Xây dựng tiêu chí đánh giá kiến trúc nhà ở thấp tầng và đánh giá thực nghiệm tại địa bàn phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.PDF

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
---------- oOo ----------

PHẠM THỊ BÍCH NGỌC

C
C
R
UT.L

XÂY DỰNG TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ KIẾN TRÚC NHÀ
Ở THẤP TẦNG VÀ ĐÁNH GIÁ THỰC NGHIỆM

D

TẠI ĐỊA BÀN PHƯỜNG HÒA MINH, QUẬN LIÊN CHIỂU,
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Chuyên ngành: Kiến trúc
Mã số:

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ KIẾN TRÚC

Đà Nẵng, 2020


Cơng trình được hồn thành tại:
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS.KTS LÊ PHONG NGUYÊN
PHẢN BIỆN 1:
TS. NGUYỄN HỒNG NGỌC
PHẢN BIỆN 2:

C
C
R
UT.L
TS. PHAN BẢO AN

D

Luận văn được bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận văn tốt nghiệp
thạc sĩ Kiến trúc họp tại Trường Đại học Bách khoa vào ngày 26
tháng 12 năm 2020.

Có thể tìm hiểu luận văn tại:
- Trung tâm Học liệu và truyền Thông, Đại học Đà Nẵng tại
Trường ĐH Bách khoa
- Thư viện Khoa Kiến trúc, Trường Đại học Bách khoa – Đại học
Đà Nẵng.


1
MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nhà ở có ý nghĩa rất lớn trong quốc kế dân sinh, nó ln là tâm
điểm của những vấn đề xã hội trong tất cả các giai đoạn phát triển.

Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất. Đó là những khơng
gian kiến trúc phục vụ cho đời sống sinh hoạt gia đình và con người.
Hiện nay, tại Việt Nam trong quá trình phát triển đang ngày
càng xuất hiện nhiều quy hoạch khu dân cư mới, trong đó nhà ở thấp
tầng chiếm 1 tỷ lệ lớn . Việc xây dựng nhiều nhà ở thấp tầng một mặt
tích cực đã cải thiện được cuộc sống cho người dân, nhưng bên cạnh
đó vẫn cịn tồn tại những hạn chế như chưa phù hợp tiêu chuẩn thiết
kế nhà ở, chưa tuân thủ theo thiết kế mẫu trong quy hoạch hay trong
q trình sử dụng cịn phát sinh ra nhiều vấn đề khác...
Mặc dù nhà ở thấp tầng được thiết kế xây dựng với số lượng rất
nhiều như vậy, nhưng lại chưa có bất kỳ một nghiên cứu nào nhằm
đánh giá để rút ra được bài học kinh nghiệm và định hướng kiến trúc
cho nhà ở thấp tầng trong tương lai. Trong khi đó Tiêu chuẩn xây dựng
nhà ở đã được hình thành từ lâu ở các quốc gia với mục đích xác lập
những điều kiện biên tối thiểu mà giải pháp thiết kế cần đạt được để
cơng trình đạt điều kiện cơng năng, độ bền vững, an toàn trong sử
dụng. Tuy nhiên, điều kiện tiện nghi mơi trường ở khơng ngừng thay
đổi và có xu hướng ngày càng hoàn thiện hơn theo sự phát triển nhu
cầu ngày càng phong phú của con người. Chính vì vậy, trong một xã
hội phát triển nền kinh tế thị trường, việc thiết lập một hệ thống tiêu
chí đánh giá nhà ở là một việc làm rất cần thiết để xây dựng một hệ
thống tiêu chuẩn trong thiết kế và xây dựng nhằm thúc đẩy sự phát
triển thị trường nhà ở theo xu hướng tốt hơn, hiệu quả hơn tại Việt
Nam.
Việc xây dựng một hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở nhằm
đem lại một công cụ giúp các nhà phát triển kiến trúc nhà ở hoạch định
chiến lược phát triển phù hợp với nhu cầu của nhà ở trong tương lai.
Cũng thơng qua hệ thống tiêu chí này, người dân có nhận thức rõ ràng
hơn về các đặc điểm, đặc thù của nhà ở, để qua đó có những lựa chọn
chỗ ở phù hợp hơn. Hệ thống tiêu chí đánh giá này giúp cho các chủ

đầu tư, các nhà tư vấn hiểu rõ và hoàn thiện hơn sản phẩm.
Đề tài là thực sự cần thiết, giúp tổng hợp, đánh giá thực trạng
kiến trúc nhà ở thấp tầng hiện nay, tiếp đó sẽ giúp xác định được
phương hướng thiết kế kiến trúc nhà ở thấp tầng trong tương lai, sao

D

C
C
R
UT.L


2
cho tạo lập được môi trường ở đáp ứng tốt nhu cầu vật chất và tinh
thần của người dân; góp phần phát triển đất nước một cách bền vững.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Giới thiệu tiêu chí đánh giá chất lượng nhà ở của một số nước
trên thế giới, từ đó đưa ra một số bài học kinh nghiệm.
Vận dụng phương pháp xây dựng tiêu chí đánh giá chất lượng
của một số nước để xây dựng cơ sở lý thuyết tiêu chí chất lượng nhà
ở thấp tầng.
Thực nghiệm đánh giá được hiện trạng kiến trúc nhà ở thấp tầng
tại phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu thành phố Đà Nẵng
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các cơng trình kiến trúc nhà
ở thấp tầng
Giới hạn về không gian là các khu ở mới bao gồm cơng trình
nhà lơ phố trong khu tái định cư phường Hoà Minh, quận Liên Chiểu,
thành phố Đà Nẵng .

Giới hạn về thời gian là các cơng trình được xây dựng sau năm
2010 đến nay
4. Phương pháp nghiên cứu
Thu thập tư liệu, các thông tin sách báo, mạng internet,nhằm
nắm bắt thông tin tổng quát về thực trạng nhà ở thấp tầng tại thành phố
Đà Nẵng cũng như các quy định xây dựng thiết kế liên quan đến nhà
ở thấp tầng, tìm hiểu kinh nghiệm xây dựng tiêu chí đánh giá nhà ở
trong nước cũng như thế giới để có cái nhìn tổng quan về đề tài.
Phương pháp tổng hơp, thống kê, phân tích vấn đề nhằm xây
dựng lên tiêu chí chất lượng, quy trình đánh giá của hệ thống.
Phương pháp đối chiếu, so sánh, tổng hợp để áp dụng đánh giá
các tiêu chí lên hiện trạng nhà ở thấp tầng hiện nay trong các khu ở
mới.

D

C
C
R
UT.L


3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN KIẾN TRÚC NHÀ Ở THẤP TẦNG
1.1. Một số khái niệm
1.1.1. Khái niệm chung và sự ra đời, quá trình phát triển của
nhà ở qua các giai đoạn
1.1.1.1. Khái niệm chung về nhà ở
1.1.1.2. Sự ra đời và Quá trình phát triển nhà ở qua từng giai đoạn

ở Việt Nam
a. Giai đoạn xã hội nguyên thủy
b. Giai đoạn xã hội phong kiến và thời kỳ Pháp thuộc trước
1954 đối với miền Bắc Việt Nam
c. Giai đoạn từ 1954 đến nay
1.1.2. Khái niệm kiến trúc nhà ở thấp tầng trong đô thị
1.1.2.1. Nhà ở kiểu biệt thự
1.1.2.2. Các kiểu nhà ở liên kế
1.1.2.3. Chung cư thấp tầng
1.1.3. Khái niệm về khu đô thị mới, khu tái định cư
1.1.3.1. Khái niệm về khu đô thị mới
1.1.3.2. Khái niệm về khu tái định cư
1.2. Thực trạng kiến trúc nhà ở thấp tầng ở TP Đà Nẵng.
1.2.1. Giới thiệu các khu ở mới tại thành phố Đà Nẵng
1.2.2. Tình hình phát triển nhà ở tại thành phố Đà Nẵng.
1.3. Kết luận Chương 1
Như vậy, Nhà ở không chỉ là nơi trú ẩn, mà còn là nơi hưởng
thụ sự phát triển của khoa học kỹ thuật. Xã hội ngày càng phát triển
thì số lượng ngôi nhà cũng không ngừng tăng lên, việc đảm bảo chất
lượng đi cùng giúp cho người lao động và con người ở thế hệ sau sống
yên vui và phát triển thể lực, trí lực một cách tồn vẹn nhất.
Nhà ở khơng những phục vụ cho q trình phát triển của con
người, mà cịn phục vụ cho q trình phát triển của xã hội, nó vừa tạo
ra sản phẩm vật chất, vừa có tác dụng như là sản phẩm tinh thần. Vì
vậy, sự phát triển của nhà ở cần phải phù hợp với sự phát triển kinh tế
– xã hội của đơ thị, chỉ có như vậy mới có thể thúc đẩy sự phát triển
nhanh chóng bền vững của đất nước.

D

C
C
R
UT.L


4
CHƯƠNG 2
CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ XÂY DỰNG TIÊU CHÍ CHẤT
LƯỢNG NHÀ Ở THẤP TẦNG
2.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và khí hậu
2.1.1. Vị trí địa lý
2.1.2. Điều kiện địa hình
2.1.3. Đặc điểm khí hậu
2.2. Các cơ sở xã hội học
2.2.1. Cơ cấu dân số
2.2.2. Cơ cấu dân số
2.2.3. Sự biến đổi về cấu trúc gia đình
2.2.1.1. Tổng số hộ dân cư
2.2.1.2. Quy mơ hộ bình qn
2.2.4. Thói quen cư trú của người dân
2.3. Các cơ sở về vi khí hậu và mơi trường
2.4. Một số cơ sở lý thuyết đánh giá chất lượng kiến trúc nhà ở
2.4.1. Các yêu cầu tâm lý – sinh học của khơng gian ở
2.4.2. Mơ hình “Tháp cơng năng” trong Kiến trúc nhà ở
2.3. Một số cơ sở pháp lý thiết kế nhà ở.
2.5.1.QCXDVN 01: 2008/BXD quy chuẩn xây dựng Việt Nam
quy hoạch xây dựng
2.5.2. TCVN 9258:2012 Chống nóng cho nhà ở - hướng dẫn
thiết kế

2.5.3.QCVN 26:2010/BTNMT về tiếng ồn
2.5.4.Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012 Nhà ở - Nguyên
tắc cơ bản để thiết kế
2.5.5.TCXDVN 266:2002- Nhà ở. Hướng dẫn xây dựng để đảm
bảo người tàn tật tiếp cận sử dụng
2.4. Kết luận chương 2
Tóm lại gia đình là tế bào của xã hội, các tế bào gia đình lại vốn
rất đa dạng và phong phú. Vì thế, khi xây dựng tiêu chí chất lượng nhà
ở cần đáp ứng được tính đa dạng của cá nhân và gia đình trên cơ sở
đáp ứng được đặc thù về nghề nghiệp, quy mô, sở thích... Do đó, việc
nghiên cứu nhân khẩu, về cấu trúc gia đình, về đặc điểm nghề nghiệp,
cũng như tâm tư, nguyện vọng của từng tầng lớp, từng lứa tuổi chủ hộ
cần được phản ánh bằng sự đa dạng, phong phú trong các kiểu nhà ở.

D

C
C
R
UT.L


5
CHƯƠNG 3
GIỚI THIỆU TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG NHÀ Ở
MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH
NGHIỆM
3.1. Tổng quan hệ thống tiêu chí đánh giá chất lượng nhà ở một
số nước
3.1.1. Pháp

Hệ thống đánh giá nhà ở Qualitel được phát triển tại Pháp từ
năm 1974 bởi Hiệp hội Qualitel. Các tiêu chí được đánh giá trên thang
điểm từ 1 đến 5 trong đó 1 tương ứng với tiêu chuẩn tối thiểu và 5 là
một giải pháp thiết kế toàn diện. Trong phiên bản trước của phương
pháp, hai trong số các mục này có liên quan đến sự thoải mái về âm
thanh, âm học bên trong và âm học bên ngồi, hai tiêu chí với sự thoải
mái về nhiệt vào mùa đông và mùa hè, hai liên quan đến chi phí bảo
trì, độ bền của vỏ cơng trình và quan niệm có ý thức về chi phí - và
một với hiệu suất thiết bị, thiết bị thoát nước. Ngồi ra cịn có một mục
tùy chọn liên quan đến khả năng tiếp cận của nhà.
3.1.2. Thụy Sỹ
SEL – System d’Evaluation of Logement là hệ thống đánh giá
nhà ở được phát triển ở Thụy Sỹ dựa trên một đạo luật liên bang thành
lập vào năm 1974. Luật này yêu cầu có một phân tích cẩn thận về các
vấn đề xã hội, kỹ thuật và đô thị trước khi cấp kinh phí nhà nước cho
sự phát triển của những nhà ở mới. Dựa trên kết quả tốt thu được,
phương pháp SEL được sử dụng mở rộng như một công cụ kiểm soát
chất lượng trong cả thiết kế kiến trúc tư nhân.
3.1.3. Anh
Anh Từ năm 1996, Tổng công ty Nhà ở, phối hợp với Văn
phịng phó Thủ tướng chinh phủ (ODPM) đã theo đuổi việc phát triển
các chỉ số chất lượng nhà ở (HQI). Hệ thống HQI là một thước đo và
công cụ đánh giá được thiết kế để đánh giá các nhà ở hiện hữu và các
dự án nhà ở trên cơ sở chất lượng chứ không đánh giá về giá thành.
3.1.4. Bồ Đào Nha
Phương pháp MC.FEUP được phát triển bởi JM Costa vào năm
1995 trong phạm vi của một luận án tiến sỹ nhằm mục đích bao quát
tất cả các vấn đề, trong ngắn hạn hay dài hạn, ảnh hưởng đến cưộc sống
của người sử dụng nhà ở và hiệu quả xây dựng toàn cầu.
Cũng như phương pháp SEL, MC.FEUP cung cấp một hệ thống

mà mục tiêu chinh là đánh giá chất lượng nhà ở. Cấp độ thứ 2 bao gồm

D

C
C
R
UT.L


6
2 mục tiêu phức tạp: hiệu quả của xây dựng và hiệu quả của việc sử
dụng không gian được chia thành nhiều mục tiêu nhỏ. Mỗi mục tiêu
được mô tả bao gồm định nghĩa, mã số, các tiêu chuẩn tương ứng các
tiêu chí và bảng đánh giá. Sau đó mỗi tiêu chí được viết gồm 3 phần:
mơ tả mục tiêu chung, quy trình đánh giá và hướng dẫn cách áp dụng
cũng như những nhận xét về lý do lựa chọn tiêu chí.
3.1.5. Ấn độ
Trong một nghiên cứu tại Ấn độ, nhóm nghiên cứu đã sử dụng
phương pháp SMSM 9.0 để đánh giá chất lượng nhà ở của người dân
khu vực Kerala. Sau quá trình làm việc với các chuyên gia, 47 tiêu chí
đánh giá chất lượng nhà ở được thiết lập phân thành 7 nhóm chính: Vị
trí, Hạ tầng, Thiết kế, Thẩm mỹ, Vật liệu và công nghệ xây dựng, Tính
bền vững và Ý tưởng.
3.1.6. Hàn Quốc
Trong một nghiên cứu gần đây (2011), Viện nghiên cứu Bất
động sản Hàn Quốc đã sử dụng PIF để đánh giá chất lượng nhà ở.
Nghiên cứu tập trung vào các căn hộ dạng phổ biến với điện tích 100110m2 tại 20 khu nhà ở phức hợp ở Budong, Hàn Quốc. mơ hình đo
lường chất lượng bao gồm cả chất lượng định lượng và chất lượng cảm
nhận (định tính)

3.1.7. Việt Nam
Đề tài cấp Bộ “Các tiêu chí và phương pháp đánh giá chất lượng
nhà cao tầng” do GS.TS.Ngô Thế Phong chủ nhiệm đã được Hội đồng
Khoa học công nghệ chuyên ngành của Bộ Xây dựng nghiệm thu.
Trong đề tài này, các tác giả đã đề ra các phần đánh giá chất lượng và
tỷ lệ phần trăm của từng phần tham gia vào việc đánh giá chất lượng
là:
- Phần kiến trúc: 25%
- Phần kết cấu: 25%
- Phần thi công: 25%
- Phần hệ thống trang thiết bị kỹ thuật: 15%
- Phần kinh tế: 10%

D

C
C
R
UT.L


7
3.2. Bài học kinh nghiệm trong việc xây dựng hệ thống tiêu chí
đánh giá chất lượng nhà ở thấp tầng từ một số nước trên thế
giới.
3.2.1. Mục tiêu và nhiệm vụ của việc xây dựng hệ thống tiêu
chí chất lượng.
Hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở của các nước được xây
dựng với nhiều tiêu chí khác nhau, tuy nhiên phần lớn nội dung về tiêu
chí chất lượng của nhà ở đều có những đặc điểm chung và đây cũng là

mục tiêu mà tác giả muốn hướng đến:
- Nâng cao chất lượng cuộc sống;
- Tôn trọng môi trường tự nhiên xung quanh;
- Hiệu quả kinh tế. (Cách hiểu “Hiệu quả Kinh tế” tác giả muốn
nói đến là việc tiết kiệm năng lượng, xây dựng cơng trình bền vững,
khuyến khích tái tạo và sử dụng năng lượng mang lại hiệu quả kinh tế
trong cơng trình. Cịn về mặt kinh tế thị trường, nhà đất, bất động
sản.... không nằm trong phạm vị nghiên cứu này).
Việc thiết lập một hệ thống thông tin về chất lượng của nhà ở
được dự định thực hiện với nhiệm vụ như sau:
- Cung cấp một công cụ đo lường có cơ sở khoa học phù hợp
với địa phương giúp cho chủ sở hữu có thể đánh giá được phẩm chất
căn nhà hiện tại để hiểu rõ khơng gian ở của mình, từ đó có thể đưa ra
những phương án cải tạo, thay đổi phù hợp với nhu cầu cá nhân.
- Với những người có nhu cầu tìm kiếm mua nhà, thì đây như
một thơng tin cho người tiêu dùng, cho phép lựa chọn khách quan và
có ý thức hơn giữa những lời mời của thị trường;
- Với chủ đầu tư, hay nhà thiết kế thì như một bản đánh giá
trước, trong giai đoạn thiết kế, cho phép đánh giá sơ bộ phẩm chất ngơi
nhà từ đó có thể đưa ra những giải pháp thay thế kịp thời;
- Đây như là một yếu tố tiếp thị thương mại cho các nhà quảng
bá thị trường, muốn sử dụng hệ thống này để làm tăng giá trị thương
mại sản phẩm.
- Cuối cùng, hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở đem lại một
công cụ giúp các nhà phát triển kiến trúc nhà ở hoạch định chiến lược
phát triển phù hợp với nhu cầu của nhà ở trong tương lai.

D

C

C
R
UT.L


8
3.2.2. Xây dựng tiêu chí dựa trên điều kiện kinh tế, xã hội, văn
hóa và định hướng phát triển nhà ở mỗi quốc gia
Các tiêu chí đánh giá nhà ở có thể rất khác biệt dựa trên điều
kiện kinh tế, xã hội, văn hóa, định hướng phát triển của từng quốc gia
hoặc từng vùng. Ví dụ, ở Ấn độ, yếu tố “Vật liệu và kỹ thuật xây dựng”
hay nhóm “Hạ tầng kỹ thuật” (giao thông, hệ thống cấp điện, nước, hệ
thống thu gom rác thải…) vẫn là tiêu chí đánh giá rất quan trọng.
Trong khi đó, các nước phát triển, những yếu tố khác lại được đề cao
hơn. Ví dụ như Ở Anh, xem tất cả các tiêu chí đều quan trọng như
nhau, với các điểm trọng số ngang bằng thì vẫn có tiêu chí được nhấn
mạnh với vai trị quan trọng và được trích nguyên vẹn từ một tiêu
chuẩn quốc gia là “Xây dựng tầm nhìn cho cuộc sống”. Hay như ở
Thụy Sỹ hệ thống SEL đưa yếu tố “Đổi mới/cải tiến” ra riêng hẳn để
đánh giá các tiêu chí cịn lại.
Ở tiêu chí của Ấn Độ, thứ tự quan trọng từ nghiên cứu liên quan
đến chất lượng nhà ở lần lượt là vật liệu và kỹ thuật xây dựng, tính
thẩm mỹ, ý tưởng, cơ sở hạ tầng, thiết kế, vị trí và tính bền vững.
Bảng 11 Trọng số tương đối của 7 tiêu chí của Ấn Độ. [4]

C
C
R
UT.L

D

Ta thấy rằng người Kerala vẫn cân nhắc “Vật liệu và kỹ thuật
xây dựng” hàng đầu do mật độ dân số của Kerala khá cao, lên tới 859
người/km² vào năm 2011, tức cao hơn gấp đơi mức trung bình cả nước
Ấn Độ là 370 người/km²[1] thế nên các hoạt động xây dựng ngày càng
tăng đang diễn ra trong tiểu bang, các vật liệu xây dựng thông thường
như gạch, xi măng, thép, cát, cốt liệu và gỗ đang bị thiếu hụt và gây ra
nhiều tác động môi trường.
Mặc khác, việc đô thị hóa và di cư ngày càng gia tăng đến các
trung tâm đơ thị dẫn đến tình trạng tắc nghẽn trong khu dân cư, đồng
thời quy mô lô đất đã giảm mạnh. Điều này dẫn đến tầm quan trọng
gia tăng với các dịch vụ và cơ sở hạ tầng chung.


9
Ở hệ thống SEL của
Thụy Sỹ, mỗi tiêu chí được
cho từ 0 đến 4 điểm. Do đó,
tổng số có thể đạt 100
điểm.
Việc bổ sung các kết
quả cuối cùng xác định giá
trị sử dụng của nhà ở. Tiêu
chí “Đổi mới/ cải tiến”
được bổ sung cho phép ứng
dụng công cụ SEL tự do
hơn. Họ thúc đẩy và phân
biệt các ý tưởng sáng tạo,
có lợi cho chất lượng và

tính bền vững, cũng như
Hình 2 Ví dụ về Hệ thống SEL
các giải pháp cụ thể vượt ra
[10]
ngồi hệ thống SEL. Mỗi
tiêu chí có thể có một điểm
cho sự đổi mới thể hiện thêm giá trị cho tòa nhà, các sáng kiến được
tổng cộng tối đa 5 điểm.

C
C
R
UT.L

D

Còn đối với hệ thống HQI của Anh, tất cả mỗi chỉ số đều nhận
được một phần mười tổng số điểm ngang bằng như nhau, tất cả tiêu
chí đều có thể được xem như nhau, mặc dù có những mức quan trọng
khác nhau trong việc tạo ra chất lượng. Mặc khác, người dùng HQI có
thể tùy chọn thay đổi trọng số áp dụng cho từng chỉ số. Điều này được
thực hiện đặc biệt ưu tiên bởi Đăng ký Chủ nhà xã hội (RSL) hoặc nhà
phát triển. Sự khác biệt sẽ rõ ràng khi kết quả được thể hiện bằng số
và bằng biểu đồ, minh họa các điểm mạnh và điểm yếu của một dự án
và cách tổng điểm được tạo thành.


10

Hình 3 Tất cả các tiêu chí đều có trọng số ngang nhau trong hệ thống

HQI [18]
3.2.3. Xây dựng thông tin đầu ra rõ ràng, dễ tiếp cận với
người dân
Nếu các phương pháp đánh giá cung cấp đầu ra kỹ thuật cao,
được thiết kế trình bày phức tạp có thể dễ hiểu bởi các chuyên gia
chuyên nghiệp, nhưng điều đó gây khó hiểu cho người dân bình
thường. Thế nên các phương pháp của một số quốc gia kể trên hầu như
đều đưa ra được định dạng đầu ra tập trung vào thông tin người dùng,
những hệ thống này đã cố gắng để pha trộn một số mức thông tin kỹ
thuật - nhưng được thể hiện “thân thiện” để người dùng với mức kiến
thức trung bình có thể hiểu mục đích, ý nghĩa của nó và cân nhắc liên
quan đến nhu cầu sử dụng của riêng mỗi người.
Việc đánh giá phân loại từng mục có thể được trình bày theo
nhiều cách, từ thang điểm từ 0 đến 4 điểm như của hệ thống Qualitel,
hay Sel.., đều dễ hiểu giải thích về các vấn đề được coi là quan trọng
đối với phân tích của nó và dẫn đến kết quả thu được thành công. Các
chỉ số sẽ cung cấp điểm số thành phần, sau qua trình tính tốn sẽ cho
ra mức đánh giá tiêu chuẩn cuối cùng dưới dạng một con số cụ thể và
nó sẽ được đánh giá xếp hạng, đây là sản phẩm kết quả thành công của
mỗi hệ thống đánh giá chất lượng nhà ở. Tuy nhiên,cần nhấn mạnh
vào các hồ sơ chất lượng của người dùng, trong đó nên thể hiện rõ
những điểm mạnh và điểm yếu của chương trình nhà ở. Có sơ đồ, biểu
đồ phân tích bảng các tiêu chí rõ ràng cụ thể, để cho thấy các lý do cho

D

C
C
R
UT.L

11
kết quả cuối cùng trong mỗi chỉ số. Để từ đó người dùng có phương
án cải tạo chất lượng sống phù hợp với nhu cầu cá nhân, hay lựa chọn
căn nhà có chi phí tỷ lệ với chất lượng mà mình đặt ra, đối với người
có nhu cầu đang tìm kiếm mua/ th nhà.

C
C
R
UT.L

Hình 4 Ví dụ về hệ thống HQI của Anh [7]
3.2.4. Cập nhật, thay đổi tiêu chí theo thời gian phù hợp với
xu thế thời đại
Định nghĩa về chất lượng nhà ở rất khác nhau dựa trên quan
điểm của người dân. Một mơi trường sống tốt địi hỏi đủ khơng gian,
các phịng riêng biệt cho các mục đích khác nhau và đủ sự riêng tư,
điều kiện khí hậu tốt như đủ ánh sáng mặt trời, khơng khí lưu thơng
thống đãng , hệ thống thốt nước và vệ sinh tốt. Các tiêu chí này sẽ
mở rộng và thay đổi liên quan đến nhân khẩu học, tâm lý học. Các nhà
quy hoạch và thiết kế chắc chắn cần đầu tư vào trong lĩnh vực này.
Bên cạnh đó, tác động của tồn cầu hóa và đơ thị hóa ảnh hưởng đáng
kể đến mơ hình sống, tư duy của con người, điều này lần lượt mang
lại những thay đổi trong nhận thức và sở thích. Những thay đổi này sẽ
xuất hiện trong dự báo nhà ở và điều cần thiết là các nhà quản lý, quy
hoạch kết hợp những thay đổi này trong kế hoạch ban đầu của bất kỳ
dự án nhà ở nào.
3.3.

Kết luận chương 3
Như vậy, tiêu chuẩn xây dựng nhà ở đã được hình thành từ lâu
ở các quốc gia với mục đích xác lập những điều kiện biên tối thiểu mà
giải pháp thiết kế cần đạt được để cơng trình đạt điều kiện cơng năng,

D


12
độ bền vững, an toàn trong sử dụng. Tuy nhiên, điều kiện tiện nghi
môi trường ở không ngừng thay đổi và có xu hướng ngày càng hồn
thiện hơn phát triển theo nhu cầu ngày càng phong phú của con người.
Chính vì vậy, trong một xã hội phát triển nền kinh tế thị trường, việc
thiết lập và cập nhật thay đổi tiêu chí đánh giá nhà ở thường xuyên là
một việc làm rất cần thiết để tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh,
thúc đẩy sự phát triển thị trường nhà ở theo xu hướng tốt hơn, hiệu quả
hơn.
CHƯƠNG 4
XÂY DỰNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT TIÊU CHÍ CHẤT LƯỢNG
NHÀ Ở THẤP TẦNG
4.1. Xây dựng quy trình thiết lập hệ thống đánh giá chất lượng
nhà ở
Quá trình thiết lập một hệ thống đánh giá bao gồm:
Bước 1: Xác định các vấn đề cần đánh giá, thành lập cơ sở lý
thuyết của các tiêu chí dựa trên:
Bước 2: Lập danh sách các chuyên gia và tiến hành phỏng vấn,
khảo sát
Bước 3: Tính trọng số từng tiêu chí của hệ thống.
Bước 4: Đưa các kết quả dưới dạng bảng tổng kết hệ thống các
tiêu chí đánh giá

4.2.Xây dựng cơ sở lý thuyết về tiêu chí hệ thống đánh giá chất
lượng nhà ở tại Việt Nam
Dưới đây là những kiến nghị để xây dựng bước đầu một của tác
giả, về việc xây dựng hệ thống các tiêu chí chất lượng nhà ở thấp tầng
tại Việt Nam. Để hoàn thiện hệ thống đánh giá chất lượng nhà ở đòi
hỏi nhiều sự đầu tư và nhiều sự hỗ trợ của các bên liên quan, trong
khuôn khổ nghiên cứu tôi chọn lựa những vấn đề tự cho là cơ bản,
có tác động trực tiếp đến những người trực tiếp sử dụng, thiết kế
cơng trình và quản lý đơ thị. Xác định các vấn đề cần đánh giá dựa
trên: Tham khảo các hệ thống tiêu chí đánh giá nhà ở trong và ngoài
nước; cơ sở để xây dựng (cơ sở về pháp lý, cơ sở về kinh tế, kỹ
thuật, quản lý, các dạng nhà ở và giải pháp xây dựng), gồm có 19
tiêu chí, được chia thành 4 nhóm như sau:

D

C
C
R
UT.L


13
4.2.1.
4.2.2.
4.2.3.
4.2.4.
S
T
T

1

Vị trí cơng trình
Chất lượng sử dụng cơng trình
Chất lượng mơi trường ở trong cơng trình
Mơi trường xung quanh, cộng đồng dân cư

Nhóm
Tiêu chí

Tiêu chí

VỊ TRÍ 1. Vị trí thuận lợi
Mục tiêu :
CƠNG
Tiếp cận dễ dàng các
TRÌNH
dịch vụ cơ bản

Yếu tố
Tiếp cận đến các dịch
vụ thể thao, mua sắm,
ngân hàng, giáo dục,
công viên cây xanh,
nhà sinh hoạt cộng
đồng, trạm xe bus
trong đơn vị ở bán
kính phục vụ trong
vịng 500m

C
C
R
UT.L

2. Cách xa nguồn gây
ô nhiễm
Mục tiêu :
Tránh xa các nguồn
ô nhiễm khơng khí,
tiếng ồn... gần với vị
trí cơng trình có thể
gây ra vấn đề cho
tâm lý, sức khỏe cho
cư dân và hạn chế
những yếu tố bất lợi
3. Khả năng tiếp cận
đến cơng trình
Mục tiêu :
Các dịch vụ, hạ tầng
kỹ thuật tiếp cận đến
chân cơng trình
thuận lợi với người
dân và du khách của

D

Nhóm cơng nghiệp,
nhà tang lễ, bãi chơn
lấp chất thải rắn hỗn

hợp được giữ khoảng
cách theo quy định so
với khu dân cư

Hạ tầng kỹ thuật tiếp
cận tận nơi cơng
trình


14
S
T
T

Nhóm
Tiêu chí

Tiêu chí

Yếu tố

họ, làm tăng khả
năng di chuyển
4. Vị trí xây dựng
thích ứng mơi
trường, khí hậu
Mục tiêu:
Giảm thiểu tác động
tiêu cực với môi
trường và ngược lại

2

5. Tiềm năng của vị
trí trong tương lai
Mục tiêu :
Đánh giá được tiềm
năng và rủi ro của vị
trí cơng trình
CHẤT 6. chất lượng thiết kế
Mục tiêu :
LƯỢNG
Tạo ra được sự linh
SỬ
hoạt hợp lý trong
DỤNG
việc sử dụng mặt
CƠNG
bằng.
TRÌNH
Đồng thời, sử dụng
đất xây dựng tiết
kiệm và sử dụng tối
ưu không gian sống
phải được thực hiện
trên tinh thần hiệu
quả
7. Tính an tồn và
thuận lợi trong sử
dụng

Mục tiêu :

Vị trí xây dựng hài
hịa với cảnh quan
mơi trường xung
quanh, lựa chọn khu
vực khơng có nguy
cơ tiềm ẩm, khơng
gây ơ nhiễm tác động
lên mơi trường.
Đánh giá vị trí khu
nhà phù hợp với định
hướng phát triển quy
hoạch trong tương
lai.

D

C
C
R
UT.L

6.1. Tính độc lập và
khép kín,đảm
bảo sự khai thác
theo từng sở
thích của gia
đình
6.2. Đáp ứng nhu cầu

sử dụng trên
mức tối thiểu
của các tiêu
chuẩn thiết kế cơ
bản
7.1. Tính bảo mật và
an tồn cho người
sử dụng


15
S
T
T

Nhóm
Tiêu chí

Tiêu chí
Tạo điều kiện cho
mọi hoạt động cụ thể
được linh hoạt
không bị chồng chéo
với lối đi, dịch vụ và
tiện ích. Cần có sự
linh hoạt trong thiết
kế
8. Hệ số khối, mật độ
xây dựng
Mục tiêu:

Khơng gian sống
thực của nhà ở được
tính tốn và đánh giá
định lượng theo
thơng số đánh giá
phù hợp.
9. Trang thiết bị nội
thất
Mục tiêu:
Nâng cao hiệu suất
sử dụng của các hệ
thống trang thiết bị
phục vụ trong cơng
trình.
Khuyến khích sử
dụng thiết bị năng
lượng tái tạo;Tiết
kiệm năng lượng, tận
dụng năng lượng tự
nhiên.
10. Thiết kế thích ứng
khí hậu
Mục tiêu:

Yếu tố
7.2. Đảm bảo
tiêu chuẩn
thoát người
7.3. Thiết kế
người già

người tàn tật

các
về
cho
và

8.1. Đạt tiêu chuẩn
mật độ xây dựng
thuần tối đa
8.2. Hệ số mặt bằng
K1
8.3. Hệ số khối K2
8.4. Lựa chọn tầng
cao hợp lý

D

C
C
R
UT.L

9.1. Thiết bị điện
9.2. Thiết bị nước
9.3. Hệ thống thông
tin liên lạc, viễn
thông
9.4. Thiết bị bếp
9.5. Thiết bị vệ sinh

9.6. Thiết bị thơng
gió, điều hịa

Sử dụng các giải pháp
bố cục khơng gian
hình khối, kết cấu


16
S
T
T

Nhóm
Tiêu chí

Tiêu chí

Phịng tránh và giảm
nhẹ tác động của
thiên nhiên; bảo vệ,
giảm các tác hại đến
môi trường xung
quanh; phù hợp với
khí hậu của các vùng
miền; thân thiện với
đối tượng sử dụng;
tạo ra một mơi
trường sống nội bộ
chất lượng cao, an

tồn và lành mạnh.
11. Sáng tạo đổi mới
Mục tiêu:
Các đặc thù khác và
những điều sáng tạo
mới mẻ của cơng
trình.Mỗi con người
nên có một ý tưởng
liên quan đến ngơi
nhà của mình.
CHẤT 12. Chất lượng chiếu
LƯỢNG
sáng
Mục tiêu:
MƠI
Chiếu sáng tốt sẽ tạo
TRƯỜN
được mơi trường thị
GỞ
giác bảo đảm cho
TRONG
mọi người quan sát,
CƠNG
di chuyển an tồn
TRÌNH
và thực hiện các
cơng việc thị giác
hiệu quả, chính xác,
khơng gây ra mệt

Yếu tố
kiến trúc vỏ bao che
đảm bảo yêu cầu
phòng chống sự tác
động từ mơi trường

C
C
R
UT.L

D

3

Có thiết kế để linh
hoạt các bộ phận/ cấu
kiện của nhà
Sáng tạo kiến trúc có
sự độc đáo, giải pháp
thông minh.
12.1.Đảm bảo độ rọi,
chỉ số chiếu sáng
, hiệu quả thị
giác trong cơng
trình
TCVN
7114 - 1 : 2008
ISO 8995 - 1 :
2002

(định
lượng).
12.2.Hệ thống chiếu
sáng cần đảm
bảo các yêu cầu


17
S
T
T

Nhóm
Tiêu chí

Tiêu chí
mỏi thị giác và khó
chịu. Ánh sáng có
thể là ánh sáng ban
ngày, ánh sáng đèn
điện hoặc kết hợp cả
hai.

Yếu tố
chung
(định
tính).
12.3.Ưu tiên khai
thác
nguồn

chiếu sáng tự
nhiên có lợi cho
sức khỏe

13. Chất lượng sử dụng
nước
Mục tiêu :
13.1. Nguồn nước máy
Chất lượng nước ăn
đảm bảo là nguồn
uống sinh hoạt phải
nước sạch đạt tiêu
đảm bảo yêu cầu theo
chuẩn để sử dụng
tiêu chuẩn, chất
13.2.Đảm bảo lưu
lượng và lưu lượng
lượng nước chảy
do Nhà nước quy
trong giờ cao
định và Tiêu chuẩn
điểm
ngành

C
C
R
UT.L

D

14. Tiện nghi âm thanh 14.1.Có sử dụng các
Mục tiêu: đưa ra
giải pháp cách
những chiến lược,
âm hiệu quả
giải pháp thiết kế
trong cơng trình
giảm ồn hiệu quả cho 14.2.Có sử dụng các
khơng gian kiến trúc.
giải pháp cách
Thực hiện nhằm cải
âm hiệu quả
tạo các đơ thị đã có
ngồi cơng trình
trở nên n tĩnh, tiện 14.3.Đạt u cầu Các
nghi về môi trường
quy định về
âm thanh.
tiếng ồn và độ
rung trong khu
dân cư thấp hơn
giới hạn cho
phép
theo


18
S
T

T

Nhóm
Tiêu chí

Tiêu chí

Yếu tố

15. Vật liệu nội ngồi
thất
Mục tiêu:
Khuyến khích sử
dụng vật liệu thân
thiện với mơi trường,
an tồn cho người sử
dụng.

QCVN
26:2010/BTNM
T
15.1.Khuyến khích
sử dụng các sản
phẩm có ít chất
gây hại cho sức
khỏe người sử
dụng
15.2.Vật liệu bền
vững (tái chế, tái
sử dụng, vật liệu

địa phương …)

C
C
R
UT.L

16. Tiện nghi nhiệt
trong nhà
Mục tiêu:
Cảm giác nhiệt tác
động lâu dài và
thường xuyên tới con
người vậy nên các
chỉ số này đảm bảo
trạng thái trao đổi
nhiệt của cơ thể là có
lợi nhất cho sức
khoẻ, trong điều kiện
cường độ điều chỉnh
nhiệt cơ thể là tối
thiểu và có trên 80%
số người trong phịng
có cảm giác dễ chịu
17. Chất lượng khơng
khí trong nhà
Mục tiêu: Đáp ứng
yêu cầu vệ sinh , sức

D

Điều kiện vi khí hậu
trong nhà theo Mơ
hình trạng thái tĩnh
PMV- PVD của
Franger

17.1. Ưu tiên thơng
gió tự nhiên,
khai thác hiệu
quả các luồn gió


19
S
T
T

Nhóm
Tiêu chí

Tiêu chí

Yếu tố

khỏe người sử dụng,
có chất lượng khơng
khí cao

4

mát tự nhiên,
hạn chế luồn gió
lạnh, độc hại cho
người sử dụng
17.2.Đáp ứng yêu cầu
vệ sinh, sức
khỏe người sử
dụng, có chất
lượng cao so với
quy chuẩn, tiêu
chuẩn hiện hành
18. Môi trường sống xung Mơ hình quản lý, xây
dựng thiết kế đơ thị
quanh
Mục tiêu:
trong khu vực hiệu quả,
Môi trường xung quanh phù hợp và an ninh
MƠI
dễ chịu, n bình và
TRƯỜN
lành mạnh với các cơ sở
G SỐNG
xã hội, văn hóa và giải
XUNG
trí.
QUANH
VÀ
Có sự kết hợp phản
19. Gắn kết cộng đồng

CỘNG
Mục tiêu: Hoạt động ánh của cộng đồng
ĐỒNG
cộng đồng hòa nhập; địa phương đối với
DÂN
xây dựng cộng đồng hội đồng quản lý.
CƯ
năng động và bền
Đảm bảo sự hịa
vững.
nhập, khơng tạo xung
đột, mâu thuẫn gây
ảnh hưởng cộng đồng

D

C
C
R
UT.L


20
4.3.Đánh giá thực nghiệm sơ bộ ban đầu một số căn nhà địa bàn
phường Hòa Minh, Quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng
4.3.1.Nhà 1: của ông Nguyễn Hữu Tiến, 94 Nguyễn Huy Tưởng,
P. Hòa Minh
4.3.2.Nhà 2: của bà Phạm Quỳnh Anh, số 135 Đặng Huy
Trứ, P. Hịa Minh
4.3.3.Nhà 3: của ơng Huỳnh Văn Bảy, số 2 Bàu Năng 6, Khu

đô thị mới Tây Bắc, giai đoạn 2,P. Hòa Minh
4.3.4.So sánh, đánh giá nhận xét chất lượng cơng trình
Bảng tổng hợp ở trên cho kết quả so sánh chi tiết mỗi tiêu chí của cả
3 căn nhà. Sự khác biệt nổi lên đưa cho người xem cân nhắc vì có
những tiêu chí có thể được cải tạo và thay đổi được trong thời gian
ngắn, ví dụ như “ Trang thiết bị”, “ Tính an tồn và thuận lợi trong
sử dụng” hay những tiện nghi mơi trường sống trong nhà đều có thể
cải thiện được, nhưng cũng có những tiêu chí khó hoặc không cải thiện
được sẽ tạo nên ảnh hưởng lâu dài với người dân sinh sống trong căn
nhà đó, ví dụ như vị trí của cơng trình xa các dịch vụ cơ bản, diện tích ở
chật hẹp...sẽ tạo nên tâm lý không thoải mái cho người sử dụng về lâu
dài. Với những vấn đề nghiêm trọng, cần phải nghiên cứu ngay từ giai
đoạn thiết kế vì rất khó trong việc cải tạo, nâng cấp và sửa chữa, chủ
nhà sẽ ở vị trí để chọn những khía cạnh cảm thấy phù hợp với nhu cầu
của họ
Bảng 4.7 So sánh tỉ lệ % ĐẠT chất lượng cả 3 cơng trình theo biểu
đồ cột

D

C
C
R
UT.L


21
100%
90%
80%

70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

Cách
Vị trí
xa
Khả
thuậ
nguồ
n lợi
năng
n gây
tiếp
ơ
cận
nhiễ
m

Vị trí Tiềm
xây năng
dựng trong
thích tươn
ứng g lai

Tính Hệ số
Chất
chất an khối, Tran Thiết Sáng
lượn
kế
lượn
tồn mật
g
tạo, g
thích
g
đổi chiế
và độ thiết
thiết
ứng
bị
mới u
kế thuậ xây
khí
sáng
n lợi dựng
hậu

C
C
R
UT.L

D

Chất
lượn
g sử
dụng
nướ
c

Tiện
nghi
âm
than
h

Vật
Chất
liệu Tiện lượn
nội nghi g
ngoại nhiệt khơn
g khí
thất

Mơi
trườ
ng
xung
quan
h

Gắn
kết

cộng
đồng

TL % ĐẠT TIÊU CHÍ NHÀ 1 50% 100% 100% 100% 100% 100% 90% 75% 92% 75% 33% 100% 100% 100% 50% 100% 100% 71% 100%
TL % ĐẠT TIÊU CHÍ NHÀ 2 20% 100% 100% 100% 100% 33% 90% 50% 71% 25% 0% 60% 100% 50% 50% 50% 33% 57% 100%
TL % ĐẠT TIÊU CHÍ NHÀ 3 10% 100% 67% 100% 100% 100% 90% 50% 92% 50% 33% 100% 100% 100% 50% 100% 100% 43% 100%


22
4.4. Kết luận chương 4
Hệ thống tiêu chí chất lượng nhà ở thấp tầng giúp việc thẩm
định được chất lượng của nhà ở, có phương án cải tạo phù hợp với gia
chủ. Đối chiếu với các khung giá bán/thuê nhà, người dân có thể có
được cách nhìn khách quan, đa chiều trong lựa chọn của mình. Hệ
thống cũng định vị sản phẩm nhà ở trên thị trường.
Trên đây là những kiến nghị bước đầu về các tiêu chí và phương
pháp đánh giá chất lượng nhà ở thấp tầng. Trong khuôn khổ bài viết
này tơi chưa thể giải thích tỷ mỉ ý nghĩa và cách thức đánh giá từng
tiêu chí. Vì vấn đề đánh giá chất lượng của nhà ở thấp tầng khá phức
tạp và cần các ý kiến chuyên môn từ các nhà nghiên cứu khác.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. KẾT LUẬN
1.1. Đánh giá tổng hợp
Đề tài đã giới thiệu hệ thống tiêu chí đánh giá của một số nước
trên thế giới, vận dụng kinh nghiệm xây dựng cơ sở lý thuyết tiêu chí
chất lượng nhà ở thấp tầng và đánh giá thực nghiệm sơ bộ tại địa bàn
Phường Hòa Minh, Liên Chiểu, Đà Nẵng.
Tuy nhiên, việc xây dựng hệ thống đánh giá chất lượng của một
ngôi nhà là vấn đề phức tạp địi hỏi một q trình thực hiện lâu dài vì
nó vừa bao gồm nhiều mặt như độ bền vững, an tồn về kết cấu, hợp

lý trong cơng năng sử dụng mặt bằng và không gian, tiện nghi của hệ
thống trang thiết bị vật dụng nội thất, các mặt đó lại liên quan đến
nhiều chỉ tiêu kinh tế của ngôi nhà. Thế nên trong giới hạn luận văn
này đi sâu vào việc nâng cao chất lượng môi trường ở và tiện nghi của
con người, việc đánh giá giá thành ngôi nhà và kỹ thuật thi công được
thực hiện ở hệ thống tiêu chí khác.
Việc xây dựng cơ sở lý thuyết này, kết quả nghiên cứu của đề
tài này sẽ là tiền đề cho nội dung nghiên cứu Xây dựng tiêu chí đánh
giá nhà ở thấp tầng được hồn chỉnh hơn, giúp cho chủ đầu tư định
hướng khi lập dự án, giúp cho người thiết kế khơng bỏ sót những việc
phải làm, giúp cho người thi cơng có tiêu chí để đề ra những biện pháp
kỹ thuật thi cơng thích hợp. Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng có ích
cho người sử dụng (người mua nhà) và góp phần quản lý chất lượng
của các nhà ở - một vấn đề đang được xã hội quan tâm.

D

C
C
R
UT.L


23
1.1. Dự kiến khả năng áp dụng
Việc xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá là việc làm cần thiết
cho việc phát triển nhà ở Việt Nam. Việc tham khảo có chọn lọc các
kinh nghiệm thế giới là việc làm cần thiết để thiết lập hệ thống tiêu chí
đánh giá riêng, phù hợp với điều kiện phát triển của Việt Nam.
2. KIẾN NGHỊ

Nhà ở Việt Nam cần được đa dạng hóa các loại hình nhà ở để
phù hợp với nhu cầu, khả năng chi trả của người dân. Với mỗi loại
hình nhà ở cần có một hệ thống tiêu chí đánh giá riêng. Hệ thống tiêu
chí đánh giá cũng có thể có những điều chỉnh theo đặc thù riêng của
địa phương. Các tiêu chí và các điểm trọng số có thể thay đổi theo thời
gian theo sự thay đổi của lối sống hay cơng nghệ xây dựng. Vì vậy, hệ
thống các tiêu chí đánh giá cần được điều chỉnh, bổ sung theo định kỳ

D

C
C
R
UT.L