Ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng tại quận đống đa thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Mai Thùy Vân

ỨNG DỤNG GIS TRONG PHÂN TÍCH VỊ TRÍ TỐI ƢU CỦA
CHUỖI NHÀ HÀNG TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2020


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Mai Thùy Vân

ỨNG DỤNG GIS TRONG PHÂN TÍCH VỊ TRÍ TỐI ƢU CỦA
CHUỖI NHÀ HÀNG TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Bản đồ, viễn thám và hệ thông tin địa lý
Mã số: 8440211.01
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Nguyễn Thị Thúy Hằng

Hà Nội - 2020

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của riêng bản thân. Tồn
bộ q trình nghiên cứu được tiến hành một cách khoa học, các số liệu, kết quả trình
bày trong luận văn là chính xác, trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất
kỳ cơng trình nào khác.
Tác giả luận văn

Mai Thùy Vân

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện luận văn, tơi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của
các thầy cơ, gia đình, bạn bè và đồng nghiệp. Tơi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ
quý báu đó. Trước hết, tơi xin được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS.
Nguyễn Thị Thúy Hằng, người đã trực tiếp hướng dẫn tận tình cũng như định
hướng về phương pháp làm việc và phương pháp nghiên cứu, tạo mọi điều kiện để
tơi hồn thành luận văn này.
Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong bộ môn Bản đồ,
và địa thông tin, các thầy cô trong khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên,
Đại học Quốc gia Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt những năm học vừa qua.
Cuối cùng, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn với gia đình, người thân và bạn bè về
sự động viên giúp đỡ trong suốt quá trình học tập và hoành thành luận văn.
Hà Nội, tháng 3 năm 2020
Học viên

Mai Thùy Vân

ii

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.......................................................................v
DANH MỤC HÌNH VẼ .......................................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................... vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............6
1.1. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối
ưu ......................................................................................................................6
1.1.1. Trên thế giới ................................................................................ 6
1.1.2. Tại Việt Nam ............................................................................. 10
1.1.3. Một số khái niệm liên quan đến vị trí tối ưu ............................... 11
1.2. Cơ sở lý luận về nghiên cứu ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ưu ......16
1.2.1. Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP để lựa chọn vị trí tối ưu
chuỗi nhà hàng ................................................................................... 16
1.2.2. Mơ hình xác suất Huff ............................................................... 24
1.2.3. Tích hợp mơ hình Huff và AHP .................................................. 26
1.2.4. Tích hợp GIS và mơ hình Huff và AHP ....................................... 27
1.3. Sơ đồ các bước nghiên cứu ............................................................................28
CHƢƠNG 2. CƠ SỞ KHOA HỌC XÂY DỰNG CSDL CHUỖI NHÀ HÀNG
LẨU NƢỚNG KHU VỰC NGHIÊN CỨU ...........................................................29
2.1. Đặc điểm tự nhiên và kinh tế, xã hội khu vực nghiên cứu ............................29
2.1.1. Đặc điểm chung về điều kiện tự nhiên và vị trí địa lý ................. 29
2.1.2. Đặc điểm kinh tế và xã hội ......................................................... 31
2.1.3. Dữ liệu thu thập ........................................................................ 34
2.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu GIS ..........................................................................51
2.3. Phân tích đặc điểm phân bố và khách hàng mục tiêu của chuỗi nhà hàng lẩu
nướng ..............................................................................................................55
2.3.1. Đặc điểm phân bố ...................................................................... 55

2.3.2. Đặc điểm khách hàng mục tiêu .................................................. 58
iii


CHƢƠNG 3. THỰC NGHIỆM ỨNG DỤNG GIS TRONG PHÂN TÍCH
VỊ TRÍ TỐI ƢU CỦA CHUỖI NHÀ HÀNG LẨU NƢỚNG TẠI QUẬN ĐỐNG
ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...................................................................................64
3.1. Bài toán lựa chọn vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng ........................................64
3.2. Xây dựng mơ hình phân tích đa chỉ tiêu AHP ...............................................64
3.2.1. Định ra các chỉ tiêu ................................................................... 64
3.2.2. Mơ hình xử lý dữ liệu trong phần mềm ArcGIS.......................... 66
3.3. Ứng dụng GIS với AHP và Huff lựa chọn vị trí tối ưu chuỗi nhà hàng lẩu
nướng ..............................................................................................................67
3.3.1. Phân tích các chỉ tiêu sử dụng .............................................................67
3.3.2. Thang điểm và phương pháp đánh giá.................................................68
3.3.3. Tính trọng số các chỉ tiêu .....................................................................75
3.3.4. Lựa chọn địa điểm sơ bộ ......................................................................79
3.3.5. Điều tra khảo sát và đánh giá chung cuộc ............................................84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................88
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................90

iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Giải thích chữ viết tắt

AHP

Q trình phân tích thứ bậc

ANQP

An ninh quốc phịng

BHYT

Bảo hiểm y tế

CNTT

Công nghệ thông tin

CSDL

Cơ sở dữ liệu

GIS

Hệ thống thông tin địa lý

GPS

Hệ thống định vị toàn cầu

KT - XH

Kinh tế xã hội

MCDA

Phân tích đa tiêu chí

OSM

OpenStreetMap

THCS

Trung học cơ sở

UBND

Ủy ban nhân dân

VSATTP

Vệ sinh an toàn thực phẩm

v


DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1.1. Sơ đồ mơ tả bài tốn phân tích thứ bậc .....................................................18
Hình 1.2. Số mờ dạng tam giác .................................................................................23
Hình 1.3. Các bước lựa chọn vị trí tối ưu nhà hàng tại quận Đống Đa, Hà Nội .........28
Hình 2.1. Bản đồ hành chính quận Đống Đa ............................................................30
Hình 2.2. Cơng cụ Euclidean Distance .....................................................................49

Hình 2.3. Cơng cụ Raster Calculator ........................................................................49
Hình 2.4. Tạo dữ liệu Raster theo điều kiện .............................................................50
Hình 2.5. Chuyển đổi dữ liệu vùng Polygon sang dữ liệu Raster .............................50
Hình 2.6. Chuyển đổi dữ liệu điểm sang Raster .......................................................51
Hình 2.7. Chuyển đổi dữ liệu Raster to Point ...........................................................51
Hình 2.8. Lược đồ quan hệ của các lớp nền ..............................................................52
Hình 2.9. Lược đồ quan hệ của các lớp dữ liệu chuyên đề .......................................53
Hình 2.10. CSDL sau khi nhập dữ liệu thuộc tính ....................................................54
Hình 2.11. CSDL sau khi nhập dữ liệu khơng gian ..................................................54
Hình 2.12. Phân bố vị trí các nhà hàng lẩu nướng ở quận Đống Đa ........................56
Hình 2.13. Đa giác Thiessen của chuỗi nhà hàng lẩu nướng quận Đống Đa ...........58
Hình 2.14. Quy trình các bước nghiên cứu ...............................................................60
Hình 3.1. Mơ hình xử lý các lớp dữ liệu trong phần mềm ArcGIS ..........................66
Hình 3.2. Thiết lập mơ hình fuzzy bằng cơng cụ Raster Calculator .........................70
Hình 3.3. Quy trình tính tốn thị phần theo mơ hình Huff .......................................70
Hình 3.4. Cơng cụ Polygon to Raster ........................................................................71
Hình 3.5. Cơng cụ Raster to Point.............................................................................71
Hình 3.6. Dữ liệu tính tốn mơ hình Huff .................................................................72
Hình 3.7. Sơ đồ khối lập trình tính mơ hình thị phần Huff .......................................73
Hình 3.8. Dữ liệu thang điểm thị phần của nhà hàng dự kiến...................................74
Hình 3.9. Raster Calculator dùng để tính tổng hợp các tiêu chí với trọng số ...........80
Hình 3.10. Dữ liệu kết quả chạy Mơ hình AHP kết hợp Huff ..................................80
Hình 3.11. Kết quả lựa chọn vị trí nhà hàng tối ưu với giá trị từ 0.8 đến 0.8518 .....82
Hình 3.12. Tương quan vị trí nhà hàng lẩu nướng dự kiến với khoảng cách tới các
nhà hàng lẩu nướng hiện có ......................................................................................83
Hình 3.13. Bản đồ vị trí tối ưu đặt nhà hàng lẩu nướng mới tại quận Đống Đa .......86

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Ma trận vuông cấp n .................................................................................18
Bảng 1.2. Ma trận vng cấp n theo tiêu chí ............................................................19
Bảng 1.3. Đánh giá các tiêu chí theo cặp dựa vào mức độ ưu tiên ...........................19
Bảng 1.4. Ma trận 1 cột n hàng .................................................................................20
Bảng 1.5. Chỉ số ngẫu nhiên ứng với số tiêu chí lựa chọn được xem xét .................21
Bảng 1.6. Phân khoảng các tiêu chí theo lý thuyết tập mờ và số mờ fuzzy..............24
Bảng 1.7. Bảng ma trận tích hợp HUFF và AHP......................................................26
Bảng 2.1. Danh sách chuỗi nhà hàng lẩu nướng của Golden Gate ...........................36
Bảng 2.2. Danh sách Chuỗi nhà hàng lẫu nướng cạnh tranh ....................................37
Bảng 2.3. Hình ảnh một số nhà hàng lẩu nướng điển hình trong quận Đống Đa .....38
Bảng 2.4. Khoảng cách trung bình và thời gian từ một số nhà hàng lẩu nướng điển
hình đến các khu tiện ích .........................................................................46
Bảng 2.5. Thu nhập của cộng đồng dân cư ...............................................................47
Bảng 3.1. Các tiêu chí quyết định vị trí chuỗi nhà hàng dự kiến ..............................65
Bảng 3.2. Bảng khoảng giá trị và cách tính các chỉ tiêu phân tích ...........................69
Bảng 3.3. Ma trận so sánh cặp chỉ tiêu lựa chọn vị trí tối ưu chuỗi nhà hàng ..........76
Bảng 3.4. Bảng tiêu chí và trọng số ..........................................................................77
Bảng 3.5. Vector tổng trọng số và vector nhất quán .................................................78
Bảng 3.6. Tổng hợp thơng tin về ý kiến của chính quyền địa phương và cộng đồng
dân cư .......................................................................................................85

vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Vị trí đặt cửa hàng thường được coi là nhân tố quan trọng nhất dẫn đến sự
thành công trong việc kinh doanh. Với nhóm cửa hàng liên quan ăn uống, cho dù là
cửa hàng nhỏ ở địa phương hay một chuỗi cửa hàng lớn hay thương hiệu có quy mơ

liên quốc gia, việc đặt cửa hàng ở vị trí hợp lý sẽ giúp tăng lợi nhuận cho doanh
nghiệp. Việc chọn được một vị trí đặt cửa hàng tốt sẽ giúp doanh nghiệp tiếp cận
với các khách hàng tiềm năng tốt hơn, giảm thiểu chi phí đầu vào và từng bước phát
triển ổn định.
Tại Việt Nam, trong suốt 5 năm qua, thị trường thực phẩm và dịch vụ ăn uống
Việt Nam (Food and Beverage, F&B) đã có sự tăng trưởng vượt bậc, thơng qua số
lượng nhà hàng, quán cafe, pub và bar tăng lên rõ rệt ở các thành phố lớn như Hà
Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... Người tiêu dùng cũng sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn khi
ăn uống bên ngoài và sự tăng trưởng này diễn ra ở nhiều nhà hàng ăn uống. Số liệu
nghiên cứu từ Statista cho thấy, doanh thu từ thị trường F&B tại Việt Nam trong năm
2019 chạm mốc 200 tỷ USD, tăng 34,3% so với số liệu của năm 2018. Dự báo đến
cuối năm 2023, doanh thu của ngành hàng F&B có thể tăng lên gấp đơi, xấp xỉ 408 tỷ
USD. Cùng với dân số thuộc tầng lớp trung lưu gia tăng, ước đạt quy mô 45 triệu
người vào năm 2025, khiến cho thị trường ngành F&B trở nên tiềm năng hơn bao giờ
hết [6].
Với tiềm năng phát triển cao, nhu cầu mở rộng quy mô nhà hàng càng được
các thương hiệu chú trọng. Trên thị trường Hà Nội hiện nay đã xuất hiện nhiều
doanh nghiệp với chuỗi nhà hàng lẩu nướng được mở ngày càng nhiều trên địa bàn
các quận, huyện. Những câu hỏi về tính tối ưu kinh tế khi mở cửa hàng tại một vị trí
nào đó [16], lợi nhuận thu được sẽ cao hay thấp? Nhu cầu khách hàng địa phương
tại vị trí mới của cửa hàng có được như kỳ vọng? Mức độ cạnh tranh với các nhà
hàng khác cùng phần khúc như thế nào ln được đặt ra.
Do đó, nhiều doanh nghiệp đã và đang sử dụng nhiều công cụ phân tích vị trí
khác nhau nhằm xác định mục tiêu và quảng bá sản phẩm tới khách hàng. Bên cạnh

1


đó, kết quả phân tích thường đưa ra những bản đồ kết quả, với sức mạnh trực quan
trong tiết lộ những xu hướng, những mơ hình và những cơ hội trong kinh doanh, mà

các bảng biểu đơn thuần sẽ không thấy được. Chính vì vậy, bản đồ góp phần mang
lại cơ hội thành công cho các chiến lược tiếp thị.
Từ các vấn đề cấp thiết nêu trên, đề tài luận văn ―Ứng dụng GIS trong phân
tích vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng tại quận Đống Đa, thành phố Hà Nội‖ được
thực hiện, để xác định vị trí tối ưu khi mở mới của chuỗi nhà hàng lẩu nướng khi
mở rộng chuỗi đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục tiêu
Ứng dụng cơng nghệ GIS để xác định vị trí tối ưu cho các cửa hàng trong
chuỗi nhà hàng lẩu nướng thuộc địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
2.2. Nhiệm vụ
-

Phân tích tổng quan về cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu xác định vị
trí tối ưu.

-

Xây dựng cơ sở dữ liệu chuỗi nhà hàng trên địa bàn quận Đống Đa.

-

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến vị trí đặt nhà hàng.

-

Xây dựng phương pháp xác định vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng.

-

Đề xuất vị trí đặt nhà hàng phù hợp để mang lại hiệu quả về lượng khách
cũng như doanh thu.

3. Giới hạn và phạm vi nghiên cứu
3.1. Phạm vi lãnh thổ
Phạm vi không gian của đề tài được giới hạn trong địa bàn quận Đống Đa,
thành phố Hà Nội. Đây là khu vực đông dân cư nhất của Hà Nội, là thị trường tiềm
năng để các nhà kinh doanh khai thác và phát triển.
3.2. Phạm vi khoa học
Nghiên cứu ứng dụng GIS kết hợp với phân tích đa chỉ tiêu và AHP, Huff
được thực hiện trên cơ sở dữ liệu GIS của chuỗi nhà hàng lẩu nướng trên địa bàn
quận Đống Đa ở tỷ lệ 1:2000.
4. Kết quả của luận văn
2


- Nghiên cứu và phân tích tổng quan về ứng dụng GIS trong nghiên cứu xác
định vị trí tối ưu trên cơ sở các phương pháp phân tích AHP và mơ hình xác xuất
Huff.
- Xây dựng bộ cơ sở dữ liệu chuỗi nhà hàng lẩu nướng trên địa bàn quận Đống
Đa, thành phố Hà Nội.
- Thực nghiệm phân tích vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng lẩu nướng tại quận
Đống Đa, trên cơ sở phương pháp AHP và mô hình Huff với CSDL đã xây dựng
cho khu vực thực nghiệm.
- Từ các kết quả thực nghiệm đã đánh giá và phân tích các yếu tố ảnh hưởng
đến vị trí đặt nhà hàng, đề xuất vị trí đặt nhà hàng phù hợp, đểmang lại hiệu quả về
khối lượng khách cũng như doanh thu.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
5.1. Ý nghĩa khoa học
Nghiên cứu sử dụng phương pháp ứng dụng GIS, AHP và mơ hình Huff

giúp phân tích vị trí tối ưu nói chung và vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng lẩu nướng
trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội nói riêng.
5.2. Ý nghĩa thực tiễn
Việc ứng dụng GIS hỗ trợ bài toán tối ưu vị trí đặt chuỗi các nhà hàng lẩu
nướng tại quận Đống Đa. Từ đó nhằm giúp cho các nhà kinh doanh có thêm tư liệu
để quyết định vị trí đặt cửa hàng tối ưu nhằm mở rộng chuỗi kinh doanh, thu hút
khách đến nhà hàng hiệu quả.
6. Cơ sở dữ liệu
Nguồn dữ liệu phục vụ cho nghiên cứu bao gồm:
- Dữ liệu mã nguồn mở OpenStreetMap: dữ liệu giao thông, vị trí các cửa
hàng, chuỗi nhà hàng lẩu nướng
- Dữ liệu thu thập được từ thực địa: cập nhật số liệu, thơng tin điều tra: tên nhà
hàng, vị trí tọa độ nhà hàng (kinh độ, vĩ độ), địa chỉ (số nhà, đường phố, tên phường)
- Các dữ liệu thu thập khác: bản đồ ranh giới hành chính được thu thập ở
trung tâm tư liệu Cục đo đạc Bản đồ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, số liệu thống

3


kê kinh tế- xã hội tham khảo nguồn tại Cục Thống kê Hà Nội và quận Đống Đa.
7. Phƣơng pháp nghiên cứu
7.1. Phương pháp kế thừa dữ liệu
Phương pháp này sử dụng và kế thừa những tài liệu đã có về vấn đề nghiên
cứu trước trong và ngoài nước. Dựa trên những thơng tin, tư liệu sẵn có để xây
dựng và phát triển cơ sở dữ liệu cho nghiên cứu.
Sử dụng phương pháp kế thừa dữ liệu giúp tiết kiệm được thời gian, kinh
phí, tránh được sự chồng chéo khi thực hiện nghiên cứu.
7.2. Phương pháp khảo sát, điều tra thực địa
- Phương pháp điều tra thực địa là phương pháp truyền thống trong nghiên
cứu địa lý, phương pháp được sử dụng nhằm mục đích:

+ Khắc phục tình trạng thiếu dữ liệu cần kiểm chứng ngoài thực địa
+ Tăng cường độ tin cậy chất lượng dữ liệu, nhằm nâng cao hiệu quả,
độ chính xác của kết quả nghiên cứu
+ Làm rõ tường tận các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác kết quả
nghiên cứu
- , - Dữ liệu được thu thập dưới dạng điểm tọa độ (kinh độ, vĩ độ), thông tin
điểm nhà hàng (tên, địa chỉ); dữ

liệu giao thơng, địa giới hành chính từ mã nguồn

mở OpenStreetMap và các số liệu thống kê kinh tế, xã hội, dữ liệu từ các phiếu điều
tra… Dữ liệu này là tư liệu đầu vào quan trọng được thu thập phục vụ cho q trình
nghiên cứu thực nghiệm.
7.3. Phân tích thống kê
Phương pháp phân tích thống kê được sử dụngđể xử lý và chuẩn hóa dữ liệu
từ những dữ liệu thu thập được từ OpenStreetMap, từ thực địa và các phiếu điều tra.
.
Thống kê là một hệ thống các phương pháp (thu thập, tổng hợp, trình bày số
liệu và tính tốn các đặc trưng của đối tượng nghiên cứu) nhằm phục vụ cho q
trình phân tích, dự đốn và ra quyết định. Trong nghiên cứu này phương pháp phân
tích thống kê rất quan trọng nhằm phân tích dữ liệu đầu vào luận văn, sau khi có kết

4


quả thực nghiệm việc phân tích thống kê kết quả, để đưa ra luận chứng đúng đắn
nghiên cứu là yếu tố rất cần thiết.
7.4. Phương pháp bản đồ
Xây dựng các bản đồ chuyên đề đường giao thông, mật độ dân số… Việc
xây dựng các bản đồ này nhằm đánh giá được tầm quan trọng của tiêu chí lựa chọn

và mối tương quan chặt chẽ của các bản đồ này với kết quả nghiên cứu đưa ra.
7.5. Phân tích khơng gian bằng GIS
- Phương pháp phân tích khơng gian và các cơng cụ trong GIS là phương pháp
chính để phân tích mối tương quan về mặt không gian và các yêu cầu về đặc điểm
thuộc tính khác của nhà hàng, giúp tìm ra vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng lẩu nướng.
7.6. Phân tích đa tiêu chí
Việc lựa chọn vị trí nhà hàng tối ưu địi hỏi phải xem xét nhiều yếu tố khác
nhau như giao thơng, hình dạng, diện tích của khu vực đặt cửa hàng và đặc trưng
dân cư xung quanh... Tuy nhiên làm thế nào để tích hợp các yếu tố này cùng lúc với
nhau, cần phải sử dụng phương pháp phân tích đa tiêu chí, nhằm tìm ra sự kết hợp
hợp lý và tối ưu các yếu tố liên quan nhất, giúp nâng cao độ chính xác của kết quả
nghiên cứu.
8. Cấu trúc luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm các nội dung như sau:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Chƣơng 2: Cơ sở khoa học xây dựng CSDL chuỗi nhà hàng lẩu nướng khu
vực nghiên cứu.
Chƣơng 3: Thực nghiệm ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ưu của
chuỗi nhà hàng lẩu nướng tại quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.

5


CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về ứng dụng GIS trong phân tích vị trí
tối ƣu
1.1.1. Trên thế giới
Một trong những ứng dụng cơ bản của GIS đó là xác định vị trí tối ưu cho
một mục đích nhất định. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của dữ
liệu lớn, việc phân tích, xác định vị trí đã phát triển mạnh mẽ, được ứng dụng trong

nhiều lĩnh vực khác nhau từ bất động sản đến quy hoạch, từ kinh doanh đến tiếp thị
sản phẩm.
Những ứng dụng về phân tích vị trí trong kinh doanh có thể kể từ các cơng
trình của Weber [9] đầu thế kỷ 20 và Christaller về lý thuyết địa trung tâm (Central
place theory) [29]. Theo quan điểm kinh tế của Walter Christaller, vị trí trung tâm
tồn tại chính yếu là để cung cấp hàng hóa và dịch vụ cho dân số cư trú tại các khu
vực chung quanh nó. Nhưng nếu kể về thời kỳ xa hơn, lý thuyết về vị trí tối ưu đã
được các nhà tốn học như Fermat, Torricelli đưa ra các bài tốn kinh điển trong
hình học và đại số. Năm 1826, Von Thunen [28] đề xuất mơ hình đánh giá các hình
thức canh tác nơng nghiệp để phân tích giá đất thuê cho các sản phẩm hàng hóa
nơng nghiệp.
Tới những năm 1960 và 1970, với sự phát triển của công nghệ thông tin và
năng lực xử lý dữ liệu của máy tính, khoa học về xác định vị trí đã có khả năng
phân tích những mơ hình phức tạp hơn [21].
Các mơ hình vị trí đã cung cấp những công cụ & kỹ thuật hiệu quả trong xây
dựng hệ thống hỗ trợ ra quyết định và phát triển các chiến lược dựa trên vị trí địa lý.
Theo Grant Thrall [26], có hai quy tắc để xác định vị trí của một khu vực kinh
doanh, đó là khoảng cách và thời gian đi từ trung tâm vị trí đó ra các điểm phụ cận.
Thơng thường, người ta thường dùng một chuỗi các vòng tròn đồng tâm với bán
kính khác nhau để xác định khoảng cách giữa khách hàng và địa điểm kinh doanh.
Việc xác định thời gian đi lại phức tạp hơn, dựa trên khoảng cách mà khách hàng
phải đi qua nhiều địa điểm khác nhau để tới được nơi mua sắm. Tuy nhiên việc xác

6


định vị trí thơng qua các vịng trịn này khơng tính đến các yếu tố có thể ảnh hưởng
đến hành vi mua sắm của khách hàng như: mạng lưới giao thông, hay phân bố dân
cư, các ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo, quy định về pháp luật... Do đó, người bán
hàng phải dùng cách tiếp cận đa giác không đều giống như các a míp để tránh các

sai lệch theo mơ hình vịng trịn đồng tâm gây ra.
GIS trong marketing được sử dụng chủ yếu để phân tích vị trí tối ưu. Mơ
hình xác định vị trí đơn giản nhất là tìm vị trí giả định gần nhất. Mơ hình này, theo
lý thuyết về lực hấp dẫn bán lẻ của Reily [11], thường tỏ ra hợp lý trong xác định
các điểm bán hàng hơn là hiểu thêm về hành vi liên quan đến không gian của người
tiêu thụ, mô hình có liên quan đến lý thuyết địa trung tâm của Christaller và quy
luật nỗ lực tối thiểu [14].Quan điểm này cho rằng mỗi cá nhân thường đi đến địa
điểm gần nhất để mua sắm sản phầm cần thiết, miễn là sản phẩm đáp ứng được các
yêu cầu sử dụng. Tuy nhiên sự thay đổi về thói quen tiêu dùng mua ở chợ sang cửa
hàng hàng tiện lợi, siêu thị có thể khiến khách hàng có xu hướng đi xa hơn gần nhà.
Họ không cần giảm thời gian di chuyển và chi phí mà cần thêm nhiều nhu cầu khác.
Do vậy, nhiều mơ hình xác định vị trí tối ưu được phát triển dựa trên những hành vi
tiêu dùng này.
Dựa trên mơ hình trọng lực cơ bản [11], tính hấp dẫn của cửa hàng được xác
định bởi mặt tiền bán hàng của nó [15]. Theo lý thuyết này, một cửa hàng có mặt
tiền bán hàng rộng và chứa được nhiều sản phẩm sẽ hấp dẫn với người mua hàng.
Khách hàng sẽ bị thu hút bởi một cửa hàng có mặt tiền rộng và có biển quảng cáo
hấp dẫn, đánh trúng nhu cầu mua hàng của họ. Trong mơ hình Huff, khoảng cách
được đo bằng thời gian tiếp cận (chi phí đi lại có thể được sử dụng). Ngồi ra, xác
suất người khác có thể đi đến một cửa hàng, có nghĩa họ có thể muốn qua lại một
vài điểm khác nhau, khơng giống với mơ hình quyết định: họ sẽ chọn tùy thuộc vào
mặt tiền bán hàng và khoảng cách theo thời gian đi lại.
Xác suất mà người đó trở thành khách hàng sẽ bằng tỷ số giữa lần sử dụng cửa
hàng chia tổng số lần đi lại và mua sắm và sử dụng dịch vụ khác trong cùng cửa hàng.
Mơ hình Huff được ứng dụng trong kinh doanh như: đánh giá khả năng mua
sắm của khách hàng trong các cửa hàng ở cộng hòa Slovak [23]; Đánh giá các khu
7


vực thương mại sử dụng dữ liệu truyền thông xã hội bằng mơ hình Huff hiệu chuẩn

ở Trung Quốc; phân tích các khu vực thương mại bán lẻ bằng mơ hình Huff; ứng
dụng Huff để dẫn đường đến các địa điểm làm đẹp Spa ở Nhật Bản.
Trên thế giới, việc ứng dụng AHP trong việc ra quyết định được sử dụng khá
phổ biến, đặc biệt là các quyết định liên quan đến kinh tế, xã hội và các vấn đề liên
quan đến lựa chọn chỉ tiêu kinh doanh [19].
Trên thế giới, ứng dụng GIS trong việc phân tích vùng kinh doanh đã hình
thành từ rất lâu. Năm 2005, Ela Dramowicz và các cộng sự [12] đã ứng dụng thành
công mô hình Huff vào việc phân tích thị trường bán lẻ. Vùng kinh doanh sẽ được
thể hiện bởi một bề mặt xác suất, thể hiện sự bảo trợ của khách hàng đối với một
cửa hàng cụ thể.
Trên thế giới các nhà quản lý và các nhà khoa học đã quan tâm rất sớm đến
phân tích vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng phục vụ nhu cầu ăn uống của người dân.
Nghiên cứu của Linder G. Ringo [23] sử dụng GIS, cơng cụ phân tích kinh
doanh để lựa chọn vị trí tối ưu thu hút cho khách hàng tiềm năng và mơ hình hóa sự
phù hợp vị trí để nhượng quyền thương mại cafe ở Minnesota. Sử dụng công cụ GIS
và lựa chọn các tiêu chí cụ thể như: khoảng cách, thời gian, thu nhập của vị trí nhà
hàng tới các địa điểm giải trí phù hợp. Kết quả nghiên cứu thiết kế đánh giá được
các vị trí lựa chọn tốt nhất, vị trí ít phù hợp và khơng phù hợp để đặt quán cafe
trong tương lai. Qua đó cho thấy GIS có thể được sử dụng để mơ tả khơng gian vị
trí phù hợp, nơi mà một nhà kinh doanh có thể lựa chọn vị trí qn cafe tốt nhất cho
mình trong thời gian tới.
Trong một nghiên cứu của Xiangyi Lin [19], phân tích GIS được sử dụng để
lựa chọn vị trí qn bán cafe. Ngồi ra, các mơ hình tương tác khơng gian, mơ hình
Huff và mơ hình ra quyết định, quy trình phân cấp phân tích (AHP) cũng được sử
dụng. Kết quả cho thấy vị trí quán cafe được xác định tối ưu nhất qua kết hợp 2 mơ
hình AHP và Huff, kết quả cũng khẳng định yếu tố giao thơng và dân số là tiêu chí
quan trọng để đánh giá vị trí tối ưu của quán cafe.
Nghiên cứu của nhóm tác giả Bakul Budhiraja [24] sử dụng AHP và GIS để
phân tích đa tiêu chí cho thương hiệu bánh Pizza Domino ở Delhi, Ấn Độ. Mục tiêu
8

của nghiên cứu là lựa chọn vị trí phù hợp để mở thêm các của hàng mới phục vụ
nhu cầu ăn bánh Pizza khu vực Delhi. Việc xây dựng cửa hàng mới cần xem xét các
tiêu chí: mơ hình sử dụng đất, giao thơng, sở thích xã hội, thói quen ăn uống của
giới trẻ… Kết quả nghiên cứu cho thấy vị trí phù hợp để xây dựng cửa hàng bánh
Pizza mới là các khu định cư đô thị đông, các khu có sự kết nối với mạng lưới tàu
điện ngầm, khu trung tâm mua sắm và khu khuôn viên tập trung đơng dân văn
phịng và người trẻ. Đây sẽ là vị trí thuận lợi nhất để lựa chọn.
Nghiên cứu của nhóm tác giả Lorri Krebs [17] sử dụng GIS để mơ hình hóa
mạng phân phối chuỗi cung ứng thực phẩm. Nghiên cứu minh họa cách thu thập và
lưu trữ dữ liệu bởi nhiều người tham gia trong mạng lưới cung ứng thực phẩm. Ở
địa phương, thực phẩm có thể được lưu trữ và phân phối trong một hệ thông tin địa
lý từ đó cung cấp được thơng tin chính xác và hữu ích tới người sử dụng. Từ đó, các
nhà cung cấp có thể tận dụng các yêu cầu lưu trữ và phân phối kết hợp để cải thiện
hiệu suất chuỗi cung ứng của họ thơng qua quy trình chính thức để hiểu và ghi lại
yêu cầu của khách hàng, một hệ thống thông tin phù hợp đáp ứng nhu cầu của
những người tham gia. Thông qua việc bổ sung các nguyên tắc cơ sở dữ liệu không
gian, giờ đây việc xử lý dữ liệu có thể tính đến các vấn đề không gian và thời gian
liên quan đến phân phối thực phẩm. GIS sẽ kết hợp máy chủ bản đồ dựa trên
WebGIS (GeoServe) và các phần mềm CSDL không gian QGIS, PostGIS và phần
mềm trình chiếu để mọi người có thể truy cập tìm kiếm các thơng tin về nhà hàng.
Nghiên cứu của Dalal Hassan Badawi Fagir [13] sử dụng GIS, AHP để xác
định vị trí tốt nhất xây dựng nhà hàng. Kết quả của nghiên cứu đã chứng minh được
sức mạnh của GIS trong lựa chọn vị trí tối ưu nhất xây dựng nhà hàng khi xác định
vị trí tiềm năng của nhà hàng. Khuyến nghị của nghiên cứu cần đưa ra nhiều tiêu chí
để phân tích tiêu chí nào cần thiết và hiệu quả để lựa chọn từ đó có thể tạo ra kết
quả thuyết phục hơn đối với việc lựa chọn vị trí tối ưu. Tuy nhiên, hạn chế của
nghiên cứu đã chỉ ra là việc thiếu dữ liệu thu thập, xây dựng dữ liệu, yếu tố tiêu chí
lựa chọn phụ thuộc vào người / chủ doanh nghiệp dẫn đến sự không chắc chắn trong

lựa chọn.

9


1.1.2. Tại Việt Nam
Việc ứng dụng GIS trong lĩnh vực kinh tế, marketing ở Việt Nam được thực
hiện từ năm 2009 tới nay vẫn cịn ít các nghiên cứu đề cập. Điển hình, năm 2009,
Nguyễn Văn Hiệp là một trong những người đầu tiên ở Việt Nam ứng dụng của GIS
vào kinh tế.
Trần Đắc Phi Hùng và Trần Trọng Đức [2], đã sử dụng mơ hình Huff để tính
xác xuất lựa chọn khu vực mua hàng và tính thị phần của các siêu thị trong khu vực
nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu sẽ là tiền đề cho các nghiên cứu sâu hơn, ở một cấp
độ chi tiết hơn, phù hợp với thực tế ở Việt Nam. Tác giả đã xây dựng thành công
một công cụ xây dựng vùng kinh doanh và phân tích thị phần của các siêu thị bán lẻ
dựa trên mơ hình Huff. Với cơng cụ này, các nhà doanh nghiệp Việt Nam có thêm
một cơng cụ phân tích thị trường, hỗ trợ việc ra quyết định đầu tư. Mở sang trang
mới cho việc kết hợp GIS và Marketing.
Nghiên cứu của Lê Thị Dung [1], ứng dụng công nghệ GIS để xác định xu
hướng phát triển cũng như thị phần của thị trường kinh doanh sữa trên địa bàn quận
Thủ Đức. Kết quả của nghiên cứu đã xây dựng được CSDL các cửa hàng sữa
Vinamilk trên địa bàn quận Thủ Đức; phân tích kinh doanh hệ thống cửa hàng bán
sữa bột trên địa bàn quận; đưa ra phương án tối ưu cho bài toán giả định đầu tư; xây
dựng công cụ quản lý, hỗ trợ ra quyết định cho các nhà kinh doanh cũng như người
tiêu dùng. Tuy nhiên nghiên cứu có hạn chế sai số dữ liệu dẫn tới độ chính xác kết
quả chưa cao, đề tài sử dụng chủ yếu là khoảng cách đo được trên bản đồ nên chưa
đưa được lớp giao thông vào việc lấy khoảng cách.
Nghiên cứu của Phan Hiền Vũ và cộng sự [8] tập trung vào việc xác định
những vị trí tối ưu để thành lập các trạm dừng của một tuyến buýt nhanh BRT.
Trước tiên, khảo sát các tiêu chí có ảnh hưởng đến sự vận hành hiệu quả của một

trạm dừng buýt nhanh, gồm: nhu cầu đi lại, ví dụ các khu dân cư, văn phịng, khu
cơng nghiệp, bệnh viện; phương tiện cơng cộng, ví dụ nhà ga metro, trạm dừng xe
buýt; cơ sở hạ tầng đường giao thông, ví dụ giao lộ, bãi đậu xe,… Sau đó, mỗi tiêu
chí được gán một trọng số thể hiện mức độ ảnh hưởng của nó lên sự hiệu quả của

10


trạm dừng xe buýt nhanh, được xác định bằng phương pháp phân tích phân cấp
AHP. Cuối cùng, một quy trình xử lý dữ liệu trong môi trường GIS được thiết lập
để thành lập lớp dữ liệu vị trí điểm trọng số, được chồng lớp từ tất cả các lớp dữ
liệu tiêu chí thành phần. Theo đó, những vị trí có giá trị cao sẽ phù hợp để xây dựng
trạm dừng xe buýt nhanh. Quy trình này được áp dụng để định vị các trạm dừng của
tuyến xe buýt nhanh Võ Văn Kiệt – Mai Chí Thọ, Thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả
xác định được 40 trạm dừng dọc theo tuyến buýt này, và đây được xem như một
tham chiếu khoa học giúp chính quyền thành phố trong hỗ trợ ra quyết định xây
dựng trạm dừng BRT trên tuyến khảo sát.
* Nhận xét:
Các nghiên cứu nước ngồi đã có những bước tiến lớn trong sử dụng GIS,
AHP và Huff trong kinh doanh, tuy nhiên các nghiên cứu ở Việt Nam khi sử dụng
GIS, AHP và Huff trong lĩnh vực kinh doanh cịn khá ít các cơng trình nghiên cứu
và đang từng bước tiếp cận để cải thiện.
Như vậy qua các nghiên cứu trong nước và nước ngồi như đã trình bày ở
trên chưa có nghiên cứu nào đề cập đến ứng dụng GIS, AHP và Huff trong lựa chọn
vị trí tối ưu chuỗi nhà hàng ở khu đô thị lớn. Do vậy nghiên cứu trong luận văn góp
phần giúp các doanh nghiệp Việt Nam có khả năng phân tích thị trường nhanh, hỗ
trợ ra quyết định tìm vị trí nhà hàng tối ưu, từ đó gia tăng lượng khách đến cũng
như doanh thu.
1.1.3. Một số khái niệm liên quan đến vị trí tối ưu
Một số khái niệm về GIS

GIS là một tập hợp các phần cứng, dữ liệu, phần mềm và phân tích dữ liệu địa
lý giúp tạo ra bản đồ và các phân tích phức tạp khác. GIS có tiềm năng to lớn trong
xác định vị trí kinh doanh, bao gồm các phép phân tích dữ liệu khơng gian, thuộc tính
và hiển thị kết quả thơng qua vị trí tối ưu trên bản đồ. GIS mang lại hiệu quả nhanh
chóng, thể hiện phương pháp tối ưu và khoa học, tìm được những vị trí mới theo tiêu
chí mà người phân tích đưa ra khi có dữ liệu [10]. Một số ứng dụng GIS nổi tiếng có

11


thể kể đến như ArcGIS của ESRI, AutoDesk Map, MapInfo. Ngồi ra cịn vơ số các
phần mềm mã nguồn mở như QGIS, Map Window, và Open Source GIS.
Điểm đặc trưng của dữ liệu địa lý là các dữ liệu này chứa cả thơng tin tọa độ
và thuộc tính. Do đó, việc phân tích mối quan hệ vị trí và các thuộc tính sẽ được
ứng dụng trong lĩnh vực Geo-Marketing (kết hợp giữa GIS và marketing), giúp
phân tích vị trí khách hàng và mối liên hệ qua lại giữa các thị trường mục tiêu và
nhờ vậy mang lại hiệu quả rất tốt cho hoạt động của tổ chức và doanh nghiệp.
1.1.3.1. Tiếp thị theo phương pháp địa lý (Geomarketing)
Trong thị trường cạnh tranh ngày nay, các nhãn hiệu thành công luôn ln
lắng nghe và tìm hiểu xem khách hàng thực sự quan tâm những gì. Các hình thức
tiếp thị truyền thống và các hình thức trước đây đang trở nên kém hiệu quả. Do đó,
việc đưa cơng nghệ GIS vào trong tiếp thị, giúp cho việc hiển thị trực quan hóa vị
trí khách hàng về đặc trưng dân số, tâm lý, thói quen mua sắm. Từ đó, cho phép các
doanh nghiệp xác định rõ từng phân khúc khách hàng và đưa sản phẩm đến gần họ
hơn.
Geo-Marketing [27] (tiếp thị theo phương pháp địa lý) là giải pháp ứng
dụng công nghệ GIS vào lĩnh vực marketing đã được sử dụng ở nhiều quốc gia trên
thế giới. Đây là công cụ marketing tác động một cách trực tiếp và mạnh mẽ vào sự
phát triển của thương mại hiện đại và sự tái cấu trúc của các loại hình bán lẻ, giúp
nhiều doanh nghiệp nhận ra tồn cảnh của chính mình.

Điểm đặc biệt của Geo-Marketing là phân tích các vùng miền địa lý để đưa
ra các giải pháp tiếp thị phù hợp với đặc điểm văn hóa xã hội của từng vùng kinh
doanh. Geo-Marketing giúp giải quyết các vấn đề về quản lý kênh phân phối, quản
lý thị phần và xây dựng bản đồ cạnh tranh cho các doanh nghiệp, thương hiệu đang
có địa bàn kinh doanh ở nhiều vùng địa lý khác nhau [1].
Trong thành phần của Geo-Marketing bao giờ cũng phải có GIS với các
thành phần chính về phần cứng, phần mềm GIS (ArcGIS, QGIS, PostGIS, …), cơ
sở dữ liệu gồm dữ liệu không gian (bản đồ nền, bản đồ chuyên đề) và dữ liệu thuộc
tính (thơng tin sản phẩm, khách hàng, thị trường, đối thủ kinh doanh, ...). Cơ sở dữ
liệu khách hàng luôn được gắn liền với đặc điểm phân bố địa lý. Mỗi phân khúc
12


khách hàng điều chứa các thơng tin vị trí quan trọng giúp xác định khách hàng và
thói quen mua sắm của họ. Việc xác định rõ các đặc trưng và xu hướng mua sắm
của khách giúp người làm tiếp thị có được chân dung khách hàng chính xác. Từ đó
giúp đưa được các thông tin quảng bá tới tập khách hàng hiện có và trong tương lai
một cách hợp lý và hiệu quả hơn [1, 27, 19].
Việc tìm kiếm vị trí tối ưu thơng qua việc lượng hóa các lớp thơng tin dữ liệu
đã có kết hợp với kiến thức chuyên gia và các công cụ hỗ trợ của GIS. Việc đưa ra
các chỉ tiêu phục vụ cho việc thu thập các dữ liệu đầu vào hay chính là các bản đồ.
Sau đó là phân khoảng các chỉ tiêu và xác định trọng số. Qua các chức năng phân
tích khơng gian của GIS, chúng ta sẽ có bản đồ chiết xuất với chỉ số thích hợp cho
từng vị trí. Trên cơ sở đó, người ra quyết định sẽ lựa chọn phương án thích hợp nhất
là một trong các phương án có chỉ số cao nhất.
1.1.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn vị trí tối ưu chuỗi nhà hàng
Một trong các quyết định có ý nghĩa chiến lược đối với chuỗi nhà hàng lẩu
nướng là việc xác định địa điểm đặt nhà hàng của mình ở đâu để hoạt động kinh
doanh được ổn định và có hiệu quả. Một vị trí đặt nhà hàng tốt có thể giúp nhà hàng
nâng cao khả năng thu hút khách hàng, thâm nhập và chiếm lĩnh thị trường mới,

tăng doanh thu và lợi nhuận của nhà hàng. Chọn được một địa điểm tốt có thể giảm
được chi phí ngun vật liệu, lao động, tăng sản lượng tiêu thụ và giúp cửa hàng
kinh doanh ổn định. Ngược lại, địa điểm khơng tốt có thể gây ra nhiều bất lợi và
kéo dài trong thời gian dài sẽ rất khó khắc phục. Bên cạnh đó, địa điểm của doanh
nghiệp cũng ảnh hưởng đến sức cạnh tranh và hiệu quả hoạt động kinh doanh.
Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến vị trí đặt chuỗi nhà hàng lẩu nướng. Tuy
nhiên, vai trò và tầm quan trọng của các nhân tố không giống nhau. Trong tập hợp
rất nhiều các nhân tố đó cần kể đến là các điều kiện và đặc điểm tự nhiên, kinh tế,
xã hội, văn hoá.
Các điều kiện tự nhiên
Những yếu tố thuộc điều kiện tự nhiên bao gồm địa hình, địa chất, thủy văn,
khí tượng, tài ngun, mơi trường sinh thái. Những điều kiện này phải thỏa mãn u
cầu xây dựng cơng trình bền vững, ổn định, đảm bảo cho chuỗi nhà hàng hoạt động
13


bình thường, lâu dài và khơng ảnh hưởng xấu đến mơi trường sinh thái. Trong đó,
địa hình là yếu tố quan trọng để đặt vị trí nhà hàng ổn định, khơng gian rộng và
thơng thống để đảm bảo mơi trường nhà hàng sạch sẽ.
Các điều kiện văn hóa - xã hội
Đây là nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến việc lựa chọn vị trí tối ưu. Văn hố
ln được xem như một trong những nhân tố có tác động rất lớn đến quyết định tới
vị trí nhà hàng. Những nhân tố văn hóa - xã hội cần tính tới là:
- Tình hình dân số, dân sinh, phong tục tập quán, thái độ của chính quyền địa
phương, khả năng cung cấp lao động, thái độ lao động và năng suất lao động
- Các hoạt động kinh tế của địa phương về nông nghiệp, công nghiệp chăn
nuôi, buôn bán, khả năng cung cấp lương thực, thực phẩm, dịch vụ;
- Cơ sở hạ tầng của địa phương như điện, cấp và thoát nước, giao thông vận
tải, thông tin liên lạc, giáo dục, khách sạn, nhà ở...
- Trình độ văn hóa kỹ thuật bao gồm số trường học, số học sinh, kỹ sư, công

nhân lành nghề, các cơ sở văn hóa, vui chơi giải trí;
- Chính sách phát triển kinh tế - xã hội của các vùng;
- Sự phát triển của các ngành bổ trợ trong vùng.
Các nhân tố kinh tế
Gần thị trường tiêu thụ
Để xác định địa điểm đặt nhà hàng, cần thu thập, phân tích và xử lý các
thơng tin về thị trường như:
- Xu hướng phát triển của thị trường;
- Tính chất và mức độ cạnh tranh;
- Đặc điểm của sản phẩm và loại hình kinh doanh;
- Quy mơ của thị trường...
Gần nguồn nguyên liệu
Nguyên liệu có ảnh hưởng lớn đến quyết định đặt nhà hàng vì nhà hàng cần
sử dụng nguyên liệu tươi sống như chế biến lương thực, thực phẩm, đồ ăn…
Khi xác định vị trí tối ưu của nhà hàng, cần phân tích các yếu tố sau:
- Chủng loại, số lượng và quy mô nguồn nguyên liệu.
14


- Chất lượng và đặc điểm của nguyên liệu sử dụng trong quá trình sản xuất
kinh doanh.
- Khả năng sẵn có của nguyên liệu.
Nhân tố lao động
Thường cửa hàng đặt ở đâu, thì sử dụng nguồn lao động tại đó là chủ yếu.
Nguồn lao động dồi dào, được đào tạo, có trình độ chun mơn, kĩ năng tay nghề
cao là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đặt nhà hàng. Nguồn lao
động phải gần những khu dân cư; có những chuỗi nhà hàng đặc thù cần lao động có
tay nghề cao, địi hỏi gần những thành phố lớn, gần các trung tâm đào tạo.
Chi phí lao động là một trong những yếu tố cần được tính tới tuy nhiên chi
phí th nhân cơng rẻ khơng phải là yếu tố quyết định đến quyết định vị trí tối ưu

mà thái độ lao động, năng suất lao động và chất lượng nguồn lao động, trình độ
chun mơn mới thực sự là yếu tố quyết định.
Nhân tố vận chuyển
Nhân tố vận chuyển cần được xem xét cả hai mặt: vận chuyển nguyên vật
liệu đến cửa hàng và chuyển sản phẩm đến thị trường tiêu thụ. Chi phí vận chuyển
thường chiếm tỉ trọng lớn trong giá thành sản phẩm. Nguyên tắc chung là khi chi
phí vận chuyển nguyên liệu lớn hơn chi phí vận chuyển sản phẩm thì vị trí đặt nhà
hàng được lựa chọn gần vùng nguyên liệu và ngược lại.
Khoảng cách đến đối thủ cạnh tranh
Khoảng cách đến đối thủ cạnh tranh là yếu tố quan trọng để xác định vị trí
đặt chuỗi nhà hàng.
Các nhân tố ảnh hưởng đến chọn địa điểm
Sau khi đánh giá những nhân tố ảnh hưởng tới việc lựa chọn vùng, một vấn
đề quan trọng khác là tiến hành đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến chọn địa điểm
đặt cửa hàng như:
- Điều kiện giao thơng nội vùng;
- Hệ thống cấp và thốt nước;
- Hệ thống điện;
- Yêu cầu về môi trường, chỗ đổ chất thải;
15


- Diện tích mặt bằng và khả năng mở rộng sản xuất, mở rộng kinh doanh;
- Điều kiện về an tồn, bảo vệ, phịng cháy chữa cháy;
- Tình hình trật tự, an ninh;
- Quy định của chính quyền địa phương về lệ phí dịch vụ trong vùng, những
đóng góp cho địa phương, những ngành nghề không ưu tiên phát triển...
Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, khu vực nghiên cứu có diện
tích khá nhỏ và địa hình bằng phẳng nên khơng cần tính đến. Các yếu tố được chọn
để đánh giá bao gồm yếu tố giao thông là yếu tố quan trọng. Các yếu tố kinh tế - xã

hội liên quan đến được khảo sát bao gồm yếu tố về sử dụng đất như phân bố khu
dân cư, khu làm việc, văn hóa – giáo dục, y tế... Đây là những vị trí có ảnh hưởng
lớn đến vị trí đặt nhà hàng. Các yếu tố cơ sở hạ tầng bao gồm: hồ nước, tòa nhà
chung cư, trung tâm thương mại... Do vậy cần thiết phải lượng hóa các yếu tố trên
thành các tiêu chí cụ thể cho phân tích lựa chọn vị trí chuỗi nhà hàng lẩu nướng.
1.2. Cơ sở lý luận về nghiên cứu ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ƣu
1.2.1. Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP để lựa chọn vị trí tối ưu chuỗi
nhà hàng
AHP là phương pháp phân tích phân cấp đã được sử dụng rất nhiều trong các
bài tốn ứng dụng GIS nhằm khảo sát các tiêu chí lựa chọn, đưa ra tiêu chí được
gán các trọng số thể hiện mức độ ảnh hưởng của nó đến kết quả nghiên cứu.
Huff là công cụ mạnh trong xây dựng vùng, vị trí điểm kinh doanh và phân
tích thị phần kinh doanh đã được các nghiên cứu trên thế giới sử dụng và đã bước
đầu được sử dụng ở Việt Nam qua một số tác giả.
Việc kết hợp AHP và Huff trong nghiên cứu này vừa góp phần nâng cao độ
chính xác lựa chọn vị trí tối ưu chuỗi nhà hàng lẩu nướng, mặt khác đưa ra cơ sở
khoa học đúng đắn của việc lựa chọn phương pháp kết hợp này trong nghiên cứu
kinh doanh hiện nay có độ tin cậy cao và hứa hẹn tương lai sẽ là công cụ mạnh để
phân tích kinh doanh nhằm đem lại lợi ích kinh tế lớn cho các nhà đầu tư, các doanh
nghiệp. Từ nghiên cứu này khẳng định việc phát triển kinh doanh dịch vụ khi sử
dụng GIS, AHP, Huff góp phần cải thiện doanh thu trong kinh doanh, một hướng

16