Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************

NGUYỄN THỊ TRANG

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, 2014


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************

NGUYỄN THỊ TRANG

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

Hà Nội, 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2014

Tác giả

Nguyễn Thị Trang


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, trƣớc hết, tơi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Đình
Bồng đã trực tiếp hƣớng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Trong thời gian nghiên cứu cũng nhƣ trong thời gian hồn thành luận văn, tơi đã
nhận đƣợc sự chỉ bảo tận tình của các thầy cơ trong khoa Địa Lý và bộ mơn Địa chính,
trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội. Thầy cô đã cho tôi

những kiến thức nền tảng và những kiến thức chun mơn để tơi có thể hồn thành
luận văn này cũng nhƣ những công việc sau này. Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến
thầy cô.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun và Mơi trƣờng quận Hà Đông đã
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn các đồng nghiệp, bạn học, cơ quan và gia đình đã tạo điều kiện
thuận lơi cho tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2014

Học viên

Nguyễn Thị Trang


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1
Chƣơng 1: Tổng quan về giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất .................. 5
1.1 Cơ sở lý luận về giá đất .......................................................................................... 5
1.1.1 Đất đai và bất động sản ......................................................................................... 5

1.1.1.1 Đất đai ................................................................................................................ 5
1.1.1.2 Bất động sản ....................................................................................................... 6
1.1.2 Giá đất/ bất động sản ............................................................................................. 7
1.1.2.1 Giá đất .................................................................................................................7
1.1.2.2 Giá bất động sản ................................................................................................. 8
1.1.2.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất ..................................................................... 9
1.1.2.4 Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất .................................................................. 11
1.1.3 Định giá đất ........................................................................................................ 14
1.1.3.1 Khái niệm định giá đất ..................................................................................... 14
1.1.3.2 Vai trò của định giá đất ..................................................................................... 14
1.1.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất .............................................................. 14
1.1.4.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất ......................................................... 14
1.1.4.2 Nguyên tắc cung – cầu .................................................................................... 15
1.1.4.3 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham ra quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất
động sản........................................................................................................................ 15
1.1.4.4 Nguyên tắc thay đổi ......................................................................................... 15
1.1.4.5 Nguyên tắc cân đối .......................................................................................... 15


1.1.4.6 Nguyên tắc phù hợp ......................................................................................... 15
1.1.4.7 Nguyên tắc cạnh tranh ..................................................................................... 15
1.1.4.8 Nguyên tắc đóng góp ....................................................................................... 16
1.1.4.9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi ............................................................ 16
1.1.4.10 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản
khác .............................................................................................................................. 16
1.1.4.11 Nguyên tắc thay thế ........................................................................................ 16
1.1.4.12 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất ............................................................. 17
1.1.5 Các phƣơng pháp định giá đất ............................................................................. 17
1.1.5.1 Khái quát .......................................................................................................... 17
1.1.5.2 Các phƣơng pháp định giá đất áp dụng ở Việt Nam ........................................ 18

1.2. Định giá đất ở Việt Nam ......................................................................................24
1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất ......... 24
1.2.1.1 Luật Đất đai 1993 ..................................................................................................... 24
1.2.1.2 Luật Đất đai 2003 ..................................................................................................... 26
1.2.1.3 Luật Đất đai 2013 ..................................................................................................... 27
1.2.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất ............................................. 29
1.3 Quản lý Nhà nƣớc về giá đất và định giá đất ở một nƣớc trên thế giới........... 32
1.3.1 Định giá đất/ BĐS Liên bang Úc........................................................................ 32
1.3.2 Định giá đất ở Thụy Điển ................................................................................... 37
1.3.3 Định giá đất/ BĐS ở Malayxia ........................................................................... 38
1.3.4 Quản lý giá đất/ BĐS ở Trung Quốc.................................................................. 42
Chƣơng 2: Giá đất ở và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn quận Hà
Đông, Thành phố Hà Nội .......................................................................................... 46
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Hà Đông ..................................... 46
2.1.1. Điều kiện tự nhiên.............................................................................................. 46
2.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội.................................................................................... 50
2.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của quận Hà Đông...... 56
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 và tình hình biến động diện tích đất đai ........56


2.2.2 Tình hình quản lý đất đai...................................................................................... 61
2.3.. Giá đất Nhà nƣớc trên địa bàn quận Hà Đông ............................................. 61
2.3.1 Các văn bản pháp quy hiện hành áp dụng ở địa bàn nghiên cứu......................... 61
2.3.2 Khung giá đất của Chính phủ............................................................................... 62
2.3.3 Bảng giá đất áp dụng đối với quận Hà Đông....................................................... 63
2.4 Giá đất thị trƣờng quận Hà Đông và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất của
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội............................................................................. 70
2.4.1 Giá thị trƣờng và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đƣờng, phố Nhóm I.......... 70
2.4.2 Giá thị trƣờng và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đƣờng, phố Nhóm II......... 74
2.4.3 Giá thị trƣờng và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đƣờng, phố Nhóm III....... 78

2.4.4 Giá thị trƣờng và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đƣờng, phố Nhóm IV..........82
2.4.5 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất........................................................................ 85
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về giá đất trên
địa bàn quận Hà Đông .............................................................................................. 90
3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai và định giá đất trên địa bàn quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội........................................................................................................ 90
3.2 Các giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về giá đất trên địa bàn quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội............................................................................................ 90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................. 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 97
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 100


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

1

Bảng 2.1 Giá trị sản phẩm ngành Nông nghiệp (Giá cố định)

51

2

Bảng 2.2 Cơ cấu giá trị sản xuất nông nghiệp

51

3

Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013

58

4

Bảng 2.4 Khung giá đất ở tại đô thị

63

5

Bảng 2.5 Giá đất ở quy định ở nhóm I tại quận Hà Đông năm 2013

64

6

Bảng 2.6 Giá đất ở quy định ở nhóm II tại quận Hà Đơng năm 2013

65

7

Bảng 2.7 Giá đất ở quy định ở nhóm III tại quận Hà Đông năm 2013

66

8

Bảng 2.8 Giá đất ở quy định ở nhóm IV tại quận Hà Đơng năm 2013

69

9

Bảng 2.9 Giá đất của đƣờng, phố I

72

10

Bảng 2.10 Giá đất của đƣờng, phố II

76

11

Bảng 2.11 Giá đất của đƣờng, phố III

80

12

Bảng 2.12 Giá đất của đƣờng, phố IV

84

13

Bảng 2.13 Giá điều tra các đƣờng ở vị trí 1 thuộc nhóm I

88

14

Bảng 2.14 Giá điều tra đƣờng Vạn Phúc ở vị trí 2 năm 2013

89


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

1

Hình 1.1 Trình tự thủ tục định giá đất/bất động sản ở Australia

36

2

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Hà Đơng

46


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Từ viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTXNN

Hợp tác xã nông nghiệp

NN

Nhà nƣớc

TT

Thị trƣờng

UBND

Ủy ban nhân dân

TTBĐS

Thị trƣờng bất động sản

VT

Vị trí


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nhân tố đầu tiên và quan trọng nhất của môi trƣờng sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cƣ, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng…
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu. Quỹ đất
có hạn mà nhu cầu sử dụng cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội ngày càng cao,
mặc dù Nhà nƣớc đã ban hành một hệ thống chính sách pháp luật đất đai tƣơng đối đầy
đủ và đồng bộ để điều tiết việc quản lý và sử dụng đất đai; song quản lý đất đai vẫn vẫn
còn nhiều bất cập và là vấn đề nóng bỏng hiện nay.
Hiến pháp năm 1980 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm
việc mua bán đất đai dƣới mọi hình thức. Tuy nhiên những giao dịch mua bán đất ở
vẫn diễn ra dƣới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu đƣợc mua bán có giấy tờ viết tay
tự cam kết giữa ngƣời mua và ngƣời bán.

Kế thừa các quy định của Hiến pháp 1980, Hiến pháp năm 1992 đã quy định:
“Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm
đất, đƣợc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao theo quy định của pháp luật”
(Điều 18, Hiến pháp năm 1992).
Luật đất đai 1993 đã xác định: “Nhà nƣớc xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ
và phát triển công khai của thị trƣờng bất động sản. Nhƣ chúng ta đã biết thị trƣờng bất
động sản ln ln đồng hành và có tác động rất lớn đến nền kinh tế xã hội của mọi
quốc gia, thị trƣờng bất động sản phát triển có nghĩa là nền kinh tế đang đi lên.
Từ năm 1986 Việt Nam đã thực hiện đổi mới, chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch
tập trung sang cơ chế kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Thị trƣờng bất
động sản ở Việt Nam đã đƣợc hình thành tuy nhiên còn non trẻ. Quyền sử dụng đất là

1


một loại hàng hoá đƣợc pháp luật cho phép tham gia thị trƣờng bất động sản, thu
hút đƣợc sự quan tâm của rất nhiều đối tƣợng.
Quá trình đổi mới đã thu hút các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc đầu tƣ vào các
phát triển cơ sở hạ tầng, công nghiệp, xây dựng và đơ thị của cả nƣớc nói chung và Thủ
đơ Hà Nội nói riêng, góp phần hình thành nhiều trung tâm kinh tế, cơng nghiệp, văn
hóa, khoa học, giáo dục đào tạo
Từ ngày 01/8/2008 theo Nghị quyết của Quốc Hội, tồn bộ tỉnh Hà Tây (trong đó
có thành phố Hà Đông) đã đƣợc sát nhập về thủ đô Hà Nội. Việc mở rộng ranh giới thủ
đô Hà Nội sẽ tạo khơng gian phía Tây thủ đơ có điều kiện địa hình, địa chất phù hợp,
mơi trƣờng cảnh quan đẹp, đáp ứng nhu cầu đất đai để phát triển một số khu chức năng
quan trọng của thủ đô, các cơng trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, các dự án mang tầm
quốc gia, quốc tế.
Ngày 08/5/2009, Chính phủ ra Nghị quyết thành lập quận Hà Đông trực thuộc

thủ đơ Hà Nội trên cơ sở tồn bộ diện tích tự nhiên, dân số của thành phố Hà Đông.
Quận Hà Đơng trở thành quận có diện tích lớn thứ hai của thành phố Hà Nội (sau
quận Long Biên).
Quận Hà Đông là đầu mối của nhiều tuyến đƣờng giao thông quan trọng, vị trí
chiến lƣợc cả về chính trị, kinh tế nên q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh, nhiều khu đô thị
mới đƣợc xây dựng đặc biệt là sau khi sát nhập vào Hà Nội. Nhu cầu về đất đai để phục
vụ cho q trình đơ thị hóa là không thế thiếu và giá đất tại đây cũng biến động nhiều.
Là một quận mới đƣợc thành lập công tác quản lý đất đai của Quận Hà Đơng có
nhiều khó khăn, phức tạp hơn, giá đất là một trong những ngun nhân gây ra những
khó khăn vƣớng mắc trong cơng tác bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tƣ, khi ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi đƣợc
giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền của ngƣời sử
dụng đất…
Trong bối cảnh đó học viên thực hiện đề tài “Nghiên cứu về giá đất ở và các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông, TP. Hà Nội” để tìm hiểu về giá
đất ở và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất của địa bàn nghiên cứu.
2


2. Mục tiêu nghiên cứu
- Xác định một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Hà Đơng.
- Đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan chính sách, pháp luật liên quan đến giá đất nhƣ: Luật đất
đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND thành phố; Thông tƣ hƣớng dẫn
của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Bộ Tài chính xác định giá đất và khung giá đất.
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác định giá đất trên địa bàn quận Hà
Đông - Thành phố Hà Nội từ năm 2009 đến năm 2013.
- Điều tra giá đất ở thực tế trên thị trƣờng tại các khu vực nghiên cứu từ năm 2009
đến năm 2013 và tìm ra các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn Hà Đông- Thành

phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về giá đất ở trên địa bàn quận
Hà Đông, thành phố Hà Nội.
4. Phạm vi nghiên cứu
Đối tƣơng nghiên cứu: giá đất ở và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất.
Phạm vi không gian: Trong phạm vi địa giới hành chính quận Hà Đơng.
Phạm vi thời gian: từ khi thành lập Quận Hà Đông thuộc Thành phố Hà Nội năm
2009 đến năm 2013.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
1) Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu thứ cấp:
- Thu thập các tài liệu điều tra cơ bản về kinh tế, xã hội, quản lý đất đai của quận
Hà Đông.
- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan đến giá đất do Nhà nƣớc, UBND thành
phố Hà Nội quy định.
2) Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu sơ cấp:
Thu thập các số liệu, tài liệu về giá đất liên quan đến chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất từ năm 2009 - 2013 trên địa bàn quận Hà Đơng tại Phịng Tài ngun và Mơi
trƣờng quận và từ cán bộ Địa chính các phƣờng trên địa bàn quận, các trung tâm môi
3


giới đất đai, công ty kinh doanh bất động sản và nguồn thông tin khảo sát thực tế của
ngƣời dân tại các khu vực nghiên cứu .
3) Phương pháp chọn điểm nghiên cứu:
Xác định các điểm điều tra gia đất theo các tuyến đƣờng, đại diện của quận, cụ
thể nhƣ sau:
Đƣờng, phố nhóm I: là các đƣờng phố lớn, trung tâm của quận nhƣ đƣờng Trần
Phú, Chiến Thắng, Phùng Hƣng…
Đƣờng, phố nhóm II: đƣờng Lê Văn Lƣơng, Chu Văn An, phố Ao Sen...
Đƣờng, phố nhóm III: đƣờng Lê Hồng Phong, đƣờng 19/5, Quốc lộ 6A…

Đƣờng, phố nhóm IV: đƣờng Ngơ Quyền, đƣờng vào UBND phƣờng Dƣơng Nội,
đƣờng Biên Giang..
4) Phương pháp thống kê, tổng hợp: áp dụng để sắp xếp số liệu theo thời gian,
khu vực.
5) Phương pháp phân tích, so sánh: để phân tích, so sánh giá đất Nhà nƣớc quy
định với giá đất thị trƣờng và ảnh hƣởng của các yếu tố đến giá đất.
6) Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm Exeel.
6. Kết quả nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan về giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất.
Chƣơng 2: Giá đất ở và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội.
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về giá đất
trên địa bàn quận Hà Đông.

4


Chƣơng 1 - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất
1.1.1. Đất đai và bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Trong lĩnh vực kinh tế, đối tƣợng nghiên cứu là đất đai (land) “Đất đai là một
diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trƣờng sinh thái
ngay trên và dƣới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhƣỡng, dạng địa hình, nƣớc
mặt (hồ, sơng, nƣớc ngầm, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cƣ của con
ngƣời, những kết quả do hoạt động của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại (san
nền, hồ chứa nƣớc hay hệ thống tiêu thoát nƣớc, đƣờng xá, nhà cửa...)” (West
Publisihing, 1991).

Trong lĩnh vực khoa học tự nhiên, đối tƣợng nghiên cứu về đất đai là đất tự nhiên
(soil), còn gọi là thổ nhƣỡng, thổ nhƣỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời
(khí quyển), nƣớc (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch quyển), qua thời
gian lâu dài. Thổ nhƣỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dƣới
tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo
thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trƣng của đất mà đá
khơng có; chất mùn cịn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột
ngột của môi trƣờng bảo vệ các sinh vật sống và phát triển (Vũ Ngọc Tuyên, 1994).
“Đất đai mà chúng ta có đƣợc hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên
cho không con ngƣời” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ
trƣớc ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm ngƣời cày”
(ca dao Việt Nam); đến lƣợt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này cho con
cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là khơng có trong bất kỳ
một di sản nào khác vì nó khơng phải là cổ vật và cũng không phải là tài sản của bất kỳ
cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “Đất đai là tài sản vay
mƣợn của con cháu” - Chính vì vậy mà Mác đã viết rằng: “... Tồn thể một xã hội, một
nƣớc và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều
5


không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là ngƣời có đất đai ấy, họ chỉ đƣợc phép sử
dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tƣơng lai sau khi đó làm cho đất đai
ấy tốt hơn lên nhƣ những ngƣời cha hiền vậy...” (Tôn Gia Huyên, 2009).
1.1.1.2. Bất động sản
a. Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị đƣợc xác định bằng
tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản đƣợc chia thành 2 loại: bất
động sản (BĐS) và động sản (ĐS).
b. Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời đƣợc. Tuy tiêu chí phân
loại BĐS của các nƣớc có khác nhau, nhƣng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai.

Bất động sản trƣớc hết là một tài sản nhƣng khác với các tài sản khác là nó khơng
thể di dời đƣợc. Tại nhiều nƣớc trên thế giới (Thái Lan, Malaysia, Singapore, Anh), chế
định bất động sản đƣợc thể chế hoá riêng trong một ngành luật -Luật về bất động sản
(Tổng cục Địa chính, CPLAR 1999, Định giá bất động sản)
Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 quy định:
“Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định. (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005, Bộ Luật dân sự)
c) Hàng hóa bất động sản
Tính đặc biệt của HHBĐS đƣợc xác định bởi thuộc tính của đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia q báu
Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời
gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con ngƣời;
Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung;
Những tính chất khác với các loại hàng hố khác:
Là loại hàng hố khơng thể di dời, liên quan đến môi trƣờng, cơ sở hạ tầng
kỹ thuật (giao thơng, thơng tin liên lạc, cấp thốt nƣớc, điện), cơ sở hạ tầng

6


xã hội (trƣờng học, bệnh viện); khu dân cƣ, thƣơng mại, dịch vụ, nơng
nghiệp, cơng nghiệp;
Là loại hàng hố có giá trị lớn, cần có vốn đầu tƣ dài hạn;
Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải đƣợc pháp luật cho phép và đƣợc
thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ.
Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hố
(Nguyễn Đình Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản)
1.1.2. Giá đất/ bất động sản

1.1.2.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với đất
đai mà nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tƣ bản hóa địa tơ. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tơ) cao hay thấp ở một khoảng
thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất
và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền thế chấp…
Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là
mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định. Tuy
nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị
của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vơ
giá vì nó khác với mọi loại hàng hố khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị
của đất cho nên dù có đƣợc định giá bằng các phƣơng pháp khoa học thì giá đất cũng
chỉ là sự ƣớc tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã
hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những ngƣời có quan hệ kinh tế trong sở hữu,
quản lý, sử dụng đất đai, (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định
giá đất”, tr 16).

7


Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tơ nhiều năm đƣợc
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Luật đất đai 2003 Điều 4, khoản 23 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi
là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc
hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”, (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2003).

Giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau đây:
“ 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật
Đất đai Điều 55 ).
1.1.2.2. Giá bất động sản
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, giá trị bất động sản tại hầu hết các nƣớc
phƣơng tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%; tổng giá trị thị trƣờng của bất
động sản Thuỵ Điển là 540 Tỷ USD. Giá bất động sản liên quan đến các quan hệ giao
dịch trên thị trƣờng bất động sản: mua, bán, thế chấp, thuế bất động sản và đền bù. Định
giá bất động sản giúp cho ngƣời bán và ngƣời mua xác định đƣợc giá trị thị trƣờng của
bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh đƣợc rủi ro tạo
điều kịên cho việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất động sản diễn ra thuận lợi. Định giá
bất động sản giúp cho các ngân hàng có căn cứ để thực hiện cho vay bằng thế chấp (tại
Vƣơng quốc Anh số lƣợng tiền cho cá nhân vay chƣa đƣợc thanh tóan lên tới 700 tỷ
Bảng, trong đó 565 tỷ đƣợc thế chấp bằng nhà ở). Định giá bất động sản giúp cho Nhà
nƣớc có căn cứ để thu thuế bất động sản đảm bảo công bằng, hợp lý. Một thị trƣờng bất
động sản chính quy sẽ đem lại nguồn thu chính cho Nhà nƣớc từ thuế bất động sản , lệ
phí dịch vụ và tiền thu từ bán các bất động sản dƣ thừa thuộc sở hữu nhà nƣớc (Malaysia
8


nguồn thu từ thuế bất động sản chiếm khoảng 65% tổng thu thuế ); Mức huy động thuế
bất động sản ở các nƣớc phát triển chiếm từ 0,5-3% GDP, bình quân 1,9% GDP;
(Nguyễn Đình Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản)
1.1.2.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Đối với bất động sản nói chung và đất đai nói riêng, giá trị phụ thuộc vào sự cần

thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan
của con ngƣời. Giá trị đất đai/bất động sản đƣợc tạo ra trong sự tác động của các yếu tố:
ý tƣởng và chuẩn mực của xã hội, sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mơ gia
đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; hoạt động và xu hƣớng phát triển kinh tế,
tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lƣơng, lƣợng tiền và
tín dụng; sự quản lý và điều tiết của Nhà nƣớc: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế
hoạch, chính sách mơi trƣờng; điều kiện tự nhiên: tài ngun thiên nhiên (đất, nƣớc,
khóang sản ), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhƣỡng. (Tổng cục quản lý
Đất đai, CPLAR, Định giá đất)
a) Địa tô
Địa tô là phần giá trị thặng dƣ ngồi lợi nhuận bình quân của tƣ bản kinh doanh
nông nghiệp mà nhà đầu tƣ trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai để đƣợc
quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của
chế độ tƣ hữu về ruộng đất.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu những ruộng đất
có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn nhƣ ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần
thị trƣờng tiêu thụ hơn, hoặc tƣ bản đầu tƣ thêm có hiệu suất cao hơn. Đây là độ chênh
lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Giá cả sản xuất xã hội của
nông phẩm lại đƣợc quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất. Có
hai loại địa tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
+ Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu đƣợc từ sự chênh lệch về độ phì
nhiêu tự nhiên giữa các vùng đất làm phát sinh lợi nhuận siêu ngạch.

9


+ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu đƣợc do thâm canh hay sự chênh
lệch về độ phì nhân tạo do đầu tƣ trực tiếp của con ngƣời vào đất đai hình thành lợi
nhuận siêu ngạch.
Ðịa tơ chênh lệch cịn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song đƣợc

phân phối một phần dƣới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã
nông nghiệp của nông dân, một phần dƣới hình thức thu nhập của nhà nƣớc.
Địa tơ đƣợc hình thành theo cơng thức:
Địa tơ chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt
Trong đó, giá cả sản xuất chung là giá sản phẩm do thị trƣờng xác định. Giá cả
sản xuất cá biệt là giá thành sản phẩm của từng khu đất cụ thể. Lợi nhuận siêu ngạch
đƣợc hiểu là độ chênh giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt.
Địa tô tuyệt đối là phần địa tô mà ngƣời sử dụng đất phải nộp cho chủ sử hữu.
Đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trƣờng và chi phí sản xuất của nơng sản trên loại
đất xấu. Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá cả đất đai mà giá cả đất đai lại phụ
thuộc vào lợi nhuận thu đƣợc trên đất. Vì vậy ngƣời ta gọi giá đất là địa tơ tƣ bản hóa:
Địa tô
Giá đất =
Tỷ suất lợi nhuận
b) Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm
đi, vì lúc này ngƣời mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có
địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên
do ngƣời bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đƣợc địa tô cũng lớn hơn thu
nhập do lƣợng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì ngƣời bán
mới chấp nhận. Vì vậy nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm do đó giá
đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Ngƣời bán đất căn cứ vào lãi suất
ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đƣơng nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có
10


thể tính bình qn trong khoảng thời gian tƣơng đối dài để loại trừ ảnh hƣởng của nhân
tố cá biệt. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, tr 34).

c) Quan hệ cung cầu
Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trƣờng đã hình thành mối quan hệ
biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó thể
hiện sự tối đa lợi ích giữa ngƣời sản xuất và ngƣời tiêu dùng thơng qua sự hình thành,
vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lƣợng có hạn, vị trí cố định trong
khơng gian và trong q trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng
tƣơi tốt chứ khơng bị hao mịn nhƣ các loại hàng hóa thơng thƣờng khác. Vì vậy quan hệ
cung – cầu trong thị trƣờng đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong
thị trƣờng hàng hóa khác. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung
của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để điều tiết về số lƣợng cung đất đai
tham gia lƣu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai
trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lƣợng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung
về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các
loại đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, tr 36).
1.1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên giá đất chịu sự chi phối của nhiều yếu tố
phức tạp. Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các yếu
tố ảnh hƣởng tới giá đất đóng một vai trị vô cùng quan trọng. Theo mối quan hệ giữa
các yếu tố đó với đất và phạm vi ảnh hƣởng phân thành các yếu tố sau: yếu tố thông
thƣờng, yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt.
a) Yếu tố thông thƣờng
Yếu tố thông thƣờng là những yếu tố ảnh hƣởng chung, có tính phổ biến, cộng
đồng ảnh hƣởng tới giá cả đất đai trong điều kiện kinh tế xã hội thông thƣờng, làm cơ
sở để định giá cụ thể cho các loại đất đai. Yếu tố thông thƣờng bao gồm: yếu tố hành
chính, nhân khẩu, xã hội, quốc tế, kinh tế.
11

i) Yếu tố hành chính
Yếu tố hành chính là chỉ sự can thiệp của Nhà nƣớc đến giá cả đất đai. Nhà nƣớc
xuất phát từ lợi ích tồn xã hội và sự phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách để thúc
đẩy hoặc hạn chế việc chuyển dịch đất đai ở một loại đất nào đó nâng cao hiệu quả sử
dụng đất tổng thể.
ii) Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của nền kinh tế xã hội. Yếu tố nhân
khẩu liên quan tới mật độ dân số, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình do
đó mức tăng giá đất tƣơng đối nhỏ, (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo
trình “Định giá đất”, tr 20)
iii) Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hƣởng lớn đối với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh
hƣởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :
- Tình trạng ổn định chính trị
- Tình trạng trị an xã hội.
- Đầu cơ nhà đất.
- Tiến trình đơ thị hóa.
iv) Yếu tố quốc tế
Sự phát triển và hồn thiện của thị trƣờng nhà đất là không thể tách rời ảnh hƣởng
của hồn cảnh quốc tế. Ảnh hƣởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất
đƣợc phản ánh gián tiếp thơng qua ảnh hƣởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nƣớc.
v) Yếu tố kinh tế
Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình hình kinh tế có
tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hƣởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc
gia. Trong q trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu :
- Tình trạng phát triển kinh tế
- Mức độ dự trữ và đầu tƣ
(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”).

12

b) Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất,
những đặc tính địa phƣơng do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hƣởng
quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phƣơng đó.
- Vị trí : Yếu tố vị trí ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
khoảng cách đến trung tâm bao gồm cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thƣơng
nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hƣởng
của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện giao thông.
- Điều kiện thiết bị hạ tầng.
- Chất lƣợng môi trƣờng.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị.
c) Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những yếu tố đặc trƣng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh
hƣởng của yếu tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hƣởng đến giá cả của từng thửa đất.
- Diện tích thửa đất.
- Chiều rộng thửa đất.
- Chiều sâu thửa đất.
- Hình dáng thửa đất.
- Độ dốc.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng có liên quan đến giá đất là: hệ
thống trƣờng học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện, điện thoại, internet...
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Yếu tố quy hoạch đô thị đƣợc xem là nhân tố cá
biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại
hình sử dụng đất...
- Thời hạn sử dụng đất: Yếu tố này quyết định thời gian đƣợc sử dụng và thu lợi
từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hƣởng đến giá đất.

13


Ngồi ra cịn các yếu tố cá biệt khác cũng ảnh hƣởng đến giá đất nhƣ: hƣớng thửa
đất, địa hình, tâm lý khách hàng…(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo
trình “Định giá đất”)
1.1.3. Định giá đất/ bất động sản
1.1.3.1. Khái niệm
Định giá đất/bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Các khái niệm
kinh tế cơ bản áp dụng trong định giá đất/bất động sản: giá trị, giá cả; cung, cầu thị
trƣờng; dự báo, xác định mơ hình và điều chỉnh mơ hình.
“Giá trị là lƣợng tiêu hao lao động của lồi ngƣời nói chung kết tinh trong hàng
hóa. Số lƣợng đó lớn hay nhỏ khơng thể hiện trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế
hàng hóa, chỉ có thể thơng qua q trình trao đổi mà thể hiện ra bằng tiền tệ. Tiền tệ làm
vật ngang giá hàng hóa nói chung, có chức năng biểu hiện giá trị hàng hóa. Giá cả là biểu
hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa. Hơn nữa, giá cả biểu hiện bằng tiền tệ trong quan hệ
trao đổi. Do đó giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu quyết định
” (Viện Nghiên cứu phổ biến trí thức bách khoa, 1998, Đại từ điển kinh tế thị trƣờng).
1.1.3.2. Vai trị của định giá đất
Định giá đất đóng vai trị rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định
giá nó giúp cho Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong
quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác:
1. Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhƣợng đất, góp phần ổn định
thị trƣờng đất .
2. Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất nhƣ: cho thuê, thế chấp,
cầm cố.
3. Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi.
4. Cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất.
Định giá đất cịn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải
quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất.

1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất
1.1.4.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
14


Một bất động sản đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang đƣợc sử dụng hợp pháp cũng nhƣ đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tƣơng lai là lớn nhất.
1.1.4.2. Nguyên tắc cung - cầu
Giá thị trƣờng đƣợc xác định bằng sự tƣơng tác của cung và cầu. Khi lƣợng
cung tăng lên mà lƣợng cầu khơng tăng hoặc giảm thì giá thị trƣờng sẽ giảm, khi lƣợng
cung giảm mà lƣợng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trƣờng sẽ tăng lên; khi lƣợng
cung và lƣợng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ
tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngƣợc lại.
1.1.4.3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực
từ bất động sản.
Để ƣớc tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố
tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó. Các yếu tố tham gia quá
trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: lao động, vốn, đất đai, quản lý.
1.1.4.4. Nguyên tắc thay đổi
Giá thị trƣờng của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ, sự thay đổi là
một qui luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của
con ngƣời, việc ƣớc tính giá thị trƣờng hay việc định giá trên cơ sở giá thị trƣờng tuy chỉ
có giá trị vào thời điểm định giá, nhƣng nó phải phản ánh đƣợc cả xu thế tƣơng lai của
bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
1.1.4.5. Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu đó là sự đầu tƣ hợp lý giữa các
yếu tố ảnh hƣởng tới giá thị trƣờng một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng
một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu đƣợc từ chúng đạt tới mức cao nhất.

1.1.4.6. Nguyên tắc phù hợp
Trong thực tế một bất động sản có thể đƣợc sử dụng vào nhiều mục đích. Vì
vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất
động sản để định giá, khơng đƣợc lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không đƣợc lẫn
15