luận án tiến sĩ phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
----------

NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG

PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC
RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ
NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
RIÊNG LẺ TP.HCM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021


2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
----------

NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG

PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC
RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ
NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
RIÊNG LẺ TP.HCM

Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển
Mã số: 9310105

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. PHẠM KHÁNH NAM
TS. NGUYỄN HỒNG BẢO

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021


3

LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan luận án “Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá,
giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng
lẻ TP.HCM” là cơng trình nghiên cứu khoa học của riêng tác giả. Tất cả tài liệu
tham khảo đều có nguồn gốc rõ ràng, được cơng bố theo đúng quy định và được
trích dẫn đầy đủ. Nội dung của luận án do tác giả tự nghiên cứu một cách trung
thực, khoa học và chưa được công bố trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào.
Nghiên cứu sinh

Nguyễn Thị Bích Hồng

MỤC LỤC


4


5

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

BĐS

Bất động sản

TOM

Thời gian rao bán

DOP

Chênh lệch giá

Exp

Số mũ cơ số e

hedonic

Đánh giá sự hưởng thụ


6

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Bảng tổng hợp các biến liên quan

101

Bảng 3.2: Thống kê mô tả dữ liệu khảo sát nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM sau 108
điều chỉnh
Bảng 3.3: Kết quả ước lượng mơ hình ước tính giá nhà theo đặc tính

113

Bảng 3.4: Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với giá bán 118
của nhà ở
Bảng 3.5: Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với thời 124
gian rao bán
Bảng 3.6: Kết quả thiết lập biến các biến kiểm duyệt cho mơ hình khả năng 133
bán nhà
Bảng 3.7: Kết quả ước tính mơ hình khả năng bán nhà Cox đối với các mốc 134
thời gian 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng, 9 tháng
Bảng 4.1: Kết quả kiểm định tác động của đặc tính ngập lụt căn nhà cũ lên 149
giá bán và thời gian rao bán của căn nhà được chọn mua ở hiện tại

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Phân bố mẫu khảo sát

106

Hình 3.2: Biểu đồ tỷ trọng của một số đặc tính cấu trúc nhà ở

107

Hình 3.3: Chỉ số giá nhà theo quý tại thành phố Hồ Chí Minh

129

PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN,
THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ
TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM


7

Tóm tắt luận án
Luận án phân tích chiến lược bán và hành vi mua nhà trên thị trường bất động sản
TP. HCM. Cụ thể, luận án nghiên cứu về tác động của chiến lược rao giá đối với
mức giá bán, thời gian rao bán, và khả năng bán của nhà ở (mục tiêu 1); và phát
triển mơ hình phân tích ảnh hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi
người mua nhà (mục tiêu 2).
Với mục tiêu một, luận án áp dụng phương pháp ba bước, gồm: bước 1 là ước tính
mức giá thị trường của căn nhà với mơ hình đánh giá sự hưởng thụ (hedonic) và xác
định chiến lược rao giá là khoảng chênh lệch giữa mức giá rao thực tế và giá thị
trường của căn nhà; bước 2 là đo lường tác động của chiến lược rao giá lên giá bán
và thời gian rao bán của căn nhà; bước 3 là đo lường tác động của chiến lược rao
giá lên khả năng bán của căn nhà và sự biến động của tác động này với mơ hình khả
năng bán Cox với các mốc thời gian rao bán 1, 3, 6, 9 tháng. Kết quả cho thấy chiến
lược rao vượt giá có tác động làm gia tăng giá giao dịch và rút ngắn thời gian giao
dịch của nhà ở. Những mơ hình Cox cũng cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác
động mạnh làm gia tăng khả năng bán của căn nhà trong 30 ngày đầu rao bán, tác
động này giảm dần và biến mất sau 180 ngày rao bán.
Ở mục tiêu nghiên cứu số hai, tác giả phát triển mơ hình tốn học mơ hình hóa ảnh
hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm hiện tại củangười mua
nhà. Sau đó, từ 448 giao dịch quan sát trên thị trường nhà ở TP. HCM, kiểm định

thực nghiệm cho thấy rằng những kinh nghiệm của người mua nhà đã trả qua với
việc ngập lụt ở căn nhà trước đây có ảnh hưởng có ý nghĩa lên giá giao dịch của căn
nhà mới. Kết quả này phù hợp với kết quả của mơ hình lý thuyết vừa được phát
triển.
Từ khóa: chiến lược rao giá, thời gian rao bán, mơ hình khả năng nguy cơ Cox, lý
thuyết hành vi tìm kiếm.
THE RELATIONSHIPS BETWEEN LISTING PRICE STRATEGIES AND
SELLING PRICE, TIME ON MARKET, AND PROBABILITY OF SALE. THE
CASE OF SINGLE-FAMILY HOUSING MARKET IN HO CHI MINH CITY


8

Abstract
The thesis aims to measure the impacts of listing price strategies on selling price,
time on the market, and the probability of sale of a house (objective 1); and to
develop a theoretical model to analyze the influences of the prior house's
characteristics on the present searching behaviors of housebuyer (objective 2). As
for the first objective, the three steps method is applied. The first step is to estimate
the market value of the house by the hedonic model, and define the listing strategy
of the seller as the gap between the actual listing price and the market value of the
house. The second step is to measure the effect of the listing price strategy, which
was defined in the first step, on the selling price and the time on the market of the
house. The third step is to measure the dynamic effect of the listing price strategy on
the probability of sale of the house by the Cox Proportional Hazard Model with 1,
3, 6, 9-month listing timelines. The results demonstrate that the overprice listing
strategy has a significant effect on increasing the transaction prices and shortening
the transaction time. The Cox models show that the overprice listing strategy has a
strong significant effect on the probability of sale of the house within the first 30day listing time, this effect is found to diminish over the listing time and disappear
after 180-day listing time. In the second objective of the thesis, the thesis develops

a theoretical framework to analyze how characteristics of the prior houses affect the
present searching behaviors of the house buyer. Then, the empirical test shows that
the experiences of the house buyer with the prior house's flooded features have a
significant effect on the transaction price of the new house. This empirical finding is
in line with the developed theoretical model result.
Keywords: Listing Price Strategies, Time on the market, Probability of sale of a
House, Cox Proportional Hazard Model, Searching behavior.


9

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
1.1 Bối cảnh nghiên cứu

Nhà ở là loại tài sản quan trọng nhất đối với các hộ gia đình và là tài sản chiếm tỷ
trọng lớn nhất trong tổng giá trị tài sản của hộ, một sự biến động trong giá trị nhà ở
sẽ tác động rất mạnh lên hành vi tiêu dùng của các hộ gia đình và có thể ảnh hưởng
đến sự tăng trưởng của nền kinh tế (Case và các đồng sự, 2005). Do đó, giá bán của
nhà ở và thời gian rao bán của nhà ở luôn là những vấn đề mà người bán nhà quan
tâm. Theo đó, mục tiêu của người bán là giá bán càng cao càng tốt nhưng thời gian
rao bán thì càng ngắn càng tốt.
Tuy nhiên, theo các khn khổ lý thuyết tìm kiếm trên thị trường nhà ở được đưa ra
bởi Simon (1955) và sau đó được phát triển bởi Wheaton (1990), Yavas (1992) và
gần đây hơn là các mơ hình của Krainer và LeRoy (2002), Anglin, Rutherford, và
Springer (2003), Lin và Vandell (2007), và Cheng và các đồng sự (2008) thì hai
mục tiêu này của người bán là mâu thuẫn nhau vì khi người bán dành nhiều thời
gian hơn cho việc tìm kiếm những người mua tiềm năng thì họ sẽ tìm thấy người
mua có mức sẵn lòng trả cao hơn cho căn nhà đang rao bán. Do đó người bán nhà sẽ
ln phải thực hiện sự đánh đổi giữa việc giá bán cao với thời gian rao bán dài hoặc
giá bán thấp với thời gian rao bán ngắn. Trong đó, giá rao bán đóng vai trị là công

cụ quyết định sự đánh đổi của người bán, một mức giá rao bán cao là một tín hiệu
của người bán về mức ngưỡng bán cao và do đó sẽ hạn chế lượng người mua tiềm
năng của căn nhà nên thời gian rao bán sẽ bị kéo dài, nhưng ngược lại, chất lượng
của người mua tiềm năng được nâng cao và do đó người bán đạt được mức giá bán
cao hơn (Hoeberichts và các đồng sự, 2008), hàm ý rằng mức giá rao bán đóng vai
trị như là một tín hiệu lọc người mua. Như vậy, các lý thuyết này đều kết luận rằng
giá bán và thời gian rao bán có mối quan hệ đồng biến, và mức giá rao bán của
người bán là công cụ thực hiện sự đánh đổi giữa giá và thời gian rao bán này.
Tuy nhiên, các kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy mối quan hệ đánh đổi này
thường xuyên bị vi phạm. Cụ thể, Sirmans và các đồng sự (2005) kết luận rằng


10

trong 18 nghiên cứu được tổng hợp thì khoảng một nửa các nghiên cứu thực nghiệm
không phát hiện được mối quan hệ có ý nghĩa giữa giá bán và thời gian bán, 8
nghiên cứu phát hiện mối quan hệ trái ngược với lý thuyết nêu trên. Tương tự,
Johnson và các đồng sự (2008) cũng tổng hợp 104 nghiên cứu về mối quan hệ giữa
giá bán và thời gian rao bán được thực hiện trong giai đoạn 1995 – 2007 thì chỉ có
29 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ đồng biến theo đúng lý thuyết, nhưng có tới
52 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ nghịch biến, trái ngược với lý thuyết, của hai
đại lượng này, và 24 trường hợp khơng tìm ra bằng chứng về mối quan hệ. Một tổng
hợp khác, Benefield và các đồng sự (2014) đã tổng hợp 197 nghiên cứu liên quan
thì có tới 100 nghiên cứu xác nhận mối quan hệ nghịch biến ngược lý thuyết giữa
giá bán và thời gian rao bán nhà ở. Điều này cho thấy, trong một số trường hợp,
mức giá rao bán thấp chẳng những làm giảm giá bán của nhà ở mà còn làm thời
gian rao bán nhà bị kéo dài, nghĩa là làm giảm khả năng bán của nhà ở.
Và nhằm giải thích cho mối quan hệ nghịch biến trái ngược với khn khổ lý thuyết
tìm kiếm giữa giá bán và thời gian bán này, Taylor (1999) đã phát triển một khn
khổ mơ hình lý thuyết chứng minh sự hiện diện của tâm lý kỳ thị trên thị trường nhà

ở. Theo đó, khi mà chất lượng của căn nhà khó có thể được quan sát bởi người mua,
thì việc một căn nhà có thời gian rao bán kéo dài trên thị trường nhà ở, sẽ trở thành
một tín hiệu mạnh mẽ về chất lượng “tồi” của căn nhà trong mắt người mua, và do
đó giá bán của căn nhà sẽ bị giảm thấp.
Như vậy, mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán của nhà ở trên thị trường
cịn chưa rõ ràng, và do đó tác động của chiến lược rao giá của người bán lên hai
yếu tố này, và rộng hơn là tác động lên khả năng bán của nhà ở cũng trở thành vấn
đề còn nhiều tranh cãi giữa các nhà nghiên cứu, kể cả lý thuyết và thực nghiệm. Do
đó, nhiều tác giả như Asabere và Huffman (1992), McGreal, Adair và Brown
(2009), Filippova và Fu (2011), Cirman và các đồng sự (2015) đề nghị cần tiếp tục
thực hiện thêm nhiều nghiên cứu thực nghiệm về sự tác động của các yếu tố lên mối
quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán, và khả năng bán của nhà ở tại các thị
trường bất động sản (BĐS) khác nhau, đặc biệt là các thị trường nhà ở mới phát


11

triển, các thị trường nhà ở mỏng nhỏ, nhằm góp phần gia tăng thêm hiểu biết và
nâng cao hiệu quả hoạt động của các thị trường này, thay vì chỉ tập trung nghiên
cứu tại thị trường nhà ở phát triển như tại Mỹ và các nước phát triển khác (do thuận
lợi về dữ liệu) như hiện nay.
Thị trường nhà ở Việt Nam nói chung và thị trường nhà ở TP.HCM nói riêng đều là
những thị trường nhà ở mỏng nhỏ và chỉ mới có những bước phát triển có ý nghĩa
từ những năm 2000s (Chung và các đồng sự, 2018) nhưng sự diễn biến trên thị
trường rất khó lường (Phan Đình Ngun và các đồng sự, 2018). Theo đó, thị
trường nhà đất tại Việt Nam bắt đầu có bước phát triển đầu tiên trong giai đoạn
1991 - 1993 với sự thay đổi chính sách kinh tế trong giai đoạn Đổi Mới và sự ra đời
của Luật đất đai 1993 đã thừa nhận tính hợp pháp của hoạt động mua bán, chuyển
nhượng đất đai (Nguyên và các đồng sự, 2014; Kim, 2007). Và loại nhà được phát
triển chủ yếu trong giai đoạn này là nhà ở riêng lẻ tự xây của các hộ gia đình

(Quang và Kammeier, 2002). Tuy nhiên, do sự quản lý yếu kém của cơ quan nhà
nước (Vinh & Leaf, 1996), gần 80% lượng nhà tư nhân được phát triển trong giai
đoạn này ở Việt Nam đều có vấn đề về pháp lý (Waibel và các đồng sự, 2007), và
điều này đã làm cho thị trường nhà đất non trẻ đã nhanh chóng rơi vào khủng hoảng
trong giai đoạn 1995 - 1999 khi mà nghị định 18 và nghị định 87 về chuyển quyền
sử dụng đất và tiền thuê đất ra đời. Mãi tới khi xuất hiện chủ trương cho phép Việt
kiều mua nhà, thị trường nhà ở Việt Nam mới thốt khỏi trình trạng suy giảm và
tăng trưởng sôi động trở lại trong giai đoạn 2000 – 2003 nhờ nguồn vốn lớn từ đầu
tư nước ngoài (Nguyên và các đồng sự, 2014). Tuy nhiên khi Luật đất đai 2003 và
Nghị định 181/CP ra đời với chủ trương cấm phân lô bán nền, thị trường nhà ở Việt
Nam một lần nữa rơi vào tình trạng trầm lắng. Khi Chính phủ cho phép chuyển
nhượng quyền sử dụng đất khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng (Seo và các đồng sự,
2018) thì thị trường lại lập tức bước vào giai đoạn tăng trưởng nóng 2006 - 2008.
Năm 2008, do tác động của khủng hoảng tài chính thế giới và chính sách thắt chặt
tiền tệ của Chính phủ đã một lần nữa kéo thị trường nhà ở rơi vào giai đoạn suy
thối mới. Sau đó, nhờ tác dụng của các gói kích cầu của Chính phủ và sự phục hồi


12

của nền kinh tế, mãi đến năm 2013 thị trường nhà ở mới chặn đứng đà sụt giảm và
chỉ bắt đầu phục hồi từ quý 3/2015 cho đến nay.
Từ hiện trạng phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam, tác giả thấy rằng nhu cầu
phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam rất bức thiết và các nhà đầu tư trên thị
trường cũng rất nhanh nhạy với các cơ hội phát triển của thị trường. Tuy nhiên, do
vai trò quản lý và điều tiết thị trường của các cơ quan quản lý trong thời gian qua
được đánh giá là chưa tốt, điều hành chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn, quy định mang
tính hành chính, khơng phù hợp với quy luật thị trường, và điều này dẫn đến nhiều
hệ lụy bất cập trong công tác quản lý và đền bù giải phóng mặt bằng, gây bất bình
và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống dân cư, ngoài ra còn tạo kẽ hở cho tham nhũng,

ảnh hưởng xấu đến tăng trưởng kinh tế nói chung và sự phát triển lành mạnh của thị
trường BĐS nói riêng (Phan Đình Ngun và các đồng sự, 2018). Do đó, nghiên
cứu về quy luật vận hành của thị trường và sự ảnh hưởng của các yếu tố lên các mối
quan hệ phức tạp giữa các chỉ số đại diện trên thị trường nhà ở là cần thiết nhằm cải
thiện hiệu quả các hoạt động mua – bán, tư vấn, và quản lý nhà nước đối với thị
trường BĐS (Asabere và Huffman, 1992). Tuy nhiên, một thực trạng là các nghiên
cứu về thị trường nhà ở Việt Nam hiện nay chủ yếu chỉ tập trung phân tích sự biến
động của yếu tố giá nhà ở, cụ thể Kim (2004) nghiên cứu ảnh hưởng của mức độ
hợp pháp của căn nhà lên giá giao dịch của nhà ở HCM, Kim (2007) nghiên cứu
ảnh hưởng của sự khác biệt trong chuẩn mực xã hội giữa hai miền Nam (TP.HCM)
và miền Bắc (Hà Nội) ảnh hưởng như thế nào lên giá nhà, Chung và các đồng sự
(2018) áp dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) để phân tích các yếu tố tác động lên
giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM, tương tự, Bui (2020b) áp dụng mơ hình hedonic để
đo lường các yếu tố ảnh hưởng lên giá căn hộ tại TP.HCM, hay như Bui (2020a) áp
dụng mơ hình ARDL (Autoregressive Distributed Lag) để đo lường ảnh hưởng của
sự biến động lãi suất lên sự biến động giá nhà ở TP.HCM, có đơi chút khác biệt, Seo
và Kwon (2017) nghiên cứu về sự tác động của các yếu tố lên việc lựa chọn giữa
nhà ở riêng lẻ và căn hộ của các hộ gia đình nhập cư tại TP.HCM. Cịn đối với khía
cạnh các chiến lược hành vi của người mua – người bán trên thị trường nhà ở, tính


13

thanh khoản của thị trường nhà ở và khả năng bán của nhà ở trên thị trường thì hầu
như chưa được nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu, do đó đây là mặt còn hạn chế
của các nghiên cứu về thị trường nhà ở tại Việt Nam.
Đặc biệt, nghiên cứu về ảnh hưởng lên khả năng bán của nhà ở, các nghiên cứu liên
quan trên thế giới (ở Việt Nam hầu như khơng có nghiên cứu về lĩnh vực này) đều
chỉ đo lường sự tác động một cách cố định của các yếu tố lên khả năng bán. Trong
đó, các yếu tố được quan tâm đo lường như là tỷ số chênh lệch giá tương đối giữa

giá rao bán so với giá kỳ vọng của căn nhà (Kluger và Miller, 1990; Hui và các
đồng sự, 2012), mức độ khác biệt của căn nhà so với căn nhà bình quân mẫu
(Krainer, 1999), giá trị của căn nhà (Smith, 2010), động cơ của người bán (Johnson
và các đồng sự, 2008), hay phần trăm khác biệt của mức giá rao bán thực tế so với
mức giá rao bán kỳ vọng thị trường của nhà ở (Cirman và các đồng sự, 2015). Các
yếu tố này, dù đều được tìm thấy đều có ảnh hưởng lên khả năng bán, nhưng các
nghiên cứu nêu trên chỉ giới hạn trong việc đo lường tác động tĩnh của các yếu tố
này lên khả năng bán của nhà ở. Tuy nhiên, theo tác giả luận án, khi thời gian rao
bán của căn nhà càng dài thì hành vi của người mua đối với căn nhà sẽ thay đổi
(Taylor, 1999), do đó tác động của các yếu tố lên khả năng bán của căn nhà sẽ thay
đổi theo độ dài thời gian rao bán, nên việc đo lường sự biến động trong tác động của
các yếu tố lên khả năng bán của nhà ở theo độ dài thời gian rao bán là cần thiết.
Như vậy, với tầm quan trọng của thị trường nhà ở đối với nền kinh tế, sự mâu thuẫn
giữa các kết quả lý thuyết và thực nghiệm về tác động của chiến lược rao giá của
người bán lên giá bán và thời gian rao bán, và rộng hơn là tác động lên khả năng
bán của nhà ở; cùng với sự khan hiếm các nghiên cứu về lĩnh vực này tại các thị
trường nhà ở nhỏ, mỏng trên thế giới, và tại Việt Nam, tác giả thực hiện đề tài
nghiên cứu mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, thời
gian rao bán và khả năng bán của nhà ở trên thị trường nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM.
Trong đó, tác động của chiến lược rao giá đối với khả năng bán của nhà ở sẽ được
đo lường ứng với các mốc thời gian rao bán khác nhau (1 tháng, 3 tháng, 6 tháng,
và 9 tháng) nhằm đo lường sự biến động của tác động này theo thời gian rao bán.


14

Ngồi ra, thơng qua q trình tìm hiểu về các nghiên cứu liên quan đến giá nhà ở
Việt Nam và trên thế giới, tác giả luận án nhận thấy rằng hầu hết các nghiên cứu về
lĩnh vực đo lường ảnh hưởng của các yếu tố lên giá nhà đều tập trung vào các đặc
tính của căn nhà hiện tại lên giá của nó, các yếu tố này rất đa dạng như là diện tích

của căn nhà (Bourassa et al., 2003; Ottensmann et al., 2008; Kolbe & Wustemann,
2015), tuổi của căn nhà (Kain & Quigley, 1970; Ottensmann et al., 2008), số lượng
phòng ngủ/phòng tắm (Ottensmann et al., 2008; Lisi and Iakobini, 2013), chất
lượng cấu trúc của căn nhà (Bourassa et al., 2003; Ottensmann et al., 2008; Ayan
and Erkin, 2014), khoảng cách đến khu vực trung tâm (Coulson, 1991; Rosiers et
al., 2000), khoảng cách đến nơi làm việc (Franklin & Waddell, 2003), khoảng cách
đến hệ thống giao thông công cộng như xe lửa (Mihaescu & Hofe, 2012), xe bus
(Munoz-Raskin, 2010), đường cao tốc (Day et al., 2003), thời gian di chuyển đến
khu trung tâm mua sắm (Visser et al., 2008), thời gian di chuyển đến trường học
(Bhattacharjee et al., 2012), mức độ an toàn và tội phạm trong khu vực (Lynch and
Rasmussen, 2001; Ceccato and Wilhelmsson, 2011), mức độ ô nhiễm môi trường
(Brasington and Hite, 2005), tiếng ồn (Theebe, 2004; Day et al., 2007), khoảng
xanh có thể tiếp cận (Morancho, 2003)…. và những yếu tố vĩ mô của thị trường như
lạm phát (Leung et al., 2002), điều kiện cung – cầu thị trường (Anglin et al., 2003),
lãi suất danh nghĩa và điều kiện vay thế chấp trên thị trường (Martínez Pagés and
Maza, 2003; Gimeno and Martínez Carrascal, 2010).
Tuy nhiên, theo tác giả luận án thì bên cạnh những đặc tính hiện tại của căn nhà
mới, thì những kinh nghiệm mà người mua nhà đã trải qua với các đặc tính của căn
nhà trước đó (nhà cũ) cũng sẽ có tác động lên hành vi lựa chọn nhà ở của người
mua nhà. Ví dụ, một người mua nhà đã trải qua sự ngột ngạt, nóng bức ở căn nhà cũ
sẽ chú ý nhiều hơn đến hướng của căn nhà mới nhằm tránh tiếp ánh nắng chiều trực
tiếp, hoặc khi người mua đã kinh nghiệm những khó khăn do ngập lụt gây ra trong
quá trình cư ngụ ở căn nhà cũ thì họ sẽ chú ý hơn đến đặc tính ngập lụt khi lựa chọn
căn nhà mới. Nhưng, hiện nay sự ảnh hưởng của các đặc tính căn nhà cũ lên hành vi
tìm kiếm căn nhà mới của người mua nhà vẫn chưa được nghiên cứu ở cả lý thuyết


15

lẫn thực nghiệm. Do đó, thơng qua luận án này, tác giả luận án mong muốn sẽ tiến

hành lấp đầy lỗ hỗng này thông qua việc phát triển một khuôn khổ lý thuyết nhằm
tiến hành phân tích tác động của những đặc tính của căn nhà cũ lên hành vi tìm
kiếm căn nhà mới của người mua nhà và đồng thời kiểm định thực nghiệm tác động
này thông qua việc đo lường tác động của đặc tính ngập lụt ở căn nhà cũ lên hành vi
tìm mua căn nhà ở hiện tại của người mua nhà

.. .. .. .. .. .. .

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Từ những vấn nêu trên, tác giả thực hiện đề tài nghiên cứu đối với hai khía cạnh của
thị trường nhà ở TP.HCM: phân tích về phía cung nhà ở và phân tích về phía cầu
nhà ở. Về phía cung, tác giả phân tích chiến lược rao giá của người bán. Về phía
cầu, luận án này tập trung vào hành vi mua nhà dưới ảnh hưởng của đặc tính căn
nhà hiện tại. Mục tiêu nghiên cứu chính của đề tài sẽ được cụ thể thành các mục tiêu
sau:
+ Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, thời
gian bán, và khả năng bán của căn nhà ứng với các mốc thời gian rao bán khác
nhau.
+ Sử dụng lý thuyết hành vi tìm kiếm phát triển mơ hình lý thuyết phân tích tác
động của các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà của
họ và kiểm định mối quan hệ này bằng kết quả thực nghiệm.
1.3 Câu hỏi nghiên cứu

Các mục tiêu nghiên cứu chính của luận án có thể được cụ thể hóa thơng qua một số
câu hỏi nghiên cứu. Cụ thể, với mục tiêu thứ nhất của luận án, mục tiêu phân tích
mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, đối với thời gian
bán của nhà ở, và đối với khả năng bán của căn nhà ứng với các mốc thời gian rao
bán khác nhau sẽ được cụ thể hóa thành 4 câu hỏi nghiên cứu như sau:
Câu hỏi 1.1: Chiến lược rao giá có ảnh hưởng như thế nào đối với mức giá bán và

thời gian rao bán của nhà ở?


16

Câu hỏi 1.2: Chiến lược rao giá là một tín hiệu “tốt” đối với người mua nhà về chất
lượng nhà ở (Taylor, 1999) hay là một tín hiệu lọc chất lượng người mua nhà
(Cheng và các đồng sự, 2008)?
Câu hỏi 1.3: Các đặc tính nào khác của căn nhà ảnh hưởng tới giá bán của nhà ở và
thời gian rao bán của căn nhà?
Câu hỏi 1.4: Chiến lược rao giá và các đặc tính của căn nhà có ảnh hưởng như thế
nào đến khả năng bán của căn nhà? Và những tác động này sẽ thay đổi như thế nào
theo thời gian rao bán?
Với mục tiêu phát triển khuôn khổ lý thuyết nhằm phân tích tác động của các đặc
tính của căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà của họ và kiểm định
bằng kết quả thực nghiệm sẽ được cụ thể hóa bằng các câu hỏi nghiên cứu sau:
Câu hỏi 2.1: Lý thuyết về hành vi tìm kiếm hợp lý trên thị trường nhà ở là gì? Có
thích hợp để phát triển mơ hình lý thuyết phân tích tác động của các đặc tính của
căn nhà hiện tại của người mua nhà đến hành vi tìm mua nhà của họ?
Câu hỏi 2.2: Các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua có ảnh hưởng đến
hành vi mua nhà của họ hay không? Và kết quả thực nghiệm có phù hợp với những
phân tích trong mơ hình lý thuyết được phát triển?
1.4 Phương pháp nghiên cứu

Luận án gồm 2 mục tiêu riêng biệt, do đó tác giả sẽ áp dụng hai phương pháp
nghiên cứu khác nhau. Trong đó, để nghiên cứu về mối quan hệ giữa chiến lược rao
giá của người bán đối với mức giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán thành
công của nhà ở (mục tiêu nghiên cứu số 1), luận án áp dụng chủ yếu phương pháp
nghiên cứu định lượng dựa trên số liệu khảo sát các giao dịch nhà ở riêng lẻ tại khu
vực các quận tại TP.HCM được tiến hành trong khoảng thời gian từ 9/2017 đến

5/2018.
Với dữ liệu thu thập được từ cuộc khảo sát, tác giả luận án sẽ áp dụng phương pháp
ước tính mức giá kỳ vọng thị trường của nhà ở theo mơ hình hedonic. Kết quả mơ


17

hình hedonic sẽ giúp tác giả đo lường được mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà
thông qua việc xác định mức giá đối với các đặc tính của căn nhà. Sau đó, mức giá
kỳ vọng thị trường sẽ được sử dụng để xác định chiến lược rao giá của người bán đã
áp dụng đối với căn nhà vừa được rao bán của mình. Trong đó, chiến lược rao giá
của người bán chính là tỷ lệ chênh lệch giữa mức giá rao bán và mức giá kỳ vọng
thị trường của căn nhà.
Chiến lược rao giá của người bán, sau đó, sẽ được áp dụng trong các mơ hình
nghiên cứu định lượng nhằm xác định mối quan hệ với giá bán, thời gian rao bán và
khả năng bán của căn nhà. Kết quả của các mơ hình định lượng này sẽ giúp tác giả
luận án trả lời các câu hỏi nghiên cứu tương ứng với mục tiêu nghiên cứu đầu tiên.
Đối với mục tiêu nghiên cứu thứ hai của luận án, tác giả sẽ tiến hành lược khảo một
số lập luận lý thuyết ban đầu của khuôn khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm trên thị
trường nhà ở và những kết luận chủ yếu của các khuôn khổ lý thuyết này. Kết quả
phân tích của những khn khổ lý thuyết ban đầu này sẽ cung cấp các cơ sở lập
luận chủ yếu của khn khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở. Và
dựa vào đó, các nhà nghiên cứu sau này đã tiếp tục phát triển thêm những khn
khổ lý thuyết mở rộng nhằm phân tích ảnh hưởng của những yếu tố khác nhau lên
hành vi tìm kiếm của người mua nhà. Do đó, tác giả luận án sẽ tiến hành lược khảo
một số mơ hình lý thuyết phân tích một số tác động liên quan được phát triển từ
khuôn khổ lý thuyết chuẩn về hành vi tìm kiếm của người mua nhà trên thị trường
nhà ở được phát triển trong thời gian gần đây, nhằm minh chứng về sự phù hợp của
khuôn khổ lý thuyết chuẩn này trong việc phát triển các mơ hình phân tích tác động
đối với hành vi của người mua nhà. Sau đó, dựa vào khn khổ lý thuyết chuẩn này,

tác giả sẽ phát triển mơ hình lý thuyết nhằm phân tích ảnh hưởng của các đặc tính
của căn nhà hiện tại đến hành vi của người mua nhà. Cuối cùng, dựa vào dữ liệu
khảo sát các giao dịch nhà ở riêng lẻ tại khu vực các quận trên địa bàn TP.HCM
được tiến hành trong khoảng thời gian từ 9/2017 đến 5/2018, tác giả luận án sẽ tiến
hành kiểm định các kết quả phân tích từ mơ hình lý thuyết nhằm chứng minh tính


18

đúng đắn của các kết luận lý thuyết này thông qua việc đo lường sự khác biệt trong
hành vi mua nhà giữa những người mua nhà có đặc điểm căn nhà cũ khác nhau.
1.5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án là các giao dịch mua bán nhà ở riêng lẻ tại
TP.HCM. Các khía cạnh liên quan đến giao dịch nhà ở riêng lẻ được nghiên cứu bao
gồm giá rao bán, giá bán, thời gian rao bán, thông tin về các đặc điểm của căn nhà
được giao dịch gồm các đặc tính về cấu trúc của căn nhà, các đặc tính về vị trí và
khả năng tiếp cận, các đặc tính về mơi trường xung quanh căn nhà. Phạm vi nghiên
cứu của luận án là những giao dịch nhà ở riêng lẻ trên địa bàn các quận của
TP.HCM được thực hiện trong khoảng thời gian từ 9/2017 đến 5/2018.
1.6 Bố cục đề tài

Đề tài nghiên cứu được dự kiến bao gồm 6 phần chính như sau:
Chương 1: Giới thiệu. Chương này giới thiệu về đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu
hỏi nghiên cứu và bố cục đề tài.
Chương 2: Cơ sở lý thuyết. Với hai mục tiêu nghiên cứu, hệ thống cơ sở lý thuyết
của luận án cũng bao gồm hai nhóm cơ sở lý thuyết khác nhau, gồm: (1) nhóm các
khn khổ lý thuyết về mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán
trên thị trường nhà ở để thơng qua đó thấy được sự mâu thuẫn giữa các lập luận lý
thuyết về các mối quan hệ giữa thời gian rao bán và giá bán trên thị trường nhà ở.

Và (2) nhóm khn khổ lý thuyết liên quan đến hành vi tìm kiếm trên thị trường
nhà ở. Nội dung này nhằm tạo cơ sở cho tác giả tiến hành phát triển mơ hình lý
thuyết nhằm phân tích ảnh hưởng của các đặc tính của căn nhà cũ lên hành vi mua
nhà hiện tại của người mua dựa trên khn khổ lý thuyết tìm kiếm trên thị trường
nhà ở.
Ngồi ra, trong nội dung chương này, tác giả luận án cũng tiến hành trình bày cơ sở
lý thuyết của mơ hình khả năng bán nhà Cox, nhằm cung cấp cơ sở cho việc đo


19

lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá và các đặc tính khác của nhà ở tác động lên
khả năng bán của nhà ở.
Chương 3: Kết quả phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá đối với giá bán,
thời gian rao bán, và khả năng bán của căn nhà. Phần đầu tiên trong nội dung
chương này, tác giả luận án sẽ tiến hành thảo luận về bộ dữ liệu và các biến số sẽ
được sử dụng trong các mơ hình nghiên cứu. Tiếp sau đó là phần thảo luận về
phương pháp và kết quả đo lường chiến lược rao giá của người bán. Sau đó, chiến
lược rao giá này sẽ được sử dụng làm biến giải thích trong các mơ hình đo lường
ảnh hưởng đến giá bán và thời gian rao bán của người bán. Kết quả đo lường ảnh
hưởng của chiến lược rao giá đến mức giá bán và thời gian rao bán của nhà ở sẽ
giúp tác giả luận án trả lời ba câu hỏi đầu tiên trong mục tiêu nghiên cứu số 1 của
luận án. Phần tiếp theo trong chương này, tác giả luận án sẽ thảo luận về phương
pháp đo lường khả năng bán của nhà ở tương ứng với các mốc thời gian khác nhau
theo mơ hình khả năng bán nhà Cox như đã thảo luận trong phần cở sở lý thuyết.
Sau đó, kết quả ước tính các mơ hình khả năng bán Cox tương ứng với các mốc thời
gian rao bán 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng và 9 tháng sẽ giúp tác giả luận án trả lời câu
hỏi nghiên cứu số 4 của mục tiêu nghiên cứu số 1 của luận án về ảnh hưởng của
chiến lược rao giá và các đặc tính của nhà ở lên khả năng bán của căn nhà.
Chương 4: Phát triển mơ hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của căn nhà trước đây

của người mua lên hành vi tìm kiếm hiện tại của người mua nhà. Trong nội dung
chương này, tác giả luận án sẽ tiến hành phát triển mơ hình lý thuyết về phân tích
ảnh hưởng của căn nhà cũ lên hành vi của người mua nhà dựa trên các cơ sở lý
thuyết của mơ hình phân tích hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở của người mua
nhà.
Dựa trên kết luận của mơ hình lý thuyết được phát triển, tác giả luận án tiến hành
kiểm định thực nghiệm ảnh hưởng của các đặc tính của căn nhà cũ đối với hành vi
mua nhà của người mua thông qua việc đo lường sự khác biệt trong mức giá chấp
nhận chi trả kỳ vọng giữa 2 nhóm người mua nhà khác nhau: nhóm người mua có


20

căn nhà cũ bị ngập và nhóm người mua có đặc tính căn nhà cũ khơng bị ngập. Việc
phát triển mơ hình lý thuyết và kết quả kiểm định thực nghiệm sẽ giúp tác giả luận
án trả lời các câu hỏi của mục tiêu nghiên cứu số 2 của luận án.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị. Tổng kết những đóng góp mới từ kết quả nghiên
cứu mà đề tài đã đạt được và đưa ra các kiến nghị về phía người mua và người bán.


21

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1 Một số khái niệm chính được sử dụng trong nghiên cứu
2.1.1 Khái niệm về nhà ở riêng lẻ

Dựa trên phân loại của tổng điều tra dân cư và nhà ở Việt Nam (2009) thì các dạng
nhà ở tại Việt Nam được phân thành ba loại cơ bản sau: nhà kiên cố, nhà bán kiên
cố và nhà tạm. Tuy nhiên, các phân loại này khó có thể hiểu được một cách chính
xác các loại nhà ở đa dạng tại các khu vực đô thị Việt Nam (Seo và Kwon, 2017).

Còn theo phân loại của chương trình định cư con người Liên hợp quốc (United
Nations Human Settlements programme, viết tắt là UN-Habitat) thì nhà ở khu vực
đô thị Việt Nam được phân thành năm loại gồm: nhà cửa hàng (shop house), nhà
hẻm (alley house), biệt thự (villa), nhà tạm (precarious squatter house), và căn hộ
(apartment). Trong đó, nhà cửa hàng và nhà hẻm là hai loại nhà tương tự nhau, chỉ
khác biệt là tầng trệt của nhà cửa hàng được dùng cho mục đích thương mại như mở
cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh, và do đó nhà cửa hàng thường có vị
trí mặt tiền đường và ngược lại. Còn theo phân loại của Ngân hàng Thế Giới (World
Bank – WB) thì nhà ở khu vực đô thị của Việt Nam cũng được phân chia thành năm
loại gồm: nhà phố cũ (old town house), nhà phố mới (new town house), biệt thự,
nhà tạm và căn hộ chung cư. Trong đó, nhà phố cũ và nhà phố mới theo phân loại
của WB cũng chính là phân loại nhà cửa hàng và nhà hẻm như phân loại của UNHabittat. Hai loại nhà này có cấu trúc gần tương tự nhau là đều hẹp – dài, bình quân
3-4 tầng và đặc biệt là lấp đầy gần như 100% diện tích khu đất, do đó Seo và Kwon
(2017) gộp chung hai loại nhà này thành một loại duy nhất, gọi là nhà ống (row
house hay tube house). Do đó, trong nghiên cứu của mình, Seo và Kwon (2017)
phân chia nhà ở tại TP.HCM thành nhà ở riêng lẻ (single-family house) gồm nhà
tạm, nhà ống và nhà biệt thự; và nhà ở nhiều hộ gia đình (multi-famil house) là các
căn hộ chung cư.
Từ những định nghĩa trên, nhà ở riêng lẻ trong khu vực TP.HCM được xác định
gồm ba dạng nhà ở: nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề dạng nhà ống và nhà tạm. Tuy
nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của luận án này, nhằm hạn chế sự sai lệch trong dữ


22

liệu nghiên cứu, nhà tạm sẽ được loại bỏ ra khỏi phạm vi nghiên cứu, do đó đối
tượng nghiên cứu là nhà ở liền kề dạng nhà ống và biệt thự trong khu vực đô thị
TP.HCM.
2.1.2

Một số khái niệm về giá của nhà ở
Giá rao bán
Theo dịch vụ đăng kê bất động sản (BĐS) Mỹ (MLS - Multiple listing service) thì
giá rao bán (listing price) cũng chính là mức giá mà người bán yêu cầu đối với căn
nhà đang rao bán của họ (asking price), và đây chính là số tiền được liệt kê trên dịch
vụ đăng kê bất động sản.
Trong phạm vi luận án này, tác giả xác định giá rao bán của nhà ở là mức giá mà
người bán (hoặc môi giới của người bán) công bố với người mua (hoặc nhà môi giới
của người mua) trên các phương tiện thông tin đại chúng hoặc các sàn giao dịch.
Giá giao dịch hay giá bán
Giá giao dịch (transaction price) hay giá bán (Selling price/Sale price) là mức giá
mà tài sản thực sự được bán, số tiền này đại diện cho mức giá mà người mua sẵn
lòng trả và người bán sẵn lòng nhận trong giao dịch một tài sản BĐS (MLS). Khi
giao dịch được thực hiện thì giá bán của tài sản đó sẽ được xác định. Mức giá này
chịu tác động của mối quan hệ cung và cầu hiện tại trên thị trường bất động sản
trong khu vực, điều kiện của bất động sản so với những bất động sản tương tự đã
bán trong khu vực nên mức giá bán có thể cao hơn hay thấp hơn hoặc ngang bằng
với mức giá rao bán.
Như vậy, trong phạm vi luận án này, tác giả xác định giá bán của nhà ở là mức giá
thực sự mà người mua trả cho người bán sau quá trình thương lượng giữa hai bên.
Mức giá nhà chịu tác động của mối quan hệ cung cầu hiện tại trên thị trường nhà ở
trong khu vực, và mức giá này đại diện cho mức giá mà người mua chấp nhận trả và
người bán chấp nhận bán trong giao dịch nhà ở.
Mức giá ngưỡng (Reservation Price) hay giá trị đầu tư


23

Theo Miller and Geltner (2005), có hai giá trị ngưỡng gồm giá trị ngưỡng của người
mua và giá trị ngưỡng của người bán. Giá trị ngưỡng của người mua là mức giá tối

đa mà người mua chấp nhận trả để mua căn nhà, hay được gọi là giá sẵn lòng mua.
Giá trị ngưỡng của người bán là mức giá thấp nhất người bán chấp nhận bán căn
nhà, hay còn được gọi là giá sẵn lòng bán. Mức giá này khác nhau giữa những
người mua nhà do sự khác nhau về sở thích, thị hiếu, khả năng chấp nhận rủi ro, khả
năng tài chính và các điều kiện khác liên quan tới thuế.
Trong khn khổ lý thuyết tìm kiếm, mức giá ngưỡng được xác định tại điểm dừng
tìm kiếm, và do đó trong phạm vi luận án, mức giá ngưỡng của người mua (mức giá
ngưỡng mua) được xác định là mức giá cao nhất mà người mua chấp nhận trả để
mua căn nhà (điểm dừng tìm kiếm thêm nhà mới), và mức giá ngưỡng của người bán
là mức giá thấp nhất mà người bán chấp nhận bán căn nhà (điểm dừng tìm kiếm
thêm người mua mới). Mức giá ngưỡng này khác nhau giữa mỗi cá nhân và chịu tác
động của nhiều yếu tố khác nhau (Turnbull và Sirmans, 1993).
Giá thị trường/Giá kỳ vọng thị trường/Giá hợp lý thị trường (Market Value or
Fair market value)
Theo luật thuế của Mỹ thì giá thị trường, giá kỳ vọng thị trường hay giá hợp lý thị
trường (sau này gọi chung là giá kỳ vọng thị trường của nhà ở) là mức giá của
nhà ở khi được giao dịch trong điều kiện cạnh tranh. Hay nói cách khác, đây là
khoảng ước tính của giá trị thị trường của nhà ở dựa trên số tiền mà một người mua
có kiến thức, có thơng tin thị trường; sẵn lịng và khơng chịu áp lực sẽ trả cho người
bán tài sản có kiến thức, sẵn lịng và khơng chịu áp lực. Mức giá này thường không
thể quan sát được trên thị trường nên phải được ước tính dựa vào tiền lệ hoặc ngoại
suy từ các đặc tính của căn nhà như là tình trạng cung cầu, bảo dưỡng, cải tạo, số
phịng ngủ, nhà tắm, diện tích, tuổi và nhiều yếu tố khác (Hui và các đồng sự,
2012).
Tuy nhiên, do thị trường nhà ở là không cạnh tranh nên người mua và người bán có
thể có giá trị khác nhau cho các đặc tính. Ví dụ: người bán có thể cảm thấy rằng hồ


24

bơi trong nhà là một lợi ích và do đó đưa ra một giá trị cao cho tiện nghi này trong
cấu thành của giá nhà, nhưng người mua (với con nhỏ) thì cảm thấy hồ bơi trong
nhà là nguy hiểm và bất tiện nên họ không đặt giá trị cao (hoặc có thể là âm) cho
tiện ích này và do đó làm giảm giá nhà mà họ muốn mua. Hoặc một người bán luôn
tự hào về chất lượng căn nhà của mình rất tốt và cảm thấy là nó rất đáng giá nên yêu
cầu giá cao, ngược lại người mua thì lại chỉ quan tâm đến vị trí lơ đất và khu vực
xung quanh cho cơ hội kinh doanh nên đối với anh ta chất lượng căn nhà không
quan trọng (vì có thể anh ta sẽ đập bỏ) nên giá trị chất lượng căn nhà đối với người
mua rất thấp và làm giảm giá muốn mua xuống. Một ngôi nhà gần trường học hay
bệnh viện sẽ rất có giá trị đối với người mua có con nhỏ hay có vấn đề sức khỏe
nhưng với người mua là thanh niên độc thân thì những tiện ích đó khơng đáng giá.
Từ định nghĩa về giá kỳ vọng thị trường và giá bán, ta thấy rằng giá kỳ vọng thị
trường chính là giá bán của nhà ở trong điều kiện cạnh tranh (người bán đều có kiến
thức, sẵn lịng và khơng chịu áp lực). Nhưng thực tế, các giao dịch nhà ở trên thị
trường thường chịu ảnh hưởng của nhiều tác động khác nhau, có thể xuất phát từ
phía người bán hoặc người mua, và do đó làm cho giá bán lệch khỏi giá kỳ vọng thị
trường. Cụ thể, trong điều kiện người bán cần một khoản tài chính cho việc thanh
tốn nợ đáo hạn, nên sẽ chịu nhiều áp lực hơn trong việc hồn thành giao dịch và do
đó giá bán nhà sẽ có xu hướng thấp hơn so với giá kỳ vọng thị trường. Ngược lại,
khi người mua kỳ vọng căn nhà sẽ mang lại cho anh ta nhiều lợi ích hơn trong
tương lai (so với những căn nhà khác), nghĩa là anh ta gánh chịu nhiều áp lực hoàn
thành giao dịch hơn và do đó giá bán có thể vượt quá so với giá kỳ vọng thị trường.
Như vậy, giá bán (selling price) của nhà ở sẽ dao động quanh giá kỳ vọng thị
trường của căn nhà (market value) (MLS) do sự ảnh hưởng của các điều kiện thị
trường (khi thị trường đi xuống, giá bán có xu hướng đi xuống và có thể thấp hơn
giá trị căn nhà, và khi thị trường đi lên thì giá bán có xu hướng tăng lên và vượt giá
trị căn nhà), và vị thế trong tương tác giữa người mua và người bán (khi người bán
có vị thế trong tương tác hơn (như người mua cần gấp căn nhà) thì giá bán sẽ cao
hơn) và ngược lại. Do đó, giá kỳ vọng thị trường có thể được ước tính từ giá bán

25

của nhà ở, và giá trị ước tính sẽ cho ta biết mức giá kỳ vọng của nhà ở trong điều
kiện cạnh tranh (người mua và người bán đều không chịu áp lực trong giao dịch)
(Hui và các đồng sự, 2012).
2.1.3

Khái niệm về chiến lược rao giá

Chiến lược rao giá là một khái niệm được nhiều tác giả như Haurin (1988); Hui và
các đồng sự (2012); Cirman và các đồng sự (2015) sử dụng để chỉ sự khác biệt giữa
mức giá rao bán và mức giá kỳ vọng thị trường của nhà ở. Về cơ bản, có hai chiến
lược rao giá mà người bán thường áp dụng:
Rao giá dưới giá kỳ vọng thị trường
Với chiến lược này, người bán sẽ thiết lập mức giá rao bán thấp hơn mức giá kỳ
vọng thị trường với mục tiêu thu hút được nhiều sự quan tâm nhằm rút ngắn thời
gian bán nhà. Chiến lược rao dưới giá kỳ vọng thị trường này sẽ làm cho căn nhà
được bán nhanh hơn vì khi mức giá rao bán thấp hơn mức giá kỳ vọng của thị
trường sẽ thu hút sự quan tâm của người mua. Điều này sẽ tạo ra áp lực cạnh tranh
và làm cho người mua đưa ra mức giá đề nghị cao hơn giá rao bán của người bán và
cuối cùng giá bán sẽ cao hơn giá rao bán ban đầu. Tuy nhiên, chiến lược giá này tồn
tại rủi ro là khi căn nhà không thu hút được người bán (hoặc thu hút không đủ người
bán để tạo ra sự cạnh tranh gay gắt) thì người bán có thể sẽ phải bán căn nhà của
mình với mức giá thấp hơn so với kỳ vọng. Do đó, chiến lược rao giá này được
khuyên là chỉ phát huy tốt hiệu quả trong những khu vực nhà ở đang được chú ý với
lượng cầu cao và lượng cung hạn chế, ví dụ như những khu nhà với thiết kế hoặc
thẩm mỹ độc đáo, những ngôi nhà trong khu vực quanh các trường học lớn.
Như vậy, chiến lược rao bán dưới giá là việc thiết lập mức giá rao bán thấp hơn so
với mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà, và sự thấp hơn này có thể là tỷ số hoặc

hiệu số. Trong phạm vi luận án, tác giả xác định chiến lược rao bán dưới giá kỳ
vọng thị trường là khi giá trị của tỷ số giữa giá rao bán so với mức giá kỳ vọng thị
trường của căn nhà nhỏ hơn một.
Rao giá vượt giá kỳ vọng thị trường