Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

<span class='text_page_counter'>(1)</span><div class='page_container' data-page=1>

Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở

Việt Nam

Nguyễn Thị Xuân

Khoa Luật

Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật Kinh tế; Mã số: 60 38 50

Người hướng dẫn: PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến

Năm bảo vệ: 2014

<b>Keywords. Pháp luật Việt Nam; Hợp đồng kinh doanh; Kinh doanh bất động sản; Luật kinh </b>

tế

<b>Content </b>

<b>1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu </b>

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển
của con người cùng các sinh vật khác trên trái đất.

Ngay phần mở đầu của Luật Đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
cũng khẳng định:

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng. Trải qua nhiều thế hệ
nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như
ngày hôm nay [35].

Ngày nay, cùng với sự ra đời của nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản cũng đã
phát triển nhanh chóng. Có thể nói, thị trường khoa học công nghệ và thị trường bất động sản là
những thị trường ra đời và đóng vai trị ngày càng quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội. Ông
<i>cha ta có câu: "Tấc đất, tấc vàng" quả là khơng sai và câu nói đó càng thấm thía hơn trong nhịp đập </i>
của thị trường bất động sản hiện nay.

</div>
<span class='text_page_counter'>(2)</span><div class='page_container' data-page=2>

này trong hợp đồng mua bán nhà. Hơn nữa, pháp luật về kinh doanh bất động sản là lĩnh vực pháp
luật còn khá mới mẻ ở nước ta. Các quy định về kinh doanh bất động sản nói chung và hợp đồng
kinh doanh bất động sản nói riêng đang trong q trình xây dựng và hồn thiện nên khó tránh khỏi
những hạn chế, bất cập. Mặt khác, nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về hợp đồng kinh doanh
thương mại đã thu hút được sự quan tâm nghiên cứu của giới luật học nước ta. Nhiều cơng trình
khoa học nghiên cứu về lĩnh vực này đã được xuất bản, công bố. Tuy nhiên, tìm hiểu về hợp đồng
kinh doanh bất động sản dưới góc độ pháp luật thì dường như cịn ít cơng trình nghiên cứu, xem xét
<i><b>trên phương diện lý luận và thực tiễn. Với những lý do cơ bản trên, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp </b></i>

<i><b>luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ luật học với mong </b></i>

muốn lý giải, cung cấp cơ sở khoa học góp phần hồn thiện pháp Luật Kinh doanh bất động sản nói
chung và các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng. Điều này lại càng có ý nghĩa
trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đang trong quá trình sửa đổi, bổ sung và sẽ
được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 7 thơng qua.

<b>2. Tình hình nghiên cứu đề tài </b>

<i>Việc nghiên cứu về hợp đồng nói chung thì đã có rất nhiều các cơng trình nghiên cứu như: “Chế </i>

<i>độ hợp đồng trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay” của TS. Phạm Hữu </i>

<i>Nghị; “Hợp đồng kinh tế vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng kinh tế vô hiệu” của TS. Lê Thị </i>
<i>Bích Thọ “Giao dịch dân sự vô hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô </i>

<i>hiệu” của TS. Nguyễn Văn Cường; “Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án”, của </i>

<i>TS. Đỗ Văn Đại; Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật hợp đồng ở Việt Nam hiện nay” của </i>
<i>Nguyễn Như Phát - Lê Thu Thủy; "Tự do ý chí và sự tiếp nhận tự do ý chí trong pháp luật Việt Nam </i>

<i>hiện nay” của PGS.TS Ngô Huy Cương….Nghiên cứu về hợp đồng kinh doanh bất động sản nhìn </i>

<i>chung cịn ít cơng trình nghiên cứu, có thể kể đến các cơng trình như: Sách chuyên khảo “Thị trường </i>

<i>bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn” của PGS. TS Thái Bá Cẩn và ThS. Trần Nguyên </i>

<i>Nam; Sách chuyên khảo “Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam” </i>
của TS. Doãn Hồng Nhung đồng tác giả với một số tác giả khác….Các cơng trình nghiên cứu trên là
tài liệu vơ cùng q báu giúp tác giả có thêm nhiều thông tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên
cứu luận văn. Tuy nhiên các cơng trình nghiên cứu đó chỉ mang tính chất nêu lên những quy định
của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản mà chưa đi đến xem xét cụ thể, đánh giá các quy
định về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản cũng như đưa ra phướng hướng hoàn thiện pháp
luật về lĩnh vực này. Bởi vậy việc tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ là không trùng lặp với các cơng trình đã được cơng bố
trước đó.

<b>3. Mục tiêu nghiên cứu </b>

<i><b>3.1. Mục tiêu nghiên cứu tổng quát </b></i>

<i>Với đề tài: "Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam", tác giả hướng tới </i>
mục tiêu nghiên cứu một cách tổng quát về các dạng hợp đồng kinh doanh bất động sản mà pháp
luật Việt Nam quy định. Từ đó, áp dụng vào thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản và hướng tới
<i><b>hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản trong thời gian tới. </b></i>

<i><b>3.2. Mục tiêu cụ thể </b></i>

Bên cạnh mục tiêu tổng quát, nghiên cứu đề tài này, tác giả hướng tới các mục tiêu cụ thể
sau:

</div>
<span class='text_page_counter'>(3)</span><div class='page_container' data-page=3>

- Đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta nhằm chỉ ra
những thành tựu, những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại khi áp dụng các
quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản.

- Đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh
bất động sản ở nước ta trong thời gian tới.

<b>4. Tính mới và dự kiến những đóng góp của đề tài </b>

<i> Luận văn với đề tài "Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam" nếu </i>
được bảo vệ thành cơng sẽ có những đóng góp mới cơ bản cho khoa học pháp lý nước ta. Những
đóng góp này bao gồm:

- Tập hợp, hệ thống hóa và phát triển hệ thống cơ sở lý luận về hợp đồng kinh doanh bất
động sản và pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta.

- Phân tích nội dung pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta.

- Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta và
đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này.

<b>5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu </b>

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về

hợp đồng kinh doanh bất động sản. Đồng thời, luận văn cũng nghiên cứu một số quy định chung của
pháp luật Việt Nam về hợp đồng và một số hợp đồng loại hợp đồng đặc thù khác: như hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn… thông thường.

Hiện nay, ở Việt Nam, hợp đồng kinh doanh bất động sản được phân thành hai loại:

<i>Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm: hợp đồng mua bán nhà ở và cơng </i>

trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng th
mua nhà ở và cơng trình xây dựng.

<i>Thứ hai, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm: hợp đồng đấu giá tài sản, </i>

hợp đồng định giá bất động sản, hợp đồng quảng cáo bất động sản, hợp đồng tư vấn bất động sản,
hợp đồng môi giới bất động sản...

<i>Tuy nhiên, trong bản luận văn này, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu về "hợp đồng kinh </i>

<i><b>doanh bất động sản", bao gồm: hợp đồng mua bán nhà ở và cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển </b></i>

nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà ở và cơng trình xây
dựng đặt trong mối quan hệ so sánh với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản để chỉ ra những
điểm đặc thù của các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản này.

<b>6. Phương pháp nghiên cứu </b>

Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng
các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây:

<i>Thứ nhất, phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của </i>

chủ nghĩa Mác - Lênin.

<i>Thứ hai, ngồi ra, luận văn cịn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây: </i>

- Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn giải… được sử dụng khi
nghiên cứu Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng kinh doanh bất động sản.

- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích, phương pháp hệ
thống… được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam.

- Phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp… được sử dụng khi
nghiên cứu Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản.

<b>7. Kết cấu của luận văn </b>

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3
chương:

</div>
<span class='text_page_counter'>(4)</span><div class='page_container' data-page=4>

<i>Chương 2. Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. </i>

<i>Chương 3. Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng kinh </i>

doanh bất động sản.

<b>References </b>

1. Hồ Đức Anh (2006), "Các qui định về hợp đồng trong Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại năm
<i>2005", Kiểm sát, (5), tr. 34-36. </i>

<i>2. Bảo Anh (2012), "Bất động sản khó khăn có phần do quản trị yếu kém", , </i>
ngày 10/8/2012.

<i>3. Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật về hợp đồng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. </i>
<i>4. Bộ Dân luật Bắc Kỳ (1931). </i>

<i>5. Bộ Dân luật Sài Gòn (1972). </i>
<i>6. Bộ Dân luật Trung kỳ (1936). </i>

<i>7. Bộ Tư pháp (1996), Những nội dung cơ bản của Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ </i>

<i>nghĩa Việt Nam, (Tài liệu nghiên cứu), Hà Nội. </i>

<i>8. Bộ Xây dựng (2006), Thông tư 04/2006TT-BXD ngày 18/8/2006 hướng dẫn thực hiện quy chế </i>

<i>khu đô thị mới ban hành theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP, Hà Nội. </i>

9. Thông chí (2012), "Hàng loạt sai phạm nghiêm trọng tại constrexim-holdings",

<i>, ngày 02/11/2012. </i>

<i>10. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật </i>

<i>Đất đai năm 2003, Hà Nội. </i>

<i>11. Chính phủ (2006), Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 ban hành quy chế khu đô thị </i>

<i>mới, Hà Nội. </i>

<i>12. Chính phủ (2007), Nghị định số 78/2007/NĐ-CP ngày 11/5/2007 về đầu tư theo hình thức hợp </i>

<i>đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao, hợp đồng xây dựng - chuyển giao - kinh doanh, hợp </i>
<i>đồng xây dựng - chuyển giao, Hà Nội. </i>

<i>13. Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp </i>

<i>Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi </i>
<i>thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Hà Nội. </i>

<i>14. Chính phủ (2007), Nghị định số 139/2007/NĐ-CP ngày 05/9/2007 hướng dẫn thi hành Luật </i>

<i>doanh nghiệp, Hà Nội. </i>

<i>15. Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết Luật Kinh </i>

<i>doanh bất động sản, Hà Nội. </i>

<i>16. Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 qui định chi tiết và hướng dẫn </i>

<i>thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội. </i>

<i>17. Ngơ Huy Cương (2008) "Tự do ý chí và sự tiếp nhận tự do ý chí trong pháp luật Việt Nam hiện </i>
<i>nay", Nghiên cứu lập pháp, (2), tr. 11-20. </i>

<i>18. Bùi Ngọc Cường (2005), "Một số vấn đề hoàn thiện pháp luật về hợp đồng ở Việt Nam", Nhà </i>

<i>nước và pháp luật, 5(205), tr. 47-53&63. </i>

19. Doanh nhân Việt Nam (2009), "Long đong chuyện vay vốn, góp vốn mua nhà",

, ngày 05/12/2009.

20. Đỗ Văn Đại (2004), "Vấn đề hủy bỏ, đình chỉ hợp đồng do vi phạm Bộ luật Dân sự Việt Nam",

<i>Khoa học pháp lý, (3), tr. 35-36. </i>

21. Đỗ Văn Đại (2005), "Về điều chỉnh nguy cơ không thực hiện hợp đồng trong Bộ luật Dân sự",

<i>Nhà nước và Pháp luật, 1(201), tr. 21-24. </i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(5)</span><div class='page_container' data-page=5>

23. Văn Hảo (2013), "Quyết liệt hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất",

<i>, ngày 01/12/2013. </i>

<i>24. Hội đồng Quốc gia chỉ đạo biên soạn Từ điển bách khoa Việt Nam (2005), Từ điển Bách khoa Việt </i>

<i>Nam, Tập 4, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội </i>

<i>25. Lê Minh Hùng (2008), Pháp nhân - chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, trong "Những vấn đề </i>

<i>chung về Luật Dân sự, Tập bài giảng, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. </i>

<i>26. Lê Minh Hùng (2009), "Sự ảnh hưởng của yếu tố hình thức đối với hợp đồng", Khoa học pháp </i>

<i>lý, (1), tr. 12-22. </i>

27. Đỗ Văn Hữu (2008), "Vi phạm về hình thức có là căn cứ để xác định hợp đồng vô hiệu?",

<i>Nghiên cứu lập pháp, (Chuyên đề Hiến kế lập pháp), (33) tr. 55-57. </i>

<i>28. Hoàng Lan (2012), "HUD mắc sai phạm tại dự án chung cư Linh Đàm", , </i>
ngày 21/11/2012.

29. Vân Mai (2012), "Thành công trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mở văn phịng mơi giới
<i>nhà đất", , ngày 15/02/2012. </i>

30. Anh Minh (2012), Đường đi của đất công nhìn từ thương vụ constrexim - Hòa phát,

<i>, ngày 05/11/2012. </i>

31. Triệu Ngọc (2010), "Dự án khu đô thị Thanh Hà, Hà Nội có nguy cơ bị thu hồi",

<i>, ngày 19/4/2010. </i>

<i>32. Nhà Pháp luật Việt - Pháp (1998), Bộ luật Dân sự Cộng hịa Pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. </i>
<i>33. Nguyễn Như Phát - Lê Thu Thủy (2003), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật hợp </i>

<i>đồng ở Việt Nam hiện nay, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. </i>

34. Hà Quang (2011), "Tranh chấp phí dịch vụ chung cư Keangnam, há miệng mắc hợp đồng",

<i>, ngày 02/7/2011. </i>

<i>35. Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội. </i>
<i>36. Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội. </i>
<i>37. Quốc hội (1997), Luật Thương mại, Hà Nội. </i>
<i>38. Quốc hội (2003), Luật Xây dựng, Hà Nội. </i>
<i>39. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội. </i>
<i>40. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội. </i>
<i>41. Quốc hội (2005), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội. </i>

<i>42. Quốc hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội. </i>

<i>43. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội. </i>
<i>44. Quốc hội (2005), Luật Thương mại, Hà Nội. </i>

<i>45. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội. </i>

<i>46. Quốc hội (2010), Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Hà Nội. </i>

<i>47. Đinh Văn Thanh (1999), "Đặc trưng pháp lý của hợp đồng dân sự", Luật học, (4), tr. 19-20&23. </i>
<i>48. Lê Thị Bích Thọ (2003), "Tự do ý chí trong giao kết hợp đồng", Trong sách: Một số vấn đề lý </i>

<i>luận và thực tiễn về pháp luật hợp đồng ở Việt Nam hiện nay, Nguyễn Như Phát và Lê Thị Thu </i>

Thủy (Chủ biên), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr. 35-49.

<i>49. Phan Hữu Thư (2002), Kỹ năng hành nghề luật sư, Tập 3 - Hợp đồng và tư vấn pháp luật, Nxb </i>
Công an nhân dân, Hà Nội.

50. Lê Văn Tứ (2010), "Tranh chấp tiền sử dụng đất ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng: Cứ luật mà làm",

<i>, ngày 25/6/2010. </i>

<i>51. Ủy ban Pháp luật của Quốc hội và Dự án Star - Việt Nam USAID (2004), Pháp luật về hợp </i>

<i>đồng, Kỷ yếu hội thảo khoa học, Tổ chức tại Hà Nội ngày 29/4/2004. </i>

<i>52. Ủy ban Thường vụ Quốc hội (2005), Pháp lệnh ngoại hối, Hà Nội. </i>

53. Nguyễn Văn Vân (2000), "Hợp đồng theo mẫu và vấn đề bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng",

</div>
<span class='text_page_counter'>(6)</span><div class='page_container' data-page=6>

<i>54. Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2001), Bộ luật Dân sự Liên bang Nga năm 1994, (Tài </i>
liệu dịch tham khảo), Hà Nội.

<i>55. Viện Sử học (1991), Quốc triều hình Luật, Nxb Pháp lý, Hà Nội. </i>

<b>TIẾNG ANH </b>

56. Claps, Andrew C. (2005), West"s Encyclopedia of American Law, 2nd Edition, Edition,
Volumm 13, Dictionary & Indexes, Thomson Gale, MI.

</div>

<!--links-->
Pháp luật về chào bán cổ phần ra công chúng ở Việt Nam

• 56
• 1
• 5