Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dự án đô thị mới tại tổng công ty cổ phần đầu tư phát triển xây dựng
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.51 MB, 120 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
---------------------------------
HOÀNG VĂN TĂNG
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG
TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ
PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG
LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
GVC.TS NGUYỄN ĐẠI THẮNG
Hà Nội – Năm 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan các vấn đề nghiên cứu trong Luận văn này hoàn toàn đƣợc
triển khai nghiên cứu và thực hiện từ những quan điểm của bản thân theo sự hƣớng
dẫn tận tình của GVC.TS Nguyễn Đại Thắng, khơng sao chép dƣới bất kỳ hình thức
nào.
Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm nội dung của Luận văn này./.
Vũng Tàu, ngày 22 tháng 7 năm 2015
Ngƣời thực hiện
Hoàng Văn Tăng
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
LỜI CÁM ƠN
Qua thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, Tác giả xin chân thành
cảm ơn, sự giúp đỡ của các Phịng, Ban thuộc Tổng Cơng ty Cổ phần Đầu tƣ Phát
triển Xây dựng (DIC Corp) đã giúp cung cấp số liệu, tài liệu; xin chân thành cảm ơn
sự quan tâm tạo điều kiện của Viện Đào tạo sau đại học Trƣờng Đại học Bách khoa
Hà Nội, sự chỉ bảo tận tình của các Thầy, Cơ giáo trong Viện Kinh tế Quản lý. Đặc
biệt, em xin trân trọng cảm ơn GVC.TS Nguyễn Đại Thắng - Nguyên Viện trƣởng
viện Kinh tế và Quản lý Trƣờng Đại học Bách khoa Hà Nội đã tận tình chỉ bảo và
hƣớng dẫn trong việc nghiên cứu, viết đề tài và hoàn thành Luận văn này.
Vũng Tàu, ngày 22 tháng 7 năm 2015
Ngƣời thực hiện
Hoàng Văn Tăng
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .........................................................................................................
LỜI CÁM ƠN ...............................................................................................................
MỤC LỤC .....................................................................................................................
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................................
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ ...........................................................................................
PHẦN MỞ ĐẦU .........................................................................................................1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ ĐẦU TƢ CÁC DỰ ÁN ĐÔ THỊ MỚI 3
1.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ ..................3
1.1. 1 Hoạt động đầu tƣ...........................................................................................3
1.1.2. Dự án đầu tƣ..................................................................................................8
1.2 PHÁT TRIỂN DỰ ÁN ĐẦU TƢ ĐÔ THỊ MỚI ...............................................11
1.2.1 Thực chất và nội dung phát triển dự án đô thị mới ....................................11
1.2.2 Những đặc điểm của dự án đơ thị mới có ảnh hƣởng công tác QLDA .............16
1.3 QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƢ ............................................................................17
1. 3.1 Khái niệm về quản lý dự án đầu tƣ .............................................................17
1.3.2. Các chức năng của QLDA đầu tƣ ...............................................................19
1.3.3. Các lĩnh vực quản lý dự án đầu tƣ ..............................................................19
1.3.4. Các hình thức tổ chức quản lý dự án ..........................................................25
1.3.5 Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác quản lý dự án ....................................28
TĨM TẮT CHƢƠNG 1 ............................................................................................32
CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN ĐÔ
THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG ..... 33
2.1 Giới thiệu về Tổng công ty cổ phần Đầu tƣ Phát triển Xây dựng..................................33
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của DIC Corp ...........................................33
2.1.2 Chức năng nhiệm vụ và lĩnh vực kinh doanh của DIC Corp.......................34
2.1.3 Cơ cấu tổ chức của DIC Corp ......................................................................36
2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của DIC Corp ............................................38
2.2 Thực trạng công tác quản lý các dự án đô thị mới của DIC Corp ......................43
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
2.2.1 Thực trạng cơ cấu tổ chức quản lý các dự án đô thị mới .............................43
2.2.2 Giới thiệu một số dự án trọng điểm trong lĩnh vực phát triển đơ thị mới..........50
2.2.3 Phân tích kết quả thực hiện các dự án tại các Ban QLDA ..........................56
2.2.4 Phân tích các nhân tố ảnh hƣởng kết quả công tác QLDA tại Ban QLDA .......60
2.2.5 Đánh giá công tác quản lý dự án của các Ban QLDA .................................84
TÓM TẮT CHƢƠNG 2 ............................................................................................88
CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN
LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI CỦA TỔNG CÔNG
TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG ............................................89
3.1 Định hƣớng phát triển của Tổng Công ty Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Xây dựng
trong giai đoạn 2016 – 2020......................................................................................89
3.1.1 Định hƣớng phát triển của DIC Corp ..........................................................89
3.1.2 Những mục tiêu cụ thể trong giai đoạn 2016 – 2020 ................................90
3.2 Các dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình do DIC Corp làm Chủ đầu tƣ trong giai
đoạn 2016 - 2020 .......................................................................................................91
3.2.1 Khu vực phía Nam: ......................................................................................91
3.2.2 Khu vực phía Bắc ........................................................................................92
3.3 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý dự án. ...............................92
3.3.1 Tổ chức lại bộ máy quản lý của các Ban QLDA. ........................................93
3.3.2 Hoàn thiện quy trình cơng việc QLDA........................................................98
3.3.3 Nâng cao chất lƣợng nhân lực của Ban QLDA .........................................104
3.3.4 Cải thiện điều kiện làm việc của cán bộ, nhân viên Ban QLDA ...............106
TÓM TẮT CHƢƠNG 3 ..........................................................................................109
KẾT LUẬN .............................................................................................................110
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................112
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ
Ban QLDA
CBCNV
CTCP
DIC Corp
ĐTPT
ĐTPTXD
FDI
Ý nghĩa
Ban quản lý dự án
Cán bộ công nhân viên
Công ty cổ phần
Tổng Công ty Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Xây dựng
Đầu tƣ phát triển
Đầu tƣ phát triển xây dựng
Foreign Direct Investment (Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngồi)
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HSMT
Hồ sơ mời thầu
HSDT
Hồ sơ dự thầu
HTKT
Hạ tầng kỹ thuật
HTXH
Hạ tầng kỹ thuật
MOU
Biên bản thỏa thuận
MS Project
ODA
Quản lý thời gian và tiến độ dự án
Official Development Assistance (Hỗ trợ phát triển chính thức)
QCXD
Quy chuẩn xây dựng
QLDA
Quản lý dự án
SXKD
Sản xuất kinh doanh
TCXD
Tiêu chuẩn xây dựng
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
TVGS
Tƣ vấn giám sát
WB
World Bank (Ngân hàng thế giới)
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Các giai đoạn của chu kỳ dự án đầu tƣ ................................................................ 10
Bảng 2.1: Danh sách các Công ty thành viên thuộc Tổ hợp DIC ........................................ 38
Bảng 2.2: Kết quả hoạt động SXKD giai đoạn 2011 – 2015 ............................................... 39
Bảng 2.3: Các dự án do các Ban QLDA quản lý ................................................................. 56
Bảng 2.4: Tiến độ các cơng trình ......................................................................................... 57
Bảng 2.5: Chất lƣợng các cơng trình ................................................................................... 58
Bảng 2.6: Dự tốn các hạng mục cơng trình ........................................................................ 59
Bảng 2.7: Lƣu đồ Quy trình cơng tác chuẩn bị đầu tƣ ......................................................... 60
Bảng 2.8: Lƣu đồ Quy trình cơng tác thẩm định và phê duyệt thiết kế ............................... 63
Bảng 2.9: Lƣu đồ Quy trình cơng tác đấu thầu .................................................................... 65
Bảng 2.10: Lƣu đồ Quy trình cơng tác quản lý thi cơng...................................................... 70
Bảng 2.11: Lƣu đồ Quy trình cơng tác nghiệm thu, bàn giao và quyết toán ....................... 76
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.4: Quy trình quản lý thời gian và tiến độ ................................................................ 21
Sơ đồ 1.5: Quy trình quản lý chi phí dự án .......................................................................... 23
Sơ đồ 1.6: Quy trình quản lý chất lƣợng.............................................................................. 24
Sơ đồ 1.1: Hình thức Chủ đầu tƣ trực tiếp quản lý .............................................................. 27
Sơ đồ 1.2: Hình thức chìa khóa trao tay .............................................................................. 27
Sơ đồ 1.3: Hình thức quản lý dự án chủ nhiệm điều hành dự án ......................................... 28
Sơ đồ 1.7: Sơ đồ tổ chức Tổng công ty cổ phần Đầu tƣ Phát triển Xây dựng ............ 36
Quy trình phối hợp giữa Chủ đầu tƣ với Nhà thầu ............................................. 43
: Sơ đồ tổ chức các Ban QLDA thuộc DIC Corp ................................................. 47
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Tổng Công ty cổ phần Đầu tƣ Phát triển Xây dựng (DIC Corp) là Tổng Công
ty cổ phần trực thuộc Bộ Xây dựng đƣợc thành lập năm 1990, tiền đề là Nhà nghỉ
Bộ Xây dựng với vốn Điều lệ 7 tỷ đồng và 30 nhân viên. Trải qua 25 năm xây dựng
và trƣởng thành, đến nay DIC Corp đã trở thành một Tổng Công ty lớn mạnh với
tổng vốn Điều lệ lên đến 1.787,4 tỷ đồng và gần 5.000 CBCNV. DIC Corp hoạt
động hiệu quả trong các lĩnh vực: Đầu tƣ xây dựng các khu đô thị mới, khu du lịch,
thi công xây lắp, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, kinh doanh khách sạn, dịch
vụ du lịch, Đầu tƣ xây dựng hạ tầng các cơng trình giao thơng và đầu tƣ tài chính
vào các Cơng ty con và các loại hình doanh nghiệp khác,…
Tuy nhiên, do phát triển quá nhanh nên vấn đề Quản trị doanh nghiệp đã bộc
lộ nhiều mặt hạn chế, trong đó có các vấn đề về nguồn nhân lực, trình độ quản lý,
cơng tác quản lý tài chính, các quy trình làm việc chƣa đƣợc hồn thiện,… Đối với
cơng tác đầu tƣ phát triển và quản lý dự án của DIC Corp, do hiện nay đơn vị cùng
lúc làm Chủ đầu tƣ quá nhiều dự án lớn trong lĩnh vực đơ thị mới nên q trình thực
hiện cịn những bất cập, đội ngũ nhân sự còn thiếu, chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu
ngày càng phát triển của Doanh nghiệp và thời đại, việc thực hiện Dự án mất nhiều
thời gian, tốn kém chi phí và có khi đánh mất cơ hội đầu tƣ.
Nếu thực hiện tốt công tác quản lý dự án thì sẽ mang lại hiệu quả thiết thực
cho Chủ đầu tƣ, góp phần tiết kiệm chi phí và thời gian, nâng cao vị thế về uy tín và
năng lực của DIC Corp trên thƣơng trƣờng. Đồng thời, có thể áp dụng đƣợc với các
Công ty thuộc Tổ hợp DIC nói chung. Việc tìm ra những giải pháp phù hợp trong
công tác quản lý dự án thuộc lĩnh vực xây dựng đô thị mới là một yêu cầu cấp thiết
để đảm bảo sử dụng có hiệu quả nguồn vốn đầu tƣ của DIC Corp. Chính bởi lẽ đó,
mà tơi chọn vấn đề: “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dự án
đô thị mới tại công ty cổ phần Đầu tƣ Phát triển Xây dựng” làm đề tài luận văn
Thạc sĩ chuyên ngành Quản trị kinh doanh.
Hồng Văn Tăng
- Trang 1 –
Khóa 2013 - 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
- Hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về công tác quản lý các
Dự án đô thị mới tại các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay.
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý Dự án đô thị mới của DIC Corp, rút ra
những tồn tại hạn chế và nguyên nhân của tồn tại hạn chế đó.
- Đề xuất những giải pháp chủ yếu nhằm hồn thiện cơng tác quản lý Dự án đơ
thị mới tại DIC Corp, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả đầu tƣ.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tƣợng chính trong nghiên cứu này là quá trình quản lý các Dự án do DIC
Corp làm Chủ đầu tƣ tại các Ban QLDA, trong đó tập trung vào các Dự án phát
triển khu đơ thị mới.
- Luận văn tập trung nghiên cứu công tác quản lý các Dự án khu đô thị mới,
không phải toàn bộ các dự án do DIC Corp làm Chủ đầu tƣ trong giai đoạn 2010 2014.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu.
Luận văn sử dụng lý luận kết hợp các phƣơng pháp thống kê, phân tích và
tổng hợp, đồng thời kết hợp với tổng kết rút kinh nghiệm thực tiễn ở doanh nghiệp
để nghiên cứu, giải quyết vấn đề đặt ra của đề tài.
5. Kết cấu của luận văn.
Nội dung chính của luận văn ngoài phần mở đầu và kết luận đƣợc cấu trúc
thành 3 chƣơng:
Chương I: Cơ sở lý luận về công tác quản lý đầu tƣ các dự án đơ thị mới.
Chương II: Phân tích thực trạng cơng tác quản lý đầu tƣ các dự án đô thị mới
tại Tổng Công ty cổ phần Đầu tƣ Phát triển Xây dựng.
Chương III: Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý các
Dự án đô thị mới tại Tổng Công ty cổ phần Đầu tƣ Phát triển Xây dựng.
Hồng Văn Tăng
- Trang 2 –
Khóa 2013 - 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ ĐẦU TƢ
CÁC DỰ ÁN ĐÔ THỊ MỚI
1.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ
1.1. 1 Hoạt động đầu tư
1.1.1.1 Khái niệm về đầu tư
Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tƣ) là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài
chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp
hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ
thuật của nền kinh tế. Xuất phát từ phạm vi phát huy tác dụng của các kết quả đầu
tƣ, có thể có những cách hiểu khác nhau về đầu tƣ.
Đầu tƣ theo nghĩa rộng là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để
tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho ngƣời đầu tƣ các kết quả nhất định
trong tƣơng lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt đƣợc các kết quả đó. Nguồn
lực có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Các kết quả
đạt đƣợc có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ
và nguồn lực.
Đầu tƣ theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực
ở hiện tại nhằm đem lại cho nền Kinh tế - Xã hội những kết quả trong tƣơng lai lớn
hơn các nguồn lực đã sử dụng để đạt đƣợc các kết quả đó.
Từ đây có khái niệm về đầu tƣ nhƣ sau: Đầu tƣ là hoạt động sử dụng các
nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất
kinh doanh trong một thời gian tƣơng đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh
tế - xã hội.
Có nhiều cách phân loại đầu tƣ. Để phục vụ cho việc quản lý dự án đầu tƣ có
các loại sau đây:
a) Theo chức năng quản lý vốn đầu tư
- Đầu tư trực tiếp: là phƣơng thức đầu tƣ trong đó chủ đầu tƣ trực tiếp tham
gia quản lý vốn đã bỏ ra. Trong đầu tƣ trực tiếp, ngƣời bỏ vốn và ngƣời quản lý sử
Hồng Văn Tăng
- Trang 3 –
Khóa 2013 - 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
dụng vốn là một chủ thể. Đầu tƣ trực tiếp có thể là đầu tƣ trong nƣớc, đầu tƣ của
nƣớc ngoài tại Việt Nam.
Đặc điểm của loại đầu tƣ này là chủ thể đầu tƣ hoàn toàn chịu trách nhiệm về
kết quả đầu tƣ. Chủ thể đầu tƣ có thể là Nhà nƣớc thơng qua các cơ quan doanh
nghiệp nhà nƣớc; Tƣ nhân thông qua công ty tƣ nhân, công ty cổ phần, công ty
trách nhiệm hữu hạn.
- Đầu tư gián tiếp: là phƣơng thức đầu tƣ trong đó chủ đầu tƣ khơng trực tiếp
tham gia quản lý vốn đã bỏ ra. Trong đầu tƣ gián tiếp, ngƣời bỏ vốn và ngƣời quản
lý sử dụng vốn không phải là một chủ thể. Loại đầu tƣ này cịn đƣợc gọi là đầu tƣ
tài chính nhƣ cổ phiếu, chứng khốn, trái phiếu,…
- Cho vay (tín dụng): đây là hình thức dƣới dạng cho vay kiếm lời qua lãi
suất tiền cho vay.
b) Theo nguồn vốn
- Đầu tư trong nước: Đầu tƣ trong nƣớc là việc bỏ vốn vào sản xuất kinh
doanh tại Việt Nam của các tổ chức, công dân Việt Nam, ngƣời Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngoài, ngƣời nƣớc ngoài cƣ trú lâu dài ở Việt Nam.
- Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam: Đầu tƣ trực tiếp của nƣớc ngoài tại Việt
Nam (FDI) là việc nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đƣa vào Việt Nam vốn bằng tiền hoặc bất
kỳ tài sản nào khác để tiến hành các hoạt động đầu tƣ theo quy định của pháp luật
về đầu tƣ tại Việt Nam.
- Đầu tư ra nước ngoài: Đây là loại đầu tƣ của các tổ chức hoặc cá nhân của
nƣớc này tại nƣớc khác.
c) Theo tính chất đầu tư
- Đầu tƣ chiều rộng (đầu tƣ mới): Đầu tƣ mới là đầu tƣ để xây dựng mới các
cơng trình, nhà máy, thành lập mới các Công ty, mở các cửa hàng mới, dịch vụ
mới,... Đặc điểm của đầu tƣ mới là không phải trên cơ sở những cái hiện có phát
triển lên. Loại đầu tƣ này địi hỏi nhiều vốn đầu tƣ, trình độ cơng nghệ và quản lý
mới. Thời gian thực hiện đầu tƣ và thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn lâu,
độ mạo hiểm cao.
Hồng Văn Tăng
- Trang 4 –
Khóa 2013 - 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
- Đầu tƣ chiều sâu: Đây là loại đầu tƣ nhằm khôi phục, cải tạo, nâng cấp,
trang bị lại, đồng bộ hoá, hiện đại hóa, mở rộng các đối tƣợng hiện có. Là phƣơng
thức đầu tƣ trong đó chủ đầu tƣ trực tiếp tham gia quản trị vốn đã bỏ ra, địi hỏi ít
vốn, thời gian thu hồi vốn nhanh.
d) Theo thời gian sử dụng: Có đầu tƣ ngắn hạn, đầu tƣ trung hạn và đầu tƣ
dài hạn.
e) Theo lĩnh vực hoạt động: Có đầu tƣ cho sản xuất kinh doanh, đầu tƣ cho
nghiên cứu khoa học, đầu tƣ cho quản lý…
f) Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư
- Đầu tư phát triển: Là phƣơng thức đầu tƣ trực tiếp, trong đó việc bỏ vốn
nhằm gia tăng giá trị tài sản. Đây là phƣơng thức căn bản để tái sản xuất mở rộng.
- Đầu tư chuyển dịch: Là phƣơng thức đầu tƣ trực tiếp, trong đó việc bỏ vốn
nhằm chuyển dịch quyền sở hữu giá trị tài sản (mua cổ phiếu, trái phiếu…).
g) Theo ngành đầu tư
- Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng: Là hoạt động đầu tƣ phát triển nhằm xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông vận tải, bƣu chính viễn thơng, điện nƣớc)
và hạ tầng xã hội (trƣờng học, bệnh viện, cơ sở thông tin văn hố).
- Đầu tư phát triển cơng nghiệp: Nhằm xây dựng các cơng trình cơng nghiệp.
- Đầu tư phát triển dịch vụ: Nhằm xây dựng các cơng trình dịch vụ…
1.1.1.2 Vai trò của hoạt động đầu tư
a) Hoạt động đầu tư đóng vai trị quan trọng trong nền kinh tế quốc dân,
được thể hiện ở các mặt sau:
- Đầu tƣ chiếm tỷ trọng lớn trong toàn bộ nền kinh tế Quốc dân và là một
hoạt động cơ bản thúc đẩy phát triển nền kinh tế, nâng cao đời sống vật chất và tinh
thần cho mọi thành viên trong xã hội.
- Đầu tƣ có tác dụng giải quyết mất cân đối về phát triển giữa các vùng lãnh
thổ, đƣa những vùng kém phát triển thốt khỏi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa
những lợi thế so sánh về tài nguyên, địa thế, kinh tế, chính trị,…của những vùng có
khả năng phát triển nhanh hơn, làm bàn đạp thúc đẩy các vùng khác cùng phát triển.
Hồng Văn Tăng
- Trang 5 –
Khóa 2013 - 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
Đồng thời hình thành nên các ngành sản xuất mới, làm tiền đề cho việc chun mơn
hóa và phân cơng lao động xã hội.
- Đầu tƣ tạo ra hoặc đƣa vào áp dụng công nghệ mới, thúc đẩy tăng năng suất
lao động và chất lƣợng sản phẩm cho nền kinh tế quốc dân.
b) Đầu tư tạo ra sự ra đời, tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở SXKD dịch vụ:
- Để tạo dựng cơ sở vật chất - kỹ thuật cho sự ra đời của bất kỳ cơ sở nào đều
phải cần xây dựng nhà xƣởng, cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đặt thiết bị máy
móc, tiến hành các cơng tác xây dựng cơ bản và thực hiện các chi phí khác gắn liền
với các hoạt động trong một chu kỳ của các cơ sở vật chất - kỹ thuật vừa tạo ra. Các
hoạt động chính là hoạt động đầu tƣ đối với các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ
đang tồn tại. Sau một thời gian hoạt động, các cơ sở vật chất - kỹ thuật bị hao mịn
hƣ hỏng, để duy trì đƣợc sự hoạt động bình thƣờng cần định kỳ tiến hành sửa chữa
mới hoặc thay mới các cơ sở vật chất - kỹ thuật đã hƣ hỏng, hao mịn này hoặc đổi
mới để thích ứng với điều kiện hoạt động mới của sự phát triển của khoa học kỹ
thuật và nhu cầu tiêu dùng cho nền sản xuất xã hội, phải mua sắm các trang thiết bị
mới thay cho các trang thiết bị cũ đã lỗi thời, cũng có nghĩa là phải đầu tƣ.
- Đối với các tổ chức phi lợi nhuận (hoạt động không để thu lợi nhuận cho
bản thân mình) đang tồn tại, để duy trì sự hoạt động, ngồi tiến hành sửa chữa lớn
định kỳ các cơ sở vật chất kỹ thuật cịn phải thực hiện các chi phí thƣờng xun. Tất
cả các hoạt động và chi phí này đều là những hoạt động đầu tƣ.
1.1.1.3. Các đặc điểm của hoạt động đầu tư
Để làm rõ hơn nội dung khái niệm hoạt động đầu tƣ và phân biệt hoạt động
đầu tƣ với các hoạt động khác, đồng thời để thấy rõ yêu cầu và nội dung thẩm định
Dự án, cần phân tích các đặc trƣng của hoạt động đầu tƣ:
a) Hoạt động đầu tư là hoạt động bỏ vốn nên quyết định đầu tư thường là
trên phương diện tài chính
- Để thực hiện đầu tƣ trƣớc hết cần có vốn. Vốn là nguồn lực sinh lợi đƣợc
thể hiện dƣới các hình thức khác nhau và có thể quy đổi về tiền tệ, vì vậy các quyết
Hồng Văn Tăng
- Trang 6 –
Khóa 2013 - 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
định về đầu tƣ thƣờng xem xét từ phƣơng diện tài chính (số vốn bỏ ra là bao nhiêu,
có khả năng thu hồi vốn không, mức sinh lợi là bao nhiêu …).
- Trên thực tế, các quyết định đầu tƣ thƣờng đƣợc cân nhắc bởi sự hạn chế về
ngân sách (Nhà nƣớc, địa phƣơng, cá nhân) và ln đƣợc xem xét từ những khía
cạnh tài chính nói trên. Hiện nay, các dự án khả thi về các phƣơng diện khác (kinh
tế - xã hội) nhƣng khơng khả thi về phƣơng diện tài chính cũng khó có thể đƣợc
thực hiện.
b) Hoạt động đầu tư là hoạt động có tính chất lâu dài
Thời gian từ khi bắt đầu đầu tƣ cho đến khi các thành quả của cơng cuộc đầu
tƣ đó phát huy tác dụng đem lại lợi ích phải địi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến
động xảy ra. Đặc điểm này ảnh hƣởng đến các dự tính (vốn đầu tƣ, nhân lực…) nên
chịu một xác xuất biến đổi nhất định do nhiều nhân tố. Chính điều này là một trong
những vấn đề quan trọng cần phải tính đến trong nội dung phân tích, đánh giá của
quá trình thẩm định Dự án.
c) Hoạt động đầu tư là hoạt động ln có sự cân nhắc giữa lợi ích trước mắt
và lợi ích trong tương lai
Về một phƣơng diện nào đó, đầu tƣ là sự hy sinh lợi ích hiện tại để đánh đổi
lấy lợi ích tƣơng lai nên ln có sự cân nhắc. Nhà đầu tƣ chỉ mong muốn và chấp
nhận đầu tƣ trong điều kiện lợi ích thu đƣợc trong tƣơng lai lớn hơn lợi ích họ tạm
thời phải hy sinh (không tiêu dùng hoặc không đầu tƣ vào nơi khác).
d) Hoạt động đầu tư là hoạt động mang nặng rủi ro
Những đặc điểm nói trên đặt ra cho ngƣời phân tích, đánh giá đầu tƣ chẳng
những phải quan tâm về mặt nội dung xem xét mà cịn tìm các phƣơng pháp, cách
thức đo lƣờng, đánh giá để có những kết luận giúp cho việc lựa chọn và đƣa ra
quyết đầu tƣ một cách có căn cứ. Vì vậy để đảm bảo cho mọi dự án đầu tƣ đem lại
hiệu quả Kinh tế - Xã hội cao địi hỏi phải làm tốt cơng tác chuẩn bị. Sự chuẩn bị
này đƣợc thể hiện trong việc lập dự án đầu tƣ, có nghĩa là phải thực hiện đầu tƣ theo
dự án đã đƣợc soạn thảo với chất lƣợng tốt.
Hồng Văn Tăng
- Trang 7 –
Khóa 2013 - 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
1.1.2. Dự án đầu tư
1.1.2.1. Khái niệm dự án đầu tư
Theo Luật Đầu tƣ năm 2005 “Dự án đầu tƣ là tập hợp các đề xuất bỏ vốn
trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tƣ trên địa bàn cụ thể, trong khoảng
thời gian xác định.”
a) Dự án đầu tư còn có thể được xem xét từ nhiều góc độ :
- Về mặt hình thức: Dự án đầu tƣ là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách
chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt đƣợc
những kết quả và thực hiện đƣợc những mục tiêu nhất định trong tƣơng lai.
- Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tƣ là một công cụ quản lý việc sử dụng
vốn, vật tƣ, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời
gian dài.
- Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tƣ là một công vụ thực hiện kế hoạch
chi tiết của một công cuộc đầu tƣ SXKD, phát triển kinh tế - xã hội, là tiền đề để ra
các quyết định đầu tƣ và tài trợ vốn.
- Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tƣ là tổng thể các hoạt động và chi phí cần
thiết, đƣợc bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định
để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện
những mục tiêu nhất định trong tƣơng lai.
b) Để đảm bảo tính khả thi, dự án đầu tư phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau:
- Tính khoa học: Thể hiện ngƣời soạn thảo dự án đầu tƣ phải có một q
trình nghiên cứu tỷ mỷ kỹ càng, tính tốn thận trọng, chính xác từng nội dung của
dự án đặc biệt là nội dung về tài chính, nội dung về cơng nghệ kỹ thuật. Tính khoa
học cịn thể hiện trong quá trình soạn thảo dự án đầu tƣ cần có sự tƣ vấn của các cơ
quan chun mơn.
- Tính thực tiễn: Các nội dung của dự án đầu tƣ phải đƣợc nghiên cứu, xác
định trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá đúng mức các điều kiện và hoàn cảnh
cụ thể liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động đầu tƣ.
Hồng Văn Tăng
- Trang 8 –
Khóa 2013 - 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
- Tính pháp lý: Dự án đầu tƣ cần có cơ sở pháp lý vững chắc tức là phù hợp
với chính sách và luật pháp của Nhà nƣớc. Muốn vậy phải nghiên cứu kỹ chủ
trƣơng, chính sách của Nhà nƣớc, các văn bản pháp quy liên quan đến hoạt động
đầu tƣ.
- Tính đồng nhất: Các dự án đầu tƣ phải tuân thủ các quy định chung của các
cơ quan chức năng về hoạt động đầu tƣ, kể cả các quy định về thủ tục đầu tƣ. Với
các dự án đầu tƣ quốc tế còn phải tuân thủ quy định chung mang tính quốc tế.
1.1.2.2 Phân loại dự án đầu tư
Có rất nhiều cách phân loại dự án đầu tƣ tùy theo mục đích và phạm vi xem
xét. Sau đây là một số cách phân loại dự án đang áp dụng tại Việt Nam:
a) Theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư
Để tiến hành quản lý và phân cấp quản lý, tùy theo tính chất của dự án và
quy mơ đầu tƣ, các dự án đầu tƣ trong nƣớc đƣợc phân theo 3 nhóm A, B và C. Có
hai tiêu thức đƣợc dùng để phân nhóm là dự án thuộc ngành kinh tế nào? Dự
án có tổng mức đầu tƣ lớn hay nhỏ? Trong các nhóm thì nhóm A là quan trọng nhất,
phức tạp nhất, cịn nhóm C là ít quan trọng, ít phức tạp hơn cả. Tổng mức vốn nêu
trên bao gồm cả tiền chuyển quyền sử dụng đất, mặt nƣớc, mặt biển, thềm lục địa,
vùng trời (nếu có).
b) Phân theo trình tự lập và trình duyệt dự án
Theo trình tự (hoặc theo bƣớc) lập và trình duyệt, các dự án đầu tƣ đƣợc
phân ra hai loại:
- Nghiên cứu tiền khả thi: Hồ sơ trình duyệt của bƣớc này gọi là báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi.
- Nghiên cứu khả thi: Hồ sơ trình duyệt của bƣớc này gọi là báo cáo nghiên
cứu khả thi.
c) Theo nguồn vốn
* Vốn trong nước:
- Vốn ngân sách Nhà nƣớc.
- Vốn tín dụng do Nhà nƣớc bảo lãnh, vốn tín dụng ĐTPT của Nhà nƣớc.
Hồng Văn Tăng
- Trang 9 –
Khóa 2013 - 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
- Vốn đầu tƣ phát triển của các doanh nghiệp nhà nƣớc.
- Vốn khác bao gồm cả vốn tƣ nhân, sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn.
* Vốn nước ngoài:
- Vốn vay nƣớc ngoài của Nhà nƣớc, viện trợ, ODA.
- Vốn đầu tƣ trực tiếp của nƣớc ngoài (FDI).
- Vốn của các tổ chức Quốc tế.
1.1.2.3 Các giai đoạn hình thành dự án đầu tư
Chu kỳ hoạt động của dự án trải qua 3 giai đoạn: Chuẩn bị đầu tƣ – Thực
hiện đầu tƣ – Vận hành, Khai thác.
Bảng 1.1 : Các giai đoạn của chu kỳ dự án đầu tƣ
Chuẩn bị đầu tƣ
Thực hiện đầu tƣ
Vận hành, Khai thác
(SX, KD, DV)
Nghiên
Nghiên
Nghiên
Đánh
Hồn
Thiết
Thi
Chạy
Sử
Sử
Cơng
cứu
cứu
cứu khả
giá và
tất các
kế và
công
thử và
dụng
dụng
suất
phát
tiền khả
thi (lập
quyết
thủ tục
lập dự
xây
nghiệm
chƣa
công
giảm dần
hiện
thi sơ
dự án –
định
để triển
tốn
lắp
thu sử
hết
suất
và kết
các cơ
bộ lựa
báo cáo
(thẩm
khai
thi
cơng
dụng
cơng
ở
thúc dự
hội đầu
chọn
kỹ thuật
định
thực
cơng
trình
suất
mức
án
tƣ
dự án
khả thi)
dự án)
hiện
xây
cao
đầu tƣ
lắp
nhất
cơng
trình
(Nguồn: Giáo trình lập dự án đầu tư - ĐH Kinh tế Quốc dân 2005)
a) Chuẩn bị đầu tư: Là giai đoạn nghiên cứu và thiết lập DAĐT, gồm các nội dung:
- Nghiên cứu, tìm ra các cơ hội đầu tư.
- Nghiên cứu tiền khả thi: Đây là giai đoạn nghiên cứu sơ bộ về các yếu tố cơ
bản của dự án. Trong giai đoạn này, ngƣời ta cũng xác định các chỉ tiêu cơ bản đánh
giá hiệu quả dự án để làm cơ sở cho việc xem xét, lựa chọn dự án.
- Nghiên cứu khả thi: Nghiên cứu khả thi là bƣớc nghiên cứu một cách toàn
diện và chi tiết các yếu tố của Dự án. Nghiên cứu khả thi đƣợc thực hiện trên cơ sở
Hoàng Văn Tăng
- Trang 10 –
Khóa 2013 - 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
các thông tin chi tiết và có độ chính xác cao hơn giai đoạn Nghiên cứu tiền khả thi.
Đây là cơ sở để quyết định đầu tƣ và là căn cứ để triển khai thực hiện dự án thực tế.
- Đánh giá và quyết định (thẩm định dự án).
b) Thực hiện đầu tư: Là giai đoạn biến các dự định đầu tƣ thành hiện thực
nhằm đƣa dự án vào hoạt động thực tế của đời sống kinh tế - xã hội. Giai đoạn này
bao gồm một loạt các quá trình kế tiếp hoặc xen kẽ nhau từ khi thiết kế đến khi đƣa
dự án vào vận hành khai thác, bao gồm:
- Hoàn tất các thủ tục để triển khai thực hiện dự án.
- Thiết kế và lập dự án thi công xây dựng công trình.
- Thi cơng xây dựng cơng trình.
- Chạy thử, nghiệm thu và đƣa vào sử dụng.
Thực hiện dự án là giai đoạn hết sức quan trọng, có liên quan chặt chẽ với
việc đảm bảo chất lƣợng và tiến độ thực hiện Dự án và sau đó là hiệu quả đầu tƣ.
Kết quả của thực hiện dự án là cơng trình xây dựng đã hồn thành, máy móc thiết bị
đã đƣợc lắp đặt,… chuẩn bị đƣa vào sử dụng.
c) Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư: Là giai đoạn dự án đi vào sản xuất
kinh doanh, hoặc cung cấp các hoạt động dịch vụ.
- Vận hành dự án: Giai đoạn này đƣợc xác định từ khi chính thức đƣa Dự án
vào vận hành khai thác cho đến khi kết thúc Dự án. Đây là giai đoạn thực hiện các
hoạt động theo chức năng của Dự án và quản lý các hoạt động đó theo các kế hoạch
đã dự tính.
- Đánh giá sau khi thực hiện dự án (đánh giá sau dự án): Thực chất đây là
việc phân tích, đánh giá các chỉ tiêu Kinh tế - Kỹ thuật của dự án trong giai đoạn
vận hành khai thác.
- Kết thúc Dự án: Tiến hành các công việc cần thiết để chấm dứt hoạt động của
dự án (thanh tốn cơng nợ, thanh lý tài sản,… và hoàn thành các thủ tục pháp lý khác).
1.2
PHÁT TRIỂN DỰ ÁN ĐẦU TƢ ĐÔ THỊ MỚI
1.2.1 Thực chất và nội dung phát triển dự án đô thị mới
Hồng Văn Tăng
- Trang 11 –
Khóa 2013 - 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
Công tác phát triển Dự án đơ thị mới là q trình tìm kiếm – lựa chọn cơ hội
đầu tƣ, thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định của Pháp luật để đƣợc giao làm
chủ đầu tƣ thực hiện dự án khu đô thị mới, bỏ vốn để thực hiện đầu tƣ, quản lý dự án
và đƣa vào kinh doanh khai thác.
Nội dung công tác phát triển Dự án đô thị mới:
Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp
Tìm kiếm khu đất để đầu tƣ là việc làm thƣờng xuyên của Nhà đầu tƣ bất
động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: Thứ nhất là đề nghị Nhà
nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất; Thứ 2 là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh
khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nƣớc; thứ ba là mua đất từ đối tác
khác. Nhà đầu tƣ thƣờng tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào
mua... dựa trên sự phù hợp của khu đất.
Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lƣợc có thể phát triển
kinh doanh và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất đƣợc xem là khả thi về mặt pháp
lý nếu khu đất đó thuộc diện đƣợc phép đầu tƣ khai thác kinh doanh bởi chính quyền
địa phƣơng. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc
diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch
cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đích cơng cộng, hoặc các tiêu
chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế địi hỏi nhà đầu tƣ phải kiểm tra tính phù
hợp của thơng số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thơng số
quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tƣ hay không). Để biết đƣợc thông
tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tƣ có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh
nhƣ Sở Quy hoạch, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng,… hoặc những
chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý khu đất. Trong trƣờng
hợp khu đất chƣa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tƣ phải gửi công văn
đề nghị xin chủ trƣơng quy hoạch.
Kết quả của bƣớc tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu
tƣ phải ký đƣợc Hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận
Hồng Văn Tăng
- Trang 12 –
Khóa 2013 - 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
chủ trƣơng quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc Hợp
đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nƣớc quản lý).
Bước 2: Ý tưởng kinh doanh
Nhƣ trình bày ở bƣớc 1, khu đất thơng thƣờng đều thuộc diện khống chế quy
hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội. Nhà đầu tƣ chỉ quan tâm đến khu
đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh
doanh theo mơ hình nào? Nhà đầu tƣ phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ
để đề xuất ý tƣởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có
sự khác nhau nhƣng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trƣờng. Khi
đƣa ra quyết định đầu tƣ trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trƣờng đó ra
quyết định trong mơi trƣờng có rủi ro. Nhà đầu tƣ thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên
cứu thị trƣờng trƣớc khi đƣa ra quyết định.
Bước 3: Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trƣờng để kiểm định lại ý tƣởng kinh doanh là việc
chuyển từ quyết định trong mơi trƣờng có rủi ro sang ra quyết định trong môi trƣờng
chắn chắn. Các loại thị trƣờng cần nghiên cứu bao gồm các thị trƣờng nhà đất, cao
ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thƣơng mại, hạ tầng
công nghiệp, dịch vụ nhà ở.... Nghiên cứu thị trƣờng phải dự báo đƣợc triển vọng và
dung lƣợng của từng loại thị trƣờng dịch vụ. Nghiên cứu thị trƣờng sẽ kiểm định
tính khả thi của ý tƣởng kinh doanh và khuyến nghị các hƣớng phát triển dự án.
Bước 4: Thiết kế ý tưởng
Thiết kế ý tƣởng dự án đƣợc căn cứ trên các tiêu chí sau:
- Xác lập mơ hình kinh doanh có hiệu quả;
- Thiết kế ý tƣởng kiến trúc có phong cách đặc trƣng, ấn tƣợng, có tính hiệu
dụng cao, có cảnh quan đẹp.
- Chứng minh đƣợc hiệu quả đầu tƣ;
- Đảm bảo chất lƣợng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;
- Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.
Hoàng Văn Tăng
- Trang 13 –
Khóa 2013 - 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tƣởng dự án phải thể hiện đầy đủ những nội
dung sau:
- Mơ hình kinh doanh cung cấp sản phẩm, dịch vụ gì, tính vƣợt trội của các
sản phẩm, dịch vụ do Dự án cung cấp so với các sản phẩm, dịch vụ hiện hữu trên thị
trƣờng hiện nay;
- Ý tƣởng kiến trúc nhƣ thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;
- Các đặc điểm kỹ thuật;
- Thị trƣờng mục tiêu;
- Quản lý đầu tƣ và khác thác nhƣ thế nào?
Bước 5: Phân tích tài chính
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của Dự án, bao gồm các
chỉ tiêu chủ yếu sau:
- Ƣớc tính tồn bộ chi phí Dự án;
- Dự kiến phƣơng án hợp tác kinh doanh;
- Ƣớc tính nguồn vốn vay;
- Thiết lập mơ hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về Dự án;
- Phân tích dịng tiền cho tồn bộ dịng đời của dự án bao gồm chi phí đầu
tƣ, nguồn vốn đầu tƣ, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số
tài chính nhƣ NPV, IRR, thời gian hồn vốn,...
- Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tƣ và giá th dự kiến.
Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay
vốn và triển khai dự án
Chủ đầu tƣ cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ
cho dự án. Trên thị trƣờng tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn
qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu Công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các
kênh huy động đó chỉ khả thi khi Dự án đã đƣợc cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết
đƣợc các hạng mục đầu tƣ. Để đạt sự cấp phép chủ đầu tƣ phải chứng minh đƣợc
năng lực tài chính nên địi hỏi phải tiến hành huy động vốn trƣớc. Việc huy động
vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tƣ có thể vay các tổ chức tín dụng thƣơng mại hoặc
Hồng Văn Tăng
- Trang 14 –
Khóa 2013 - 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
tìm kiếm đối tác tham gia hợp tác đầu tƣ thông qua ký kết Biên bản thỏa thuận
(MOU) hợp tác đầu tƣ với các nội dung sau:
-
Thỏa thuận về chi phí;
-
Thỏa thuận về thời gian;
-
Thỏa thuận về nhân lực;
-
Thỏa thuận về cách làm;
Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết MOU, họ tiến hành lập hồ sơ dự án,
bao gồm nội dung sau:
-
Các đánh giá rải rác;
-
Đánh giá tiền khả thi;
-
Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;
-
Báo cáo khả thi xây dựng với dự án hoàn chỉnh.
Nhà đầu tƣ sử dụng hồ sơ Dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tƣ,
thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.
Bước 7: Triển khai Dự án:
Triển khai dự án gồm các công việc sau:
-
Thiết kế chi tiết;
-
Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;
-
Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;
-
Phƣơng án tổ chức giám sát, quản lý;
Phƣơng án tổ chức giám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tƣ
tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp
hoặc chủ đầu tƣ không đủ khả năng quản lý thì sử dụng đến dịch vụ tƣ vấn thực hiện
các công việc sau:
-
Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lƣợng);
-
Bán & tiếp thị;
-
Tƣ vấn và quản lý tài sản.
Hoàng Văn Tăng
- Trang 15 –
Khóa 2013 - 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
1.2.2
Những đặc điểm của dự án đơ thị mới có ảnh hưởng cơng tác QLDA
Ngồi các đặc điểm thơng thƣờng của một dự án nói chung và dự án bất
động sản nói riêng, các dự án đơ thị mới có những đặc trƣng riêng nhƣ sau:
- Diện tích chiếm đất lớn: Thơng thƣờng các dự án đơ thị mới thƣờng có quy
mơ lớn từ khoảng 20 hecta trở lên đến hàng ngàn hecta.
- Dự án đô thị mới đƣợc quy hoạch gồm nhiều hạng mục cơng trình nhƣ Khu
nhà ở, các hạng mục hạ tầng kỹ thuật (đƣờng giao thơng, cấp điện, cấp thốt
nƣớc,…), hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trƣờng học, y tế, công viên cây xanh,…), chung
cƣ cao tầng, khu thƣơng mại – dịch vụ,…
- Thời gian thực hiện dự án thƣờng kéo dài, có khi lên đến 15 – 20 năm tùy
theo quy mô dự án.
- Tổng mức đầu tƣ lớn: Lên đến hàng ngàn tỷ đồng tùy theo quy mô dự án,
đặc biệt chi phí bồi thƣờng, GPMB và tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong
tổng mức đầu tƣ.
- Các hạng mục cơng trình của Dự án đơ thị mới có thể do một Chủ đầu tƣ
hoặc nhiều Chủ đầu tƣ (bao gồm Chủ đầu tƣ cấp 1 và các Chủ đầu tƣ cấp 2) thực
hiện, trong đó Chủ đầu tƣ cấp 1 sẽ hồn thiện cơng tác chuẩn bị đầu tƣ, giải phóng
mặt bằng, đầu tƣ xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính hoặc các hạng mục
cơng trình trọng điểm; Các Chủ đầu tƣ cấp 2 sẽ đầu tƣ xây dựng hoàn chỉnh các Dự
án cấp 2 theo quy hoạch đƣợc duyệt. Khi đó, Chủ đầu tƣ cấp 1 có trách nhiệm quản
lý chung quá trình đầu tƣ của các Chủ đầu tƣ cấp 2 sao cho đảm bảo theo quy hoạch
và Quy chế quản lý đầu tƣ xây dựng đƣợc duyệt.
- Các gói thầu có thể triển khai tuần tự nhƣng cũng có thể triển khai hàng loạt
để đảm bảo tiến độ đề ra.
Vì những đặc trƣng riêng nêu trên, cơng tác QLDA đô thị mới yêu cầu cao
hơn đối với các dự án thông thƣờng khác do thời gian kéo dài, bao gồm rất nhiều
hạng mục cơng trình, nhiều gói thầu cần triển khai đồng loạt nên yêu cầu khẩn
trƣơng về thời gian và đội ngũ cán bộ đủ năng lực, có tinh thần trách nhiệm cao.
Hồng Văn Tăng
- Trang 16 –
Khóa 2013 - 2015
Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Viện Kinh tế & Quản lý - Trƣờng ĐHBKHN
1.3 QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƢ
1. 3.1 Khái niệm về quản lý dự án đầu tư
Theo giáo trình Quản lý dự án đầu tƣ, TS. Từ Quang Phƣơng, Bộ môn Kinh
tế đầu tƣ, đại học Kinh tế quốc dân định nghĩa: “Quản lý dự án là quá trình lập kế
hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự án
nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được
duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ,
bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép.”
Mỗi dự án đƣợc xây dựng nhằm thực hiện những mục tiêu xác định trong
khuôn khổ nguồn lực cho trƣớc. Để thực hiện dự án cần có sự phối hợp hoạt động
của rất nhiều các đối tƣợng có liên quan đến dự án nhƣ Chủ đầu tƣ, Nhà thầu, Tƣ
vấn, các cơ quan quản lý Nhà nƣớc có liên quan, …
Các kết quả của dự án có thể có đƣợc nếu tất cả các cơng việc của dự án lần
lƣợt đƣợc hồn thành. Tuy nhiên, vì tất cả các hoạt động của dự án đều có liên quan
đến nhau và có ảnh hƣởng qua lại lẫn nhau, nên nếu từng công việc đƣợc thực hiện
một cách độc lập sẽ cần rất nhiều thời gian và chi phí để trao đổi thơng tin giữa các
đơn vị thực hiện. Một số cơng việc chỉ có thể đƣợc thực hiện khi một số công việc
khác bắt buộc phải hồn thành trƣớc nó, và phải hồn thành trong khn khổ chất
lƣợng cho phép. Do đó, việc thực hiện dự án theo cách này khơng thể kiểm sốt nổi
tiến độ dự án, cũng nhƣ khó có thể đảm bảo các điều kiện về chi phí và chất lƣợng.
Nhƣ vậy, mọi dự án đều cần có sự phối hợp hoạt động của tất cả các đối
tƣợng liên quan đến dự án một cách hợp lý. Cơ chế phối hợp đó chính là q trình
quản lý dự án, dự án càng phức tạp và có quy mơ càng lớn thì càng cần đƣợc tổ
chức quản lý một cách khoa học.
Nói cách khác, cơng tác quản lý dự án chính là việc áp dụng các phƣơng
pháp, công cụ khác nhau, trong sự phù hợp với các quy định, các văn bản pháp lý
của Nhà nƣớc có liên quan đến dự án để phối hợp hoạt động giữa các đối tƣợng hữu
quan của dự án, nhằm đạt đƣợc mục tiêu hoàn thành dự án với chất lƣợng cao nhất,
trong thời gian nhanh nhất và với chi phí thấp nhất có thể.
Hồng Văn Tăng
- Trang 17 –
Khóa 2013 - 2015
