một biến phụ thuộc “Ý
định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu” và bốn biến
độc lập bao gồm “Đặc điểm căn hộ”; “Tài chính”; “Vị trí”; “Mơi trường xung quanh”.


14

Đặc điểm
căn hộ
(1)

H1

Tài chính

H2

Vị trí

H3

Mơi trường
xung quanh

Ý định mua căn hộ
trung cấp, bình dân của
khách hàng mua nhà lần
đầu

H4

Hình 2.3 Mơ hình lý thuyết đề xuất

(1) Đặc điểm căn hộ
Đặc điểm căn hộ là nhân tố quan trọng trong lựa chọn căn hộ (Tan Teck Hong
2012). Ngồi ra nó cịn được khẳng định rằng đó là yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến ý định
mua căn hộ. Đặc điểm của căn hộ bao gồm "Thiết kế", "diện tích", "chất lượng xây
dựng", “trang thiết bị” và “Tính pháp lý” (Ariyawansa, 2007).
(2) Tài chính
Thứ hai là yếu tố “Tài chính” ảnh hưởng đáng kể đến ý định mua căn hộ (Opoku,
2010). Tình trạng tài chính là sự kết hợp của “Giá căn hộ”, “Tỷ lệ lãi suất Ngân hàng”,
“Thời gian thanh toán” (Opoku, 2010; Haddad và cộng sự, 2011)
(3) Vị trí
Một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ là yếu
tố “Vị trí” (Tan Teck Hong 2012). Vị trí được chọn bao gồm, “Khoảng cách tới trường”


15

(Opoku & Abdul-Muhmin, 2010); “Khoảng cách tới công việc”, “Khoảng cách tới Trung
tâm” (Adair et al.,1996) và “Khoảng cách tới chợ, siêu thị” (Goh, 2007)
(4) Môi trƣờng xung quanh
Môi trường xung quanh bao gồm "Hàng xóm", "Ơ nhiễm", “Cảnh quan”, "Tiếng
ồn" và "An ninh" (Tan Teck Hong, 2012), ngoài ra cịn có thêm yếu tố “Giao thơng”
(Connie Susilawati, 2001)
(5) Ý định mua của khách hàng
Ý định mua của khách hàng là có kế hoạch để mua một món hàng hay dịch vụ cụ
thể nào đó trong tương lai. Trong nghiên cứu của mình Tan Teck Hong, 2013 đã đưa ra

ba câu hỏi để do lường về ý định mua nhà của người tham gia phỏng vấn: “Bạn có dự
định mua Căn hộ trong tương lai”, “Bạn sẽ cố gắng mua Căn hộ trong tương lai”, “Bạn
sẽ nỗ lực hết mình để mua Căn hộ trong tương lai”
Các giả thuyết nghiên cứu:
H1: Yếu tố “Đặc điểm căn hộ” có tác động dương lên Ý định mua căn hộ của
người mua nhà lần đầu tại TP.HCM.
H2: Yếu tố “Tài chính” có tác động dương lên Ý định mua căn hộ của người mua
nhà lần đầu tại TP.HCM.
H3: Yếu tố “Vị trí” có tác động dương lên Ý định mua căn hộ của người mua nhà
lần đầu tại TP.HCM.
H4: Yếu tố “Môi trường xung quanh” có tác động dương lên Ý định mua căn hộ
của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM.


16

Tóm tắt chƣơng 2
Chương này giới thiệu cơ sở lý thuyết về ý định mua căn hộ của người mua nhà
lần đầu. Mơ hình nghiên cứu cùng với các giả thuyết về các mối quan hệ trong mơ hình
được xây dựng. Trong mơ hình nghiên cứu, biến phụ thuộc là ý định chọn mua căn hộ
chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu và các biến độc lập là “Đặc
điểm căn hộ”, “Vị trí”, “Tài chính” và “Môi trường xung quanh”. Chương tiếp theo sẽ
giới thiệu phương pháp nghiên cứu để xây dựng và đánh giá thang đo các khái niệm
nghiên cứu và kiểm định mô hình nghiên cứu.


17

Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu
Giới thiệu

Chương 2 đã trình bày cơ sở lý thuyết và đề nghị mơ hình nghiên cứu cùng bốn
giả thuyết nghiên cứu. Chương 3 này nhằm mục đích giới thiệu phương pháp nghiên cứu
sử dụng để xây dựng và điều chỉnh thang đo, kiểm định mơ hình nghiên cứu cùng các giả
thuyết đề ra. Chương này gồm hai phần chính. Trước tiên trình bày thiết kế nghiên cứu.
Thứ hai là các thang đo lường các khái niệm nghiên cứu và cách thức điều chỉnh chúng
được giới thiệu.
3.1. Thiết kế nghiên cứu
Nghiên cứu này được tiến hành thơng qua hai bước: Nghiên cứu định tính và
nghiên cứu định lượng
Nghiên cứu định tính: Nhằm xây dựng, điều chỉnh và bổ sung các thang đo các
yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp và bình dân của người mua
nhà lần đầu tại TP.HCM
Nghiên cứu định lượng: loại nghiên cứu chính thức, nghiên cứu định lượng nhằm
thu thập, phân tích dữ liệu khảo sát, cũng như kiểm định thang đo, các giả thuyết và mơ
hình nghiên cứu.
Quy trình nghiên cứu