Quản lý rủi ro về chi phí tác động đến sự thành công của các dự án xây dựng cao ốc văn phòng tại tp hồ chí minh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.45 MB, 156 trang )
ðại Học Quốc Gia Tp. Hồ Chí Minh
TRƯỜNG ðẠI HỌC BÁCH KHOA
--------------------
BÙI QUANG VŨ
QUẢN LÝ RỦI RO VỀ CHI PHÍ TÁC ðỘNG ðẾN SỰ
THÀNH CÔNG CỦA CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CAO ỐC
VĂN PHỊNG TẠI TPHCM
Chun ngành : Cơng nghệ và quản lý xây dựng
LUẬN VĂN THẠC SĨ
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 07 năm 2009
CƠNG TRÌNH ðƯỢC HỒN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ðẠI HỌC BÁCH KHOA
ðẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH
Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS. TS. TRỊNH QUỐC THẮNG
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)
Cán bộ chấm nhận xét 1 :...................................................................................
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)
Cán bộ chấm nhận xét 2 :...................................................................................
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)
Luận văn thạc sĩ ñược bảo vệ tại HỘI ðỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN VĂN
THẠC SĨ
TRƯỜNG ðẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày . . . . . tháng . . . . năm . . . . .
I
ðẠI HỌC QUỐC GIA TP. HCM
TRƯỜNG ðẠI HỌC BÁCH KHOA
----------------
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHIÃ VIỆT NAM
ðộc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc
---oOo--Tp. HCM, ngày . . . . . tháng . . . . . năm . .
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ và tên học viên: BÙI QUANG VŨ
Giới tính : Nam
Ngày, tháng, năm sinh : 24/12/1983
Nơi sinh : Lâm ðồng
Chuyên ngành : Công nghệ và quản lý xây dựng
Khoá (Năm trúng tuyển) : K2007
1- TÊN ðỀ TÀI: QUẢN LÝ RỦI RO VỀ CHI PHÍ TÁC ðỘNG ðẾN SỰ THÀNH
CÔNG CỦA CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG TẠI TPHCM
2- NHIỆM VỤ LUẬN VĂN: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
....................................................................
....................................................................
....................................................................
....................................................................
....................................................................
....................................................................
....................................................................
3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN (Ghi ñầy ñủ học hàm, học vị ):
PGS.TS. TRỊNH QUỐC THẮNG
Nội dung và ñề cương Luận văn thạc sĩ đã được Hội ðồng Chun Ngành thơng qua.
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)
CHỦ NHIỆM BỘ MÔN
QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
(Họ tên và chữ ký)
II
LỜI CẢM ƠN
Luận văn tốt nghiệp là kết quả của học viên thu thập được trong suốt q trình
học tập và nghiên cứu. ðể hồn thành đề tài luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tác giả cịn nhận được rất nhiều sự giúp đỡ cũng như ý kiến đóng góp
chân thành từ gia đình và các thầy cơ, bạn bè, đồng nghiệp… Tác giả xin chân thành
cảm ơn ñến tất cả mọi người ñã ñộng viên, khuyến khích và giúp đỡ tác giả trong suốt
thời gian vừa qua.
Xin chân thành gửi lời cảm ơn ñến các thầy cô ngành Công nghệ và Quản lý xây
dựng, khoa kỹ thuật Xây dựng, trường ñại học Bách Khoa thành phố Hồ Chí Minh đã
tận tình giảng dạy, truyền ñạt nhiều kinh nghiệm quý báu trong suốt thời gian tác giả
học tập tại trường, đó là nền tảng cho tác giả thực hiện luận văn này cũng như là hành
trang, kinh nghiệm trong cuộc sống. Xin ñặc biệt gởi lời cảm ơn chân thành ñến
PGS.TS Trịnh Quốc Thắng, TS Ngơ Quang Tường, TS Cao Hào Thi đã tận tình hướng
dẫn, đóng góp những ý kiến q báu cũng như ln khuyến khích động viên trong suốt
q trình tác giả thực hiện luận văn này.
Tuy luận văn đã hồn thành với tất cả sự cố gắng nỗ lực phấn ñấu của bản thân,
tuy nhiên không tránh khỏi một số thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của các thầy
cơ, đồng nghiệp, bạn bè… để luận văn được hồn thiện hơn.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009
Học viên thực hiện ñề tài
Bùi Quang Vũ
III
TĨM TẮT LUẬN VĂN
Rủi ro là một yếu tố ln ln tồn tại trong q trình thực hiện các dự án xây
dựng, nó có ảnh hưởng rất lớn đến chi phí, tiến độ cũng như sự thành cơng của mỗi dự
án. Nhất là trong giai ñoạn hiện nay, khi nền kinh tế thế giới ñang trải qua một cuộc
khủng hoảng ñược ñánh giá là nghiêm trọng nhất kể từ sau chiến tranh thế giới thứ hai
trở lại ñây. Vấn ñề phân tích và quản lý rủi ro ngày càng thể hiện vai trị cần thiết và
quan trọng của nó trong các dự án đầu tư nói chung và xây dựng nói riêng.
Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, chúng tơi xin được đề cập đến các dự
án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng – thương mại, một trong những lãnh vực ñã và
ñang thu hút ñược sự quan tâm của nhiều nhà ñầu tư, bằng cách vận dụng những
phương pháp phân tích rủi ro đã được sử dụng rộng rãi trên thế giới để phân tích về
hiệu quả tài chính cho một số dự án ở thành phố Hồ Chí Minh, mà cụ thể ở đây là dự
án xây dựng cao ốc văn phòng – thương mại Sailing Tower tại số 51 Nguyễn Thị Minh
Khai, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.
Luận văn bao gồm các phần chính như sau:
-
Chương 1: Mở đầu (vấn đề đặt ra ñể nghiên cứu, mục tiêu, phương pháp, phạm
vi và ñối tượng nghiên cứu).
-
Chương 2: Tổng quan (sơ lược các nghiên cứu trước đây, tình hình thị trường
cao ốc văn phịng hiện nay, các tiêu chuẩn phân loại xếp hạng cao ốc văn
phòng...)
-
Chương 3: Cơ sở lý thuyết của phương pháp nghiên cứu.
-
Chương 4: Phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính của dự án trong hai trường
hợp khi khơng kể đến yếu tố rủi ro và khi có kể ñến yếu tố rủi ro.
-
Chương 5: Kết luận và kiến nghị (dựa vào các phân tích và đánh giá nêu trên, so
sánh và rút ra các kết luận, kiến nghị các phương án giải quyết).
IV
SUMMARIZATION
Risk is one of the factors which is always existed in the construction projects. It
influences to the cost, the progress and the success of the project. Especially in this
period, when the world economic meets a big crisis which is very serious, the biggest
economic crisis after World War II. The analyses and management of the risk become
necessary and important in investment and construction projects.
In this essay, we will investigate about the risk in the office building projects,
one of periods which is interested by a lot of investors. By applying many methods
which were used all over the world to analyze and manage the risk. We will analyze
about the effect of the finance for some office building projects in Ho Chi Minh City,
namely the Sailing Tower (51 Nguyen Thi Minh Khai Street, District 1, Ho Chi Minh
City) project.
This essay has five main parts:
-
Part 1: Introduction (the problem set up to solve, the purpose, the method, the
range and the object of study).
-
Part 2: Overview (the previous investigations, the office building market
situation, the standards to rank the office buildings...)
-
Part 3: The basis theory to investigate.
-
Part 4: Analyzing and evaluating about the effect of the finance of the project in
two cases: not have risk and have risk.
-
Part 5: Conclusions and petitions (base on the analyses and evaluations in part
four, compare and infer the conclusions, the petitions to solve the problems).
V
MỤC LỤC
Nhiệm vụ luận văn thạc sĩ
Trang I
Lời cám ơn
Trang II
Tóm tắt luận văn
Trang III
Tóm tắt luận văn (tiếng Anh)
Trang IV
Mục lục
Trang V
Danh sách các bảng biểu
Trang VIII
Danh sách các hình ảnh
Trang X
CHƯƠNG 1: MỞ ðẦU
1.1 - GIỚI THIỆU
Trang 01
1.2 - VẤN ðỀ ðẶT RA ðỂ NGHIÊN CỨU
Trang 02
1.3 - MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Trang 03
1.4 - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trang 04
1.5 - PHẠM VI NGHIÊN CỨU VÀ ðỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Trang 06
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
2.1 - CÁC KHÁI NIỆM VÀ ðỊNH NGHĨA
Trang 08
2.1.1 ðịnh nghĩa dự án, chu trình phát triển của một dự án
Trang 08
2.1.2 Các quan ñiểm phân tích
Trang 09
2.1.2.1 Phân tích kinh tế – xã hội
Trang 09
2.1.2.2 Phân tích tài chính
Trang 10
2.1.3 Các phương pháp phân tích
Trang 12
2.1.3.1 Nhóm các phương pháp đơn giản (simple methods)
Trang 12
2.1.3.2 Nhóm các phương pháp dịng tiền tệ chiết giảm
Trang 13
2.2 - SƠ LƯỢC MỘT VÀI NGHIÊN CỨU TRƯỚC ðÂY
2.2.1 Các mơ hình phân tích rủi ro ảnh hưởng đến chi phí của dự án
Trang 15
Trang 15
2.2.1.1 Mơ hình 1
Trang 15
2.2.1.2 Mơ hình 2
Trang 15
VI
2.2.1.3 Mơ hình 3
Trang 16
2.2.1.4 Mơ hình 4
Trang 17
2.2.2 Các kỹ thuật phân tích dự án có kể đến rủi ro
Trang 18
2.3 - TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO
THUÊ TẠI TPHCM TRONG CÁC NĂM VỪA QUA
Trang 20
2.4 - CÁC TIÊU CHUẨN PHÂN LOẠI, XẾP HẠNG CAO ỐC
VĂN PHÒNG
Trang 27
2.5 - VÀI NÉT VỀ DỰ ÁN ðƯỢC PHÂN TÍCH
Trang 34
2.5.1 Giới thiệu dự án
Trang 34
2.5.2 Chủ đầu tư
Trang 35
2.5.3 Một số bảng biểu và hình ảnh
Trang 36
CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 - PHÂN TÍCH DỰ ÁN THEO MƠ HÌNH TẤT ðỊNH
Trang 41
3.2 - PHÂN TÍCH VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG QUẢN LÝ DỰ ÁN
Trang 41
3.2.1 ðịnh nghĩa rủi ro
Trang 41
3.2.2 Quản lý rủi ro
Trang 43
3.2.3 Các phương pháp phân tích rủi ro
Trang 45
3.2.3.1 Phân tích độ nhạy
Trang 45
3.2.3.2 Phân tích tình huống
Trang 46
3.2.3.3 Phân tích mơ phỏng
Trang 47
CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH VÀ ðÁNH GIÁ DỰ ÁN
4.1 - PHÂN TÍCH, ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
KHI KHƠNG KỂ ðẾN YẾU TỐ RỦI RO (MƠ HÌNH TẤT ðỊNH)
4.1.1 Quan điểm chủ ñầu tư
Trang 51
Trang 51
4.1.1.1 Các dữ liệu ban ñầu
Trang 51
4.1.1.2 Các bảng phân tích và đánh giá
Trang 51
4.1.2 Quan ñiểm tổng ñầu tư
Trang 64
VII
4.1.2.1 Các dữ liệu ban ñầu
Trang 64
4.1.2.2 Các bảng phân tích và đánh giá
Trang 65
4.2 - PHÂN TÍCH, ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ
ÁN CĨ KỂ ðẾN TÁC ðỘNG CỦA CÁC YẾU TỐ RỦI RO
Trang 71
4.2.1 Phân tích độ nhạy
Trang 71
4.2.2 Phân tích tình huống
Trang 74
4.2.3 Phân tích rủi ro bằng mô phỏng với phần mềm @Risk
Trang 79
4.2.3.1 Các số liệu ban đầu
Trang 79
4.2.3.2 Phân tích và đánh giá
Trang 90
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1 - KẾT LUẬN
Trang 115
5.2 - KIẾN NGHỊ
Trang 117
PHẦN PHỤ LỤC
Trang 121
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Trang 141
VIII
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Tổng tích lũy diện tích và lượng cung mới văn phịng cho th tại TPHCM
Bảng 2.2: Nguồn cung cao ốc văn phòng tại TPHCM tính đến q 3/2008
Bảng 2.3: Khảo sát giá cho th của một vài cao ốc văn phòng tại TPHCM
Bảng 2.4: Biến động giá cho th cao ốc văn phịng giai ñoạn 2005 – nay
Bảng 2.5: Bảng xếp hạng các nơi có có giá cho th văn phịng cao nhất thế giới
Bảng 2.6: Một số tiêu chuẩn xếp hạng cao ốc văn phịng trên thế giới
Bảng 2.7: Cơng năng và diện tích xây dựng
Bảng 4.1: Thống kê diện tích xây dựng (Area schedule)
Bảng 4.2: Khối lượng và khái tốn kinh phí ñầu tư xây dựng
Bảng 4.3: Bảng doanh thu dự kiến
Bảng 4.4: Bảng tổng hợp các thông số của dự án
Bảng 4.5: Khấu hao tài sản cố ñịnh
Bảng 4.6: Bảng tổng hợp doanh thu (dự kiến)
Bảng 4.7: Bảng tính trả lãi ngân hàng (quan ñiểm chủ ñầu tư)
Bảng 4.8: Bảng tổng hợp chi phí (quan điểm chủ đầu tư)
Bảng 4.9: Bảng phân tích lời lỗ (quan điểm chủ đầu tư)
Bảng 4.10: Bảng tính thời gian hồn vốn của dự án (quan ñiểm chủ ñầu tư)
Bảng 4.11: Các chỉ tiêu ñánh giá dự án (quan điểm chủ đầu tư)
Bảng 4.12: Bảng tính trả lãi ngân hàng (quan ñiểm tổng ñầu tư)
Bảng 4.13: Bảng tổng hợp chi phí (quan điểm tổng đầu tư)
Bảng 4.14: Bảng phân tích lời lỗ (quan điểm tổng đầu tư)
Bảng 4.15: Bảng tính thời gian hồn vốn của dự án (quan ñiểm tổng ñầu tư)
Bảng 4.16: Các chỉ tiêu ñánh giá dự án (quan ñiểm tổng ñầu tư)
Bảng 4.17: Phân tích độ nhạy theo quan điểm chủ đầu tư
Bảng 4.18: Phân tích độ nhạy theo quan điểm tổng đầu tư
Bảng 4.19: Phân tích tình huống tốt nhất theo quan ñiểm chủ ñầu tư
IX
Bảng 4.20: Phân tích tình huống tốt nhất theo quan điểm tổng đầu tư
Bảng 4.21: Phân tích tình huống xấu nhất theo quan điểm chủ đầu tư
Bảng 4.22: Phân tích tình huống xấu nhất theo quan điểm tổng đầu tư
Bảng 4.23: Bảng thống kê tỷ lệ lạm phát của Việt Nam từ 1995 – 2008
Bảng 4.24: Bảng thống kê tỷ giá hối đối từ tháng 6/2008 đến tháng 3/2009
Bảng 4.25: Bảng thống kê lãi suất ngân hàng từ tháng 4/2005 ñến tháng 3/2009
Bảng 4.26: Kết quả mô phỏng Monte Carlo theo quan điểm chủ đầu tư
Bảng 4.27: Kết quả mơ phỏng Latin Hypercube theo quan ñiểm chủ ñầu tư
Bảng 4.28: Xác suất NPV theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm chủ đầu tư)
Bảng 4.29: Xác suất NPV tích lũy theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm chủ đầu tư)
Bảng 4.30: Xác suất IRR theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm chủ đầu tư)
Bảng 4.31: Xác suất IRR tích lũy theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm chủ đầu tư)
Bảng 4.32: Xác suất B/C theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm chủ đầu tư)
Bảng 4.33: Xác suất B/C tích lũy theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm chủ đầu tư)
Bảng 4.34: Dịng tiền từ 2006 – 2034 (quan điểm chủ đầu tư)
Bảng 4.35: Sự tương quan giữa các nhân tố ñầu vào (quan điểm chủ đầu tư)
Bảng 4.36: Kết quả mơ phỏng Monte Carlo theo quan ñiểm tổng ñầu tư
Bảng 4.37: Kết quả mơ phỏng Latin Hypercube theo quan điểm tổng ñầu tư
Bảng 4.38: Xác suất NPV theo mô phỏng Monte Carlo (quan ñiểm tổng ñầu tư)
Bảng 4.39: Xác suất NPV tích lũy theo mơ phỏng Monte Carlo(quan điểm tổng đầu tư)
Bảng 4.40: Xác suất IRR theo mô phỏng Monte Carlo (quan điểm tổng đầu tư)
Bảng 4.41: Xác suất IRR tích lũy theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm tổng đầu tư)
Bảng 4.42: Xác suất B/C theo mô phỏng Monte Carlo (quan điểm tổng đầu tư)
Bảng 4.43: Xác suất B/C tích lũy theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm tổng đầu tư)
Bảng 4.44: Dịng tiền từ 2006 – 2034 (quan điểm tổng ñầu tư)
Bảng 4.45: Sự tương quan giữa các nhân tố ñầu vào (quan ñiểm tổng ñầu tư)
X
DANH SÁCH CÁC HÌNH VẼ
Hình 1.1: Mơ hình phương pháp nghiên cứu
Hình 2.1: Chu trình phát triển của dự án
Hình 2.2: Mơ hình do Donal S.Barrie & Boyd C.Paulson đề xuất
Hình 2.3: Mơ hình do Tom Kendrick đề xuất
Hình 2.4: Mơ hình do Nguyễn Xn Lâm đề xuất
Hình 2.5: Phân loại các nhóm yếu tố rủi ro
Hình 2.6: Biểu đồ thị trường cao ốc văn phòng tại TPHCM từ năm 1996 – 2008
Hình 2.7: Sơ đồ tỷ lệ cao ốc văn phòng loại A, B,C từ năm 2005 – 2009 (dự kiến)
Hình 2.8: Nguồn cung cao ốc văn phịng hiện tại và tương lai 2008 – 2012
Hình 2.9: Mặt bằng tầng 1
Hình 2.10: Mặt bằng tầng văn phịng (tầng 2-15)
Hình 2.11: Mặt bằng tầng căn hộ (tầng 16-21)
Hình 2.12: Mặt bằng sân thượng (tầng 22)
Hình 3.1: Quá trình thực hiện mơ phỏng
Hình 4.1: Biểu đồ tỷ lệ lạm phát của Việt Nam từ 1995 – 2008
Hình 4.2: Quy luật phân phối tam giác cho biến lạm phát
Hình 4.3: Biểu đồ tỷ giá hối đối từ tháng 6/2008 đến tháng 3/2009
Hình 4.4: Quy luật phân phối Beta cho biến tỷ giá hối đối
Hình 4.5: Biểu đồ lãi suất ngân hàng từ tháng 4/2005 đến tháng 3/2009
Hình 4.6: Quy luật phân phối Beta cho biến lãi suất ngân hàng
Hình 4.7: Biểu đồ xác suất NPV (quan điểm chủ đầu tư)
Hình 4.8: Biểu ñồ xác suất NPV tích lũy (quan ñiểm chủ ñầu tư)
Hình 4.9: Biểu đồ xác suất IRR (quan điểm chủ đầu tư)
Hình 4.10: Biểu đồ xác suất IRR tích lũy (quan điểm chủ đầu tư)
Hình 4.11: Biểu đồ xác suất B/C (quan điểm chủ đầu tư)
Hình 4.12: Biểu đồ xác suất B/C tích lũy (quan điểm chủ đầu tư)
XI
Hình 4.13: Biểu đồ dịng tiền từ 2006 – 2014 (quan điểm chủ đầu tư)
Hình 4.14: Biểu đồ sự tương quan giữa các nhân tố ñầu vào (quan ñiểm chủ ñầu tư)
Hình 4.15: Biểu ñồ xác suất NPV (quan ñiểm tổng đầu tư)
Hình 4.16: Biểu đồ xác suất NPV tích lũy (quan điểm tổng đầu tư)
Hình 4.17: Biểu đồ xác suất IRR (quan điểm tổng đầu tư)
Hình 4.18: Biểu đồ xác suất IRR tích lũy (quan điểm tổng đầu tư)
Hình 4.19: Biểu ñồ xác suất B/C (quan ñiểm tổng ñầu tư)
Hình 4.20: Biểu đồ xác suất B/C tích lũy (quan điểm tổng đầu tư)
Hình 4.21: Biểu đồ dịng tiền từ 2006 – 2034 (quan điểm tổng đầu tư)
Hình 4.22: Biểu ñồ sự tương quan giữa các nhân tố ñầu vào (quan ñiểm tổng ñầu tư)
1
CHƯƠNG 1: MỞ ðẦU
1.1 – GIỚI THIỆU:
Rủi ro là một yếu tố ln ln tồn tại trong q trình thực hiện các dự án xây
dựng, nó có ảnh hưởng rất lớn đến chi phí, tiến độ cũng như sự thành cơng của mỗi dự
án. Nhất là trong giai đoạn hiện nay, khi nền kinh tế thế giới ñang trải qua thời kì
khủng hoảng, lạm phát trong nước tăng cao. Trong ba thành tố của một dự án là quy
mô, kinh phí và thời gian thì thành tố kinh phí đóng vai trị quan trọng, nếu kinh phí
khơng được quản lý tốt thì khơng những ảnh hưởng xấu đến tiến độ, lợi nhuận mà cịn
tạo nên mối quan hệ khơng tốt giữa các bên tham gia.
Một dự án ñược coi là thành cơng phải đáp ứng được mục tiêu lợi nhuận cho
chủ đầu tư và nhà thầu thi cơng, đồng thời cịn phải đáp ứng được các mục tiêu kinh tế
- xã hội của đất nước. ðiều đó địi hỏi dự án phải được soạn thảo và phân tích đánh giá
một cách tồn diện ngay từ giai đoạn chuẩn bị kế hoạch ñầu tư. Thực tế cho thấy nhiều
dự án kém hiệu quả hay ñổ vỡ trong thời gian qua bắt nguồn từ việc nghiên cứu, soạn
thảo dự án và ñánh giá, thẩm định dự án đã khơng kể đến hay khơng lường hết được
các yếu tố rủi ro tác động ñến dự án.
Hiện nay, do ảnh hưởng của lạm phát và sự bất ổn của nền kinh tế thế giới cùng
với cuộc khủng hoảng tài chính bùng nổ trên phạm vi toàn cầu, lãi suất cho vay ngân
hàng tăng cao… thị trường nhà đất và bất động sản đang có dấu hiệu “đóng băng”.
Song mảng cao ốc văn phịng cho thuê vẫn là một thị trường giàu tiềm năng do nhu cầu
th văn phịng của các cơng ty cịn rất lớn, nhất là trong giai ñoạn Việt Nam ñã gia
nhập WTO cùng với hàng loạt các nhà ñầu tư và cơng ty nước ngồi gia nhập thị
trường Việt Nam. Trong khi số lượng cao ốc văn phòng hiện vẫn còn ít, tình trạng
“cung” khơng đáp ứng đủ “cầu” biến cao ốc văn phòng thành một thị trường “hot” với
hàng loạt chủ ñầu tư ñều muốn tham gia.
Xuất phát từ những vấn ñề thực tiễn, chúng ta nhận thấy chủ ñầu tư là người
thấy ñược những nhu cầu của xã hội và có quyết định đầu tư, bất cứ một chủ ñầu tư
2
nào khi quyết ñịnh ñầu tư ñều mong muốn thu ñược lợi nhuận cao nhất và hạn chế rủi
ro ñến mức thấp nhất. Nhưng ở Việt Nam, trong quá trình phân tích dự án đầu tư
thường ít khi xem xét ñến tác ñộng của những yếu tố rủi ro ñến hiệu quả của dự án.
Nghiên cứu này đóng góp một phần cơ sở để phân tích các yếu tố rủi ro tác động đến
chi phí và sự thành cơng của các dự án xây dựng cao ốc văn phòng tại thành phố Hồ
Chí Minh.
1.2 – VẤN ðỀ ðẶT RA ðỂ NGHIÊN CỨU:
ðể ñạt ñược mục tiêu, ñăc biệt là lợi nhuận, nhà đầu tư cần phải tính tốn, cân
nhắc, dự đốn được tất cả các tình huống có thể xảy ra trong q trình vận hành dự án.
ðể làm được điều đó địi hỏi phải nghiên cứu cẩn thận mơi trường và cơ hội ñầu tư, lựa
chọn phương pháp phân tích, đánh giá dự án đúng đắn, có dự báo ñến các yếu tố rủi ro
tác ñộng ñến dự án trong tương lai, từ đó có hướng đầu tư và ñiều chỉnh việc ñầu tư
một cách hợp lý. Khi nghiên cứu, phân tích, đánh giá một dự án, cần đặt ra nhiều vấn
đề, câu hỏi mang tính chất phản biện ñối chiếu. Nhiệm vụ quan trọng ñối với nhà ñầu
tư là sẽ giải quyết những câu hỏi này như thế nào để có những chiến lược đối phó với
những rủi ro của dự án một cách hợp lý. Các vấn ñề mấu chốt của nhà ñầu tư là:
-
Liệu dự án có tính khả thi về mặt tài chính, kinh tế - xã hội trong suốt thời gian
hoạt động của nó khơng?
-
Các khả năng rủi ro có thể tác động đến dự án? Mức độ rủi ro có thể xảy ra?
-
Làm thế nào ñể hạn chế bớt rủi ro?
-
Liệu dự án có đủ sức hấp dẫn đối với các bên quan tâm tham gia?
Hầu hết các nhà nghiên cứu, các tác giả ñều ñồng ý rằng yếu tố rủi ro là không
thể tránh khỏi trong kinh doanh và trong các dự án đầu tư. Yếu tố rủi ro ln ln tồn
tại. “Chỉ có một điều chắc chắn là khơng có gì là chắc chắn cả”. Do đó, đã bước vào
kinh doanh, ñầu tư là phải chấp nhận rủi ro và có chiến lược đối phó với rủi ro.
Thực tế cho thấy, những dự án đầu tư xem trọng việc phân tích, ñánh giá các
yếu tố rủi ro thì ña phần ñem lại kết quả tốt hơn so với các dự án khơng kể đến hoặc
3
xem nhẹ các yếu tố rủi ro, nguyên nhân là vì các dự án này khơng lường trước được
những hậu quả sẽ xảy ra.
1.3 – MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU:
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài này nhằm phân tích các yếu tố rủi ro có thể tác
động đến chi phí và hiệu quả tài chính của các dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng
tại thành phố Hồ Chí Minh, đánh giá khả năng thu hồi vốn và sinh lời của các dự án
trong ñiều kiện kinh tế tồn cầu đang trải qua cuộc khủng hoảng do ảnh hưởng sự suy
thoái của nền kinh tế Mỹ, nền kinh tế lớn nhất thế giới và tình hình lạm phát tăng cao ở
nước ta trong giai ñoạn từ ñầu năm ñến nay.
-
Phân tích về chi phí của dự án: chi phí khảo sát, xây lắp, thiết bị… chi phí đền
bù và giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất…
-
Phân tích về những lợi ích của dự án, tính tốn khả năng thu lợi, thời gian hồn
vốn…
-
Phân tích các yếu tố rủi ro có thể tác động trong q trình thực hiện dự án: lạm
phát, trượt giá, thay đổi chính sách của Nhà nước, vấn ñề ñền bù giải toả, ảnh
hưởng của giá vàng, ngoại tệ, lãi suất cho vay ngân hàng…
Trên cơ sở những phân tích được thực hiện, các kết quả được rút ra từ đó rút ra
những kết luận, xây dựng những kiến nghị liên quan ñến việc áp dụng các phương
pháp phân tích để thấy được những ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro ñến hiệu quả tài
chính và sự thành cơng của dự án. ðồng thời thực hiện phân tích đối với một dự án xây
dựng cao ốc văn phịng cụ thể, thơng qua việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng về tài
chính, thương mại… ñể ñề nghị một mức giá cho thuê cao ốc văn phịng hợp lý, có giá
trị tham khảo ñối với các chủ ñầu tư.
Với những nghiên cứu cùng những kiến nghị hy vọng sẽ có giá trị tham khảo
với những người có nhiệm vụ soạn thảo và thẩm ñịnh, những nhà ñầu tư trong quá
trình quyết ñịnh ñầu tư. Kết quả của luận văn có thể giúp chủ đầu tư:
-
Có một cái nhìn tổng qt về tình hình thị trường trong giai ñoạn hiện nay.
4
-
Nhận thấy các nguyên nhân (các yếu tố rủi ro) ảnh hưởng ñến hiệu quả ñầu tư
của dự án từ ñó có những quyết ñịnh ñầu tư hợp lý nhất ñể mang lại lợi nhuận
cao nhất.
-
Tham khảo và ñưa ra mức giá cho thuê hợp lý nhất, cân bằng lợi ích giữa kì
vọng về lợi nhuận của chủ đầu tư và các doanh nghiệp thuê văn phòng.
-
Xây dựng các giải pháp, mơ hình quản lý hợp lý nhằm kiểm sốt tốt chi phí, tiến
độ và chất lượng trong q trình thực hiện dự án.
-
Nâng cao năng lực của công ty trong q trình xây dựng, tạo sự tín nhiệm cho
khách hàng.
Các yếu tố ảnh hưởng ñến lợi nhuận, sự thành công của dự án: (nguyên nhân chủ quan
và khách quan):
-
Việc phân loại, xếp hạng cao ốc văn phòng
-
Lạm phát, khủng hoảng tài chính
-
Thay đổi cơng nghệ
-
Năng lực dự tính khơng chính xác
-
Vốn đầu tư thiếu, chậm tiến độ, đền bù giải tỏa
-
Vướng mắc về luật, chính sách của Nhà nước
-
ðối thủ tiềm ẩn
-
Giá vàng, ngoại tệ, xăng dầu
-
Suy thoái kinh tế, sự bất ổn của giá vật liệu xây dựng
-
Lãi suất ngân hàng
-
Sự thay đổi chính sách của Nhà nước
-
Thiên tai, chiến tranh
1.4 - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:
Với mục tiêu ñã nêu trên, trong nghiên cứu này chúng ta ñi sâu tìm hiểu, phân
tích các yếu tố rủi ro có thể ảnh hưởng đến chi phí, tài chính của các dự án xây dựng
cao ốc văn phòng trên cơ sở:
5
1/ Bước ñầu tiên là nghiên cứu tổng quan các vấn ñề:
-
Các ñịnh nghĩa dự án, rủi ro…
-
Các giai ñoạn hình thành một dự án đầu tư
-
Các phương pháp đánh giá hiệu quả tài chính của một dự án
-
Các lý thuyết phân tích yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến dự án
-
Các lý thuyết xác suất thống kê ñược ứng dụng vào phân tích rủi ro
-
Tổng hợp các nghiên cứu tương tự từ trước tới nay
-
Có một cái nhìn tổng quan về tình hình kinh tế, tài chính thế giới và trong nước
trong giai ñoạn hiện nay.
2/ Khảo sát các dự án xây dựng cao ốc văn phịng đã và ñang ñược thực hiện nhằm thu
thập các số liệu liên quan đến chi phí, tiến độ, khả năng hồn vốn, sinh lời… của các
dự án đó. ðánh giá các nhân tố ảnh hưởng ñến việc phân loại, xếp hạng một cao ốc văn
phịng.
3/ Phân loại và phân tích các yếu tố rủi ro ảnh hưởng ñến các dự án xây dựng, sau đó
áp dụng các lý thuyết về thống kê phân tích, áp dụng một số kĩ thuật phân tích dự án có
tính đến ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro, thiết lập mơ hình mơ phỏng và áp dụng các
phần mềm máy tính về đánh giá rủi ro. Trong phạm vi luận văn này phần mềm mơ
phỏng được sử dụng để phân tích rủi ro là phần mềm @Risk của Microsoft.
4/ Trên cơ sở các phân tích, so sánh kết quả từ đó xây dựng những kiến nghị giúp cho
những người có nhiệm vụ lập và thẩm định dự án, những nhà đầu tư có thể tham khảo
trong q trình quyết định đầu tư đồng thời thơng qua các phân tích, đưa ra mức giá
cho th văn phịng hợp lí nhất để chủ đầu tư có thể tham khảo. Nắm bắt được q
trình vận hành của dự án để từ đó có những điều chỉnh thích hợp, đánh giá được
ngun nhân và quy mơ của các yếu tố rủi ro cho dự án ñồng thời sẽ ñưa ra ñược
những quyết ñịnh phải làm thế nào nhằm giảm bớt các yếu tố rủi ro và chia sẻ có hiệu
quả các yếu tố rủi ro ấy.
6
Hình 1.1: Mơ hình phương pháp nghiên cứu:
Tổng quan về tình hình kinh tế,
tài chính thế giới và Việt Nam
hiện nay
Phân tích độ
nhạy
Phân tích tình
huống
Thu thập dữ liệu, phân tích ñối
với một dự án xây dựng cao ốc
văn phòng cụ thể
Phân tích các yếu tố rủi ro ảnh
hưởng đến dự án xây dựng cao ốc
văn phịng
Các yếu tố ảnh
hưởng đến việc
phân loại, xếp hạng
cao ốc văn phịng
Phân tích mơ
phỏng
sử dụng phần
mềm @ Risk
Rút ra kết luận về ảnh
hưởng của yếu tố rủi ro
và kiến nghị phương
pháp hạn chế rủi ro
Kiến nghị mức giá cho
thuê văn phòng hợp lý
1.5 - PHẠM VI NGHIÊN CỨU VÀ ðỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU:
Phạm vi nghiên cứu: phân tích những yếu tố rủi ro có thể ảnh hưởng ñến hiệu
quả kinh tế ñầu tư cho các dự án xây dựng cao ốc văn phòng tại thành phố Hồ Chí
Minh trong giai đoạn khủng hoảng tài chính tồn cầu hiện nay. Có một cái nhìn tổng
hợp về các nghiên cứu tương tự từ trước đến nay. Có một phần phân tích định tính để
nhận dạng các nhân tố. Sau đó thiết lập mơ hình tốn hoặc dùng lại các mơ hình đã có
7
để nghiên cứu áp dụng cho một mơ hình thực tế. Việc nghiên cứu ñược tiến hành trên
những dự án cao ốc văn phịng quy mơ vừa và lớn tại thành phố Hồ Chí Minh.
ðối tượng nghiên cứu: nghiên cứu trên một dự án xây dựng cao ốc văn phòng
thương mại cụ thể tại thành phố Hồ Chí Minh.
-
Tên dự án: Dự án ñầu tư xây dựng cao ốc văn phịng Sailing Tower
-
ðịa điểm xây dựng: 51 Nguyễn Thị Minh Khai – Quận 1
-
Tổng diện tích khu đất: 3000 m2
-
Diện tích xây dựng: 50%
-
Chủ đầu tư: tổng cơng ty xây dựng số 1, trực thuộc Bộ Xây dựng
8
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
2.1 – CÁC KHÁI NIỆM VÀ ðỊNH NGHĨA:
2.1.1 ðịnh nghĩa dự án, chu trình phát triển của một dự án:
“Dự án là một sự ñề xuất ñầu tư ñể tạo ra, mở rộng và/hoặc phát triển những
phương tiện nhất định nhằm tăng sản lượng hàng hóa và/hoặc dịch vụ xã hội thuộc một
cộng ñồng trong một khoảng thời gian nhất ñịnh.”
Nguồn: Sổ tay hướng dẫn ñánh giá các dự án công nghiệp của tổ chức phát triển
công nghiệp của Liên Hiệp Quốc (UNIDO), 1986.
Ở Việt Nam, dự án ñầu tư ñược ñịnh nghĩa trong ñiều lệ quản lý ñầu tư và xây
dựng ban hành kèm theo nghị ñịnh số 177/CP ngày 20/10/1994 của thủ tướng chính
phủ như sau:
“Dự án ñầu tư là một tập hợp những ñề xuất về việc bỏ vốn ñể tạo mới, mở rộng
hoặc cải tạo những ñối tượng nhất ñịnh nhằm ñạt ñược sự tăng trưởng về số lượng, cải
tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời
gian xác định.”
Có thể thấy, dự án ñầu tư là một khái niệm rất rộng, dự án có thể đầu tư trong
nhiều lĩnh vực kinh tế – xã hội khác nhau. Trong phạm vi luận văn, ta quan tâm ñến
những dự án ñầu tư trong lĩnh vực xây dựng cao ốc văn phòng. Dự án xây dựng ñược
ñịnh nghĩa như sau:
“Dự án xây dựng là tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo
mới, mở rộng hay cải tạo những cơng trình xây dựng (nhà ở, văn phòng, nhà máy, sân
bay, bến cảng...). Một dự án xây dựng gồm ba thành tố: quy mơ, kinh phí và thời gian
thực hiện.”
Nguồn: ðinh Cơng Tịnh – Bài giảng Quản lý dự án, 2007.
Cho ñến nay, hầu hết các tác giả ñều thống nhất rằng chu trình phát triển của dự
án (project development cycle) bao gồm ba giai ñoạn: giai ñoạn chuẩn bị dự án ñầu tư,
giai ñoạn thực hiện dự án ñầu tư, giai ñoạn kết thúc dự án ñầu tư (giai ñoạn vận hành).
9
Hình 2.1: Chu trình phát triển của dự án
Trong ba giai đoạn trên, giai đoạn chuẩn bị đầu tư có ý nghĩa rất quan trọng,
quyết định sự thành cơng hay thất bại ở các giai đoạn sau, tuy nó chỉ chiếm chi phí từ
0.5% - 15% tổng vốn đầu tư cho dự án. Giai ñoạn này nếu ñược thực hiện tốt sẽ tạo
tiền đề cho việc sử dụng có hiệu quả 85% - 99.5% vốn đầu tư cịn lại, đồng thời cũng
tạo cơ sở cho q trình hoạt động của dự án được thuận lợi.
2.1.2 Các quan điểm phân tích:
ðể ñánh giá tính hiệu quả của một dự án ñầu tư, người ta sẽ xem xét dự án dưới
hai khía cạnh: hiệu quả kinh tế – xã hội và hiệu quả tài chính. Khi phân tích hiệu quả
kinh tế – xã hội, ta sẽ đứng trên quan điểm lợi ích của quốc gia, lợi ích vùng để xem
xét. Trong khi phân tích hiệu quả tài chính ta sẽ đứng trên quan ñiểm của nhà ñầu tư bỏ
vốn ra ñể thực hiện dự án. Do có sự khác nhau theo quan điểm phân tích như trên, dịng
tiền trong tính tốn chỉ tiêu đánh giá dự án cho hai phân tích nói trên cũng khác nhau.
2.1.2.1 Phân tích kinh tế – xã hội:
Phân tích kinh tế – xã hội là một phần quan trọng trong q trình lập dự án đầu
tư, nó là cơ sở tính tốn để xác định quy mơ dự án, ñể nhà nước xem xét và ra quyết
ñịnh ñầu tư hay không, ñồng thời cũng là cơ sở ñể các tổ chức tài chính, cơ quan tài trợ
vốn xem xét ñể ra quyết ñịnh.
10
Phân tích kinh tế nhằm mục đích đánh giá hiệu quả mang lại của dự án ñối với
nền kinh tế quốc dân (hoặc vùng). Lợi ích kinh tế của một dự án là hiệu số các lợi ích
mà nền kinh tế quốc dân và xã hội thu ñược trừ ñi những đóng góp mà xã hội phải bỏ
ra khi dự án được thực hiện và các chi phí để xây dựng dự án. Lợi ích kinh tế của dự án
có thể chia làm hai loại:
-
Loại ñịnh lượng ñược: tạo ra sản phẩm, tăng thu nhập quốc dân, sử dụng lao
ñộng, tăng thu ngoại tệ từ sản phẩm sản xuất, thu thuế tài ngun mơi trường...
-
Loại khơng định lượng được: sự phù hợp với quy hoạch phát triển vùng
(ngành), tác dụng tích cực (tiêu cực) lên các ngành khác...
ðóng góp của xã hội cho dự án chủ yếu là tài nguyên mà xã hội dành cho dự án
thay vì sử dụng vào việc khác. Các chi phí để xây dựng dự án thường bao gồm: chi phí
xây dựng, chi phí vận hành, chi phí bảo dưỡng, chi phí nguyên vật liệu sản xuất...
2.1.2.2 Phân tích tài chính:
Trên cơ sở phương án kiến nghị từ phân tích kinh tế của dự án, phân tích tài
chính là một bước quan trọng để đánh giá hiệu quả của dự án ñối với nhà ñầu tư. Sự
khác biệt cơ bản giữa phân tích kinh tế và phân tích tài chính của một dự án là phân
tích kinh tế để phục vụ đánh giá tính hiệu quả của dự án dưới quan ñiểm của nhà nước
(lợi ích cộng đồng, vùng, mang tính vĩ mơ) cịn phân tích tài chính nhằm phục vụ nhà
đầu tư (lợi ích cá nhân bỏ tiền thực hiện dự án, mang tính vi mơ). Mục tiêu của nhà đầu
tư là cực đại lợi nhuận thể hiện trong phân tích tài chính, trong khi đó đối với nhà nước
là cực đại hiệu quả (phúc lợi xã hội, lợi ích quốc gia...) thể hiện trong phân tích kinh tế.
Do sự khác biệt về ý nghĩa phân tích, việc thiết lập dịng tiền trong tính tốn
phân tích kinh tế và tài chính có khác nhau. Do vậy, với một dự án xem xét, trên cơ sở
các chỉ tiêu đánh giá kinh tế, tài chính ta có thể có các trường hợp sau:
-
Trường hợp 1: chỉ tiêu kinh tế và chỉ tiêu tài chính đều đạt
-
Trường hợp 2: chỉ tiêu kinh tế ñạt, chỉ tiêu tài chính khơng đạt
-
Trường hợp 3: chỉ tiêu kinh tế khơng ñạt, chỉ tiêu tài chính ñạt
11
-
Trường hợp 4: chỉ tiêu kinh tế và chỉ tiêu tài chính đều khơng đạt
Trường hợp 1 dự án là ñáng giá. Trong trường hợp 2, nếu muốn thu hút nhà đầu
tư, nhà nước phải có các chính sách hỗ trợ khác bổ sung vào lợi nhuận của chủ ñầu tư
nếu muốn thực hiện dự án. Trường hợp 3, thông thường nhà đầu tư cần phải có các
hoạt động bổ sung để mang lại lợi ích cho cộng đồng, xã hội nhằm thuyết phục sự cho
phép ñầu tư dự án của nhà nước. Trường hợp 4 dự án là không đáng giá, khơng có tính
khả thi.
Trong phân tích tài chính của một dự án thường thực hiện theo hai quan ñiểm:
-
Phân tích tài chính theo quan ñiểm tổng ñầu tư (quan điểm ngân hàng)
-
Phân tích tài chính theo quan điểm chủ đầu tư (quan điểm cổ đơng)
Phân tích theo quan điểm chủ đầu tư là phân tích theo đó chủ ñầu tư phải vay
vốn với một tỷ lệ nhất ñịnh về nguồn vốn với các ñiều kiện về lãi suất và thời gian trả
nợ khác nhau ñể thực hiện dự án. Trong phân tích này, các chi phí trả lãi ñược xem như
chi phí dự án và kế hoạch trả nợ gốc lẫn lãi sẽ được đưa vào dịng tiền phân tích tài
chính. Các nguồn vốn vay có thể từ các nguồn vốn vay ưu đãi, vay thương mại nước
ngồi, vay thương mại trong nước... Thông thường, các nguồn vốn vay này sẽ bắt ñầu
trả sau khi dự án ñi vào vận hành.
Phân tích theo quan điểm tổng đầu tư là theo đó nhà đầu tư xem như đã có sẵn
nguồn vốn để thực hiện dự án (khơng phải vay từ các nguồn khác nhau). ðiều này có
nghĩa là trong phương pháp phân tích này ta khơng có dịng tiền biểu thị lãi vay trong
số liệu phân tích. Tổng mức ñầu tư trong phân tích tài chính theo quan ñiểm chủ ñầu tư
thường lớn hơn tổng mức ñầu tư khi phân tích theo quan điểm tổng đầu tư vì khi phân
tích theo quan điểm chủ đầu tư có thêm phần lãi vay sinh ra từ các nguồn vốn trong
quá trình xây dựng dự án.
Về nguyên tắc chỉ tiêu tài chính của dự án theo quan ñiểm tổng ñầu tư phản ánh
trung thực về tính hiệu quả của bản thân dự án hơn. Trong phân tích tài chính theo
quan điểm chủ ñầu tư, các chỉ tiêu phụ thuộc không những vào hiệu quả của bản thân
12
dự án mà cịn phụ thuộc vào các chính sách ưu đãi nếu có về các nguồn vốn vay. Trong
một số trường hợp có thể bản thân dự án là khơng khả thi về mặt tài chính, nhưng với
các chính sách ưu ñãi về thuế, vốn vay... dự án trở nên hữu ích với chủ đầu tư. Trong
các trường hợp như vậy, các chính sách ưu đãi về vốn vay, thuế... ñã làm lệch chỉ tiêu
ñánh giá dự án. ðây là lý do tại sao thông thường các ngân hàng khi xem xét ñể cho
các dự án vay vốn cần biết ñến chỉ tiêu ñánh giá “thực chất” hiệu quả dự án mang lại.
ðó cũng là lý do tại sao phân tích tài chính theo quan điểm tổng đầu tư đơi lúc cịn
được gọi là phân tích tài chính theo quan điểm ngân hàng.
2.1.3 Các phương pháp phân tích:
2.1.3.1 Nhóm các phương pháp đơn giản (simple methods):
Cịn được gọi là nhóm các phương pháp tĩnh vì chúng khơng tính đến ảnh
hưởng giá trị theo thời gian của dòng tiền, hay nói cách khác là khơng tính chiết khấu
theo thời gian (suất chiết khấu i= 0%). Một số phương pháp tiêu biểu:
1/ ðiểm hòa vốn:
ðiểm hòa vốn (hay giá trị hòa vốn) là giá trị của một biến số nào đó, như sản
lượng cần sản xuất, số giờ vận hành hàng năm của một thiết bị, số năm khai thác của
một dự án... làm cho tổng tích lũy thu nhập bằng tổng tích lũy đầu tư và chi phí (khơng
tính đến chiết khấu theo thời gian)
2/ Thời gian hoàn vốn:
Thời gian hồn vốn (the payback period) là một chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh
tế ñơn giản và dùng ñể tham khảo tương đối phổ biến trong phân tích kinh tế. ðó là
thời gian cần thiết để tổng thu nhập rịng hằng năm đủ để hồn trả vốn đầu tư ban ñầu,
ñiều mà ña số các nhà ñầu tư thường quan tâm và dễ dàng nhìn thấy. Một dự án có thời
gian hồn vốn càng thấp thì càng được đánh giá cao. Nhược điểm của phương pháp
này là khơng tính đến ảnh hưởng giá trị theo thời gian của dòng tiền nên trong nhiều
trường hợp nó làm cho việc đánh giá lựa chọn dự án trở nên thiếu chính xác.
3/ Thời gian bù vốn ñầu tư bổ sung:
