Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại toàn án nhân dân huyện mđrắk tỉnh đắk lắk

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
----------

VÕ ĐỨC HỢI

GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHƠNG CĨ GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
HUYỆN M’ĐRẮK - TỈNH ĐẮK LẮK

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
----------

VÕ ĐỨC HỢI

GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHƠNG CĨ GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
HUYỆN M’ĐRẮK - TỈNH ĐẮK LẮK

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHĨA HỌC: TS. ĐỒN THỊ PHƯƠNG DIỆP

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận văn tốt nghiệp với đề tài “Giải quyết tranh chấp đất
đai khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện
M’Đrắk – tỉnh Đắk Lắk” là cơng trình nghiên cứu của cá nhân tôi, không sao chép
của bất cứ ai.
Tơi xin chịu mọi trách nhiệm về cơng trình nghiên cứu của riêng mình!
TÁC GIẢ

VÕ ĐỨC HỢI


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
Trang

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài...................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu .................................................................................... 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................. 4
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................ 5
5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 6
6. Ý nghĩa của các kết quả nghiên cứu.............................................................. 6
7. Kết cấu của luận văn ..................................................................................... 7

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI .............................................. 8
1.1. Khái niệm chung về tranh chấp đất đai ...................................................... 8
1.1.1. Khái niệm về tranh chấp đất đai và tranh chấp đất đai chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................................. 8
1.1.2. Khái niệm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất............................... 9
1.1.3. Đặc điểm của tranh chấp đất đai ........................................................... 10
1.2. Nguyên nhân tranh chấp đất đai ............................................................... 11
1.2.1. Nguyên nhân khách quan ...................................................................... 11
1.2.2. Nguyên nhân chủ quan .......................................................................... 11


1.2.3. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai ....................................... 13
1.3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai: .............................................. 15
1.3.1. Giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân. .............................. 17
1.3.2. Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án. .............................................. 18
1.4. Những trường hợp tranh chấp và nguyên nhân........................................ 18
1.4.1. Tranh chấp về quyền sử dụng ............................................................... 18
1.4.2. Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............... 19
1.4.3. Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất ................................................... 19
1.5. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng, tranh chấp và giải quyết tranh chấp
đất của Tòa án và Uỷ ban nhân dân trên địa bàn huyện M‘Đrắk. .................. 20
1.5.1. Tình hình khiếu nại, tranh chấp liên quan đến đất đai trên địa bàn huyện
từ năm 2014 – 2017 ......................................................................................... 20
1.5.2. Tình hình giải quyết tranh chấp đất chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng tại Tòa án M’Đrắk từ năm 2014 - 2017.................................. 21
CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
KHƠNG CĨ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG TẠI TỊA ÁN
NHÂN DÂN HUYỆN M’ĐRẮK .................................................................. 23
2.1. Tranh chấp quyền sử dụng đất khơng có giấy chứng nhận giữa đồng bào

dân tộc di cư với đồng bào dân tộc sống tại chỗ và đề xuất hoàn thiện: ........ 23
2.2. Tranh chấp liên quan đến cho mượn quyền sử dụng đối với đất chưa được
cấp giấy chứng nhận và đề xuất hoàn thiện. ................................................... 25
2.3. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có giấy
chứng nhận quyền sử dụng và đề xuất hoàn thiện. ......................................... 30


2.4. Tranh chấp liên quan đến đất được giao trồng cây phát triển rừng và đề
xuất hoàn thiện ................................................................................................ 33
2.5. Tranh chấp quyền sử dụng đất từ việc nhà nước thu hồi đất của Nông
trường do bị giải thể và đề xuất hoàn thiện. .................................................... 38
2.6. Tranh chấp do chuyển đổi quyền sử dụng đất khơng có giấy chứng nhận
quyền sử dụng và đề xuất hoàn thiện. ............................................................. 41
2.7. Tranh chấp quyền sử dụng đất khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng
trong vụ kiện xin ly hôn và đề xuất hoàn thiện. .............................................. 45
2.7.1. Nội dung vụ kiện xin ly hôn thứ nhất liên quan đến đất chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng...................................................................... 45
2.7.2. Nội dung vụ kiện xin ly hôn thứ hai liên quan đến đất bị thu hồi ........ 49
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ....................... 54
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những loại việc khó khăn, phức
tạp đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân được giao trách nhiệm. Đất đai là tài sản vô
cùng quý giá đối với con người, bởi nó mang lại nhiều lợi ích cho người sử dụng.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay thì quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa

đặc biệt có giá trị cao, người sử dụng có nhiều quyền trong việc khai thác hưởng lợi
với nhiều mục đích khác nhau. Từ những quyền và lợi ích đó đã dẫn đến những phát
sinh tranh chấp bởi nhiều nguyên nhân khác nhau. Tranh chấp phát sinh không được
giải quyết, hoặc giải quyết không dứt điểm sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy kèm theo, gây
mất tình hình an ninh chính trị của xã hội. Việc giải quyết tranh chấp đất đai được
thấu tình, đạt lý mang lại quyền và lợi ích chính đáng cho người bị xâm phạm là
một đòi hỏi hết sức cấp thiết, u cầu người giải quyết khơng những có một trình độ
chun mơn vững vàng mà cịn phải am hiểu về lịch sử hình thành đất, quá trình sử
dụng đất của từng thời kỳ của nhiều vùng miền khác nhau, bên cạnh đó cũng cần
xem xét điều kiện sử dụng đất cũng như phong tục tập quán của nhiều dân tộc khác
nhau cùng chung sống trên bản địa, để từ đó đưa ra những kết luận, phán quyết thực
sự hiệu quả.
Luật đất đai năm 2013 quy định việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
khơng có giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban nhân dân và
Tòa án nhân dân. Theo quy định nêu trên đã phát sinh thêm thẩm quyền đối với
ngành Tòa án mà trước đây chỉ có Uỷ ban nhân dân là cơ quan duy nhất giải quyết
đối với đất khơng có giấy chứng nhận. Kể từ ngày luật đất đai năm 2013 có hiệu lực
thi hành(có hiệu lực ngày 01 tháng 7 năm 2014), tình trạng tranh chấp đất phát sinh
tại Tịa án tăng nhanh về số lượng, nội dung vụ việc mang tính chất phức tạp, bởi
việc quản lý đất đai của các cơ quan có thẩm quyền cịn nhiều thiếu sót, sơ hở trong
việc quản lý; Việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành
chậm trễ, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên vùng miền tây


2

ngun cịn nhiều, cũng chính vì điều đó mà tranh chấp diễn ra rất đa dạng với số
lượng lớn, dẫn đến áp lực đối với cơ quan có thẩm quyền giải quyết; Trên cơ sở đó
địi hỏi phải có những kiến nghị, bổ sung về pháp luật, đòi hỏi phải có sự áp dụng
thống nhất trong q trình giải quyết cũng như học hỏi các kinh nghiệm nhằm nâng

cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp
pháp cho cơng dân là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn
hiện nay mà ngành Tòa án đang thực thi.
M’Đrắk là một huyện miền núi nằm về phía đông của tỉnh Đắk Lắk. Huyện
M’Đrắk thuộc vùng sâu, vùng xa của tỉnh, giáp với các tỉnh Phú Yên, tỉnh Lâm
Đồng và tỉnh Khánh Hịa. Có số lượng người đồng bào dân tộc thiểu số sống trên
địa bàn đông đúc. Theo thống kê tỉ lệ giải quyết khiếu kiện tranh chấp về quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện ngày một gia tăng, đặc biệt là từ năm 2014 cho đến nay
tình hình tranh chấp đất đai tăng nhanh về số lượng nội dung vụ việc mang tính chất
phức tạp. Các quan hệ tranh chấp đất đai phổ biến trong thực tế là: tranh chấp hợp
đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn, chiếm đất.
Đặc biệt là tranh chấp đất đai khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng phát sinh
đột biến mà nguyên nhân chính là thẩm quyền của Tịa án nhân dân theo quy định
mới của luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ tháng 7 năm 2014. Giá trị đất
ngày một tăng cao, việc quy hoạch, kế hoạch quỹ đất để đưa vào sử dụng chưa kịp
thời, đồng bộ, dẫn đến phát sinh tình trạng lấn chiếm tranh chấp diễn ra ngày càng
phổ biến, là các nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp ngày một tăng cao về số
lượng trên vùng miền của huyện.
Với tầm quan trọng và ý nghĩa nêu trên người viết đã lựa chọn đề tài "Giải
quyết tranh chấp đất đai chưa được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa án
huyện M’Đrắk – tỉnh Đắk Lắk" để làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai được rất nhiều tác giả quan tâm và
nghiên cứu, có thể kể đến vài tác phẩm điển hình như sau:


3

- Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân của tác giả
Trần Quang Huy đăng trên Tạp chí Tịa án nhân dân tháng 7/2004, với bài viết này

Tác giả đề cập một số vấn đề về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải
quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại khoản 1 điều 136 Luật Đất đai năm 2003.
- Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính trong vùng đồng bào
dân tộc trên địa bàn tỉnh An Giang, Luận văn Thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thành
Đoàn thực hiện năm 2012 tại Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Luận
văn đã nêu khá đầy đủ cơ sở lý luận và pháp lý giải quyết tranh chấp đất đai theo
thủ tục hành chính. Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính
đối với đồng bào dân tộc trên địa bàn tỉnh An Giang và một số giải pháp nâng cao
hiệu quả. Đưa ra những giải pháp nâng cao hiệu quả việc giải quyết tranh chấp đối
với đồng bào dân tộc, góp phần đảm bảo an ninh chính trị và phục vụ yêu cầu phát
triển kinh tế xã hội.
- Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án theo Luật đất đai năm
2013 của tác giả Đặng Thị Phượng đăng trên Tạp chí Tịa án nhân dân số 16 năm
2014. Bài viết đi sâu về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án theo
quy định của Luật đất đai hiện hành.
Ngồi ra, cịn khá nhiều các cơng trình nghiên cứu khác có liên quan đến vấn
đề giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án. Để làm mới và tạo dấu ấn riêng cho đề
tài của mình tác giả tiếp cận các quy định của pháp luật ở góc độ thực tiễn đặc thù
của địa phương trong vấn đề giải quyết các tranh chấp đất đai chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đề tài nghiên cứu những vấn đề liên quan đến việc áp dụng pháp luật trong
hoạt động xét xử tại tại Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk, đối với đất đai
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thực tiễn người giải quyết đã
áp dụng. Bởi, đất đai là loại tài sản đặc biệt lại có giá trị lớn đủ sức chi phối nhiều
mặt của đời sống xã hội, nên được điều chỉnh ở nhiều ngành luật khác nhau Bộ luật


4

dân sự, luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản....., từ đó khi xảy ra tranh chấp thì

Tịa án gặp nhiều khó khăn trong những tình huống tranh chấp cụ thể.
Với tính chất đặc thù vừa mang tính lịch sử, xã hội vừa mang tính kinh tế nên
tùy từng thời kỳ có sự biến đổi thì phần nào tư duy của nhà làm luật, nhà quản lý đất
đai sẽ thay đổi, nên dẫn đến tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai là điều
không thể tránh khỏi. Chính vì vậy u cầu đặt ra tại thời điểm hiện nay là cần có
những đề tài nghiên cứu vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án nhân dân. Do
đó, đề tài này nghiên cứu những vấn đề lý luận thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tại Tịa án tại địa phương để từ đó
kiến nghị, giải pháp hồn thiện pháp luật dưới góc độ giải quyết tranh chấp đất đai mà
chưa có một loại giấy tờ nào.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Người sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hiện tại còn rất phổ biến tại nhiều địa phương, nhất là miền núi, vùng nông thôn.
Nhà nước chỉ thừa nhận quyền của người sử dụng khi cá nhân, tổ chức được công
nhận bằng một trong các loại giấy tờ đã được quy định trong luật đất đai1. Trên thực
tế việc giao dịch của người dân chưa được công nhận quyền sử dụng vẫn diễn ra đa
dạng, dẫn đến khi có tranh chấp xảy ra thì việc vận dụng các quy định của pháp luật
để giải quyết gặp rất nhiều khó khăn. Chính vì vậy đối tượng nghiên cứu của đề tài
là những tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai chưa được công nhận quyền sử
dụng tại tòa án nhân dân huyện M’Đrắk.
Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu về giải quyết tranh chấp đất đai chưa được cơ
quan có thẩm quyền cơng nhận quyền sử dụng tại Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk.
Để xác định những khó khăn trong q trình giải quyết về đối tượng mà pháp luật

1

Điều 100 Luật đất đai năm 2013


5

chưa kịp thời hướng dẫn, và mong muốn của tác giả là hoàn thiện hơn những quy
định chung của pháp luật trong q trình giải quyết.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Mục đích nghiên cứu đầu tiên của luận văn là đánh giá thực trạng tranh
chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai chưa có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, xác định những vấn đề khó khăn,
vướng mắc và bất cập trong việc áp dụng pháp luật cũng như kinh nghiệm qua thực
tiễn về việc giải quyết tranh chấp đất đai đối với các loại đất mà người sử dụng chưa
được một cơ quan có thẩm quyền nào xác nhận về quyền sử dụng đối với diện tích
mà bản thân họ đang canh tác ở tại địa phương, đồng thời đề xuất đóng góp một số
ý kiến, giải pháp nhằm đạt được hiệu quả cao hơn trong công tác giải quyết các
tranh chấp đất đai.
- Trên cơ sở trao đổi, học hỏi kinh nghiệm và đề xuất những vướng mắc
trong việc áp dụng pháp luật, luận văn đi sâu vào vấn đề thực tiễn và cụ thể trong
việc giải quyết tranh chấp đất đai tại địa phương, mà cụ thể là những tranh chấp
được giải quyết tại Tòa án các cấp. Để từ đó chỉ ra những thiếu sót, tồn tại về áp
dụng pháp luật và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đối với những quy định
hiện hành của pháp luật. Bên cạnh đó luận văn cũng đưa ra một số vụ án cụ thể,
những lập luận, quan điểm và nhận thức của Hội đồng xét xử, để đưa ra kết quả
quyết định bằng một bản án, đồng thời nêu những vướng mắc khó khăn trong quá
trình giải quyết như vấn đề phong tục tập quán, việc chuyển đổi, chuyển nhượng
trong quá trình sử dụng đất hay kiến nghị đến cơ quan, người có thẩm quyền đẩy
nhanh tiến độ kiểm tra, rà soát, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người
có đủ điều kiện được cấp đất. Hạn chế đến mức thấp nhất những tranh chấp xảy ra.
Để từ đó đề xuất một số giải pháp cấp bách, mong muốn nhằm hoàn thiện pháp luật
đất đai để thuận tiện trong công tác quản lý đất đai của Nhà Nước và ổn định cho
người có quyền sử dụng đất hợp pháp.

6

5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp phân tích các quy định của pháp luật và đối
chiếu với thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án, đối với từng quan hệ pháp luật cụ
thể về nguyên nhân, đặc thù riêng của từng loại vụ việc, phương pháp nghiên cứu,
phân tích đánh giá và định hướng các giải pháp hoàn thiện pháp luật đối với việc giải
quyết tranh chấp đất đai khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa án
nhân dân.
6. Ý nghĩa của các kết quả nghiên cứu
Tranh chấp đất đai luôn là điểm nóng trên các vùng miền của xã hội, tranh chấp
đất đai để lại những hậu quả xấu về kinh tế, an ninh, trật tự của xã hội. Do đó, việc
nghiên cứu các nguyên nhân tranh chấp để tìm ra những biện pháp hạn chế, khắc phục
có ý nghĩa hết sức quan trọng, đóng góp một phần nào giữ vững trật tự, ổn định tại địa
phương.
Hệ thống pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai quy định chi tiết về trình tự
thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy
nhiên nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, đất đai hay quyền sử dụng đất
được xem là một loại hàng hóa đặc biệt, vì nó liên quan đến nhiều quan hệ khác
nhau. Bởi vậy, việc việc nghiên cứu chỉ ra những hạn chế là rất cần thiết, nhằm bổ
sung cho các quy định trong hệ thống pháp luật đất đai về việc quản lý đất cũng như
giải quyết những tranh chấp đất đai mà người sử dụng đất chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bản thân họ đã sử dụng đất ổn định nhưng cơ
quan có thẩm quyền chưa kịp thời giao đất theo thủ tục hành chính.
Giải quyết tranh chấp đất đai khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng tại Tòa
án là một quy định mới về thẩm quyền, nên việc xác lập được một cơ chế giải quyết
thích hợp là hết sức quan trọng. Luận văn phân tích những hạn chế trong các quy định
của pháp luật về thẩm quyền giải quyết, hạn chế trong công tác hướng dẫn, thiếu
đồng bộ trong công tác giải quyết. Để đảm bảo giải quyết tranh chấp đất đai ngày
càng có hiệu quả, nhanh chóng và thống nhất pháp luật. Hệ thống pháp luật đất đai

7

cần có hướng dẫn cụ thể, đối với ngành Tịa án cần có những án lệ, chính quyền địa
phương nhanh chóng rà sốt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kịp thời nhằm ổn định
trật tự xã hội.
Kết quả nghiên cứu của đề tài này là tài liệu tham khảo, trao đổi và học hỏi
kinh nghiệm đối với các đồng nghiệp trong công tác áp dụng pháp luật giải quyết
tranh chấp đất đai khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng tại tòa án. Một số kiến
nghị là ý kiến đóng góp xây dựng pháp luật trong q trình hồn thiện về pháp luật
đất đai nhằm đáp ứng được tốt hơn trong thời gian tới.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có
02 chương:
Chương 1: Tổng quan pháp luật về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh
chấp đất đai.
Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai khơng có giấy chứng nhận
quyền sử dụng tại Tịa án nhân dân huyện M’Đrắk.


8

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1. Khái niệm chung về tranh chấp đất đai
1.1.1. Khái niệm về tranh chấp đất đai và tranh chấp đất đai chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong bất kỳ xã hội nào, đất đai cũng ln ln đóng một vai trị quan trọng

của con người. Nó là tiền đề cho sự tồn tại và phát triển của sản xuất trong đời sống.
Để duy trì và bình ổn, Nhà Nước sử dụng pháp luật làm công cụ điều chỉnh các
quan hệ đất đai nhằm tạo một hành lang pháp lý cho quá trình khai thác sử dụng đất
có hiệu quả cao nhất.
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thái
kinh tế - xã hội nào. Nhà nước sử dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai
nhằm tạo lập một môi trường pháp lý lành mạnh cho hoạt động khai thác và sử
dụng đất hợp lý và có hiệu quả. Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để giải
quyết dứt điểm và có hiệu quả những tranh chấp đất đai nảy sinh.
Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 của Luật Đất đai thì “tranh chấp đất
đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều
bên trong quan hệ đất đai”. 2
Theo nghĩa rộng: tranh chấp đất đai là sự mâu thuẫn, bất đồng về xác định
quyền quản lý, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng mà theo ý chí của một trong các
bên tranh chấp cho rằng đương nhiên họ đã có quyền đó.
Theo nghĩa hẹp: thì tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ
thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý
và sử dụng đất đai.

2

Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013


9

Trên cơ sở các cách hiểu này có thể xem tranh chấp đất đai chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tranh chấp đất đai mà trong đó
quyền sử dụng đất đang có tranh chấp chưa được cấp cho một chủ thể nào.
Như vậy, tranh chấp đất đai được xem là một trong các bên quản lý, sử dụng

đất bất đồng về quan điểm trong quá trình sử dụng đất mà các bên đều nghĩ rằng họ
có quyền đối với một khu vực đất cụ thể nào đó mà bản thân họ đã được cá nhân, tổ
chức giao cho họ và họ được bảo hộ về quyền đó.
Giải quyết tranh chấp đất đai chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với ngành Tòa án là một thẩm quyền mới, mà trước đây chỉ có UBND các
cấp mới có quyền này. Việc tăng thẩm quyền cho Tòa án giải quyết cũng đồng
nghĩa về việc Nhà nước thừa nhận đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng cũng
được xem là một tài sản hợp pháp của cơng dân. Bởi khi Tịa án giải quyết sẽ công
nhận quyền sử dụng cho một trong các bên tranh chấp nếu họ chứng minh được
nguồn gốc rõ ràng, họ là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất đó,
nhưng vì nhiều ngun nhân mà họ chưa được cấp có thẩm quyền chứng nhận bằng
văn bản.
1.1.2. Khái niệm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
Trên cơ sở khái niệm tranh chấp đất đai chúng ta có khái niệm giải quyết
tranh chấp đất đai như sau: giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết các bất đồng,
mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi
hợp pháp bị xâm phạm.
Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai
là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò
trong đời sống xã hội. Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều
chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội.
Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn
ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra.


10

Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản
lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải

quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm
hại. Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy
định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất.
1.1.3. Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là một một tranh chấp dân sự. Tuy nhiên, nó mang những
đặc trưng riêng khác với các tranh chấp dân sự khác, bởi đất đai là một loại hàng
hóa đặc biệt, vì quyền sở hữu thuộc về nhà nước. Người sử dụng chỉ được quyền
khai thác sử dụng đúng mục đích. Người sử dụng đất khơng có quyền định đoạt, tuy
nhiên bản thân người sử dụng đất lại có rất nhiều quyền và mang lại nhiều công
dụng, như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho th, thừa kế, thế chấp…v.v .
Chính vì vậy, khi tranh chấp phát sinh nó rất đa dạng và phức tạp. Cũng chính vì đất
đai liên quan đến nhiều quan hệ trên thị trường và đời sống xã hội, nên pháp luật đất
đai ln ln phải có những quy định mới nhằm điều chỉnh kịp thời đối với người
sử dụng đất, các quan hệ giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Như vậy về chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất đai phải là người liên quan
đến quyền sử dụng đất, tuy là đất chưa có giấy chứng nhận(như họ là người khai
hoang, phục hóa, đất có nguồn gốc từ ông bà, cha mẹ để lại....). Về khách thể trong
quan hệ này là quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất hoặc cả hai quan hệ này. Về
nội dung quan trong quan hệ này là sự xung đột, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất đối với một hoặc nhiều thửa đất cụ thể.


11

1.2. Nguyên nhân tranh chấp đất đai
1.2.1. Nguyên nhân khách quan
Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại,
lỗi trong cơ chế quản lý đất đai. Trước đây trong việc quản lý đất đai, Nhà nước

phân công, phân cấp cho nhiều ngành dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ,
cịn nhiều sơ hở. Việc quản lý mục đích sử dụng đất không chặt chẽ dẫn đến việc sử
dụng đất sai mục đích là điều thường xảy ra. Tuy có nhiều cố gắng nhưng quản lý
Nhà nước về đất đai vận hành khơng tích cực, hồ sơ địa chính chưa hoàn thiện nên
thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định quyền sử dụng ruộng đất của các chủ
thể, không phản ánh được thực trạng sử dụng đất đai.
Khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế
quản lý làm cho đất đai ngày càng trở nên có giá. Đất đai được coi như một loại
hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Đây là quy
luật tự nhiên, nhưng Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản
lý có hiệu quả. Việc lập hồ sơ địa chính về quản lý đất và việc cấp đất không đồng
bộ, dẫn đến những tranh chấp đối với đất đai chưa được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đương nhiên sẽ phát sinh tranh chấp.
Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều người
dẫn đến tình trạng tranh chấp, địi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho thuê, cho
mượn, đã bị tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng hoặc khi thực hiện một số
chính sách về đất đai ở các giai đoạn trước đây mà khơng có các văn bản xác định
việc sử dụng đất ổn định của họ, nhất là những loại đất mà Nhà Nước chưa công
nhận quyền sử dụng cho họ. Cùng với việc gia tăng dân số, chính sách xã hội về nhà
ở tại các đô thị lớn đang trở thành vấn đề bức xúc cần được giải quyết.
1.2.2. Nguyên nhân chủ quan
Việc quản lý đất bị buông lỏng, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,
đất đai bị bỏ hoang nhiều mặc cho người dân lấn chiếm.

nông thôn ranh giới đất


12

làng thường không được phân định r ràng. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất hết sức chậm chạp và qua nhiều công đoạn phức tạp mới thực hiện được.
Việc chuyển nhượng đất đai, mua bán tài sản gắn liền với đất khơng kiểm sốt
được, nên những tranh chấp đất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được
cấp giấy chứng nhận hầu hết đều trái với quy định về quản lý theo quy định của luật
đất đai.
Hồ sơ địa chính chưa hồn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực
tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở
những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Trong nhiều trường
hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để
lại. Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ,
nên hồ sơ đất đai khơng đồng bộ và bị thất lạc.
Chính sách, pháp Luật Đất đai và những chính sách có liên quan đến đất đai
của chúng ta trong thời gian qua chưa nhất qn. Trong q trình cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa cùng với sự tác động mặt trái của cơ chế thị trường đã làm nảy sinh
nhiều mâu thuẫn trong xã hội, trong khi đó chính sách, pháp luật về đất đai của
chúng ta trong thời gian qua chưa đáp ứng đòi hỏi của xã hội, chưa đầy đủ để có thể
quản lý hiệu quả đất đai.
Cán bộ, công chức thực hiện cơng vụ liên quan đến đất đai cịn thiếu gương
mẫu, tùy tiện, vi phạm chế độ quản lý và sử dụng đất đai. Ngồi ra, cịn phải kể đến
trình độ chuyên môn của một số cán bộ, viên chức thi hành cơng vụ liên quan đến
đất đai cịn hạn chế.
Việc tuyên truyền, giáo dục, phổ biến pháp Luật Đất đai chưa được coi trọng,
pháp Luật Đất đai chưa đi sâu vào đời sống nhân dân. Do đó mà người sử dụng đất
thiếu trách nhiệm trong việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất và chấp hành pháp Luật
Đất đai.


13

1.2.3. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

Pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các tranh chấp đất đai
Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ
phát sinh cũng đa dạng, phức tạp và gay gắt. Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp đất
đai khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đáp ứng được những yêu cầu
nhất định mà thực tế đã đặt ra, phù hợp với các quy định quản lý của Nhà Nước.
Muốn đáp ứng được các yêu cầu đó, thì việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đảm
các nguyên tắc sau đây:
- Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Hiến pháp khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia nguồn
lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”3. Cụ thể hóa Hiến
pháp, Luật Đất đai 2013 đã quy định: “Nhà nước khơng thừa nhận việc địi lại đất
đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hịa
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam”. Điều đó
khẳng định tồn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Do đó, đối tượng của mọi tranh chấp đất đai phát
sinh chỉ là quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu đối
với đất đai. Vì vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, phải tơn trọng và bảo vệ
quyền sở hữu tồn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện; bảo vệ quyền
đại diện sở hữu đất đai của Nhà nước; bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai mà
nhân dân ta đã giành được.
- Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế,
khuyến khích việc tự thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân. Hiến pháp
năm 2013 quy định “ Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công

3

Điều 54, Hiến pháp năm 2013

14

nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực
hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp
luật bảo hộ”. Thể chế quy định này của Hiến pháp, Luật Đất đai 2013 (Điều 167)
thừa nhận quyền năng của người sử dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất) đã
khẳng định tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội
về đất đai. Do đó, việc tôn trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện
để họ phát huy tối đa các quyền đó là nguyên tắc quan trọng của Luật Đất đai. Thực
tế, đã chứng minh rằng, nếu lợi ích của người sử dụng đất khơng được đảm bảo, thì
việc sử dụng đất không thể mang lại hiệu quả kinh tế cao. Đó cũng chính là ngun
tắc cơ bản trong q trình giải quyết các tranh chấp đất đai.
Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp
luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của họ trên cơ sở các
quy định của pháp luật, không trái đạo đức của xã hội. Do vậy, hòa giải trở thành
cách thức và cũng là nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai quan trọng và đạt hiệu
quả nhất.
- Nguyên tắc giải quyết nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế,
xã hội, gắn với phát triển sản xuất, mở mang ngành nghề, tạo điều kiện cho lao
động có việc làm, phù hợp với đặc điểm và quy hoạch của từng địa phương, cơ cấu
sản xuất hàng hóa. Do ảnh hưởng tiêu cực của tranh chấp đất đai đến các mặt của
đời sống chính trị, kinh tế, xã hội nên việc giải quyết các tranh chấp đất đai phải
nhằm vào mục đích bình ổn, trật tự các quan hệ xã hội, đảm bảo phát triển kinh tế,
nhưng phải đảm bảo ổn định trật tự xã hội.
- Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa: khi giải quyết tranh chấp
đất đai phải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp
luật đã quy định. Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai,
tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài, làm ảnh hưởng tới tâm lý và lợi ích của
người dân.

15

1.3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị
định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai 2013, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã có trách
nhiệm tổ chức việc hịa giải tranh chấp tại địa phương mình với thành phần Hội
đồng hòa giải cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch ủy ban nhân dân là Chủ tịch
Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân
phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của
một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết r về nguồn gốc và quá
trình sử dụng đối với thửa đất đó; cơng chức địa chính – xây dựng – đơ thị và môi
trường (đối với phường, thị trấn) hoặc địa chính – nơng nghiệp – xây dựng và mơi
trường (đối với xã), công chức Tư pháp – Hộ tịch xã, phường, thị trấn. Tùy từng
trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến
binh, Đồn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh tham gia hòa giải.
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại ủy ban nhân dân cấp xã được thực
hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải
quyết. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác
nhận hịa giải thành hoặc hịa giải không thành của ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản
hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
tranh chấp. Trường hợp hịa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người
sử dụng đất thì ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phịng Tài ngun
và Mơi trường đối với trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác
để trình ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới
thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai đã được hịa
giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà khơng thành thì được giải quyết như sau:


16

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong
các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền
với đất thì do Tịa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng
có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ
được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định
sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tịa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với
nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với
quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng
hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải
quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài ngun và Mơi trường hoặc
khởi kiện tại Tịa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này

phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu
lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các
bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”


17

Theo quy định như trên, người khởi kiện lựa chọn theo trình tự tố tụng tại
Tịa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại ủy ban
nhân dân xã vẫn là bắt buộc.
Như vậy, Luật đất đai năm 2013 quy định mở rộng quyền lựa chọn cơ
quan giải quyết đối với người dân, cơ quan, tổ chức phát sinh tranh chấp trong
quá trình sử dụng đất của mình. Tuy nhiên việc mở rộng quyền này chỉ được
thực hiện đối với tranh chấp đất đai mà các bên chưa được cấp một trong các loại
giấy tờ được quy định tại Điều 100 của luật đất đai, tức là người sử dụng đất
chưa có một trong các loại giấy tờ xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
1.3.1. Giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân.
Trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự
không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải
quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân. Đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là
Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không
đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND
cấp tỉnh.
Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối
tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền
khiếu nại đến Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự
không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ
trưởng Bộ Tài ngun và Mơi trường để u cầu giải quyết.

Ngồi ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự khơng đồng ý với quyết định
giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tịa án nhân dân theo
quy định của pháp luật tố tụng hành chính. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho
các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ


18

quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong q trình giải
quyết tranh chấp.
1.3.2. Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án.
Việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại
Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc
thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tịa án có thẩm quyền.
Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tịa án có
thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hồn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo
yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để
các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa
giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong q trình giải quyết vụ án
dân sự do chính Tịa án chủ trì và tiến hành. Nếu hịa giải thành thì Tịa án sẽ lập
biên bản hịa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì
Tịa án ra quyết định Cơng nhận nhận sự thỏa thuận của các đương sự, tranh chấp
chính thức kết thúc. Nếu hịa giải khơng thành thì Tịa án quyết định đưa vụ án ra
xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về
việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, các bên vẫn có quyền
kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.
1.4. Những trường hợp tranh chấp và nguyên nhân
1.4.1. Tranh chấp về quyền sử dụng
Tranh chấp này thường xảy ra do nhiều nguyên nhân như cho mượn, cho
thuê, chuyển nhượng không lập hợp đồng hoặc lập hợp đồng khơng r ràng. Đất

khơng có giấy tờ, các bên tranh chấp đều đưa ra chứng cứ như họ là người khai
hoang hay họ đã được người khác cho. Trường hợp này cũng phổ biến trong gia các
đình ở nơng thơn về việc bố mẹ cho con cái khi kết hơn một mảnh đất khơng có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm nhà ở, con cái của họ đã làm nhà, nhưng
vì mâu thuẫn nên vợ chồng ly hơn. Khi tịa án giải quyết ly hơn, vì một lý do nào đó


19

mà bố mẹ phía bên vợ hay chồng cho đất đã đứng ra tranh chấp với mảnh đất đó với
tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án.
1.4.2. Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nguyên nhân tranh chấp này phát sinh do giá đất tăng cao, hợp đồng chuyển
nhượng giữa các bên không r ràng, không công chứng, chứng thực. Việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất khơng có một loại giấy tờ nên các bên chỉ thực hiện việc
chuyển nhượng bằng hình thức viết tay hoặc lời nói và người làm chứng xác nhận.
Do biến động về giá cả trên thị trường về đất đai nên bên chuyển nhượng yêu cầu
tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu nhằm mục đích lấy lại đất. Trường hợp này cũng
có thể xảy ra khi người nhận chuyển nhượng không thực hiện được hợp đồng tại cơ
quan có thẩm quyền về quản lý đất, do nguồn gốc đất không r ràng hoặc đất đai
thuộc vùng quy hoạch của chính quyền địa phương.
1.4.3. Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất
Những trường hợp tranh chấp này phát sinh chủ yếu là do phong tục tập quán
của người dân tộc Ê Đê sống di canh(du canh, du cư). Bởi quan niệm của họ cho
rằng sau khi khai hoang việc sử dụng đất để trồng cây hoa màu chỉ được một thời
gian (một đến hai vụ mùa) đất sẽ bạc màu, hiệu quả cây trồng sẽ giảm sút, đất phải
được để hoang hóa một thời gian sau đó mới có đủ dinh dưỡng để tiếp tục trồng cấy
hoa màu. Vì vậy họ cần phải di chuyển đến vùng đất mới để khai hoang canh tác,
nó sẽ mang lại năng suất cao hơn cho cây trồng và vật nuôi. Vùng đất của họ đã
khai hoang và canh tác nhưng sau đó họ bỏ lại để di chuyển đến địa điểm mới

khơng có nghĩa rằng họ đã từ bỏ quyền sử dụng đối với thửa đất đó, mà quan niệm
của họ cho rằng bản thân họ đã khai hoang và đã sử dụng trên diện tích đó, thì họ có
quyền sử dụng thửa đất đó suốt đời. Khơng những vậy mà con cháu của họ cũng có
quyền thừa kế trên diện tích đất mà ơng bà cha mẹ đã khai hoang, cho dù diện tích
đất đó đã bỏ hoang từ nhiều năm. Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk đã giải quyết
nhiều trường hợp tranh chấp lấn chiếm của đồng bào dân tộc người Ê Đê liên quan
đến quyền sử dụng đất theo phong tục tập quán sau một thời gian sống di canh, di cư