Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

HUỲNH THỊ THIÊN HƢƠNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018


1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

HUỲNH THỊ THIÊN HƢƠNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

Ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60.38.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018

2

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi.
Các tài liệu tham khảo sử dụng trong luận văn này đều có nguồn dẫn rõ ràng. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất
kỳ cơng trình nào khác.
TP. Hồ Chí Minh, ngày…tháng…năm…
TÁC GIẢ

Huỳnh Thị Thiên Hƣơng


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................. 2
MỤC LỤC .......................................................................................................................... 3
PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 5
1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................................ 5
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ...................................................................................... 6
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn....................................................................... 10
4. Phạm vi nghiên cứu đề tài ....................................................................................... 10
5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài .............................................................................. 11
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của luận văn ............................................. 12
7. Kết cấu luận văn ...................................................................................................... 12
CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI .................................................................................... 13

1.1. Khái quát về nhà ở hình thành trong tƣơng lai ................................................. 13
1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai .................................................... 13
1.1.2. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai .............................................. 19
1.2. Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai ................ 21
1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .................... 21
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ............... 24
1.2.3. Điều kiện và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai ......................................................................................... 27
1.2.4. Hợp đồng vô hiệu, sửa đổi, chấm dứt hợp đồng và giải quyết tranh chấp ...... 33
CHƢƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ HƢỚNG KHẮC PHỤC ................... 41
2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai ................. 41
2.1.1. Bên bán nhà ở ................................................................................................... 41
2.1.2. Bên mua nhà ở .................................................................................................. 46


4

2.2. Điều kiện của nhà ở là đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tƣơng lai ............................................................................................. 51
2.3. Áp dụng hợp đồng theo mẫu trong mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai ................................................................................................................... 56
2.4. Nội dung, thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tƣơng lai ............................................................................................. 62
2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai ......................................................................................... 63
2.4.2. Giá bán và thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai ................................................................................................................................. 70
2.4.3. Phạt vi phạm hợp đồng và cơ chế giải quyết tranh chấp ................................. 75
KẾT LUẬN ...................................................................................................................... 83

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................... 85


5

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trị quan
trọng đối với nền kinh tế, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị
trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, …Thị trường
bất động sản phát triển sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội, thu hút
vốn đầu tư, tạo việc làm, thay đổi bộ mặt các đô thị, …
Thị trường bất động sản ở Việt Nam đang diễn ra nhộn nhịp hơn bao giờ hết. Tại
các thành phố lớn, với tốc độ đơ thị hóa nhanh, quy mơ hộ gia đình giảm và dân số
trẻ hiện nay, nhu cầu sở hữu nhà ở tiếp tục tăng cao, thậm chí có những thời điểm
“cung” khơng đủ “cầu”.
Thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ, tuy nhiên vẫn tiềm ẩn những rủi ro, đặt ra
nhiều bài toán nan giải. Bên cạnh những bất cập về vấn đề pháp lý, chính sách, quản
lý và kiểm sốt của Nhà nước thì vốn và huy động vốn là một trong những câu hỏi
khó tìm câu trả lời nhất của các chủ đầu tư. Theo thống kê, hiện nay tiềm lực tài
chính của hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn hạn chế, còn
phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. Rất nhiều doanh nghiệp vẫn đang “loay
hoay” tìm ra các kênh huy động vốn hiệu quả, trong đó có huy động vốn trực tiếp từ
khách hàng cá nhân, doanh nghiệp thông qua việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai. Nắm bắt được tầm quan trọng của các giao dịch về nhà ở
và tránh việc huy động vốn tràn lan, trái pháp luật, luật nhà ở đã có những quy định
chặt chẽ về phương thức và điều kiện được ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai của chủ đầu tư các dự án bất động sản. Tuy nhiên, thực tiễn
hiện nay có rất nhiều chủ đầu tư thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với cá
nhân, doanh nghiệp nhằm huy động vốn trái pháp luật hoặc khi chưa đủ điều kiện

ký kết. Các vụ việc tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực nhà ở đa phần xuất phát từ
việc thiếu các điều khoản cụ thể, rõ ràng về vấn đề tranh chấp trong hợp đồng hoặc
các điều khoản trong hợp đồng chỉ đứng về phía chủ đầu tư, gây nhiều bất lợi cho
người mua nhà. Hơn nữa, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản là lĩnh vực


6

pháp luật còn khá mới mẻ ở nước ta. Các quy định về kinh doanh bất động sản nói
chung và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng đang trong
q trình xây dựng và hồn thiện nên khó tránh khỏi những hạn chế, bất cập. Bên
cạnh đó, tìm hiểu về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dưới góc
độ pháp luật thì dường như cịn ít cơng trình nghiên cứu, xem xét trên phương diện
lý luận và thực tiễn. Với những lý do cơ bản trên, tác giả lựa chọn đề tài "Hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo quy định của pháp luật" làm
luận văn thạc sĩ luật học với mong muốn lý giải, cung cấp cơ sở khoa học góp phần
hồn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung và các quy định về hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật Việt
Nam.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Quá trình nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
trong các dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam cho thấy đã có nhiều cơng trình
nghiên cứu khoa học trực tiếp hoặc gián tiếp đề cập đến đề tài này. Tuy nhiên, mỗi
nhà nghiên cứu có một cách tiếp cận khác nhau, các nghiên cứu hầu hết chỉ là
những bài viết, bài tham luận trên các báo, tạp chí chuyên nghành. Bên cạnh đó, hầu
hết các nghiên cứu đã được thực hiện từ khá lâu nên khơng cịn tính mới. Từ khi
Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 (“Luật nhà ở 2014”) và
Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 (“Luật
kinh doanh bất động sản 2014”) ra đời, hầu như chưa có cơng trình nào nghiên cứu
tồn diện về các điểm mới của luật liên quan đến giao dịch mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai. Một số tác giả chỉ tiếp cận vấn đề này ở một góc độ nhất
định, khơng có nhiều bài viết đem đến cho người đọc cái nhìn tồn diện, chun
sâu. Sau đây là một số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu, được coi là tương đối đầy
đủ, toàn diện liên quan đến đề tài nêu trên mà tác giả thu thập được:
-

Ngô Quang Cháng (2011), „Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong

tương lai‟, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội. Trong
nghiên cứu này, tác giả Ngơ Quang Cháng đã phân tích khá chi tiết các vấn đề lý


7

luận về nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai, từ đó đưa ra thực trạng áp dụng pháp luật và đề xuất một
số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về vấn đề này. Cụ thể, trong luận
văn, tác giả Ngô Quang Cháng đã đưa ra một số bất cập về mặt pháp luật liên quan
đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như quy định về góp vốn có phân
chia dưới hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy
định về ưu tiên ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho
người góp vốn, sự thiếu thống nhất về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương
lai giữa luật về nhà ở và luật kinh doanh bất động sản, …cũng như các bất cập về
mặt thực thi pháp luật và giám sát việc thực thi pháp luật. Luận văn tuy khá chi tiết,
nhưng đã thực hiện từ năm 2011 nên có rất nhiều vấn đề trong luận văn đã được
Luật nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi cho phù hợp, ví dụ:
quy định về phân chia lợi nhuận là sản phẩm nhà ở dưới hình thức ký hợp đồng mua
bán đã được thay thế, theo đó khi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại huy động vốn
để đáp ứng cho hoạt động phát triển nhà ở thương mại của mình thì chỉ đươc phân
chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu, không được phân chia lợi nhuận là sản

phẩm nhà ở hoặc quy định của Luật nhà ở 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp
đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục
đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai,
…Ngồi ra, trong luận văn, tác giả chưa đề cập đến bất cập khác cịn tồn tại, ví dụ:
thanh tốn giá bán hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, những rủi ro
của người mua nhà khi ký kết hợp đồng theo mẫu với chủ đầu tư, cơ chế giải quyết
tranh chấp, …Do đó, thiết nghĩ tại thời điểm hiện tại, luận văn đã khơng cịn tính
mới, chỉ được sử dụng để tham khảo cho những ai quan tâm và mong muốn nghiên
cứu về vấn đề này.
-

Hoàng Thị Oanh (2014), „Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp

luật Việt Nam‟, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội.
Trong luận văn này, tác giả Hoàng Thị Oanh đề cập đến vấn đề mua bán căn hộ
chung cư đang là vấn đề nóng của xã hội. Pháp luật Việt Nam có nhiều văn bản quy


8

định đối với giao dịch mua bán này nhưng chưa có Luật chung cư để thống nhất các
quy định, điều này dẫn đến việc vận dụng luật còn nhiều vướng mắc trong thực tiễn.
Hợp đồng mua bán, do đó, là nền tảng quan trọng trong quá trình mua bán, giao
dịch. Tuy nhiên, theo tác giả Hoàng Thị Oanh, hợp đồng mua bán chung cư thường
sẽ là hợp đồng theo mẫu và các thông tin thể hiện trong hợp đồng không được công
khai, minh bạch dẫn đến quyền lợi của người mua căn hộ sẽ bị ảnh hưởng. Trong
luận văn của mình, tác giả cũng tập trung nghiên cứu về quản lý căn hộ chung cư,
các vấn đề liên quan đến vận hành nhà chung cư, các vấn đề liên quan đến quy định
pháp luật đầu tư, … và đề ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến
vấn đề này. Luận văn nêu trên đã khái quát và phân tích các vấn đề lý luận và pháp

lý liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ, tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu đề tài của
tác giả chỉ gói gọn chủ yếu vào việc phân tích các quy định về quản lý và vận hành
nhà chung cư trong hợp đồng mua bán, rủi ro của người mua nhà liên quan đến việc
quản lý và công khai thông tin của chủ đầu tư,…Ngoài ra, luận văn được thực hiện
vào năm 2014 khi Luật nhà ở 2014 chưa có hiệu lực, do đó, các quy định mới, ví
dụ: quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, quy định về việc chủ đầu
tư không được ký hợp đồng mua bán nhằm phân chia sản phẩm nhà ở, thời điểm
giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư,…chưa được tác giả đề cập trong bài
nghiên cứu này.
-

Nguyễn Thị Nhường (2014), „Quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi

khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và giải pháp hoàn thiện‟,
Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế - Luật. Trong luận văn này, tác giả nêu ra các vấn
đề khái quát về nhà ở hình thành trong tương lai và bảo vệ quyền lợi khách hàng khi
mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, luận văn của tác giả đi sâu đánh giá
những rủi ro về mặt pháp luật và thực tiễn làm ảnh hưởng đến khách hàng mua nhà
ở như rủi ro từ chủ đầu tư chậm bàn giao nhà ở, chủ đầu tư lừa đảo chiếm đoạt tiền
của khách hàng, …từ đó đưa ra nhóm các biện pháp bảo vệ quyền lợi khách hàng
gồm nhóm biện pháp mang tính phịng ngừa và nhóm biện pháp khắc phục hậu quả.
Dù phạm vi đề tài chỉ đi sâu phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyền lợi của


9

người mua nhà nhưng luận văn đã có những phân tích chi tiết, cụ thể về hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và là một nguồn tham khảo hữu ích cho
tác giả khi thực hiện đề tài của mình.
-

Lê Chí Cường (2011), „Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai‟, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. Trong
luận văn của mình, tác giả Lê Chí Cường tập trung nghiên cứu các vấn đề pháp lý
về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể về nội dung, hình
thức, những vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng, những rủi
ro có thể gặp và hệ thống pháp lý điều chỉnh loại hợp đồng này. Thơng qua đó, đề
tài đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai nói riêng và hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung. Tuy
nhiên, luận văn được viết vào năm 2011, có rất nhiều vấn đề trong luận văn đã được
Luật nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014 điều chỉnh, ví dụ nghĩa vụ
cung cấp thơng tin của bên bán, nghĩa vụ giao tài sản của bên bản, điều kiện ký kết
hợp đồng mua bán, …Mặc dù vậy, luận văn đã cho tác giả có cái nhìn toàn diện về
các vấn đề pháp lý cơ bản của pháp luật về hợp đồng và là nguồn tài liệu tham khảo
khi tác giả thực hiện đề tài của mình.
-

Phạm Quang Huy (2014), „Bình luận về hợp đồng chuyển nhượng bất động

sản hình thành trong tương lai‟, Tạp chí nghiên cứu lập pháp. Trong bài báo khoa
học này, tác giả Quang Huy đã có những phân tích tổng thể về dân luật nói riêng và
hợp đồng nói chung, từ đó dẫn chiếu đến chuyển nhượng bất động sản hình thành
trong tương lai. Tuy nhiên, dưới hình thức là một bài báo khoa học trên tạp chí
chun ngành, khó tránh khỏi việc bài viết chỉ tập trung đi vào những kiến thức
khái quát, chưa chuyên sâu. Cụ thể, tác giả tập trung khá nhiều vào phần giới thiệu
lịch sử hình thành và phát triển chế định hợp đồng trong dân luật Việt Nam, dân luật
Pháp, Hoa Kỳ, …lịch sử hình thành và phát triển của chế định tài sản hình thành
trong tương lai. Phần phân tích về thực trạng và kiến nghị chưa được tác giả tập
trung làm rõ, chỉ dừng lại ở những kiến nghị mang tính chung chung, chưa cụ thể.

10

Tuy vậy, bài viết vẫn chứa đựng nhiều thông tin và là tài liệu tham khảo hữu ích
cho những ai đang nghiên cứu về tài sản hình thành trong tương lai.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
Mục đích của đề tài là nhằm làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của việc áp
dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam. Sự cần thiết của
việc quy định về điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai trong Luật nhà ở, Luật kinh doanh Bất động sản nhằm bảo vệ quyền lợi của bên
mua trước chủ đầu tư. Đồng thời, luận văn còn đưa ra cơ sở lý luận, nội dung của
hợp đồng mua bán nhà ở, trình bày, phân tích các quy định pháp luật có liên quan,
nhận diện những hạn chế, bất cập của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai và tìm ra giải pháp nhằm hướng đến khắc phục những vướng
mắc về mặt pháp luật còn tồn tại, góp phần giải quyết những khó khăn đặt ra với
bên mua nhà ở trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai cũng như đưa chủ đầu tư vào một khuôn khổ nhất định để
quản lý và kiểm soát.
Xuất phát từ mục đích trên, Luận văn có những nhiệm vụ cơ bản sau:
-

Nghiên cứu cơ sở lý luận hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam;

-

Phân tích, đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật và thực tiễn áp
dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong

đầu tư bất động sản ở Việt Nam và thực trạng tình hình giao kết, thực hiện
hợp đồng, giải quyết tranh chấp;

-

Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả áp
dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong
các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

4. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Trong đề tài này, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trên phương diện là hợp đồng


11

mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trong các dự án đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại. Các sản phẩm nhà ở được nghiên cứu trong luận văn này
gồm nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ thuộc dự án xây dựng nhà ở thương mại do chủ
đầu tư tạo lập để bán. Bên cạnh đó, tác giả còn tập trung liên hệ, so sánh, đối chiếu
quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành với các quy định của pháp luật Việt
Nam đã hết hiệu lực thi hành để đưa ra các điểm mới và tìm ra những hạn chế, bất
cập đề xuất phương hướng khắc phục.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Phương pháp luận nghiên cứu của đề tài là chủ nghĩa Mác Lênin về duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và các quan điểm của Đảng và
Nhà nước ta về nền kinh tế thị trường trong điều kiện tự do hóa thương mại và hội
nhập kinh tế quốc tế. Bên cạnh đó, đề tài cịn được nghiên cứu trên cơ sở sử dụng
kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu cụ thể:
-

Phương pháp phân tích – tổng hợp được sử dụng trong cả hai chương của
luận văn nhằm đi sâu tìm tịi, trình bày, làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và
thực tiễn trong luận văn từ đó rút ra đánh giá, kết luận, kiến nghị và giải pháp
phù hợp;

-

Phương pháp so sánh được sử dụng xuyên suốt luận văn nhằm đối chiếu quy
định của pháp luật qua các thời kỳ và quy định pháp luật các quốc gia, từ đó
đưa ra những phân tích, đánh giá về quy định pháp luật Việt Nam hiện hành;

-

Phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn được sử dụng chủ yếu ở Chương
2, cụ thể, tác giả sử dụng các vấn đề lý luận về hợp đồng, về quy định liên
quan đến nhà ở hình thành trong tương lai để phân tích, từ đó kết hợp với
thực tiễn áp dụng pháp luật làm cơ sở đề xuất các phương hướng, giải pháp;

-

Phương pháp hệ thống hóa được sử dụng xun suốt tồn bộ luận văn nhằm
trình bày các vấn đề, các nội dung trong luận văn theo một trình tự, một bố
cục hợp lý, chặt chẽ, có sự gắn kết, kế thừa, phát triển các vấn đề, các nội
dung để đạt được mục đích, nhiệm vụ đã xác định.


12

6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của Luận văn

Luận văn được nghiên cứu sẽ góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án xây dựng nhà ở
thương mại, tổng kết thực tiễn, nghiên cứu những vướng mắc, bất cập từ đó đề xuất
những giải pháp có giá trị nhằm khắc phục một số quy định về pháp luật nhà ở nói
chung và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng.
Đề tài được hoàn thành sẽ trở thành một nguồn tài liệu tham khảo hữu ích
cho việc tìm hiểu, phân tích, làm rõ khái niệm và nội dung, hình thức của hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án xây dựng nhà ở thương
mại của những ai quan tâm, nghiên cứu vấn đề này. Đồng thời luận văn cũng là nền
tảng quan trọng để tác giả nghiên cứu sâu hơn về vấn đề nêu trên trong thời gian tới.
7. Kết cấu luận văn
Luận văn được chia làm hai chương, cụ thể như sau:
- Chương 1: Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai;
- Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai và hướng khắc phục.


13

CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI
1.1. Khái qt về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại nhà ở và là một loại bất động
sản hình thành trong tương lai. Do đó, để nghiên cứu về khái niệm nhà ở hình thành
trong tương lai, tác giả đi từ khái niệm nhà ở và khái niệm tài sản hình thành trong
tương lai.
Xét về nhà ở, nhà ở là loại cơng trình xuất hiện sớm trong lịch sử phát triển

của xã hội loài người. Trước hết nhà ở đảm bảo cho con người có thể có nơi trú ẩn,
chống được sự đe dọa của thú dữ, cũng như những điều kiện bất lợi của thiên nhiên.
Xã hội càng phát triển thì chức năng gia đình cũng có chuyển biến và nhà ở cũng
được phát triển về hình thức và nội dung. Nhà ở không chỉ là nơi trú ẩn đơn thuần
mà còn mang giá trị tinh thần, là một nơi để bảo vệ nòi giống, để từng cá thể và gia
đình phát triển một cách tồn diện.
Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những
góc độ khác nhau, từ đó có nhiều khái niệm, quan điểm khác nhau về nhà ở.
Theo từ điển Tiếng Việt, “nhà” được định nghĩa là công trình xây dựng có
mái, có tường bao quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt văn hóa, xã hội hoặc cất giữ vật
chất.
Trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở “là sản phẩm của hoạt động xây dựng và
không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với mơi trường bên ngồi và dùng
để ở”. Dưới góc độ kinh tế, nhà ở được xem là “một loại hàng hóa đặc biệt – hàng
hóa bất động sản, có thể được đưa vào kinh doanh và được thực hiện trên thị trường
bất động sản để thu lợi nhuận hoặc nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với đời sống
con người, là bộ phận quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự


14

nhiên.”1 Dưới góc độ pháp luật dân sự, nhà ở là một loại bất động sản. Dưới góc độ
pháp luật nhà ở, Luật nhà ở định nghĩa: “Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích
để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.2
Luật nhà ở 2014, trong phần giải thích từ ngữ đã đưa ra định nghĩa về một số
loại nhà ở cụ thể, tác giả chia thành ba nhóm như sau:3
-

Xét về kết cấu nhà ở và hình thức sở hữu, nhà ở bao gồm: Nhà ở riêng lẻ và

nhà chung cư. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt
thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập; Nhà chung cư là nhà có từ hai tầng trở lên, có
nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung
và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức,
bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây
dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh;
-

Xét về tính chất giao dịch của nhà ở, luật nhà ở quy định bốn loại nhà ở: nhà

ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Nhà ở
thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ
chế thị trường; Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện
được ở nhà công vụ theo quy định của pháp luật thuê trong thời gian đảm nhận chức
vụ, công tác; Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo
quy định của pháp luật; Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các
đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của luật nhà ở.
-

Xét về mức độ hoàn thiện của nhà ở, luật nhà ở chia nhà ở thành nhà ở có

sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai. Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc
đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở
đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

1

Lê Đình Thắng (2001), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, Nhà xuất bản chính trị quốc gia,

Hsg Nội, trang 49
2
Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014.
3
Khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 Điều 3 Luật nhà ở 2014


15

Tóm lại, mục đích của nhà ở là nhằm để “ở” và phục vụ nhu cầu sinh hoạt
hàng ngày của hộ gia đình, cá nhân. Tuy rằng có nhiều cơng trình xây dựng với kiến
trúc là nhà ở, nhưng chỉ khi nào chủ thể sử dụng là hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào
mục đích chính là ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của chính chủ sử
dụng đó thì cơng trình xây dựng này mới thoả điều kiện là nhà ở. Nhà ở không chỉ
là một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, cá nhân mà cịn là yếu tố phản
ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số thì
nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng. Nhà ở vừa là đối tượng trong các
giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu để ở của người dân vừa là đối tượng giao dịch
trong kinh doanh thương mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Với chính
sách khá mở cho việc đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam, hiện nay
ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này, đặc biệt là
đầu tư, xây dựng kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
Về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai, đây là một loại tài sản đặc
biệt, tuy khơng cịn xa lạ trong pháp luật của các nước trên thế giới, nhưng vẫn khá
mới mẻ ở Việt Nam. Lịch sử khoa học pháp lý Việt Nam đã chứng kiến nhiều sự
thay đổi trong quy định của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai. Trong
Bộ luật dân sự số 44-L/CTN ngày 28 tháng 10 năm 1995 (“Bộ luật dân sự 1995”),
tài sản được quy định bao gồm “vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và
các quyền tài sản”4. Như vậy, theo quy định này thì tài sản phải đang tồn tại. Theo
bình luận của tác giả Huỳnh Trung Hậu, “yếu tố "có thực" trong khái niệm này đã

làm giới hạn rất nhiều các giao dịch liên quan đến tài sản trên thực tế”.5 Bộ luật dân
sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 (“Bộ luật dân sự 2005”) đã khắc
phục điểm này bằng các quy định theo hướng mở rộng khái niệm về tài sản so với
Bộ luật dân sự 1995. Luật quy định theo hướng không chỉ những “vật có thực” mới
được gọi là tài sản mà cả những vật được hình thành trong tương lai cũng được gọi
là tài sản. Cụm từ “vật có thực” theo quy định của Bộ luật dân sự 1995 đã được các
4

Điều 172 Bộ luật dân sự 1995
Huỳnh Trung Hậu (2006), Tìm hiểu một số điểm mới về chế định tài sản trong Bộ luật dân sự Việt Nam
năm 2005, Tạp chí KHGD CSND số 72 (Tháng 02/2006), TP. HCM
5


16

nhà làm luật sửa lại thành “vật”, bỏ đi yếu tố có thực. Việc thay đổi này khơng chỉ
đơn thuần là thay đổi câu từ mà nó cịn có ý nghĩa pháp lý quan trọng trong việc xác
lập, thực hiện và bảo vệ các quyền lợi ích hợp pháp trong giao lưu dân sự. Sự sửa
đổi này cũng đã làm cho khái niệm tài sản được hiểu theo nghĩa rộng hơn, phù hợp
với yêu cầu cuộc sống, đáp ứng nhu cầu về giao dịch trong nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta.
Tuy nhiên, cũng theo tác giả Huỳnh Trung Hậu, quy định khái niệm tài sản
trong Bộ luật Dân sự 2005 còn tồn tại nhiều hạn chế, một trong số đó là “mặc dù
thừa nhận tài sản có thể bao gồm vật hình thành trong tương lai nhưng chưa nêu
định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai”6 dẫn đến sự khơng thống nhất
trong quá trình áp dụng pháp luật. Khắc phục vấn đề này, Bộ luật dân sự số
91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 (“Bộ luật dân sự 2015”) đã trình bày
theo hướng tiếp cận mới. Cụ thể là, Bộ luật dân sự 2015 không chỉ liệt kê các loại
tài sản như trong quy định của Bộ luật dân sự 2005 mà còn xác định cụ thể “tài sản

bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện
có và tài sản hình thành trong tương lai”. Mặc khác, Bộ luật dân sự 2015 cịn bổ
sung khái niệm tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó, tài sản hình thành trong
tương lai bao gồm “tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể
xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.7
Như vậy, ngoài việc kế thừa khái niệm tài sản trong Bộ luật dân sự 2005 thì
Bộ luật dân sự 2015 đã có sự bổ sung nổi bật, khơng chỉ đi theo hướng liệt kê các
loại tài sản như Bộ luật dân sự 2005 mà còn khẳng định tài sản bao gồm động sản
và bất động sản, tài sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương
lai. Trước đây, tại Bộ luật dân sự 2005 khơng quy định về tài sản hình thành trong
tương lai, do đó người áp dụng pháp luật chỉ suy ra từ câu chữ của luật để khẳng
định Bộ luật dân sự coi tài sản hình thành trong tương lai là một loại tài sản được
giao dịch. Chỉ có duy nhất tại khoản 2 Điều 320 Bộ luật dân sự 2005 có nhắc đến
6

Huỳnh Trung Hậu (2006), Tìm hiểu một số điểm mới về chế định tài sản trong Bộ luật dân sự Việt Nam
năm 2015, Tạp chí KHGD CSND số 72 (Tháng 02/2006), TP. HCM
7
Điều 108 Bộ luật dân sự 2015


17

thuật ngữ này cụ thể như sau: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là
vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai”. Từ quy định này, có thể thấy
khái niệm tài sản hình thành trong tương lai chỉ được hiểu là “vật hình thành trong
tương lai” mà không bao gồm các loại tài sản khác. Ngoài quy định này, Điều 4
Nghị định 163/2006/ NĐ-CP cũng chỉ quy định: “Vật hình thành trong tương lai là
vật chưa tồn tại hoặc chưa hình thành đồng bộ vào thời điểm xem xét. Vật hình
thành trong tương lai bao gồm cả vật đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao

dịch nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch mới thuộc sở hữu của các bên”. Tuy
nhiên, những điều luật này chỉ mới dùng lại ở giới hạn khái niệm “tài sản hình thành
trong tương lai” trong phạm vi tài sản là đối tượng của giao dịch dân sự bảo đảm
nên chưa mang tính khái quát. Việc quy định như thế có thể dẫn đến những cách
hiểu khác nhau trong nhận thức lý luận cũng như thực tiễn áp dụng đồng thời chưa
bao quát hết nội hàm “tài sản hình thành trong tương lai”. Chính vì vậy, cách quy
định cụ thể trong Bộ luật dân sự 2015 về khái niệm “tài sản hình thành trong tương
lai” đã đảm bảo tính bao quát và rõ ràng về khái niệm này.
Về nhà ở hình thành trong tương lai, thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương
lai” lần đầu tiên được đề cập trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06
năm 2010, tuy nhiên thuật ngữ này chưa được định nghĩa và giải thích trong Nghị
định. Ngồi ra, Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 (“Luật
nhà ở 2005”) cũng không đề cập đến nhà ở hình thành trong tương lai, do đó, các
giao dịch phát sinh trong giai đoạn này liên quan đến nhà ở hình thành trong tương
lai chủ yếu dựa vào Bộ luật dân sự 2005. Đến năm 2014, Thông tư liên tịch số
01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ra đời đã giải thích thuật ngữ nhà ở
“hình thành trong tương lai”. Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là
“nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy
phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hồn
thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền


18

với đất”.8 Tuy nhiên, quy định về nhà ở hình thành trong tương lai nêu trên của
thông tư cũng chỉ áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp
đồng thế chấp. Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thơng qua Luật nhà ở 2014 đã giải
thích rất cơ đọng về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai là “nhà ở đang trong
quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.9 Đây là lần

đầu tiên, khái niệm và các quy định về nhà ở hình thành trong tương lai được quy
định trong một văn bản luật về nhà ở, khái niệm này của luật tuy ngắn gọn nhưng đã
nêu được khái quát bản chất và định nghĩa về nhà ở hình thành trong tương lai, góp
phần giúp cho người áp dụng pháp luật khơng cịn lúng túng khi sử dụng thuật ngữ
nhà ở hình thành trong tương lai. Cùng thời điểm này, Luật kinh doanh bất động sản
2014 cũng đưa ra khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai gần như tương tự
và khơng có nhiều khác biệt so với Luật nhà ở 2014, theo đó “nhà, cơng trình xây
dựng hình thành trong tương lai là nhà, cơng trình xây dựng đang trong q trình
xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”10
Xét về các quy định của luật hiện hành liên quan đến nhà ở hình thành trong
tương lai, có thể thấy khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của
Bộ luật dân sự 2015 có nội hàm rộng hơn so với khái niệm nhà ở hình thành trong
tương lai của Luật nhà ở 2014 và khái niệm nhà, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai của Luật kinh doanh bất động sản 2014. Bởi lẽ, theo quy định của
Luật nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì nhà ở được coi là nhà ở
hình thành trong tương lai nếu nhà ở đó đang trong quá trình xây dựng hoặc đã xây
dựng xong nhưng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng, hai luật này chỉ xét đến mức
độ hình thành của nhà ở mà khơng đề cập đến việc vào thời điểm xác lập giao dịch,
nhà ở đó đã được chủ thể xác lập quyền sở hữu hay chưa? Còn theo quy định của
Bộ luật dân sự 2015, ngay cả khi nhà ở đã hình thành nhưng chưa được chủ thể xác
lập quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch thì vẫn được coi là nhà ở, cơng trình xây

8

Khoản 1 Điều 3 Thơng tư Liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25 tháng 04 năm
2014
9
Khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014
10
Khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014

19

dựng hình thành trong tương lai. Bình luận về vấn đề này, TS. Vũ Thị Hồng Yến
(Đại học Luật Hà Nội) cho rằng: “Luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đã
thiết kế khái niệm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai dưới giác
độ vật chất, cịn Bộ luật Dân sự năm 2015 thì xây dựng khái niệm trên dưới giác độ
nhà ở là đối tượng của giao dịch nên cần phải được đáp ứng cả hai tiêu chí vật chất
và pháp lý (chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu
cho chủ thể tại thời điểm xác lập giao dịch).”11 Theo đó, yếu tố vật chất mà TS. Vũ
Thị Hồng Yến đề cập ở đây là mức độ hình thành của nhà ở, cịn yếu tố pháp lý ở
đây là việc nhà ở, cơng trình xây dựng đã được xác lập quyền sở hữu vào thời điểm
giao dịch hay chưa?
Từ những phân tích nêu trên về nhà ở và tài sản hình thành trong tương lai,
tác giả đưa ra định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “Nhà ở hình
thành trong tương lai là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và chưa hình thành
hoặc đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác
lập giao dịch”.
1.1.2. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai trước hết là nhà ở, do đó nhà ở hình thành
trong tương lai có đầy đủ các đặc điểm của nhà ở như sau:
- Xét về công năng, nhà ở khác với các cơng trình xây dựng khác ở chỗ nhà ở
có chức năng để ở. Đối tượng sử dụng nhà ở là cá nhân, hộ gia đình. Nhà ở có tính
bền vững, lâu dài. Một ngôi nhà được xây dựng nên không những là nơi sinh hoạt
chung của các thành viên trong gia đình mà cịn là nơi trú ngụ của rất nhiều thế hệ,
trải qua nhiều năm lịch sử.
- Nhà ở là tài sản không thể di dời được, gắn liền với đất, được xây dựng trên
đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu. Thông thường
trong các giao dịch về nhà đất người ta quan tâm nhiều đến vị trí của đất vì vị trí đất

có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị nhà ở.
11

Vũ Thị Hồng Yến, Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp theo Luật Nhà ở và Bộ
luật Dân sự hiện hành, Trang thơng tin điện tử của tạp chí dân chủ và pháp luật
(Ngày truy cập 01/05/2018)


20

- Nhà ở mang tính cá biệt. Tính cá biệt thể hiện thông qua sự khác biệt về đặc
điểm và giá trị của mỗi loại nhà ở. Nhà ở được tạo lập ở những vị trí, khơng gian
khác nhau thì mang những đặc điểm và giá trị khác nhau. Đối với các cơng trình, dự
án xây dựng nhà ở thương mại để bán như chung cư, nhà riêng lẻ, biệt thự nằm
trong dự án thường sẽ có kiến trúc bên ngoài giống nhau theo như quy hoạch về
kiến trúc của cơ quan có thẩm quyền, tuy nhiên, mỗi căn nhà trong tổng thể dự án
đó lại có giá trị khơng giống nhau phụ thuộc vào một số yếu tố như: hướng nhà,
diện tích nhà, mặt tiền đường, …
- Nhà ở trên thị trường bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền, có giá trị lớn
và khả năng đầu tư mang lại lợi nhuận. Nhà ở được đưa vào kinh doanh chịu sự quy
định chặt chẽ của pháp luật. Nhà ở có thể được đưa vào lưu thơng trên thị trường
như một loại tài sản có khả năng sinh lợi cao nhưng chứa đựng nhiều rủi ro và biến
động.
Bên cạnh đó, với đặc thù là một loại tài sản hình thành trong tương lai, nhà ở
hình thành trong tương lai có các đặc điểm riêng biệt giúp phân biệt nó với các loại
nhà ở có sẵn, được thể hiện ở hai điểm cơ bản:
Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai có thể là nhà ở chưa hình thành
hoặc đã hình thành nhưng chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đặc điểm này
khác với nhà ở có sẵn, bởi nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hồn
thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật
về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng)
thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ
thống phịng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống
phịng cháy, chữa cháy) thì mới được coi là nhà ở có sẵn.12
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai mặc dù chưa hình thành hoặc có
thể đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể xác lập giao dịch,
chưa xác lập ở đây có thể hiểu là chưa xác lập quyền sở hữu lần đầu hoặc xác lập
12

Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP


21

quyền sở hữu kế tục cho chủ thể của giao dịch. Sự xác lập quyền sở hữu lần đầu
được hiểu là tài sản đang hình thành và khi hình thành thì lần đầu tiên mới xác định
được chủ sở hữu của tài sản là ai. Sự xác lập quyền sở hữu kế tục được hiểu là nhà ở
đã hình thành và đã có chủ sở hữu, nay đang trong quá trình dịch chuyển quyền sở
hữu cho chủ thể mới, ví dụ: Nhà ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu và đang
được bán cho người khác. Người mua đã ký kết hợp đồng mua bán, đang thực hiện
các nghĩa vụ để có thể trở thành chủ sở hữu tiếp theo của nhà ở, thì có khả năng
dùng nhà ở này để thực hiện việc thế chấp, việc bán lại cho người khác dưới khía
cạnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Tóm lại, tuy là một loại nhà ở và có các đặc điểm đầy đủ của một loại nhà ở
nhưng nhà ở hình thành trong tương lai xét về mức độ hoàn thiện và xét về việc xác
lập quyền sở hữu vẫn có nhiều khác biệt giúp phân biệt nó với các loại nhà ở có sẵn.
Nắm được các đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai là rất quan trọng trong
việc nghiên cứu sâu hơn về loại nhà ở này cũng như tránh bị nhầm lẫn, áp dụng sai
các quy định của pháp luật.

1.2. Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai
1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trong xã hội nói chung và trong giao lưu dân sự nói riêng, việc chuyển giao
tài sản và quyền sở hữu tài sản giữa chủ thể này và chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu
cầu của nhau thơng qua hợp đồng đóng vai trị quan trọng. Việc chuyển giao tài sản
và quyền tài sản không tự nhiên được hình thành mà phải thơng qua sự bàn bạc,
thỏa thuận giữa các bên. Khi các bên có được sự thỏa thuận, thống nhất ý chí thì
quan hệ trao đổi mới được hình thành. Về khái niệm hợp đồng, có nhiều quan điểm
khác nhau về hợp đồng theo từng thời kỳ. Thuật ngữ hợp đồng phát sinh từ động từ
“contrahere” trong tiếng La tinh có nghĩa là “ràng buộc” và xuất hiện đầu tiên ở La
Mã khoảng thế kỷ V – IV trước công nguyên.13 Sau khi đế quốc La Mã tan rã, các
nước châu Âu bắt đầu chấp nhận sử dụng thuật ngữ “hợp đồng” khởi nguồn từ La
Mã. Bộ luật dân sự Pháp quy định “hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
13

Nguyễn Ngọc Khánh, „Hợp đồng: Thuật ngữ và khái niệm‟, Tạp chí nhà nước và pháp luật số 8, 38-43


22

một hoặc nhiều người cam kết với một hoặc nhiều người khác về việc chuyển giao
một vật, làm hoặc không làm một cơng việc nào đó”.14 Pháp luật Hoa Kỳ nhìn nhận
hợp đồng “một lời hứa đối với vi phạm pháp luật quy định biện pháp khắc phục
(remedy); hoặc thực hiện các nghĩa vụ mà pháp luật công nhận; một giao dịch bao
gồm hai hay nhiều cá nhân có quyền đối ứng yêu cầu bên còn lại thực hiện lời
hứa”15. Các yêu cầu đối với một hợp đồng trong pháp luật Anh – Mỹ là có một đề
nghị giao kết hợp đồng, chấp nhận giao kết hợp đồng, xem xét và hứa hẹn, một ý
định để thực hiện nghĩa vụ pháp lý. Ở Việt Nam, theo nghiên cứu của tác giả
Nguyễn Ngọc Khánh: “Thuật ngữ hợp đồng hay khế ước theo cách hiểu hiện nay
không thực sự hiện hữu trong chế độ phong kiến, các thuật ngữ này trên thực tế chỉ

được đưa vào khi các Bộ dân luật Nam Kỳ, Bắc Kỳ và Trung Kỳ lần lượt được ban
hành hồi cuối thế kỷ XIX, đầu thế kỷ XX…kể từ khi Tòa án nhân dân tối cao ban
hành chỉ thị số 772 – CT/TATC về việc đình chỉ áp dụng pháp luật của đế quốc và
phong kiến, thuật ngữ “khế ước” được thay thế bằng thuật ngữ “hợp đồng”. Bên
cạnh đó, để chỉ hợp đồng trong lĩnh vực dân sự và hợp đồng trong lĩnh vực kinh tế,
luật sử dụng thuật ngữ “hợp đồng dân sự”, “hợp đồng kinh tế”.16 Đến Bộ luật dân sự
2005, khái niệm hợp đồng dân sự được quy định là “sự thỏa thuận giữa các bên về
việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.17 Các tác giả Đại học
Luật Hà Nội, trong nghiên cứu của mình, chia hợp đồng dân sự thành hai nhóm:
Nhóm hợp đồng có đối tượng là tài sản và nhóm hợp đồng có đối tượng là công
việc phải làm.18 Đến Bộ luật dân sự 2015, các nhà làm luật đã bỏ thuật ngữ “hợp
đồng dân sự” được quy định trong Bộ luật dân sự 2005, thay vào đó là thuật ngữ
hợp đồng. Về việc bỏ cụm từ “dân sự”, theo PGS.TS Đỗ Văn Đại là để “tránh làm
phát sinh tư tưởng là các quy định trong Bộ luật dân sự chỉ áp dụng cho các quan hệ

14

Nhà pháp luật Việt Pháp (2006), Bộ luật dân sự Pháp, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, Điều 1101, 399 –
667.
15
Phạm Quang Huy, “Consideration” theo pháp luật hợp đồng Hoa Kỳ, Tạp chí Luật học số 11 (198) tháng
11/2016.
16
Nguyễn Ngọc Khánh, Hợp đồng: Thuật ngữ và khái niệm, Tạp chí nhà nước và pháp luật số 8, 38.
17
Điều 388 Bộ luật dân sự 2005
18
Lê Đình Nghị (chủ biên) (2010), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (Tập 2), Nhà xuất bản Giáo dục Việt
Nam, Hà Nội, 102

23

dân sự thuần túy mà không áp dụng cho các loại quan hệ hợp đồng khác như quan
hệ hợp đồng trong kinh doanh, thương mại, lao động,…”19. Tác giả hoàn toàn đồng
ý với lập luận của nêu trên, bởi lẽ, quy định như Bộ luật dân sự 2005 dẫn đến thực
tiễn thi hành pháp luật có nhiều cách hiểu khác nhau, như có trường hợp cho rằng
những quy định của Bộ luật Dân sự chỉ liên quan đến hợp đồng dân sự và do đó
tồn bộ những quy định tại Mục 7 chương XVII của Bộ luật Dân sự 2005 cũng như
những quy định về giao kết và thực hiện hợp đồng ở Mục này chỉ áp dụng đối với
hợp đồng dân sự, còn việc giao kết và thực hiện các loại hợp đồng khác không phải
là hợp đồng dân sự sẽ không chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự. Do đó, quy định
mới về khái niệm hợp đồng dân sự tại Điều 385 của Bộ luật Dân sự năm 2015 là
hợp lý, phù hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật.
Quay trở lại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, về loại hợp
đồng, đây là một loại hợp đồng mua bán tài sản. PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện nhìn
nhận đặc trưng quan trọng nhất của hợp đồng mua bán “là việc giao một tài sản để
đổi lấy một số tiền, bởi việc giao một số tiền để đổi lấy tài sản”.20 Từ đó có thể thấy,
mặc dù vào thời điểm xác lập giao dịch, đối tượng của hợp đồng là nhà ở có thể
chưa được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài
sản sau thời điểm xác lập giao dịch, tuy nhiên hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai vẫn thuộc loại hợp đồng mua bán tài sản. Theo quy định của Bộ luật
dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản là “sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”.21
Bộ luật dân sự Pháp quy định về “hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây
dựng” như sau: “Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng là thỏa thuận theo đó
bên bán có nghĩa vụ xây một bất động sản trong thời hạn được quy định trong hợp
đồng. Có thể thỏa thuận bán theo phương thức chìa khóa trao tay hoặc theo phương
thức hoàn thiện từng bước”. Với hợp đồng mua bán theo phương thức hồn thiện
19

Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật dân sự 2015 (2016), NXB Hồng Đức – Hội
Luật gia Việt Nam, TP.HCM, trang 167
20
Nguyễn Ngọc Điện (2005), Bình luận các hợp đồng thơng dụng trong luật dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản
Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, trang 15
21
Điều 430 Bộ luật dân sự 2015


24

từng bước, Bộ luật dân sự Pháp cũng quy định: “Hợp đồng bán theo phương thức
hoàn thiện từng bước là một hợp đồng theo đó bên bán chuyển ngay cho bên mua
mọi quyền đối với đất đai cũng như quyền sở hữu những kết cấu xây dựng hiện có
trên đất. Quyền sở hữu cơng trình được chuyển giao từng bước cho bên mua theo
tiến độ thi công và bên mua trả tiền làm nhiều lần theo tiến độ đó. Bên bán giữ
quyền chủ cơng trình cho đến khi nghiệm thu cơng trình”.22
Từ các lập luận trên, tác giả rút ra khái niệm của hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai như sau: “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở và quyền sử dụng đất cho
bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền mua nhà cho bên
bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.”
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước hết là một loại hợp
đồng mua bán tài sản, do đó nó có đầy đủ các đặc điểm của một hợp đồng mua bán
tài sản nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, cụ thể như sau:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là thỏa thuận
giữa các bên trong hợp đồng về việc bên bán giao nhà ở để nhận lại một số tiền từ

bên mua và ngược lại, bên mua thanh toán tiền cho bên bán để nhận được nhà ở.
Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng
song vụ. Bên bán và bên mua đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, khơng bên
nào chỉ có quyền hoặc nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền của bên kia và
ngược lại. Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua
chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ
tương ứng của mình.
Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một hợp đồng
có đền bù. Khoản tiền mà bên mua nhà ở phải thanh toán cho bên bán nhà ở theo

22

Điều 1601-3 Bộ luật dân sự Pháp