GIẢI PHÁP THỰC HIỆN QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

GIẢI PHÁP THỰC HIỆN QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT
Để đảm bảo quy họach, kế họach sử dụng đất khả thi cần phải có các giải
pháp tổ chức thực hiện tốt và các cơ chế chính sách phù hợp như sau:
I. CÁC NHÓM GIẢI PHÁP TỔ CHỨC THỰC HIỆN:
Dựa trên những đánh giá phân tích về tình hình lập, triển khai thực hiện và
quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, bằng phương pháp phân tích ma trận
SWOT, các giải pháp đưa ra dựa trên nguyên tắc:
- Tận dụng cơ hội để phát huy thế mạnh.
- Nắm bắt cơ hội để khắc phục mặt yếu.
- Phát huy mặt mạnh để giảm thiểu nguy cơ.
- Giảm các mặt yếu để ngăn chặn nguy cơ.
(Bảng phân tích ma trận SWOT theo phụ lục đính kèm)
1. Nhóm giải pháp về triển khai thực hiện quy họach, kế họach sử dụng
đất:
- Để đảm bảo quy họach, kế họach sử dụng đất của Thành phố phù hợp với
quy họach ngành, quy họach quận huyện và mang tính hiện thực, đáp ứng mục tiêu
phát triển kinh tế xã hội của Thành phố và bảo vệ môi trường, trong quá trình tổ
chức thực hiện cần phối hợp chặt chẽ với các ngành và quận, huyện trong việc
phân bổ cụ thể quỹ đất về quy mô diện tích, địa điểm và thời gian thực hiện.
- Thành phố sớm ban hành quy chế phối hợp liên ngành trong quy hoạch xây
dựng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quy hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy họach xây dựng, khi lập các
loại quy hoạch phải thống nhất sử dụng các loại bản đồ, số liệu hiện trạng sử dụng
đất làm cơ sở cho việc quản lý sử dụng đất thống nhất, xây dựng theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất một cách đồng bộ.
- Ưu tiên lập quy hoạch chi tiết xây dựng các khu đất theo tiến độ kế hoạch
sử dụng đất đề ra và quy hoạch chi tiết xây dựng phải thể hiện trên nền bản đồ địa
chính để làm cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.
- Phải có kế họach sắp xếp thứ tự ưu tiên thực hiện dự án để tạo động lực
phát triển khu vực theo dự án lớn. Các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã

hội phải đầu tư trước một bước. Kế họach phát triển giao thông phải đầu tư tập
trung và gắn với kế họach đô thị hóa.
- Xây dựng kế hoạch tạo nguồn tài chính khả thi và có cơ chế tài chính hỗ
trợ nhà đầu tư trong nước thực hiện các dự án lớn.
- Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cùng với quy hoạch xây dựng chi
tiết và các cơ chế chính sách khuyến khích đầu tư của từng khu vực hoặc dự án.
- Thành phố chủ động triển khai thực hiện quy họach, kế họach sử dụng đất
theo mục tiêu phát triển đô thị và phát triển kinh tế xã hội bằng cách tăng cường
việc phát triển quỹ đất, cung ứng cho nhà đầu tư theo kế họach sử dụng đất đã đề
ra với nhiều phương thức (đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đổi đất,
BOT,BT...), từng bước giảm bớt phương thức giao đất, cho thuê đất theo ranh giới
đất nhà đầu tư đã thỏa thuận chuyển nhượng với người sử dụng đất để tránh trình
trạng phát triển tự phát.
- Kiên quyết không giải quyết giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất các trường hợp không có trong kế họach sử dụng đất.
- Khi xem xét giải quyết giao đất, cho thuê đất cần phải tính đến năng lực thực
hiện dự án của chủ đầu tư, nhằm đảm bảo dự án triển khai đúng tiến độ và khả thi.
2. Nhóm giải pháp về kiện toàn bộ máy và tổ chức quản lý quy hoạch ,
kế hoạch sử dụng đất.
- Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật để người dân sử
dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, có hiệu quả cao.
- Xây dựng cơ chế thống nhất giữa quản lý đất đai và bảo vệ môi trường,
như giữa sản xuất kinh doanh và bảo vệ môi trường đất, nâng cao nhận thức bảo vệ
môi trường cho của tổ chức và cá nhân trong quá trình quản lý sử dụng đất.
- Vấn đề bảo vệ môi trường đất phải được thực hiện trên lưu vực sông Sài
Gòn Đồng Nai, vì đất đai thành phố chịu sự tác động mức của dòng chảy và nguồn
nước từ 11 khu vực thượng nguồn.
- Mở lớp tập huấn bồi dưỡng về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
theo phương thức hợp nhất liên ngành cho cán bộ công chức làm công tác quy
hoạch, kế hoạch và mời các đơn vị tư vấn có nhu cầu đào tạo tham dự.

- Bổ sung nhân sự đủ, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cho các cấp
để thực hiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhất là trong công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm ngăn chặn kịp thời các vi phạm và
xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, không thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất. Thường xuyên kiểm tra tiến độ đầu tư dự án và thu hồi các dự án
chậm triển khai.
- Ứng dụng công nghệ thông tin địa lý (GIS) để theo dõi, cập nhật, quản lý
các biến động đất đai, đồng thời phát hiện và kiến nghị điều chỉnh những bất hợp
lý trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm sử dụng đất đai hợp lý có hiệu quả
kinh tế cao.
- Hầu hết các dự án triển khai chậm hiện nay là do khâu bồi thường giải
phóng mặt bằng do vậy các quận huyện phải có biện pháp tích cực hơn để hỗ trợ
nhà đầu tư trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng. Tùy theo hiện trạng sử dụng
đất, quy định thời hạn tối đa để các quận huyện tổ chức việc bồi thường giải phóng
mặt bằng.
3. Nhóm giải pháp thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế:
- Ưu tiên phân bổ quỹ đất cho các ngành mũi nhọn:
+ Ngành công nghiệp hiện đại, kỹ thuật cao, những ngành sản xuất có giá trị
gia tăng cao: Cơ khí chế tạo (bố trí 343 ha tại huyện Củ Chi); điện tử - viễn thông –
tin học (đầu tư mở rộng khu công nghệ cao 913 ha); công nghiệp hóa chất và dược
phẩm (200 ha tại xã Tân An Hội huyện Củ Chi); chế biến lương thực thực phẩm
giá trị tăng cao (bố trí trong khu công nghiệp Tây Bắc và các cụm công nghiệp).
+ Ngành dịch vụ cao cấp, dịch vụ hỗ trợ sản xuầt: Tài chính – tín dụng –
ngân hàng – bảo hiểm (tập trung trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm); thương mại
(đầu tư các trung tâm thương mại lớn như Khu Mã Lạng quận 1 khoảng 10 ha,
quận 3 khoảng 6 ha, Gò Vấp khoảng 30 ha, các cao ốc văn phòng đầu tư tại các
mặt bằng nhà xưởng di dời và tại các trục giao thông lớn); vận tải, kho bãi, dịch vụ
cảng (khu cảng Hiệp Phước 900 ha); bưu chính – viễn thông và công nghệ thông

tin – truyền thông; kinh doanh tài sản – bất động sản (các khu đô thị mới và các
khu vực nội thành chỉnh trang); dịch vụ tư vấn, khoa học – công nghệ; du lịch
(Khu đô thị sinh thái Cần Giờ, triển khai các chương trình hợp tác với các tỉnh); y
tế (bố trí 4 viện trường tại các cửa ngõ của thành phố khoảng 210 ha và 50 ha viện
điều dưỡng Cần Giờ); giáo dục – đào tạo chất lượng cao (bố trí làng đại học tại khu
đô thị Tây Bắc khoảng 500 ha, làng đại học 150 ha tại quận 9, làng đại học phía
Nam thuộc huyện Bình Chánh giai đoạn 1 khoảng 50 ha và nhiều trường đại học tư
thục khác nằm trên địa bàn các quận 7, Gò Vấp, Huyện Bình Chánh, Củ Chi ….)
+ Tập trung đầu tư mạng lưới giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật xã hội
khác nhau theo quy hoạch đến năm 2010, tạo động lực phát triển các khu kinh tế,
công nghệip và đô thị mới.
- Thúc đẩy chương trình hợp tác kinh tế mới các tỉnh nhằm giảm áp lực đất
đai của thành phố, nhưng quan trọng hơn là mở rộng phạm vi đầu tư, phối hợp các
lực lượng sản xuất và lợi thế kinh tế xã hội của từng địa phương, phát triển thị
trường đầu ra và sản phẩm công nghiệp lẫn thương mại dịch vụ.
+ Trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam: Tây Ninh, Đồng Nai, LonAn
đang triển khai 58 dự án.
+ Các tỉnh vùng đồng bằng Sông Cửu Long: Tiền Giang, Cần Thơ đang triển
khai 15 dự án.
+ Các tỉnh miền Trung: Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quãng Ngãi, Thừa
Thiên Huế, PHú Yên , Bình Định, Khánh Hòa, Ninh thuận và Bình Thuận đang
triển khai 60 dự án.
+ Các tỉnh Tây Nguyên: Gia Lai, Đắk Lắk, Lâm Đồng và Đắk Nông đang
triển khai 44 dự án.
- Tiếp tục ký kết chương trình hợp tác với các các tỉnh trọng điểm như Bình
Dương, Bình Phước, Vĩnh Long, Đồng Tháp và Hậu Giang.
4. Nhóm giải pháp về chính sách hỗ trợ:
- Thực hiện cơ chế công khai các dự án đầu tư, từ lúc giao dự án đến quá
trình triển khai thực hiện dự án để cộng đồng cùng kiểm tra giám sát.
- Đề ra cơ chế chính sách khuyến khích hỗ trợ để thu hút và tập hợp các nhà

đầu tư tham gia phát triển các dự án lớn.
- Điều chỉnh các chính sách liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng
nhằm thúc đẩy tiến độ bồi thường, đảm bảo dự án ít khiếu nại của người dân. Điều
chỉnh giá bồi thường sát với giá thị trường, trước mắt điều chỉnh ngay giá đất nông
nghiệp tại khu vực đô thị hóa, chuẩn bị trước quỹ nhà tái định cư.
- Thay đổi các khỏan thu liên quan đến đất đai chưa phù hợp như khỏan thu
về tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất …
- Sớm soạn thảo và ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản
nhằm ổ định lại các thị phần đang giảm xúc và chuẩn bị thị trường cho giai đọan
tăng cường hội nhập. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vừa là nội dung xuyên
suốt phát triển thị trường bất động sản.
- Quy định cơ chế chính sách cho từng loại dự án và điều kiện tham gia đầu
tư. Điều chỉnh cơ chế quản lý khu đô thị mới, có phương thức quản lý các dự án,
khu dân cư, khu đô thị có quy mô nhỏ
II. CƠ CHẾ QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIÊN CÁC LOẠI ĐẤT:
1. Phát triển đất sử dụng vào mục đích công cộng:
Để đảm bảo giữ được quỹ đất cho việc phát triển các công trình công cộng
trong tương lai. Thành phố sẽ chọn một số khu đất từ quỹ “đất công” dự trữ để
hóan đổi khi những người có đất trong khu quy họach có nhu cầu chuyển mục đích
sang xây dựng nhà ở hoặc nhà nước sẽ nhận chuyển nhượng lại khi người sử dụng
muốn chuyển nơi khác để ổn định cuộc sống.
1.1 Đất giao thông:
- Cùng lúc với việc nghiên cứu lập dự án đầu tư tuyến đường, nhà ga … cần
phải lập kế họach khai thác quỹ đất xung quanh vào các mục đích kinh doanh như
thương mại, dịch vụ, nhà ở. Nhà nước sẽ tiến hành bồi thường trước phần diện tích
đất kinh doanh và giao cho các nhà đầu tư theo các phương thức đấu giá, đấu thầu
hoặc đổi đất lấy cơ sở hạ tầng.
- Áp dụng phương thức điều chỉnh đất, để mở rộng hoặc quy họach lại các
tuyến đường.
1.2 Đất giáo dục, y tế, văn hóa, đất thể dục thể thao

- Xác định các công trình bắt buộc phải do nhà quản lý. Nếu nhà nước chưa có
vốn đầu tư ngay thì có thể kêu gọi các nhà đầu tư bỏ khai thác một thời gian sau đó
chuyển giao lại cho nhà nước theo phương thức đầu tư BOT.
- Xã hội hóa tất cả các công trình không bắt buộc phải do nhà nước quản lý.
- Để đảm bảo các công trình đạt chuẩn quốc gia ngòai việc phải giữ quỹ đất
như đã nêu trên thì tại các dự án nhà ở cần phải quy định một tỷ lệ đất nhà đầu tư
được kinh doanh, nếu dự án được phê duyệt với tỷ lệ đất kinh doanh cao hơn quy định