Nghiên cứu giải pháp hoàn thiện công tác lập tổng mức đầu tư xây dựng công trình (Luận văn thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƢỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

PHẠM THỊ NGỌC ÁNH

NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC LẬP
TỔNG MỨC ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƢỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

PHẠM THỊ NGỌC ÁNH

NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC LẬP
TỔNG MỨC ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH

Chun ngành: Quản lý xây dựng
Mã số: 858-03-02

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS. DƢƠNG ĐỨC TIẾN (HDC)
TS. ĐINH THẾ MẠNH (HDP)

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2019


LỜI CAM ĐOAN
Họ và tên học viên: PHẠM THỊ NGỌC ÁNH
Chuyên ngành đào tạo: Quản lý xây dựng
Đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu giải pháp hoàn thiện lập Tổng mức đầu tƣ xây dựng
cơng trình”. Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các thơng
tin, tài liệu trích dẫn trong luận văn đã đƣợc ghi rõ nguồn gốc. Kết quả nêu trong luận
văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào trƣớc đây.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 19 tháng 03 năm 2019
Tác giả luận văn

PHẠM THỊ NGỌC ÁNH

3


LỜI CÁM ƠN
Trong thời gian học tập và nghiên cứu với sự giúp đỡ nhiệt tình của Quý thầy giáo, cô
giáo, bạn bè và đồng nghiệp. Với đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý xây
dựng “Nghiên cứu giải pháp hồn thiện cơng tác lập Tổng mức đầu tƣ xây dựng cơng
trình và áp dụng cho dự án đầu tƣ xây dựng Bệnh viện Hùng Vƣơng - Giai đoạn II”
bằng sự nỗ lực nghiên cứu của bản thân đã đƣợc hoàn thành.
Tác giả xin cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Dƣơng Đức Tiến đã trực tiếp hƣớng dẫn, giúp
đỡ tận tình cho tác giả trong quá trình thực hiện Luận văn này.

Xin chân thành cảm ơn sâu sắc sự giúp đỡ của các đồng nghiệp tại Sở Xây dựng thành
phố Hồ Chí Minh, các Ban QLDA, các đơn vị tƣ vấn, ...
Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến ban lãnh đạo Trƣờng Đại học Thủy lợi, gia
đình đã tạo điều kiện giúp đỡ và cổ vũ động viên tác giả trong suốt quá trình thực hiện
luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn./.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 19 tháng 03 năm 2019
Tác giả luận văn

PHẠM THỊ NGỌC ÁNH

4


MỤC LỤC
MỤC LỤC .......................................................................................................................5
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH......................................................................................8
DANH MỤC BẢNG BIỂU .............................................................................................9
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...............................................................................10
MỞ ĐẦU .......................................................................................................................11
1.

Tính cấp thiết của Đề tài...................................................................................11

2.

Mục đích nghiên cứu của đề tài ........................................................................11

3.

Cách tiếp cận và phƣơng pháp nghiên cứu ......................................................11

4.

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................12

5.

Kết quả đạt đƣợc...............................................................................................12

6.

Nội dung của luận văn ......................................................................................12

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CƠNG
TRÌNH DÂN DỤNG SỬ DỤNG VỐN NGÂN SÁCH NHÀ NƢỚC .........................13
1.1 Tổng quan về tổng mức đầu tƣ .........................................................................13
1.1.1

Đặc điểm của thị trƣờng xây dựng Việt Nam ...........................................13

1.1.2

Đặc điểm của giá xây dựng cơng trình......................................................13

1.1.3

Tổng mức đầu tƣ xây dựng cơng trình ......................................................15

1.1.4

Điều chỉnh Tổng mức đầu tƣ.....................................................................15

1.2 Các thành phần chi phí trong Tổng mức đầu tƣ ...............................................16
1.2.1

Chi phí cố định (vốn cố định) ...................................................................16

1.2.2

Vốn lƣu động ban đầu ...............................................................................18

1.2.3

Vốn dự phòng ............................................................................................18

1.3 Các phƣơng pháp xác định tổng mức đầu tƣ theo quy định hiện nay ..............19
1.3.1

Phƣơng pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án ................................19

1.3.2

Tính theo suất vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình ........................................23

1.3.3 Phƣơng pháp xác định theo số liệu của dự án có các cơng trình xây dựng
có các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tƣơng tự đã hoặc đang thực hiện .........................24
1.3.4

Phƣơng pháp kết hợp ................................................................................26

1.3.5

Các căn cứ xác định Tổng mức đầu tƣ ......................................................26

Kết luận chƣơng 1: ....................................................................................................28

5


CHƢƠNG 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN CÔNG TÁC LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƢ XÂY
DỰNG CƠNG TRÌNH DÂN DỤNG SỬ DỤNG VỐN NGÂN SÁCH NHÀ NƢỚC
TẠI TP. HỒ CHÍ MINH ...............................................................................................29
2.1 Cơ sở pháp lý công tác lập Tổng mức đầu tƣ xây dựng cơng trình dân dụng sử
dụng vốn ngân sách nhà nƣớc ..........................................................................29
2.1.1

Căn cứ pháp lý và Căn cứ kỹ thuật ...........................................................29

2.1.2

Quản lý Tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình ........................................33

2.2 Tình hình đầu tƣ xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ....................34
2.2.1 Tình hình đầu tƣ xây dựng các cơng trình thuộc vốn ngân sách nhà nƣớc
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh .....................................................................34
2.2.2 Tình hình lập Tổng mức đầu tƣ xây dựng cơng trình dân dụng sử dụng
vốn ngân sách nhà nƣớc tại thành phố Hồ Chí Minh ............................................36

2.3 Những nhân tố ảnh hƣởng đến công tác lập Tổng mức đầu tƣ xây dựng cơng
trình dân dụng sử dụng vốn ngân sách nhà nƣớc .............................................39
2.3.1

Các yếu tố đặc trƣng cơ bản của dự án đầu tƣ ..........................................39

2.3.2
trình

Các nhân tố ảnh hƣởng đến cơng tác lập Tổng mức đầu tƣ xây dựng công
...................................................................................................................41

2.3.3

Các yếu tố điển hình của dự án bắt nguồn từ giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ ..42

2.3.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến sự thay đổi Tổng mức đầu tƣ trong giai đoạn
thực hiện đầu tƣ .....................................................................................................46
2.4 Đánh giá công tác lập Tổng mức đầu tƣ xây dựng cơng trình dân dụng sử dụng
vốn ngân sách nhà nƣớc trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian
qua ...............................................................................................................52
2.4.1

Những kết quả đạt đƣợc ............................................................................52

2.4.2

Tồn tại và nguyên nhân .............................................................................53

2.4.3

Đề xuất giải pháp ......................................................................................53

CHƢƠNG 3
ĐỀ XUẤT PHƢƠNG PHÁP LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƢ CHO “DỰ
ÁN BỆNH VIỆN HÙNG VƢƠNG - GIAI ĐOẠN II” .................................................55
3.1 Kế hoạch phát triển đầu tƣ các cơng trình xây dựng dân dụng thuộc vốn ngân
sách nhà nƣớc trong thời gian tới .....................................................................55
3.1.1

Kế hoạch vốn ngân sách nhà nƣớc ở Trung ƣơng trong thời gian tới ......55

3.1.2 Kế hoạch vốn ngân sách nhà nƣớc ở thành phố Hồ Chí Minh trong thời
gian tới ...................................................................................................................59
3.2 Phân tích thực trạng công tác lập Tổng mức đầu tƣ xây dựng cơng trình dân
dụng sử dụng vốn ngân sách nhà nƣớc trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh ............61
6


3.2.1

Phƣơng pháp xác định Tổng mức đầu tƣ ..................................................61

3.2.2

Rủi ro trong công tác lập Tổng mức đầu tƣ ..............................................62

3.3 Đề xuất phƣơng pháp lập Tổng mức đầu tƣ cho “Dự án Bệnh viện Hùng
Vƣơng - Giai đoạn II” ......................................................................................65
3.3.1

Giới thiệu chung về “Dự án Bệnh viện Hùng Vƣơng - Giai đoạn II” ......65

3.3.2

Thực hiện lập TMĐT cho “Dự án Bệnh viện Hùng Vƣơng - Giai đoạn II” .
...................................................................................................................69

3.3.3

Các giải pháp giảm thiểu rủi ro .................................................................79

Kết luận chƣơng 3: ....................................................................................................80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................81
1.

Kết luận: ...........................................................................................................81

2.

Kiến nghị: .........................................................................................................81

TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................98

7


DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
Hình 1.1 Thành phần chi phí của Tổng mức đầu tƣ ......................................................18
Hình 2.1 Nhân tố ảnh hƣởng đến cơng tác lập TMĐT XDCT ......................................42

Hình 2.2 Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác lập TMĐT từ giai đoạn chuẩn bị dự án
.......................................................................................................................................46
Hình 2.3 Các yếu tố điển hình của dự án ở giai đoạn thực hiện đầu tƣ ........................51
Hình 3.1 Phối cảnh bệnh viện Hùng Vƣơng - Giai đoạn II ...........................................65
Hình 3.2 Mặt bằng vị trí Bệnh viện Hùng Vƣơng - Giai đoạn II ..................................65

8


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 Bảng tổng hợp kế hoạch vốn ĐTXD cơ bản (2011-2016) .............................35
Bảng 2.2 Bảng tổng số lƣợng DAĐT do Sở Xây dựng phê duyệt (2014-2018) ...........37
Bảng 3.1 Bảng dự kiến ĐTXD “Dự án Bệnh viện Hùng Vƣơng - Giai đoạn II” .........69
Bảng 3.2 Thống kê tỷ lệ thay đổi ( P%) các thành phần chi phí (theo thu thập số liệu
thực tế từ các dự án) ......................................................................................................71
Bảng 3.3 TMĐT xây dựng tính thêm yếu tố rủi ro .......................................................78
Phụ lục 3.1 Bảng tổng hợp Khái toán Tổng mức đầu tƣ ...............................................83
Phụ lục 3.2 Bảng tổng hợp khái tốn chi phí TVXD ....................................................84
Phụ lục 3.3 Bảng so sánh tƣơng quan về qui mơ và tính chất giữa 2 dự án..................87
Phụ lục 3.4 Bảng khái tốn Chi phí xây dựng ...............................................................90
Phụ lục 3.5 Bảng Tổng hợp khái toán Chi phí phần thiết bị theo xây lắp.....................92
Phụ lục 3.6 Bảng Tổng hợp khái tốn Chi phí thiết bị y tế ...........................................94
Phụ lục 3.7 Bảng tính Chi phí dự phịng trƣợt giá ........................................................95

9


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BQL

Ban quản lý

BPTC

Biện pháp thi cơng

CĐT

Chủ đầu tƣ

CP

Chính phủ

DAĐT

Dự án đầu tƣ

ĐTXD

Đầu tƣ xây dựng

NĐ

Nghị định

NSNN

Ngân sách Nhà nƣớc

QH

Quốc hội

QLCL

Quản lý chất lƣợng

QLDA

Quản lý dự án

QLDAĐT

Quản lý dự án đầu tƣ

QLNN

Quản lý Nhà nƣớc

TCXD

Thi công xây dựng

TKBVTC

Thiết kế bản vẽ thi công

TKCS

Thiết kế cơ sở

TKKT

Thiết kế kỹ thuật

TMĐT

Tổng mức đầu tƣ

TP

Thành phố

TTYT

Trung tâm Y tế

TVGS

Tƣ vấn giám sát

TƢ

Trung ƣơng

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật

UBND

Ủy ban Nhân dân

XDCT

Xây dựng cơng trình

10


MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của Đề tài

Tính đúng, tính đủ chi phí đầu tƣ xây dựng ln là điều quan tâm của các Chủ đầu tƣ
dự án xây dựng công trình cũng nhƣ Tƣ vấn lập dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình vì
trên cơ sở đó Chủ đầu tƣ mới có thể đánh giá chuẩn xác tính hiệu quả của dự án để có
thể quyết định đầu tƣ hay không đầu tƣ dự án.
Một trong những nguyên tắc quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng là: “Chi phí đầu tƣ xây
dựng phải đƣợc tính đúng, tính đủ cho từng dự án, cơng trình, gói thầu xây dựng, phù
hợp với yêu cầu thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật, điều kiện xây dựng, mặt bằng giá thị trƣờng
tại thời điểm xác định chi phí và khu vực xây dựng cơng trình” (Điều 4 - Nghị định số
32/2015/NĐ-CP).
Đối với các dự án đầu tƣ xây dựng sử dụng vốn nhà nƣớc (từ 30% trở lên hoặc dƣới
30% nhƣng lớn hơn 5 tỷ đồng), việc tính đúng, tính đủ chi phí đầu tƣ xây dựng cơng
trình là một u cầu rất quan trọng. Thời gian qua, tại TP. Hồ Chí Minh nhiều dự án
đầu tƣ xây dựng cơng trình dân dụng sử dụng vốn nhà nƣớc phải điều chỉnh tăng Tổng
mức đầu tƣ. Vì vậy việc xác định giá trị Tổng mức đầu tƣ theo nguyên tắc "tính đúng,

tính đủ" là hết sức cần thiết, nhằm giúp các Chủ đầu tƣ quản lý chi phí của dự án an
tồn cũng nhƣ giúp cho các cơ quan thẩm định dự án sử dụng vốn nhà nƣớc phê duyệt
Tổng mức đầu tƣ trên cơ sở hợp lý và khoa học.
2.

Mục đích nghiên cứu của đề tài

Nghiên cứu các giải pháp lập và quản lý Tổng mức đầu tƣ cho dự án đầu tƣ xây dựng
dân dụng sử dụng vốn ngân sách Nhà nƣớc tại thành phố Hồ Chí Minh, áp dụng đề
xuất phƣơng pháp lập Tổng mức đầu tƣ cho “Dự án Bệnh viện Hùng Vƣơng - Giai
đoạn II”.
3.

Cách tiếp cận và phƣơng pháp nghiên cứu

Cách tiếp cận: Thu thập tài liệu thực tế dự án
Phƣơng pháp nghiên cứu:

11


– Phƣơng pháp thu thập và phân tích các dữ liệu;
– Phƣơng pháp thống kê tổng hợp.
4.

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn là các dự án đầu tƣ xây dựng dân dụng sử dụng
vốn NSNN.
Phạm vi nghiên cứu là các cơng trình xây dựng dân dụng sử dụng vốn NSNN trên địa

bàn Tp.Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2011-2016.
5.

Kết quả đạt đƣợc

Tổng quan về thực trạng các phƣơng pháp lập tổng mức đầu tƣ cho dự án đầu tƣ xây
dựng dân dụng sử dụng vốn ngân sách Nhà nƣớc tại thành phố Hồ Chí Minh.
Phân tích và đƣa ra các giải pháp khắc phục tình trạng vƣợt Tổng mức đầu tƣ.
Đề xuất phƣơng pháp lập Tổng mức đầu tƣ cho “Dự án Bệnh viện Hùng Vƣơng - Giai
đoạn II”.
6.

Nội dung của luận văn

Chƣơng 1:

Tổng quan về lập Tổng mức đầu tƣ xây dựng cơng trình dân dụng sử
dụng nguồn vốn ngân sách nhà nƣớc

Chƣơng 2:

Cơ sở lý luận công tác lập Tổng mức đầu tƣ xây dựng cơng trình dân
dụng sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nƣớc tại Tp. Hồ Chí Minh

Chƣơng 3:

Đề xuất phƣơng pháp lập Tổng mức đầu tƣ cho “Dự án Bệnh viện
Hùng Vƣơng - Giai đoạn II”

12

CHƢƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƢ XÂY DỰNG
CƠNG TRÌNH DÂN DỤNG SỬ DỤNG VỐN NGÂN SÁCH
NHÀ NƢỚC

1.1

Tổng quan về tổng mức đầu tƣ

1.1.1 Đặc điểm của thị trƣờng xây dựng Việt Nam
Thị trƣờng xây dựng Việt Nam đƣợc vận hành theo đƣờng lối đã đƣợc Đảng và Nhà
nƣớc ta lựa chọn là xây dựng một nền kinh tế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc
theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Đặc điểm này cho thấy vai trò quản lý của Nhà
nƣớc đối với thị trƣờng xây dựng là rất quan trọng.
Môi trƣờng pháp lý thiếu và chƣa ổn định. Nhiều văn bản pháp luật còn bộc lộ những
bất cập và đã phải bổ sung, sửa đổi nhiều lần, thƣờng xuyên. Đây là một trong những
nguyên nhân làm cho tính cạnh tranh trên thị trƣờng xây dựng thiếu lành mạnh và gây
ra tốn kém, lãng phí cho Nhà nƣớc, xã hội.
Cung và cầu trên thị trƣờng xây dựng mất cân đối nghiêm trọng. Lực lƣợng cung dƣ
thừa, nhƣng lại có điểm cịn thiếu nhƣ thiếu các lực lƣợng xây dựng đặc chủng tinh
nhuệ, thiếu những cơng ty mạnh có khả năng cạnh tranh với các nhà thầu nƣớc ngoài.
Phần lớn các doanh nghiệp hoạt động trên thị trƣờng đều có quy mơ nhỏ, chỉ có một số
ít các doanh nghiệp có quy mơ tƣơng đối lớn. Tính cạnh tranh trên thị trƣờng rất gay
gắt.
Thị trƣờng xây dựng Việt Nam đang đứng trƣớc những cơ hội và thách thức to lớn
trong quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
1.1.2 Đặc điểm của giá xây dựng cơng trình

1.1.2.1 Giá xây dựng cơng trình
Giá XDCT là dự tính và mang tính đơn chiếc. Cách xác định giá XDCT có nhiều điểm
khác so với cách xác định giá sản phẩm cơng nghiệp, đó là khơng thể xác định giá theo
chủng loại, quy cách, chất lƣợng từng lơ hàng mà chỉ có thể dự tính giá đơn chiếc.

13


Xác định giá XDCT là một quá trình từ TMĐT của dự án ở giai đoạn lập dự án đầu tƣ
XDCT đến dự toán XDCT ở giai đoạn thực hiện DAĐT XDCT và giá trị thanh toán,
quyết toán vốn đầu tƣ khi kết thúc xây dựng, đƣa cơng trình vào khai thác, sử dụng.
Giá XDCT là loại giá đƣợc tổ hợp theo cơ cấu bộ phận cấu tạo đối tƣợng (sản phẩm)
nên có giá hạng mục cơng trình, bộ phận hạng mục, bộ phận kết cấu, chi tiết kết cấu.
1.1.2.2 Chi phí xây dựng cơng trình
Chi phí đầu tƣ XDCT là tồn bộ chi phí cần thiết để xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải
tạo, mở rộng cơng trình xây dựng.
Chi phí đầu tƣ XDCT đƣợc biểu thị qua các chỉ tiêu:
– Chỉ tiêu TMĐT của dự án ở giai đoạn lập dự án đầu tƣ XDCT.
– Dự toán XDCT ở giai đoạn thực hiện dự án đầu tƣ XDCT.
– Giá trị thanh toán, quyết toán vốn đầu tƣ khi kết thúc xây dựng, đƣa cơng trình vào
khai thác, sử dụng.
Chi phí đầu tƣ XDCT đƣợc lập theo từng cơng trình cụ thể, phù hợp với giai đoạn đầu
tƣ XDCT, các bƣớc thiết kế, nguồn vốn sử dụng và các quy định của Nhà nƣớc.
Việc lập và quản lý chi phí đầu tƣ XDCT phải bảo đảm mục tiêu đầu tƣ và hiệu quả dự
án, đồng thời phải bảo đảm tính khả thi của dự án đầu tƣ XDCT, bảo đảm tính đúng,
tính đủ, hợp lý, phù hợp với điều kiện thực tế và yêu cầu khách quan của cơ chế thị
trƣờng.
Nhà nƣớc thực hiện quản lý chi phí dự án đầu tƣ XDCT, hƣớng dẫn phƣơng pháp lập
và quản lý chi phí dự án đầu tƣ XDCT, cơ quan quản lý nhà nƣớc về xây dựng công bố
định mức, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và các thông tin liên quan để chủ đầu tƣ tham

khảo xác định chi phí đầu tƣ.
Chủ đầu tƣ XDCT chịu trách nhiệm quản lý chi phí dự án đầu tƣ XDCT từ giai đoạn
chuẩn bị đầu tƣ đến khi cơng trình đƣợc đƣa vào khai thác, sử dụng. Chủ đầu tƣ đƣợc
thuê tổ chức, cá nhân tƣ vấn để thực hiện việc lập, thẩm tra và kiểm sốt chi phí dự án

14


đầu tƣ XDCT phù hợp với nguồn vốn sử dụng, điều kiện cụ thể của cơng trình xây
dựng.
1.1.3 Tổng mức đầu tƣ xây dựng cơng trình
Theo Nghị định 32/2015/NĐ-CP, TMĐT XDCT đƣợc hiểu: “Tổng mức đầu tư là chi
phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơng trình, được tính tốn và xác định
trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình phù hợp với nội dung dự án và
thiết kế cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư
đồng thời là dự tốn xây dựng cơng trình được xác định phù hợp với nội dung báo cáo
kinh tế - kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công”.
Khi lập dự án đầu tƣ XDCT hay lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, chủ đầu tƣ phải xác
định TMĐT để tính tốn hiệu quả đầu tƣ xây dựng. TMĐT đã đƣợc phê duyệt là chi
phí tối đa mà CĐT đƣợc phép sử dụng để đầu tƣ XDCT và là cơ sở để chủ đầu tƣ lập
kế hoạch và quản lý vốn để thực hiện đầu tƣ XDCT.
1.1.4 Điều chỉnh Tổng mức đầu tƣ
TMĐT đƣợc điều chỉnh đối với một trong các trƣờng hợp sau đây:
– Ảnh hƣởng của động đất, bão, lũ, lụt, sóng thần, hoả hoạn, địch hoạ hoặc sự kiện
bất khả kháng khác.
– Xuất hiện các yếu tố đem lại hiệu quả cao hơn cho dự án.
– Khi quy hoạch xây dựng thay đổi trực tiếp ảnh hƣởng đến địa điểm, quy mô, mục
tiêu của dự án.
Nội dung, thẩm quyền thẩm định, phê duyệt TMĐT điều chỉnh đƣợc quy định tại các
Khoản 2 và 3 Điều 7 của Nghị định số 32/2015/NĐ-CP:

– Trƣờng hợp vƣợt TMĐT đã đƣợc phê duyệt thì Chủ đầu tƣ báo cáo ngƣời quyết
định đầu tƣ xem xét, quyết định.
– Trƣờng hợp khi thay đổi cơ cấu các khoản mục chi phí trong TMĐT, kể cả sử dụng
chi phí dự phịng để điều chỉnh mà khơng vƣợt TMĐT đã đƣợc phê duyệt thì Chủ đầu

15


tƣ đƣợc quyền quyết định việc điều chỉnh (Tổng mức đầu tư điều chỉnh không vượt
tổng mức đầu tư được phê duyệt và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu của dự án thì
Chủ đầu tư tự quyết định và chịu trách nhiệm về việc phê duyệt tổng mức đầu tư điều
chỉnh - Khoản 5 Điều 134 Luật Xây dựng).
TMĐT điều chỉnh đƣợc xác định bằng TMĐT đã đƣợc phê duyệt cộng (hoặc trừ) phần
TMĐT bổ sung. Giá trị phần TMĐT bổ sung đƣợc xác định thành một khoản chi phí
riêng và phải đƣợc tổ chức thẩm định hoặc thẩm tra trƣớc khi quyết định phê duyệt.
1.2

Các thành phần chi phí trong Tổng mức đầu tƣ

Theo Giáo trình Lập Dự Án Đầu Tƣ của tác giả PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt [1]
định nghĩa: “Tổng mức vốn đầu tư của dự án là tồn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây
dựng cơng trình được ghi trong quyết định đầu tư. Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ
đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng cơng trình”.
Theo tính chất của các khoản chi phí, TMĐT có thể đƣợc chia ra nhƣ sau:
1.2.1 Chi phí cố định (vốn cố định)
1.2.1.1 Chi phí xây dựng
– Chi phí xây dựng các cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án.
– Chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ (có tính đến giá trị vật tự, vật liệu đƣợc
thu hồi (nếu có) để giảm vốn đầu tƣ).
– Chi phí san lấp mặt bằng xây dựng.

– Chi phí xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng (đƣờng thi
công, điện, nƣớc...) nhà tạm tại hiện trƣởng để ở và điều hành thi cơng (nếu có)
1.2.1.2 Chi phí thiết bị
– Chi phí mua sắm thiết bị cơng nghệ (gồm cả thiết bị phi tiêu chuẩn cần sản xuất, gia
công), chi phí đào tạo và chuyển giao cơng nghệ.

16


– Chi phí vận chuyển từ cảng và nơi mua đến cơng trình, chi phí lƣu kho, lƣu bãi, lƣu
container (nếu có) tại cảng Việt Nam (đối với các thiết bị nhập khẩu), chi phí bảo
quản, bảo dƣỡng kho bãi tại hiện trƣờng.
– Chi phí lắp đặt thiết bị và thử nghiệp, hiệu chỉnh (nếu có).
– Thuế và chi phí bảo hiểm thiết bị cơng trình và các khoản chi phí khác có liên quan.
1.2.1.3 Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư
– Chi phí bồi thƣờng nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất,...
– Chi phí thực hiện tái định cƣ có liên quan đến bồi thƣờng giải phịng mặt bằng của
dự án.
– Chi phí tổ chức bồi thƣờng giải phóng mặt bằng.
– Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng, chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ
thuật đã đầu tƣ.
1.2.1.4 Chi phí quản lý dự án
– Gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc QLDA từ giai đoạn chuẩn bị dự
án, thực hiện các công việc QLDA từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến
khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đƣa cơng trình vào khai thác sử dụng.
1.2.1.5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
– Gồm chi phí khảo sát xây dựng, chi phí lập báo cáo đầu tƣ (nếu có), chi phí lập dự
án hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, chi phí thiết kế XDCT, chi phí thẩm tra thiết kế
kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi cơng, dự tốn XDCT.
1.2.1.6 Chi phí khác

– Gồm các chi phí cần thiết khơng thuộc các khoản chi phí trên.
Các khoản chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, tái định cƣ, chi phí QLDA, chi phí
tƣ vấn ĐTXD và các khoản chi phí khác tuy khơng trực tiếp tạo ra tài sản cố định
nhƣng là các khoản chi gián tiếp hoặc có liên quan đến việc tạo ra và vận hành khai

17


thác các tài sản đó để đạt đƣợc mục tiêu đầu tƣ. Các khoản chi phí này thƣờng đƣợc
thu hồi đều trong một số năm đầu khi dự án đi và hoạt động.
Hình 1.1 Thành phần chi phí của Tổng mức đầu tƣ

Chi phí bồi thường và
hỗ trợ tái định cư

Chi phí xây dựng

Chi phí thiết bị
Tổng mức đầu
tư của dự án

Chi phí QLDA
Chi phí Tư vấn ĐTXD

Chi phí dự phịng

Chi phí khác

1.2.2 Vốn lƣu động ban đầu
Gồm các chi phí để tạo ra các tài sản lƣu động ban đầu (cho một chu kỳ sản xuất kinh

doanh hay trong vịng 1 năm) đảm bảo cho dự án có thể đi vào hoạt động theo các điều
kiện kinh tế kỹ thuật đã dự tính:
1.2.2.1 Tài sản lưu động sản xuất (vốn sản xuất)
Gồm những tài sản dự trữ cho quá trình sản xuất (ngun nhiên vật liệu, cơng cụ dụng
cụ... đang dự trữ trong kho) và tài sản trong sản xuất (giá trị những sản phẩm dở dang)
1.2.2.2 Tài sản lưu động lưu thông (vốn lưu thông)
Gồm tài sản dự trữ cho q trình lƣu thơng (thành phẩm hàng hóa dự trữ trong kho hay
đang gửi bán) và tài sản trong q trình lƣu thơng (vốn bằng tiền, các khoản phải thu).
1.2.3 Vốn dự phịng
Gồm chi phí dự phịng cho khối lƣợng công việc phát sinh chƣa lƣờng trƣớc đƣợc khi
lập dự án và chi phí dự phịng cho yếu tố trƣợt giá trong thời gian thực hiện dự án.
18


1.3

Các phƣơng pháp xác định tổng mức đầu tƣ theo quy định hiện nay

1.3.1 Phƣơng pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án
Theo Thông tƣ số 06/2016 TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn:
– Chi phí xây dựng đƣợc tính theo khối lƣợng chủ yếu từ TKCS, các khối lƣợng khác
dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trƣờng;
– Chi phí thiết bị đƣợc tính theo số lƣợng, chủng loại thiết bị phù hợp với thiết kế
công nghệ, giá thiết bị trên thị trƣờng và các yếu tố khác (nếu có);
– Chi phí bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ đƣợc tính theo khối lƣợng phải bồi thƣờng
hỗ trợ, tái định cƣ của dự án và các chế độ của Nhà nƣớc có liên quan;
– Chi phí QLDA, chi phí tƣ vấn ĐTXD và chi phí khác đƣợc xác định bằng cách lập
dự tốn hoặc tạm tính theo tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng và chi phí
thiết bị;
– Chi phí dự phịng.

Đối với cơng trình chỉ u cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì TMĐT đồng thời là dự
tốn cơng trình gồm chi phí bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng tái định cƣ (nếu có). Dự
tốn cơng trình tính theo khối lƣợng từ TKBVTC.
1.3.1.1 Xác định chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư
Chi phí bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ đƣợc hƣớng dẫn trong Thông tƣ 37/2014/TTBTNMT và Nghị định 47/2014NĐ-CP, xác định theo khối lƣợng phải bồi thƣờng và
tái định cƣ của dự án và các quy định hiện hành của Nhà nƣớc về bồi thƣờng, tái định
cƣ của địa phƣơng nơi xây dựng cơng trình đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt ban
hành.
1.3.1.2 Xác định chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng cơng trình, hạng mục
cơng trình, thuộc dự án xác định theo công thức sau:

19


(1-1)
Trong đó: n:

Số cơng trình hạng mục cơng trình thuộc dự án

Chi phí xây dựng cơng trình hạng mục cơng trình đƣợc xác định theo cơng thức sau:
∑
Trong đó:

(1-2)
Khối lƣợng công tác xây dựng chủ yếu hoặc bộ phận

:

kết cấu chính thứ j của cơng trình thuộc dự án, (j=1÷m)

Đơn giá xây dựng chủ yếu hoặc đơn giá theo bộ phận

:

kết cấu chính thứ J của cơng trình. Đơn giá có thể là
đơn giá XDCT đầy đủ hoặc giá xây dựng tổng hợp đầy
đủ (bao gồm cả chi phí trực tiếp, chi phí chung và thu
nhập chịu thuế tính trƣớc)
:

Chi phí xây dựng các cơng tác khác hoặc bộ phận kết
cấu khác cịn lại của cơng trình, hạng mục cơng trình
ƣớc tính theo tỷ lệ % trên tổng chi phí xây dựng các
cơng tác chủ yếu hoặc tổng chi phí các hạng mục kết
cấu chính của cơng trình hạng mục cơng trình.
: Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng quy định cho cơng
tác xây dựng.

1.3.1.3 Xác định chi phí thiết bị
Trƣờng hợp dự án có các nguồn thơng tin, số liệu chi tiết về dây chuyền công nghệ, số
lƣợng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị tồn bộ dây truyền cơng nghệ, giá
một tấn hoặc một cái hay toàn bộ dây truyền thiết bị tƣơng ứng thì chi phí thiết bị
của dự án bằng tổng chi phí thiết bị của các cơng trình thuộc dự án.
Trƣờng hợp dự án có thơng tin về giá chào hàng đồng bộ, về thiết bị dây truyền công
nghệ của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị thì chi phí thiết bị

của dự án

có thể đƣợc lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị đồng bộ này.

20


1.3.1.4 Xác định chi phí QLDA, chi phí tư vấn và chi phí ĐTXD và chi phí khác
Chi phí quản lý dự án

:
(1-3)

Trong đó:

Định mức tỷ lệ % đối với chi phí QLDA

:

Chi phí tƣ vấn

:

Chi phí xây dựng trƣớc thuế

:

Chi phí thiết bị trƣớc thuế

:
∑

(

Trong đó: Ci:
Dj:

)

∑

(1-4)

Chi phí tƣ vấn ĐTXD thứ i tính theo tỷ lệ
Chi phí tƣ vấn ĐTXD thứ j tính bằng lập dự tốn
: Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện
hành đối với khoản mục chi phí tƣ vấn ĐTXD thứ i
tính theo tỷ lệ
: Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện
hành đối với khoản mục chi phí tƣ vấn ĐTXD thứ j
tính bằng lập dự tốn

Chi phí khác
∑

:
(

Trong đó: Ci:

)

∑

(

)

∑

Chi phí khác thứ i tính theo định mức tỷ lệ

Di :

Chi phí khác thứ i tính bằng lập dự tốn

Ek :

Chi phí khác thứ k có liên quan khác k=1÷l

21

(1-5)


: Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện
hành đối với khoản mục chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng
thứ i tính theo tỷ lệ
: Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện
hành đối với khoản mục chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng
thứ j tính bằng lập dự tốn
1.3.1.5 Xác định chi phí dự phịng
Chi phí dự phịng xác định do hai yếu tố: Dự phịng chi phí cho yếu tố khối lƣợng
cơng việc phát sinh và dự phịng chi phí cho yếu tố trƣợt giá.

(1-6)
Trong đó:

Chi phí dự phịng do khối lƣợng cơng việc phát sinh
đƣợc xác định theo cơng thức sau:

(

(1-6a)

Trong đó: Kps:

Hệ số dự phịng do công việc phát sinh là 10%

Riêng đối với trƣờng hợp chỉ lập báo cáo kinh tế kỹ thuật thì hệ số dự phịng do khối
lƣợng cơng việc phát sinh là 5%.
Khi tính dự phịng cho yếu tố trƣợt giá

cần căn cứ vào độ dài thời gian thực hiện

dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình biến động giá trên thị trƣờng trong thời gian thực
hiện dự án và chỉ số giá xây dựng chi phí này đƣợc xác định theo cơng thức sau:
∑
Trong đó: T:

{[

]

}

(1-6b)

Độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng cơng
trình (năm)

t:

Số tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t=1÷T)

Vt:

Vốn đầu tƣ dự kiến trong năm thứ t

22


Chi phí lãi vay của vốn đầu tƣ dự kiến thực hiện trong

:

năm thứ t
Mức độ trƣợt giá bình quân tính trên cơ sở bình qn

:

các chỉ số giá xây dựng cơng trình theo loại cơng trình
của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính tốn
(khơng tính cho thời điểm có biến động bất thƣờng về
giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng)

:

Mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả
trong khu vực và quốc tế so với mức độ trƣợt giá bình
qn năm đã tính

1.3.2 Tính theo suất vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình
Phƣơng pháp tính theo diện tích hoặc cơng suất sử dụng của cơng trình và giá xây
dựng tổng hợp theo bộ phận kết cấu, theo diện tích, cơng năng sử dụng (sau đây gọi là
giá xây dựng tổng hợp). Suất vốn đầu tƣ XDCT tƣơng ứng tại thời điểm lập dự án có
điều chỉnh, bổ sung những chi phí chƣa tính trong giá xây dựng tổng hợp và suất vốn
đầu tƣ để xác định TMĐT.
TMĐT vẫn bao gồm 07 thành phần nhƣ xác định theo TKCS.
1.3.2.1 Xác định chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng của dự án bằng tổng chi phí xây dựng của các cơng trình, hạng mục
cơng trình thuộc dự án đƣợc xác định theo cơng thức sau:
(1-7)
Chi phí xây dựng của cơng trình, hạng mục cơng trình đƣợc xác định theo cơng thức
sau:
(1-8)
Trong đó:

:

Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất
sản xuất, năng lực phục vụ đơn giá xây dựng tổng hợp

23

tính cho một đơn vị diện tích cơng trình, hạng mục
cơng trình thuộc dự án
:

Các khoản mục chi phí chƣa đƣợc tính trong suất chi
phí xây dựng hoặc chƣa tính trong đơn giá xây dựng
tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích hoặc cơng suất,
năng lực phục vụ của cơng trình, hạng mục cơng trình
thuộc dự án
Diện tích hoặc cơng suất sản xuất, năng lực phục vụ

N:

của cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án
1.3.2.2 Xác định chi phí thiết bị
Chi phí thiết bị của dự án bằng tổng chi phí thiết bị của các cơng trình thuộc dự án.
Chi phí thiết bị của dự án đƣợc xác định theo cơng thức sau:
(1-9)
Trong đó:

Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị diện tich hoặc

:

một đơn vị cơng suất, năng lực phục vụ của cơng trình
thuộc dự án
:

Các khoản mục chi phí chƣa đƣợc tính trong suất chi
phí thiết bị của cơng trình thuộc dự án

1.3.2.3 Xác định các chi phí khác
Các chi phí khác gồm chi phí bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ, chi phí quản lý dự án, chi
phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng , chi phí dự phịng và các chi phí khác đƣợc xác định tƣơng
tự nhƣ trong trƣờng hợp “Xác định Tổng mức đầu tư từ thiết kế cơ sở”.
1.3.3 Phƣơng pháp xác định theo số liệu của dự án có các cơng trình xây dựng có
các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tƣơng tự đã hoặc đang thực hiện
Các dự án, cơng trình có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tƣơng tự là những cơng trình xây
dựng có cùng loại, cấp cơng trình, quy mơ, cơng suất của dây chuyền thiết bị, công
24


nghệ tƣơng tự. Khi áp dụng phƣơng pháp này phải tính quy đổi các số liệu của dự án
tƣơng tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phí chƣa xác định
trong TMĐT.
Trƣờng hợp có đầy đủ thơng tin, số liệu về chi phí đầu tƣ XDCT, hạng mục xây dựng
cơng trình có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tƣơng tự đã thực hiện thì TMĐT đƣợc xác định
theo cơng thức sau:
∑

∑

Trong đó: n:

(1-10)

Số cơng trình tƣơng tự đã thực hiện
Số thứ tự của cơng trình tƣơng tự đã thực hiện

i:

:

Chi phí đầu tƣ XDCT, hạng mục cơng trình tƣơng tự đã
thực hiện thứ i của dự án đầu tƣ (i=1÷n)
Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án đầu tƣ XDCT

:
:

Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án
: Những chi phí chƣa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu
tƣ XDCT, hạng mục công trinh tƣơng tự đã thực hiện
thứ i

Trƣờng hợp tính bố sung thêm

những chi phí cần thiết của dự án đang

tính tốn nhƣng chƣa tính đến trong chi phí đầu tƣ XDCT, hạng mục cơng trình của dự
án tƣơng tự. Trƣờng hợp giảm trừ

những chi phí đã tính trong chi phí đầu

tƣ XDCT, hạng mục cơng trình của dự án tƣơng tự nhƣng không phù hợp hoặc khơng
cần thiết cho dự án đang tính tốn.
Trƣờng hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tƣ xây dựng của các cơng trình, hạng
mục cơng trình có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tƣơng tự đã thực hiện chỉ có thể xác định
đƣợc chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các cơng trình thì cần qui đổi các chi phí
này về thời điểm lập dự án. Trên cơ sở chi phí xây dựng và chi phí thiêt bị đã quy đổi
này, các chi phí bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ, chi phí QLDA, chi phí tƣ vấn đầu tƣ

25