Áp dụng các phương pháp định giá đất xây dựng bản đồ giá đất (MAP PRICE). Ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa thành phố Hà Nội

MụC LụC
ảnh 1: Bản đồ quy hoạch chi tiết quận Đống Đa Error: Reference source
not found 2
ảnh 2: Bản đồ hành chính phờng Nam Đồng quận Đống Đa Error:
Reference source not found 2
ảnh 3: Bản đồ giá đất 9 vùng thuộc phờng Nam Đồng quận Đống Đa
Error: Reference source not found 2
CHƯƠNG 1 3
1.1. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hởng đến
giá đất 3
1.2.1. Căn cứ định giá 7
1.2.1.1. Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên
bất động sản: Đây là căn cứ để định giá bất động sản dựa trên
chi phí tạo ra bất động sản nh: Lao động (lao động trực tiếp và
lao động gián tiếp), vật liệu (bao gồm tất cả các nguyên, nhiên
vật liệu tạo ra bất động sản trên đất đó là xi măng, sắt thép,
gạch) và bản thân đất đai nh quy mô, vị trí mảnh đất 7
1.3.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp 10
1
danh mục bảng, hình ảnh
ảnh 1: Bản đồ quy hoạch chi tiết quận Đống Đa Error: Reference source
not found 2
ảnh 2: Bản đồ hành chính phờng Nam Đồng quận Đống Đa Error:
Reference source not found 2
ảnh 3: Bản đồ giá đất 9 vùng thuộc phờng Nam Đồng quận Đống Đa
Error: Reference source not found 2
CHƯƠNG 1 3
1.1. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hởng đến
giá đất 3
1.2.1. Căn cứ định giá 7
1.2.1.1. Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên

bất động sản: Đây là căn cứ để định giá bất động sản dựa trên
chi phí tạo ra bất động sản nh: Lao động (lao động trực tiếp và
lao động gián tiếp), vật liệu (bao gồm tất cả các nguyên, nhiên
vật liệu tạo ra bất động sản trên đất đó là xi măng, sắt thép,
gạch) và bản thân đất đai nh quy mô, vị trí mảnh đất 7
1.3.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp 10
ảnh 1: Bản đồ quy hoạch chi tiết quận Đống Đa
Error: Reference source not found
ảnh 2: Bản đồ hành chính phờng Nam Đồng quận Đống Đa
Error: Reference source not found
ảnh 3: Bản đồ giá đất 9 vùng thuộc phờng Nam Đồng quận Đống Đa
Error: Reference source not found
2
LờI Mở ĐầU
1. Lý do lựa chọn đề tài
Bớc sang một thế kỷ mới, nền kinh tế của nớc ta đã có những Bớc ngoặt
trong quá trình phát triển, đặc biệt từ khi ra nhập WTO. Cùng với sự phát triển
của nền kinh tế, thị trờng bất động sản Việt Nam cũng có những bớc phát triển
nhất định. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặc biệt là mảng
kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức kinh doanh ngày
càng đa dạng và phong phú. Bên cạnh những tác động tích cực thị trờng bất
động sản còn đang tồn tại nhiều hạn chế nh tính minh bạch không cao, thiếu
thông tin hoạt động có những biểu hiện vợt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà n-
ớc. Các quan hệ cung cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu diễn ra thông
qua thị trờng ngầm. Sự biến động bất thờng về giá cả bất động sản (đặc biệt là
giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất) và những cơn sốt đất đai cũng nh tình
trạng đóng băng của thị trờng cho đến nay vẫn cha có giải pháp điều chỉnh
hữu hiệu. Chính những cơn sốt đã đẩy giá bất động sản lên cao làm giá đất tại
Việt Nam trở nên đắt đỏ hơn bao giờ hết. Giá bất động sản quá cao so với
khả năng thanh toán của các cá nhân, các tổ chức, làm cho các giao dịch về

bất động sản trở nên khó khăn, chậm chạp là nguyên nhân gây nên tình trạng
đóng băng, ảm đạm của thị trờng bất động sản, ảnh hởng không tốt đến nền
kinh tế. Vậy, Giá bất động sản ở Việt Nam nằm ở mức nào là hợp lý? Đó
cũng chính là câu hỏi của rất nhiều nhà đầu t, các ngân hàng cho vay vốn thế
chấp bằng bất động sản cũng nh nỗi trăn trở của các cơ quan quản lý Nhà nớc
về thị trờng bất động sản.
Để giải quyết vấn đề này, một trong những biện pháp hết sức cần thiết là
phải xây dựng đợc đơn giá đất thị trờng phù hợp để áp dụng cho việc định giá
bất động sản đợc chính xác và khách quan nhất. Điều này một mặt sẽ góp
phần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất đợc cập nhật, bổ sung và
đảm bảo chính xác để làm cơ sở vững chắc cho mọi quyết định vi mô, vĩ mô
liên quan đến thị trờng bất động sản. Mặt khác, sẽ góp phần định hớng thị tr-
ờng bất động sản phát triển đúng hớng, minh bạch và giảm thiểu tối đa các
thiệt hại do tình trạng thiếu thông tin gây ra.
Xuất phát từ những vấn đề trên nhóm sinh viên đã chọn đề tài: "áp
dụng các phơng pháp định giá đất xây dựng bản đồ giá đất (MAP PRICE).
ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa thành phố Hà Nội
làm đề tài nghiên cứu khoa học năm 2009.
2. Mục tiêu nghiên cứu
1
1
Nghiên cứu đề tài nhằm đạt đợc những mục tiêu cơ bản sau:
- Thứ nhất, làm rõ cơ sở lý luận của các phơng pháp định giá đất để xây
dựng bản đồ giá đất (Map price).
- Thứ hai, ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất tại quận Đống Đa thành phố
Hà Nội.
- Thứ ba, đề xuất một số giải pháp nhằm triển khai công tác xây dựng
bản đồ giá đất Thành phố Hà Nội.
3. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu những giao dịch bất động sản đặc biệt là các

loại nhà ở dân c (bao gồm đất và công trình trên đất), với một số hình thức
giao dịch chính trên thị trờng bất động sản hiện nay nh là mua bán, chuyển
nhợng, diễn ra trên phạm vi địa bàn quận Đống Đa Thành phố Hà Nội từ năm
2008 đến tháng 3 năm 2009.
4. Phơng pháp nghiên cứu
Trên cơ sở nền tảng của phơng pháp nghiên cứu duy vật biện chứng và
duy vật lịch sử, đề tài sẽ sử dụng tổng hợp một hệ thống các phơng pháp
nghiên cứu cụ thể từ khâu thu thập xử lý thông tin, phân tích và tổng hợp kết
quả nghiên cứu. Một số phơng pháp tiếp cận chuyên biệt sẽ đợc sử dụng trong
nghiên cứu:
- Khảo cứu tài liệu: Những công trình nghiên cứu và t liệu thứ cấp sẽ đợc
su tập, nghiên cứu tổng hợp để hệ thống hóa những nội dung đã nghiên cứu có
liên quan, kế thừa khai thác các thông tin t liệu sẵn có, tổng hợp rút ra những
kết luận nghiên cứu mới.
- Thu thập thông tin định lợng: Đề tài sẽ tiến hành điều tra khảo sát nhằm
thu thập thông tin định lợng về giá bất động sản trên địa bàn quận Đống Đa,
thành phố Hà Nội.
- Phơng pháp phân tích: Các số liệu và thông tin định lợng sẽ đợc tổng
hợp dựa trên các công cụ phân tích thống kê chuyên dụng với sự hỗ trợ của
máy tính và các phần mềm chuyên dụng nh SPSS và EXCEL
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần Mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung
của đề tài gồm 3 chơng:
Chơng 1: Cơ sở lý luận của các phơng pháp định giá đất.
Chơng 2: ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa
Thành phố Hà Nội
Chơng 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm triển khai công tác
xây dựng bản đồ giá đất Thành phố Hà Nội.

2

2
CH NG 1ƯƠ
CƠ Sở Lý LUậN CủA CáC PHƯƠNG PHáP ĐịNH GIá ĐấT
1.1. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hởng đến giá đất
1.1.1. Bản chất giá đất
Đất đai ra đời và hình thành cùng với sự phát triển của con ngời. Cùng
với sự phát triển của kinh tế xã hội đất đai đóng vai trò ngày càng quan
trọng. Từ đó việc làm rõ bản chất về giá trị và giá cả của đất đai cũng ngày
càng trở nên quan trọng.
Thứ nhất, quan hệ về đất đai không chỉ dừng lại ở các quan hệ đơn thuần
về bề mặt diện tích đất đai, mà còn bao gồm các công trình gắn liền với đất
đai và khả năng sinh lợi của đất đai trớc mắt cũng nh lâu dài. Do vậy, giá trị
đất đai đợc hiểu bao gồm cả giá trị bản thân đất đai và giá trị của các yếu tố
trên đó cùng với khả năng sinh lợi của các chủ sở hữu.
Vậy giá trị và do đó giá cả của đất đai bắt nguồn từ đâu? Theo các nhà
kinh tế giá trị và do đó giá cả của đất đai đợc quyết định bởi địa tô, C. MAC
cho rằng giá đất là địa tô t bản hoá. Vậy địa tô là gì? Theo W.Petty địa tô là
phần giá trị nông sản phẩm sau khi đã trừ đi các chi phí sản xuất. Về thực chất
địa tô là phần giá trị dôi ra ngoài tiền lơng và các chi phí vật chất cho sản
xuất, tức là sản phẩm của lao động thặng d. Ông cho rằng bán ruộng đất là
bán quyền nhận địa tô. Vì vậy, giá cả đất đai là do địa tô quyết định. David
3
3
Ricardo cho rằng đất đai canh tác hạn chế, độ màu mỡ của đất đai giảm sút
trong khi đó dân số tăng nhanh làm cho khan hiếm t liệu sinh hoạt phổ biến
trong xã hội. Điều này buộc con ngời phải canh tác trên những đất đai xấu. Vì
canh tác trên đất đai xấu nên giá trị nông sản phẩm do hao phí lao động trên
đất đai xấu quyết định. Khi đó ở những nơi đất tốt và trung bình con ngời với
cùng mức chi phí sẽ thu đợc lợng sản phẩm lớn hơn so với đất đai xấu. Khoản
chênh lệch đó trả cho địa chủ gọi là địa tô. Theo C. Mac trong nông nghiệp

của xã hội t bản có ba giai cấp là địa chủ, nhà t bản kinh doanh ruộng đất và
công nhân nông nghiệp. Các nhà t bản kinh doanh thì muốn thu đợc lợi nhuận
bình quân tuy nhiên đất đai lại ở trong tay các địa chủ. Điều này đòi hỏi họ
phải thuê ruộng đất từ các nhà địa chủ. Vì vậy, ngoài lợi nhuận bình quân nhà
t bản phải thu thêm một phần giá trị thặng d dôi ra ngoài, tức là lợi nhuận siêu
ngạch. Khoản lợi nhuận siêu ngạch này họ phải trả cho chủ ruộng đất dới hình
thức địa tô t bản chủ nghĩa. Vậy, địa tô chính là phần giá trị thặng d còn lại
sau khi trừ đi phần lợi nhuận bình quân của nhà t bản kinh doanh ruộng đất.
Cũng theo C.Mac địa tô đợc chia thành hai loại: địa tô chênh lệch và địa tô
tuyệt đối.
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân. Nó bao
gồm địa tô chênh lệch 1 và 2. Địa tô chênh lệch 1 thu đợc khi sử dụng những mảnh
đất có độ màu mỡ tự nhiên thuận lợi, gần đờng giao thông. Còn địa tô chênh lệch 2
thu đợc từ việc đầu t vào đất đai. Phần này sẽ rơi vào túi các nhà t bản.
Địa tô tuyệt đối là địa tô thu đợc từ việc sử dụng đất đai ứng với tỉ suất
giá trị thặng d khác nhau trong những ngành sản xuất khác nhau do có cấu tạo
hữu cơ t bản khác nhau.
Lý luận về địa tô chênh lệch chính là căn cứ cho việc đánh giá phân loại
đất và đa chính sách giá một cách phù hợp
Giá đất thị trờng: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó
có thể thực hiện đợc phù hợp với khả năng của ngời bán quyền sử dụng đất và
ngời mua quyền sử dụng đất trong một thị trờng có sự tác động của quy luật
giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do ngời
chuyển nhợng (bán) và ngời nhận quyền chuyển nhợng (mua) tự thoả thuận
với nhau tại một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị tr-
ờng trong điều kiện bình thờng là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích
đất đợc hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến
giữa ngời cần chuyển nhợng và ngời muốn đợc chuyển nhợng không bị ảnh h-
ởng bởi các yếu tố nh tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nh-
ợng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống;

Để tính đơn giá đất ta có công thức sau:
Giá đất
4
4
Đơn giá đất =
Diện tích
Đối với một mảnh đất cụ thể, để biết đợc giá của nó ta có thể chỉ cần
định giá của toàn bộ mảnh đất bằng đơn vị tiền tệ nào đó trong khi đã biết
diện tích của mảnh đất là bao nhiêu.
Song trên thị trờng, mỗi mảnh đất có diện tích khác nhau, để xác định giá
chung của thị trờng thì phải xem xét giá trên cùng một đơn vị diện tích.
Vậy xác định đơn giá đất thị trờng cũng chính là xác định giá đất thị tr-
ờng, xong không phải là việc xác định giá thị trờng của một mảnh đất cụ thể
nào đó, mà là xác định giá trị thị trờng của đất đai tại một khu vực thị trờng
nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
1.1.2. Các nhân tố ảnh hởng đến giá đất
1.1.2.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp đền đặc điểm tự nhiên của
thửa đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất
Các yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của thửa đất bao
gồm: vị trí, hình dạng, kích thớc mặt tiền của thửa đất, kích thớc chiều sâu của
thửa đất, diện tích thửa đất, loại đất; yếu tố an toàn pháp lý quyền sử dụng đất
bao gồm những bảo đảm của Nhà nớc đối với ngời sử dụng đất trong việc thực
hiện các quyền nh: chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Trong cùng một đô thị, nếu có những thửa đất tơng tự nhau ở tất cả
các yếu tố trừ vị trí, thì thửa đất nào có vị trí đáp ứng đợc càng nhiều mục đích
khác nhau, tạo điều kiện đem lại nhiều thu nhập cho ngời sử dụng đất thì giá
của thửa đất đó càng lớn. Mức độ ảnh hởng đối với giá của từng thửa đất phụ
thuộc vào việc sử dụng đất, tập quán sử dụng đất và sở thích của bên nhận
chuyển nhợng quyền sử dụng đất đối với các đặc điểm về kích thớc, hình thể,

diện tích thửa đất hoặc lô đất. Một kích thớc và diện tích thửa đất tối u khi nó
thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân c trong vùng.
Ngoài đặc điểm tự nhiên của thửa đất thì yếu tố an toàn pháp lý của
quyền sử dụng đất là cũng là yếu tố cơ bản ảnh hởng rất lớn đến giá đất, hay
nói cách khác còn phụ thuộc vào các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng
đất hợp pháp, phù hợp với các quy định của pháp luật hay không.
1.1.2.2. Nhóm các yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết
và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất.
Quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất là
những yếu tố rất cơ bản không chỉ ảnh hởng đến giá đất của từng thửa đất mà
còn ảnh hởng đến giá của nhiều thửa đất. Mức độ ảnh hởng của quy hoạch sử
5
5
dụng đất chi tiết đối với giá từng thửa đất trong khu vực lập quy hoạch phụ
thuộc vào các mục đích sử dụng đất đợc xác định quy hoạch sử dụng đất đó và
tiến độ thực hiện quy hoạch đó. Còn mức độ ảnh hởng của yếu tố cơ sở hạ
tầng đối với giá của từng thửa đất phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện và tính
đồng bộ của cơ sở hạ tầng khu vực đó.
1.1.2.3. Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trờng
Các yếu tố tâm lý, xã hội và môi trờng là những yếu tố mang tính phổ
biến, nhng ảnh hởng của chúng đến giá đất rất khác nhau, tùy thuộc vào
phong tục, tập quán và trình độ nhận thức của ngời dân ở mỗi địa phơng. Cùng
một hiện tợng, một đặc điểm gắn với thửa đất nhng ngời dân ở các địa phơng
khác nhau có thể có những quan niệm khác nhau từ đó mà có sự khác biệt giá
đất giữa các vùng. Một thửa đất đợc bán với giá cao hơn hoặc thấp hơn giá thị
trờng do quan niệm, nhận thức, tập quán, tâm lý, điều kiện sống và môi trờng
xung quanh nó.
Yếu tố xã hội ảnh hởng đến giá trị đất đai phải kể đến đó là vấn đề liên
quan đến dân số, nh là sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất đai, bất động
sản tăng và từ đó giá trị đất đai tăng; sự thay đổi trong cơ cấu dân sốảnh h-

ởng đến nhu cầu đất đai và làm thay đổi giá trị của đất đai.
Sự tăng trởng và phát triển của nền kinh tế ảnh hởng đến sự phát triền của
thị trờng đất đai và giá trị đất đai.
1.1.2.4. Nhóm yếu tố liên quan đến thị trờng
Tơng quan cung cầu về đất ở trên thị tr ờng: Trên thị trờng, tơng quan
giữa tổng cung và tổng cầu thờng ở trạng thái không cân bằng, bất cứ sự thiếu
hụt nào của tổng cung hoặc tổng cầu đất đai đều ảnh hởng trực tiếp đến giá cả
của hàng hóa đó. Khi tổng cung tăng mà tổng cầu không tăng hoặc giảm thì
giá thị trờng sẽ giảm; khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăng
thì giá thị trờng sẽ tăng. Trong thị trờng đất đai, cung đất đai chịu ảnh hởng
của nhiều yếu tố: sự phát triển của cơ sở hạ tầng, luật pháp và chính sách của
Nhà nớc (chính sách giao đất, cho thuê đất, quy hoạch và phát triển đô thị của
Nhà nớc); cầu đất đai chịu ảnh hởng của nhiều nhân tố: sự tăng trởng dân số,
nhu cầu sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất, sự thay đổi của việc
làm thu nhập, tốc độ đô thị hóaBất kì sự thay đổi của các yếu tố sẽ làm ảnh
hởng tới lợng cung hoặc lợng cầu, làm cho cung cầu dịch chuyển và giá cân
bằng trên thị trờng thay đổi.
Chính sách, pháp luật về đất đai: Sự thay đổi chính sách, pháp luật về đất
đai hay về bất động sản ở mỗi quốc gia đều nhằm hớng tới mục tiêu là điều
tiết thị trờng bất động sản thông qua việc điều chỉnh giá của chúng trên thị tr-
ờng. Các chính sách tác động trực tiếp đến giá đất bao gồm: Chính sách tài
6
6
chính về đất đai, chính sách tín dụng và đầu t đối với hoạt động đầu t vào lĩnh
vực bất động sản, chính sách hởng lợi áp dụng đối với ngời sử dụng đất, chính
sách thuế đối với việc sử dụng đất hoặc kinh doanh bất động sản trong đó có
quyền sử dụng đất. Một khi các chính sách nêu trên đợc thể chế hóa bằng các
quy định của pháp luật phù hợp với yêu cầu của cuộc sống, nó sẽ có tác dụng
điều tiết giá đất trên thị trờng theo chiều hớng tích cực và ổn định, thị trờng
quyền sử dụng đất phát triển; ngợc lại nếu không phù hợp sẽ làm cho giá đất

rối loạn, thị trờng quyền sử dụng đất bị đóng băng.
1.2. Cắn cứ và nguyên tắc định giá
1.2.1. Căn cứ định giá
1.2.1.1. Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên bất
động sản: Đây là căn cứ để định giá bất động sản dựa trên chi phí
tạo ra bất động sản nh: Lao động (lao động trực tiếp và lao động
gián tiếp), vật liệu (bao gồm tất cả các nguyên, nhiên vật liệu tạo ra
bất động sản trên đất đó là xi măng, sắt thép, gạch) và bản thân
đất đai nh quy mô, vị trí mảnh đất.
1.2.1.2. Căn cứ vào sự thay đổi trong nền kinh tế: Nhóm yếu tố này ảnh
hởng đến giá trị của bất động sản theo hai hớng (tích cực hoặc tiêu cực) gồm
các thay đổi trong chính sách đất đai nhà ở; sự biến động của thị trờng bất
động sản; sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá tinh thần của ngời dân;
sự thay đổi trong thị hiếu của ngời tiêu dùng.
1.2.1.3. Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu
vực nh: Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu t; sự phù hợp
giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bất động sản với quần
thể bất động sản xung quanh; và sự đóng góp của bất động sản làm tăng giá trị
của các bất động sản xung quanh.
1.2.1.4. Căn cứ vào yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản: Giá
trị nhà và giá trị đất tạo nên giá trị bất động sản bao gồm quy mô, hai bất
động sản có diện tích nh nhau, bất động sản nào có mặt tiền lớn hơn thì giá trị
của bất động sản đó cũng cao hơn, bất động sản có một mặt tiền giá trị sẽ thấp
hơn bất động sản cùng vị trí nhng có nhiều hơn một mặt tiền, vị trí, và các
quyền lợi pháp lý của bất động sản; đảm bảo tính cân bằng giữa các bộ phận
cấu thành tạo nên bất động sản.
1.2.1.5. Căn cứ vào các lợi ích trong tơng lai mà bất động sản sẽ mang
lại: Giá trị thị trờng của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong t-
ơng lai của bất động sản.
1.2.2. Nguyên tắc định giá

ở các nớc đã có một thị trờng đất đai phát triển, giá trị của đất đai trớc hết
7
7
là trực quan nhất chính là ý kiến của chuyên gia đánh giá giá trị bất động sản
(valuer) về một mảnh đất cụ thể nào đó. Tuy nhiên, các chuyên gia này phải đ-
a ra ý kiến của mình về giá trị thị trờng của đất đai dựa trên các phơng pháp
mang tính khoa học và hợp lý mà trớc hết là dựa trên các nguyên tắc kinh tế
của định giá đất đai. Các nguyên tắc này dựa trên các học thuyết kinh tế và
khái niệm cơ bản về giá trị thị trờng. Trong thực tế của quá trình xác định giá
trị đất đai, các nguyên tắc này đợc sử dụng kết hợp chặt chẽ với nhau ở mức
cao nhất có thể. Có rất nhiều quan hệ kinh tế chi phối giá trị thị trờng của đất
đai và vì vậy các nguyên tắc xác định giá trị này cũng rất đa dạng. Dới đây là
một số nguyên tắc chủ yếu thờng đợc vận dụng trong quá trình hình thành các
phơng pháp xác định giá trị bất động sản nói chung và giá trị đất đai nói riêng.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể
thực hiện đợc về mặt vật chất, đợc pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và
mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt đợc
mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp,
có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất
cho tài sản.
Nguyên tắc thay thế
Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thờng đợc xác lập dựa
trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tơng tự về độ tiện dụng, so
sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này
gần với thời điểm xác định giá trị bất động sản.
Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản: Một ngời mua bất
động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của bất động sản/mảnh
đất mà anh ta có độ mong muốn và thỏa mãn tơng tự.

Nguyên tắc cung cầu
Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt. Tuy nhiên,
cũng nh mọi loại hàng hóa khác, giá cả của nó đợc hình thành trên cơ sở tơng
tác của cung và cầu trên thị trờng.
Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác
động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trờng liên
quan tới nó. Xem xét giá trị của đất đai cần đợc hiểu trong sự phụ thuộc với
các yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó. Đó là
nội dung chính của nguyên tắc thay đổi trong xác định giá trị đất đai.
Nguyên tắc lờng trớc/dự báo trớc
8
8
Đất đai khi có những đầu t cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tơng
lai. Vì vậy, giá trị thị trờng của một diện tích đất đai có thể đợc ớc lợng bằng
tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tơng lai mà nó có
thể đem lại. Ngợc lai, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong t-
ơng lai cũng có thể xảy ra và cần đợc tiên đoán trớc. Các nhà đầu t hoặc các
nhà định giá đất đai thờng dựa vào nguyên tắc lờng trớc hoặc dự báo này để
tiên lợng giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại.
Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trờng bất động sản đợc hiểu là sự đầu t hợp lý giữa các
yếu tố ảnh hởng tới giá trị của thị trờng của một bất động sản trong cùng một khu
vực, một vùng xác định để giá trị thu đợc từ chúng đạt mức cao nhất.
Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó đợc sử
dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng
nhất định. Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị
của đất đai, cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất đợc áp
dụng cho toàn bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền

với đất đai.
Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất
nhất định và khả năng sinh lời của đất đợc hiểu là khoản lợi nhuận thu đợc từ
đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác. Khi những thửa đất
có diện tích nh nhau, đợc sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu
cầu tơng tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khác
nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là thể hiện về
chênh lệch về giá đất và cần đợc tính đến trong quá trình xác định giá trị đất
đai.
Nguyên tắc cạnh tranh
Cũng nh các hàng hóa khác, đất đai khi có một số lợng đủ lớn nhất định
trên thị trờng thì có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thị
trờng về loại hàng hóa đó. Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai.
Các thửa đất có thể khác nhau nhng chúng có độ thay thế với nhau ở một độ nhất
định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh. Trong thị trờng đất đai, một
số loại cạnh tranh phổ biến là: cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu,
9
9
cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nớc), cạnh tranh
trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.
Nguyên tắc ngoại ứng
Bất động sản chịu ảnh hởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác
động của bất động sản khác. Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụ
thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể đợc đầu t so với các bất động sản
so sánh trong cùng vùng giá trị.
1.3. Các phơng pháp định giá đất
1.3.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm: Là phơng pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp bất động
sản mục tiêu với các bất động sản tơng tự đã bán trên thị trờng.

ý nghĩa: Đợc áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
Trong phạm vi một khu vực thị trờng, ngời định giá có thể không cần thông
qua đào tạo, chỉ cần thâm nhập thị trờng, có thông tin là thực hiện đợc. Định
giá đợc giá trị thị trờng của bất động sản là cơ sở vững chắc để các cơ quan
pháp lý công nhận.
Yêu cầu của phơng pháp so sánh
Chỉ có thể so sánh đợc với các bất động sản tơng tự trong vùng, có tính
đồng nhất với bất động sản mục tiêu về mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng
và thị trờng.
Chỉ so sánh với các giao dịch trong thời gian gần đây. Tuy nhiên gần đây
chỉ mang tính tơng đối, có thể là cách tuần, cách tháng, cách năm tuỳ theo tính
ổn định của thị trờng. Thị trờng càng ổn định, thời gian có thể càng dài.
Không có mô hình nào cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các
giao dịch trên thị trờng.
Thị trờng cần ổn định.
Các bớc tiến hành
Bớc 1: Tìm kiếm thông tin của các bất động sản đợc bán trong thời gian
gần đây để có thể so sánh đợc với bất động sản mục tiêu. Càng thu thập đợc
nhiều, kết quả định giá càng chính xác. Nhng chú ý thông tin thu thập không
chỉ cần nhiều, mà còn cần phải bảo đảm về chất lợng: chính xác và cụ thể.
Bớc 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh đợc để xác
định giá trị của chúng và bảo đảm tính chính xác của thông tin và rằng chúng
thực sự có thể so sánh đợc. Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra thực địa, giấy tờ
và thu thập các thông tin bổ sung nếu có.
Bớc 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh đợc thích hợp nhất
10
10
(từ 3 - 6 bất động sản).
Bớc 4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt giữa bất động sản
mục tiêu và các bất động sản so sánh.

Đây là một bớc rất quan trọng, cần tập trung tìm ra các yếu tố khiến cho
giá của các bất động sản khác biệt nhau.
Bớc 5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất
động sản mục tiêu, lợng hoá sự khác biệt giữa chúng thành tiền rồi thực hiện
điều chỉnh tăng hoặc điều chỉnh giảm.
Bớc 6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của bất động sản
mục tiêu.
Những hạn chế của phơng pháp và điều kiện cần phải có khi áp dụng
phơng pháp
Là phơng pháp đơn giản nhng nhiều cạm bẫy, nếu ngời định giá đặt quá
nhiều tin tởng vào các bằng chứng thị trờng mà lại quên mất những bằng
chứng đó thực chất phản ánh điều gì.
Khi thị trờng yêú, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phơng pháp này
là rất hạn chế.
Khó khăn trong phân tích so sánh các bất động sản lớn và tạo thu nhập.
Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phơng
pháp sẽ nhanh chóng bị hạn chế.
Với những bất động sản lần đầu đợc đổi mới trong khu vực hoặc những
bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.
Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc
số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
Ngời định giá cần phải xác định và phân tích đợc điểm mạnh, điểm yếu
của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả các yếu tố
và quan điểm phù hợp phải đợc đa ra trong báo cáo định giá. Mặc dù phải cẩn
trọng trong phơng pháp so sánh và thờng xuyên thiếu vắng những bằng chứng
so sánh đợc, nhng đây là phơng pháp thờng xuyên đợc sử dụng và cho kết quả
đáng tin cậy đợc sử dụng hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp.
1.3.2. Phơng pháp chi phí (hay còn gọi là phơng pháp giá thành, ph-
ơng pháp thầu khoán)
Khái niệm: Phơng pháp chi phí phơng pháp đợc hình thành từ nguyên tắc

thay thế và giả định rằng bất động sản cần định giá đợc đo bằng chi phí để làm
ra một bất động sản tơng tự nh một vật thay thế.
Phạm vi: Phơng pháp chi phí thờng đợc sử dụng để định giá các bất động
sản ít có cầu của thị trờng và hiếm khi đợc giao dịch trên thị trờng.
11
11
Nguyên lý chung của phơng pháp:
Nguyên lý cơ bản của phơng pháp giá thành là chi phí của địa điểm (chi
phí đất) cộng với chi phí xây dựng sẽ cho giá trị chủa bất động sản.
Tuy nhiên, để định giá chi phí thay thế là công trình mới thì việc định giá
theo chi phí đất và chi phí xây dựng là hoàn toàn hợp lý. Nhng nếu bất động
sản đang sử dụng thì rõ ràng sự hao mòn và lỗi thời của nó có ảnh hởng đến
giá trị của bất động sản. Khi áp dụng phơng pháp chi phí ngời định giá cố
gắng ớc lợng sự khác biệt về giá trị đối với ngời mua bất động sản đang đợc
định giá và bất động sản đang đợc xây dựng mới có sử dụng tối u. Ngời định
giá ớc lợng chi phí xây dựng mới các cấu trúc hiện có và cải thiện của địa
điểm (bao gồm các chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, và lợi nhuận hợp lý của
nhà thầu khoán). Sau đó thực hiện trừ giá trị khấu hao tích lũy của công trình
khỏi chi phí xây dựng mới của các công trình đó sẽ đợc giá trị của công trình
cần định giá. Khi giá trị của địa điểm đợc cộng vào với giá trị công trình đợc
định giá sẽ cho ra chỉ số toàn quyền sở hữu bất động sản. Khi áp dụng phơng
pháp định giá chi phí ngời định giá cố gắng xác định và lợng hóa những
nguyên nhân gây ra hao mòn và liên hệ chúng với bất động sản mục tiêu. Do
đó, phơng pháp định giá giá thành cơ bản đợc thực hiện nh sau:
Giá trị bất động sản = Chi phí địa điểm + Chi phí xây dựng (Hao
mòn của công trình + Lỗi thời của công trình)
Phơng pháp này đợc sử dụng đơn giản theo đúng nguyên lý chung ở trên.
Song, trên thực tế các chi phí xây dựng, cũng nh tính phần giảm giá (hao mòn
và lỗi thời của công trình) rất khó xác định và chúng phụ thuộc rất nhiều vào
xét đoán cá nhân ngời định giá, đặc biệt là phần tính giảm giá liên quan đến

những nguyên nhân gây ra sự lỗi thời hoặc bất lợi cho bất động sản một cách
vô hình nh tiếng ồn, khói bụi, phong cảnh, sự hợp mốt của công trình, không
gần các dịch vụ xã hộiThờng thờng để tính chi phí của phần giảm giá gây ra
những nguyên nhân vô hình, ngời định giá vẫn cần phải sử dụng đến cả phơng
pháp so sánh thị trờng. Các mất mát kinh tế quy cho tổn hại và nguy hiểm có
thể gây ra do môi trờng đợc thể hiện qua qua mất mát thu nhập của tiền cho
thuê bất động sản và cho đất phải đợc tính riêng.
Các phơng pháp xác định chi phí
Các loại chi phí và lợi nhuận:
Khi ớc tính các chi phí xây dựng công trình hiện tại điều quan trọng là
phải tính đầy đủ các chi phí liên quan. Các chi phí có thể đợc phân loại theo
12
12
tính chất tham gia vào công trình xây dựng công trình bao gồm các loại sau:
Chi phí trực tiếp: Là các chi chí lao động và vật liệu đợc sử dụng trong
xây dựng các công trình. Chi phí quản lý và lãi của nhà thầu chính và các nhà
thầu phụ cũng là một phần trong chi phí xây dựng, do đó đợc coi là chi phí
trực tiếp và phải ớc lợng.
Chi phí gián tiếp: Là các chi phí cần thiết cho xây dựng nhng không phải
là phần phổ biến của các hợp đồng xây dựng. Đó là những chi phí gián tiếp
phải gánh chịu trong điều kiện thị trờng cân bằng. Trong điều kiện thị trờng
mất cân bằng một số chi phí có thể tăng do khả năng hấp thụ của thị trờng
chậm.
Chi phí thay thế và chi phí tái tạo công trình:
Khi tiến hành định giá bất động sản ngoài các chi phí, lợi nhuận cụ thể
trên cần phải xác định đợc tổng chi phí xây dựng công trình cần định giá. Có
hai loại tổng chi phí xây dựng công trình bất động sản nh sau:
Chi phí tái tạo công trình: Là chi phí hiện hành xây dựng một công trình
thay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của
công trình đó. Nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính

xác của công trình nguyên bản về vật liệu, về thiết kế, cách trang trí, trình độ
tay nghề kể cả việc thừa hởng các sai lầm của thiết kế và tính lỗi thời, không
hiệu quả của công trình đó.
Chi phí này cho giá trị chính xác bất động sản cần định giá, song không
thực tế vì không thể tìm đợc kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả
và đã lỗi thời của một công trình cụ thể.
Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình mới có
giá trị sử dụng tơng đơng với công trình đợc định giá theo đúng tiêu chuẩn,
thiết kế và bố cục hiện hành. Điều này có nghĩa là các vật liệu, phơng pháp và
sử dụng trong các công trình là hiện đại, loại bỏ tất cả các bộ phận lỗi thời.
Chi phí này thờng thấp hơn chi phí tái tạo công trình vì không tính đến
các bộ phận lỗi thời và sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại.
Chi phí này có tính thực hiện cao hơn nên trong thực tế đợc sử dụng phổ
biến hơn.
Các phơng pháp xác định chi phí thay thế công trình/ tái tạo công trình.
Để tính chi phí xây dựng công trình, trong thực tế ngời ta sử dụng ba ph-
ơng pháp sau:
Phơng pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh:
Phơng pháp này đợc sử dụng để ớc lợng chi phí trên mỗi đơn vị diện tích
(đồng/ m
2
) bằng cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trờng của các công trình
tơng tự công trình cần định giá, thực hiện điều chỉnh theo điều kiện thị trờng
13
13
và các khác biệt vật lý cụ thể.
Để ớc lợng chính xác theo phơng pháp đơn vị so sánh ngời định giá nên
tính chi phí đơn vị từ các công trình tơng tự hoặc điều chỉnh số liệu chi phí
đơn vị chuẩn để phản ánh những khác biệt về kích thớc, hình thể, nội thất,
thiết bị.

Chi phí đơn vị áp dụng cần phản ánh đợc bất cứ thay đổi nào về các mức
chi phí giữa ngày đơn vị chuẩn đợc đa ra và ngày định giá có hiệu lực.
Phơng pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành:
Đợc áp dụng chi phí đơn vị cho số lợng của các bộ phận cấu thành trong
cấu trúc cho độ dài hoặc cho diện tích hoặc khối lợng của những bộ phận cấu
thành này.
Phơng pháp khảo sát số lợng:
Là việc tính số lợng và chất lợng của tất cả các vật liệu đã đợc sử dụng,
số lợng tất cả các loại lao động theo ngạch bậc và theo số giờ cần thiết sử
dụng trong xây dựng công trình. Sau đó, cộng các chi phí lao động và vật liệu
với các chi phí dự phòng, chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu để đợc
tổng chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình.
Tính giảm giá tích lũy của công trình
Có rất nhiều bất động sản đang đợc sử dụng cần định giá, rõ ràng những
bất động sản này thờng bị hao mòn và lỗi thời nên làm giảm giá trị của nó. Do
đó, khi định giá bất động sản theo phơng pháp chi phí cần phải tính đến phần
giảm giá của bất động sản do bất cứ nguyên nhân nào.
Giảm giá tích lũy là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sự
khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc xây dựng lại của một bất động sản so với
giá thị trờng của bất động sản tơng tự tại thời điểm định giá.
Giảm giá có thể do nhiều lý do, trong định giá cần quan tâm đến giá trị
hiện tại của bất động sản do đó phải tính phần giảm giá do hao mòn thông qua
khấu hao đợc tích lũy qua các năm sử dụng hoặc tính phần giảm giá tích lũy
do tất cả các nguyên nhân thông qua so sánh giữa chi phí thay thế hoặc tái tạo
công trình với giá trị thị trờng của bất động sản tơng tự.
Tuổi của công trình.
Khi tính toán phần giảm giá của công trình xây dựng thì yếu tố tuổi của
công trình có ảnh hởng rất lớn đến giá trị còn lại của bất động sản. Một bất
động sản đang hoạt động phải tạo ra thu nhập tơng xứng với số vốn đầu t và
chi phí cần thiết để hoạt động và bảo dỡng nó. Khi tài sản ngừng hoạt động là

lúc nó đã hết tuổi thọ kinh tế.
14
14
Tuổi kinh tế của công trình: Là tuổi thọ sản xuất của một công trình kể từ
khi nó đợc xây dựng cho tới lúc nó trở thành gánh nặng kinh tế đối với địa
điểm. Khi công trình chấm dứt tuổi thọ kinh tế nó không còn giá trị và sự tồn
tại của nó chỉ làm giảm giá trị của địa điểm.
Tuổi sử dụng của bất động sản: Liên quan đến kiến trúc vật lý của công
trình. Tuổi sử dụng là khoảng thời gian mà kết cấu của công trình có thể kỳ
vọng thực hiện đợc chức năng theo thiết kế ban đầu.
Tuổi thực tế của bất động sản: có thể khác đáng kể với tuổi kinh tế của nó.
Tuổi thực tế của công trình còn gọi là tuổi theo thời gian thể hiện thời gian đã
qua của công trình kể từ khi nó đợc xây dựng xong đến ngày định giá. Việc xác
định tuổi tuổi thực tế của công trình nhằm hai mục đích trong phân tích khấu
hao. Thứ nhất, nó là yếu tố đợc phân tích đầu tiên trong việc ớc lợng tuổi hiệu
quả. Thứ hai, nó là cơ sở để phân tích tuổi công trình khi ớc lợng các hao mòn
vật lý của công trình đối với những cấu trúc có tuổi thọ dài.
Tuổi hiệu quả của công trình: Thể hiện ở điều kiện và sử dụng của cấu
trúc. Nếu một công trình đợc bảo dỡng tốt hơn các công trình khác trong cùng
một khu vực thị trờng thì tuổi hiệu quả của nó sẽ ít hơn tuổi thực tế và ngợc
lại. Tuổi hiệu quả của công trình liên quan đến tuổi kinh tế còn lại cuả công
trình.
Tuổi kinh tế còn lại của công trình: Là vào khoảng thời gian mà công
trình đợc kỳ vọng tiếp tục đóng góp vào giá trị của bất động sản. Nó ớc lợng là
khoảng thời gian kể từ ngày định giá đến kết thúc tuổi kinh tế của công trình.
Tổng tuổi kinh tế của công trình thờng bằng tổng số tuổi hiệu quả của công
trình và tuổi kinh tế còn lại của công trình.
Tuổi sử dụng còn lại của công trình: Là khoảng thời gian kể từ ngày định
giá đến kết thúc tuổi sử dụng của công trình. Tuổi sử dụng còn lại của các cấu
trúc có tuổi thọ dài có thể bằng hoặc lớn hơn tuổi kinh tế còn lại của công trình.

Nh vậy, khi tính tuổi kinh tế còn lại của công trình chỉ dựa một phần vào
tuổi sử dụng của nó mà thôi, nhng điều quan trọng hơn là dựa vào tính hữu ích
tơng đối, điều kiện vật chất cuả nó.
Các phơng pháp tính giảm giá tích lũy của công trình.
Có ba phơng pháp có thể áp dụng để tính giảm giá tích lũy của công trình:
Phơng pháp kỹ thuật: Là phơng pháp đợc sử dụng trong phân tích cơ cấu
qua điều tra thu thập thông tin, tài liệu để tính toán phần giảm giá của công
trình.
Các nguyên nhân giảm giá bao gồm: có thể sửa chữa đợc và không thể
15
15
sửa chữa đợc.
Các bớc thực hiện giảm giá tích lũy công trình bằng phơng pháp kỹ thuật:
Bớc 1: Tính toán các yếu tố bị hao mòn vật lý bằng các kỹ thuật phù hợp
sau đó cộng tất cả các hao mòn vật lý để đợc tổng giảm giá tích lũy do hao
mòn vật lý.
Bớc 2: Tính tổng giảm giá tích lũy do lỗi thời chức năng của tất cả các
yếu tố.
Bớc 3: Tính tổng giảm giá tích lũy do lỗi thời bên ngoài bằng kỹ thuật so
sánh theo cặp hoặc vốn hóa phần thất thu tiền thuế. Phân bố lỗi thời bên ngoài
cho địa điểm và công trình.
(Lu ý: Khi tính giảm giá cho từng nguyên nhân cần ớc tính chi phí thay
thế cho những yếu tố có thể sửa chữa đợc và tính giảm giá cho những yếu tố
không thể sửa chữa đợc).
Bớc 4: Cộng phần giảm giá cho tất cả các nguyên nhân sẽ đợc tổng số
giảm giá tích lũy của công trình.
Phơng pháp giảm giá rút ra từ thị trờng:
Phơng pháp này tính tổng giảm giá tích lũy của công trình do tất cả các
nguyên nhân. Bao gồm các bớc thực hiện nh sau:
Bớc 1: điều tra xác định đúng các bất động sản đợc bán có thể so sánh đ-

ợc với bất động sản mục tiêu về số lợng và chủng loại của các hao mòn, giảm
giá.
Bớc 2: Thực hiện điều chỉnh đối với một số yếu tố nhất định nh quyền
lợi, điều kiện thanh toán và điều kiện bán của các so sánh để nhận đợc giá bán
đã điều chỉnh.
Bớc 3: Ước lợng các hao mòn có thể thay thế đợc của các yếu tố cần bảo
dỡng và lỗi thời chức năng có thể sửa chữa đợc.
Bớc 4: Trừ giá trị của địa điểm khỏi giá bán đã điều chỉnh của các bất
động sản so sánh tại thời điểm bán để nhận đợc chi phí công trình đã giảm giá.
Bớc5: Ước lợng chi phí thay thế (chi phí tái tạo) công trình đối với mỗi
so sánh tại thời điểm bán.
Bớc 6: Trừ chi phí đã giảm giá công trình khỏi chi phí thay thế công trình
để nhận đợc tổng giảm giá tích lũy. Nếu không có điều chỉnh gì cho các yếu tố
có thể sửa chữa đợc thì tổng giảm giá tích lũy đợc rút ra bao gồm giảm giá do
tất cả các nguyên nhân. Nếu điều chỉnh thì tổng giảm giá rút ra chỉ bao gồm
phần giảm giá của những yếu tố không sửa chữa đợc.
Bớc 7: Chuyển tổng giảm giá tích lũy thành % tỷ lệ giảm giá toàn bộ
16
16
bằng cách chia tổng giảm giá tích lũy cho chi phí thay thế công trình. Nếu
tuổi công trình so sánh tơng đơng với công trình mục tiêu thì tiến hành hòa
hợp các tỷ lệ giảm giá tích lũy toàn bộ của các công trình so sánh. Sử dụng tỷ
lệ này để tính tổng giảm giá tích lũy của bất động sản mục tiêu.
Bớc 8: Nếu các bất động sản so sánh có sự khác biệt về tuổi, vị trí, mức
độ bảo dỡng thì cần tính tỷ lệ giảm giá hàng năm. Sau đó thực hiện hòa hợp tỷ
lệ giảm giá hàng năm của các bất động sản so sánh để nhận đợc tỷ lệ giảm giá
áp dụng cho bất động sản mục tiêu.
Phơng pháp tính giảm giá theo tuổi của công trình:
Tổng giảm giá tích lũy của công trình = Tuổi hiệu quả / Tuổi kinh tế của
công trình ì Chi phí thay thế công trình (hay chi phí tái tạo công trình).

Phơng pháp tính giảm giá theo tuổi của công trình tuân theo các bớc thực
hiện sau:
Bớc 1: Xác định tổng số tuổi kinh tế của công trình tơng tự công trình
mục tiêu trên thị trờng và ớc lợng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu.
Bớc 2: Chia tuổi hiệu quả của bất động sản mục tiêu cho tổng số tuổi kinh
tế của công trình tơng tự. Tỷ số này đợc áp dụng cho chi phí thay thế hoặc chi phí
tái tạo công trình để ớc lợng tổng giảm giá tích lũy của công trình.
Bớc 3: Trừ tổng giảm giá tích lũy của công trình ra khỏi chi phí thay thế
công trình hoặc chi phí tái tạo công trình sẽ nhận đợc ớc lợng giá trị cuả công
trình cần định giá.
Trình tự tiến hành
Khi áp dụng phơng pháp chi phí, ngời định giá phải dùng cả phơng pháp
so sánh và phơng pháp chi phí, do vậy để đảm bảo đánh giá hợp lý và đầy đủ
các chi phí cần đợc thực hiện theo các bớc sau đây:
Bớc 1: Ước lợng mảnh đất cần định giá, coi mảnh đất đó là mảnh đất
trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất. Lý do coi việc
sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất đảm bảo cho công trình có
giá trị về mặt kinh tế. Nếu không nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại.
Bớc 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công
trình hiện có trên mảnh đất.
Bớc 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình trên mảnh
đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân nh hao mòn giảm giá tự nhiên, sự lỗi thời
do chức năng thiết kế, lỗi thời bên ngoài.
17
17
Bớc 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại
hoặc thay thế công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất để có giá trị hiện tại
của công trình.
Bớc 5: Ước tính phần giảm giá của công trình xây dựng phụ và các chi
phí của các công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm đó nh phong cảnh, đờng

đi.
Bớc 6: Cộng giá trị của mảnh đất với chi phí công trình đã đợc giảm giá
và chi phí công trình phụ đã giảm giá sẽ đợc giá trị ớc tính của bất động sản
đang định giá.
Bớc 7: Điều chỉnh giá trị ớc tính của bất động sản mục tiêu đối với giá trị
của bất cứ tài sản cá nhân nào có thể đã đa vào tính chi phí (ví dụ nh đồ gỗ,
thiết bị). Nếu cần thiết điều chỉnh lại giá trị này để phản ánh giá trị toàn quyền
sở hữu cho các lợi ích bộ phận cần định giá để đa ra chỉ số giá trị cuả các lợi
ích cụ thể trong bất động sản.
Những hạn chế của phơng pháp
Phơng pháp chi phí chỉ đợc dựa trên giả định lỏng lẻo là giá trị của bất
động sản cần định giá đợc đo bằng chi phí để làm ra một bất động sản tơng tự
nh một vật thay thế. Do vậy, nó ít khi đợc sử dụng và ở mức độ nào đó nó là
cứu cánh cuối cùng.
Chi phí thực chất không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Khi các
công trình cũ và không thể hiện sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất nh chỗ
trống và các hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng và bên ngoài của công trình sẽ
khó ớc lợng hơn. Hơn nữa, các số liệu có thể so sánh đợc có thể thiếu hoặc có
sẵn nhng lại rất đối nghịch nhau nên khó xác định một cách hợp lý lợi nhuận
của nhà đầu t. Trong định giá đầu t bất động sản tính thuyết phục của phơng
pháp chi phí giảm đi trầm trọng bởi giả thiết là công trình xây dựng không có
chậm trễ. Việc xây dựng và phát triển các công trình bất động sản kéo dài vài
tháng đến vài năm, trong mắt của một số nhà đầu t việc chậm trễ nh vậy là
không thể chấp nhận đợc.
Phơng pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ
phận cha chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
Việc ớc tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa trên chủ quan của ngời định
giá. Cha có một phơng pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích lũy. Khi ớc
lợng giá trị theo phơng pháp chi phí không có bằng chứng thị trờng thì các số
liệu phải xem xét rất cẩn thận. Việc tính toán khấu hao và lợi nhuận của nhà

đầu t là rất khó khăn, do đó phơng pháp này sẽ hạn chế tính khả dụng của nó
18
18
khi định giá bất động sản cũ. Hơn nữa, phơng pháp này chỉ đa ra giá trị bất
động sản toàn quyền sở hữu còn đối với bất động sản cho thuê hoặc sở hữu bộ
phận thì ngời định giá phải làm các điều chỉnh để phản ánh các quyền lợi
thực trong bất động sản. Ngời định giá phải thực hiện các điều chỉnh trong ph-
ơng pháp chi phí để phản ánh các chi phí phải gánh chịu trong lúc cho thuê bất
động sản mục tiêu.
áp dụng phơng pháp này đòi hỏi ngời định giá phải thông thạo kỹ thuật
xây dựng và phải có kinh nghiệm.
Phơng pháp này không có giá trị trong việc đa ra các giá trị dự báo phù
hợp nên ít đợc chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.
1.3.3. Phơng pháp vốn hóa
Cơ sở lý luận của phơng pháp
Có một bộ phận lớn của thị trờng bất động sản trong đó sự sở hữu và sự
chiếm hữu là tách rời nhau. Đối với mỗi tài sản có một ngời chiếm hữu với
một hợp đồng trong đó ngời chiếm hữu trả cho ngời sở hữu một số tiền, tức là
ngời chủ sở hữu đó nhờng quyền sở hữu tài sản để đổi lấy một số tiền, đây là
điểm hấp dẫn những nhà đầu t muốn kiếm đợc thu nhập trên việc chiếm hữu
tài sản mà thị trờng bất động sản là nguồn cung cấp chủ yếu cho các cơ hội
đầu t nh vậy. Phơng pháp tỷ lệ vốn hóa là phơng pháp định giá đầu t dựa trên
cơ sở là bất động sản có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu nhập và bất động
sản có quan hệ trực tiếp với nhau.
Có thể nói phơng pháp vốn hóa là định giá các bất động sản theo thu
nhập nó là quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tơng lai
thành giá trị vốn hiện tại. Phơng pháp vốn hóa không phải là phơng pháp hoàn
toàn độc lập mà mang tính linh hoạt, đợc sử dụng kết hợp với các phơng pháp
khác.
Cơ sở áp dụng phơng pháp vốn hóa

Các bất động sản tạo thu nhập: Đối với loại bất động sản này thì ngời
đầu t thờng có kỳ vọng bất động sản có khả năng tạo ra thặng d tài chính lớn
hơn chi phí để có đợc nó.
Các mức tiền thuê bất động sản (thu nhập từ bất động sản) đợc hình
thành từ các điều kiện thị trờng và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ quyền tài sản
còn có hiệu lực.
Ngời đầu t sẽ chuyển hóa dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm
thành tổng số tiền lớn để có đợc bất động sản. Quá trình chuyển đổi các thu
nhập ròng tơng lai thành giá trị vốn hiện tại gọi là quá trình vốn hoá.
19
19
Có công thức: Giá trị vốn = thu nhập ròng /tỷ lệ vốn hoá.
Nh vậy hai bộ phận chính để tính giá trị vốn hiện tại là thu nhập ròng và
tỷ lệ vốn hoá.
Các phơng pháp vốn hóa
* Các loại tỷ lệ vốn hóa
Tỷ lệ thu nhập bao gồm: Tỷ lệ vốn hóa chung (R
0
) và tỷ lệ vốn tự có (R
e
).
Tỷ lệ lợi tức gồm: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), tỷ suất lợi tức chung
(Y
0
), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Y
e
).
* Phơng pháp vốn hóa trực tiếp
Đây là phơng pháp sử dụng để chuyển đổi ớc lợng thu nhập kỳ vọng của
một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bớc trực tiếp bằng cách chia thu

nhập đợc ớc lợng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ớc
lợng với yếu tố thu nhập phù hợp.
0
R
NOI
G
=
hoặc G = NOI x Y ( với Y là yếu tố thu nhập
R
Y
100
=
)
Phơng pháp này dùng một tỷ lệ chung và áp dụng cho một đặc tính của
bất động sản, áp dụng cho những bất động sản toàn quyền sở hữu.
* Phơng pháp vốn hóa lợi tức (dòng tiền chiết khấu):
Đây là phơng pháp đợc sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tơng lai thành giá
trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tơng lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp.
n
n
n
n
r
Sv
r
NOI
r
NOI
r
NOI

G
)1(
1
)1(

)1()1(
2
2
1
1
+
+
+
++
+
+
+
=
Trong đó:
n
n
r
Sv
)1(
1
+
là giá bán bất động sản tại năm n
Phơng pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính (tính
đến sự thay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi). áp dụng với quyền quản lý
và sử dụng có thời hạn (bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc bất động

sản nắm giữ có thời hạn).
1.3.4. Phơng pháp thặng d (Phơng pháp phát triển lý thuyết, phơng
pháp giá trị còn lại)
Nguyên lý chung của phơng pháp: Phơng pháp này đợc sử dụng để định
giá các bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Nó có
thể là đất trống dành cho xây dựng phát triển, cũng có thể là bất động sản
đang tồn tại nhng cần phải thay thế hay cải tạo, thờng là tân trang lại hay phá
bỏ và phát triển mới. Khi bất động sản có giá trị tiềm năng thì giá trị này có
thể đợc giải phóng bằng cách chi thêm tiền để cải tạo tăng giá trị của nó do
20
20
vậy việc định giá là hoàn toàn cần thiết.
Cách tính giá trị của bất động sản theo phơng pháp này nh sau:
Giá trị hoàn thành cải tạo bất động sản
Trừ Tổng chi phí để cải tạo hoặc phát triển (bao gồm cả lãi của ngời đầu t)
Giá trị của địa điểm hoặc của bất động sản trong điều kiện hiện tại (giá
trị còn lại).
Giá trị hoàn thành cải tạo đợc xem là tổng giá trị phát triển, hoặc tổng
giá trị bán đợc trên thị trờng.
Khi định giá bất động sản sử dụng phơng pháp này ngoài tính toán thu
nhập, lợi nhuận phát triển thì các chi phí nh chi phí đất đai, chi phí cải tạo
hoặc phát triển phải đợc ớc lợng bao gồm: Chi phí thu dọn địa điểm, chi phí
kiến trúc, chi phí xây dựng, chi phí bán hoặc cho thuê bất động sản, vốn
vay,

Trên đây là các phơng pháp đợc sử dụng để định giá đất và không có một
phơng pháp định giá nào là chính xác riêng cho một loại bất động sản mà chỉ
có phơng pháp định giá phù hợp nhất cho bất động sản đó, còn các phơng
pháp định giá khác tuy không phù hợp bằng nhng có thể đợc sử dụng để kiểm
tra kết quả của phơng pháp phù hợp.

1.4. Khái niệm và sự cần thiết xây dựng bản đồ giá đất (Map price)
1.4.1. Khái niệm bản đồ giá đất
MAP PRICE là bản thống kê giá trị các bất động sản đã giao dịch thành
công trên thị trờng (đã đợc điều chỉnh các yếu tố phi thị trờng) và phản ánh đ-
ợc đặc điểm, quy mô, vị trí rõ ràng, chi tiết theo từng tuyến phố, từng vùng
từng khu vực thể hiện trên bản đồ Hà Nội.
1.4.2. Sự cần thiết xây dựng bản đồ giá đất
Thị trờng bất động sản từ khi đợc hình thành và phát triển, đã trải qua
một quá trình phát triển thăng trầm, điều đó làm cho giá bất động sản lên
xuống thất thờng ở mỗi khu vực khác nhau. Vì vậy, để hiểu rõ một cách chính
xác giá của từng khu vực thì việc xây dựng bản đồ giá là vô cùng quan trọng
và cần thiết.
Bản đồ giá đợc hình thành sẽ giúp cho công tác định giá giá trị của bất
động sản ngày càng nhanh chóng và chính xác. ở mỗi một khu vực khác nhau,
một tuyến phố khác nhau sẽ có những mức giá khác nhau. Vì vậy bản đồ giá
sẽ tạo nên sự tiện lợi trong việc so sánh các bất động sản khác nhau trong
cùng một khu vực, trong cùng một mục đích sử dụng.
Bản đồ giá sẽ giúp cho nhà định giá có đợc một cách nhìn nhận và đánh
21
21
giá tổng quan giá trị của bất động sản, đánh giá đợc thị trờng bất động sản
một cách chính xác và nhanh nhất. Từ đó có những phơng hớng phát triển
thích hợp trong tơng lai.
Theo đánh giá của một số tổ chức quốc tế thì thị trờng bất động sản
Việt Nam là một thị trờng tiềm năng, nóng và khá hẫp dẫn các nhà đầu t trong
nớc cũng nh nớc ngoài. Tuy nhiên, thị trờng bất động sản Việt Nam mới trải
qua giai đoạn phát triển sơ khai và đang ở giai đoạn tập trung hóa nên vẫn còn
bộc lộ nhiều hạn chế nh thiếu thông tin hoặc thông tin không chính xác dẫn
đến giá trị của bất động sản khi giao dịch có khi quá cao, có khi lại quá thấp
gây ra tổn thất cho Nhà nớc và các bên giao dịch, đồng thời kéo theo những

vấn đề phát sinh nh tranh chấp, khiếu kiện.
Để hỗ trợ khắc phục những khuyết tật của thị trờng nhằm đa thị trờng bất
động sản Việt Nam vào ổn định, hẫp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu t thì việc
xây dựng đơn giá đất thị trờng phù hợp, thành lập bản đồ giá đất để áp dụng
cho việc định giá bất động sản đợc chính xác và khách quan nhất, phù hợp với
những chính sách và quy định về định giá của Nhà nớc hiện hành là rất quan
trọng.
Hơn nữa, việc lập bản đồ giá đất luôn đợc cập nhật, bổ sung thờng xuyên
những cơ sở dữ liệu và những thông tin chính xác nhất về thị trờng, từ đó có
thể làm căn cứ cho mọi quyết định vi mô, vĩ mô liên quan đến thị trờng bất
động sản. Và bản đồ giá đất còn là cơ cở chính để thành lập chỉ số bất động
sản Việt Nam. Theo chủ trơng của Bộ xây dựng sẽ cho ra đời thí điểm chỉ số
đánh giá thị trờng bất động sản (REMI hoặc RPI) tại Thành phố Hồ Chí
Minh. Tuy nhiên, hiện đã có một số công ty xây dựng chỉ số bất động sản cho
riêng mình và ở mỗi công ty là một chỉ số khác nhau. Vai trò của chỉ số bất
động sản giúp các nhà quản lý theo dõi, định hớng phát triển thị trờng, ngân
hàng định giá cho vay thế chấphạn chế đầu cơ, tăng giá. Tuy nhiên, do việc
xây dựng chỉ số bất động sản của các công ty chỉ nhằm mục đích kinh doanh
hay xây dựng chỉ số để phục vụ các đối tác, các khách hàng riêng nên tính đại
chúng không cao. Do vậy, thành lập bản đồ giá đất là rất cần thiết và hữu hiệu
đối với việc góp phần làm minh bạch và hỗ trợ các công cụ quản lý thị trờng
bất động sản thúc đẩy thị trờng và nền kinh tế phát triển bền vững.
Với u điểm lớn tiết kiệm đợc chi phí hoạt động cho doanh nghiệp nh: Chi
phí quản lý, chi phí nghiên cứu thị trờng, chi phí nhân sự mà lại nâng cao đợc
hiệu quả công việc, quản lý và luôn cập nhật đợc các thông tin mới nhất; phản
ánh thị trờng khách quan và chính xác. Tra cứu thông tin giao dịch thị trờng,
22
22
tình hình biến động giá nhà đất của từng khu vực, để làm cơ sở thực tiễn vững
chắc cho mọi quyết định liên quan đến bất động sản nh: Định giá, thế chấp,

đầu t, mua bán, cho thuê Vì vậy, việc thành lập bản đồ giá đất sẽ đáp ứng
nhu cầu thực tế hiện nay.
1.5. Quy trình xây dựng bản đồ giá đất
Bớc 1: Xác định khu vực định giá và mục đích của cuộc định giá.
Bớc 2: Khảo sát sơ bộ khu vực định giá và lên kế hoạch định giá.
Bớc 3: Thu thập, tổng hợp giá bán và những thông tin có liên quan của
những bất động sản trên thị trờng khu vực định giá.
Bớc 4: Phân tích giá bán của những mẫu điều tra, trên cơ sở đó đánh giá
mức độ ảnh hởng của các yếu tố tới việc hình thành giá đất.
Bớc 5: Khoanh vùng giá trị.
Bớc 6: Lập biểu giá một số thửa đất đại diện cho loại đất ở tại khu vực
định giá, tính giá bất động sản, kiểm tra kết quả tính toán, lập bản
đồ giá đất, chuẩn bị báo cáo định giá.
23
23