Tóm tắt luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh: Mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG

TR N NGỌC L

ỐI QUAN HỆ GIỮA TÀI CHÍNH HÀNH VI
VÀ HIỆU QUẢ Đ U TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ INH

TĨ

TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
Mã số: 9340101

Đồng Nai – năm 2020


Cơng trình được hồn thành tại: Trường ĐẠI HỌC LẠC HỒNG
Người hướng dẫn khoa học:
1. HD1: TS. NGÔ QUANG HUÂN
1. HD2: TS. MAI THANH LOAN

Phản biện 1:
..........................................................................................................
Phản biện 2:
..........................................................................................................
Phản biện 3:
..........................................................................................................
Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Trường họp tại
..............................................................................................................................

..............................................................................................................................
vào hồi giờ

ngày

tháng

năm 2020

Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện:
- Thư viện Trường Đại học Lạc Hồng
- Thư viện Quốc Gia


1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1 Lý do chọn đề tài
Đầu tư bất đợng sản (BĐS) là mợt hình thức đầu tư quan trọng của nền kinh tế và là một trong những kênh đầu
tư phổ biến nhất. Kullmann và Siegel (2003) cũng xác nhận BĐS là tài sản được đầu tư phổ biến nhất trong danh mục
đầu tư điển hình của Mỹ. Mặc dù, tầm quan trọng của việc đầu tư BĐS đối với cá nhân cũng như đối với nền kinh tế
nói chung là rõ ràng, nhưng các nhà đầu tư (NĐT) không lúc nào đưa ra quyết định và hành đợng dựa vào lý trí, mà họ
cịn bị chi phối bởi các yếu tố như cảm tính, tình cảm, cảm xúc…và liệu rằng tác đợng những yếu tố tâm lý này có
mang lại hiệu quả đầu tư cho NĐT hay không ?, Đây là vấn đề rất quan trọng và cần thiết, bởi lẽ hiệu quả đầu tư của
NĐT có mối quan hệ hai chiều qua lại với sự ổn định và phát triển của thị trường bất động sản.
Câu hỏi đặt ra với các lý thuyết, các nghiên cứu nào giải thích cho hiệu quả đầu tư cá nhân trên thị trường bất
động sản (TTBĐS) dưới tác đợng của tâm lý NĐT? Lý thuyết tài chính truyền thống dựa trên quan niệm rằng các NĐT
hành động hợp lý, xem xét chính xác tất cả các thơng tin hiện có trong q trình ra quyết định đầu tư (Kishore, 2006).
Những người đưa ra quyết định như vậy được đặc trưng bởi tính logic cân nhắc các chi phí và lợi ích tương ứng trước
khi hành đợng. Hành vi này phù hợp với khái niệm tối đa hóa tiện ích (UM). Tuy nhiên, vào cuối những năm 1980 các

nghiên cứu kết luận rằng thị trường nhà ở không hiệu quả trở nên phổ biến nhiều hơn. Case và Shiller (1989) kết luận
rằng thông tin liên quan đến lãi suất thực, là một yếu tố quyết định quan trọng, dường như khơng được đưa vào định
giá nhà ở. Tóm lại, giá nhà rất thay đổi, và sự biến động này khơng được giải thích bởi các ngun tắc cơ bản. Thị
trường bất đợng sản nói chung bao gồm mợt loạt các những người tham gia khác nhau, chẳng hạn như người mua là tổ
chức, hợ gia đình, nhà đầu tư cá nhân…Trong phạm vi nghiên cứu, luận án cung cấp mợt cái nhìn của nghiên cứu về
xu hướng hành vi phổ biến cho người mua là nhà đầu tư cá nhân cho mục đích tiêu dùng, tích lũy và mục đích kinh
doanh. Và kết hợp lại các lệch lạc hành vi ở cấp đợ NĐT cá nhân có thể cung cấp mợt phần giải thích cho sự thiếu hiệu
quả của thị trường, bằng cách nghiên cứu khám phá sự tồn tại của các yếu tố tài chính hành vi của NĐT cá nhân, và
cũng như những tác động của nó đến hiệu quả đầu tư trên TTBĐS tại thành phố Hồ Chí Minh. Đây cũng là khoảng
trống trong cơ sở lý thuyết, và giải thích lý do chọn đề tài nghiên cứu.
Đến nay, thành phố Hồ Chí Minh đã là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, khoa học kỹ thuật, là khu vực đóng
góp nhiều vào nguồn thu ngân sách nhà nước cũng như sự tăng trưởng GDP trong cả nước, trong khi hành vi đầu tư tài
chính an tồn của NĐT cá nhân là rất cần thiết nhằm mang lại hiệu quả đầu tư cho NĐT cá nhân cũng như sự ổn định,
phát triển của TTBĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. Đây là bối cảnh thực tế và kết hợp xuất phát từ khoảng trống
trong cơ sở lý thuyết như đã trình bày phần trên là những nguyên nhân thôi thúc tác giả thấy sự cần thiết sự nghiên cứu
và chọn tên đề tài “Mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố
Hồ Chí Minh”, làm cơng trình nghiên cứu để đóng góp phần nào về phương diện cơ sở lý thuyết và cũng như cơ sở
thực tiễn hiện nay.
1.2 Khoảng trống nghiên cứu
Sau khi lược khảo 9 nghiên cứu trong và ngoài nước là 20, tác giả nhận thấy rằng: Thứ nhất, (i) Đối với các
nghiên cứu nước ngoài: Với ngành tài chính, chứng khốn, có nhiều nghiên cứu về mối quan hệ giữa các yếu tớ tài
chính hành vi và quyết định đầu tư; và có ít nghiên cứu về mối quan hệ giữa các yếu tố tài chính hành vi với hiệu quả
đầu tư hay hiệu quả danh mục đầu tư; và chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư theo định lượng hoặc theo định tính. Với
ngành bất đợng sản, lược khảo cũng cho thấy có nhiều nghiên cứu về mối quan hệ giữa các yếu tố tài chính hành vi và
mợt số yếu tố, cụ thể như sau: Các yếu tố về bản thân BĐS, các yếu tố tḥc về mơi trường bên ngồi, giá cả BĐS,
quyết định đầu tư BĐS, quyết định sở hữu BĐS, hoặc ý định sở hữu BĐS của NĐT, tuy nhiên, theo lược khảo của tác
giả thì khơng tìm thấy nghiên cứu nào đúng nghĩa về mối quan hệ giữa các yếu tố tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư
của NĐT và cũng như bợ tiêu chí thang đo để đánh giá hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân. (ii) Đối với các nghiên cứu
trong nước: Với ngành tài chính, chứng khốn, có mợt ít nghiên cứu về mối quan hệ giữa các yếu tố tài chính hành vi
và một số yếu tố, cụ thể như sau: Quyết định đầu tư; mục tiêu đầu tư; tỷ lệ thành công; tỷ suất sinh lợi (c hỉ tiêu đo

lường hiệu quả đầu tư, biến quan sát này là biến định tính). Với ngành bất đợng sản, thì có rất ít cơng trình nghiên cứu


2
và chỉ dừng lại mức độ khám phá sự tồn tại các yếu tố tài chính hành vi và phân tích sự khác biệt các yếu tố tâm lý của
NĐT theo một số yếu tố cụ thể như sau: Bản thân BĐS; đặc tính NĐT; thơng tin trên thị trường; mơi trường kinh tế vĩ
mơ, do đó, qua lược khảo của tác giả khơng tìm thấy nghiên cứu nào về mối quan hệ giữa các yếu tố tài chính hành vi
và hiệu quả đầu tư của NĐT và cũng như tìm ra bợ tiêu chí thang đo nào để đánh giá hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân
trên TTBĐS. Do đó, tác giả khẳng định đây là khoảng trống thứ nhất. Thứ hai, sau khi lược khảo các nghiên cứu liên
quan bất động sản hành vi, tác giả nhận thấy: Đối với các nghiên cứu trong nước, tác giả chưa tìm thấy có nghiên cứu
nào cho thấy các yếu tố về tâm lý tự tin thái quá của NĐT bị chi phối bởi các yếu tố môi trường bên ngồi chẳng hạn
như là: Thơng tin BĐS, kinh tế vĩ mơ, vị trí tiện ích BĐS, cầu BĐS và các yếu tố này được đặt trong mợt mơ hình
nghiên cứu tổng thể, và có thể xem là các yếu tố gián tiếp tác động đến hiệu quả đầu tư thông qua các yếu tố trung gian
là tài chính hành vi. Do đó, tác giả khẳng định đây là khoảng trống thứ hai c ần được lấp đầy.
Trong phạm vi hiểu biết và nỗ lực tra cứu của tác giả nhận thấy cả trong và ngồi nước chưa có những nghiên
cứu thực nghiệm nào về tác động của các yếu tố tài chính hành vi đến hiệu quả đầu tư cũng như các u tố mơi trường
bên nào giải thích cho các hành vi của NĐT tính đến nay trong lĩnh vực đầu tư bất đợng sản. Vì vậy, nghiên cứu này
nhằm mục đích giải quyết khoảng trống nghiên cứu bằng cách đề x́t mơ hình lý thuyết để giải thích các yếu tố tài
chính hành vi đến hiệu quả đầu tư của các nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất đợng sản.
Nghiên cứu này nhằm mục đích cung cấp bằng chứng thực nghiệm thông qua kiểm định mô hình nghiên cứu
trong bối cảnh các nhà đầu tư cá nhân đầu tư trên thị trường bất động sản TP.HCM, mợt trong những lĩnh vực có sự
phát triển và biến động nhiều trong giai đoạn hội nhập thế giới hiện nay của Việt Nam.
1.3 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
1.3.1 Câu hỏi nghiên cứu
Nhà đầu tư cá nhân cần điều chỉnh tâm lý nào (tâm lý cách nói khác tài chính hành vi) để đem lại hiệu quả đầu tư
khi đầu tư trên TTBĐS. Đồng thời, các yếu tố mơi trường bên ngồi nào tác đợng, giải thích cho tâm lý của NĐT cá
nhân trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM, một thị trường được đánh giá đầy sôi động và trong bối cảnh
Việt Nam hội nhập kinh tế tồn cầu ngày càng sâu rợng. Từ đó, NĐT cá nhân theo các đặc tính khác nhau cần quan
tâm, nhận thức các yếu tố bên ngoài như thế nào để có những điều chỉnh tâm lý thích hợp nhằm góp phần đem lại hiệu
quả cao nhất khi đầu tư BĐS. Để giải quyết vấn đề trên, câu hỏi đặt ra là:

- Các yếu tố tâm lý nào và mức đợ tác đợng của nó như thế nào đến hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân và tiêu chí
tồn diện nào để đo lường hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân trên TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh ?
- Các yếu tố mơi trường bên ngồi nào và mức đợ tác đợng của nó như thế nào đến tâm lý của NĐT cá nhân trên
TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh ?
- Mức đợ tác đợng như thế nào các yếu tố tâm lý tác động đến hiệu quả đầu tư và mức độ tác động như thế nào
của các yếu tố mơi trường bên ngồi đến tâm lý có tính đến đặc tính của NĐT cá nhân trên TTBĐS thành phố Hồ Chí
Minh ?
1.3.2 Mục tiêu nghiên cứu tổng quát
Mục tiêu tổng quát của luận án là: Nghiên cứu các yếu tố mơi trường bên ngồi tác động đến tâm lý của NĐT cá
nhân, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân trên TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh
1.3.3 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể
- Xác định các yếu tố tâm lý của NĐT cá nhân, mức độ tác động của các yếu tố tâm lý của NĐT cá nhân đến
hiệu quả đầu tư và xác định tiêu chí để đo lường hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân trên TTBĐS thành phố Hồ Chí
Minh.
- Xác định các yếu tố mơi trường bên ngồi, mức đợ tác đợng của các yếu tố mơi trường bên ngoài đến tâm lý
của NĐT cá nhân trên TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh.
- Kiểm định mức đợ tác động của các yếu tố tâm lý tác động đến hiệu quả đầu tư và mức độ tác động của yếu tố
mơi trường bên ngồi đến yếu tố tâm lý theo đặc tính của nhà đầu tư cá nhân trên TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh.
- Đưa ra mợt số hàm ý giúp cho NĐT cá nhân nâng cao hiệu quả đầu tư cũng như hiệu quả hoạt động kinh doanh


3
của các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS. Đồng thời, giúp cho các nhà quản lý, các cơ quan hoạch định chính sách
nhà nước đưa ra những chính sách phù hợp làm cho TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và Việt Nam nói chung
phát triển lành mạnh, bền vững và ổn định.
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.4.1 Đối tượng nghiên cứu
Với tên đề tài nghiên cứu mang tính tổng qt của luận án, do đó l mong muốn tập trung làm rõ một số nội dung
nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu sau:
- Về nội dung nghiên cứu: Một là, liên quan đến nhà đầu tư nói chung thì luận án này mong muốn tập trung làm

rõ sự ảnh hưởng của các yếu tố về tài chính hành vi của nhà đầu tư cá nhân lên hiệu quả đầu tư. Hai là, hiệu quả đầu tư
của NĐT cá nhân có thể đo lường theo định lượng, hoặc theo định tính, tuy nhiên trong phạm luận án, tác giả tâ ̣p trung
nghiên cứu đo lường hiệu quả đầu tư theo cảm nhận định tính của NĐT cá nhân về các chỉ tiêu tài chính. Ba là, do các
yếu tố về tài chính hành vi rất nhiều, do đó luận án tập trung nghiên cứu các yếu tố tài chính hành vi của NĐT cá nhân
phổ biến trên thị trường bất động sản TP.HCM bao gồm tâm lý bầy đàn, tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý tự tin thái q. Bớn
là, các yếu tố tài chính hành vi của NĐT cá nhân bị chi phối và được giải thích trong bối cảnh cụ thể như thị trường bất
động sản TP.HCM bởi một số yếu tố môi trường bên ngồi, cụ thể như: Thơng tin BĐS, Vị trí BĐS, Kinh tế vĩ mô, Cầu
BĐS. Các yếu tố môi trường bên ngoài liên quan đến sự thay đổi giá BĐS tương lai cũng như quyết định đầu tư của
NĐT. Sự hiểu biết này nằm trong nhận thức cũng như tâm lý tự tin của NĐT. Nghĩa là các yếu tố mơi trường bên ngồi
ảnh hưởng đến tài chính hành vi, đặc biệt là tâm lý tự tin của NĐT. Vì vậy, để nghiên cứu sự ảnh hưởng của các yếu tố
về tài chính hành vi của nhà đầu tư cá nhân lên hiệu quả đầu tư được giải thích đầy đủ và toàn diện, luận án đã cố gắng
đề cập thêm nội dung nghiên cứu là sự ảnh hưởng của mợt số yếu tố mơi trường bên ngồi đã nêu lên các yếu tố tài
chính hành vi của NĐT cá nhân, mặc dù tên đề tài luận án không bao quát hết nội dung này.
- Về đối tượng nghiên cứu: Từ việc làm rõ nội dung nghiên cứu, dẫn đến luận án có những đối tượng nghiên
cứu cụ thể theo thứ tự như sau: Thứ nhất là sự ảnh hưởng tài chính hành vi của NĐT cá nhân lên hiệu quả đầu tư. Thứ
hai là hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân. Thứ ba là các yếu tố về tài chính hành vi của NĐT cá nhân. Thứ tư là sự ảnh
hưởng của một số yếu tố môi trường bên ngồi (Thơng tin BĐS, Vị trí BĐS, Kinh tế vĩ mơ, Cầu BĐS) lên các yếu tố tài
chính hành vi của NĐT cá nhân. Thứ năm là các yếu tố mơi trường bên ngồi nêu trên.
1.4.2 Đối tượng khảo sát
- Nghiên cứu định tính: Đại diện các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại khu vực TP. Hồ Chí Minh, các ngân
hàng cho vay đầu tư BĐS, các môi giới BĐS, các nhà đầu tư cá nhân trực tiếp đầu tư trên TTBĐS thành phố Hồ Chí
Minh; mợt số cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành như: Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, Sở Xây dựng thành phố
Hồ Chí Minh; các nhà khoa học, giảng viên của các trường đại học trong nước.
- Nghiên cứu định lượng: Bao gồm nghiên cứu định lượng sơ bộ và nghiên cứu định lượng chính thức. Trong
bước nghiên cứu định lượng sơ bộ, tác giả tiến hành chọn mẫu với số lượng ít và tiêu chí lựa chọn là thuận tiện, với
mục tiêu cuối cùng là các biến quan sát thang đo và phân tích khám phá trước khi nghiên cứu định lượng chính thức.
Trong bước nghiên cứu định lượng chính thức, tác giả tiến hành chọn các mẫu với số lượng lớn và lựa chọn theo chí
xác suất nhằm đại diện cho tổng thể. Đối tượng lựa chọn cho cả hai nghiên cứu định là các nhà đầu tư cá nhân mua bất
động sản trực tiếp trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh với mục đích kinh doanh (mua bán để hưởng
chênh lệch giá, hoặc trong thời gian chờ bán để kinh doanh chênh lệch giá, nhà đầu tư cho thuê để hưởng lãi hàng kỳ)

và với mục đích mua bất đợng để ở, tích lũy ở thời điểm ban đầu, có thể bán đi ở thời điểm thích hợp khi cần vì bất
đợng sản là loại tài sản đặc biệt có đặc điểm quan trọng vừa cho tiêu dùng và đầu tư.
1.4.3 Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Phạm vi nghiên cứu dựa trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu, nghiên cứu
về mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân trên TTBĐS tại thành phố Hồ Chí Minh nói
riêng và Việt Nam nói chung.
- Về thời gian: Số liệu sơ cấp thu thập từ điều tra thông qua các bảng khảo sát là trong khoảng thời gian 17 tháng


4
từ tháng 4 năm 2017 cho đến tháng 9 năm 2018.
1.5 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu của luận án là phương pháp hỗn hợp giữa phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp
với phương pháp nghiên cứu định lượng.
1.5.1 Nghiên cứu định tính
Nhằm đưa ra mơ hình nghiên cứu chính thức cũng như đưa ra các thang đo các biến quan sát cho các khái niệm
trong mơ hình và cuối cùng kiểm định thang đo, tác giả tiến hành lược khảo các lý thuyết nền, các cơng trình nghiên
cứu trước trong và ngồi nước nhằm tìm khoảng trống, sau đó xây dựng mơ hình đề x́t và các thang đo sơ bộ. Tiếp
theo, tác giả tiến hành thảo luận nhóm với các nhà khoa học, giảng viên của các trường đại học trong nước, các đại diện
các cơ quản lý nhà nước có liên quan đến TTBĐS, các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS, các nhà môi giới BĐS,
các NĐT cá nhân trên TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh và chia thành 2 nhóm. Những c̣c phỏng vấn đó làm cơ sở
điều chỉnh mơ hình nghiên cứu, điều chỉnh bổ sung các thang đo các biến quan sát, và kể cả điều chỉnh từ ngữ tránh
gây khó hiểu và nhầm lẫm. Điều này góp phần nâng cao giá trị nội dung phục vụ cho nghiên cứu định lượng sơ bợ và
nghiên cứu định lượng chính thức.
1.5.2 Nghiên cứu định lượng
- Nghiên cứu định lượng sơ bộ: Từ kết quả của nghiên cứu định tính, nghiên cứu có được mơ hình nghiên cứu
và các bợ thang đo cho các biến quan sát đại diện các nhân tố trong mơ hình. Tiến hành khảo sát các NĐT cá nhân đã
đầu tư trên thị trường bất động sản TP.HCM qua bảng câu hỏi được thiết kế sẵn bằng thang đo Likert từ 1 đến 5, với số
mẫu 108, xử lý Cronbach’s Alpha bằng phần mềm SPSS 20 nhằm kiểm định độ tin cậy của thang đo, gạn bỏ các biến
quan sát, hồn thiện các bợ thang đo. Tiếp theo, phân tích khám phá, tiếp tục hồn thiện các bợ thang đo , bảng câu hỏi

khảo sát một lần nữa trước khi bước vào giai đoạn khảo sát với qui mô mẫu lớn và phân tích số liệu của bước nghiên
cứu định lượng chính thức.
- Nghiên cứu định lượng chính thức: Sử dụng phương pháp điều tra thông qua phát phiếu khảo sát theo mẫu
sẵn thu thập dữ liệu sơ cấp từ các NĐT cá nhân trên TTBĐS tại khu vực TP. HCM với số mẫu là 381. Phân tích dữ liệu
thống kê với các phần mềm SPSS 20, AMOS 20 thơng qua các bước như phân tích hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha,
phân tích khám phá (EFA), phân tích nhân tố khẳng định (CFA), kiểm định mơ hình nghiên cứu bằng cấu trúc (SEM),
kiểm định ước lượng mơ hình nghiên cứu bằng Bootstrap với N=1000, phân tích đa nhóm để khám phá sự khác biệt về
mức độ tác động giữa các biến theo đặc tính của NĐT cá nhân, trong mơ hình nghiên cứu, kiểm định mức đợ các biến
tḥc về tâm lý, hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân trên tổng thể, kiểm định so với mức trung bình, và cuối cùng kiểm
định sự khác biệt các biến thuộc về tâm lý, hiệu quả đầu tư theo đặc tính của NĐT cá nhân.
1.6 Điểm mới và đóng góp của nghiên cứu
1.6.1 Về lý thuyết
Từ kết quả nghiên cứu, luận án đã đóng góp mợt số điểm mới về mặt lý thuyết cụ thể như sau: Thứ nhất, nghiên
cứu đã xác định sự ảnh hưởng của tài chính hành vi lên hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động
sản. Thứ hai, nghiên cứu cũng kiểm định bộ chỉ tiêu đo lường các thang đo về hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư cá nhân
trên thị trường bất động sản. Thứ ba, nghiên cứu cũng xác định tài chính hành vi của nhà đầu tư cá nhân bị ảnh hưởng
bởi một số yếu tố trong mơi trường bên ngồi, các yếu tố này cụ thể là: Thông tin bất động sản; Kinh tế vĩ mơ; Vị trí
bất đợng sản; Cầu bất đợng sản. Thứ tư, nghiên cứu cũng phân tích đa nhóm nhằm kiểm định sự khác biệt mức độ tác
động của các yếu tố tâm lý tác động đến hiệu quả đầu tư và mức độ tác động của yếu tố mơi trường bên ngồi đến yếu
tố tâm lý trong mơ hình theo các biến định tính, các biến này mơ tả đặc tính nhà đầu tư cá nhân, cụ thể như là: (i) Tỷ lệ
sử dụng vốn vay; (ii) Kinh nghiệm đầu tư; (iii) Mục đích đầu tư. Ngồi ra, kết quả nghiên cứu của luận án đối sánh với
các kết quả nghiên cứu trước cũng như thảo luận chuyên gia và từ đó đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo.
1.6.2 Về thực tiễn
Dựa vào kết quả nghiên cứu, luận án có mợt số phát hiện, đóng góp mới cho thực tiễn khi nghiên cứu về mối
quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư đầu tư của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sa ̉n như sau:


5
- Tâm lý sợ thua lỡ: i) Có sự tồn tại tâm lý sợ thua lỗ của NĐT cá nhân trên thị trường bất động sản TP.HCM với
mức độ dưới mức trung bình; ii) Nhà đầu tư cá nhân có mục đích kinh doanh, sử dụng vốn vay cao có xu hướng sợ

thua lỗ nhiều hơn; iii) Nhà đầu tư cá nhân có tâm lý kém tự tin thì nhà đầu tư càng có tâm lý sợ thua lỗ; iv) Nhà đầu tư
cá nhân càng ít quan tâm thơng tin về BĐS thì càng có tâm lý sợ thua lỗ. Mức độ tác động tiêu cực hơn đối nhà đầu tư
cá nhân có mục đích đầu tư để ở, tích lũy, đầu tư lâu dài, nhiều kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay thấp; v) Nhà đầu
tư cá nhân có tâm lý càng sợ thua lỗ thì hiệu quả đầu tư càng thấp. Mức độ tác động tiêu cực trên diễn ra mạnh hơn đối
với nhà đầu tư cá nhân có mục đích đầu tư kinh doanh, ít kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao.
- Tâm lý bầy đàn: i) Có sự tồn tại tâm lý bầy đàn của NĐT cá nhân trên thị trường bất động sản TP.HCM với
mức đợ trên mức trung bình; ii) Nhà đầu tư cá nhân có mục đích đầu tư kinh doanh, ít kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn
vay cao thì có xu hướng tâm lý bầy đàn cao hơn; iii) Nhà đầu tư cá nhân có tâm lý kém tự tin thì dẫn đến tâm lý bầy
đàn càng gia tăng, đồng nghĩa càng hành động theo đám đông. Bên cạnh đó, khi nhà đầu tư hành đợng theo đám đơng
thì tâm lý sợ thua lỗ của nhà đầu tư càng gia tăng; iv) Nhà đầu tư cá nhân ít quan tâm thơng tin về BĐS thì càng có tâm
lý bầy đàn. Mức độ tác động tiêu cực trên diễn ra mạnh hơn đối với nhà đầu tư có mục đích đầu tư kinh doanh, ít kinh
nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao; v) Nhà đầu tư cá nhân càng có tâm lý bầy đàn thì hiệu quả đầu tư càng thấp. Mức
độ tác động tiêu cực trên diễn ra mạnh hơn đối với nhà đầu tư ít có kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao, và có
mục đích đầu tư là kinh doanh.
- Tâm lý tự tin thái quá: i) Có sự tồn tại tâm lý tự tin thái quá của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động
sản TP.HCM với mức độ trên mức trung bình; ii) Nhà đầu tư cá nhân có mục đích mua để, tích lũy, đầu tư lâu dài, có
nhiều kinh nghiệm, sử dụng vốn vay thấp, có tâm lý tự tin thái quá cao hơn; iii) Nhà đầu tư cá nhân càng quan tâm đến
thông tin về BĐS thì càng có tâm lý tự tin thái q. Mức đợ tác đợng tích cực trên diễn ra mạnh hơn đối với nhóm nhà
đầu tư cá nhân mục đích mua để, tích lũy, đầu tư lâu dài, có nhiều kinh nghiệm, sử dụng vốn vay thấp, có tâm lý tự tin
thái quá cao hơn; iv) Nhà đầu tư cá nhân càng có tâm lý tự tin thái q vì trước đó họ càng đánh giá tốt, thuận lợi về
các yếu tố mơi trường bên ngồi, cụ thể theo mức đợ tác động từ cao đến thấp lần lượt: Kinh tế vĩ mơ, Vị trí BĐS, Cầu
BĐS. Mức đợ tác đợng tích cực trên diễn ra mạnh hơn đối với nhà đầu tư cá nhân có mục đích đầu tư kinh doanh, ít
kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao; v) Nhà đầu tư cá nhân có tâm lý tự tin thái quá thì hiệu quả đầu tư càng cao.
Mức đợ tác đợng tích cực trên diễn ra mạnh hơn đối với nhà đầu tư cá nhân có mục đích đầu tư kinh doanh, ít kinh
nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao.
- Hàm ý quản trị: Trên cơ sở đó, luận án đưa ra hàm ý quản trị đối với ba nhóm đối tượng, cụ thể như sau: (i)
NĐT cá nhân về việc tích cực nắm bắt thơng tin về bất đợng sản; Đánh giá vị trí thuận lợi của BĐS; Đánh giá tình hình
thuận lợi của nền kinh tế; Đánh giá nhu cầu BĐS; Không dùng vốn vay cao để phân tán rủi ro; Không dùng vốn vay
cao mới tham gia đầu tư BĐS; Nắm bắt cơ hội trong đầu tư BĐS. (ii) Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có chiến lược
kinh doanh hợp lý cụ thể như: Gia tăng lợi thế cạnh tranh, xây dựng và phát triển thương hiệu; Lựa chọn vị trí lập dự án

đầu tư xây dựng; Đánh giá tình hình thuận lợi của nền kinh tế trong nước; Dự báo nhu cầu BĐS. (iii) Các nhà quản lý
chính sách nhà nước đưa ra những chính sách phù hợp bao gồm Nâng cao trình đợ cho NĐT cá nhân; Hồn thiện hệ
thống thơng tin dự báo; Có những chính sách ổn định nền kinh tế vĩ mơ; Chính sách tài chính tiền tệ; Chính sá ch đất
đai và nhà ở đối với thị trường bất đợng sản; và cũng như có Chính sách phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng phù hợp và
từ đó giúp nâng cao HQĐT cho các NĐT cá nhân cũng như nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh cho các DN kinh
doanh BĐS trên TTBĐS.
1.7 Bố cục của nghiên cứu
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mơ hình nghiên cứu
Chương 3: Thiết kế nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị.


6

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1 Tài ch nh hành vi của nhà đ u tư trên th trư ng

t đ ng ản

2.1.1 hái niệm tài chính hành vi và tài chính hành vi c a nhà đầu tư trên thị trường bất động sản
2.1.1.1 Khái niệm về tài chính hành vi
Theo Ozmete (2015) cho rằng tài chính hành vi có thể được định nghĩa là bất kỳ hành vi nào của con người có
liên quan đến quản lý tiền bạc. Các hành vi tài chính phổ biến bao gồm hành vi sử dụng tiền mặt, hành vi sử dụng tiền
vay và hành vi tiết kiệm. Như vậy có thể hiểu tài chính hành vi là hành vi của một đối tượng (cá nhân, tổ chức) chịu
ảnh hưởng bởi sự hiểu biết của con người liên quan đến các quyết định về tài chính trong hoàn cảnh cụ thể.
Lý thuyết tài chính hành vi là sự kết hợp giữa tài chính và tâm lý học, hình thành ṃn so với các lý thuyết tài
chính ch̉n tắc. Trong những năm 1880, khi nhà nghiên cứu tâm lý học Gabriel Tarbe bắt đầu nghiên cứu tâm lý học
ứng dụng vào khoa học kinh tế, thì sau đó vào những năm 1980, ứng dụng tâm lý học trong tài chính mới có sự phát

triển. Với các nghiên cứu nên tảng của: Tversky và Kahneman (1979), Thaler (1985), và đặc biệt Shiller (2005) đã dự
báo chính xác sự sụp đổ của thị trường chứng khốn tồn cầu khơng lâu sau đó. Shefrin (2002) chia lĩnh vực tài chính
hành vi thành ba thể loại chính: i) Những lệch lạc hành vi theo hướng kinh nghiệm, bao gồm tính đại diện, tự tin thái
quá, lệch lạc neo, bảo thủ, bầy đàn, ác cảm với sự mơ hồ và cảm xúc;ii) Sự phụ tḥc khung, bao gồm sợ thua lỗ và
tính tốn cảm tính; iii) Sự thiếu hiệu quả của thị trường (Market Inefficiences) do định giá sai tài sản dưới tác đợng của
tâm lý con người.
2.1.1.2 Tài chính hành vi của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản
Thông tin và thực tế đang thay đổi liên tục nên các NĐT trên TTBĐS liên tục thay đổi nhận định, quyết định và
hành vi, thích nghi với hồn cảnh. Trong ba giai đoạn - nhận định- quyết định -xu hướng hành vi, các cá nhân có thể bị
ảnh hưởng bởi những lệch lạc, mợt cách có ý thức hoặc vơ thức. Luận án này cũng cố gắng phân loại hầu hết các lệch
lạc (thành kiến) quan trọng được phát hiện trong tài chính hành vi của nhà đầu tư trên TTBĐS.
2.1.2 Các thành phần tài chính hành vi c a nhà đầu tư trên thị trường bất động sản
2.1.2.1 Tâm lý bầy đàn
Shiller (1995) đã đề cập đến tầm quan trọng của việc phân tích hành vi như là tổng hịa của các quyết định cá
nhân, tác giả đã đề xuất một khuôn khổ cho các tầng thông tin và truyền tải thơng tin giữa các nhóm. Shiller (2005) đề
x́t rằng hành vi theo đám đơng đóng mợt vai trị quan trọng trong quá trình ra quyết định của con người. Con người
không phải lúc nào cũng đánh giá một cách độc lập do áp lực xã hội. Ý nghĩ rằng không phải tất cả mỏi người đều sai
được sử dụng để hợp lý hố hành vi theo đám đơng. Hành vi theo đám đông được thể hiện là nguồn gốc của các bong
bóng sai lầm và đầu cơ (Shiller, 2005). Shiller (2007) nhận thấy rằng vấn đề phối hợp tâm lý người khác và của mình
khiến cho con người thất bại trong việc điều chỉnh kỳ vọng trong lai của mình. Bởi vì kỳ vọng trong giai đoạn tăng giá
khơng chỉ dựa trên những thay đổi giá gần đây ở khu vực của mình mà cịn ở các khu vực khác. Bên cạnh đó, giá cả
thường được cho là tăng trên tồn thế giới để mọi người sẽ khó thấy được sự thay đổi. Vấn đề phối hợp này đã góp
phần đáng kể vào sự x́t hiện của tốc đợ thay đổi giá và hành vi theo đám đông trong những năm gần đây.
2.1.2.2 Tâm lý sợ thua lỗ
Kahneman và Tversky (1979,1984) đã phân tích quyết định của các cá nhân khi họ đối mặt với các tình huống có
nguy cơ. Mợt người khơng thích rủi ro khi họ đang ở trạng thái “được”. Hành vi này được gọi là lệch lạc sợ thua lỡ, và
nó được đại diện bởi Kahneman và Tversky (1979) trong mợt mơ hình mơ tả được gọi là Lý thuyết triển vọng.
Lệch lạc do tâm lý sợ thua lỗ sẽ làm cho các NĐT gắn chặt với các loại BĐS hạ giá bởi họ lo sợ mất mát, các
mất mát tác động mạnh mẽ đến cảm xúc con người hơn cái được tương ứng. Tuy vậy, chính vì sự thiếu quyết đốn này
mà họ bị đẩy vào sự tổn thất nặng nề hơn. Mặt khác, những NĐT có tâm lý này thường dễ dàng bán các BĐS với xu

hướng tăng giá do họ lo sợ giá BĐS sẽ nhanh chóng sụt giảm.
2.1.2.3 Tâm lý tự tin thái q
Sự tự tin thái q có hai khía cạnh cơ bản của tự tin thái quá là sự xác định sai và hiệu ứng tốt hơn so với mức
trung bình. Thứ nhất, sự xác định sai xuất hiện trong việc ước lượng sai các con số (ví dụ như độ dài con sông Nile) và


7
trong việc ước lượng các con số chưa biết (ví dụ giá tương lai của một cổ phiếu; chỉ số chứng khoán; lãi suất thị
trường; chỉ số lạm phát; hay là sự thay đôi giá trong trong lai của một bất động sản). Thứ hai, sự tự tin thái quá là sự
đánh giá khả năng của bản thân tốt hơn mức trung bình của người khác, ví dụ kỹ năng lái xe; kỹ năng và mức độ am
hiểu kinh doanh của họ trên thương trường. Do đó, sự tự tin thái quá của nhà đầu tư có thể được định nghĩa là sự tự tin
khơng chính đáng vào những đánh giá và khả năng của bản thân họ.
2.1.3 Các yếu tố mơi trường bên ngồi ảnh hư ng đến tài chính hành vi c a nhà đầu tư trên TTBĐS
2.1.3.1 nh hưởng thơng tin bất đợng sản lên tài chính hành vi
Yao và Li (2013) cũng cho rằng tâm lý sợ thua lỗ nói riêng, nếu khơng có sự trợ giúp của tâm lý tự tin, thì khơng
thể đem lại lợi ích NĐT khi chất lượng thơng tin tương đối đầy đủ. Lý do cơ bản nằm trong cách mà tâm lý sợ thua lỗ
khiến các NĐT thận trọng hơn với các rủi ro từ thông tin không đầy đủ. Nghĩa là tâm lý sợ thua lỗ tác động ngược
chiều với tâm lý tự tin và mức độ nắm bắt thông tin của NĐT trên BĐS. Waweru và Parkinson (2014) chỉ ra rằng hơn
90% các nhà đầu tư bất động sản luôn luôn hoặc thường xuyên sử dụng thông tin từ các nguồn như: công ty bất động
sản, kinh nghiệm trước đây, quảng cáo từ báo chí, trang web quảng cáo và sự xem xét của NĐT, được xem như một
nguồn thông tin về BĐS tác động đến quyết định đầu tư. Trong khuôn khổ lý thuyết và nghiên cứu trước, tác giả đưa ra
các giả thuyết thứ tư như sau: H4: Thơng tin bất đợng sản có mối quan hệ ngược chiều bầy đàn; H5: Thông tin bất
động sản có mối quan hệ ngược chiều sợ thua lỗ; H6: Thơng tin bất đợng sản có mối quan hệ cùng chiều tự tin thái quá.
2.1.3.2 nh hưởng vị trí bất đợng sản lên tâm lý tự tin thái q
Vị trí địa lý thuận lợi của BĐS không chỉ là yếu tố mà người mua quyết định sở hữu mà còn là một trong những
yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, điều này thể hiện qua các nghiên cứu nước ngoài, cụ thể như sau: Kueh và
Chiew (2005); Opoku và Abdul (2010); Haddad và cộng sự (2011); Waweru và Parkinson (2014); Sean và Hong
(2014); Natasha và Hassan (2015); Sumarauw (2016); Nguyễn Thi Hải Yến (2015); Chia và cộng sự (2016). Tác giả
đưa ra các giả thuyết thứ bảy như sau: H7: Vị trí BĐS có mối quan hệ cùng chiều tự tin thái quá.
2.1.3.3 nh hưởng kinh tế vĩ mô lên tâm lý tự tin thái quá

Sean và Hong (2014) cũng cho rằng yếu tố về kinh tế tác động mạnh đến quyết định đầu tư BĐS tại thành phố
Kuala Lumpur thuộc đất nước Malaysia, chỉ tiêu về kinh tế thể hiện như thuế śt, tiến đợ thanh tốn do chủ đầu tư đưa
ra, lãi suất cơ bản của thị trường, khoản vay mà ngân hàng cho vay, và các hỗ trợ từ chính phủ cho thị trường bất đợng
sản. Trong khi đó, đợng cơ đầu tư của NĐT là thể hiện qua việc đánh giá, dự đoán về lợi nhuận kỳ vọng và lợi ích do
BĐS là cơng cụ chống lại lạm phát; Chia và cộng sự (2016) cũng chỉ ra các chỉ tiêu đánh giá về yếu tố kinh tế tác động
đến ý định mua bất động sản của NĐT như giá nhà, phí thủ tục hồ sơ, số tiền vay, tiến đợ thanh tốn, lãi śt vay, và số
tiền phải trả hàng tháng; Njoroge (2018) kết luận rằng có mợt mối tương quan tích cực mạnh mẽ đáng kể giữa giá bất
động sản nhà ở và lãi suất. Điều này là do lãi suất ảnh hưởng đến khả năng chi trả nhà ở và chi phí vay. Và kết luận
rằng tăng lãi suất dẫn đến tăng giá bất động sản. Nghiên cứu cũng kết luận thêm rằng lạm phát có ảnh hưởng tiêu cực
đáng kể đến giá nhà đất. Do đó, tác giả đưa ra các giả thuyết thứ tám như sau: H8: Kinh tế vĩ mơ có mối quan hệ cùng
chiều yếu tố tâm lý tự tin thái quá.
2.1.3.4 nh hưởng cầu bất động sản lên tâm lý tự tin thái quá
Frank (2011) cho rằng giá cả bất động sản là phản ánh nhu cầu của bất đợng sản và đóng vai trị là yếu tố dự báo
tốt về tăng trưởng kinh tế. Do đó, nhu cầu làm thay đổi giá theo hướng tích cực lẫn tiêu cực đối với giá bất động sản;
Njoroge (2018) cũng cho rằng sự giảm nhu cầu về bất động sản của người dân làm giảm giá bất động sản và một sự gia
tăng về số lượng tiền kiều hối trong đất nước, mợt phần trong đó sẽ đầu tư bất động sản sẽ làm tăng giá cả của bất động
sản; Obong’o (2016) đề cập sự thiếu hụt nhu cầu BĐS là thách thức ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các nhà
phát triển động sản (chủ đầu tư); Dựa vào mơ hình lý thuyết PEST, Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh
(2012) cho rằng có hai nhóm nhân tố liên quan đến nhu cầu BĐS tác đợng đến quyết định đầu tư bất đợng sản, đó là: (i)
Nhóm về chính sách của Nhà nước liên quan đến thị trường BĐS (chính sách quy hoạch về việc sử dụng đất, chính
sách đầu tư và kinh doanh nhà ở, chính sách quản lý nhà nước liên quan đến mức đợ minh bạch thị trường BĐS); (ii)
nhóm các yếu tố dân số, văn hóa, xã hợi (sự gia tăng dân số chung, khu vực, chuyển đổi cơ cấu nghề nghiệp, môi


8
trường văn hóa xã hợi). Do đó, tác giả đưa ra các giả thuyết thứ chín như sau: H9: Cầu BĐS có mối quan hệ cùng chiều
tấm lý tự tin thái quá.
2.2 Hi u uả của nhà đ u tư cá nhân trên th trư ng

t đ ng ản

2.2.1 hái niệm đ c điểm c a nhà đầu tư cá nhân
2.2.1.1 Khái niệm đầu tư cá nhân
Có nhiều định nghĩa về đầu tư. Theo McKenzie và cộng sự (2010): hoạt động tạo ra lợi nhuận bằng cách sử dụng
tiền được hiểu là đầu tư, hoặc gia tăng nguồn vốn để gia tăng lợi nhuận. Nói cách khác, nhiều nhà kinh kinh tế học cho
rằng việc hi sinh lợi ích tiêu dùng, nguồn lực hiện tại để lấy lợi nhuận tương lai, nguồn lực hiện tại có thể bao gồm vốn
chủ sở hữu tự có và cả vốn vay. Do đó, cách hiểu này cho rằng tiêu dùng có xu hướng ngược chiều đầu tư và con người
sử dụng có thể dùng tiền với mục đích tiêu dùng hoặc lẫn đầu tư. Thực tế, cho thấy nhà đầu tư có thể đầu tư vốn trong
lĩnh vực vàng, chứng khoán, tiết kiệm, bất đợng sản…và NĐT có quyền hưởng lợi ích từ việc đầu tư hoặc nhận thua lỗ
nếu thất bại(Geltner và cộng sự, 2001).
2.2.1.2 Đặc điểm nhà đầu tư cá nhân
Thứ nhất, nhà đầu tư cá nhân trên thị trường BĐS không phân định rõ ràng giữa đầu tư tập thể gia đình và đầu tư
cá thể. Ở đây, đầu tư cá nhân được hiểu bao gồm cả đầu tư của cá thể và hợ gia đình. Theo Levy và cợng sự (.2008) cho
rằng các cá nhân và hợ gia đình, hành vi mua bất động sản là khoản đầu tư quan trọng nhưng không thường xuyên. Thứ
hai, nhà đầu tư. cá nhân trên TTBĐS thường là đầu tư sản phẩm đơn lẻ, có thể người ta bỏ tiền mua bất đợng sản đó
hình thành trong tương lai chứ khơng mua cả quá trình hình thành dự án. Thứ ba, nhà đầu tư.cá nhân trên TTBĐS
thường có chiến lược đầu tư ngắn hạn và tuân theo theo các nguyên tắc cụ thể trong đầu tư và họ dễ bị tác động khi
hoàn cảnh thay đổi.
2.2.2 hái niệm hiệu quả đầu tư
Theo Feibel (2003) định nghĩa hiệu quả đầu tư “Investment Performance” như sau: Hiệu quả đầu tư là lợi nhuận
của một danh mục đầu tư. Danh mục đầu tư có thể chứa một tài sản hoặc nhiều tài sản. Hiệu quả đầu tư được đo lường
trong một khoảng thời gian cụ thể và bằng một loại tiền tệ cụ thể.
2.2.3 Ch tiêu tài chính đo lường hiệu quả đầu tư
Tổng lợi nhuận của bất động sản (Real Estate Total Return), RETR, là tổng thu nhập cho thuê và thay đổi giá trị
tài sản (Hoesli & MacGregor, 2000). Đối với tài sản, lợi tức thu nhập là tỷ lệ giữa tiền thuê nhận được trong một năm
trên giá trị tài sản vào đầu năm. Lợi tức hoàn vốn hay được gọi là tỷ lệ hoàn vốn là tỷ lệ phần trăm thay đổi trong giá trị
tài sản đó trong mợt năm. Ta có thể chia nhỏ các thành phần của tổng lợi nhuận bất động sản, RETR = IRt + CRt
Như vậy, đối chiếu cơng thức tính tỷ lệ hồn vốn (tỷ suất sinh lợi) về mặt tài chính trên thị trường bất động sản
theo Clayton (1998), Hoesli và MacGregor (2000) và cơng thức tính tỷ lệ hồn vốn về mặt tài chính theo Nyamute và
cợng sự (2015) trên thị trường chứng khốn cho thấy có sự tương đồng, theo đó tỷ lệ hồn vốn được tính bằng cách lấy

giá trị chênh lệch tài sản cuối kỳ và đầu kỳ cộng với lợi tức trong thời gian tính tốn (đối với BĐS là lãi thu được từ
cho thuê, đối với chứng khoán là lợi tức từ cổ tức), sau đó chia lại giá trị tài sản cuối kỳ.
2.2.4 Đo lường hiệu quả đầu tư
Từ các nghiên cứu trước đây cho thấy rằng phép đo hiệu quả đầu tư tuân theo nghiên cứu của Oberlechner và
Osler (2004) là thang đo cấp quãng, cụ thể là loại thang đo Likert (Likert,1932), trong đó mợt chuỗi các phát biê ̉u trong
câu hỏi được nêu ra và người trả lời sẽ chọn một trong các câu hỏi đó, liên quan đến: (i) Việc so sánh tỷ lệ hoàn vốn
đầu tư của NĐT so với dự kiến của họ; (ii) Việc so sánh tỷ lệ hoàn vốn đầu tư của NĐT so với tỷ lệ hoàn vốn chung
của thị trường; (iii) Mức đợ hài lịng của các quyết định đầu tư của họ. Từ đây, việc vận dụng thang đo Likert theo
phương pháp hướng dẫn Oberlechner và Osler (2004) về đánh giá hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân trên thị trường
khác, trong đó có thị trường BĐS là hồn tồn có cơ sở. Tuy nhiên, để có cơ sở vững chắc thang đo hiệu quả đầu tư
theo phương pháp hướng dẫn Oberlechner và Osler (2004) áp dụng trên TTBĐS phải cần xác định, điều chỉnh, kiểm
định trong nghiên cứu định tính trước khi nghiên cứu định lượng chính thức.


9
2.2.5 nh hư ng đ c tính nhà đầu tư cá nhân đến hiệu quả đầu tư
-Về đ c tính sử dụng tỷ lệ vốn vay: Khi tâm lý của NĐT tốt thì việc gia tăng địn bẩy tài chính để gia tăng lợi
nhuận cho mình là điều khơng tránh khỏi, điều này làm giá cả thị trường nói chung và giá cả BĐS riêng gia tăng. Đồng
thời, tâm lý của NĐT cũng tác đợng đến thị trường tín dụng ngân hàng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng.
-Về kinh nghiệm đầu tư: Quá trình quyết định theo kinh nghiệm của con người có tác đợng đến các quyết định
đầu tư tài sản. Gallimore và cộng sự (2000) đã tiến hành một cuộc điều tra về việc ra quyết định trong các công ty bất
động sản qui mô nhỏ. Họ thấy rằng việc ra quyết định đầu tư bất đợng sản khơng tn thủ nghiêm ngặt các mơ hình
quy chuẩn của quá trình ra quyết định mà họ sử dụng kinh nghiệm trong các quyết định đầu tư.
2.3

nh hư ng của tài ch nh hành vi ên hi u uả đ u tư của nhà đ u tư trên th trư ng

t đ ng ản

2.3.1 nh hư ng tâm lý bầy đàn lên hiệu quả đầu tư

Obong’o (2016) trong nghiên cứu ảnh hưởng từ các yếu tố hành vi của các nhà phát triển (chủ đầu tư) bất động
sản tại tỉnh Kisii thuộc đất nước Kenya cho rằng các yếu tố hành vi như tâm lý tự tin thái q, bầy đàn có vai trị quan
trọng và tích cực đối với hiệu quả đầu tư cũng như đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Tác giả đưa ra giả
thuyết thứ nhất như sau: H1: Tâm lý bầy đàn có mối quan hệ cùng chiều hiệu quả đầu tư.
2.3.2 nh hư ng tâm lý sợ thua lỗ lên hiệu quả đầu tư
Lowies (2012) nghiên cứu phát hiện quan trọng là có hiện diện là khía cạnh sợ thua lỗ tác động đến quyết định
đầu tư và có bằng chứng rõ ràng. Các nhà quản lý quỹ đầu tư BĐS cho rằng họ đã cắt lỗ và thấy khó khăn trong quyết
định mua bởi lẽ sợ thua lỗ; Grover (2015) nghiên cứu về các yếu tố hành vi ảnh hưởng đến quyết định đầu tư ở Ấn Độ
phát hiện rằng tâm lý sợ thua lỗ ảnh hưởng đến quyết định của các nhà đầu tư như tránh bán cổ phiếu đã giảm giá và
sẵn sàng bán cổ phiếu đã tăng giá. Tác giả đưa ra giả thuyết thứ hai như sau: H2: Tâm lý sợ thua lỗ có mối quan hệ
ngược chiều hiệu quả đầu tư.
2.3.3 nh hư ng tâm lý tự tin thái quá lên hiệu quả đầu tư
Kengatharan và cộng sự (2014) với nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố hành vi trong việc thực hiện quyết định
và hiệu quả đầu tư trên TTCK Colombo, Sri Lanka phát hiện của phân tích cho thấy sự tự tin thái quá của NĐT làm
giảm hiệu quả đầu tư; Nyamute và cộng sự (2015), Muriithi (2016) nghiên cứu mối quan hệ giữa hành vi của NĐT và
hiệu quả danh mục đầu tư trên TTCK chứng khoán Nairobi đã phát hiện ra rằng hành vi tự tin thái quá của NĐT ảnh
hưởng tiêu cực đến hiệu quả danh mục đầu tư; Vương Đức Hoàng Quân và Bùi Chiến Công (2016) với nghiên cứu các
yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư chứng khoán Việt Nam cho thấy NĐT cá nhân chịu ảnh hưởng yếu tố
tâm lý tự tin thái quá ở mức độ cao và tâm lý sơ thua lỗ làm cho hiệu quả đầu tư đạt cao hơn. Điều này cho thấy, những
NĐT cá nhân tự tin làm tăng khả năng kiểm soát quyết định đầu tư, khiến NĐT tự tin, quyết đoán hơn góp phần đem
lợi nhuận, hiệu quả tốt hơn cho NĐT; Obong’o (2016) cho rằng các yếu tố hành vi như tâm lý tự tin q mức có vai trị
quan trọng và tích cực đối với hiệu quả đầu tư cũng như đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Tác giả đưa
ra giả thuyết thứ ba như sau: H3: Tâm lý tự tin thái quá có mối quan hệ cùng chiều hiệu quả đầu tư.
2.4 M h nh nghiên cứu đề u t


10

CHƯƠNG 3: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU
3.1 Quy tr nh nghiên cứu

3.1.1 Nghiên cứu sơ bộ
3.1.1.1. Nghiên cứu định tính
Bước 1: Xác định vấn đề nghiên cứu (lý do nghiên cứu), tổng quan các nghiên cứu trong và ngồi nước có liên
quan, đặt ra câu hỏi nghiên cứu, mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, xác định cơ sở lý thuyết nền, các nghiên
cứu thực nghiệm, từ đó xây dựng thang đo sơ bộ (bảng câu hỏi sơ bộ).
Bước 2: Phỏng vấn chuyên gia, bằng hình thức thảo luận nhóm. Mợt số nợi dung liên quan đến thảo luận nhóm
được thể hiện cụ thể như sau:
+ Ai là chuyên gia: Đến nay tiêu chuẩn xác định chuyên gia chưa có nghiên cứu nào cho biết tiêu chuẩn nào
vạch ra cho chuyên gia. Tuy nhiên, luận án cũng đã chọn các chuyên gia khác nhau trên nhiều lĩnh vực có liên quan
trực tiếp và gián tiếp đến các đối tượng nghiên cứu trong luận án.
+ Số lượng chuyên gia: Đến nay chưa có nghiên cứu nào cho biết tiêu chuẩn nào vạch ra cho số lượng chuyên
gia. Tuy nhiên, số lượng chuyên gia trung bình xấp xỉ từ 9 đến 10 người, và số lượng chuyên gia trong nghiên cứu này
là 17 chuyên gia, chia làm 2 nhóm, nhóm thứ nhất và nhóm thứ hai có số lượng lần lượt là 8 và 9 thành viên.
+ Mục tiêu thảo luận : Đối với nhóm thứ nhất (gờm các đại diện cơ quan quản lý nhà nước, các giảng viên các
trường đại học, ngân hàng, doanh nghiệp BĐS, môi giới BĐS) thảo luận về việc khám phá các yếu tố thuộc tâm lý hay
hành vi của NĐT cá nhân tác động đến hiệu quả đầu tư và các yếu tố thuộc tâm lý của nhà đầu tư bị chịu ảnh hưởng từ
yếu tố mơi trường bên ngồi, từ đó xác định mơ hình nghiên cứu đề x́t, đây cũng là mục tiêu thảo luận của nhóm thứ
nhất; Trên cơ sở đã xác định được mơ hình nghiên cứu đề x́t từ thảo luận nhóm thứ nhất, sau đó thả o luận với nhóm
thứ hai (chủ ́u gờm các nhà đầu tư cá nhân trực tiếp đầu tư trên thị trường BĐS TP.HCM ) về việc khám phá thang đo
các khái niệm thuộc hiệu quả đầu tư, các yếu tố tâm lý, các yếu tố mơi trường bên ngồi tác đợng gián tiếp đến hiệu
quả đầu tư của các NĐT trên thị trường bất đợng sản. Từ đó xác định giữ ngun, điều chỉnh, bổ sung các biến quan sát
cho các bộ thang đo phù hợp với không gian và thời gian tại thời điểm nghiên cứu, đây cũng là mục tiêu thảo luận của
nhóm thứ hai.
3.1.1.2. Nghiên cứu định lượng sơ bợ
Bảng câu hỏi khảo sát được hồn thiện thơng qua nghiên cứu định tính, tác giả tiến hành phát phiếu khảo sát trực
tiếp đến đối tượng khảo sát và xử lý số liệu thông qua phần mềm SPSS 20, từ đó tiến hành đánh giá đợ tin cậy các bợ
thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha và phân tích khám phá, đây là mục tiêu của bước nghiên cứu sơ bộ trước
khi tiến hành khảo sát để nghiên cứu định lượng chính thức. Trong phần nợi dung này, nghiên cứu của luận án được
tiến hành trình tự qua hai bước sau:
Bước 1: Theo .Creswell .(2003), .một .cuộc .điều .tra .nhằm .mục .tiêu .là .mợt .phi .xác .śt .có .mục .đích .lấy

.mẫu, .nơi .mọi .người .được .lựa .chọn .bởi .vì .họ .biết .nhiều .nhất .về .chủ .đề .điều .tra. .Tác giả đã tiến hành thu
thập dữ liệu nghiên cứu lần một với số mẫu nhỏ với mục tiêu là đánh giá hệ số tin cập của các thang đo và phân tích
nhân tố khám phá để tìm sự phân biệt của các yếu tố, với số lượng biến quan sát tối thiểu phải bằng hoặc lớn hơn 05
lần số biến trong mơ hình nghiên cứu (Comrey, 1973). Kết quả thu được là 108 phiếu khảo sát của các nhà đầu tư cá
nhân tham gia đầu tư trực tiếp trên thị trường bất động sản TP.HCM và các nhà đầu tư được chọn theo phương pháp lấy
mẫu thuận tiện.và .họ là .những .người .rất .am .hiểu .về .lĩnh .vực .đầu .tư .kinh .doanh .trên .thị trường bất động sản.
Bước 2: Theo Nunnally và Bernstein (1994) để đo lường thông qua hệ số tin cậy Cronbach α phải có ít nhất ba
biến đo lường. Hệ số Cronbach α có giá trị biến thiên trong khoảng [0,1]. Về mặt lý thuyết, Cronbach α càng cao càng
tốt (thang đo càng có đợ tin cậy cao). Tuy nhiên, Cronbach α quá lớn (α>0,95) cho thấy nhiều biến trong thang đo
khơng khác biệt gì nhau vì chúng cùng đo lường mợt nợi dung nào đó trong khái niệm, hiện tượng này gọi là trùng lắp
trong đo lường. Vì vậy mợt thang đo có đợ tin cậy tốt khi nó biến thiên trong khoảng [0,75-0,95]. Nếu Cronbach α≥0,6
có thể chấp nhận về đợ tin cậy. Nên trong nghiên cứu này tác giả chọn giá trị thang đó từ 0,6 trở lên do trong bối cảnh
mới và có thang đo mới.


11
Bên cạnh đó, dựa vào nguyên tắc tránh trùng lắp, các biến để đo lường một khái niệm nghiên cứu nên chúng
phải có tương quan chặt chẽ với nhau. Vì vậy, khi kiểm tra một biến tương quan với các biến cịn lại trong mợt khái
niệm, người ta dùng hệ số tương quan với biến tổng (item-total correlation), kí hiệu r. Nếu mợt biến thang đo có hệ số
tương quan với biến tổng ≥ 0,3 thì biến đó đạt u cầu, tuy nhiên nếu trùng lắp hồn tồn (r=1) thì hai biến đo lường đó
chỉ làm mợt việc, và chúng ta chỉ cần một trong hai biến là đủ. Nên trong nghiên cứu này tác giả chọn hệ số tương quan
với biến tổng ≥ 0,3 thì mới đạt yêu cầu cho nghiên cứu.
Bước 3 (phân tích nhân tố khám phá EFA): Tiến hành phân tích EFA cho tồn bợ các biến quan sát với phép
quay Varimax, eigenvalue >1.0 để tìm ra các nhân tố đại diện cho các biến. Theo Hair và cợng sự (2010), các tiêu
ch̉n khi phân tích EFA gồm: Chỉ số KMO có giá trị từ 0,5 đến 1 thì phù hợp để phân tích nhân tố khám phá, Sig <
5%; những biến quan sát có hệ số tải nhân tố (Factor loading) lớn hơn 0,6 mới được giữ lại, những biến quan sát có hệ
số tải nhân tố nhỏ hơn 0,6 sẽ bị loại khỏi mô hình; hệ số Eigenvalue >1.0.
3.1.2. Nghiên cứu định lượng chính thức
Bước 1 (chọn kích thước mẫu): Đối với phân tích nhân tố, kích thước mẫu phụ tḥc vào số biến quan sát đưa
vào phân tích nhân tố, theo Hair và cộng sự (2010) số quan sát cần thiết thối thiểu gấp năm lần số lượng biến. Trong

khi đó, Hồng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), số biến quan sát tối thiểu phải bằng bốn đến năm lần số biến
trong phân tích nhân tố. Cịn Tabachnick và Fidell (2001) cho rằng cỡ mẫu tối thiểu cần đạt được tính theo cơng thức N
≥50 + 8m (trong đó m là số biến độc lập). Căn cứ số lượng mẫu tối thiểu của 2 nhóm tác giả trên, tác giả chọn kích
thước mẫu đủ lớn để thỏa mãn cả hai điều kiện trên với kích thước N≥ max, ứng với thang đo gồm 34 biến quan sát, và
7 biến đợc lập thì số mẫu yêu cầu tối thiểu là N ≥ max (50 + 8*7; 5*34) = 170 mẫu. Để đảm bảo độ tin cậy của kết quả
nghiên cứu, luận án sử dụng 381 phiếu khảo sát để đưa vào xử lý số liệu. Để đạt được mục tiêu nghiên cứu tác giả sử
dụng phương pháp hướng đại diện và xác xuất.
Bước 2 (chọn đối tượng điều tra và thu thập dữ liệu): Mẫu nghiên cứu được lấy từ danh sách các khách hàng
của các sàn giao dịch BĐS, công ty môi giới BĐS mà họ đã môi giới thành công, từ danh sách khách hàng của các chủ
đầu tư có dự án, BĐS tọa lạc tại các Quận khác nhau, nhưng đảm bảo hướng có tính diện đại diện trong phạm vi địa
bàn TP.HCM. Cụ thể như: Quận 2, Quận 9 là đại diện cho hướng Đông; Quận 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú và Tân Bình
đại diện cho hướng Tây; Quận 7, 12 đại diện cho hướng Nam; Quận Tân Bình, Gị Vấp, Bình Thạnh, Thủ Đức đại diện
cho hướng Bắc. Thông qua danh sách khách hàng đã mua BĐS đó, tác giả đã liên hệ qua số điện thoại để xin phép
được khảo sát. Kết quả thu được qua các hình thức sau: gặp trực tiếp tham khảo ý kiến, gửi phiếu câu hỏi điều tra qua
email và google form. Số phiếu điều tra gửi cho những người đã mua BĐS là 905. Tỷ lệ phản hồi là 48,8% tức là có
442 phiếu trả lời được gửi lại. Sau khi sàng lọc, có 61 phiếu bị loại bỏ, trong đó có 34 phiếu có mục đích khác, 27
phiếu cho thấy người được hỏi chưa từng mua hay bán BĐS và người được hỏi không được trả lời đầy đủ. Như vậy
mẫu điều tra của luận án là 381 nhà đầu tư.
Bước 3 (phân tích nhân tố khẳng định CFA): Sau khi bước phân tích nhân tố khám phá EFA, mơ hình cần được
kiểm định ở bước tiếp theo, là bước phân tích nhân tố khẳng định CFA, giúp làm rõ các chỉ tiêu đánh giá thang đo như
sau: (i) Tính đơn hướng (unidimensionality);(ii) Hệ số tin cậy tổng hợp (composite reliability);(iii) Phương sai trích
trung bình (variance extracted); (iv) Giá trị hội tụ (convergent validity)(v) Giá trị phân biệt (Discriminant Validity).
Bước 4 (phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính SEM): Kỹ thuật phân tích mơ hình cấu trúc SEM: để tìm ra ảnh
hưởng các yếu tố tâm lý NĐT đến hiệu quả đầ tư và mức độ tác động của các yếu tố. Phương pháp kiểm định giả
thuyết và mơ hình nghiên cứu bằng cơng cụ Amos 20, ngồi việc có ưu điểm hơn so với các phương pháp truyền thống
như hồi quy đa biến do tính hạn chế sai số trong hồi quy, thì đối với SEM còn cho kết quả mối quan hệ đồng thời giữa
các biến: biến độc lập và biến trung gian; biến trung gian và biến phụ tḥc trong mơ hình nghiên cứu.
Bước 5 (phân tích Bootstap): Phương pháp Bootstrap để kiểm định độ tin cậy các ước lượng. Đây là phương
pháp lấy mẫu lặp lại và có thay thế từ N mẫu ban đầu (Schumaker & Lomax, 1996) cho B = 1.000 mẫu. Nếu giá trị
trung bình từ kết quả Bootstrap với B mẫu và giá trị ước lượng từ N mẫu với ước lượng của tổng thể bằng phương pháp

ML (Maximum-Likelihood) có xu hướng gần nhau, đợ chênh lệch của ước lượng và sai lệch chuẩn có giá trị nhỏ và ổn


12
định thì cho phép kết luận các ước lượng ML từ N mẫu ban đầu có thể tin cậy.
Bước 6 (phân tích đa nhóm): Phương pháp phân tích cấu trúc đa nhóm để so sánh mơ hình nghiên cứu theo các
nhóm nào đó của mợt biến định tính. Theo nghiên cứu này, luận án tìm cách có thể so sánh mơ hình thể hiện mức đợ
tác đợng của tâm lý bầy đàn, tâm lý tự tin thái quá, tâm lý sợ thua lỗ đến hiệu quả đầu tư theo nhóm mục đích đầu tư
(để ở, tích lũy/ kinh doanh), theo tỷ lệ sử dụng vốn vay (thấp/cao), theo kinh nghiệm đầu tư (ít/nhiều). Phương pháp
này được phân tích trong hai mơ hình: bất biến và khả biến. Kiểm định Chi-square được sử dụng để so sánh giữa 2 mơ
hình. Nếu kiểm định Chi-square cho thấy giữa mơ hình bất biến và mơ hình khả biến khơng có sự khác biệt (P value >
0,05) thì mơ hình bất biến sẽ được chọn (có bậc tự do cao hơn). Ngược lại, nếu sự khác biệt Chi_square là có ý nghĩa
giữa hai mơ hình (P value<0,05).
Bước 7 (kiểm định sự khác biệt các biến trong mô hình): Trước khi kiểm định sự khác biệt các biến, nghiên cứu
kiểm định mức độ giá trị của các biến so tổng thể và so với mức trung bình bằng kiểm định One -Sample test, sau đó
tiến hành kiểm định sự khác biệt các biến bằng kiểm định t-test, cả hai kiểm định được xử lý bằng phần mềm SPSS 20.
3.2 Xây dựng các thang đo nghiên cứu
Theo Creswell và Creswell (2017) trong nghiên cứu khoa học thơng thường có 3 cách để có thang đo sử dụng
trong nghiên cứu: i) Sử dụng thang đo đã có, sử dụng nguyên thuỷ các thang đo do các nhà nghiên cứu trước xây dựng;
ii) Sử dụng thang đo đã có nhưng có bổ sung và điều chỉnh cho phù hợp với không gian nghiên cứu; iii) Xây dựng các
thang đo hoàn toàn mới. Trong nghiên cứu này tác giả sử dụng thang đo của các nghiên cứu trước từ đó thảo luận
chun gia điều chỉnh, bổ sung và hồn thiện thang đo phù hợp với mục tiêu nghiên cứu.
3.3 Kết uả kiểm đ nh đ tin cậy thang đo ơ
ằng phân t ch đ tin cậy Cron ach’ A pha
Đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach’s Alpha với số mẫu 108. Trong đó có 37 thang đo
tḥc biến đợc lập trừ thang đo HIEUQUA1 và VITRI1 có hệ số tương quan biến - tổng (Corrected Item - Total
Correlation) < 0,3 tác giả tiến hành loại biến và xử lý lại. Kết quả xử lý lại cho thấy các nhân tố còn lại đều có hệ số
tương quan biến - tổng phù hợp (Corrected Item - Total Correlation) 0,3 và hệ số Cronbach’s Alpha > 0,6 nên các biến
đều chấp nhận được và thích hợp đưa vào các phân tích tiếp theo. Do đó, số biến quan sát được lọc lại là 35 trước khi
đưa vào phân tích nhân tố khám phá (EFA) thể hiện dưới đây :

Bảng 3.11: Kết quả hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha trong nghiên cứu định lượng sơ bộ
Các khái niệm

Ký hiệu

Số biến quan
sát bị loại

Số biến quan
sát sau khi
loại biến

Cronbach’s
Alpha

Hệ số tương
quan biến tổng
bé nhất

Hiệu quả đầu tư
Tâm lý bầy đàn

HIEU_QUA
BAY_DAN

1
0

3
4

0,838
0,875

0,709
0,801

Tâm lý sợ thua lỗ

THUA_LO

0

4

0,884

0,823

Tâm lý tự tin thái q
Thơng tin BĐS

TU_TIN
THONG_TIN

0
0

4
6

0,890
0,892

0,819
0,855

Vị trí BĐS

VI_TRI

1

4

0,892

0,832

Kinh tế vĩ mơ
Cầu BĐS

KT_VIMO
CAU_BDS

0
0

4
6

0,757
0,891

0,593
0,865

2

35

Cợng

3.4 Kết uả phân t ch nhân tố khám phá EFA trong nghiên cứu đ nh ượng ơ
Sau khi kiểm định thang đo bằng phân tích đợ tin cậy Cronbach’ Anpha có 08 khái niệm đơn hướng đạt yêu cầu
đưa vào phân tích nhân tố khám phá (EFA) bằng phép trích Principal Axis Factoring và phép xoay Varimax. Kết quả
phân tích cụ thể như sau:


13
Bảng 3.12: Kết quả kiểm định KMO và Barlett
Yếu tố đánh giá
Kết quả
Điều kiện
Hệ số KMO
0,721
Từ 0,5 đến 1

Đánh giá
Phù hợp

Giá trị Sig trong kiểm định Barlett
Phương sai trích
Giá trị Eigenvalue

0,000

< 5%

Phù hợp

73,398%
1,464

> 50%
>1

Phù hợp
Phù hợp

Nguồn: tác giả phân tích và tởng hợp
- KMO = 0,721 nên phân tích nhân tố là phù hợp ; Sig (Barlett’Test) = 0,000 < 5% chứng tỏ các biến quan sát có
tương quan nhau trong tổng thể; Eigenvalue = 1,464 đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố, thì
nhân tố rút ra có ý nghĩa tóm tắt thơng tin tốt nhất; Tổng phương sai trích: Extraction Sums of Squared Loadings
(Cumulative %)= 73,398%. Điều này chứng tỏ biến thiên của dữ liệu 73,398% được giải thích bởi 8 nhân tố; Hệ số
Factor Loading các biến quan sát đều có giá trị lớn hơn 0,6, trừ biến quan sát KTVIMO3 có hệ số tải nhân tố nhỏ hơn
0,6 nên biến này khơng đủ điều kiện giải thích tốt yếu tố Kinh tế vĩ mô và biến quan sát này bị loại trước phân tích định
lượng chính thức. Kết quả phân tích EFA cho thấy các biến quan sát gồm 34 biến quan sát này hội tụ thành 8 nhân tố.
Biến quan sát
TUTIN1

TUTIN2
TUTIN3
TUTIN4
KTVIMO1
KTVIMO2
KTVIMO4
THUALO1
THUALO2
THUALO3
THUALO4
BAYDAN1
BAYDAN2
BAYDAN3
BAYDAN4
THONGTIN1
THONGTIN2
THONGTIN3
THONGTIN4
THONGTIN5
THONGTIN6
CAUBDS2
CAUBDS6
CAUBDS1
CAUBDS3
CAUBDS4
CAUBDS5
HIEUQUA2
HIEUQUA3
HIEUQUA4
VITRI2

VITRI3
VITRI4
VITRI5

Bảng 3.13 Kết quả phân tích EFA
Nhân tố

Tên nhân tố

0,840

Tâm lý tự tin
thái quá

0,853
0,792
0,743
0,867

Kinh tế vĩ mô

0,871
0,855
0,730

Tâm lý sợ
thua lỗ

0,849
0,858

0,796
0,790

Tâm lý bầy
đàn

0,835
0,875
0,785
0,675
0,.762

Thơng tin bất
đợng sản

0,816
0,781
0,857
0,799
0,792
0,812

Cầu bất đợng
sản

0,823
0,786
0,734
0,820
0,801

0,862
0,858

Hiệu quả đầu
tư

0,860
0,867
0,776
0,895

Vị trí bất động
sản


14

CHƯƠNG 4: KẾT QU

NGHIÊN CỨU VÀ TH O LUẬN

4.1 Kết uả nghiên cứu
4.1.1 Đ c điểm mẫu nghiên cứu
Số liệu sơ cấp thu thập từ điều tra thông qua bản khảo sát là trong khoảng thời gian 17 tháng từ tháng 4 năm
2017 cho đến tháng 9 năm 2018 tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Quy mơ mẫu điều tra là 442 nhà đầu tư cá nhân,
và sau khi đã loại bỏ 61 phiếu trong đó có 34 phiếu có mục đích khác, 27 phiếu cho thấy người được hỏi chưa từng
mua hay bán BĐS và người được hỏi khơng được trả lời đầy đủ, do đó 381 phiếu được sử dụng cho phân tích dữ liệu ).
4.1.2 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu
Trong 381 phiếu được mã hóa, nhập liệu và phân tích, kết quả thống kê mô tả về thông tin của người tham gia
khảo sát được phân tích cụ thể như sau:

Qua phân tích tại Bảng 4.1, nhóm NĐT có ít kinh nghiệm đầu tư (232) cho thấy số lượng NĐT có tỉ lệ sử dụng
vốn vay cao (168) chiếm 44,1% tổng số mẫu và NĐT có tỉ lệ sử dụng vốn vay thấp (64) chiếm 16,8% tổng số mẫu,
trong khi đó nhóm NĐT có nhiều kinh nghiệm đầu tư (149) cho thấy số lượng NĐT có tỉ lệ sử dụng vốn vay thấp (109)
chiếm 28,6% tổng số mẫu và số lượng NĐT có tỉ lệ sử dụng vốn vay cao (40) chiếm 10,5% tổng số mẫu, điều này thể
hiện NĐT có ít kinh nghiệm thường là NĐT có tỉ lệ sử dụng vốn vay cao và NĐT có nhiều kinh nghiệm thường là NĐT
có tỉ lệ sử dụng vốn vay thấp.
Bảng 4.4: Kinh nghiệm đầu tư theo nhóm tỷ lệ sử dụng vốn vay
Kinh nghiệm đầu tư
Dưới 1 năm
Từ 1 năm đến dưới 3 năm
Từ 3 năm đến dưới 5 năm
Từ 5 năm đến dưới 10 năm
Từ 10 năm trở lên

Số lượng
Lũy kế
Số lượng
Lũy kế
Số lượng
Lũy kế
Số lượng
Lũy kế
Số lượng
Lũy kế

Tỷ lệ sử dụng vốn vay
Thấp
Cao
20
75

20
75
44
93
64
168
53
20
53
20
45
13
98
33
11
7
109
40

Phân loại theo kinh
nghiệm
Nhóm NĐT có ít
kinh nghiệm

Nhóm NĐT có
nhiều kinh nghiệm

Ng̀n: tác giả phân tích và tởng hợp
Tại Bảng 4.2 cho thấy trong nhóm NĐT có tỷ lệ vay vốn cao thì tỷ lệ NĐT có mục đích kinh doanh (43.31%)
cao hơn tỷ lệ NĐT có mục đích để ở, tích lũy (11.29%); và thấy rằng trong nhóm NĐT có tỷ lệ vay vốn thấy thì tỷ lệ

NĐT có mục đích để ở, tích lũy (27,82%) cao hơn tỷ lệ NĐT có mục đích kinh doanh (17,59%), nghĩa NĐT tăng vay
vốn để đầu tư kinh doanh và NĐT mua BĐS để ở, tích lũy sử dụng vốn chủ yếu từ nguồn tự có.
Bảng 4.6: Mục đích đầu tư theo nhóm tỷ lệ sử dụng vốn vay
Theo nhóm
sử dụng vốn
vay

Mức đợ
1
2
3

Tỷ lệ thấp
Cợng
Tỷ lệ cao
Cợng
Tổng cợng

4
5

Mục đích
Để ở, tích
Kinh doanh
lũy
13
20
26
37
28

49
67
106
106
29
59
14
165
43
232
149

Tổng
33
63
77
173
135
73
208
381

Tỷ lệ %
Để ở, tích
Kinh doanh
lũy
3.41
5.25
6.82
9.71

7.35
12.86
17.59
27.82
27.82
7.61
15.49
3.67
43.31
11.29
60.89
39.11

Lũy kế %

45.41

54.59
100

Ng̀n: tác giả phân tích và tổng hợp


15
4.1.3 ết quả phân tích nhân tố khẳng định CFA
Tại bước phân tích nhân tố khắng định CFA, nghiên cứu tiến hành thực hiện các bước đánh giá nhằm kiểm định
thang đo như sau: (i) Tính đơn hướng: Do mức đợ phù hợp của mơ hình với dữ liệu thị trường cho chúng ta điều kiện
cần và đủ để tập các biến quan sát đạt được tính đơn hướng. Mức đợ phù hợp của mơ hình với dữ liệu thị trường thể
hiện thông qua các thông số: Chi-square/df = 1,263 (0,9); TLI = 0,983 (>0,9); CFI= 0,985 (>0,9); RMSEA= 0,026 (<
0,08); (ii) Hệ số tin cậy tổng hợp ρc đo lường các khái niệm đều đảm bảo điều kiện lớn hơn 0,5; (iii) Phương sai trích

ρvc đo lường các khái niệm đảm bảo đều điều kiện lớn hơn 50% ; (iv) Thang đo các khái niệm đạt được giá trị hội tụ
khi các trọng số của thang đo đều cao ( > 0,5) và có ý nghĩa thống kê (Pvalue < 0,05); (v) Thang đo các khái niệm đạt
được giá trị phân biệt khi kiểm định xem hệ số tương quan so với 1, có với các hệ số P value đều thỏa nhỏ hơn 5% .
4.1.4 iểm định mô hình nghiên cứu và các giả thuyết
4.1.4.1 Kiểm định mơ hình bằng mơ hình tuyến tính (SEM)
Kết quả ước lượng (ch̉n hóa) mơ hình nghiên cứu cho thấy, mơ hình là phù hợp với dữ liệu: CMIN/df = 1,702
(< 3). Các chỉ tiêu đo lường khác cũng đạt yêu cầu TLI = 0,945 (>0,9); CFI = 0,949 (>0,9); RMSEA = 0,034 < 0,088.
Kết quả ước lượng của các tham số chính được trình bày cho thấy, các mối quan hệ nhân quả này đều có ý nghĩa thống
kê (p < 5%). Dựa trên kết quả trên, có thể kết luận các khái niệm trong mơ hình nghiên cứu đạt giá trị.
4.1.4.2 Kiểm định ước lượng mơ hình nghiên cứu bằng Bootstrap (N = 1000)
Tác giả sử dụng phương pháp Bootstrap với số mẫu lập lại N = 1000. Kết quả ước lượng bằng bootstrap với N=
1000 được tính trung bình kèm theo cho thấy, đợ chệch (bias) tuy có x́t hiện nhưng rất nhỏ, trị tuyệt đối của giá trị
quan trọng CR < 2. Vì vậy có thể kết luận rằng, các ước lượng trong mơ hình nghiên cứu là tin cậy được.
4.1.4.3 Kiểm định giả thuyết nghiên cứu bằng mơ hình cấu trúc tuyến tính (SEM)
Kết quả ước lượng mơ hình nghiên cứu và bootstrap trong phân tích mơ hình cấu trúc tuyến tính (SEM) cho thấy,
mối quan hệ được giả thuyết trong mơ hình nghiên cứu chính thức có mức ý nghĩa thống kê vì p có giá trị cao nhất là
0,049 nhỏ hơn 0,05, đạt mức ý nghĩa cần thiết (ở đợ tin cậy 95%). Hay nói cách khác, các giả thuyết trong mơ hình
nghiên cứu chính thức đều được chấp nhận.

TU_TIN

Bảng 4.10: Hệ số hồi quy ch̉n hố, chưa ch̉n của mơ hình nghiên cứu
Hệ số hồi
Hệ số hồi quy
Mức ý nghĩa
Mối quan hệ
quy chuẩn
chưa chuẩn
(P value)
hóa

hóa
<--THONG_TIN
0,033
0,027
0,049

BAY_BAN
THUA_LO

<--<---

THONG_TIN
THONG_TIN

-0,299
-0,149

-0,357
-0,194

0,000
0,007

TU_TIN

<---

KT_VIMO

0,381

0,263

0,000

TU_TIN
TU_TIN

<--<---

VI_TRI
CAU_BDS

0,366
0,142

0,364
0,091

0,000
0,004

HIEU_QUA

<---

BAY_BAN

-0,255

-0,198

0,000

HIEU_QUA
HIEU_QUA

<--<---

THUA_LO
TU_TIN

-0,368
0,203

-0,262
0,237

0,000
0,000

Ng̀n: tác giả phân tích và tởng hợp
4.1.4.4 Phân tích đa nhóm theo đặc tính nhà đầu tư
Dựa kết quả phân tích nhóm theo đặc tính của nhà đầu tư (tỷ lệ sử dụng vốn vay, kinh nghiệm đầu tư, mục đích
đầu tư) cho thấy hầu hết mơ hình phân tích khả biến được chọn. Từ số liệu kết quả mơ hình tuyến tính SEM da ̣ng chưa
ch̉n hóa, kết hợp số liệu kết quả SEM mơ hình khả biến dạng chưa ch̉n hóa phân tích theo nhóm, tác giả tổng hợp
kết quả theo bảng như sau:


16

Bảng 4.18: Tổng hợp kết quả hệ số hồi quy chưa chuẩn hóa theo nhóm NĐT
Mối quan hệ

Hệ số hồi
Hệ số hồi quy theo đặc tính NĐT
quy khi
Vốn vay
Kinh nghiệm Mục đích
chưa phân
Cao Thấp Nhiều Ít
KD Để ở
nhóm
0,027 -0,05
0,1 0,02 0,02 0,02 0,03

TU_TIN

<---

THONG_TIN

BAY_BAN

<---

THONG_TIN

-0,357

-0,46

-0,25

-0,14 -0,45 -0,46 -0,13

THUA_LO
TU_TIN

<--<---

THONG_TIN
KT_VIMO

-0,194
0,263

-0,14
0,3

-0,26
0,24

-0,29 -0,13 -0,12 -0,28
0,19 0,29 0,29
0,2

TU_TIN

<---

VI_TRI

0,364

0,3

0,4

TU_TIN
HIEU_QUA

<--<---

CAU_BDS
BAY_BAN

0,091
-0,198

0,09
-0,25

0,08
-0,04

HIEU_QUA

<---

THUA_LO

-0,262

-0,27

-0,1

HIEU_QUA

<---

TU_TIN

0,237

0,36

-0,02

0,2

0,36

0,37

0,19

0,02 0,09 0,08 0,05
-0,06 -0,26 -0,27 -0,05
-0,08 -0,24 -0,22

-0,33

0,26

-0,1

0,29 -0,18

Nguồn: tác giả phân tích và tổng hợp
4.1.4.5 Kiểm định sự khác biệt các biến theo đặc tính nhà đầu tư
Từ các số liệu kết quả cho thấy sự khác biệt về việc NĐT đánh giá các yếu tố tâm lý hành vi và hiệu quả đầu tư
của giữa các nhóm theo đặc tính NĐT được trình bày bên trên, tác giả tổng hợp lại theo bảng như sau:
Bảng 4.19: Tổng hợp kết quả kiểm định sự khác biệt của các yếu tố tâm lý, hiệu quả đầu tư
Kiểm định sự khác biệt hai nhóm NĐT

Ý nghĩa thống
kê

Yếu tố

Vốn vay
(Cao và thấp)

Kinh nghiệm
(Ít và nhiều)

Mục đích (KD
và để ở)

Tâm lý bầy đàn

Lớn hơn

Lớn hơn

Lớn hơn

Có ý nghĩa

Tâm lý sợ thua lỗ

Lớn hơn

Lớn hơn

Lớn hơn

Có ý nghĩa

Tâm lý tự tin thái quá
Hiệu quả đầu tư

Nhỏ hơn
Nhỏ hơn

Nhỏ hơn
Nhỏ hơn

Nhỏ hơn
Nhỏ hơn

Có ý nghĩa
Có ý nghĩa

Ng̀n: tác giả phân tích và tởng hợp
4.2 Thảo uận kết uả nghiên cứu
4.2.1 Thảo luận về tâm lý bầy đàn
Thứ nhất, kết quả hồi quy mơ hình SEM thể hiện mối quan hệ ngược chiều giữa tâm lý bầy đàn với hiệu quả
đẩu tư của NĐT trên thị trường, với hệ số hồi quy chuẩn hóa và chưa chuẩn hóa lần lượt là (-0,255) và (-0,198),
p=0,000, điều này phù hợp với Waweru và cộng sự (2008) cho rằng NĐT có hành vi bầy đàn có cảm giác hối hận về
quyết định của mình và Vương Đức Hồng Quân và Bùi Chiến Công (2016) cho thấy NĐT cá nhân chịu ảnh hưởng
yếu tố tâm lý bầy đàn ở mức độ thấp và tâm lý bầy đàn làm cho hiệu quả đầu tư không được tốt, tuy nhiên kết quả này
mẫu kết quả Nyamute và cộng sự (2015); Muriithi (2016) cho rằng hành vi bầy đàn của NĐT ảnh hưởng tích cực đến
hiệu quả danh mục đầu tư trên TTCK Nairobi; Kengatharan và cộng sự (2014) cho rằng lựa chọn cổ phiếu giao dịch có
ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến đầu tư hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân tại Sở giao dịch chứng khoán Colombo; và
kết quả Obong’o (2016) cho rằng bầy đàn có vai trị quan trọng và tích cực đối với hiệu quả đầu tư cũng như đối với sự
phát triển của thị trường bất đợng sản Kenya. Ngồi ra, dựa vào bảng tổng hợp hệ số hồi quy phân tích theo nhóm cho
thấy nhóm NĐT có ít kinh nghiệm, tỷ lệ sử dụng vốn vay cao, mục đích đầu tư để kinh doanh làm cho mối quan hệ này
tiêu cực hơn; Thứ hai, kết quả hồi quy mơ hình SEM thể hiện mối quan hệ ngược chiều giữa tâm lý bầy đàn với mức
độ nắm bắt thông tin của NĐT trên thị trường, với hệ số hồi quy chuẩn hóa và chưa chuẩn hóa lần lượt là (-0,299) và (0,357), p=0,000, điều này phù với nghiên cứu Scharfstein và Stein (1990); Bikhchandani et al. (1992); và Hirshleifer
và Teoh (2003) cho rằng sự thiếu hụt thông tin trong thị trường thúc đẩy các nhà đầu tư quan sát hành động của các nhà
đầu tư khác. Ngoài ra, dựa vào bảng tổng hợp hệ số hồi quy phân tích theo nhóm tại cho thấy nhóm NĐT có ít kinh


17
nghiệm, tỷ lệ sử dụng vốn vay cao, mục đích đầu tư để kinh doanh làm cho mối quan hệ này tiêu cực hơn.
4.2.2 Thảo luận về tâm lý sợ thua lỡ
Thứ nhất, kết quả hồi quy mơ hình SEM thể hiện mối quan hệ ngược chiều giữa tâm lý sợ thua lỗ với hiệu quả
đầu tư của NĐT trên thị trường, với hệ số hồi quy chuẩn hóa và chưa chuẩn hóa lần lượt là (-0,368) và (-0,262),
p=0,000, điều này phù hợp kết quả Vương Đức Hoàng Quân và Bùi Chiến Công (2016) cho thấy NĐT cá nhân chịu

ảnh hưởng yếu tố tâm lý sợ thua lỗ ở mức độ cao và tâm lý sơ thua lỗ làm cho hiệu quả đầu tư không được tốt. Tuy
nhiên, kết quả nghiên cứu này trái với nghiên cứu của Nyamute và cộng sự (2015), Muriithi (2016) cho rằng tâm lý sợ
thua lỗ mang lại lợi nhuận tốt hơn cho NĐT trên TTCK Nairobi. Ngoài ra, dựa vào bảng tổng hợp hệ số hồi quy phân
tích theo nhóm cho thấy nhóm NĐT có ít kinh nghiệm, tỷ lệ sử dụng vốn vay cao, mục đích đầu tư để kinh doanh làm
cho mối quan hệ này tiêu cực hơn; Thứ hai, kết quả hồi quy mơ hình SEM thể hiện mối quan hệ ngược chiều giữa tâm
lý sợ thua lỗ với mức độ nắm bắt thông tin của NĐT trên thị trường, với hệ số hồi quy chuẩn hóa và chưa chuẩn hóa lần
lượt là (-0,149) và (-0,194), p=0,000, điều này phù hợp với nghiên cứu của Jing Yao, Duan Li (2013) khi cho rằng tâm
lý sợ thua lỗ khiến các NĐT thận trọng hơn với các rủi ro từ thông tin không đầy đủ, nghĩa tâm lý sợ thua lỗ tác động
ngược chiều với mức độ nắm bắt thông tin của NĐT trên BĐS. Ngoài ra, dựa vào bảng tổng hợp hệ số hồi quy phân
tích theo nhóm cho thấy rằng mối quan hệ này tiêu cực hơn đối với nhóm nhà đầu tư NĐT ít có kinh nghiệm, sử dụng
vốn vay cao, để mục đích kinh doanh.
4.2.3 Thảo luận về tâm lý tự tin thái quá
Thứ nhất, kết quả hồi quy mơ hình SEM thể hiện mối quan hệ cùng chiều giữa tâm lý tự tin thái quá với hiệu
quả đẩu tư của NĐT trên thị trường, với hệ số hồi quy chuẩn hóa và chưa chuẩn hóa lần lượt là (0,203) và (0,237),
p=0,000, điều này phù hợp với kết quả nghiên cứu của Vương Đức Hoàng Quân và Bùi Chiến Công (2016) cho thấy
NĐT cá nhân tự tin làm tăng khả năng kiểm soát quyết định đầu tư, khiến NĐT tự tin, quyết đốn hơn góp phần đem
lợi nhuận tốt hơn cho NĐT; tương đồng với kết quả của Obong’o (2016) khi phát hiện tâm lý tự tin thái quá có vai trị
quan trọng và tích cực đối với hiệu quả đầu tư cũng như đối với sự phát triển của TTBĐS. Tuy nhiên, kết quả này mâu
thuẫn nghiên cứu của Kengatharan và cộng sự (2014) cho thấy sự tự tin thái quá của NĐT làm giảm hiệu quả đầu tư
trên TTCK Colombo, Sri Lanka và Nyamute và cộng sự (2015), khi tìm thấy hành vi tự tin thái quá của NĐT ảnh
hưởng tiêu cực đến hiệu quả danh mục đầu tư của NĐT trên TTCK chứng khốn Nairobi. Ngồi ra, dựa vào bảng tổng
hợp hệ số hồi quy phân tích theo nhóm, mối quan hệ giữa tự tin thái quá và hiệu quả đầu tư, cho thấy mối quan hệ này
tích cực hơn đối với nhóm NĐT có tỷ lệ sử dụng vốn vay cao, có ít kinh nghiệm, có mục đích đầu tư để kinh doanh;
Thứ hai, kết quả hồi quy mơ hình SEM cũng cho thấy sự ảnh hưởng đến tâm lý tự tin thái quá của NĐT bởi các yếu tố
mơi trường bên ngồi mà NĐT quan tâm như: vị trí BĐS, kinh tế vĩ mơ và cầu BĐS; Về vị trí BĐS: kết quả hồi quy mơ
hình SEM thể hiện mối quan hệ cùng chiều giữa tâm lý tự tin với vị trí BĐS trên thị trường, với hệ số hồi quy chuẩn
hóa và chưa chuẩn hóa lần lượt là (0,366) và (0,364), p=0,000, điều này phù hợp với giả thuyết nghiên cứu; Về nền
kinh tế vĩ mơ: kết quả hồi quy mơ hình SEM thể hiện mối quan hệ cùng chiều giữa tâm lý tự tin thái quá với điều kiện
thuận lợi của nền kinh tế vĩ mô, với hệ số hồi quy chuẩn hóa và chưa chuẩn hóa lần lượt là (0,381) và (0,263), p=0,000,
điều này phù hợp với giả thuyết nghiên cứu; Về cầu BĐS: kết quả hồi quy mơ hình SEM thể hiện mối quan hệ cùng

chiều giữa tâm lý tự tin với nhu cầu BĐS của thị trường, với hệ số hồi quy chuẩn hóa và chưa chuẩn hóa lần lượt là
(0,142) và (0,091), p=0,000, điều này phù hợp với giả thuyết nghiên cứu; Thứ ba, kết quả hồi quy mơ hình SEM thể
hiện mối quan hệ cùng chiều giữa tâm lý tự tin thái quá với mức độ nắm bắt thông tin của NĐT trên thị trường, với hệ
số hồi quy chuẩn hóa và chưa chuẩn hóa lần lượt là (0,033) và (0,027), p=0,049, điều này phù hợp với nghiên cứu của
Yao và Li (2013) tâm lý tự tin và mức độ nắm bắt thông tin của NĐT trên BĐS có mối quan hệ cùng chiều; Njenga và
Kagiri (2018) khi cho rằng thông tin thị trường rất quan trọng đối với đầu tư BĐS và sự thiếu hụt thông tin thị trường
cản trở đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn, hay nói cách khác mức đợ nắm bắt thơng tin tác đợng tích cực đến tâm lý tự
tin thái quá của NĐT trên TTBĐS. Ngoài ra, dựa vào bảng tổng hợp hệ số hồi quy phân tích theo nhóm thấy rằng mối
quan hệ này tích cực hơn đối với nhóm NĐT có nhiều kinh nghiệm, sử dụng vốn vay thấy, để mục đích để ở, tích lũy.


18

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QU N TRỊ
5.1 Kết uận của nghiên cứu
Nghiên cứu cho thấy mức độ tác động từ cao đến thấp của các yếu tố tâm lý của NĐT cá nhân đến hiệu quả đầu
tư lần lượt như sau: (i)Tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý bầy đàn, tâm lý tự tin thái. Các yếu tố tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý bầy đàn
tác động tiêu cực đến hiệu quả đầu tư, trong khi yếu tố tâm lý tự tin thái quá tác động tích cực đến hiệu quả đầu tư;( ii)
Trong khi đó, kết quả nghiên cứu cho thấy mức độ tác động từ cao đến thấp của yếu tố thông tin BĐS đến từng yếu tố
tâm lý của NĐT cá nhân lần lượt như sau: Tâm lý bầy đàn, tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý tự tin thái; (iii) Cuối cùng, kết quả
nghiên cứu cũng cho thấy mức độ tác động từ cao đến thấp của các yếu tố môi trường bên ngoài đến tâm lý tự tin thái
lần lượt như sau: Kinh tế vĩ mơ, vị trí BĐS, cầu BĐS.
5.2 Hàm ý uản tr
5.2.1 Đối vối nhà đầu tư cá nhân
5.2.1.1 Điều chỉnh hành vi nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất đợng sản
Thơng qua phân tích bảng câu hỏi và kết quả kiểm định bằng phương pháp định lượng đã tìm ra bằng chứng cho
thấy sự tồn tại các yếu tố tâm lý của NĐT cá nhân và mối quan hệ có ý nghĩa thống kê giữa các yếu tố tâm lý với hiệu
quả đầu tư, do vậy kết quả nghiên cứu luận án đã tìm ra để khẳng định NĐT cá nhân trên thị trường bất động sản
TP.HCM là không hợp lý.
5.2.1.2 Điều chỉnh sự lệch lạc trong hành vi của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản

- Tâm lý sợ thua lỗ: Tâm lý sợ thua lỗ cũng cho hàm ý là làm giảm hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân. Hệ quả là
nếu tâm lý sợ thua lỗ kéo dài với tâm lý không bán với giá thấp khi thị trường giảm và bán ngay lập tức khi giá có xu
hướng tăng, điều này sẽ làm cho thị trường mất tính thanh khoản và gây bất ổn cho thị trường. Và nhìn chung tạo ra hệ
lụy xấu cho NĐT cá nhân vì họ tâm lý sợ rủi ro khi ở trạng thái “được” và thích rủi ro trong trạng thái ”mấ t”. Trong
điều kiện TTBĐS Việt Nam tốt xấu theo tình hình phát triển kinh tế của đất nước, hệ lụy này càng tỏ ra không tốt cho
NĐT lẫn TTBĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung, bởi lẽ khi thị trường tốt họ ở trạng thái “được”, họ sợ rủi ro nên
vợi vàng bán khi giá có xu hướng tăng nên hiệu quả đầu tư không cao, và khi thị trường xấu, bất ổn, họ đang trạng thái
“mất” nên họ thích rủi ro và tránh bán tài sản giảm giá mặc dù họ đang sử dụng nguồn vốn vốn vay để đầu tư. Tình
trạng này kéo dài trong thời kì TTBĐS đóng băng, dẫn đến kết quả là NĐT cá nhân không bán được BĐS, không trả
được nợ ngân hàng, nợ xấu ngân hàng gia tăng kìm hãm tăng trưởng tín dụng ngân hàng, hoạt đợng sản xuất kinh
doanh nghiệp, và cũng như tăng trưởng chung của nền kinh tế nói chung.
- Tâm lý bầy đàn: Tâm lý bầy đàn cho hàm ý là làm giảm hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân. Hệ quả là nếu tâm
lý bầy đàn kéo dài và có hệ thống sẽ làm cho thị trường BĐS bất ổn, thậm chí dẫn đến sụp đổ. Theo Shiller (2005)
hành .vi .theo .đám .đông .được .thể .hiện .là .nguồn .gốc .của .các .bong .bóng .sai .lầm .và .đầu .cơ. Waweru và cợng
sự (2008) kết luận rằng quyết định mua và bán của NĐT bị ảnh hưởng đáng kể bởi các quyết định khác của người
khác và hành vi bầy đàn giúp NĐT có cảm giác hối hận về quyết định của mình. Và nhìn chung tạo ra hệ lụy khơng tốt
cho NĐT cá nhân vì họ bắt chước, phụ tḥc vào quyết định của các NĐT khác, bỏ qua các nhận định, đánh giá, phân
tích của mình. Điều này dẫn đến họ bị mất lý trí theo thời gian cũng như phản ứng nhanh, nhạy trước sự tha y đổi của
thị trường. Trong điều kiện TTBĐS Việt Nam, hệ lụy này càng nguy hiểm hơn khi có sự dẫn dắt, làm giá của cá c NĐT
lớn, có ý định trục lợi từ thị trường. Thực tế, hiện nay cho thấy bên cạnh những DN kinh doanh BĐS uy tín, cịn tồn tại
những DN làm ăn kém hiệu quả, thiếu đạo đức kinh doanh, lập dự án chưa đảm bảo hồ sơ pháp lý theo quy định, thậm
chí chỉ là những dự án tự vẽ ra, dự án”ma” để lừa bán cho khách hàng của họ. Kết quả là NĐT cá nhân bị thiệt hại, mất
niềm tin, dẫn đến thị trường mất ổn định, kém phát triển, thậm chí đóng băng.
- Tâm lý tự tin thái quá: Tâm lý tự tin thái quá cũng cho hàm ý là làm tăng hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân. Hệ
quả là nếu biết phát huy tâm lý tự tin, NĐT cá nhân có thể đem lại hiệu quả đầu tư tốt hơn cho mình và đồng thời góp
phần làm ổn định, phát triển TTBĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. Antony (2009) trong nghiên cứu của mình, đã
xếp hạng các yếu tố tâm lý tự tin thái quá là yếu tố tâm lý mức quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định đầu tư và giá


19

cả thị trường bất động sản. Njenga và Kagiri (2018) phát hiện ra rằng có mợt mối quan hệ đáng tin cậy, quan trọng nhất
và tích cực giữa sự tự tin thái quá và giá bất động sản ở Kenya.
5.2.1.3 Điều chỉnh hành vi nhà đầu tư cá nhân nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư và góp phần phát triển thị trường bất
động sản TP.HCM
- Gia tăng việc thu thập thông tin về bất động sản: Để nâng cao hiệu quả đầu tư NĐT cá nhân cần gia tăng mức
độ quan tâm, mức độ nắm bắt thông tin BĐS trên thị trường, bao gồm: Thông tin về danh tiếng và uy tín của chủ đầu
tư; Thơng tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp; Thông tin từ kinh nghiệm trước; Thơng tin từ các cơ quan chính
quyền; thơng tin truyền thơng trên báo chí; Thơng tin truyền thơng các website, internet…Trong điều kiện TTBĐS Việt
Nam hiện nay, nếu NĐT cá nhân thiếu thông tin BĐS sẽ tạo hệ lụy xấu. Chẳng hạn như những doanh nghiệp kinh
doanh BĐS làm ăn gian dối, lập dự án chưa đảm bảo hồ sơ pháp lý theo quy định, thậm chí chỉ là những dự án tự vẽ ra,
dự án”ma”. Kết quả là NĐT cá nhân khi đầu tư vào sẽ bị thiệt hại, mất niềm tin, dẫn đến thị trường mất ổn định, kém
phát triển, thậm chí đóng băng. Ngun nhân gây ra tình trạng này là NĐT khơng tìm hiểu kỹ các thơng tin về BĐS mà
mình đầu tư, chẳng hạn thơng tin về danh tiếng và uy tín của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thơng tin từ chính quyền
liên quan đến pháp lý của dự án, thông tin địa phương tại nơi BĐS tọa lạc.
- Đánh giá vị trí thuận lợi bất đợng sản: Trong tình hình kinh tế Việt Nam hội nhập ngày càng sâu và rộng với
nền kinh tế toàn cầu, hệ thống hạ tầng cơ sở vật chất cũng như hệ thống giao thông của đất nước ta ngày càng mở rộng,
phát triển, điều này sẽ gia tăng giá trị BĐS cho NĐT. Đối với loại BĐS là đ ất nền, đất phân lô, đất nông nghiệp, NĐT
cá nhân nên tìm hiểu sự thuận lợi do quy hoạch giao thơng, cơng trình giao thơng, cơng trình cơng cộng, hoặc các dự
án xây dựng sẽ khởi công trong tương lai trước khi đầu tư. Và đối với loại BĐS có tính ổn định như là nhà và đất ở
trong khu dân cư, nhà liên kế, chung cư, thì NĐT cá nhân nên tìm hiểu các tiện ích cơ sở vật chất xung quanh BĐS
hiện có và sẽ có trong tương lai nhiều hơn so với tìm hiểu sự thuận lợi do quy hoạch giao thơng, cơng trình giao thơng.
- Đánh giá tình hình thuận lợi của nền kinh tế trong nước: Trong tình hình kinh tế vĩ mơ Việt Nam hiện nay ngày
càng kiểm soát tốt, lãi suất được kiểm soát tốt ở mức thấp và biểu hiện thơng qua tăng trưởng GDP bình qn đầu
người tăng theo hàng năm; tỉ lệ lạm phát được kiểm soát tốt ở mức thấp… điều này sẽ gia tăng giá trị BĐS cũng như
hiệu quả đầu tư cho NĐT.
- Đánh giá tình hình nhu cầu bất đợng sản trong nước: Qua khảo sát tại các văn phịng mơi giới tại TP HCM, cho
thấy đầu năm 2020, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên nhà đầu tư hạn chế đi lại, ngại khi đi xem dự án, nhưng vẫn
rất đơng người tìm kiếm mua nhà để ở, các khách hàng thường hỏi mua căn hợ đã hồn thiện, hoặc nhà phố có giá trên
dưới 2 tỷ đồng. Đây là nhu cầu thật và thiết yếu cho người dân sinh sống, lao động, học tập tập TP.HCM. Do đó, chung
cư bình dân và đất nền giá rẻ có thể xem là “điểm tránh bão” của thị trường BĐS cũng như đối với NĐT cá nhân trong

tình hình hiện nay. Bên cạnh đó, tình hình kinh tế thế giới vận hành theo hướng thuận lợi cho Việt Nam. Các hiệp định
Việt Nam kí kết với các nước (EVFTA, CPTPP, AEC...) triển khai tốt.
- Không dùng vốn vay cao để phân tán rủi ro: Đối với nhóm NĐT có tỷ lệ sử dụng vốn vay cao, ít kinh nghiệm,
mục đích đầu tư kinh doanh có hiệu quả đầu tư thấp hơn. Điều này có thể giải thích bởi các lý do như áp lực từ chi phí
về lãi vay tăng cao, thiếu kiến thức, và kỹ năng. NĐT cá nhân ít kinh nghiệm đa phần sử dụng tỉ lệ đòn bẩy cao để gia
tăng lợi nhuận khi đầu tư bất động sản, tuy nhiên mặt trái của việc sử dụng vốn vay cao sẽ gia tăng tâm lý bầy đàn, sợ
thua lỗ của NĐT, từ đó làm giảm hiệu quả đầu tư của NĐT. Đây là sai lầm kinh điển của các NĐT bất động sản trong
những năm khủng hoảng vừa qua. Tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào bất động sản cao (từ khoảng 50% - 80%) nhà đầu tư sẽ
bị áp lực trả lãi và vốn gốc. Trường hợp thị trường thanh khoản yếu, NĐT khơng sẽ khơng có nguồn vốn trả ngân hàng
dẫn đến bán tháo BĐS. Có thể dùng địn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao khi nhà đầu tư kiểm soát được đầu vào và
đầu ra làm cho từng thương vụ tốt chứ không phải là xu hướng, nghĩa là không dùng vốn vay cao để phân tán rủi ro
trong đầu tư BĐS.
- Không dùng vốn vay cao khi mới tham gia đầu tư bất động sản: Một hàm ý quản trị khác về gia tăng vốn vay
khi đầu tư được đưa ra đối với NĐT cá nhân kinh doanh trên TTBĐS là không nên sử dụng địn bẩy tài chính q cao
để đầu tư BĐS, đặc biệt NĐT non trẻ mới gia nhập vào thị trường, NĐT cần trang bị nhiều kiến thức để trải nghiệm


20
nhiều, tìm hiểu kỹ thị trường trước khi đầu tư nhằm mang lại hiệu quả cao hơn. Và NĐT cá nhân cần có chiến lược đầu
tư bài bản, lâu dài tránh “lướt sóng” ngắn hạn nếu khơng muốn thua lỗ trong đầu tư.
- Nắm bắt cơ hội trong đầu tư bất động sản: Dựa về kết quả kiểm định phân tích đa nhóm trong SEM cho thấy:
Tâm lý tự tin thái q bị tác đợng tích cực hơn bởi các yếu tố Kinh tế vĩ mơ, Vị trí BĐS, Cầu BĐS đối với nhóm NĐT
có mục đích đầu tư kinh doanh, ít kinh nghiệm đầu tư, sử dụng vốn vay cao. Do đó, các với các NĐT cá nhân non trẻ
ngày nay thường thiếu kinh nghiệm, tuy nhiên thường có trình đợ học vấn cao, được đào tạo bài bản, nắm bắt nhanh
các vấn đề liên quan sự thay đổi về cơng nghệ, tình hình kinh tế xã hợi trong và ngồi nước, từ đó có thể nắm bắt, đánh
giá được các yếu tố mơi trường bên ngồi, đặc biệt là các Kinh tế vĩ mơ, Vị trí BĐS, Cầu BĐS và từ đó tự tin nắm bắt,
tận dụng những cơ hội tốt để gia tăng lợi nhuận cũng hiệu quả trong đầu tư BĐS.
5.2.2 Đối v i doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
5.2.2.1 Gia tăng lợi thế cạnh tranh, xây dựng và phát triển thương hiệu
- Cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý liên quan, điều kiện pháp lý đảm bảo theo quy định của những dự án chuẩn

bị mở bán để khách hàng biết rõ, điều này rất cần thiết và quan trọng, bởi lẽ trong giai đoạn hiện nay bên cạnh những
DN làm ăn uy tín thì vẫn tồn tại những doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả, thiếu đạo đức kinh doanh, lập dự án chưa
đảm bảo hồ sơ pháp lý theo quy định, thậm chí chỉ là những dự án tự vẽ ra, dự án”ma” để lừa bán cho khách hàng của
họ. Kết quả là khách hàng bị thiệt hại, mất niềm tin vào DN kinh doanh BĐS.
- Xây dựng thương hiệu, hình ảnh trên thị trường BĐS bằng cách đảm bảo chất lượng tuyệt đối cho các sản
phẩm của mình. Ln cải tiến cơng nghệ, đào tạo nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn cao để cho ra đời các sản
phẩm có thiết kế và chất lượng vượt trợi đáp ứng nhu cầu ngày càng cao và đa dạng của nhiều đối tượng khách hàng.
Đảm bảo tiến độ xây dựng, bàn giao sản phẩm đúng hạn cho khách hàng, thanh toán đúng hạn và đầy đủ cho các nhà
cung cấp. Bảo hành, bảo trì chất lượng sản phẩm cho khách, đặc biệt là phải xây dựng một bộ máy quản lý tốt, tận tình
cho các khu dự án khi đi vào sử dụng để ngày càng nâng cao giá trị vô hình của các khu dự án cũng như giá trị của
công ty.
- Thường xuyên cải tiến giao diện và cập nhật mới thông tin về hoạt động của công ty trên website, để tạo điều
kiện cho khách hàng dễ tiếp cận các thông tin về dự án. Các thông tin và bài viết cần cập nhật nội dung các dự án, các
sự kiện do công ty do công ty thể hiện uy tín và sự lớn mạnh của cơng ty.
- Nguồn nhân lực đóng mợt vai trị rất quan trọng trong việc hình thành giá trị thương hiệu. Cần nâng cao trình
đợ quản lý chun nghiệp, trình đợ chun mơn kỹ thuật, tìm hiểu các cơng nghệ mới về thiết kế, xây dựng, thi công,
quản lý dự án. Xây dựng kế hoạch đào tạo và phát triển nguồn nhân lực một cách cụ thể, rõ ràng cùng với chế độ về
lương thưởng, khen thưởng trợ cấp phù hợp để khuyến khích được tinh thần làm việc và gắn kết được trách nhiệm của
nhân viên vào công việc.
5.2.2.2 Lựa chọn vị trí lập dự án đầu tư xây dựng
Nghiên cứu của luận án phát hiện rằng vị trí BĐS thuận lợi tác đợng tích cực nhất đến tâm lý tự tin thái quá cũng
như hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân, và cũng sẽ là yếu tố có sức ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của NĐT c á nhân.
Do đó, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi xây dựng chiến lược kinh doanh của mình nên đưa yếu tố vị trí lập dự án
đầu tư xây dựng là then chốt để đem lại hiệu quả đầu tư cho doanh nghiệp mình, bao gồm sự hiện diện cơ sở hạ tầng
công cộng, gần trung tâm y tế, giáo dục, trường học; trung tâm thương mại, siêu thị; gần công viên, các khu vui chơi,
trung tâm thể thao...
5.2.2.3 Đánh giá tình hình thuận lợi của nền kinh tế trong nước
Nghiên cứu của luận án phát hiện rằng, NĐT cá nhân quan sát, đánh giá các chỉ tiêu về nền kinh tế vĩ mô trước
khi quyết định đầu tư và sự thuận lợi của nền kinh tế vĩ mơ có mối quan hệ tích cực tâm lý tự tin thái quá cũng như
hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân. Do đó, các DN kinh doanh BĐS cũng nên dựa vào các chỉ số về nền kinh tế vĩ mô

để xem xét mức độ ổn định của nền kinh tế khi xây dựng chiến lược kinh doanh, các chỉ tiêu như sau: Lãi suất vay; Tốc
độ tăng trưởng tổng thu nhập quốc nợi (GDP) hay tốc đợ tăng trưởng GDP bình quân đầu người; Tỉ lệ lạm phát…Kết
quả nghiên cứu cũng cho thấy các chỉ tiêu kinh tế này sẽ dự báo giá cả BĐS cũng như sự phát triển của TTBĐS.


21
Do đó, để nâng cao hiệu quả hoạt đợng kinh doanh, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần xem xét, đánh giá sự
thuận lợi của yếu tố nền kinh tế vĩ mơ, đặc biệt tình hình lãi śt trên thị trường trước khi xây dựng chiến lược kinh
doanh cho doanh nghiệp mình.
5.2.2.4 Dự báo nhu cầu bất đợng sản
Nghiên cứu của luận án phát hiện rằng, NĐT cá nhân quan sát các chỉ tiêu đánh giá về nhu cầu BĐS hiện tại và
tương lai trước khi quyết định đầu tư và nhu cầu BĐS tăng trong tương lai có mối quan hệ tích cực tâm lý tự tin thái
quá cũng như hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân. Do đó, các DN kinh doanh BĐS cũng nên dự báo nhu cầu báo BĐS
thông qua việc quan sát các chỉ tiêu đánh giá cụ thể như sau: Sự gia tăng dân số chung và khu vực; Quy hoạch đô thị
gồm kế hoạch sử dụng đất đai, kế hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp và cơ sở hạ tầng; Chính sách đất đai và nhà
ở; Chính sách tín dụng bất đợng sản; Chính sách nguồn vốn nước ngồi (FDI) đầu tư trực tiếp vào bất động sản; lượng
kiều hối hàng năm. Đa .số .các .doanh nghiệp kinh doanh BĐS . mới .quan tâm .đến .các .phân khúc BĐS cao cấp có
.tỷ suất sinh lời .cao .mà .chưa chú trọng đến .các .phân khúc .bình dân thích hợp .với .đại đa số người dân. .Điều có
nhiều bất cập do hiện nay nhà nước chưa có chính sách hỗ trợ, khuyến khích DN kinh doanh BĐS đa dạng hóa sản
phầm, nên dẫn đến lệch pha cung cầu, sản phẩm phân khúc cao cấp thừa khi các sản phẩm phân khúc bình lại thiếu.
5.2.3 Đối v i các cơ quan quản lý nhà nư c
5.2.3.1 Điều chỉnh hành vi cho nhà đầu tư cá nhân
- Nâng cao trình đợ cho nhà đầu tư cá nhân: Sự thiếu hiểu biết hay kém cỏi về năng lực cũng như kiến thức, trải
nghiệm liên quan đến đầu tư trên TTBĐS cũng là một trở ngại đối với việc hạn chế các yếu tố tâm lý của nhà đầu tư.
Một nhà đầu tư hợp lý sẽ đưa ra quyết định đầu tư dựa trên sự cân nhắc rủi ro và lợi nhuận từ những thông tin trên
thị trường. Trong khi ở Việt Nam số nhà đầu tư cá nhân làm được điều này cịn ít ỏi. Số người có kiến thức về
TTBĐS chiếm mợt tỷ lệ rất thấp, số người có trình đợ chun mơn và kinh nghiệm về BĐS chỉ chiếm một lượng nhỏ
trong tổng số những người tham gia thị trường. Kết quả điều tra của luận án cho thấy đa phần các NĐT tham gia
thường có kinh nghiệm cịn non kém, cụ thể tỷ lệ nhà đầu tư có kinh nghiệm đầu tư dưới 5 năm chiếm tỷ lệ đến
79,9%, điều này cũng ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, kết quả phân tích cũng cho thấy rằng, giá trị trung bình hiệu

quả đầu tư của nhóm NĐT nhiều kinh nghiệm lớn hơn của nhóm NĐT ít kinh nghiệm, do vậy đối với NĐT còn thiếu
kinh nghiệm nên trang bị kiến thức căn bản trước khi tham gia đầu tư trên TTBĐS, từ đó góp phần hạn chế sự ảnh
hưởng tiêu cực và gia tăng sự ảnh hưởng tích cực từ yếu tố tâm lý. Bên cạnh bản thân NĐT cá nhân tự trang bị kiến
thức cho bản thân thì NĐT cá nhân cũng cần có sự hỗ trợ từ chính sách nhà nước, bằng cách tiếp tục mở rộng về quy
mô cũng như chất lượng đào tạo ở các bậc đại học và sau đại học nhằm cung cấp cho NĐT những kiến thức, kỹ năng
khi tham gia đầu tư BĐS trên thị trường. Bên cạnh đó, cần tăng cường vai trị của các Hiệp hội bất động sản, các
trường đại học trong công tác đào tạo và nghiên cứu khoa học về thị trường bất đợng sản.
- Hồn thiện hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản: Luận án đưa ra hàm ý thông tin liên quan đến
kinh tế vĩ mô, về nhu cầu BĐS của người dân cần được các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan lĩnh vực mình quản
lý, tập trung cơng bố đầy đủ cho người dân, NĐT cá nhân nắm rõ, từ đó góp phần phát huy những ảnh hưởng tích cực
từ tâm lý tự tin thái quá của NĐT cá nhân đến hiệu quả đầu tư, cụ thể như : Lãi suất (tiền vay và tiền gửi); Tốc độ tăng
trưởng GDP; Tỉ lệ lạm phát; Tỉ lệ gia tăng dân số; Lượng kiều hối hàng năm; Chính sách đất đai và nhà ở; Chính sách
tín dụng BĐS; Dịng vốn đầu tư nước ngoài đầu tư trực tiếp vào BĐS; Các loại quy hoạch: quy hoạch tổng thể kinh tế
xã hội, quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch giao thông, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch y tế, giáo dục, kế hoạch
phát triển đô thị, khu công nghiệp và cơ sở hạ tầng, các quy hoạch liên quan đến dự án phát triển nhà ở và đơ thị.
5.2.3.2 Chính sách ổn định nền kinh tế vĩ mô
Dựa vào kết quả nghiên cứu và từ bảng câu hỏi khảo sát, NĐT cá nhân quan tâm, đánh giá tình hình thuận lợi
của nền kinh tế vĩ mơ, và theo đó tình hình kinh tế vĩ mô thuận lợi kéo theo hiệu quả đầu tư của NĐT cá nhân gia tăng,
điều này dẫn đến sự ổn định và phát triển thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. Do vậy, luận án đưa ra
hàm ý chính sách đối với nhà nước tiếp tục có những chính sách nhằm ổn định tỷ giá, duy trì lãi suất và lạm phát ở mức
đợ thấp, từ đó giúp gia tăng tốc đợ phát triển kinh tế GDP, giảm nợ cơng duy trì mức độ thấp, ổn định nền kinh tế vĩ


22
mô. Việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô sẽ tạo thêm dư địa để thực hiện tốt hơn các nhiệm vụ bảo đảm an sinh xã hội,
tạo việc làm, nâng cao thu nhập của nhân dân, ổn định trật tự, an tồn xã hợi. Kết quả tích cực này đã tạo ra hiệu ứng
lan toả trên nhiều lĩnh vực nói chung, lĩnh vực bất đợng sản nói riêng.
5.2.3.3 Chính sách đất đai và nhà ở đối với thị trường bất đợng sản
- Nhanh chóng sửa đổi Luật Đất đai vì đây là mợt trong những điều kiện phát triển kinh tế - xã hợi, quốc
phịng, an ninh, đảm bảo ổn định chính trị, xã hợi của đất nước và đáp ứng yêu cầu hội nhập và nếu không sửa càng

dẫn đến những bất ổn không cần thiết tại các địa phương trong vấn đề khiếu kiện đất đai.
- Khung giá đất mới cho giai đoạn 2020 – 2024 đã chính thức được đưa vào thực hiện từ ngày 1/1/2020, nhiều
ý kiến cho rằng việc điều chỉnh khung giá đất lần này vẫn chưa thực sự đáp ứng với xu thế phát triên của thị trường
BĐS. Khung giá đất mới vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá đất thực tế, từ đó có thể dẫn đến trốn thuế từ các giao
dịch đất BĐS; đối với DN kinh doanh BĐS thì mức khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quá thấp, hiện
nay thường chỉ chiếm khoảng 20% chi phí bồi thường thực tế mà DN đã bỏ ra. Trong khi đó, các quy định trong
Luật đất đai như các loại chi phí khi triển khai dự án bất động sản, thời gian thực hiện quá lâu và nhiều quy định
chưa rõ ràng, ít nhiều đã ảnh hưởng đến cả doanh nghiệp và người dân. Từ đây, các DN kinh doanh BĐS sẽ đưa tất
cả những bất cập này vào chi phí giá thành, giá bán tăng cao, từ đó cầu BĐS sẽ giảm, gây chậm phát triển triển thị
trường, thậm chí “đóng băng”.
- Trong thời gian vừa qua ở nhiều địa phương, nhất là TP.HCM và mợt số thành phố lớn, có nhiều trường hợp
DN kinh doanh BĐS đã nhận chuyển nhượng diện tích đất lớn để thực hiện dự án, trong đó có phần diện tích đất do
Nhà nước đang quản lý (như kênh rạch, mương máng, đường giao thơng, cơng trình cơng cợng khác) nằm xen kẹt
trong khu đất thực hiện dự án. Theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản cơng thì phần diện tích đất
này phải đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, dẫn đến khó khăn cho DN kinh doanh BĐS, ảnh
hưởng đến tiến đợ triển khai nhiều dự án.
5.2.3.4 Chính sách tiền tệ đối với thị trường bất động sản
- Dịng vốn từ doanh nghiệp kinh doanh bất đợng sản: Năng lực các chủ thể của TTBĐS, kể cả về năng lực tài
chính lẫn năng lực chun mơn .cịn nhiều hạn chế, kinh doanh và đầu tư thiếu chuyên nghiệp, đầu tư theo xu hướng,
và khơng ít DN kinh doanh có xu hướng hành vi lừa đảo. Những DN kiểu như vậy sẽ làm mất cơ hội kinh doanh của
những DN khác có uy tín, có năng lực tài chính khác cũng như cơ hội kinh doanh của các NĐT cá nhân, và lãng phí
nguồn lực đất đai cũng như cơ hợi phát triển TTBĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. Do đó, luận án đưa ra hàm ý
cụ thể như sau: i) Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cần thẩm định, loại ra các dự án của các DN kinh
doanh BĐS không đủ chun mơn cũng như năng lực tài chính trước khi cấp phép quyết định chủ trương đầu tư; ii) Rà
soát, chế tài các dự án BĐS chậm triển khai hoặc không triển khai để thu hồi nguồn lực đất đai vào phát triển kinh
tế. Đây là thể hiện quyết tâm và tính khả thi của quản lý nhà nước đối với TTBĐS theo hướng công khai, minh bạch,
dự báo được đi liền với tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát tất cả các hoạt động của thị trường bất đợng sản.
- Dịng vốn từ tín dụng bất đợng sản: Nhằm đảm bảo lựa chọn được chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính để đầu
tư xây dựng phát triển dự án bất đợng sản thì chủ đầu tư.(DN kinh doanh BĐS) phải đảm bảo quy định về vốn sở hữu
và vốn pháp định đối với các dự án BĐS. Tuy nhiên, các dự án đều cần nguồn vốn lớn và không phải lúc nào Doanh

nghiệp này cũng đáp ứng tốt về năng lực tài chính, nhất là đối với DN vừa và nhỏ. Điều này sẽ gây khó khăn và áp lực
cho các DN này khi triển khai dự án. Do đó, luận án đưa ra hàm ý cho các cơ quan quản lý nhà nước có chính sách
theo hướng giảm tỷ lệ này và nguồn vốn từ ngân hàng có cơ sở pháp lý để hỗ trợ cho các dự án tốt, triển khai đúng tiến
đợ.
- Dịng vốn từ dân cư: Mợt trong những thói quen tâm lý của người Việt là tính tiết kiệm. Người Việt thường tiết
kiệm dưới dạng ngoại hối và vàng. Do đó, luận án hàm ý các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan cần có giải pháp
huy đợng nguồn vốn từ dân cư vào nền kinh tế nói chung và vào thị trường BĐS nói riêng. Để huy đợng nguồn vốn từ
dân, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã tạo ra mợt số hình thức huy đợng vốn như hợp đồng góp vốn. Tuy nhiên,
các NĐT cá nhân chịu nhiều rủi ro khi tham gia góp vốn BĐS dưới dạng này. Quyền lợi không được bảo vệ đúng mức,


23
phụ thuộc vào năng lực và đạo đức kinh doanh của chủ đầu tư khiến NĐT nhỏ lẻ, các hộ gia đình thường chịu nhiều rủi
ro khi tham gia thị trường. Do đó, luận án đưa ra hàm ý cho các cơ quan quản lý nhà nước cần có quy định cụ thể về
vấn đề này để nhằm bảo vệ lợi ích nhằm pháp cho người dân.
- Dịng vốn đầu tư có yếu tố nước ngồi: Để giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn từ khu vực ngân hàng, luận án
đưa ra hàm ý về việc đa dạng hóa nguồn vốn từ bên ngoài vào thị trường BĐS (thu hút dòng vốn FDI, FII, PPP...) là
giải pháp lâu dài:i) Với dịng vốn FDI, khuyến khích các dự án phức hợp trọng điểm, có quy mơ lớn. Việc các quỹ đầu
tư chuyển dịch từ kinh doanh đơn thuần sang kinh doanh – đầu tư – quản lý – tiếp thị dự án giúp cho thị trường BĐS
ngày càng chuyên nghiệp hơn, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược BĐS;ii) Với dịng
vốn FII, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài mua các cổ phiếu của các doanh nghiệp trong nước thơng qua minh bạch
hóa thơng tin.
Bên cạnh đó, nghiên cứu ban hành các cơ chế tăng cường hợp tác quốc tế; thu hút, hỗ trợ tài chính nhằm tăng
tính khả thi, đẩy mạnh việc thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị theo hình thức đối tác cơng tư (PPP); Có kế
hoạch cân đối, phân bổ nguồn lực phù hợp để thực hiện chương trình phát triển đơ thị; bố trí nguồn vốn ngân sách để
thực hiện các dự án công ích và trọng điểm của thành phố. Cuối cùng, xem xét lại việc quy định người nước ngoài
mua nhà tại Việt Nam theo hướng mở rộng tỷ lệ được mua tại các dự án nhà ở thuộc phân khúc cao cấp cũng như
các phân khúc khác của thị trường.
- Dòng vốn khác cho bất động sản: Bên cạnh, những hàm ý về việc gia tăng cho TTBĐS những nguồn vốn có
tính truyền thống như tín dụng ngân hàng, nguồn vốn từ dân cư, khu vực nước ngồi thì những nguồn vốn sau đây đang

có xu hướng phát triển và định hướng lâu dài cho sự phát triển TTBĐS, cụ thể như sau: i) Tập trung hoàn thiện hệ
thống văn bản pháp luật cho cơng cụ tài chính phái sinh BĐS (cụ thể.là cơng cụ quỹ đầu tư tín thác BĐS, hệ thống
thế chấp thứ cấp; quỹ tiết kiệm hỗ trợ BĐS; trái phiếu hóa và cổ phần hóa BĐS); ii) Bên cạnh đó, hồn thiện và tháo
gỡ những khó khăn vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư có hình thành tài
sản thuộc dạng “Condotel”, “Officetel” và “Hometel”. Nếu được tháo gỡ sẽ tạo ra một luồng tiền cho thị trường BĐS.
Cùng với những công cụ mua bán, sáp nhập các dự án dở dang; các sản phẩm mới như: mở ra địa bàn mới là các đặc
khu kinh tế hoặc nghiên cứu, định hướng chuyển mục đích sử dụng đất từ các quỹ đất nông nghiệp sang đất công
nghiệp, dịch vụ, đất ở đô thị trên cơ sở phát triển thị trường BĐS trung và dài hạn...thị trường sẽ tạo được một xung lực
mới để thu hút được một luồng vốn rất lớn vào TTBĐS.
- Hỗ trợ tài chính của nhà nước: Trong điều kiện nền kinh tế đang đầu với dịch bệnh Covid, để thị trường BĐS
tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung thì nhà nước cần có những hỗ trợ người dân, NĐT cá nhân, DN kinh
doanh BĐS vượt qua khó khăn, từ đó đảm bảo sự ổn định và phát triển của TTBĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Do đó, luận án cũng đưa ra một số hàm ý, kiến nghị cụ thể như sau: i)Trước hết, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ
đạo các ngân hàng thương mại cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS được cơ cấu lại nợ, giảm .lãi vay trong thời
hạn 12 tháng, giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, khơng chuyển nhóm nợ xấu hơn khi đáo hạn. Đồng thời, cho người
vay mua nhà ở thương mại được giảm lãi vay, giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc. Ngoài ra,. kiến nghị Ngân hàng
Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại chính sách tín dụng cho nhóm đối tượng nhà ở xã hội, thu nhập thấp
mua nhà hoặc sửa chữa, cải thiện chất lượng nhà ở và tìm kiếm nguồn vốn tạo quỹ hỗ trợ lãi suất cho phát triển nhà
giá thấp tương tự như gói 30 nghìn tỷ những năm 2013-2016; ii) Tiếp theo, kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước có
thẩm quyền xem xét miễn tiền thuê đất 6 tháng đầu năm 2020 cho tất cả các trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm do ngừng hoạt động bởi ảnh hưởng của dịch. Trường hợp đến 6 tháng cuối năm 2020 mà chưa khôi phục
sản x́t thì xem xét để miễn các tháng cịn lại của năm; iii) Sau cùng, cũng kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước
có thẩm quyền xem xét, chấp thuận giãn tiến độ hay nộp chậm tiền sử dụng đất dự án đối với DN kinh doanh BĐS
.và .cũng như cho cá nhân, hợ gia đình.
5.2.3.5 Chính sách phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng
- Đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch, chỉ đạo thực.hiện quy hoạch : Mợt là, cần có những điều chỉnh phù
hợp chẳng hạn như với Luật quy hoạch mới để đất đai được sử dụng một cách hiệu quả để phát triển kinh tế đảm