Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tỉnh bình định

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

BÙI THÀNH PHƯƠNG

THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TỈNH
BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH - 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

BÙI THÀNH PHƯƠNG

THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TỈNH
BÌNH ĐỊNH

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN

TP. HỒ CHÍ MINH - 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Bình Định” là cơng trình nghiên
cứu của riêng tơi, được sự hướng dẫn tận tình của giảng viên hướng dẫn TS.Châu
Thị Khánh Vân, hồn tồn khơng sao chép từ tác phẩm khác. Những phần sử dụng
tài liệu tham khảo trong luận văn đã được nêu rõ trong phần trích dẫn tài liệu tham
khảo. Các bản án, thông tin được nêu trong luận văn là trung thực và hồn tồn
chính xác, đúng sự thật.

TÁC GIẢ

BÙI THÀNH PHƯƠNG


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu .................................................................................... 2
3. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 3
4. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 4
6. Kết cấu luận văn ............................................................................................ 4
CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ........................................................ 5
1.1. Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ....................... 5
1.2. Hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở........................... 9

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ KIẾN NGHỊ ...... 12
2.1. Điều kiện đối với chủ thể ......................................................................... 13
2.2. Điều kiện đối với quyền sử dụng đất ....................................................... 24
2.2.1. Điều kiện về công chứng, chứng thực hợp đồng .................................. 25
2.2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở và kiến nghị .............................................................................. 30
KẾT LUẬN .................................................................................................... 36
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
huyển nhượng quyền sử dụng đất là m t quyền rất cơ ản của ngư i sử
dụng đất. Tuy nhiên, không phải ngư i sử dụng đất nào c ng c được quyền này.
ản chất pháp luật trao quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là đã trao
quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Định đoạt nhưng trong giới hạn của pháp luật,
định đoạt đối với quyền sử dụng đất của m nh th o quy định. Đảng ta xác định phải
iến đất đai thành đ ng lực trực tiếp phát triển kinh tế – xã h i.

uốn vậy, chúng ta

cần tháo g những nút th t trong chính sách pháp luật về đất đai, cản trở sự phát
triển tạo hành lang pháp l thuận lợi cho các chủ thể c các quyền chuyển đ i,
chuyển nhượng, thế chấp, ảo lãnh g p vốn

ng quyền sử dụng đất.., qua đ huy

đ ng được nguồn lực từ đất đai g p phần phát triển kinh tế – xã h i. Pháp luật về
quyền của ngư i sử dụng đất n i chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở n i riêng c m t

ngh a rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế và xã h i.

Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ n i chung và
đất ở n i riêng đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số ngư i dân khi có nhu
cầu về đất; tạo cơ sở pháp l cho ngư i sử dụng đất ở chủ đ ng đầu tư, năng đ ng
hơn trong sử dụng đất ở, đồng th i c ng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà
nước. Tuy nhiên, trong quá trình t chức thực hiện, quyền này còn m t số tồn tại
như chuyển nhượng QSDĐ ở xảy ra khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển
nhượng QSDĐ ở không đúng với quy định của pháp luật ( không đăng k với cơ
quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng của đại
b phận dân cư và m t số cán b còn hạn chế; thị trư ng bất đ ng sản chính quy
mới hoạt đ ng ở dạng sơ khai nên thị trư ng phi chính quy (thị trư ng ngầm) hoạt
đ ng mạnh với việc mua án trao tay dưới nhiều hình thức, n m ngồi sự kiểm
sốt của Nhà nước. Vì thế, nghiên cứu các vấn đề pháp lý bảo đảm sự vận hành
nh thư ng, lành mạnh của thị trư ng bất đ ng sản, chuyển nhượng đất đai và cụ
thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là đòi hỏi của thực tế cu c sống. Chuyển


2

nhượng QSDĐ đối với nhiều loại đất khác nhau, trong khuôn kh m t luận văn thạc
s tôi xin phép chỉ đề cập đến chuyển nhượng QSDĐ ở, m t trong nhiều loại đất
được quy định theo Luật Đất đai năm 2013. Từ những lý do trên, tôi chọn đề tài
Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở tại tỉnh Bình Định .
2. Tình hình nghiên cứu

Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là m t đề tài được
nhiều ngư i quan tâm. Đây là vấn đề được các tác giả nghiên cứu dưới nhiều
phương diện khác nhau. Có thể đề cập đến m t số các cơng trình tiêu biểu sau đây
Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2000),
Viện nghiên cứu địa chính - T ng cục Địa chính: "Những quy định về chuyển quyền
sử dụng đất" Đặng Văn Ngạn (2009),
đấ

uậ

ề chuyển n ượng quyền sử dụng

ực tiễn tại Hà Nam", Luận văn thạc s Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc

gia Hà N i Lưu Quốc Thái (200 ,
n

ềg

ị

quyền ử ụng đấ

uậ

n ", Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 7. Các nhà khoa học nước ngoài

c ng c m t số nghiên cứu về các giao dịch đất đai của Việt Nam, tính đến th i
điểm hiện nay có: Tham luận số 03, "T
người nghèo áp dụng

ương

động quy trình giao dị

đấ đ

đối với

DE SOTO (2005), nghiên cứu về các quy trình

giao dịch đất đai hiện hành, ảnh hưởng đến việc tiếp cận các nguồn vốn tín dụng và
phát triển kinh tế, đặc biệt của ngư i nghèo của Ngân hàng phát triển châu Á
(ADB); Nghiên cứu của t chức tư vấn: "Strengthening environmental Management
and Land Administration Viet Nam - Sweden comporation Program (SEMLA)",
đánh giá đối với hệ thống luật đất đai của Việt Nam như C
thống uậ đấ đ

b

đ n g

(200 , đây là công tr nh nghiên cứu, rà soát hệ thống pháp luật

đất đai hiện nay của Việt Nam, so sánh hệ thống luật hiện hành với hệ thống pháp
luật đất đai của thế giới và đưa ra m t số khuyến nghị hoàn thiện hệ thống luật đất
đai của Việt Nam.


3

ác công tr nh trên đã giải quyết m t số vấn đề lý luận và thực tiễn, bao gồm
phân tích khái niệm, đặc điểm,

ngh a của chuyển quyền sử dụng đất cơ sở của

quy định về chuyển quyền sử dụng đất; phân tích n i dung quy định của chuyển
quyền sử dụng đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện. Trên cơ sở kế thừa kết quả, thành
tựu nghiên cứu của các cơng trình khoa học về vấn đề này đã công ố; Luận văn
tiếp tục nghiên cứu, đánh giá m t số quy định pháp luật từ thực tiễn về chuyển
quyền sử dụng đất tại tỉnh

nh Định.

3. Mục tiêu nghiên cứu
Trên cơ sở phân tích quy định của pháp luật, nghiên cứu m t cách hệ thống
các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thực
tiễn thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Bình
Định, tác giả hướng đến tìm ra những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này,
từ đ đề xuất định hướng và m t số giải pháp nh m góp phần hồn thiện quy định
pháp luật về chuyển nhượng QSD đất ở.
4. Phạm vi nghiên cứu
Chuyển nhượng QSDĐ n i chung và đất ở nói riêng là vấn đề r ng, được
điều chỉnh bởi B luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất đ ng sản…Hiện
nay hệ thống văn ản quy phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở có những
quy định chưa thống nhất. Bản thân việc chuyển nhượng QSDĐ ở c ng rất phức
tạp, gồm nhiều hình thức, với mỗi chủ thể, mỗi loại đất c ng rất khác nhau và có
thực tiễn rất đa dạng, tác đ ng đến nhiều tầng lớp nhân dân và các thành phần kinh
tế khác nhau trong xã h i...
Vì vậy, trong khn kh phạm vi nghiên cứu của luận văn, tác giả chủ yếu

tập trung nghiên cứu các quy định cụ thể của pháp luật đất đai, nhất là Luật Đất đai
2013, các văn ản hướng dẫn thi hành về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở, các văn bản pháp luật khác c liên quan như

luật Dân sự 2015, Luật Công

chứng 2014... Do chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật gồm nhiều loại nên trong phạm vi luận văn này tác giả chỉ


4

nghiên cứu các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa h gia đ nh, cá
nhân và các ước thực hiện trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
h gia đ nh cá nhân. Trong quá tr nh nghiên cứu, từ các vụ việc cụ thể xảy ra trên
địa bàn tỉnh

nh Định, tác giả c đánh giá các quy định của pháp luật về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất giữa h gia đ nh, cá nhân th o pháp luật Việt Nam, trên
cơ sở đ đưa ra những đề xuất, kiến nghị của mình.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, luận văn đã sử dụng các phương
pháp nghiên cứu chủ yếu như Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử của chủ ngh a

ác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan

điểm, đư ng lối của Đảng về xây dựng nền kinh tế thị trư ng; Các phương pháp
như phân tích, t ng hợp, khảo sát, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử phương

pháp thống kê, thu thập kế thừa các nghiên cứu, các tài liệu đã c được sử dụng để
làm sáng tỏ các vấn đề đặt ra trong luận văn.
6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, n i dung của
luận văn gồm 02 chương
Chương 1: Khái quát quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện, trình tự, thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và kiến nghị.


5

CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT
VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
1.1. Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Đất ở, theo cách hiểu thông thư ng, là đất mà con ngư i dùng để xây cất nhà
cửa, cơng trình phục vụ cho nhu cầu ở tạm th i, ở lâu dài, nghỉ ngơi và sinh hoạt
của con ngư i. Luật Đất đai chưa c quy định cụ thể về khái niệm đất ở. Theo Luật
Đất đai năm 2013, đất ở phải thỏa mãn hai yếu tố: M t là, đất ở là đất dùng để xây
dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ cho đ i sống, vư n, ao trong cùng
m t thửa đất Hai là, đất ở phải n m trên thửa đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quy hoạch là đất khu dân cư đô thị hoặc dân cư nông thôn.
Quyền sử dụng đất là m t loại quyền dân sự đặc thù, là quyền tài sản g n liền
với đất đai đồng th i c ng là quyền tài sản đặc biệt, thể hiện ở chỗ giá trị của quyền
sử dụng đất thay đ i theo nhu cầu xã h i, theo mục đích sử dụng đất. Khi nhu cầu
sử dụng đất tăng cao th giá trị quyền sử dụng đất c ng tăng và ngược lại, giá trị
quyền sử dụng đất bị giảm khi nhu cầu của thị trư ng giảm. Ngư i sử dụng có
quyền chuyển đ i, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo
lãnh, thừa kế, góp vốn b ng quyền sử dụng đất. Trong đ , chuyển nhượng đất đai là

hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm, cùng với sự phát triển của kinh tế
xã h i, hình thức giao dịch này đã c nhiều thay đ i. Hiện nay, chuyển nhượng đất
đai đã trở thành hình thức giao dịch sơi đ ng và ph biến trong giao lưu dân sự và
thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, do đặc thù của chế đ
sở hữu toàn dân về đất đai, các t chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây
dựng nên quyền sử dụng đất của Việt Nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao
dịch về quyền sử dụng đất. Nhà nước xây dựng khung pháp lý cho sự ra đ i và vận
hành của thị trư ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất th o xu hướng công khai,
minh bạch. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy, các quy định về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại những mâu thuẫn, bất cập. Với đặc trưng của thị


6

trư ng bất đ ng sản ở Việt Nam hiện nay, muốn thúc đẩy sự phát triển của hoạt
đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải hồn thiện khung pháp lý về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất th o hướng công b ng và minh bạch.
Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1993 đã mở ra th i kỳ mới, mang tính đ t
phá, tạo cơ sở cho việc hình thành thị trư ng QSDĐ, đ là luật đã thừa nhận giá đất,
cho phép các t chức, cá nhân được chuyển QSDĐ ở. Đến Luật Đất đai năm 2003
tiếp tục khẳng định các quyền của ngư i sử dụng đất trong đ c quyền về chuyển
nhượng QSDĐ ở. Th i gian này, với những hạn chế về thủ tục chuyển nhượng
QSDĐ, hình thức chuyển quyền, chủ thể chuyển quyền, loại đất chuyển quyền và
những hạn chế khác về th i hạn sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng
nhận QSDĐ ở đã tạo nên m t thị trư ng chuyển nhượng QSDĐ ở ngoài vòng pháp
luật là ph biến.
Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc h i Khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua
ngày 29/11/2013 thay thế luật Đất đai năm 2003 Luật đã kế thừa và phát triển
những n i dung hợp lý của Luật Đất đai năm 2003 nh m đảm bảo sử dụng đất đai
có hiệu quả hơn các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở từ Luật Đất đai 1993, 2003,

2013 khơng ngừng được hồn thiện cho phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.
Khái niệm quyền sử dụng được quy định trong B luật Dân sự năm 20151,
th o đ chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo
ý chí của m nh nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của
Nhà nước, lợi ích cơng c ng, quyền và lợi ích hợp pháp của ngư i khác. Như vậy
có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền khai thác, hưởng dụng những thu c tính có
lợi từ đất m t cách hợp pháp thơng qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền
sử dụng đất đ cho ngư i khác hay tạo vốn từ đất. Th o quy định của Luật Đất đai
năm 2013 th khi m t chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, những ngư i
có quyền sử dụng đất được phép thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1

Điều 189 B luật Dân sự năm 2015


7

Vậy quyền sử dụng đất ở là gì? Khái niệm quyền sử dụng đất nói chung và
quyền sử dụng đất ở n i riêng chưa được đề cập ở bất kỳ m t văn ản pháp lý nào
của Việt Nam. Trong khoa học pháp lý, quyền sử dụng đất trước hết là quyền của
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu đất đai. Đ là quyền khai thác các thu c tính
có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã h i của đất
nước , …Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho ngư i sử dụng đất… . Trong logic
này, quyền sử dụng đất ở của ngư i sử dụng đất được phân biệt với quyền sử dụng
đất của Nhà nước trên m t số khía cạnh: m t là, quyền sở hữu đất đai là quyền ban
đầu, c trước, còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, có sau, xuất hiện khi các t
chức, cá nhân, h gia đ nh được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép
nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất; hai là, quyền sở
hữu đất đai là m t quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất ở là m t loại

quyền không trọn vẹn, không đầy đủ, ngư i sử dụng đất chỉ có những quyền do Nhà
nước trao cho, và bị giới hạn bởi diện tích, th i hạn sử dụng và mục đích sử dụng…
Chuyển nhượng QSDĐ ở là m t loại giao dịch dân sự nh m thực hiện việc
chuyển QSDĐ ở từ chủ thể này sang chủ thể khác. Trong giao dịch này ngư i được
nhận QSDĐ ở có quyền khai thác các lợi ích từ đất và họ phải ù đ p cho ngư i đã
chuyển nhượng cho mình m t khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị QSDĐ ở
đ . huyển nhượng QSDĐ ở phải tuân th o các quy định của Pháp luật Dân sự và
Luật Đất đai về điều kiện, n i dung, hình thức mới có giá trị pháp l và được pháp
luật bảo vệ.
Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở:
Thứ nhất, pháp luật quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ ở của t chức, cá
nhân được thực hiện dựa trên chế đ sở hữu toàn dân về đất đai.

ọi t chức, cá

nhân trong xã h i khơng có quyền sở hữu đất ở, họ được Nhà nước (đại diện chủ sở
hữu giao đất và quyền sử dụng để sử dụng n định lâu dài.
Thứ hai, do đất đai c vị thế cố định không di d i được do vậy khác với các
hàng hoá khác cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận sử


8

dụng đất hợp pháp. Việc chuyển nhượng QSDĐ ở chủ yếu được tiến hành thông
qua hệ thống hồ sơ giấy t . Do vậy, phải rõ ràng minh bạch về giấy chứng nhận
QSDĐ ở, các hợp đồng chuyển QSDĐ ở, các tư liệu địa chính.
Thứ ba, là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, Nhà nước có quyền điều tiết
phần địa tô chênh lệch thông qua pháp luật về thuế để bảo đảm lợi ích của tồn dân
đối với đất đai. Điều tiết giá trị đất tăng lên không do ngư i sử dụng đất tạo ra, mà
do Nhà nước, do các t chức, cá nhân khác trong xã h i tạo ra thông qua việc thu

thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ ở, thu lệ phí địa chính.
Thứ tư, giá trị QSDĐ ở khi chuyển quyền sử dụng phụ thu c vào nhiều yếu
tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất. Mức đ hoàn thiện cơ sở hạ tầng
các yếu tố kinh tế, chính trị, xã h i khác. Do vậy, cùng m t diện tích nhưng vị trí
khác nhau, khả năng sinh lợi khác nhau thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng có
giá cả khác nhau.
ng cần phân biệt rõ giữa chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chuyển
đ i quyền sử dụng đất. Trên thực tế, vẫn còn nhiều ngư i còn nhầm lẫn về hai khái
niệm này dẫn đến những phát sinh khi thực hiện các hoạt đ ng giao dịch liên quan.
ng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đ i quyền sử dụng đất là m t
hình thức chuyển quyền sử dụng đất, th o đ Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất
của ên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, giữa hai hình
thức này có sự khác nhau cơ ản, thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là đ i đất lấy tiền và việc thực
hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng
để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ m t chiều),
thì trong quan hệ chuyển đ i quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ là
đ i đất lấy đất .
Chuyển nhượng về bản chất là mua án, đ là việc m t bên (bên bán) chuyển
giao tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản từ m nh sang ên kia ( ên mua để nhận
từ bên kia m t khoản tiền nhất định. Đối tượng chuyển nhượng trong trư ng hợp


9

này chỉ là quyền sử dụng đất nên hợp đồng này có tên gọi là: Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giao dịch dân
sự phải tuân th o quy định của B luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các ên, th o đ bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên

nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng
th o quy định của B luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Nếu chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất đ ng sản thì cịn phải tn th o quy định
của pháp luật về kinh doanh bất đ ng sản. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên
quan tới nhiều l nh vực như giao dịch dân sự, hoạt đ ng kinh doanh thương mại,
quản l đất đai nên được điều chỉnh bởi nhiều văn ản pháp luật khác nhau. Bên
cạnh B luật Dân sự, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh
b ng các luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật
Kinh doanh bất đ ng sản).
1.2. Hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
M t trong những đảm bảo mà Nhà nước đã thực thi b ng pháp luật kể từ
Luật Đất đai 1993 đến nay chính là việc trao cho ngư i sử dụng đất các quyền giao
dịch đối với quyền sử dụng đất. Việc ngư i sử dụng đất được thực hiện giao dịch
quyền sử dụng đất, ngh a là tiến hành dịch chuyển quyền sử dụng đất của mình theo
n i dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai2, thể hiện sự
thừa nhận và khẳng định của Nhà nước r ng quyền sử dụng đất là tài sản của ngư i
sử dụng đất; họ được đưa n vào lưu thông, trao đ i trên thị trư ng; tạo thuận lợi để
ngư i sử dụng đất khai thác tối đa lợi ích từ đất đai.
Theo pháp luật đất đai, giao dịch quyền sử dụng đất gồm bảy quyền đ là
chuyển đ i quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cho thuê (cho
thuê lại) quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất; tặng cho quyền sử dụng

2

209

Trư ng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luậ Đấ đ , Nxb Hồng Đức, tr.


10

đất; thế chấp b ng quyền sử dụng đất; và góp vốn b ng quyền sử dụng đất. Có
những quyền khi được thực hiện, sẽ có sự dịch chuyển hẳn quyền sử dụng đất từ
chủ thể thực hiện quyền sang chủ thể nhận quyền, làm chấm dứt quyền sử dụng đất
của chủ thể này và làm phát sinh quyền sử dụng đất của chủ thể kia (ngh a là c sự
thay đ i chủ thể sử dụng đất)3 và được gọi tên chung là quyền chuyển quyền sử
dụng đất, bao gồm quyền chuyển đ i, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn b ng quyền sử dụng đất4. Trong đ , chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là m t trong những quyền giao dịch quyền sử dụng đất có sự chuyển
quyền mà ngư i sử dụng đất quan tâm.
Giao dịch quyền sử dụng đất ở là việc ngư i sử dụng đất thực hiện quyền tài
sản của m nh đối với quyền sử dụng đất b ng cách đưa quyền sử dụng đất của mình
vào giao dịch dân sự theo n i dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của
pháp luật đất đai. Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch
quyền sử dụng đất từ ngư i có quyền sử dụng đất hợp pháp sang ngư i khác theo
m t trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Th o đ , ngư i có quyền sử
dụng đất (ngư i chuyển nhượng) có ngh a vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng cho
ngư i được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ngư i nhận chuyển nhượng) và n p
thuế thu nhập cá nhân (trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất Ngư i nhận
chuyển nhượng c ngh a vụ trả tiền cho ngư i chuyển nhượng và n p lệ phí trước
bạ, phí địa chính và phí thẩm định hồ sơ th o quy định. Việc chuyển quyền sử dụng
đất có hiệu lực kể từ th i điểm đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai, đ là
việc chuyển đ i, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn b ng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng
ký đất đai và có hiệu lực kể từ th i điểm đăng ký vào s địa chính5. Việc chuyển

3

Trư ng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luậ Đất đ , Nxb Hồng Đức,

4

Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013.

tr.209
5

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013


11

nhượng phải tuân theo những nguyên t c như Chỉ những chủ thể sử dụng đất được
pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền thực hiện hành vi
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có
quyền thỏa thuận về n i dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải
phù hợp với quy định của b luật dân sự và pháp luật về đất đai Bên nhận chuyển
quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng th i hạn ghi trong giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở
địa phương tại th i điểm chuyển quyền sử dụng đất; Việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của ngư i sử dụng đất đồng th i
khuyến khích họ đầu tư công sức, tiền của vào sử dụng đất có hiệu quả và Hạn chế
tối đa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đặc biệt là
đất nông nghiệp trồng lúa nước đi đôi với việc chuyển mục đích sử dụng đất. Việc
tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên t c trên sẽ là cơ sở quan trọng trong tiến trình khai
thác các nguồn lợi c được từ đất của các chủ thể tham gia giao dịch về đất đai ở
Việt Nam hiện nay.


12

CHƯƠNG 2
THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ KIẾN NGHỊ
Trong quan hệ pháp luật đất đai, cùng với ngh a vụ phải thực hiện, quyền của
ngư i sử dụng đất là vấn đề mà cả Nhà nước và ngư i sử dụng đất đều quan tâm.
Với tư cách vừa là chủ thể quản lý xã h i - quản l tài nguyên đất đai qu giá của
quốc gia, vừa là đại diện chủ sở hữu của đất đai - quản lý tài sản thu c sở hữu của
m nh, Nhà nước cần đảm bảo đất đai, dù ở phương diện nào, c ng phải được khai
thác, sử dụng hiệu quả, mang lại lợi ích cho xã h i và cho chính Nhà nước. Tuy
nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất đai mà chuyển giao đất đai và
quyền sử dụng đất cho ngư i sử dụng đất để họ thay mặt Nhà nước khai thác đất đai
trên thực tế. Cách sử dụng gián tiếp này không chỉ giúp cho đất đai của Nhà nước
được đưa vào khai thác th o đúng mong muốn của Nhà nước, mà còn giúp cho Nhà
nước thu được lợi ích từ đất đai thơng qua việc thu ngh a vụ tài chính của ngư i sử
dụng đất. Th o đ , việc đảm bảo cho ngư i sử dụng đất an tâm đầu tư, sử dụng đất
đai c hiệu quả c ng là iện pháp đảm bảo cho Nhà nước hưởng được lợi ích từ
đất đai.
Pháp luật đất đai không đưa ra định ngh a cho từng quyền giao dịch quyền sử
dụng đất, bao gồm cả quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dựa trên quy định
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của B luật Dân sự, có thể hiểu
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các ên, th o đ

ên

chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên
nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng
th o quy định của B luật này và pháp luật về đất đai6. Vấn đề này mặc dù đã được
pháp luật quy định rõ nhưng trên thực tế, khi đưa vào áp dụng trong từng vụ việc cụ
thể lại phát sinh nhiều tồn tại, vướng m c, dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

6

Điều 697 B luật Dân sự.


13

2.1. Điều kiện đối với chủ thể
Quyền và ngh a vụ là yếu tố quan trọng, bên cạnh yếu tố chủ thể và khách
thể, của bất kỳ quan hệ pháp luật nào. Trong quan hệ pháp luật đất đai, cùng với
ngh a vụ phải thực hiện, quyền của ngư i sử dụng đất là vấn đề mà cả Nhà nước và
ngư i sử dụng đất đều quan tâm.
Với tư cách vừa là chủ thể quản lý xã h i – quản l tài nguyên đất đai qu
giá của quốc gia, vừa là đại diện chủ sở hữu của đất đai – quản lý tài sản thu c sở
hữu của m nh, Nhà nước cần đảm bảo đất đai, dù ở phương diện nào, c ng phải
được khai thác, sử dụng hiệu quả, mang lại lợi ích cho xã h i và cho chính Nhà
nước. Tuy nhiên, Nhà nước lại khơng trực tiếp sử dụng đất đai mà chuyển giao đất
đai và quyền sử dụng đất cho ngư i sử dụng đất để họ thay mặt Nhà nước khai thác
đất đai trên thực tế. Cách sử dụng gián tiếp này không chỉ giúp cho đất đai của Nhà
nước được đưa vào khai thác th o đúng mong muốn của Nhà nước, mà cịn giúp
cho Nhà nước thu được lợi ích từ đất đai thông qua việc thu ngh a vụ tài chính của
ngư i sử dụng đất. Th o đ , việc đảm bảo cho ngư i sử dụng đất an tâm đầu tư, sử
dụng đất đai c hiệu quả c ng là iện pháp đảm bảo cho Nhà nước hưởng được lợi
ích từ đất đai.
M t trong những đảm bảo mà Nhà nước đã thực thi b ng pháp luật chính là
việc trao cho ngư i sử dụng đất các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất.
Những chủ thể sử dụng đất được quyền giao dịch quyền sử dụng đất, ngh a là được
phép đưa quyền sử dụng đất vào lưu thông, dịch chuyển trên thị trư ng, quyền sử
dụng đất được xem là quyền tài sản hay tài sản của ngư i sử dụng đất7.

Như vậy, quyền sử dụng đất của ngư i sử dụng đất có thể được hiểu theo
hai ngh a
Ở mức đ chung và theo cách hiểu thông thư ng, quyền sử dụng đất được
hiểu là m t trong ba quyền năng của chủ sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,

7

Điều 163 B luật Dân sự 2005 quy định: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy t có giá và các quyền tài sản.


14

và quyền định đoạt ngh a là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
đất đai8. Tuy không phải là chủ sở hữu của đất đai, nhưng ngư i sử dụng đất có
quyền sử dụng đất do chủ sở hữu là Nhà nước trao để có thể tiến hành việc khai
thác, sử dụng đất.
Ở mức đ riêng và đối với những chủ thể sử dụng đất được quyền giao dịch
quyền sử dụng đất, ngh a là được phép đưa quyền sử dụng đất vào lưu thông, dịch
chuyển trên thị trư ng, quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản hay tài sản của
ngư i sử dụng đất9. Tùy loại chủ thể sử dụng đất và tùy vào điều kiện pháp luật quy
định, ngư i sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch khác nhau đối với tài sản
quyền sử dụng đất của mình.
Th o quy định của pháp luật, các điều kiện chung để thực hiện quyền giao
dịch quyền sử dụng đất ao gồm c giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất đất không tranh chấp quyền sử dụng đất
không ị kê iên để đảm ảo thi hành án và trong th i hạn sử dụng đất10.
hủ thể là yếu tố quan trọng trong tất cả các quan hệ giao dịch liên quan đến
đất đai nhưng trên thực tế th chủ thể c ng là m t trong những nguyên nhân gây ra
các khiếu kiện c liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như
không c Giấy chứng nhận

hủ thể

hủ thể đang ị tranh chấp về quyền sử dụng đất

hủ

thể đang ị hạn chế về quyền sử dụng đất do quyền sử dụng đất ị kê iên, ị thế
chấp, áp dụng các iện pháp khẩn cấp… không c
thể sử dụng đất chung còn lại …

kiến của m t hay những chủ

t số vụ tranh chấp khi vi phạm điều kiện về chủ

thể khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới đây sẽ minh họa cụ thể hơn về vấn
đề này.

8

Điều 192 B luật Dân sự 2005

9

Điều 163 B luật Dân sự 2005 quy định: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy t có giá và các quyền tài sản.

10

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013

15

Ngày 12 tháng 01 năm 2018, Tòa án nhân dân tỉnh
tranh chấp Hợ đồng
đấ

11

uyển n ượng quyền ử ụng đấ

nh Định thụ l vụ án
ản gắn ền ớ

giữa nguyên đơn là à Nguyễn Thị N (Sinh năm 19 4 Địa chỉ Số X, đư ng

Đ, Tp Quy Nhơn, tỉnh

nh Định và ị đơn là à Hứa Thị L (sinh năm 19

chỉ T Y, phư ng T, Tp Quy Nhơn, tỉnh
Trại giam K, huyện H, tỉnh

Địa

nh Định Hiện đang chấp hành án tại

nh Định (c đơn xin xét xử v ng mặt .

Th o đơn khởi kiện và các l i khai trong quá tr nh tham gia tố tụng và xét

xử, nguyên đơn à Nguyễn Thị N tr nh ày Tháng 8/2011 giữa à và à Hứa Thị L
c thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà trên đất tại số N đư ng L,
Tp Quy Nhơn, tỉnh

nh Định, diện tích 9,70m2 đã được U ND tỉnh

nh Định

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 3454 ngày 15/5/2000 cho vợ chồng à
Hứa Thị L và ông Phan Văn S, giá chuyển nhượng là 1.100.000.000đ nhưng hai
ên thỏa thuận chỉ ghi vào hợp đồng chuyển nhượng là 350.000.000đ. Khi chuyển
nhượng hai ên thỏa thuận miệng r ng gia đ nh à L sẽ chuyển nhà đi trong vòng
01-02 tháng. Tuy nhiên, đến hẹn vợ chồng à L, ông S vẫn không giao nhà. Nay à
yêu cầu vợ chồng à L, ông S phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa à và à L đã k .
Th o đơn phản tố và các l i khai trong quá tr nh tham gia tố tụng sơ thẩm ị
đơn à Hứa Thị L tr nh ày v cần vay tiền nên à c nh
ngân hàng. Ngày 23/8/2011,

à c

vay tiền của

à N hỏi vay giúp tiền

à Nguyễn Thị T.L số tiền

1.050.000.000đ để rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà đang thế chấp
cho Quỹ tín dụng Trung ương chi nhánh

đưa cho à N đứng ra vay dùm số tiền

nhiều hơn. Ngày 14/9/2011, à N cho 02 nhân viên ngân hàng A đến x m nhà th
à mới iết hợp đồng k tại văn phịng cơng chứng T. là hợp đồng chuyển nhượng
chứ không phải hợp đồng ủy quyền để vay vốn. Nay, à N yêu cầu vợ chồng à
giao nhà, đất n i trên à không đồng

11

v việc chuyển nhượng khơng đúng ý chí và

Bản án số 31/2018/DSPT ngày 04/4/2018 của TAND tỉnh

nh Định


16

nguyện vọng của à, nên à c đơn phản tố u cầu Tịa án tun ố hợp đồng vơ
hiệu và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất
ngày 29/8/2011.
Th o các l i khai trong quá tr nh tham gia tố tụng c ng như tại phiên tòa sơ
thẩm, ngư i c quyền lợi, ngh a vụ liên quan Phan Văn S1, anh Phan Văn T, chị
Phan Thị A.T do ông Phan Văn S là ngư i đại diện cho r ng v muốn vợ ông vay
tiền ngân hàng nên ngày 25/8/2011 ông c lập Hợp đồng ủy quyền số 3700, nhưng
khi làm hợp đồng ủy quyền tại Phịng cơng chứng T. ông không đọc n i dung nên
mới k vào hợp đồng này. Ơng khơng iết việc vợ ơng c mua án ngôi nhà số số N
đư ng L, Tp Quy Nhơn, tỉnh

nh Định cho à N v vợ ông không n i cho ông iết,

đến năm 2012 khi xảy ra tranh chấp với à N, ơng mới iết. Ơng yêu cầu Tòa hủy
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất giữa à N và à L đã k ngày
29/8/2011 v khơng đúng với

chí, nguyện vọng của ơng.

Kết quả giải quyết của vụ án dân sự này là

ông nhận Hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất được công chứng số 375
ngày 29/8/2011 giữa à Hứa Thị L và à Nguyễn Thị N tại Phịng cơng chứng T.
là hợp pháp

u c ông Phan Văn S, à Hứa Thị L, anh Phan Văn S1, anh Phan Văn

S2, chị Phan Thị A.T, anh Phan Văn T phải giao nhà và đất cho à Nguyễn Thị N.
Th o nhận định và phân tích của TAND tỉnh th Ngày 29/8/2011 giữa vợ
chồng à Hứa Thị L, ông Phan Văn S và à Nguyễn Thị N đã xác lập hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất. Th o đ , vợ chồng à
L đã chuyển nhượng toàn

quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất tại số N

đư ng L, Tp Quy Nhơn, tỉnh

nh Định với diện tích 9,70m2, Giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 3454 do U ND tỉnh

nh Định cấp

cho ông Phan Văn S và à Hứa Thị L ngày 15/5/2000 cho à N và hợp đồng này đã
được cơng chứng tại Văn phịng cơng chứng T.

vào ngày 29/8/2011. Th o quy

định của pháp luật th quyền sử dụng đất và tài sản trên đất n i trên đã hoàn toàn
thu c về à Nguyễn Thị N kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất


17

và tài sản g n liền với đất được công chứng.

ăn cứ vào thỏa thuận tại khoản 1

Điều 3 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất
lập ngày 29/8/2011 giữa vợ chồng à L với à N th
đấ

bên A ó ng ĩ

ụg

ử

ản gắn ền ớ đấ nêu ạ Đ ều 1 ủ Hợ đồng n y ùng ớ g ấy ờ

quyền ử ụng đấ , g ấy ờ ề quyền ở ữu

ản gắn ền

bên B

ờ đ ểm

bên A n ận đủ ền . Ngày 2 /8/2011, à L đã giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở cho à N và à N đã đăng k chuyển tên từ vợ chồng à
L sang à N vào ngày 07/9/2011. Quá tr nh à N hoàn tất thủ tục sang tên đ i chủ
đối với ngôi nhà và đất này, à L và ông S c ng không c

kiến g . Do đ , à L

cho r ng à chưa nhận tiền chuyển nhượng nhà đất của à N là không c cơ sở.

ặt

khác, th o hồ sơ Thi hành án dân sự đối với Quyết định công nhận sự thỏa thuận số
141/2011/QĐST-DS ngày 13/7/2011, tại iên ản giải quyết việc thi hành án ngày
22/12/2011 và ngày 23/02/2012 ( út lục số 32 , 328 , à L thừa nhận
b n 01 ngô n

ố N đường L, T Quy N ơn

…Đến ế ng y 28/5/2012 ô ẽ rả x ng ền
uộ

ạ n

…Tô đã

b N g m đố Công y T.N… ,
Công y T. N ả gố

ã để

… . Điều đ chứng tỏ vợ chồng à Hứa Thị L, ông Phan Văn S đã

chuyển nhượng toàn

quyền sử dụng đất và nhà trên đất cho à Nguyễn Thị N.

Do đ , à Hứa Thị L cho r ng việc xác lập, công chứng Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất giữa vợ chồng à và à Nguyễn Thị N
do ị lừa dối, không đúng th o nguyện vọng của à là không c căn cứ.
rất nhiều trư ng hợp tương tự như vụ việc trên, việc thỏa thuận ghi giá
chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế không phải lúc nào c ng mang
lại lợi ích cho các ên. Th o quy định của Luật Đất đai, việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày được đăng k vào trong s địa chính12. Nếu
trong q trình giao dịch, các bên phát sinh mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp hợp đồng
tại tịa án thì cả hai ên đều phải chịu những hậu quả pháp lý nhất định. Cụ thể là,

12

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013


18

tòa án sẽ căn cứ giá trong hợp đồng chuyển nhượng để xác định lỗi. Sau đ xử lý
đất trả lại cho bên chuyển nhượng, tiền trả lại cho bên nhận chuyển nhượng, bên
nào có lỗi sẽ phải đền ù cho ên kia. Như vậy, nếu bên nhận chuyển nhượng không
chứng minh được m nh đã trả bao nhiêu tiền trong thực tế thì họ sẽ bị thiệt thịi rất
lớn, cịn nếu bên nhận chuyển nhượng chứng minh được thì cả hai bên sẽ bị xử về
t i trốn thuế. Do nhận thức pháp luật còn chưa cao nên các ên tham gia hợp đồng
chưa nhận thức hết được hậu quả của việc trốn thuế.Trong những giao dịch như thế
này, lợi ích ị xâm phạm chủ yếu là lợi ích về kinh tế, trong m t số trư ng hợp đặc
iệt c thể là lợi ích khác, nhưng hầu hết lợi ích ị ảnh hưởng trong những giao dịch
chuyển nhượng mà các chủ thể tự thỏa thuận việc ghi giá thấp hơn trong hợp đồng
là lợi ích về kinh tế của cá nhân và của Nhà nước.Th o thống kê c đến khoảng
70% các giao dịch về chuyển nhượng đất đai diễn ra trên thị trư ng khơng chính
thức, gây thất thu cho ngân sách nhà nước từ thị trư ng ất đ ng sản.
Trong vụ việc trên còn xảy ra m t vấn đề phức tạp khác đ là ên chuyển
nhượng – ông Phan Văn S và các con của ơng S – à L đều nói chỉ ký hợp đồng ủy
quyền cho bà L vay tiền chứ không hề biết việc bà L chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, và ở đây ông đã ị lừa dối, việc chuyển nhượng khơng đúng với ý chí, nguyện
vọng của ơng và các con.
Từ đây có thể thấy vẫn cịn nhiều kẽ hở trong quy định pháp luật và các cơ
quan thực hiện pháp luật mà cụ thể ở đây là văn phịng cơng chứng; dẫn đến nhiều
phát sinh, khiếu kiện gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia vào giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sự thông thống trong thực hiện thủ tục
cơng chứng, chứng thực th o quy định của Luật Đất đai năm 2013 tạo điều kiện
thuận lợi cho ngư i dân, nhưng điều này c ng dễ bị lợi dụng để vi phạm pháp luật,
vì thế địi hỏi sự cảnh giác, trách nhiệm cao của công chứng viên, chứng thực viên
trong đạo đức nghề nghiệp và chuyên môn nghiệp vụ.
Từ thực tế công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan đến chuyển
quyền sử dụng đất của cá nhân và h gia đ nh đã cho thấy còn nhiều hạn chế phát

19

sinh trong quá trình nghiên cứu, xác minh hồ sơ và thực hiện cơng chứng, chứng
thực. Có nhiều trư ng hợp chứng thực hợp đồng đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục
chứng thực. Chẳng hạn như chứng thực hợp đồng thế chấp, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, mà tài sản thu c sở hữu chung của h gia đ nh nhưng chỉ có m t thành
viên trong gia đ nh k vào hợp đồng hoặc tài sản sở hữu chung...
Theo nguyên t c ký chứng thực hợp đồng thì các bên tham gia giao dịch hợp
đồng phải k trước mặt ngư i có thẩm quyền chứng thực, ngư i có thẩm quyền ký
chứng thực phải kiểm tra năng lực hành vi dân sự của họ, kiểm tra sự tự nguyện
giao kết... Thế nhưng do chủ quan, tin tưởng hoặc vì những nguyên do nào đ mà
nguyên t c này không được cơng chức và ngư i có thẩm quyền chứng thực quan
tâm, nên trong thực tế đã c trư ng hợp lừa dối trong giao dịch quyền sử dụng đất
trong đ c sự "giúp sức" của ngư i có thẩm quyền chứng thực.
Trên thực tế, v nhiều l do, trong đ khơng loại trừ mục đích, đ ng cơ cá
nhân mà ngư i chuyển nhượng tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ngư i
khác mà ản thân họ không phải là ngư i duy nhất sở hữu tài sản, từ đ dẫn đến
nhiều r c rối, phức tạp khi c phát sinh xảy ra. ụ thể như vụ tranh chấp Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất do TAND tỉnh Bình
Định xét xử phúc thẩm ngày 30 tháng 5 năm 201713 giữa Nguyên đơn là ông Trần
Minh T - bà Nguyễn Thị T (Trú tại: Số 46 Huỳnh Đăng T, thị trấn Tăng
huyện Hoài Â, tỉnh

nh Định) và Bị đơn là chị Nguyễn Thị Kim O (Trú tại: Số 66

Phạm Văn Đ, thị trấn Tăng ạt H, huyện Hoài Â, tỉnh
Th o như tr nh ày của nguyên đơn th

nh Định).

Ngày 19.5.2014 vợ chồng ông bà

nhận chuyển nhượng nhà, đất tại số 66 Phạm Văn Đ, thị trấn Tăng
Hoài Â, tỉnh

ạt H,

ạt H, huyện

nh Định của chị Nguyễn Thị Kim O với giá 00.000.000 đồng; chị

O đã viết giấy bán nhà và nhận 450.000.000 đồng (nhận trước 10.000.000 đồng,
giao tại Sacom ank 440.000.000 đồng). Hai bên thỏa thuận sau khi hoàn thành thủ

13

Bản án số 60/2017/DS-PT ngày 16/8/2017 của TAND tỉnh

nh Định.


20

tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất xong, ông bà sẽ
giao đủ số tiền còn lại. Sau khi chị O nhận 450.000.000 đồng, chị O không chịu làm
thủ tục như thỏa thuận nên vợ chồng ông bà yêu cầu chị O tiếp tục thực hiện hợp
đồng nếu không chị O phải trả lại cho ơng à 450.000.000 đồng và tính lãi suất
3%/tháng kể từ ngày 21.4.2014 đến ngày Tòa án xét xử. Ngồi ra, ơng bà cịn u
cầu chị O phải trả 3.000.000 đồng tiền sang nhượng quán làm tóc.

Nhưng th o chị Nguyễn Thị Kim O (bị đơn th chị công nhận đã thỏa thuận
về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất nhưng chị
khơng thể tiếp tục thực hiện hợp đồng được vì diện tích đất mà chị chuyển nhượng
cho vợ chồng bà T, chị đã lấn sang đất của cha mẹ chị là 7,6 m2 do cha mẹ chị
không cho, mặt khác giấy t đất do chị đứng tên nhưng nhà là tài sản chung của chị
và chồng chị là anh Võ S do anh S không đồng ý bán nên chị không làm thủ tục
chuyển nhượng được. Chị đồng ý trả lại 440.000.000 đồng cho vợ chồng bà T theo
lãi suất của Ngân hàng và trả lại 3.000.000 đồng tiền sang nhượng quán làm tóc.
Ngư i có quyền lợi và ngh a vụ liên quan ông Nguyễn Minh D và bà Nguyễn Thị
Minh T c ng cho r ng chị O chuyển nhượng cả diện tích đất thu c quyền sử dụng
của ông à là không đúng, ông à không đồng ý cho chị O phần diện tích đất này.
Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2017/DS-ST ngày 10.4.2017 của Tòa án nhân
dân huyện Hoài  đã xử: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản
g n liền với đất giữa vợ chồng bà Nguyễn Thị T, ông Trần Minh T và chị Nguyễn
Thị Kim O bị vô hiệu và bu c chị O phải trả cho vợ chồng bà Trọng số tiền
554.991.408 đồng; Bu c bà T phải hoàn trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số:
H01535 ngày 19.3.2008 mang tên Nguyễn Thị Kim O cho chị O.
Ngày 24.4.2017 bà Nguyễn Thị T kháng cáo yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp
đồng đã được ký kết giữa vợ chồng bà với chị Nguyễn Thị Kim O trư ng hợp hợp
đồng không tiếp tục thực hiện được thì khi nào chị O trả đủ số tiền như tịa án sơ
thẩm đã quyết định thì vợ chồng bà mới trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


21

cho chị O, đồng th i không chấp nhận chịu án phí như ản án sơ thẩm đã quyết định
vì vợ chồng bà khơng có lỗi.
Qua q trình xem xét, TAND tỉnh

nh Định đã đưa ra những nhận định:

Diện tích đất mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng lớn hơn diện
tích đất đo đạc thực tế là 7,62 m2 nên bà T không thể làm thủ tục sang tên được.
Diện tích đất thực tế lớn hơn là do chị Nguyễn Thị Kim O đã chuyển nhượng m t
phần diện tích đất của vợ chồng ơng Nguyễn Văn D, à Nguyễn Thị Minh T (cha
mẹ chị O nhưng vợ chồng ông D không đồng ý cho chị O diện tích đất 7,62 m2
này. Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với
đất giữa vợ chồng bà T với chị O có ghi tên anh Võ S là chồng chị O nhưng anh S
khơng có mặt và khơng ủy quyền cho chị O, anh S c ng không đồng ý chuyển
nhượng nhà, đất cho vợ chồng bà T nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất được ký kết vào ngày
19.5.2015 giữa vợ chồng bà T với chị O bị vô hiệu là c căn cứ, đúng pháp luật do
đ kháng cáo của bà T yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng không được H i đồng
xét xử chấp nhận. TAND tỉnh

nh Định đã đưa ra quyết định: Hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất giữa vợ chồng bà Nguyễn Thị
T, ông Trần Minh T với chị Nguyễn Thị Kim O bị vô hiệu và bu c chị Nguyễn Thị
Kim O phải trả cho vợ chồng bà T số tiền 554.991.408 đồng (năm trăm năm mươi
tư triệu chín trăm chín mươi mốt nghìn bốn trăm lẻ tám đồng).
Hai vụ việc trên đều c điểm chung là khi thực hiện giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đều khơng có ý kiến của tất cả các chủ thể. Quyền sử
dụng đất là chung của vợ chồng nhưng khi c phát sinh xảy ra, m t trong 2 ên đều
nói khơng biết về giao dịch này và u cầu tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng do
trái với ý chí và nguyện vọng của mình. Từ đây c thể thấy pháp luật còn thiếu hoặc
c quy định nhưng chưa chặt chẽ trong việc thực hiện ký kết hợp đồng chuyển
nhượng, vì quyền sử dụng đất là m t loại tài sản đặc biệt nên cần có những quy định
cụ thể, mang tính b t bu c để tránh trư ng hợp khi hợp đồng đã được ký kết, b t