Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Dương tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------

NGUYỄN HỮU THÁI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TAM DƯƠNG,
TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2017 - 2019
`

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - Năm 2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------

NGUYỄN HỮU THÁI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TAM DƯƠNG,
TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2017 - 2019
Ngành : Quản lý Đất đai
Mã số ngành : 8.85.01.03
`

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thu Thùy

Thái Nguyên - Năm 2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chưa được sử dụng để bảo vệ một báo cáo nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn
và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Thái

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ

nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để
tôi hồn thành bản luận văn này. Lời đầu tiên, tơi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thu
Thùy – Giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã
trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cơ giáo trong Khoa Quản lý Tài
ngun, Phịng Đào tạo – bộ phận Quản lý Sau đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Phịng TN&MT, Phịng Tài chính – kế hoạch,
Phịng Quản lý đơ thị, Phịng Thống kê, Văn phịng đăng ký QSD đất huyện Tam Dương,
các địa phương, hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tơi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ
tôi trong q trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Thái

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................................................. iii

DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .................................................................................................. viii
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .........................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu .................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................................ 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................................................3
1.1.

Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản ............................................... 3

1.1.1. Bất động sản ........................................................................................................ 3
1.1.2. Thị trường bất động sản ....................................................................................... 3
1.1.3. Một số khái niệm khác ......................................................................................... 4
1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới .... 5
1.2.1. Giá đất .................................................................................................................. 5
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất .......................................................................... 7
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................................................... 10
1.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................... 10
1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác đinh giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất........... 13
1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ...................... 14
1.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam ........................ 15
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv

1.4.1. Mỹ ...................................................................................................................... 15
1.4.2. Nhật Bản ............................................................................................................ 16
1.4.3. Một số nước trong khu vực Asian ..................................................................... 16
1.4.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam............................................................. 17
1.4.5. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương ................................ 19
1.5. Đánh giá chung về tổng quan nghiên cứu ................................................................ 21
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....................23
2.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ......................................................... 23
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 23
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu ........................................................ 23
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................................ 23
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, SDĐ trên địa
bàn Huyện Tam Dương ............................................................................................... 23
2.2.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự dán trên địa bàn
huyện Tam Dương ....................................................................................................... 23
2.2.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án
trên địa bàn huyện Tam Dương ................................................................................... 24
2.2.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua phỏng vấn cán bộ
chuyên môn với người dân .......................................................................................... 24
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Tam Dương ................................................................................................ 24
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................... 24
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................................ 24
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................. 25
2.3.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ............................................................. 25
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..........................................................26
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, SDĐ trên địa
bàn Huyện Tam Dương ................................................................................................... 26
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN

v

3.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên của Huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc ........ 26
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ........................................................................................ 28
3.1.3. Tình hình kinh tế xã hội ..................................................................................... 31
3.1.4. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn Huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh
Phúc giai đoạn 2017-2019 ........................................................................................... 37
3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn huyện
Tam Dương ..................................................................................................................... 40
3.2.1. Quy chế đấu giá quyền SDĐ ............................................................................. 40
3.2.2. Quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất ...................... 46
3.2.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 3 dự dán trên địa bàn huyện Tam
Dương .......................................................................................................................... 46
3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên
địa bàn huyện Tam Dương .............................................................................................. 57
3.3.1. Hiệu quả kinh tế ................................................................................................. 57
3.3.2. Hiệu quả xã hội .................................................................................................. 64
3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước .................................................... 64
3.3.4. Hiệu quả môi trường .......................................................................................... 66
3.3.5. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ ............................................. 66
3.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua phỏng vấn cán bộ chuyên
môn với người dân .......................................................................................................... 67
3.4.1. Kết quả phỏng vấn cán bộ trực tiếp làm công tác đấu giá QSD đất .................. 67
3.4.2. Kết quả phỏng vấn 90 người trực tiếp tham gia đấu giá QSD đất ..................... 69
3.5. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Tam Dương .............................................................................................. 72

3.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước.............................................................. 72
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật ......................................................................................... 72
3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính............................................................................. 73
3.5.4. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất ...................................................... 73
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................................................................75
1. Kết luận ....................................................................................................................... 75
2. Kiến nghị ..................................................................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................................................77

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Một số chỉ tiêu kinh tế Huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc
giai đoạn 2017 -2019 .............................................................................................................................31
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Tam Dương ..............................................37
Bảng số 3.3: Diện tích tự nhiên phân theo đơn vị hành chính ....................................................39
Bảng 3.4: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ tại Khu Đồng Ké,

xã Hoàng Lâu ...........................................................................................................................................46
Bảng 3.5: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu Đồng Ké,
xã Hồng Lâu ...........................................................................................................................................47
Bảng 3.6: Thơng số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ tại Khu Gò Xoan,
xã Thanh Vân ...........................................................................................................................................49
Bảng 3.7: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu Gò Xoan,
xã Thanh Vân ...........................................................................................................................................51
Bảng 3.8: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ tại thôn Lạc Thịnh,
xã Hợp Thịnh ...........................................................................................................................................52
Bảng 3.9: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn Lạc Thịnh,
xã Hợp Thịnh ...........................................................................................................................................54
Bảng 3.10. Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá với giá khởi điểm ..............................................56

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

KT-XH

: Kinh tế xã hội

HQKT

: Hiệu quả kinh tế

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

TTPTQĐ

: Trung tâm phát triển quỹ đất

BQLDA

: Ban quản lý dự án

VPĐKQSDĐ

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân

HĐND

: Hội đồng nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta hiện nay đang trong q trình phát triển cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
vấn đề đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả nước. Trong quá trình đổi
mới nền KT-XH ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các
thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu

vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hố, trong đó có đất đai. Khi đất đai
trở thành hàng hóa trên thị trường đã hình thành các giao dịch “ngầm“ về đất đai và các
giao dịch này đẩy giá đất lên khá cao so với giá đất Nhà nước đã ban hành theo khung giá
quy định, việc giao đất lúc này đã khơng cịn phù hợp với giá trị thực của đất, Nhà nước
khơng kiểm sốt được các giao dịch về đất đai khiến các nguồn thu từ đất đại bị hạn chế,
gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, hệ thống quản lý đất đai không cập nhập kịp thời
những thông tin biến động về đất đai, tình trạng thửa đất, gây khó khăn trong cơng tác quản
lý ... Vì vậy, chuyển sang hình thức đất giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị
trường, phản ánh đúng giá trị thực có của đất là tất yếu.
Tỉnh Vĩnh Phúc, là một tỉnh đang phát triển kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, kéo
theo đó là q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn tỉnh. Nhu cầu sử dụng đất cho các
mục tiêu phát triển KT-XH rất lớn. Trong những năm gần đây Nhà nước đã có cơ chế dùng
quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử
dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường
bất động sản của huyện. Giá trị thực của đất trên thị trường được phản ánh thông qua việc
đấu giá quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong q trình thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ
một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ,
không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn
thiện thủ tục, tiến độ xây dựng cơng trình sau khi trúng đấu giá...
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời góp phần đẩy mạnh công tác đấu giá quyền
sử dụng đất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất có hiệu quả, được sự hướng
dẫn của cơ giáo TS. Nguyễn Thu Thùy - Giảng viên khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học

Nông lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2017 - 2019”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn huyện
Tam Dương.
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên
địa bàn huyện Tam Dương.
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua phỏng vấn cán bộ chuyên
môn với người dân.
- Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tam Dương.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
3.1. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc đấu giá QSDĐ, thực trạng
và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua các dự
án khác nhau nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương, góp phần
quản lý đất đai hiệu quả hơn, tạo nguồn kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển
kinh tế trên địa bàn tỉnh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1.

Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản.
Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã
quy định “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở; cơng trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các
tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” ( Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2006).
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về
phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ,
các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy
định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên
thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị
trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được
chuyển quyền sử dụng đất.Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là
trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất
( Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS.
Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có nhiều cách
hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát
về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các
quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai ln là
yếu tố đóng vai trị trọng tâm và chi phối tồn bộ hoạt động của thị trường BĐS. Bất động
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

4

sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được mua bán, mà cịn là đối tượng
của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó,
thị trường BĐS hồn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS
mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS. Do vậy, thị trường bất động sản
được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan
hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một khơng gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn
đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra
các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người
mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và
dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải
đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ
giao dịch về bất động sản diễn ra (Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà, 2005).
1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá tài sản: Từ “đấu giá” (auction) bắt nguồn từ tiếng Latin (augère) với hai
nghĩa chính là “tăng lên” hoặc “bổ sung”. Đến nay trên thế giới có 2 hình thức đấu giá
chính: đấu tăng giá - theo kiểu phổ quát trên khắp thế giới và đấu giảm giá theo kiểu khơng
phổ qt và có thành tựu nhất tại Hà Lan Tại phương Đơng, các hình thức của đấu giá đã
hiện diện ở những chợ phiên bộ lạc từ thời chưa có các nhà nước phong kiến nguyên thủy.
Theo ghi chép trong các sử liệu xưa, cách đây khoảng 5.000 năm, các phiên đấu giá có tính
chất “đổi chác” nơ lệ, vật nuôi, bông vải, thực phẩm, vật trang điểm... đã diễn ra tại nhiều
nơi. Ở các bộ lạc sống bằng nghề chăn nuôi, phổ biến nhất là việc trao đổi gia súc để lấy
lương thực, vũ khí, áo quần ( Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
Tại phương Tây, các phiên đấu giá cũng có một lịch sử lâu đời, theo ghi chép của
Herodotus ở xứ Babylon thì vào khoảng năm 500 trước công nguyên, việc đấu giá đã được

tổ chức cơng khai hàng năm .

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5

Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán cơng
khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người
trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”.
- Đấu thầu: Là quá trình lựa chọn nhà thầu để ký kết và thực hiện hợp đồng cung cấp
dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp; lựa chọn nhà đầu tư để ký
kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư, dự án đầu tư có SDĐ
trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế .
- Định giá: Là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa
điểm, thời điểm nhất định.
- Định giá đất: Được hiểu là việc đánh giá giá trị của quyền SDDĐ phù hợp với thị
trường cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định
- Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời
điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa
người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn
giá trị thị trường của tài sản.
- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho
kinh doanh BĐS.
1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới
1.2.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó, đối với đất

đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi
nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi của đất đai đến
đâu thì có khả năng thu lời đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những
nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định (Quốc hội - Luật
Đất đai 2003).
* Phương pháp xác định giá đất
Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có 5 phương pháp xác định giá đất :
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định giá đất thơng qua việc tiến
hành phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích SDĐ, vị trí, khả năng
sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ (sau đây gọi
là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác
định giá của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn
liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ
kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao

nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng
phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích
SDĐ để SDĐ cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng
doanh thu phát triển giả định của BĐS.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cáchsử
dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, huyện
trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành.
Thị trường đất đai ngày càng phát triển, và giá trị của BĐS cũng ngày càng tăng
được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên, giá BĐS do Nhà nước quy định
đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Thực tế là khung giá do Nhà nước quy định
cũng chỉ bằng từ khoảng 60% đến 70% giá đất thực tế trên thị trường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

* Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án
có SDĐ. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn
trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục
sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường. Người trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó (Quốc hội
- Luật Đất đai 2003).
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra
và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ

tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những
người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản
phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa
tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực
chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình
qn và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ ( Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn
Văn Quân, 2006).
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh
doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các
loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội,
khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì
những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn
tồn tại địa tơ chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa
tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất
có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị
trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất
loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa
giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên
lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tơ chênh lệch. Như vậy,
địa tơ chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa
tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một

phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nơng nghiệp của nơng
dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.
Có hai loại địa tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh
lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình
và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do
đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tơ chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền sở hữu
về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, cịn địa tơ chênh
lệch 2 sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó ( Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng
hay giảm. Vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay
rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi
vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm
xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp,
họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc
này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Chính vì vậy nhà tư bản kinh doanh
muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất
có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người
bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn trong khoảng thời gian tương đối dài
để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi

suất ngân hàng là như nhau, khơng kể ở nơng thơn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng
không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ khơng
quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp ( Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân,
2006).

1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thơng thường được quyết định
tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung
vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng
vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác
các loại hàng hóa thơng thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận
hành theo ngun tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Vì đất
đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, khơng sinh ra và tính cá biệt, nên
cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh
tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu (Nguyễn Thế Huấn, 2009).
Cung và cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu
trong thị trường hàng hố thơng thường. Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ thuộc
các yếu tố như mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế khu vực; việc làm và mức thu nhập
bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất
vay thế chấp.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể
hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc
điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp
hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển
một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Sự tăng số lượng diện tích
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

10

đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển
và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất
ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng
chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống
là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai ln có hạn mà nhu cầu về đất thì vơ
hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đơ thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt
lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm
chí giữa những vùng ven đơ khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá
trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hố thơng thường khác (Nguyễn Thế Huấn,
2009).
Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào
mục đích sản xuất nông nghiệp chýa đến mức mất cân đối cãng thẳng giữa lao động công
nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chứa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển. địi
hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật đầu tư ban hành củng cố
thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao
động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại,
du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên
tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chưa tính đến
yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động.
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó là đất
chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật Đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân
và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp và góp vốn bàng giá trị quyền sử dụng đất. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị
hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất
để canh tác và có nhà để ở.
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

11

Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là một vật thể
tự nhiên khơng do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong q trình sử dụng ....
Chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng,
giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc
bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản khơng chỉ
là một khoa học mà cịn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như
tính chất của bản thân đất đai và bất động sản.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tơ. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng,
như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế
chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá
trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu
đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác
định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, là giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần. Giá cả đất đai ở
nước ta khơng giống các quốc gia thơng thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là
cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền
sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng, người
sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ theo quy định của pháp luật ( Nguyễn Văn Xa, 2004).
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước.

Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản
lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật Đất đai 2003 có nêu: Giá quyền sử dụng
đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Trước đây, Nhà nước chỉ quy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12

định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều
loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau đây (Điều 55 - Luật Đất đai năm 2003) (Quốc hội - Luật Đất đai 2003)
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
Trước khi có Luật Đất đai năm 2003, giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc
xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa
đổi, bổ sung. Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều
so với giá trị thực của đất đai. Để khắc phục tồn tại trên, Luật Đất đai năm 2003 tại Điều
56 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc trung ương quy định được
công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế
sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê
đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự
án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ
phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có

hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai
để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất,.. .biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (còn gọi là bán) và người nhận
chuyển nhượng (còn gọi là bên mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi
là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




13

năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị
(trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng
bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các
bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù
hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường ( Nguyễn Thế Huấn, 2009).

1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác đinh giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và
người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi
của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả
năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định
giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đơ thị thì giá đất ở những vị trí
mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung

tâm văn hố, KT-XH, thương mại ... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt
tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí
độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi
xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh có
làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định
giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường
giao thơng, hệ thống cấp thốt nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại,
điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn .... sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động
trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




14

Khu vực có điều kiện KT-XH phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn
phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân
cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là
nơi khu cơng nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu cơng nghiệp, khu
chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây
ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau.
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng
chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản khơng giống như những tài
sản thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về khơng gian và

vơ thời hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một
chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư khơng hồn tồn bất biế
1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
- Hiện nay có rất nhiều phương pháp để định giá đất trong đấu giá QSDĐ cụ
thể như :
* Phương pháp thu nhập: là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng
nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc
những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất
đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi
ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự
ki ến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định
để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá .
* Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là
một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất,
được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới. Đây là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa
trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của
các thửa đất tương đương đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15

cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu
vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá
* Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp
phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ
đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập.
Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu

nhập định kỳ bình qn của xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính. Nghĩa là
giá đất bằng giá bán ra của đất đai và cơng trình trừ đi giá cả của bản thân cơng trình. Phần
cịn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá .
* Phương pháp chi phí: là phương pháp lấy giá thành xây dựng trừ đi phần khấu hao.
Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo
của những cơng trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị của thị trường bất động sản cần định
giá ( Nguyễn Văn Xa, 2004).
Việc xác định giá định g iá đất trong đất giá QSDĐ tuy từng địa phương mà lựa chọn
phương pháp cho thích hợp hoặc có thể vận dụng kết hợp các phương pháp sao cho việc
định giá được kết quả cao nhất.
1.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam
1.4.1. Mỹ
Trong những thập kỷ gần đây, tại Mỹ, bán đấu giá bất động sản đã trở nên vô cùng
phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh chóng hơn. Bán đấu
giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường cho những người mới muốn
mua nhà qua đấu giá hoặc có thể là một sự lựa chọn tốt nhất cho tất cả mọi người. Quy
trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho người
bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó .
Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói trực tiếp,
rất dứt khoát và căng thẳng. Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một khoản đặt cọc và
nộp phí đấu giá. Giá khởi điểm là do người bán bất động sản quyết định .
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN