(Khóa luận tốt nghiệp) Thực hiện công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số Tổ dân phố, phường Bách Quang, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––

HẦU THỊ CHƯ
Tên đề tài:

THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ TỔ DÂN PHỐ, PHƯỜNG BÁCH QUANG ,
THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2019

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chun ngành : Quản lý đất đai
Khoa

: Quản lý tài nguyên

Lớp

: K48 – QLĐĐ – N01

Khóa học

: 2016 - 2020

Thái Nguyên – 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––

HẦU THỊ CHƯ
Tên đề tài:

THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ TỔ DÂN PHỐ, PHƯỜNG BÁCH QUANG,
THÀNH PHỐ SƠNG CƠNG, TỈNH THÁI NGUN NĂM 2019

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Lớp

: K48 – QLĐĐ – N01

Khóa học

: 2016 - 2020

Giảng viên hướng dẫn

: Th.S NGUYỄN QUÝ LY

Thái Nguyên – 2020


i

LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian học tập và rèn luyện đạo đức tại trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, bản thân em đã được sự chỉ bảo dạy dỗ tận tình của các thầy, cơ
trong khoa Quản lý tài ngun và các thầy cơ giáo trong và ngồi trường.
Trước tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới các thầy, cô giáo
trong Trường Đại học Nông Lâm Thái Ngun nói chung, các thầy cơ giáo
trong khoaQuản lý Tài ngun và bộ mơn Quản lý Đất đai nói riêng đã tận
tình giảng dạy dỗ em trong thời gian qua.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến thầy Th.S. Nguyễn Quý Ly, thầy đã
tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện
đề tài. Trong thời gian làm việc với thầy, em khơng ngừng tiếp thu thêm nhiều
kiến thức bổ ích mà còn học tập được tinh thần làm việc, thái độ nghiên cứu
khoa học nghiêm túc, hiệu quả, đây là nền tảng cho tương lai của em.
Đồng thời em xin chân thành cảm ơn các cô, các chú, các anh, các chị trong
trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường tỉnh Thái Nguyên. Đã tạo điều kiện
giúp đỡ em trong việc cung cấp thơng tin cũng như đóng góp ý kiến có liên quan
đến việc nghiên cứu, giúp em hồn thành tốt đề tài tốt nghiệp của mình.

Sau cùng em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, bạn bè đã động
viên, đóng góp ý kiến và là chỗ dựa tinh thần vững chắc cho em trong q trình
học tập, nghiên cứu và hồn thành đề tài.
Với thời gian và khả năng còn hạn chế, đề tài khơng thể tránh khỏi những
thiếu sót. Em mong nhận được sự góp ý chân tình từ các thầy cơ và các bạn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng năm 2020

Sinh viên
Hầu Thị Chư


ii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
MỤC LỤC ......................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC BẢNG TRONG KHĨA LUẬN ........................................ v
DANH MỤC HÌNH ......................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ vii
PHẦN I: MỞ ĐẦU ......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu thực hiện...................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 3
2.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 3

2.1.2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai .................................................... 4
2.1.3. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ............ 6
2.1.4 Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................ 14
2.1.5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. ...................................................................................... 17
2.1.6. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ............................................................ 18
2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ............................................................ 19
2.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 22
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới ............. 22
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam ....................................... 23
2.4. Tình hình cấp GCNQSD thành phố Sơng Cơng, tỉnh Thái Nguyên. ....... 25


iii

2.4.1. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ............................................................ 26
2.4.2. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................................................................... 26
2.4.3. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................................................ 28
2.4.5. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................................................ 31
2.4.6. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ............................................................ 32
2.4.7. Mẫu GCN .............................................................................................. 35
PHẦN III: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.... 37
3.1. Đối tượng, phạm vi thực hiện .................................................................. 37

3.1.1. Đối tượng: ............................................................................................. 37
3.1.2. Phạm vi thực hiện: ................................................................................ 37
3.2. Thời gian thực hiện .................................................................................. 37
3.3. Nội dung thực hiện ................................................................................... 37
3.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại phường Bách
Quang, thành Phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. ......................................... 37
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 38
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 38
3.4.2. Phương pháp thống kê........................................................................... 39
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 39
3.4.4. Phương pháp so sánh, phân tích, viết báo cáo ...................................... 39
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 40
4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Bách Quang..... 40
4.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 40


iv

4.1.2. Kinh tế - xã hội phường Bách Quang .................................................. 42
4.1.3. Tình hình quản lý đất đai của phường .................................................. 44
4.2 kết quả q trình thực hiện cơng tác kê khai lập hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ
trên địa bàn 3 tổ dân phố tại phường Bách Quang. ......................................... 46
4.3. Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp trong cơng tác cấp GCNQSD đất
tại phường Bách Quang................................................................................... 52
4.3.1. Những thuận lợi..................................................................................... 52
4.3.2. Những khó khăn .................................................................................... 52
4.3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại phường
Bách Quang. .................................................................................................... 53
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 55
5.1. Kết luận .................................................................................................... 55

5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 56
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 57


v

DANH MỤC CÁC BẢNG TRONG KHÓA LUẬN
Trang
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất tại phường Bách Quang năm 2019 ............ 44
Bảng 4.2. Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp
đổi GCNQSDĐ tại 3 tổ, phường Bách Quang năm 2019 ............... 46
Bảng 4.3. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân đủ điều kiện cấp đổi GCNQSDĐ ..........48
Bảng 4.4. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân khơng đủ điều kiện cấp đổi
GCNQSDĐ ...................................................................................... 49
Bảng 4.5 Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp đổi GCNQSDĐ. .......50
Bảng 4.6 So sánh số hộ đủ điều kiện cấp GCNQSDD và số hộ không đủ điều
kiện cấp GCNQSDD ....................................................................... 51


vi

DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................36
Hình 4.1 biểu đồ Kết Quả số hộ đủ điều kiện cấp đổi GCNQSDĐ so với số hộ
không đủ điều cấp đổi GCNQSDĐ. ..........................................................................52


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

UBND

Uỷ ban nhân dân

NĐ – CP

Nghị định chính phủ

QĐ

Quyết định

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

TN và MT

Tài nguyên và Môi trường

BNV

Bộ nội vụ

CT – TTCP

Chỉ thị của thủ tướng chính phủ

TCĐC

Tổng cục địa chính

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

TT

Thơng tư

VPĐKQSDĐ

Văn phịng đăng kí quyền sử dụng đất

ĐKTK

Đăng kí thống kê


1

PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề

Đất đai Việt Nam chỉ có một phần tư diện tích tự nhiên là đồng bằng
cịn lại ba phần tư diện tích là đồi núi, do vậy quỹ đất đai của nước ta nhìn
chung là hạn hẹp. Tuy nhiên nhu cầu sử dụng đất lại tăng cao cả về số lượng
và chất lượng, điều này tạo ra sức ép rất lớn đối với công tác quản lý, sử dụng
đất đai cả ở cấp quốc gia nói chung và ở từng địa phương nói riêng. Chính vì
vậy, trong quá trình sử dụng đất chúng ta cần phải khai thác và sử dụng một
cách hợp lý, thông minh, sáng tạo, sử dụng đất tiết kiệm mang lại hiệu quả
kinh tế cao đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển ngày càng nhanh của xã hội
đồng thời bẫn bảovệ được đất đai, bảo vệ được môi trường, ổn định chế độ
chính trị và giữ vững được an ninh, quốc phịng.
Cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vị trí đặc biệt trong
q trình quản lý đất đai của nhà nước, xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền
sử dụng đất đai giữa nhà nước và người sử dụng đất, không những đảm bảo
sự thống nhất về quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử
dụng, giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, kinh doanh và cũng là cơ
sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước.
Hoạt động của thị trường Bất động sản đang diễn ra với tốc độ nhanh, góp
phần tăng trưởng kinh tế, để thị trường này hoạt động cơng khai, minh bạch thì
cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải tiến hành nghiêm túc.
Xuất phát từ thực tế đó, được sự đồng ý, nhất trí của ban giám hiệu nhà
trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên và với sự hướng dẫn của Th.s. Nguyễn Quý Ly, tôi tiến hành
xây dựng và thực hiện đề tài: "Thực hiện công tác cấp đổi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại một số Tổ dân phố, phường Bách Quang, Thành phố


2

Sông Công, tỉnh Thái Nguyên”.
1.2. Mục tiêu thực hiện

- Thực hiện cấp GCNQSDĐ tại các tổ dân phố thuộc phường Bách
Quang , thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên.
- Đánh giá tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện công
tác cấp GCNQSDĐ.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Đối với việc học tập: Việc hoàn thiện đề tài là cơ hội cho sinh viên củng
cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường, đồng thời là cơ hội cho sinh viên
bước đầu tiếp cận thức tế nghề nghiệp trong tương lai. Nắm vững những quy
định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung
ương và địa phương về cấp GCNQSDĐ.
*Ý nghĩa trong thực tiễn
Qua quá trình nghiên cứu cấp GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc đã
làm được và chưa làm được trong q trình thực hiện, từ đó rút ra những kinh
nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc đẩy
cơng tác thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và cơng tác quản lý nhà nước về
đất đai nói chung được tốt hơn.


3

PHẦN II
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất khơng gì thay thế được của ngành nơng - lâm nghiệp, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ
sở kỹ thuật, văn hóa và an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là tài nguyên
thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian cùng với

thời gian. Giá trị sử dụng của tài nguyên đất có sự biến đổi theo chiều hướng
tốt hoặc xấu phụ thuộc vào việc khai thác sử dụng của con người. Trong hoàn
cảnh hiện nay, Việt Nam đất chật người đơng. So với thế giới thì nước ta là
một trong những nước có số bình qn ruộng đất trên đầu người vào loại thấp
nhất, đất đai lại phân bố không đồng đều giữa các vùng và các khu vực. Vì
vậy vấn đề đặt ra cho chúng ta là phải có biện pháp quản lý và sử dụng đất
như thế nào để không những đảm bảo cho nhu cầu hiện tại mà còn phát triển
cho tương lai. Do đó, cơng tác quản lý và sử dụng đất ngày càng được Chính
phủ quan tâm đặc biệt là cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công cụ của Nhà nước để
bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng từpháp lý xác định
quyền sử dụng đất hợp pháp. Nó được cấp cho người sử dụng đất để họ có cơ
sở pháp lý thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa
chính là hệ thống tài liệu, số liệu, sổ sách, bản đồ chứa đựng những thông tin
cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý đất đai đã được thiết lập
trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng


4

ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông qua công
tác đăng ký đất đai, Nhà nước nắm bắt được các thông tin về điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của thửa đất thì mới thực sự nắm chắc được
tình hình sử dụng đất và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
2.1.2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Ngày nay kinh tế xã hội ngày càng phát triển cùng với sự bùng nổ dân
số thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng gia tăng đa dạng và phức
tạp.Vì vậy để sử dụng đất đai một cách khoa học, tiết kiệm mang lại hiệu quả

cao nhất thì nhà nước phải có một chế độ chính sách về đất đai mang tính
pháp lý song phải hợp lý và chặt chẽ nhằm quản lý toàn bộ quỹ đất.
Ở Việt Nam đối tượng quản lý đất đai là tồn bộ diện tích các loại đất
trong phạm vi hành chính các cấp. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các
văn bản pháp luật, Nhà nước giao cho UBND các cấp phải thực hiện việc
quản lý đất đai trên tồn bộ ranh rới hành chính đối với tất cả các loại đất theo
quy định của pháp luật.
Để công tác quản lý cũng như vấn đề sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao
nhất, tại điều 22 Luật đất đai 2013 đã đề ra 15 nội dung quản lý nhà nước về
đất đai như sau:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra
xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử


5

dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.

11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
Thông qua 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai ta thấy được một
trong những nội dung quan trọng của việc quản lý và sử dụng đất là công tác
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông qua công tác đăng
ký cấp GCNQSDĐ là cơ sở để xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa
Nhà nước và người sử dụng đất. Đây là cơ sở để nhà nước bảo hộ quyền và
lợi ích hợp pháp của các chủ sử dụng đất. Mặt khác cũng thông qua hoạt
động này mà Nhà nước thực hiện quyền giám sát tình hình sử dụng đất của
các chủ sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Đảm bảo cho viêc
sử dụng đất của các chủ sử dụng trên từng thửa đất tuân thủ theo đúng nề
nếp kỷ cương pháp luật.
Như vậy công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được thực hiện dựa trên cơ sở Luật Đất đai 2013.


6

2.1.3. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là thủ tục hành
chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với đối tượng là các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất) nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để
Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của người sử dụng.

2.1.3.1. Đăng kí đất đai
Khái niệm về ĐKĐĐ: Tại khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Đăng kí đất đai có 2 loại:
* Đăng ký đất đai ban đầu
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký
lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Tại khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Đăng ký ban đầu được
thực hiện trong các trường hợp:
-Thửa đất được giao, cho thuê sử dụng.
-Thửa đất đang sử dụng chưa đăng ký.
-Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký.
-Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
* Đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng
ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc


7

một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
Tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:Đăng ký biến động
được thực hiện đối với trường hợp đã được giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký
mà có thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên.
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất.
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.
- Chuyển mục đích sử dụng đất.
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất.
Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức
Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức th đất; từ thuê
đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu
tài sản chung của vợ và chồng.
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai,
khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,


8

quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

* Các đối tượng đăng kí quyền sử dụng đất
Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 Người sử dụng đất Người sử dụng đất
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận
chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức
sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự
(sau đây gọi chung là tổ chức).
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước ( sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân).
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên
cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư
tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ.
4. Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh
đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của
tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tơn giáo.
5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại
diện của tổ chức liên chính phủ.
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch.


9

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn
đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà
đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp

luật về đầu tư.
* Vai trị của cơng tác đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng
đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trị trung gian tiến
hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất.
Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất
đai để quản lý. Lợi ích của cơng dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ
quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá
nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai
2.1.3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
* Khái niệm
Khái niệm đất đai: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao
gồm tất cả các yếu cấu thành của mơi trường sinh thái ngay trên và dưới bề
mặt đó như: Khí hậu bề mặt thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích
sát bề mặt, cùng với khống sản và nước ngầm trong lịng đất, tập đồn động
thực vật, trạng thái định cư của con người và các kết quả của con người trong
quá khứ và hiện tại để lại.
Khái niện về GCN: Giấy chứng nhận là tên gọi chung của các loại giấy
chứng nhận về quyền sử dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.
Khái niệm về GCNQSDĐ: Tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy
định: GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là


10

chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Điều kiện cấp GCNQSDĐ
Người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ khi:
1. Có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng đất ổn định được
UBND xã nơi có đất xác nhận. Những giấy tờ hợp pháp gồm:
- Giấy tờ do chính quyền Cách mạng giao đất trong cải cách ruộng đất
mà chủ sử dụng đất vẫn đang sử dụng ổn định từ đó đến nay.
- Giấy tờ giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt thuộc các thời kì Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hồ, Chính Phủ
Cách Mạng Lâm Thời Cộng hồ Miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng Hoà Xã
Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, trong q trình thực hiện sai các chính sách về đất đai
mà người sử dụng đất vẫn đang sử dụng từ đó đến nay.
- Những giấy tờ chuyển nhượng đất từ năm 1980 trở về trước của chủ sử
dụng đất hợp pháp đã được chính quyền địa phương xác nhận.
- Những giấy tờ chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế quyền sử dụng đất sau
ngày 15/10/1993 đã được cấp có thẩm quyền xác nhận.
- Các quyết đinh giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền quy định theo pháp luật đất đai.
- Giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất mà người sử dụng đất đó vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay
mà khơng có tranh chấp.
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.
- GCNQSDĐ tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có
trong sổ địa chính mà khơng có tranh chấp.
- Bản án hoặc quyết định của Toà Án nhân dân có hiệu lực pháp luật hoặc


11

giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu

lực pháp luật.
- Giấy tờ của Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp đất cho hộ gia đình, xã viên
của Hợp tác xã trước ngày 28/06/1975 (trước ngày ban hành Nghị định 125/CP).
- Giấy tờ về thanh lí hố giá nhà theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà kèm theo chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được UBND xã nơi có đất thẩm tra là đất đó khơng có tranh
chấp và được UBND cấp huyện xác nhận kết quả thẩm tra của UBND xã.
2. Trường hợp khi người sử dụng đất đã có một trong các giấy tờ nói trên, mà
đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi để thực hiện quy hoạch đó thì vẫn
được cấp GCNQSD đất nhưng phải chấp hành đúng các quy định về xây dựng.
3. Trường hợp người sử dụng đất đã có một trong các giấy tờ nói trên,
mà đất đó nằm trong vi phạm bảo vệ an tồn cơng trình nhưng chưa có quyết
định thu hồi đất thì vẫn được cấp GCNQSDĐ nhưng phải chấp hành đúng
quy định về bảo vệ an tồn cơng trình theo quy định của pháp luật.
4. Người sử dụng đất ổn định nhưng khơng có giấy tờ hợp pháp, thì phải
được UBND cấp xã xác nhận một trong các trường hợp sau:
- Có giấy tờ hợp pháp nhưng bị thất lạc do thiên tai, chiến tranh và có
chỉnh lí trong hồ sơ lưu trữ của cơ quan Nhà nước hoặc Hội đồng đăng kí đất đai cấp
xã xác nhận.
- Người được thừa kế của tổ tiên qua nhiều thế hệ.
- Người được chia tách, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sử
dụng đất hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ.
- Người tự khai hoang từ năm 1980 trở về trước đến nay vẫn sử dụng đất
phù hợp với quy hoạch.
- Trường hợp đất có nguồn gốc khác nhưng nay đang sử dụng đất ổn


12

định, phù hợp với quy hoạch và chấp hành đúng quy định pháp luật của Nhà
nước trong quá trình sử dụng. (Nguyễn Thị Lợi, 2010)
* Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 98 Luật đất đai 2013: Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất
đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà
có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên
của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường
hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng
nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu


13

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi
tên một người.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận
đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với
những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện
tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không
phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại Điều 99 của Luật đát đai 2013.
* Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

14

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công tŕnh xây dựng th́ do cơ quan
tài nguyên và mơi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2.1.4 Cơ sở pháp lý của đề tài
Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính được Đảng và
Nhà nước ta quan tâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản pháp luật sau:
- Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 có hiệu lực thi hành vào
ngày 01 tháng 7 năm 2014.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết
thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về tiền sử dụng đất.

15

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về tiền
thuê, đất thuê mặt nước.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính.
- Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính.
- Thơng tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng
Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng
Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 quy định về tiền thuê, đất thuê mặt nước.
- Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP
ngày 22/07/2013 của Chính phủ.
Ngồi ra cịn có hàng loạt các văn bản khác của Chính phủ, các Thông tư
của Bộ Tài nguyên và môi trường, Thông tư liên tịch của Bộ Tài nguyên và môi
trường... nhằm hướng dẫn thi hành luật đất đai. Thông qua các văn bản này, các
cơ quan quản lý của nhà nước đã định hướng đúng cho việc QLĐĐ, qua đó thiết
lập một cơ chế QLĐĐ và thống nhất từ trung ương đến địa phương

16

2.1.4.1. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự).
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và
việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn
định hồ bình, cơng bằng xã hội lại là vấn đề hết sức khó khăn đối với mỗi
quốc gia cũng như toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng
và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ
này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó
là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19),
Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở
hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà
nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất
và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
2.1.4.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như tồn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn
cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo
Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và