Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại thành phố lào cai, tỉnh lào cai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐOÀN THANH HƯƠNG

ĐỀ TÀI
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI,
TỈNH LÀO CAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐOÀN THANH HƯƠNG

ĐỀ TÀI
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI,
TỈNH LÀO CAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành

: Luật kinh tế

Mã số

: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Dung

Hà Nội – 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ cơng trình
nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích
dẫn đúng theo quy định.
Tơi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này.
Tác giả luận văn

Đoàn Thanh Hương


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

UBND

Ủy ban nhân dân

LĐĐ

Luật đất đai


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai: ........................... 26
Bảng 2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lào Cai năm 2015 ............................ 51
Bảng 3. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân đối với các loại đất trên địa
bàn Thành phố Lào Cai đến ngày 31/12/2016 ..................................................... 59
Bảng 4. Kết quả cấp GCN cho tổ chức đối với các loại đất trên địa bàn Thành
phố Lào Cai đến ngày 31/12/2016 ....................................................................... 61


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1. Cơ cấu kinh tế Lào Cai năm 2015 ...................................................... 47
Biểu đồ 2. Cơ cấu sự dụng đất thành phố Lào Cai năm 2015 ............................. 50


MỤC LỤC

LỜI NĨI ĐẦU ...................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ....................................................................... 2
3. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của luận văn ......................... 5
4. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn ............................................................. 5
5. Các phương pháp nghiên cứu áp dụng để thực hiện luận văn ................... 6
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn .............................................. 6
7. Bố cục của luận văn ................................................................................... 7
CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..................................................................................... 8
1.1. Lý luận về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.................................................................................. 8
1.1.1. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................. 8
1.1.2. Vai trò của việc Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................ 10
1.2. Lý luận về pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............ 12
1.2.1. Cơ sở xây dựng các quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ........................................................................................ 12
1.2.2. Khái niệm và cơ cấu của pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ........................................................................................................ 13
1.2.3. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................................... 16
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ................................................................................... 22
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ
LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI............................................................................... 23
2.1. Nội dung của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .... 23


2.1.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................... 23

2.1.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...................... 24
2.1.3. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ... 26
2.1.4. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ............................................................................... 33
2.1.5. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................. 36
2.1.6. Chỉnh lí biến động đất đai, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ........................................................................................................ 40
2.1.7. Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................... 42
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn Thành phố Lào Cai, Tỉnh Lào Cai ........................................... 44
2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phố Lào
Cai, Tỉnh Lào Cai và sự tác động đến quá trình thực thi pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................ 44
2.2.1.1. Điều kiện tự nhiên của Thành phố Lào Cai .................................... 44
2.2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của Thành phố Lào Cai ......................... 45
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại Thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai .......... 49
2.2.2.1. Cơ cấu sử dụng đất tại Thành phố Lào Cai theo mục đích sử dụng
...................................................................................................................... 49
2.2.2.2. Đánh giá tình hình biến động đất đai Thành phố Lào Cai năm 2015
so với năm 2005 và năm 2010 theo mục đích sử dụng ............................... 52
2.2.3. Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn Thành phố Lào Cai ............................................................ 54
2.2.3.1. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thành phố Lào Cai
...................................................................................................................... 54
2.2.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thành phố Lào Cai
...................................................................................................................... 57
2.2.3.3. Những thuận lợi và vướng mắc trong công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại Thành phố Lào Cai .......................................... 67

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................................... 74
CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH
TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI ............................................. 75
3.1. Các yêu cầu đặt ra với việc hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất................................................................................ 75
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ........................................................................................................ 76
3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất..................................................................... 79
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ................................................................................... 85
KẾT LUẬN ......................................................................................................... 86
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng
là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh
vật khác trên trái đất. Đất đai không chỉ đơn thuần là nơi sinh sống, sản xuất của
con người mà nó cịn là nơi diễn ra các hoạt động giao lưu văn hóa, trao đổi
thơng tin, làm phong phú cuộc sống của con người, tạo nên nét văn hóa riêng của
từng quốc gia, từng dân tộc.
Tuy nhiên, đất đai là tài nguyên có hạn, do đó cần phải quản lý tốt quỹ đất
hiện có. Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày càng trở lên quan trọng trong
bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, cơng nghiệp hóa, tài ngun ngày càng

cạn kiệt như ngày nay. Vì vậy cơng tác quản lý đất đai ngày càng được chính
phủ chú trọng quan tâm để quản lý chặt chẽ những biến động cả về chủ sử dụng
và bản thân đất đai thì Nhà nước phải thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính. Các quốc gia trên thế giới
nói chung và Việt Nam nói riêng để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết
kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai từ Nhà nước đã ban hành một loạt các
văn bản pháp luật về đất đai.
“Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý”1. Theo đó, Nhà nước khơng trực tiếp chiếm hữu,
sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu
dài của người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân…).
Luật đất đai năm 2013 đã quy định các nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai, trong đó có cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ
địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để
Nhà nước quản lý đất theo pháp luật. Nhà nước thông qua việc đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với
1

Điều 53, Hiến Pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013


2

đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời đảm
bảo quỹ đất được sử dụng đúng mục đích, hợp lý, hiệu quả và khoa học.
Thành phố Lào Cai là một thành phố biên giới phía bắc, trực thuộc tỉnh Lào
Cai. Thành phố Lào Cai ln được đánh giá là địa phương có điều kiện thuận lợi
trong việc phát trển kinh tế xã hội. Sau khi tuyến cao tốc Nội Bài – Lào Cai đi
vào vận hành, kinh tế thương mại, xuất nhập khẩu và du lịch dịch vụ của thành

phố Lào Cai đang thực sự bước vào một giai đoạn phát triển nhảy vọt. Cùng với
sự tăng trưởng đó, lượng dân cư những năm gần đây của thành phố không ngừng
tăng lên đã tạo những áp lực lớn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến
từng thửa đất, từng đối tượng sử dụng thì vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội
dung thiết yếu, cần được chú trọng. Tuy nhiên, do nhiều biến động đất đai cùng
với công tác quản lý trước đây chưa hiệu quả mà việc thực thi pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn thành phố đang cịn nhiều khó khăn. Do đó, việc tìm hiểu, đánh
giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Lào Cai, tỉnh
Lào Cai là cần thiết và có ý nghĩa lý luận, thực tiễn trong giai đoạn hiện nay.
Do đó, em lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai”
làm luận văn thạc sĩ luật học. Kết quả của luận văn sẽ góp phần nâng cao hiệu
quả thực thi chế định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất của Luật đất đai năm 2013 nói chung và của
thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai nói riêng.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng
trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai, được đề cập thường xuyên trong nghiên
cứu và giảng dạy về Nhà nước và pháp luật, đặc biệt là ngành Luật Kinh tế.


3

Thời gian qua, có rất nhiều cơng trình khoa học pháp lý nghiên cứu vấn đề
Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được công bố. Một số
cơng trình tiêu biểu như: Báo cáo số 93/BC-CP ngày 19/10/2007 về “Về tiến độ

cấp GCNQSDĐ” của Chính phủ; Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động
sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, tr.193, NXB Chính trị quốc gia; Trần
Quang Huy (2015), Bình luận chế độ quản lý nhà nước về đất đai theo Luật Đất
đai 2013, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường, Trường Đại học Luật Hà Nội;
Nguyễn Thị Nga (2015), Hỏi đáp Luật Đất đai, Sách chuyên khảo, NXB Tư pháp;
Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, Luận văn Thạc sĩ
Luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Hữu Đính (2016), Pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại quận 12,
thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà
Nội; Lưu Cơng Thành (2014), Hồn thiện pháp luật về tài chính đối với đất đai,
Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Quang
Đức (2014), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về quyết định hành chính trong
lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại
học Luật Hà Nội; Hoàng Thục Oanh (2015), Pháp luật về thu tiền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành, Luận văn Thạc sĩ Luật
học, Trường Đại học Luật Hà Nội;...
Bên cạnh đó, đây cũng là vấn đề thường xuyên được đề cập tới dưới nhiều
góc độ khác nhau trên các tạp chí về Luật như: Trần Quang Huy (2009), “Pháp luật
đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất”,
Tạp chí Luật học, số 8/2009; Đặng Anh Quân (2011), “Bàn về khái niệm đăng ký
đất đai”, Tạp chí khoa học pháp lý số 2/2011; Nguyễn Minh Hằng, Nguyễn Thuỳ
Trang (2011), “Một số vướng mắc về thẩm quyền cấp và huỷ giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật đất đai
hiện hành”, Tạp chí Nghề Luật, (3), tr. 30-34; Võ Quốc Tuấn (2013), “Một số ý kiến
về quyền của cá nhân trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình”,


4

Tạp chí Nghề luật, (6), tr 24-25; Lưu Quốc Thái (2017), “Tranh chấp “đòi lại đất”: Cơ
sở pháp lý và thực tiễn giải quyết”, Tạp chí khoa học pháp lý, tr 47;…

Những cơng trình nghiên cứu trên đây đã giải quyết một số vấn đề lý luận
và thực tiễn về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như phân tích khái niệm,
đặc điểm, mục đích và ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tìm hiểu
các quy định về đối tượng, điều kiện, thẩm quyền, trình tự, thủ tục và nghĩa vụ
tài chính của việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đánh giá thực trạng thi
hành ở một số địa phương cụ thể và đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định về
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Tuy nhiên, mặc dù Luật đất đai năm 2013
mới ra đời cùng nhiều giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, song hiện nay chúng ta vẫn chưa hoàn thành việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi đối tượng sử dụng đất: “Đến
nay, cả nước cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, đạt
trên 94,9% tổng diện tích các loại đất cần cấp, trong đó riêng trong 11 tháng
đầu năm 2015 cả nước đã cấp được hơn 0,20 triệu Giấy chứng nhận. Mặc dù đã
đạt tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng
kết quả cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở bản đồ địa chính, trích đo địa chính có
tọa độ cịn hạn chế”2.
Có thể thấy, cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn gặp rất
nhiều khó khăn trên thực tế cả nước nói chung và tại địa bàn Thành phố Lào Cai,
tỉnh Lào Cai nói riêng. Đồng thời, hiện cũng có rất ít sự nghiên cứu một cách có
hệ thống, tồn diện về cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
Thành phố Lào Cai cả về phương diện lý luận và thực tiễn, để tìm hiểu những
tồn tại cũng như tìm cách khắc phục, nhằm nâng cao hiệu quả của cơng tác này.
Do đó, trên cơ sở kế thừa kết quả những cơng trình khoa học đã cơng bố, Luận
văn sẽ đi sâu tìm hiểu pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
thực tiễn thi hành tại Thành phố Lào Cai, Tỉnh Lào Cai.
“Báo cáo Tổng kết tình hình thực hiện nhiệm vụ công tác năm 2015 và kế hoạch công tác năm 2016 của
ngành Tài nguyễn và Môi trường” của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tr.12-14

2


5

3. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của luận văn
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu sau:
- Đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng, hồn thiện
pháp luật đất đai nói chung và các bảo đảm pháp lý về quyền sử dụng đất nói
riêng trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay;
- Quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Quy định của Tỉnh Lào Cai về tổ chức thực hiện pháp luật về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hệ thống lý luận chung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn Thành phố Lào Cai, Tỉnh Lào Cai…
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật Việt Nam hiện hành đã quy định thống nhất khái niệm: Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. Tuy nhiên, trong nội dung luận văn, tác giả xin rút ngắn, gọi chung là Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Phạm vi nghiên cứu của Luận văn ở những nội dung cụ thể sau:
- Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;
- Nghiên cứu các quy định của Ủy ban nhân dân Tỉnh Lào Cai về thực thi
pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn Thành phố Lào Cai, Tỉnh Lào Cai.

4. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn
Luận văn xác định mục tiêu nghiên cứu như sau:
- Tìm hiểu tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.


6

- Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong cơng tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Đề xuất phương pháp giải quyết khó khăn trong cơng tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
5. Các phương pháp nghiên cứu áp dụng để thực hiện luận văn
Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích mà đề tài đặt ra, luận
văn chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin;
- Phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, đánh giá, tổng hợp
được sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(Chương 1);
- Phương pháp luật so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá,
phương pháp bình luận, phương pháp thống kê, tổng hợp được sử dụng để
nghiên cứu Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi
hành tại Thành phố Lào Cai, Tỉnh Lào Cai (Chương 2);
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp…
được sử dụng để nghiên cứu về các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả áp dụng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực
tiễn thi hành tại Thành phố Lào Cai, Tỉnh Lào Cai.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:

- Làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
- Làm rõ thực trạng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Việt Nam;
- Nhận diện những đặc trưng của việc thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Lào Cai, Tỉnh Lào Cai;


7

- Trên cơ sở đó, chỉ ra những hạn chế, bất cập của thực thi pháp luật về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Lào Cai, Tỉnh Lào Cai;
- Đề xuất giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Thành phố Lào Cai, Tỉnh Lào Cai.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần lời cam đoan, danh mục các từ viết tắt, mục lục, lời nói đầu, kết
luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, dự kiến luận án được bố cục với
03 chương cụ thể như sau:
- Chương 1: Những vấn đề lý luận về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và Pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và thực tiễn thi hành tại Thành phố Lào Cai, Tỉnh Lào Cai.
- Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả áp dụng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi
hành tại Thành phố Lào Cai, Tỉnh Lào Cai.


8

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Lý luận về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và Người sử dụng đất. Tất cả mọi người sử
dụng đất đều muốn có giấy tờ hợp pháp để thực hiện các giao dịch một các đúng
pháp luật. Tuy nhiên, trước thực tế bức xúc của cuộc sống và thói quen mang
tính tập quán của người dân khi thực hiện các giao dịch, người sử dụng đất đã
không tuân thủ các quy định của Nhà nước khi thực hiện quyền của mình. Q
trình đó làm cho việc quản lý Nhà nước thêm phần khó khắn và bản thân các an
tồn pháp lý của người sử dụng đất cũng thiếu những đảm bảo quan trọng. Vì
vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thu Nhà nước cấp cho người
sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đaivà được Nhà
nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm phạm3.
Tại Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 có đưa ra khái niệm về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất
để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. Giấy chứng nhận
này do Bộ Tài ngun và Mơi trường phát hành và có màu đỏ nên thường được
gọi là “sổ đỏ”, trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì chủ sở hữu tài sản phải
đăng ký sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
Tuy nhiên, theo quy định của Luật Xây dựng năm 2003 và Luật Nhà ở năm
2005, nếu chủ sở hữu có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với
Trần Quang Huy (Chủ biên, 2009), Giáo trình Luật Đất Đai – Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an
Nhân dân, tr.150.
3

9

trường hợp có nhà ở, cơng trình xây dựng trên đất thì cơ quan nhà nước có thẩm
quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Mẫu Giấy chứng nhận này
do Bộ Xây dựng phát hành.
Việc tồn tại cùng lúc hai loại giấy chứng nhận này đã gây nhiều khó khăn
cho cả người dân và cơ quan quản lý nhà nước. Để khắc phục tình trạng trên,
ngày 19/10/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, quy định thống nhất tất cả mọi loại bất động sản vào một loại giấy chứng
nhận chung cho cả nhà và đất, mẫu giấy này do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy này có màu hồng nên thường được gọi là “sổ
hồng”. Mẫu giấy chứng nhận này tiếp tục được sử dụng, ghi nhận tại Luật đất đai
mới năm 2013 và đây là mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành.
Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng
thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi là chứng thư pháp lý
xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Thông
qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lí
giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai và các tổ chức,
cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất.
Người sử dụng đất có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất4. Đồng thời, Cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định

pháp luật là một trong những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất5.
4
5

Khoản 1, Điều 166, Luật Đất Đai năm 2013
Khoản 2, Điều 26, Luật Đất Đai năm 2013


10

Vì vậy, việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền của người sử
dụng đất và đây cũng là trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong
việc thực thi cơng tác quản lí nhà nước đối với đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xem như là một cơ chế bảo đảm
cho người dân được thực hiện đầy đủ các quyền mà pháp luật quy định cho họ.
Người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngồi ra, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là điều kiện để người sử
dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu
hồi đất theo quy định pháp luật. Và là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai thuộc cơ quan hành chính nhà nước hay tịa án khi có tranh
chấp xảy ra.
1.1.2. Vai trị của việc Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Thứ nhất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để nhà nước
thực hiện chức năng quản lý với đất đai, minh bạch và cơng khai hóa thị trường
bất động sản.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp nhà nước nắm bắt cụ thể các
thông tin về đất đai như hiện trạng, nguồn gốc cũng như những biến động của

quá trình sử dụng đất, từ đó làm cơ sở phân tích, đánh giá việc thực hiện chính
sách đất đai và đề ra những chính sách quản lý, sử dụng hiệu quả.
Đồng thời, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở cho công tác
bồi thường khi nhà nước tiến hành thu hồi đất. Nhà nước căn cứ vào giấy chứng
nhận để nắm bắt được các thông tin về đất đai nhằm khắc phục được tình trạng
đền bù khơng thỏa đáng, giúp cho cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng được
nhanh chóng, chính xác, đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất có tài sản bị thu hồi.


11

Thứ hai, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo lập nguồn
thu cho ngân sách Nhà nước, đặc biệt là ngân sách địa phương.
Để thực hiện được cơng tác quản lý đất đai địi hỏi nguồn kinh phí khơng
nhỏ, do đó Nhà nước đã có quy định, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ
nộp thuế về Ngân sách địa phương khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất để chi trả một phần chi phí quản lý đất đai. Trong những năm qua nguồn thu
từ đất không ngừng tăng cao, phục vụ cho yêu cầu quản lý và điều tiết nền kinh
tế, tăng thêm nguồn kinh phí giúp Nhà nước đầu tư vào lĩnh vực quản lý đất đai.
* Đối với chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thứ nhất, là cơ sở để người sử dụng đất tiến hành khai thác, đầu tư lâu dài trên
đất và thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp…
Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng chính là sự công nhận
quyền sử dụng đất của họ là hợp pháp. Do đó, khi người sử dụng đất có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trong tay, họ có cơ sở để tiến hành khai thác các
tiềm năng của khu đất, chủ động đầu tư, gắn bó lâu dài với đất. Đồng thời, đó
cũng là căn cứ pháp lý để họ thực hiện các quyền của mình đối với đất và tài sản
gắn liền với đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp… theo quy
định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013.

Thứ hai, là cơ sở pháp lý để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất, đặc biệt là khi phát sinh tranh
chấp liên quan tới đất và tài sản gắn liền với đất.
Khi có tranh chấp đất đai xảy ra, để giải quyết được vụ việc các cơ quan có
thẩm quyền phải dựa trên những chứng cứ rõ ràng. Vì vậy, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của chủ thể là căn cứ quan trọng để giải quyết các tranh chấp
đất đai.
Ngoài ra, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở để xác định cơ
quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Theo Điều 203 LĐĐ năm
2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về Ủy ban nhân dân các
cấp hoặc Tòa án nhân dân. Trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại


12

Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành, nếu đương sự có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất sẽ do Tịa án nhân dân giải quyết, nếu khơng có Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thì đương sự có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân giải quyết
hoặc khởi kiện ra tịa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của luật tố tụng
dân sự.
1.2. Lý luận về pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.2.1. Cơ sở xây dựng các quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
* Cơ sở lý luận
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013
quy định: “Đất đai là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Theo đó, Nhà nước khơng trực tiếp chiếm
hữu, sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định
lâu dài của người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân…) thơng qua việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là một bảo đảm pháp lý nhằm bảo

vệ quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Hành vi xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng bắt đầu từ việc tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân nộp đơn xin giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất và kết thúc khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra một quyết định
hành chính giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người
đang sử dụng đất ổn định; đồng thời, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ
tài chính liên quan đến việc xác lập quyền sử dụng đất (nếu có). Sau thời điểm
này, người sử dụng đất được pháp luật cho hưởng các quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất.
Mặc dù vậy, để thực hiện các quyền đối với đất đai và tài sản gắn liền với
đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục tiếp theo là đăng ký quyền sử dụng
đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với bản chất là việc chính
thức ghi vào văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền những thơng tin cần
thiết của sự kiện làm phát sinh quyền sử dụng đối với đất đai và tài sản gắn liền
với đất.


13

Chỉ sau khi đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người
sử dụng đất mới được thực hiện các giao dịch liên quan đến đất và tài sản gắn
liền với đất.
* Cơ sở thực tiễn
Đất đai là bất động sản có giá trị lớn, có vai trị quan trọng trong việc duy trì
và bảo đảm cuộc sống, cũng như sự phát triển đối với đời sống của mỗi con
người. Bởi vậy, người dân mong muốn được Nhà nước công nhận quyền sử
dụng hợp pháp đối với đất đai, cũng như quyền sở hữu hợp pháp đới với tài sản
gắn liền với đất nhằm tạo cơ sở pháp lý để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp
cho họ trong quá trình sử dụng, trong mối quan hệ với Nhà nước cũng như với
các chủ thể khác.

Để quản lý đất đai có hiệu quả thì Nhà nước phải quản lý thật tốt việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng pháp luật. Trước đây, công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, gây phiền hà
cho người dân, khơng tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng
đất, thị trường bất động sản. Đồng thời, sự hình thành và phát triển nhanh chóng
của thị trường bất động sản đòi hỏi pháp luật đất đai phải quản lý được tình hình
sử dụng đất, trong đó có nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, để đảm bảo cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được thực hiện công khai, minh bạch và công bằng, yêu cầu cấp thiết là ban hành
hệ thống các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.2.2. Khái niệm và cơ cấu của pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
*Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Mọi hoạt động quản lý của Nhà nước nói chung và hoạt động quản lý đất
đai nói riêng đều hoạt động dựa trên cơ sở là các văn bản pháp lý do nhà nước
ban hành điều chỉnh. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không
phải là ngoại lệ, xuyên suốt quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
việc thực hiện, tuân thủ các quy định chặt chẽ trong các văn bản của Nhà nước
về quản lý và sử dụng đất đai.


14

Điều chỉnh các hoạt động về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn kèm theo. Tại các văn bản này
quy định rõ về các chủ thể tham gia quan hệ về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, các căn cứ pháp lý để một tổ chức, cá nhân được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ
quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất…
Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn trong các quy phạm pháp
luật được ghi nhận trong văn bản pháp luật đất đai mà còn bị điều chỉnh bởi các
văn bản pháp luật khác như: Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014,
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Khiếu nại năm 2011, Luật Tố cáo
năm 2011…
Theo Khoản 9 Điều 3 Luật Đất Đai năm 2013, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất được hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm
xem xét và thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng thơng qua các trình
tự thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là một quá trình bao gồm nhiều giai đoạn: kiểm tra, thẩm tra hồ sơ xin cấp
giấy chứng nhận của cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai; xem xét, quyết
định và phê duyệt cấp giấy chứng nhận của cơ quan hành chính nhà nước và cuối
cùng là triển khai cấp giấy chứng nhận cho những trường hợp đủ điều kiện cấp
theo luật định.
Người sử dụng đất chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi
quyền sử dụng đất của họ là ổn định, không tranh chấp và đủ các điều kiện pháp
lý. Người sử dụng đất ở đây phải là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc cho phép nhận quyền sử dụng đất. Hoạt
động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải tuân theo trình tự thủ tục chặt
chẽ do pháp luật quy định. Điều này đảm bảo cho hoạt động cấp giấy chứng


15

nhận quyền sử dụng đất được chính xác và tập trung, thống nhất. Cơ quan chức
năng chỉ cấp giấy chứng nhận sau khi đã xác nhận tính đúng đắn của hồ sơ xin
cấp. Đây là trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực thi
cơng tác quản lý nhà nước đối với đất đai.

Xuất phát từ phạm vi điều chỉnh của pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất có thể đưa ra định nghĩa sau: Pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ
phát sinh giữa cơ quan quản lý đất đai của Nhà nước với người sử dụng đất
trong quá trình thực hiện các hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhằm thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai một cách có hiệu quả và đảm bảo
quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Từ định nghĩa nói trên cho thấy, các quan hệ xã hội thuộc phạm vi điều
chỉnh của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là các quan
hệ phát sinh giữa một bên là cá nhân, tổ chức với một bên là cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai. Các quan hệ này
chứa đựng các yếu tố hành chính. Ví dụ:
+ Quan hệ phát sinh từ việc xây dựng và thực hiện nguyên tắc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Các quan hệ phát sinh từ hoạt động thanh tra, kiểm tra việc thực hiện
pháp luật về cấp giấy chứng nhận…
*Nội dung pháp luật về cấp giấy chứng nhận
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm những nội
dung cơ bản sau:
- Nhóm quy phạm quy định về Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là căn cứ cơ bản nhất của hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, nhằm bảo đảm cho công tác cấp Giấy chứng nhận được thống nhất
trong mọi trường hợp.
- Nhóm quy phạm quy định về Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất giúp xác định rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong các thủ tục
hành chính liên quan công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.


16

- Nhóm quy phạm quy định về Chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất: theo quy định hiện nay, người sử dụng đất cần nộp hồ sơ đăng ký đất
đai, tuy nhiên không phải mọi hồ sơ đều được chấp thuận, mà cần phải đáp ứng
những điều kiện nhất định khi muốn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nhóm quy phạm quy định về Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất giúp người sử dụng đất có được hướng dẫn rõ ràng khi thực hiện thủ tục đăng
ký đất đai.
- Nhóm quy phạm quy định về Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất
khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã quy định tương đối cụ thể
về từng loại nghĩa vụ tài chính phát sinh khi đăng ký đất đai tại từng địa phương
khác nhau với mức thu đảm bảo phù hợp điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội
trên địa bàn.
- Nhóm quy phạm quy định về Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
Chỉnh lí biến động đất đai, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.2.3. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Giai đoạn trước khi ban hành Luật đất đai năm 2003
Giai đoạn 1954 - 1979, do hoàn cảnh đất nước, ở nước ta khơng có văn bản
pháp lý nào làm cơ sở cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật đất đai năm 1987 ra đời, là dấu mốc đầu tiên ghi nhận việc cấp giấy chứng
nhận đã được quy định trong luật, trở thành một nội dung chính của nhiệm vụ
quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, phải tới Quyết định 201-QĐ/ĐKTK
ngày 14/7/1989 của Tổng cục địa chính thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
mới có một mẫu chung thống nhất.
Sau 5 năm thực hiện Luật đất đai năm 1987, công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại các địa phương thực hiện rất chậm, nhà nước ta đã tổng kết
những thành công cũng như những hạn chế để từ đó xây dựng văn bản mới thay thế.
Luật đất đai năm 1993 được Quốc Hội thơng qua ngày 14/7/1993 và có hiệu
lực từ ngày 1/10/1993 là đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh quan hệ đất đai