MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG KHÓ KHĂN CỦA DỰ ÁN

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG KHÓ KHĂN CỦA DỰ
ÁN
III.1> ĐỊNH HƯỚNG QUI HOẠCH PHÁT TRIỂN CHUNG THỦ ĐÔ HÀ NỘI
ĐẾN NĂM 2020
Giúp cho việc xây dựng qui hoạch đô thị có thể phát triển đồng bộ theo đúng
định hướng phát triển kinh tế xã hội của cả nước, ngày 20/6/1998 thủ tướng Chính
Phủ đã kí quyết định về việc phê duyệt điều chỉnh chung thủ đô Hà Nội đến năm
2020.
* Quyết định đã đề ra mục tiêu qui hoạch Hà Nội đến năm 2020:
Phát triển phù hợp với phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội và
chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, hiện đại hoá, kết hợp tốt giữa
xây dựng, phát triển với đảm bảo an ninh, quốc phòng, cải tạo với xây dựng mới,
nhằm xây dựng thủ đô Hà Nội trở thành thành phố vừa dân tộc vừa hiện đại , đậm
đà bản sắc và truyền thống ngàn năm văn hiến, là trung tâm đầu não về chính trị,
đồng thời là trung tâm lớn về văn hoá, kỹ thuật, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả
nước, tương xứng với thủ đô của một nước có quy mô dân số một trăm triệu dân,
có vị trí xứng đáng trong khu vực Đông Nam Á và thế giới.
* Phạm vi và định hướng phát triển không gian:
Cơ cấu qui hoạch không gian bao gồm thành phố Hà Nội trung tâm và các đô
thị xung quanh thuộc các tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh và Hưng Yên với bán
kính ảnh hưởng từ 30 đếm 50 km. Hướng đến phát triển lâu dài của thành phố Hà
Nội chủ yếu về phía Tây, hình thành chuỗi đô thị Miếu Môn – Xuân Mai – Hoá
Lạc – Sơn Tây (Tỉnh Hà Tây); phía Bắc là cụm đô thị Sóc Sơn (thành phố Hà Nội)
– Xuân Hoà – Đại Lải – Phúc Yên (tỉnh Vĩnh Phúc) và các đô thị khác nhằm khai
thác lợi thé về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, giao thông và cơ sở hạ tầng. Trước
mắt, hướng mở rộng thành phố Hà Nội trung tâm về phía Tây Bắc, Tây Nam và
phía Bắc; trong đó ưu tiên cho đầu tư phát triển khu vực phía Bắc sông Hồng. Tại
đây, hình thành một Hà Nội mới, gồm các khu vực Bắc Thăng Long – Vân Trì,
Đông Anh - Cổ Loa, Gia Lâm – Sài Đồng – Yên Viên và tiếp tục thực hiện các dự
án đầu tư phát triển tại khu vực Nam Thăng Long.
III.2> MỘT SỐ GIẢI PHÁP

III.2.1> Giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn khi thực hiện dự án đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật các khu đô thị mới
III.2.1.1> Giải pháp nhằm ổn định thị trường nhà đất
Trong khi dự án đang tiếp tục hoàn thiện để đưa vào phục vụ người dân thì
việc bình ổn lại thị trường nhà đất là hết sức quan trong cần đến sự giúp đỡ từ phía
nhà nước. Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước,vì thế vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản sao
cho thị trường này hoạt động theo hướng tích cực là cực kỳ quan trọng. Do đó,
cuối tháng 1/2006, Chính phủ ban hành Nghị định 17: cho phép chuyển nhượng dự
án, được phân lô, bán nền ở một số khu vực ngoại thành và địa phương...Nhiều
chuyên gia cho rằng, tới đây thị trường sẽ chuyển động theo hướng tích cực. Tuy
nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng việc thực thi Nghị định này chưa đủ làm “tan
băng” thị trường bất động sản. Do đó, có thể kiến nghị thêm một số giải pháp sau:
Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối
với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ:
Bởi lẽ, nếu không quản lý chặt chẽ việc cấp phép các dự án đầu tư sẽ dẫn tới
tình trạng cung vượt cầu và hiệu quả đầu tư kém như thị trường sản xuất lắp ráp ô
tô trong thời gian qua là một ví dụ. Điều này có thể trước mắt sẽ dẫn tới nguồn thu
ngân sách địa phương và Trung ương tạm thời bị giảm nhưng sẽ giúp cho thị
trường bất động sản “ấm dần”.
Thứ hai: Cân đối lại cung cầu:
Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số
cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và
thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của
thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách
điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý.
Thứ ba: Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản về giá trị thực
Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật. Do giá bất động
sản của Việt Nam hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc
giảm giá vẫn đảm bảo cho người bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả

năng thanh toán của nhiều người tiêu dùng. Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần
phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, có nghĩa là phải chọn lựa
giữa việc phá sản của công ty hay việc giảm giá bất động sản để kích thích cầu về
nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại
của công ty trên thương trường. Các DN kinh doanh bất động sản cần tung ra thị
trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số
người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại, tránh những hậu quả về sau.
Thứ tư: Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: bảo đảm nguyên
tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp
tăng cường tính cạnh tranh. Nhà nước sẽ thông qua một số chính sách như tài
chính, tín dụng, thuế... một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh
mới mong phá băng được.
Thứ năm: Hình thành một thị trường bất động sản công khai minh bạch và
đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán: Bộ Tài nguyên và Môi
trường có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đủ độ
tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích
với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần có cơ quan chuyên môn
về định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để có thể chứng khoán hoá
các tài sản về bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm
cố, phát mại trên thị trường.
Hy vọng, với những giải pháp này tình trạng thị trường bất động sản sẽ sáng
sủa hơn nhất là khi dự thảo Luật kinh doanh BĐS sẽ được Quốc hội xem xét thông
qua trong kỳ họp thứ IX được hy vọng sẽ có những qui định chặt chẽ, minh bạch
và là đòn bẩy làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trở nên sôi động hơn.
III.2.1.2> Giải pháp cho việc giải phóng mặt bằng
Theo kế hoạch phát triển Hà Nội thì trong thời gian tới sẽ có rất nhiều đô thị
mới được xây dựng và hình thành nên công tác giải phóng mặt bằng cần phải
nhanh chóng được hoàn thiện. Để thực hiện được việc này thi` không chỉ có sự nỗ
lực thay đổi của bản thân chủ đầu tư mà còn phải có sự can thiệp từ phía nhà nước.
Để tháo gỡ những mầu thuẫn vướng mắc lớn nhất hiện nay đó là việc các hộ

dân không chịu di dời để giải phóng mặt bằng do đền bù không thoả đáng thì việc
cần nhất hiện nay nhà nước phải xây dựng khung giá đất hợp lí sát với thực tế. Với
chủ đầu tư việc này sẽ giúp ích rất nhiều trong việc lập dự án để phê duyệt ban đầu
không ảnh hưởng đến doanh thu như đã dự tích, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.
Về phía người dân thì giá đền bù giải phóng sát với thực tế sẽ làm giảm thiệt thòi
cho người dân và họ sẽ nhanh chóng di dời theo kế hoạch.
Đối với những hộ gia đình cố tình chống đối không thực hiện thì chính quyền
địa phương có biện pháp cưỡng chế phá dỡ mạnh mẽ để trả lại mặt bằng.
Đi đôi với công tác cưỡng chế chính quyền địa phương trong quá trình giải
phóng mặt bằng cần có đội ngũ cán bộ giỏi, có tinh thần phục vụ người dân để có
thể giải thích hướng dẫn người dân hiểu và tạo điều kiện cho công tác giải phóng
mặt bằng.
Đồng thời trong đời sống hàng ngày chính quyền thực hiện tuyên truyền cho
người dân cho họ những hiểu biết đầy đủ về công tác tái định cư giải phóng mặt
bằng để khi có dự án thực hiện người dân không bị bỡ ngỡ gây ra những khó khăn.
III.2.1.3> Giải pháp tái ổn định đời sống người dân
Đối với dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Việt Hưng thì hầu hết
các hộ dân đều được tái định cư vào các nhà chung cư cao tầng trong phạm vi dự
án. Tuy nhiên còn một số hộ dân còn lại và đối với rất nhiều dự án khác thì vấn đề
tái định cư cho người dân vẫn là rất nan giải. Đến nay, trên địa bàn Thủ đô đang
triển khai 78 dự án xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư với khoảng 29.400 căn
hộ và 555 lô đất với nhiều hình thức đầu tư xây dựng khác nhau. Các khu tái định
cư tập trung đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách, gồm 3 dự án xây dựng
khu đất tái định cư có hạ tầng kỹ thuật ở Đông Anh, 26 dự án xây dựng nhà ở tái
định cư với hơn 13.100 căn hộ. Trong năm 2006 này, dự kiến sẽ có 355 thửa đất và
hơn 3.500 căn hộ được hoàn thành. Tuy nhiên số lượng nhà như vậy vẫn còn chưa
đáp ứng đủ nhu cầu tái định cư cho người dân. Rất nhiều họ dân sau khi bị thu hồi
đất đã không có nhà ở. Đứng trước vấn đề này chính quyền đô thị cần phải đẩy
mạnh hơn nữa công tác xây dựng quĩ nhà tái định cư. Đồng thời nên có chính sách
hỗ trợ người dân trong việc tìm thuê nhà để tạm ổn định cuộc sống.

Nhà ở là một vấn đề những cuộc sống hàng ngày của những người dân sau khi
tái định cư cũng còn nhiều bất cập. Hầu hết những người trong khu vực thực hiện
dự án đều là ở vùng ngoại ô nông thôn,quen với lối sống ngoại thị. Nay được vào
sống trong môi trường hiện đại thì không quen. Chính vì thế công tác tuyên truyền
giáo dục, hướng dẫn người dân cách sống mới thông qua sách báo, tờ rơi, loa đài
cần phải được thực hiện trước khi dự án đựơc thực hiện.
III.2.2> Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đánh giá hiệu quả dự án xây
dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật