ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
PHẠM ĐỨC LỄ
PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ
THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
TP. HỒ CHÍ MINH - 2018
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
Phạm Đức Lễ
PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ
THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT
Ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60380103
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS LƯU QUỐC THÁI
TP. HỒ CHÍ MINH – 2018
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột” là cơng trình nghiên
cứu của riêng tơi.
Các số liệu và tài liệu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được cơng bố
trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào. Tất cả những tham khảo và kế thừa đều được
trích dẫn và tham chiếu đầy đủ.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Phạm Đức Lễ
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện Luận văn thạc sĩ với đề tài “Pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột”,
tác giả đã nhận được sự giúp đỡ, động viên khích lệ của các thầy cơ, bạn bè, đồng
nghiệp và người thân. Qua trang viết này tác giả xin gửi lời cảm ơn tới những người đã
giúp đỡ trong thời gian học tập - nghiên cứu vừa qua.
Tơi xin tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc đối với thầy giáo TS. Lưu Quốc
Thái đã trực tiếp tận tình hướng dẫn cũng như cung cấp tài liệu thông tin khoa học cần
thiết cho luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn đến toàn thể quý thầy cô trong khoa Luật và các thầy cô
của trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh đã tận
tình truyền đạt kiến thức trong q trình học tập.
Cuối cùng tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, đồng nghiệp và cơ quan đơn vị
công tác đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ, động viên tơi trong q trình học tập và
thực hiện Luận văn.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Phạm Đức Lễ
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ
PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI…………………………...1
1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp đất đai.............................................. 1
1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai…………………………………………………….1
1.1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai…………………………………………………2
1.1.3. hân loại tranh chấp đất đai……………………………………………………...5
1.1.4. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai………………………………………...7
1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai………10
1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai……………………………………….10
1.2.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai………………………………………13
1.3. Khái quát về pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai ở nước ta qua các giai
đoạn…………………………………………………………………………………...15
1.3.1. Giai đoạn từ khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trước khi Luật Đất đai 1987 ra
đời……………………………………………………………………………………..15
1.3.2. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1987 đến trước Luật đất đai năm 1993………...16
1.3.3. háp luật giải quyết tranh chấp đất đai giai đoạn từ năm Luật Đất đai 1993 đến
trước Luật Đất đai năm 2003………………………………………………………….19
1.3.4. háp luật giải quyết tranh chấp đất đai giai đoạn từ năm Luật Đất đai 2003 đến
trước Luật đất đai năm 2013…………………………………………………………..21
1.3.5. háp luật giải quyết tranh chấp đất đai giai đoạn Luật đất đai từ năm 2013
đến nay………………………………………………………………………….23
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI, THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
BN MA THUỘT VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN……………………...25
2.1. Thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai……………………………….25
2.1.1. Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường……………...27
2.1.2. Thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính…...28
2.1.2.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính…………..28
2.1.2.2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính………………..30
2.1.3. Thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân...........31
2.1.3.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân…………………….31
2.1.3.2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân…………………...32
2.2. Đường lối giải quyết tranh chấp………………………………………………….33
2.2.1. Đối với tranh chấp đòi lại đất…………………………………………………..33
2.2.1.1. Đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong q trình thực hiện chính
sách đất đai của Nhà nước iệt Nam Dân chủ Cộng hịa, Chính phủ cách mạng lâm
thời Cộng hòa Miền Nam iệt Nam và nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa iệt Nam...33
2.2.1.2. Đòi lại đất trong trường hợp đất cho mượn, cho ở nhờ, đất của chủ cũ bỏ
hoang………………………………………………………………………………….34
2.2.2. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trong các giao dịch quyền sử dụng
đất……………………………………………………………………………………..36
2.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn thành phố
Bn Ma Thuột………………………………………………………………………..38
2.3.1. Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân…………………38
2.3.2. Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai của Tịa án nhân dân…………...41
2.4. Giải pháp hồn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất
đai……………………………………………………………………………………..59
2.4.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai……………….59
2.4.1.1. Về thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai………………………..59
2.4.1.2. Về đường lối giải quyết tranh chấp đất đai…………………………………..62
2.4.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp đất
đai……………………………………………………………………………………..66
2.4.2.1. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban
nhân dân tại thành phố Buôn Ma Thuột………………………………………………66
2.4.2.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp đất đai của Tòa
án nhân dân……………………………………………………………………………68
KẾT LUẬN…………………………………………………………………………..70
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT
Chữ cái viết tắc/ký hiệu
Cụm từ đầy đủ
01
BTNMT
Bộ Tài ngun và Mơi trường
02
BTP
Bộ Tư pháp
03
CP
Chính phủ
04
DSST
Dân sự sơ thẩm
05
DSPT
Dân sự phúc thẩm
06
GCN
Giấy chứng nhận
07
HĐBT
Hội đồng bộ trưởng
08
HĐNN
Hội đồng Nhà nước
09
HĐT
Hội đồng Thẩm phán
10
NQ
Nghị quyết
11
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
12
TAND
Tòa án nhân dân
13
TANDTC
Tòa án nhân dân tối cao
14
TCĐC
Tổng cục địa chính
15
UBND
Ủy ban nhân dân
16
VKSND
Viện kiểm sát nhân dân
17
VKDNDTC
Viện kiểm sát nhân dân tối cao
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước. Khơng ai có thể phủ nhận vai trò quan trọng của đất đai đối với cuộc sống của
con người, nó có ý nghĩa hàng đầu trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và an ninh,
quốc phòng của mỗi quốc gia.
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội. Đặc biệt, khi
nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước
áp dụng các cơ chế quản lý đất đai mới thì tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng
gia tăng cả về số lượng cũng như mức độ phức tạp. Tình trạng tranh chấp đất đai kéo
dài với số lượng các vụ khiếu kiện ngày càng nhiều là vấn đề rất đáng được quan tâm.
Tranh chấp đất đai phát sinh nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến các mặt của đời sống xã hội
như: Làm đình đốn sản xuất, ảnh hưởng đến các mối quan hệ trong cộng đồng dân cư,
đến phong tục, đạo đức tốt đẹp của người Việt Nam, thậm chí có thể gây ra sự mất ổn
định về chính trị, trật tự an tồn xã hội. Tranh chấp đất đai kéo dài nếu không được
giải quyết dứt điểm sẽ dễ dẫn đến “điểm nóng”, bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin
của nhân dân đối với Nhà nước. Vì vậy, việc nghiên cứu tranh chấp đất đai và pháp
luật về giải quyết tranh chấp đất đai là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Đây cũng
là vấn đề đang được Đảng, Nhà nước và các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm.
Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai nhằm ổn
định tình hình chính trị, xã hội. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng được
sửa đổi, bổ sung và hồn thiện nhằm mục đích giải quyết triệt để các tranh chấp đất đai
phát sinh. Tuy nhiên, các quy định về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất
đai còn chồng chéo và nhiều thiếu sót nên dẫn đến thực tiễn việc giải quyết tranh chấp
đất đai cịn gặp nhiều khó khăn và chưa thể giải quyết triệt để các tranh chấp phát sinh.
Có thể khẳng định rằng, việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là loại việc khó
khăn, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết các tranh chấp dân
sự nói chung. Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật
về đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; thực trạng tranh chấp đất đai và
việc giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan có thẩm quyền trong những năm gần
đây là việc làm cần thiết, trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung
chính sách, pháp luật về đất đai và xác lập cơ chế giải quyết các tranh chấp đất đai
thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai, bảo đảm
quyền và lợi ích hợp pháp cho cơng dân là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý
luận và thực tiễn hiện nay.
Đặc biệt với địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột là một thành phố trung tâm của
khu vực Tây Nguyên, là một đơ thị miền núi có dân số lớn nhất Việt Nam với một
phần đông dân số là người dân tộc Ê đê nên thành phố Bn Ma Thuột đóng vai trò
quan trọng trong việc phát triển kinh tế, ổn định chính trị. Những vấn đề về tranh chấp
đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai đã được các cơ quan ban ngành chú trọng giải
quyết nhưng còn gặp nhiều khó khắn bất cập, do thành phố có nhiều đặc thù khác biệt
với những thành phố Thuột khu vực khác trên cả nước. Với nhận thức như vậy, tác giả
lựa chọn đề tài "Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng
trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột” làm luận văn thạc sĩ luật học của mình, để
có thể góp phần đưa ra những vấn đề có ý nghĩa lý luận và thực tiễn trong tình hình
hiện nay.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Đề tài “ háp Luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng trên địa
bàn thành phố Bn Ma Thuột” có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực
tiễn về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai. Từ đó đề xuất những giải
pháp hồn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất
đai ở Việt Nam.
Để đạt được mục đích nói trên, luận án có các nhiệm vụ sau đây:
- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp đất đai và giải
quyết tranh chấp đất đai thơng qua Tịa án nhân dân và thông qua Ủy ban nhân dân. Cụ
thể là, nghiên cứu làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai
cũng như các khái niệm khác có liên quan, để từ đó phân tích đặc điểm của tranh chấp
đất đai, phân loại tranh chấp đất đai, nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp đất đai và
xác định vai trò giải quyết tranh chấp đất đai thơng qua Tịa án nhân dân và thơng qua
Ủy ban nhân dân. Nghiên cứu những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, tranh chấp
đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai.
- Nghiên cứu các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án;
căn cứ đánh giá hiệu quả và các yếu tố quyết định hiệu quả của việc giải quyết tranh
chấp đất đai tại Toà án.
- hân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và
thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn thành phố
Bn Ma Thuột, từ đó ch ra những khó khăn, vướng mắc trong q trình giải quyết
tranh chấp đất đai hiện nay.
- Nêu các phương hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể, thích hợp góp phần
hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, giúp các cơ
quan chức năng nói chung và tịa án nói riêng giải quyết các tranh chấp này một cách
có hiệu quả, tránh việc khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời
sống xã hội.
3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Các loại tranh chấp về đất đai rất đa dạng và phức tạp, bao gồm có nhiều chủ
thể tham gia vào quan hệ tranh chấp này, như tranh chấp giữa hai người sử dụng đất
với nhau về hoặc vấn đề khiếu nại kéo dài về giá đền bù đất của các cơ quan hành
chính cho người dân. Nếu phân loại theo quan hệ tranh chấp đất đai thì có tranh chấp
đất đai theo quan hệ dân sự và tranh chấp đất đai theo quan hệ hành chính. Tuy nhiên
trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tác giả đề ch đề cập, tìm hiểu, phân tích về
những tranh chấp đất đai giữa người sử dụng đất với nhau, hay những tranh chấp đất
đai Thuột quan hệ về dân sự giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau.
Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, tác giả cũng ch nghiên cứu, tìm hiểu về pháp
luật giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn Ma
Thuột theo quy định của pháp luật hiện hành.
4. Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận về giải quyết tranh
chấp đất đai; thực trạng pháp luật Việt Nam về tranh chấp đất đai, giải quyết tranh
chấp đất đai, gồm: thẩm quyền, thủ tục, đường lối giải quyết tranh chấp đất đai và thực
tiễn giải quyết tranh chấp về đất đai trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, t nh Đắk
Lắk.
5. Những điểm mới của đề tài
Thứ nhất, đề tài đã nghiên cứu một cách có hệ thống, tồn diện khái niệm tranh
chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai; đưa ra quan niệm về quyền sử dụng đất,
qua đó làm rõ bản chất pháp lý của tranh chấp đất đai; các hình thức giải quyết tranh
chấp; xác định được các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng. Bên
cạnh đó đề tài cũng đưa ra được những điểm mới trong quy định của Luật đất đai 2013
khắc phục được những vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai cịn tồn đọng, nhưng vẫn
có những hạn chế cần khắc phục.
Thứ hai, đề tài đã phân tích và đánh giá một cách tồn diện và khách quan thực
trạng các quy định của pháp luật nội dung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh
chấp đất đai cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai để giải quyết các tranh chấp
đất đai tại nước ta. Ngoài ra, đề tài cũng đã ch ra được những ưu điểm và hạn chế
trong các quy định pháp luật đất đai và việc áp dụng pháp luật vào giải quyết tranh
chấp đất đai ở Việt Nam để làm cơ sở hoàn thiện pháp luật về đất đai và giải quyết
tranh chấp đất đai ở Việt Nam, đảm bảo công bằng và ổn định xã hội.
Thứ ba, đề tài đề ra được phương hướng và các giải pháp đồng bộ và cụ thể để
khắc phục những hạn chế, khó khăn, bất cập góp phần hồn thiện pháp luật đất đai và
giải quyết tranh chấp đất đai ở nước ta nhằm đảm bảo hiệu quả trong giải quyết tranh
chấp đất đai bằng tịa án trong tình hình hiện nay.
6. Ý nghĩa nghiên cứu đề tài
Đây là đề tài nghiên cứu chuyên sâu và toàn diện về tranh chấp đất đai và giải
quyết tranh chấp đất đai thông qua thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn Ma
Thuột. Những kết luận và đề xuất, kiến nghị mà đề tài nêu ra đều có cơ sở khoa học và
thực tiễn. ì vậy, chúng có giá trị tham khảo trong việc sửa đổi pháp luật.
Những kết quả nghiên cứu của đề tài có thể có giá trị tham khảo đối với những
người làm công tác giải quyết các tranh chấp về đất đai ở nước ta hiện nay.
7. Phƣơng pháp nghiên cứu
Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau:
- huơng pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử
chủ nghĩa Mac - Lênin; tư duy, quan điểm của Đảng và Nhà nước trong lĩnh vực đất
đai và vai trò của các cơ quan có thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai.
- Phương pháp lịch sử: Là phương pháp nghiên cứu bằng cách tìm nguồn gốc
phát sinh, quá trình phát triển để phát hiện bản chất và quy luật vận động của đối
tượng. Nghĩa là từ việc làm rõ những nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai để nắm
rõ quá trình phát triển tranh chấp, bản chất của tranh chấp. Đồng thời trên cơ sở nghiên
cứu, đối chiếu với các văn bản pháp luật cũ có liên quan để làm nổi bật những điểm
mới, tiến bộ của các quy định pháp luật hiện tại, nhằm phát hiện những điểm phù hợp
hoặc thiếu sót của quy định pháp luật tương ứng.
- Phương pháp phân tích – tổng hợp: Là việc nghiên cứu lý thuyết, bắt đầu từ
phân tích các tài liệu có liên quan để tìm ra cấu trúc, các xu hướng phát triển của
những vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai và pháp luật điều ch nh. Từ đó tổng hợp
chúng lại để xây dựng thành những lý thuyết chọn lọc, những thông tin cần thiết phục
vụ cho đề tài nghiên cứu.
- hương pháp thống kê và phân tích số liệu, so sánh Luật học, bình luận đánh
giá được sử dụng trong nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật trong giải
quyết tranh chấp đất đai để làm rõ mối quan hệ giữa tranh chấp đất đai và pháp luật
điều ch nh cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai.
Ngoài ra, để hồn thành luận văn này, tác giả cịn sử dụng các phương pháp
tổng hợp, khái quát hóa... được sử dụng khi nghiên cứu định hướng và giải pháp hoàn
thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai. Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp cụ
thể nhằm góp phần hồn thiện pháp luật Thuột lĩnh vực này.
8. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo đề tài có 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về tranh chấp đất đai và pháp luật giải quyết
tranh chấp đất đai.
Chương 2: Thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai, thực tiễn áp dụng
trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột và giải pháp hoàn thiện.
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp đất đai
1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Theo từ điển tiếng Việt thông dụng, tranh chấp được hiểu là “bất đồng,
trái ngược nhau1”. Theo cách định nghĩa trên thì tranh chấp được hiểu là những
bất đồng, trái ngược nhau về mặt lợi ích, quyền lợi, có thể là quan điểm, ý kiến
về một vấn đề trong nhiều lĩnh vực của đời sống xã hội.
Đối với “tranh chấp đất đai”, có nhiều cách hiểu khác nhau xoay quanh
thuật ngữ này. Theo cuốn Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, tranh chấp đất
đai được hiểu là: “Tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp
luật đất đai về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng
đất đai2”.
Theo Sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng, tranh chấp đất đai là “Tranh
chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và
nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai3”.
Theo khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013, tranh chấp đất đai là:“tranh
chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong
quan hệ đất đai”.
Mặc dù có nhiều cách định nghĩa khác nhau về tranh chấp đất đai nhưng
nhìn chung, các cách định nghĩa trên có điểm chung là đề cập đến sự tranh chấp
về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất với các chủ thể khác trong quá trình
quản lý và sử dụng đối với một hoặc nhiều thửa đất nhất định. Ngoài quá trình
sử dụng, quản lý đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có thể xảy ra
những tranh chấp, mâu thuẫn giữa các bên tham gia. Ở nước ta, đất đai là loại tài
nguyên đặc biệt, tuy nhiên để phát huy những tính năng của loại tài ngun này
trong cơng cuộc xây dựng và phát triển đất nước thì đất đai được nhà nước giao
Nguyễn Như Ý (chủ biên), “Từ điển tiếng Việt thông dụng”, NXB Giáo dục, Hà Nội, tr.808.
Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), “Từ điển giải thích Thuật ngữ Luật học”, NXB Cơng an nhân
dân, Hà Nội, tr.74
3
Nguyễn Duy Lãm (chủ biên), “Sổ tay thuật ngữ Pháp lý thông dụng”, NXB Giáo dục, Hà Nội,
tr.383.
1
1
2
cho các tổ chức, cá nhân, cơ quan, doanh nghiệp dưới hình thức là quyền sử
dụng đất. Do đó, trong quá trình sử dụng, quản lý, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thì có thể xảy ra những mâu thuẫn, tranh chấp giữa các bên và với điều
kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân như ở nước ta thì tranh chấp đất đai được
hiểu chính là tranh chấp về quyền sử dụng đất4. Như vậy, có thể hiểu tranh chấp
đất đai là những mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của các chủ thể tham gia trong quan
hệ pháp luật đất đai với việc cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị
xâm phạm. Ngồi ra, khái niệm tranh chấp đất đai được hiểu không chỉ là những
tranh chấp liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai mà bao gồm cả những
tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp về
tài sản gắn liền với đất, tranh chấp về địa giới hành chính…
1.1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Do tính chất đặc thù và tầm quan trọng của đất đai đối với các hoạt động
xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế, văn hóa xã hội của đại đa số các bộ
phận trong xã hội nên sự mâu thuẫn, xung đột liên quan đến đất đai thường
xuyên xảy ra. Là một loại tranh chấp nên tranh chấp đất đai mang đặc điểm như
các loại tranh chấp khác trong dân sự, lao động, kinh doanh – thương mại như:
có sự xung đột, mâu thuẫn về lợi ích giữa các bên tham gia, chủ thể tham gia
tranh chấp có thể là cá nhân, tổ chức, tranh chấp cũng có tác động nhất định đến
các bên,… Mặc dù vậy, tranh chấp đất đai cũng mang những điểm đặc thù nhất
định, như sau:
Thứ nhất, đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là đất đai mà là
quyền sử dụng đất. Theo Điều 4 Luật Đất đai 2013 thì “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Như vậy, theo quy định này, đất đai là một tài sản đặc biệt, không giống như các
loại tài sản khác mà bất kỳ một cá nhân, tổ chức nào có thể xác lập quyền sở
hữu. Theo đó, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý trong phạm vi cả nước. Tinh thần này cũng
được thể hiện trong Hiến pháp năm 2013 với quy định: “Đất đai, tài nguyên
nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên
nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở
Lưu Quốc Thái, “Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai trong Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Khoa
học pháp lý, số 2 (33)/2006, trang 3-6.
2
4
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Ngoài
ra, quy định về việc sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng được thể hiện trong
lịch sử lập hiến nước ta thông qua các bản Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm
1980. Do đó, đất đai khơng thể là đối tượng của giao dịch, quan hệ dịch chuyển
về quyền sở hữu5. Chính vì lẽ đó, đối tượng của tranh chấp đất đai không thể là
quyền sở hữu đất đai như các tranh chấp về quyền sở hữu của các loại tài sản
khác.
Cũng theo quy định của Điều 4, Luật Đất đai năm 2013, mặc dù Nhà nước
đại diện chủ sở hữu đất đai nhưng Nhà nước tạo điều kiện để tổ chức, cơ quan,
cá nhân có thể sử dụng nguồn lực đặc biệt này để phục vục các hoạt động trong
đời sống xã hội dân sự, góp phần xây dựng đất nước bằng cách trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Việc trao quyền sử
dụng đất cho chủ thể trực tiếp sử dụng đất có thể được thực hiện dưới các hình
thức: Giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất khơng có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất…. Như vậy, đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền
sở hữu mà là quyền quản lý, quyền sử dụng và một số lợi ích vật chất khác phát
sinh từ quyền quản lý, sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở
hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu toàn dân. Đồng thời, quyền
sử dụng đất – một quyền tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015
cũng là đối tượng tham gia vào các giao dịch dân sự.
Thứ hai, chủ thể của tranh chấp đất đai là chủ thể trực tiếp sử dụng đất,
quản lý đất đai. Mặc dù Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nhưng chủ thể của
tranh chấp không phải là Nhà nước. Bởi lẽ, Nhà nước không trực tiếp sử dụng
đất mà trao quyền sử dụng và quyền quản lý đất đai cho các cá nhân, tổ chức, cơ
quan. Do đó, tham gia quan hệ tranh chấp tranh chấp đất đai là chủ thể quản lý
đất đai hoặc chủ thể sử dụng đất. Các bên tham gia tranh chấp không phải là chủ
sở hữu đối với đất đai. Đây là điểm khác biệt giữa tranh chấp đất đai với các loại
tranh chấp khác. Chẳng hạn, trong tranh chấp dân sự về quyền sở hữu tài sản thì
đối tượng ở đây là tài sản và một trong các bên tranh chấp là chủ sở hữu hợp
pháp của tài sản tranh chấp đó. Cịn trong tranh chấp đất đai chỉ có quyền quản
lý, sử dụng khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc nhận chuyển
nhượng, thuê lại, được thừa kế quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cơng
Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2015), “Giáo trình Luật Đất đai”, NXB Hồng Đức –
Hội Luật gia Việt Nam, trang 28.
3
5
nhận quyền sử dụng đất chứ khơng có quyền sở hữu đất đai. Theo đó, chủ thể
của các tranh chấp đất đai có thể là: Cá nhân; tổ chức; hộ gia đình; cộng đồng
dân cư hay các đơn vị hành chính được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hợp
pháp theo các hình thức mà pháp luật đã quy định.
Thứ ba, tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi
ích hợp pháp của các bên mà cịn ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước. Tương tự
như các loại tranh chấp khác, tranh chấp đất đai cũng có những tác động, ảnh
hưởng nhất định đến các bên chủ thể của tranh chấp – là những đối tượng trực
tiếp quản lý, sử dụng đất. Bên cạnh đó, do ý nghĩa về mặt kinh tế của đất đai nên
ở một chừng mực nhất định, các tranh chấp đất đai cũng gây ảnh hưởng đến lợi
ích chung của xã hội, ảnh hưởng đến trật tự an ninh xã hội. Điều này càng được
thể hiện rõ hơn nếu chủ thể của tranh chấp đất đai có sự tham gia của một cộng
đồng dân cư hoặc của cơ sở tôn giáo. Chính vì vậy, tranh chấp đất đai ln là
vấn đề nhạy cảm, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội, dễ bị kẻ xấu lợi dụng để
gây điểm nóng nên địi hỏi phải giải quyết nhanh chóng, kịp thời, dứt điểm để
tránh các tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định chính trị, trật tự an tồn xã hội. Hơn nữa,
do tính chất phức tạp của nguồn gốc sử dụng đất cũng như sự xáo trộn của quan
hệ đất đai nên qua các giai đoạn, thời kỳ, tranh chấp đất đai là một trong những
tranh chấp có tính chất phức tạp, việc giải quyết cũng gặp nhiều khó khăn,
vướng mắc. Điều này đã đặt ra những khó khăn, thách thức nhất định đối với
việc tổ chức bộ máy cũng như ban hành quy định pháp luật của Nhà nước ta để
hạn chế sự phát sinh các tranh chấp đất đai xảy ra.
Thứ tư, tranh chấp đất đai là loại tranh chấp phức tạp, chịu sự điều chỉnh
của nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Không chỉ là một loại tư liệu sản xuất,
là nguồn lực phát triển đất nước đặc biệt, đất đai cịn trở thành một loại hàng hóa
đặc biệt được các chủ thể sử dụng để lưu thông trên thị trường nhằm mục đích
sinh lời dưới hình thức là quyền sử dụng, quản lý đất đối với một hoặc nhiều
thửa đất. Ngồi ra, khơng đơn thuần là việc sử dụng đất đối với một thửa đất cụ
thể mà đơi khi, trên thửa đất cịn có các tài sản khác nên bên cạnh quyền sử dụng
đất cịn có quyền khai thác các giá trị tài sản khác liên quan đến cây cối, nhà ở,
cơng trình, kiến trúc. Đó là chưa kể đến việc các chủ thể có quyền sử dụng đất
cịn có thêm các quyền tài sản khác như: Quyền đối với bất động sản liền kề;
quyền bề mặt; quyền hưởng dụng,…. Do đó, để giải quyết triệt để các tranh chấp
đất đai thì chủ thể áp dụng pháp luật cần phải dựa vào nhiều văn bản quy phạm
4
pháp luật khác nhau thuộc các lĩnh vực khác nhau như: Bộ luật Dân sự, Luật xây
dựng, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản...
Tóm lại, do tính đặc biệt liên quan đến quyền sở hữu đối với đất đai ở
nước ta nên những tranh chấp phát sinh liên quan đến đất đai cũng mang những
điểm đặc trưng nhất định. Theo đó, chủ thể của tranh chấp đất đai khơng phải là
những người có quyền sở hữu tài sản mà chỉ là những chủ thể có quyền quản lý,
sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, khi tranh chấp đất đai
phát sinh thì khơng chỉ làm ảnh hưởng trực tiếp đến các chủ thể liên quan mà có
thể ảnh hưởng đến lợi ích chung của xã hội, đến nền kinh tế,….
1.1.3. Phân loại tranh chấp đất đai
Việc phân loại tranh chấp đất đai rất quan trọng, giúp cho các cơ quan có
thẩm quyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và
đưa ra các quyết định đúng đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp đất
đai. Tuy nhiên, việc phân loại quan hệ pháp luật tranh chấp liên quan đến đất đai
chỉ mang tính chất tương đối. Bởi, trên thực tế có những vụ án, tính chất của
quan hệ pháp luật tranh chấp có dấu hiệu của tất cả các dạng tranh chấp. Để xác
định tranh chấp thuộc dạng tranh chấp đất đai nào, ngoài các quy định của pháp
luật đất đai cần căn cứ vào các quy định của pháp luật tố tụng dân sự để xác định
ai kiện, kiện ai, kiện về vấn đề gì và kiện như thế nào để xác định quan hệ pháp
luật.
Căn cứ vào quy định pháp luật đất đai hiện hành ở nước ta cũng như thực
tiễn các quan hệ tranh chấp đất đai, có thể chia tranh chấp đất đai thành các loại
sau:
Một là, tranh chấp liên quan đến việc xác định chủ thể có quyền sử dụng
đất. Loại tranh chấp này phát sinh do không xác định được chủ thể nào có quyền
sử dụng đất hợp pháp, do đó, chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp có
nhiệm vụ phải xác định thẩm quyền sử dụng đất về một đối tượng, chủ thể nhất
định. Loại tranh chấp đất đai liên quan đến việc xác định chủ thể có quyền sử
dụng đất xảy ra do nhiều nguyên nhân khác, chẳng hạn: Hậu quả của việc ly hôn
giữa vợ chồng, hậu quả của những lần điều chỉnh đất đai theo Chỉ thị 299/CT,
Nghị định 64-CP mà chủ thể được giao đất chưa đi đăng ký để được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định, tranh chấp quyền sử dụng…Các
tranh chấp đất đai phổ biến là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi chung,
5
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá
nhân, tổ chức nhưng bị trùng diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng….
Hai là, tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện các giao dịch về
quyền sử dụng đất. Theo quy định, chủ thể được trao quyền sử dụng đất hợp
pháp có quyền thực hiện một hoặc nhiều các giao dịch sau: Chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…. Do đó, khi
thực hiện một hoặc nhiều trong số các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng
đất đã làm phát sinh tranh chấp đất đai về quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Chủ
thể của tranh chấp đất đai phát sinh từ việc thực hiện các giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất thường yêu cầu các bên cịn lại phải tơn trọng, thực hiện
nghĩa vụ theo hợp đồng, hoặc công nhận hiệu lực của hợp đồng, hoặc tuyên bố
giao dịch dân sự vô hiệu,…
Về bản chất, tranh chấp đất đai phát sinh trong trường hợp này là tranh
chấp dân sự, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng dân sự nếu các bên tham gia là cá
nhân, tổ chức khơng có hoạt động thương mại. Ngược lại, hợp đồng thể hiện
giao dịch giữa các bên sẽ không đơn thuần là hợp đồng dân sự nếu các bên tham
gia nhằm mục đích sinh lời, có hoạt động thương mại. Mặc dù thuộc trường hợp
nào đi nữa thì thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như
đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói chung.
Đối với vụ án ly hôn mà phát sinh trường hợp các bên đương sự có tranh
chấp quyền sử dụng đất trong việc xác định tài sản chung, tài sản riêng của vợ
chồng thì đây khơng phải là quan hệ tranh chấp đất đai, mà là quan hệ mang tính
nhân thân, có ý nghĩa quyết định tính chất và nội dung của quan hệ tài sản. Cơ
sở pháp lý để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể xuất phát
chính từ các quan hệ nhân thân trước.
Ba là, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Thông thường đây là các
tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Bản chất của dạng tranh chấp này
là tranh chấp thừa kế có đối tượng là quyền sử dụng đất. Do đó, để giải quyết
các tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất thì Tịa án phải xác định ranh giới thửa
6
đất (di sản thừa kế là quyền sử dụng đất) cũng như xác định những người thừa
kế theo quy định pháp luật về thừa kế để phân chia. Thời hiệu khởi kiện đối với
dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện thừa kế tài
sản nói chung.
Bốn là, tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Tranh chấp
về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất bao gồm: Tranh chấp tài sản về nhà ở,
vật kiến trúc khác như nhà bếp, nhà tắm, nhà về sinh, giếng nước, nhà để ô tô,
nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở; các cơng trình xây dựng trên đất
được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh như nhà xưởng, kho
tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc
trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công
nghiệp hay các cây lâu năm khác….gắn liền với quyền sử dụng đất đó. Loại
tranh chấp này xảy ra do có sự xung đột về quyền sử dụng đất gắn liền với tài
sản, thừa kế hoặc tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất gắn liền với tài
sản, thừa kế hoặc tranh chấp về các hợp đồng liên quan đến tài sản gắn liền với
đất.
Năm là, tranh chấp liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất.
Loại tranh chấp ít xảy ra hơn so với các tranh chấp nêu trên. Tranh chấp liên
quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất chủ yếu do người sử dụng đất sử
dụng sai mục đích theo quy định pháp luật hoặc sử dụng đất vào mục đích
khơng theo như quyết định mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Xét về tính chất
phức tạp của tranh chấp thì loại tranh chấp được xem là đơn giản hơn các loại
tranh chấp nêu trên. Do đó, hướng giải quyết cũng đơn giản hơn với việc cơ
quan có thẩm quyền dựa vào quyết định, quy hoạch sử dụng đất để có cơ sở giải
quyết.
1.1.4. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai
Ở nước ta, tranh chấp đất đai diễn ra ở nhiều địa phương trong cả nước.
Tùy vào mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau nhưng nhìn chung tranh chấp
đất đai đã có những tác động đáng kể đến các bên trong tranh chấp, gây ra
những hậu quả nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an tồn xã hội. Do đó, việc tìm
hiểu nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai là việc làm cần thiết. Trên cơ sở
đó, tìm ra những biện pháp giải quyết tranh chấp một cách thoả đáng, góp phần
7
vào việc ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất những tranh chấp đất đai có
thể xảy ra.
Từ thực tế những vụ việc tranh chấp đất đai đã xảy ra, có thể rút ra một số
nguyên nhân chủ yếu sau đây:
Th nhất, lịch sử phát triển của đất nước ta qua các thời kỳ có những ảnh
hưởng nhất định đến quan hệ đất đai. Theo đó, việc đất nước bị chia cắt thành
hai miền, chiến tranh diễn ra ở đất nước ta không chỉ để lại hậu quả về mặt kinh
tế, xã hội mà cịn có những ảnh hưởng đến quan hệ đất đai giữa các chủ thể ở
các giai đoạn, thời kỳ. Thêm vào đó, sự thay đổi về pháp luật đất đai, sự thay đổi
về chính sách kinh tế cho phù hợp với từng thời kỳ phát triển của đất nước cũng
tác động đến quan hệ đất đai thông qua biểu hiện là những tranh chấp đất đai với
tính chất phức tạp, khó giải quyết diễn ra ở nhiều địa phương trong phạm vi cả
nước. Những thay đổi về chủ thể có quyền sử dụng đất, chủ thể có thể chuyển
nhượng quyền sử dụng đất,… gây ra nhiều tranh chấp đất đai. Chẳng hạn, tranh
chấp giữa chủ sử dụng trước đây (đi chiến đấu lâu năm, đi làm ăn ở những vùng
kinh tế mới,…) với người đang chiếm hữu đất, sử dụng đất về mặt thực tế, tranh
chấp về ranh giới đất đai do người có đất đi sơ tán, chạy loạn khá lâu… hoặc
tranh chấp về diện tích đất đã bán do thói quen ước chừng diện tích (bán đất
theo “mẫu”) với diện tích hiện tại do được đo đạc theo kỹ thuật hiện đại,….Việc
thay đổi chế độ sở hữu về đất đai đã khiến những tranh chấp về việc trưng thu,
trưng dụng, thu hồi đất xảy ra. Về chính sách kinh tế, các chủ trương hợp tác
hóa trong sản xuất nơng nghiệp, xây dựng các hợp tác xã đã gây ra khơng ít các
tranh chấp về đất nông nghiệp ở khu vực nông thôn.
Thứ hai, do sự yếu kém, hạn chế trong quản lý Nhà nước về đất đai. Điều
này được thể hiện rõ trong lịch sử lập pháp và thực hiện quy định pháp luật ở
nước ta. Trước đây việc quản lý đất đai thực hiện không tập trung, phân công,
phân cấp quản lý cho nhiều ngành dẫn đến thiếu sự đồng bộ, chặt chẽ. Có thời
kỳ, mỗi loại đất giao cho một ngành quản lý. Chẳng hạn, đất nông nghiệp do
ngành nông nghiệp quản lý, tổ chức thực hiện. Tương tự, đất lâm nghiệp do
ngành lâm nghiệp quản lý; đất chuyên dùng, thuộc ngành nào do cơ quan của
ngành đó quản lý. Với cách tổ chức này thì khơng chỉ xảy ra tranh chấp đơn
thuần trong từng lĩnh vực, ngành tương ứng với loại đất mà còn phát sinh những
tranh chấp giữa chủ sử dụng đất nông nghiệp với chủ sử dụng đất lâm nghiệp,
8
cũng như với chủ sử dụng đất chuyên dùng…. Bên cạnh đó, các nghiệp vụ trong
quản lý đất chưa được coi trọng, quan tâm đúng mức cũng ảnh hưởng nhất định
đến việc phát sinh tranh chấp và giải quyết tranh chấp. Theo đó, ở nhiều địa
phương, cơng tác quản lý hồ sơ địa chính, hồ sơ biến động đất cịn lỏng lẻo,
chưa đầy đủ, gây khó khăn trong việc xác định quyền sử dụng đất cho các chủ
thể cũng như gây khó khăn cho hoạt động giải quyết tranh chấp của cơ quan có
thẩm quyền.
Thứ ba, do ảnh hưởng từ sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Có thể
khẳng định, việc tập trung phát triển nền kinh tế nước ta theo hướng cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đã đem lại nhiều sự thay đổi trong phạm vi cả nước. Hệ
thống cơ sở hạ tầng phát triển, nguồn vốn đầu tư nước ngồi vào Việt Nam
khơng ngừng tăng qua các năm, nền kinh tế nước ta có sự tăng trưởng qua các
năm. Bên cạnh những thay đổi tích cực từ sự phát triển kinh tế thì cũng phát sinh
nhiều vấn đề tồn tại cần khắc phục từ sự phát triển này. Một trong số đó là tình
trạng tranh chấp đất đai đang có chiều hướng gia tăng. Giá đất leo thang, tình
trạng “sốt đất” cục bộ diễn ra liên tục. Chỉ cần một con đường mới mở, một dự
án phát triển công nghiệp chuẩn bị được triển khai lập tức giá đất khu vực đó
tăng lên gấp hàng chục lần. Người nông dân đua nhau “đổi đất thành vàng”. Có
những thửa đất trước đây hầu như khơng ai ngó ngàng nhưng khi có quy hoạch,
làm đường thì trở thành tâm điểm của mọi sự chú ý. Thêm nữa, do nhu cầu sử
dụng đất của cá nhân, tổ chức ngày càng tăng lên nên giá trị quyền sử dụng đất
ngày càng có giá trị…. Nói tóm lại, tranh chấp đất đai do ảnh hưởng của cơ chế
thị trường là một vấn đề mà chúng ta sẽ phải đối mặt và giải quyết không chỉ
trong một năm, hai năm mà là trong rất nhiều năm nữa.
Thứ tư, do đường lối chính sách, pháp luật về đất đai và các chính sách
khác có liên quan đến đất đai chưa đồng bộ, có mặt khơng rõ ràng và đang cịn
biến động. Thực tế áp dụng các chính sách đất đai cịn tùy tiện dẫn đến tình
trạng: Người có khả năng sản xuất nơng nghiệp thì thiếu ruộng đất, ngược lại,
người có ruộng lại khơng có khả năng hoặc nhu cầu sản xuất, để đất đai hoang
hóa hoặc sử dụng đất kém hiệu quả. Tình trạng người nơng dân phải ra các đơ
thị bán sức lao động, gây mất ổn định cơ cấu lao động sản xuất cũng có nguyên
nhân từ việc thiếu đất – tư liệu, công cụ để sản xuất. Thực tiễn đã chứng minh
những sai lầm trong phong trào hợp tác hóa nơng nghiệp như nóng vội, gị ép,
đưa quy mơ hợp tác xã nhỏ lên quy mô hợp tác xã lớn khơng phù hợp với trình
9
độ năng lực quản lý của đội ngũ cán bộ, đặc biệt là đội ngũ cán bộ cơ sở dẫn đến
tình trạng đất đai sử dụng lãng phí và kém hiệu quả. Cùng với việc đổi mới cơ
chế quản lý trong nơng nghiệp, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất ngày
càng cao, địi hỏi phải có một diện tích đất nhất định để sản xuất. Do đó đã xuất
hiện tư tưởng đòi lại đất để sản xuất. Chính sách đất đai chưa phù hợp, chậm đổi
mới đã tạo cơ sở cho việc lấn chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến, song chưa
được giải quyết và xử lý kịp thời. Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách, sáp
nhập hoặc thành lập mới những đơn vị hành chính trong những năm gần đây dẫn
đến việc phân địa giới hành chính khơng rõ ràng, cụ thể làm cho tình hình tranh
chấp đất đai ngày càng phức tạp và gay gắt hơn.
Ngồi những ngun nhân trên thì cơng tác tuyên truyền phổ biến pháp
luật đất đai chưa được coi trọng làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của
Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân. Do đó, một bộ phận
nhân dân ý thức pháp luật chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định
của pháp luật đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật hoặc vi phạm các
quy định về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến. Trong cơ
chế thị trường quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị cao nên nhiều người lợi
dụng kẽ hở, lách luật, đòi lại nhà đất đã bán... cũng là một trong những nguyên
nhân làm cho các tranh chấp đất đai phát sinh và trở nên gay gắt.
1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai và nguyên tắc giải quyết tranh
chấp đất đai
1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra thường xuyên trong
đời sống dân sự ở các thời kỳ, giai đoạn lịch sử khác nhau. Tranh chấp đất đai
xảy ra đã đặt ra một yêu cầu pháp lý cần thiết là ở mỗi quốc gia đều ban hành
những quy định điều chỉnh về vấn đề này. Theo đó, cần có cơ quan giải quyết
tranh chấp cũng như phải có cơ chế, quy định pháp luật điều chỉnh về nội dung,
trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh giữa các bên. Thuật ngữ
“giải quyết tranh chấp đất đai” được đề cập, sử dụng nhiều trong các văn bản
quy phạm pháp luật về đất đai trong các giai đoạn, thời kỳ lịch sử ở nước ta như:
Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật
Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành các văn bản luật này. Tuy
nhiên, cho đến nay, trong các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên vẫn chưa có
10
một điều luật hay quy định pháp luật cụ thể nào định nghĩa, giải thích về thuật
ngữ “giải quyết tranh chấp đất đai”.
Theo cuốn Từ điển Luật học, giải quyết tranh chấp được hiểu là “việc cơ
quan, tổ ch c có thẩm quyền xem xét và ra quyết định xử lý các tranh chấp dân
sự, hơn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động trên cơ sở xem xét
các tài liệu, ch ng c có trong vụ việc tranh chấp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của các cá nhân, tổ ch c, cơ quan”6. Theo cách hiểu trên, giải quyết
tranh chấp là hoạt động có chủ đích được thực hiện bởi các chủ thể có thẩm
quyền dựa trên các tài liệu, chứng cứ thu thập được để giải quyết những tranh
chấp phát sinh giữa các bên trong một lĩnh vực cụ thể, đó có thể là dân sự, hơn
nhân và gia đình, thương mại, lao động,…nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp cho các bên trong tranh chấp.
Cuốn từ điển “Giải thích thuật ngữ Luật học” (Phần Luật đất đai, Luật lao
động, Tư pháp quốc tế) của Trường Đại học Luật Hà Nội, thuật ngữ “giải quyết
tranh chấp đất đai” được định nghĩa như sau: “Giải quyết tranh chấp đất đai là
việc giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ ch c và trên
cơ sở đó phục hồi các quyền, lợi ích bị xâm hại; đồng thời truy c u trách nhiệm
pháp lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai”7. Theo cách cắt nghĩa
trên, giải quyết tranh chấp đất đai được hiểu là một phương thức của con người
nhằm tìm ra giải pháp, cách thức thích hợp để giải quyết những bất đồng, mâu
thuẫn, xung đột trong nội bộ nhân dân, giữa các chủ thể phát sinh do liên quan
đến việc quản lý và sử dụng đất. Kết quả của những giải pháp, biện pháp đó
nhằm hóa giải những bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên thông qua việc phục hồi
các quyền và lợi ích hợp pháp đã bị xâm hại cũng như đưa ra các biện pháp xử
lý đối với chủ thể có hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình sử dụng và quản
lý đất đai.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng trong việc quản
lý nhà nước, quản lý xã hội ở mỗi quốc gia. Theo đó, thơng qua hoạt động giải
quyết tranh chấp đất đai giữa các bên chủ thể có liên quan, Nhà nước điều chỉnh,
giải quyết các mâu thuẫn, xung đột, tranh chấp phù hợp với lợi ích của Nhà
Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư Pháp (2006), “Từ điển Luật học”, NXB Từ điển Bách khoa và NXB
Tư pháp, Hà Nội, trang 287.
7
Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), “Từ điển giải thích Thuật ngữ Luật học”, NXB Cơng an nhân
dân, Hà Nội, trang 74.
6
11
nước, lợi ích xã hội, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, góp phần
mang lại sự ổn định trong nội bộ nhân dân, ổn định trật tự xã hội cũng như làm
cho những quy định của pháp luật đất đai được thực hiện trong cuộc sống. Do
đó, khơng phải bất kỳ chủ thể nào cũng có thể tham gia giải quyết tranh chấp đất
đai mà chỉ những cá nhân, tổ chức được pháp luật quy định mới có thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai. Như vậy, với ý nghĩa như trên thì theo nghĩa rộng,
hoạt động giải quyết tranh chấp về đất đai là một hoạt động quản lý nhà nước về
đất đai. Ở Việt Nam, chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất chủ yếu là
các cơ quan, chủ thể có thẩm quyền thuộc hệ thống bộ máy nhà nước.
Ở nước ta, đất đai là loại tài nguyên của đất nước, là tài sản đặc biệt của
quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Do đó, hoạt động quản lý đất đai cũng như giải quyết tranh chấp
liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất là chức năng, nhiệm vụ quan trọng của
cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, giải quyết tranh chấp đất đai
là hoạt động của các chủ thể thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu
thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai trên cơ sở quy định pháp luật
nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp. Đồng thời, cũng
áp dụng các loại trách nhiệm pháp lý cần thiết đối với những hành vi vi phạm
pháp luật trong quản lý và sử dụng đất.
Từ những phân tích trên, ta có thể đưa ra khái niệm giải quyết tranh chấp
đất đai là việc sử dụng những biện pháp, cách thức phù hợp trên cơ sở pháp luật
để giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân nhằm phục hồi
các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm
phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, góp phần tăng cường
pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Hay nói cách khác là giải
quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật
vào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp
luật đất đai nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội tất yếu xảy ra trong đời sống xã hội
dân sự. Việc giải quyết các tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp
quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trị trong đời sống xã hội cũng
như góp phần ổn định trật tự xã hội cũng như bảo vệ được quyền và lợi ích hợp
pháp của các bên có liên quan trong quan hệ tranh chấp. Theo quy định pháp
12