GIẢI PHÁP CÔNG TÁC LẬP VÀ THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP ĐỊA PHƯƠNG NÓI CHUNG

GIẢI PHÁP CÔNG TÁC LẬP VÀ THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT CẤP ĐỊA PHƯƠNG NÓI CHUNG
Có thể thấy để quy hoạch đi vào đời sống là công tác vô cùng khó đối với
các cấp chính quyền. Đáp ứng được nhu cầu của người dân, được người dân ủng
hộ và tự giác thực hiện. Đồng thời đảm bảo được tính thống nhất và hợp lý hài hòa
với quá trình phát triển kinh tế xã hội tạo cơ sở cho phát triển. Không sử dụng lãng
phí tài nguyên đồng thời cũng không gây kìm hãm phát triển và nhiệm vụ của mỗi
bản quy hoạch. Đây là một công tác vô cùng khó khăn đặt ra đối với mỗi bản quy
hoạch. Cần phải có kinh nghiệm thực tế và những nghiên cứu khó khăn tồn tại và
hạn chế mới có thể đưa ra những giải pháp thực tế và hoàn chỉnh. Vì thế trước khi
đưa ra giải pháp cho công tác quy hoạch sử dụng đất cấp địa phương nói chung ta
cần đánh giá chất lượng quy hoạch sử dụng đất ở cấp địa phương trong thời gian
qua.
1. Nhận xét chung về chất lượng của quy hoạch sử dụng đất cấp địa phương.
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã là cấp quy hoạch đáp ứng gần nhất với
nhu cầu của người dân phản ánh chính xác nhất những thay đổi cần có của người
dân và là quy hoạch cấp cơ sở cho các quy hoạch cấp trên xong hiện nay Việt Nam
mới có 3.597 xã, phường, thị trấn của 36 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đai (chiếm 34,2 % tổng số đơn vị cấp xã); 903
xã, phường, thị trấn khác của 25 tỉnh, thành phố đang triển khai (chiếm 8,6 % tổng
số đơn vị cấp xã), đơn vị cấp xã chưa có quy hoạch, con số tồn đọng là khá lớn.
Nhưng điều đáng nói ở đây là chất lượng quy hoạch không cao (không phù hợp với
nhu cầu thực tế nên phải điều chỉnh thường xuyên), nhiều nơi giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất trái quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất. Trong đó chủ yếu mới lập quy hoạch sử dụng đất của các xã, còn quy
hoạch sử dụng đất đô thị của hầu hết các phường chưa được lập. Quy hoạch sử
dụng đất ở cấp xã cũng chưa xác định được cụ thể cơ cấu sử dụng đất của hệ thống
đô thị theo định hướng phát triển đô thị năm 2020 (các thị trấn, thị tứ làm trung
tâm xã, cụm xã). Trên thực tế, quy hoạch sử dụng đất chi tiết và quy hoạch xây
dựng đô thị chi tiết của các phường cũng chưa được xác lập (do khối lượng công
việc nhiều, kinh phí thiếu); một số ít địa phương thực hiện nhưng không đồng bộ

giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị (do cơ quan khác nhau
thực hiện, theo các quy trình khác nhau, trên bản đồ khác nhau). Thực tế tình trạng
quy hoạch "treo", dự án "treo", nhiều vướng mắc trong công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng đang gây bức xúc trong dư luận xã hội, ảnh hưởng xấu đến tình
hình sản xuất, đời sống của nhân dân ở nhiều nơi, làm chậm tiến độ triển khai
nhiều dự án đầu tư và gây lãng phí đất đai. Hiện tượng vi phạm pháp luật đất đai
còn nhiều, nhất là trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất. Một số địa phương quy hoạch còn chậm và mang tính hình thức, nên đã dẫn
đến khiếu nại, tranh chấp về đất đai kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ bồi thường giải
phóng mặt bằng. Qua giám sát đơn thư khiếu nại, tố cáo phát sinh nhiều nhất hiện
nay liên quan đến lĩnh vực đất đai, có nhiều vụ khiếu kiện đông người có tính chất
gay gắt, vượt cấp lên Trung ương. Tại một số địa phương, việc công khai quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt chưa thực hiện đầy đủ theo quy
định của Luật Đất đai, như chỉ được công bố tại trụ sở của cơ quan nhà nước, nội
dung công bố còn sơ sài... Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất cấp địa phương hiện tại
chỉ mang tính định hướng, thiếu tính khả thi, chưa phát huy được vai trò quản lý
quá trình phát triển cao. Số liệu về hiện trạng SDĐ và tiềm năng đất đai đạt yêu
cầu đủ để xây dựng quy hoạch; nhu cầu sử dụng đất được ước tính sát với thực
tiễn; điểm yếu cơ bản là luận cứ để quyết định phương án bố trí quỹ đất thế nào
mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường cao hơn các phương án khác.
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm khu công nghiệp tại một số
địa phương chưa sát với thực tế, do dự báo chưa tốt về nhu cầu sử dụng đất cho
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn. Thậm chí, nhiều khu công nghiệp,
cụm công nghiệp được hình thành khi chưa có quy hoạch, kế hoạch đất đai được
phê duyệt. Có nơi, số lượng khu công nghiệp nhiều, phát triển dàn trải, thể hiện ở
chỗ, trong khi các khu công nghiệp đã triển khai trước đó chưa sử dụng hết quỹ đất
hoặc sử dụng ở mức thấp, nhưng vẫn tiếp tục lập khu công nghiệp mới. Ở nhiều
nơi, việc triển khai xây dựng các khu đô thị mới chưa tính kỹ đến nhu cầu sử dụng
của từng khu vực, từng địa phương. Có biểu hiện hình thành dự án khu đô thị mới,
khu dân cư mới nhằm thu hút vốn để đầu tư cho các công trình khác, chứ không

phải vì mục tiêu phát triển đô thị, giải quyết nhu cầu nhà ở tại khu vực, địa phương
đó. Do vậy, nhiều khu đô thị mới khi xây dựng hạ tầng xong hoặc khi dự án đã
hoàn thành mà không có nhà đầu tư tiếp, không có người mua nhà, gây lãng phí đất
và tiền vốn trong thời gian dài.
Để đảm bảo cho các quy hoạch sử dụng đất của các địa phương phát huy
được vai trò của mình cần có những giải pháp thực tế nhằm thực hiện tốt tất cả các
quy hoạch ngay từ khi triển khai quy hoạch. Quy hoạch đất đai phải tính đến yêu
cầu của ít nhất 10 - 15 năm. Vì vậy, cần tổ chức tốt công tác nghiên cứu, nâng cao
chất lượng dự báo để nâng cao tính ổn định của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
trước hết là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã
hội, giảm thiểu tình trạng điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách
chắp vá. Một phương pháp rất giản dị mà các nhà kinh tế hay dùng là phương pháp
phân tích lợi ích- chi phí (lấy giá trị của lợi ích trừ giá trị của chi phí mà dương thì
nên làm, dương càng lớn thì càng nên làm) vẫn chưa được áp dụng vào phân tích
hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của QHSDĐ.
Quan trọng nhất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm đáp ứng
tính liên thông trong phát triển giữa ngành và địa phương, liên vùng, liên ngành;
phải kết hợp chặt chẽ giữa phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường để bảo
đảm phát triển bền vững. Quy mô quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải sát với
nhu cầu và khả năng đầu tư, tránh tình trạng nhận đất “để dành” là chính, trong khi
người dân thì thiếu đất sản xuất, gây lãng phí lớn về đất đai.
Có thể nói trong giai đoạn hiện nay chất lượng quy hoạch cấp địa phương
còn thấp và thiếu tính thực tế. các bàn quy hoạch nội cung còn chưa thực sự sát với
nhu cầu phát triển của nền kinh tế và đời sống của người dân. Điều này phần lớn là
do các bản quy hoạch thường mang tính tự phát do các nhà hoạch định tính toán
chưa có sự tham gia thực sự của công đồng do đó trong quá trình thực hiện có
nhiều vướng mắc do không được sự đồng tình của nhân dân. Bên cạnh đó trình độ
của các cán bộ quy hoạch cấp địa phương còn chưa được củng cố đúng với yêu cầu
đòi hỏi của công tác quy hoạch. Do đó việc lập và phê duyệt quy hoạch chưa thực
sự hiệu quả mà phần nhiều mang tính hình thức đây cũng là một nguyên nhân dẫn

tới việc chất lượng quy hoạch sử dụng đất cấp địa phương chưa cao.
2. Giải pháp cho công tác lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất cấp địa
phương
2.1. Giải pháp về nhận thức và phổ biến quy hoạch sử dụng đất
UBND huyện và các tổ chức tư vấn có thẩm quyền tổ chức các buổi tập
huấn nghiệp vụ cho các cán bộ địa chính cấp xã hoàn chỉnh hệ thống kiến thức về
quy hoạch có khả năng phân tích và bố trí sử dụng quỹ đất trong xã một cách hợp
lý, đồng thời tuyên truyền phổ biến nhận thức về quy hoạch và vai trò của quy
hoạch đối với người dân giúp cho người dân hiểu và có những phản hồi tích cực
đóng góp hoàn thiên hơn các quy hoạch sử dụng đất của xã đảm bảo chất lượng
quy hoạch đồng thời sát nhất với nhu cầu của người dân.
UBND công khai hóa phương án quy hoạch sử dụng đất đai tuyên truyền
phổ biến luật đất đai và các chính sách đất đai thường xuyên trên các phương tiện
thông tin đại chúng cho toàn dân đều biết và hiểu đảm bảo tính minh bạch và dân
chủ trong các bản quy hoạch để người dân hiểu và giúp đỡ cấp chính quyền hoàn
thành kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và đời sống của nhân dân.
Bản đồ hướng dẫn việc thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất phải được
công khai tại nhà văn hóa, nhà cộng đồng thôn, xã để người dân biết và tự nguyện
và có kế hoạch thay đổi các hoạt động phù hợp với bản quy hoạch, tham gia và
công tác quy hoạch của địa phương tranh thủ sự ủng hộ của người dân.
2.2. Các giải pháp về quản lý hành chính
- Ban hành các văn bản quy định về việc lập,quản lý quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất. Không cấp phép đầu tư, giao cấp đất đối với những dự án, công trình
không đăng ký trong kỳ kế hoạch (ngoại trừ các công trình mang tính cấp bách vì
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng). Ban hành một số văn bản quy định riêng đối
với từng vùng, từng khu vực đã được xác định mục đích theo hướng mở rộng,
nhằm thu hút đầu tư: Khu vực dịch vụ kinh doanh, khu công nghiệp, chợ và trung
tâm hành chính các xã….
- Nâng cao tính khả thi của quy hoạch kế hoạch bằng các biện pháp hành chính.
Quy định về chế độ thông tin, công bố quy hoạch theo tính chất của từng loại quy

hoạch, đảm bảo được tính minh bạch trong việc công khai quy hoạch kế hoạch để
mọi thành phần kinh tế có thể tham gia vào việc thực hiện các mục tiêu trong kế
hoạch.
- Tăng cường việc kiểm tra tình hình thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng
đất , kiểm tra tình hình sử dụng đất công. Có biện pháp xử lý cụ thể đối với các
trường hợp cố tình chậm triển khai thực hiện hoặc sử dụng đất sai mục đích khi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Nghiên cứu xây dựng các tổ chức hiệp hội nghề nghiệp, các hiệp hội cung ứng
giống cây trồng, hiệp hội sản xuất chuyên canh cây ăn quả, lúa xuất khẩu... Qua đó
tạo điều kiện cho người dân đầu tư phát triển, đồng thời cũng góp phần nâng cao
tính khả thi của quy hoạch.