Đánh giá nguồn lực thu được từ tài chính đất đai trong giai đoạn 2016 2018 trên địa bàn huyện bình chánh thành phố hồ chí minh

...

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HỒ THỊ HOÀNG MAI

ĐÁNH GIÁ NG̀N LỰC THU ĐƯỢC
TỪ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRONG GIAI ĐOẠN
2016 - 2018 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỜ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HỒ THỊ HOÀNG MAI

ĐÁNH GIÁ NG̀N LỰC THU ĐƯỢC
TỪ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRONG GIAI ĐOẠN
2016 - 2018 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỜ CHÍ MINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐỖ THỊ LAN

THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn này là trung thực, khách quan và chưa
từng dùng bảo vệ để lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

Hồ Thị Hoàng Mai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn,tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ, sự giúp đỡ, động
viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng
và biết ơn sâu sắc PGS.TS. Đỗ Thị Lan đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt q trình học tập và thực hiện
đề tài.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Phòng đào tạo,
Khoa Quản lý tài nguyên - Trường ĐH Nơng Lâm Thái Ngun đã tận tình giúp
đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND huyện
Bình Chánh, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Bình Chánh,Văn phịng
đăng ký đất đai chi nhánh huyện Bình Chánh, Chi cục thuế huyện Bình Chánh đã
giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi
hồn thành luận văn./.
Thái Nguyên,ngày tháng năm 2019
Tác giả luận văn

Hồ Thị Hoàng Mai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................... vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................ 1
2. Mục tiêu và ý nghĩa ............................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận về đánh giá nguồn lực thu được từ tài chính đất đai ... 4
1.1.1. Bản chất và đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai ............... 4
1.1.2. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai................... 8
1.1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai ...................................................................................................... 12
1.2. Vai trị nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế thị trường định
hướng XHCN .......................................................................................... 13
1.3. Kinh nghiệm thực tiễn việc quản lý, sử dụng để khai thác nguồn lực
tài chính đất đai tại một số nước trên thế giới ......................................... 13
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý, sử dụng nguồn lực tài chính đất đai tại Trung
Quốc ........................................................................................................ 13
1.3.2. Cơng tác tài chính đất đai tại Thụy Điển ...................................... 17
1.3.3. Cơng tác tài chính đất đai tại Hà Lan ............................................ 19
1.4. Bài học kinh nghiệm cho việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
ở nước ta hiện nay ................................................................................... 20

1.5. Nhận xét chung về các vấn đề liên quan đến đề tài ......................... 22
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .............................................................................................. 24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................... 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................... 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 24
2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................ 24
2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................. 24
2.3.1. Phương pháp nghiên cứu cụ thể .................................................... 24
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu............................................................. 26
2.3.3. Phương pháp phân tích .................................................................. 26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................ 27
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh ... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ................................... 27
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội .............................................. 35
3.1.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế-xã hội và áp lực đối
với đất đai ................................................................................................ 40
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Bình
Chánh ...................................................................................................... 42
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ................................................. 42
3.2.2. Đánh giá hiệu quả KT, XH, môi trường của việc sử dụng đất ..... 44
3.3. Đánh giá kết quả các ngồn thu tài chính về đất đai trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2016-2018 ........................................................... 46
3.3.1. Tiền sử dụng đất ............................................................................ 46

3.3.2. Tiền thuê đất .................................................................................. 49
3.3.3. Thuế sử dụng đất ........................................................................... 51
3.3.4. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất ................... 54
3.3.5. Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai .................................. 57
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




v
3.3.6. Đánh giá chung về cơng tác tài chính về đất đai........................... 61
3.4. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về cơng tác tài chính đất đai trên
địa bàn huyện Bình Chánh, tp Hồ Chí Minh .......................................... 63
3.4.1. Đánh giá về thủ tục hành chính khi thực hiện giao dịch liên quan
đến tài chính về đất đai............................................................................ 63
3.4.2. Đánh giá về các khoản tiền nộp vào ngân sách ............................ 65
3.4.3. Các khó khăn, vướng mắc của người dân ..................................... 67
3.4.4. Đánh giá năng lực cán bộ và mức độ đồng thuận khi thực hiện nghĩa
vụ tài chính về đất đai ............................................................................. 68
3.4.5. Một số hạn chế còn tồn tại ............................................................ 69
3.5. Một số giải pháp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai ........ 70
3.5.1. Giải pháp về quản lý đất đai.......................................................... 70
3.5.2. Giải pháp về chính sách, pháp luật ............................................... 70
3.5.3. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................. 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... 76
PHỤ LỤC ............................................................................................... 78

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNXH

Chủ nghĩa xã hội

HTX

Hợp tác xã

HTXSXNN

Hợp tác xã sản xuất nơng nghiệp

KTTT

Kinh tế thị trường

KTXH

Kinh tế xã hội

MĐSDĐ

Mục đích sử dụng đất

NN

Nhà nước

NSNN

Ngân sách nhà nước

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

SHTD

Sở hữu toàn dân

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TP

Thành Phố

TSDĐ

Tiền sử dụng đất

TTĐ

Tiền thuê đất

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1:

Hệ thống sơng, rạch chính của huyện Bình Chánh .................... 29

Bảng 3.2:

Thống kê các loại đất huyện Bình Chánh .................................. 31

Bảng 3.3:

Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế ................................... 38

Bảng 3.4.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 .............................................. 43

Bảng 3.5.

Kết quả thu tiền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh giai đoạn 20162018 ............................................................................................ 47

Bảng 3.6.

Kết quả thu tiền thuê đất tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 2018 ............................................................................................................. 50

Bảng 3.7.

Kết quả thu thuế sử dụng đất tại huyện Bình Chánhgiai đoạn 2016
- 2018 .......................................................................................... 53

Bảng 3.8.

Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyềnsử
dụng đất tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018 .............. 55

Bảng 3.9.

Kết quả thu phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai tại huyện
Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018............................................. 60

Bảng 3.10.

Kết quả thu ngân sách từ đất đai tại huyện Bình Chánh giai đoạn
2011 - 2015 ................................................................................. 62

Bảng 3.11.

Đánh giá của người dân về thủ tục hành chính khi thực hiện giao
dịch tài chính về đất đai .............................................................. 64

Bảng 3.12.

Đánh giá của người dân về khoản tiền nộp vào ngân sách khi thực
hiện giao dịch tài chính về đất đai .............................................. 65

Bảng 3.13.

Đánh giá của người dân về khó khăn, vướng mắc về thủ tục hành
chính về tài chính đất đai ............................................................ 67

Bảng 3.14.

Đánh giá của người dân về năng lực cán bộ và mức độ đồng thuận
khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai ................................ 68

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai ln là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư
liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát
triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số
lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất ln là vấn đề mà
Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp.
Khi đất nước ta trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai
mới chỉ được coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn lực tài chính từ đất đai chưa
được quan tâm nhiều, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả, kết quả
thu được cho Nhà nước, xã hội từ đất đai chưa lớn. Kể từ khi đổi mới, với sự
hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
(XHCN), đất đai đã thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan trọng của đất nước.
Từ đó, vai trị đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước không những thể hiện
qua sự quản lý, khai thác, sử dụng đất đai với tư cách là tư liệu sản xuất mà còn
thể hiện qua việc khai thác, sử dụng các nguồn lực tài chính quan trọng từ đất
đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nước. Nhà nước đã ban hành
nhiều chính sách về đất đai nhằm thực hiện quyền sở hữu tồn dân về đất đai,

điển hình như Luật Đất đai năm 2003 và các Luật sửa đổi bổ sung năm 2009,
2013 cùng hệ thống các văn bản dưới Luật. Những chính sách đó đã góp phần
tạo thuận lợi cho sự phát triển kinh tế của đất nước ta hơn một thập kỷ qua. Tuy
nhiên, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội những năm gần đây, với
yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, pháp luật đất đai theo Luật 2003 đã bộc lộ
một số hạn chế lớn như: chưa xác định rõ các hình thức thực hiện lợi ích kinh
tế của sở hữu tồn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường, từ đó gây ra khó
khăn cho việc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo Luật; việc quản lý, sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




2
dụng đất đai vẫn cịn mang nặng tính bao cấp; sự thiếu hụt các chế định cần
thiết về giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, về bồi thường thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giá
quyền sử dụng đất;... dẫn tới tình trạng sử dụng đất đai lãng phí, khơng hiệu
quả; sự yếu kém trong quản lý thị trường bất động sản; cơ chế xin cho, tiêu cực
trong quản lý đất đai không những gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn
ảnh hưởng xấu tới mơi trường đầu tư.
Để khắc phục những thiếu sót trên, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban
Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX xác định: "Tiếp tục đổi mới chính sách,
pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước". Ngày 29/11/2013, Quốc hội nước Cộng hịa XHCN Việt Nam khóa
XIII đã thơng qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2014. Luật Đất đai năm 2013 là cơ sở pháp lý mới để giải quyết các quan
hệ về đất đai; vấn đề nguồn lực tài chính từ đất đai trong Luật đã được đề cập
rõ hơn. Tuy vậy, đến nay việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai với tư
cách là hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu tồn dân về đất

đai, đồng thời đóng vai trị là công cụ điều tiết quản lý đất đai trong nền kinh
tế thị trường định hướng XHCN vẫn chưa thực sự được làm sáng tỏ, đòi hỏi
phải được tiếp tục nghiên cứu bổ sung. Huyện Bình Chánh TP Hồ Chí Minh
là huyện ngoại thành, lợi thế so sánh với các Quận trung tâm là khơng cao,
tuy nhiên nguồn lực tài chính từ đất đai của huyện hiện đóng vai trị quan
trọng trong tỷ trọng nguồn thu của huyện để thúc đẩy phát triển KTXH, chính
vì vậy việc: “Đánh giá nguồn lực thu được từ tài chính đất đai trong giai
đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh”
được coi là việc làm hết sức cần thiết, từ đó tơi chọn nội dung trên làm đề tài
nghiên cứu của luận văn này.
2. Mục tiêu và ý nghĩa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




3
2.1. Mục tiêu
Đánh giá được thực trạng nguồn lực tài chính từ đất đai của huyện Bình
Chánh; từ đó đề xuất những giải pháp để việc khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai có hiệu quả hơn.
2.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài đã bổ sung luận cứ khoa học cho việc tăng
ngân sách nhà nước từ nguồn thu đất đai.
* Ý nghĩa thực tiễn
Xác định các ảnh hưởng chính do thu ngân sách từ đất đai đến ngân sách
chung của huyện, giúp cho các nhà khoa học, nhà quản lý và người sử dụng
đất lựa chọn các giải pháp nhằm giảm thiểu những phức tạp khi phải thực hiện
các nguồn thu ngân sách nhà nước về đất đai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đánh giá ng̀n lực thu được từ tài chính đất đai
1.1.1. Bản chất và đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai
Đất đai là tài ngun vơ cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trong
nền KTTT, vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai không những thể hiện với tư
cách là nguồn lực về hiện vật, mà còn trở thành nguồn lực tài chính to lớn có
thể khai thác để nâng cao hiệu quả hoạt động kinh tế của từng chủ thể SXKD
có sử dụng đất đai và của tồn xã hội.
1.1.1.1. Khái niệm nguồn lực tài chính từ đất đai
* Nguồn lực là hệ thống những yếu tố tự nhiên, xã hội có ích đối với sự
phát triển của xã hội lồi người, thơng qua việc khai thác, sử dụng chúng mà
con người có thể tạo ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình.
Tùy theo trình độ xã hội hóa của lực lượng sản xuất và sự phân công lao
động xã hội, các nguồn lực được khai thác nhằm phục vụ cho nhu cầu của con
người rất khác nhau. Do đó, vị trí, vai trị của các nguồn lực là rất khác nhau.
Thậm chí, đối với các quốc gia có trình độ phát triển khác nhau, các nguồn lực
cũng phát huy tác dụng không giống nhau.
Nguồn lực phát triển kinh tế có thể phân theo ngành, theo lĩnh vực,...
Theo nhận thức phổ biến hiện nay, các nguồn lực bao gồm: nguồn lực con
người, nguồn lực đất đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học cơng nghệ,...

hay cách hiểu tương tự là vốn, lao động, đất đai, tri thức,...
Trong hệ thống các nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội kể trên, nguồn
lực đất đai ln có vị trí rất quan trọng. Vai trị đó cịn càng quan trọng hơn đối
với các quốc gia có trình độ phát triển thấp, đặc biệt đối với nền kinh tế cịn
mang nặng đặc trưng nơng nghiệp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5
* Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ được
hình thành trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các mối
quan hệ kinh tế - xã hội trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu
bằng tiền để thực hiện quá trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các chủ thể
trong xã hội.
Như vậy, bản chất của nguồn lực tài chính là phạm trù phân phối; đó là sự
phân phối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thông qua hiện vật.
Nguồn lực tài chính được biểu hiện rất khác nhau, tùy theo nguồn gốc hình
thành mà chủ thể có thể thực hiện để có được các quỹ tiền tệ. Thơng qua các nguồn
lực tài chính mà những chủ thể trong xã hội có được hệ thống các quỹ tiền tệ tập
trung và không tập trung vận động độc lập với các chức năng cất trữ hay phương
tiện thanh toán. Nguồn lực tài chính là sự vận động của tiền tệ.
Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền
tệ vận động tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể khai thác từ nhiều nguồn
lực khác nhau trong đó có nguồn lực từ đất đai.
Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành từ
nguồn lực đất đai thơng qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong một xã hội
nhất định và chịu sự chi phối của quan hệ sở hữu của xã hội đó.
Tài chính và nguồn lực tài chính phản ánh mặt quan hệ giữa các chủ thể

trong xã hội cụ thể là biểu hiện của quan hệ phân phối, song vì đó là sự phân
phối giá trị cho nên quan hệ đó chỉ được thực hiện trong nền kinh tế hàng hóa.
Tuy nhiên, biểu hiện rõ nhất của mặt phân phối và thực hiện giá trị từ các nguồn
lực là trong nền kinh tế hàng hóa phát triển ở trình độ cao hay KTTT. Vì KTTT
mới có khả năng biến mọi nguồn lực trở thành hàng hóa và biến các hàng hóa
đó trở thành những biểu hiện của giá trị, mặc dù có thể chúng không phải do
lao động làm ra.
Với ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ có thể được hình
thành và phát triển trong nền KTTT, khi mà các quan hệ đất đai được thị trường
hóa. Tức là chúng có thể được mua bán và trao đổi trên thị trường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




6
1.1.1.2. Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai
Về mặt ngun lý, những gì khơng phải là sản phẩm của sự hao phí lao
động trừu tượng của con người tạo ra thì chúng khơng có giá trị. Tuy nhiên,
chúng lại có thể là phương tiện để thực hiện lợi ích của các chủ thể sở hữu
chúng. Với tư cách là phương tiện để thực hiện lợi ích trong nền KTTT thì
chúng có vai trị trong việc hình thành các quỹ tiền tệ tập trung và vì thế chúng
góp phần hình thành các nguồn lực tài chính. Đất đai là một trong những yếu
tố có đặc trưng như vậy.
Bản thân đất đai không là sản phẩm của lao động, vì thế theo cách hiểu
thơng thường chúng khơng có giá trị; tuy nhiên, đất đai lại là nguồn lực mang
tư cách là điều kiện quan trọng tham gia vào các quá trình tạo ra của cải cho xã
hội. Đất đai không là nguồn gốc tạo ra giá trị nhưng đất đai là điều kiện tạo ra
của cải; khi khoác áo là điều kiện cho quá trình tạo ra của cải thì người ta có
thể thực hiện được lợi ích từ chúng miễn là phải làm thế nào để sở hữu chúng

mà thôi. Từ việc sở hữu đất đai, các chủ thể có thể đem đất đai ra để trao đổi,
chuyển nhượng quyền sử dụng như những yếu tố sản xuất khác; thông qua sự
trao đổi và chuyển quyền sử dụng đó, chủ thể thực hiện được lợi ích của họ.
Hay đất đai là điều kiện để các chủ thể sở hữu thực hiện được nguồn thu nhập
dưới dạng hình thái tiền, các nguồn tiền tệ để hình thành các quỹ tiền tệ đó là
những nguồn lực tài chính từ đất đai.
Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân
phối giá trị để hình thành các quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ
thể về đất đai.
Đó là quan hệ phái sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích kinh
tế từ quyền sở hữu đất đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất như
Mác đã phân tích thể hiện trước mắt thơng qua các hình thức địa tơ, nhưng với
tư cách là hình thái biểu hiện của quan hệ tài chính thì địa tơ đó phải là địa tơ
dưới hình thái tiền, khơng phải là tơ hiện vật hay tơ lao dịch.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7
Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính
lịch sử, nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan
hệ đất đai sẽ do quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định. Trong mỗi chế
độ xã hội với kiến trúc thượng tầng khác nhau sẽ quy định chế độ sở hữu đặc
trưng của xã hội đó.
Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân và nhà nước của dân, do
dân đứng ra làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ
hình thành và thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu tương ứng. Từ đó, quy định
cách thức sử dụng các quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai,
trái lại, nếu đất đai thuộc về sở hữu tư nhân thì mục đích sử dụng nguồn lực

tài chính từ đất đai chắc chắn không phải phục vụ cho số đông mà là chỉ là
một bộ phận trong xã hội.
Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tài
chính từ đất đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta.
Quan hệ đất đai tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và những quan hệ
tổ chức quản lý, phân phối phát sinh từ quyền sở hữu đó.
Tùy thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từng
thành viên hoặc từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cả các
thành viên trong cộng đồng quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai loại hình sở hữu trên.
Ở hầu hết các nước tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Ở
Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
1.1.1.3. Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai
Khơng giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ đất
đai có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, nguồn lực tài chính từ đất đai ln gắn với quan hệ sở hữu đất
đai.
Như trên đã chỉ ra, muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì
trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là tiền
để sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8
của mình. Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện được lợi ích hay khai
thác nguồn lực tài chính từ đất đai.
Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ
thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thơng thường quan hệ
sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai.

Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa tơ.
Trong chủ nghĩa tư bản, địa tơ là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ
sở hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó.
Thứ hai, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện
trong cơ chế kinh tế thị trường.
Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất cịn
thấp, nên phân cơng lao động xã hội và chun mơn hóa chưa sâu sắc, do đó các
quan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong
xã hội chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích
từ quyền sở hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị.
Trong khi đó, nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của giá
trị, hay dưới dạng tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó phải khơng ngừng vận động độc
lập tương đối với các chức năng cất trữ và phương tiện thanh tốn của tiền tệ. Để
có thể thực hiện được điều đó, cần một cơ chế kinh tế mà trong đó mọi yếu tố
đều có thể chuyển hóa thành hàng hóa bất luận chúng có phải do hao phí lao
động làm ra hay không. Cơ chế KTTT đáp ứng được yêu cầu đó, KTTT là biểu
hiện của trình độ văn minh nhân loại và cũng là môi trường để tạo khả năng hình
thành các nguồn tiền tệ cho các chủ thể trong xã hội.
1.1.2. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
Về mặt lý thuyết, có nhiều hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai, trong đó phổ biến nhất là thơng qua khai thác địa tơ. Từ mức địa tơ, người
ta có thể xác định được giá cả ruộng đất. Từ địa tô và giá cả ruộng đất các chủ
thể sẽ thực hiện được những quỹ tiền tệ hay các nguồn lực tài chính phục vụ
cho các nhu cầu chi tiêu của mình.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

Trong lý luận của Mác, có các hình thức địa tô cơ bản như: địa tô chênh
lệch (biểu hiện bao gồm chênh lệch I và chênh lệch II), địa tô tuyệt đối, các
hình thức địa tơ khác như: địa tơ hầm mỏ, địa tô đất xây dựng,.. Cơ sở để các
chủ thể thực hiện được địa tô là quyền sở hữu về đất đai. Trong chủ nghĩa tư
bản, độc quyền sở hữu tư nhân về đất đai là điều kiện để chủ thể sở hữu thu
được địa tô tuyệt đối.
Xác định giá cả ruộng đất thông thường được căn cứ vào mức địa tô và
tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng, mối quan hệ đó được thể hiện qua công
thức sau đây:
Giá cả ruộng đất

=

Mức địa tô
Tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng

Trong đó, giá cả ruộng đất được xem như là giá bán đất (trong các nước
tư bản), cịn mức địa tơ tương đương với giá thuê đất.
Tùy theo đặc điểm chế độ sở hữu khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội
khác nhau mà có các hình thức khai thác các nguồn lực tài chính khác nhau.
Đối với Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, cho
nên việc thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là quan
hệ giữa một bên là Nhà nước còn lại là các chủ thể khác trong xã hội.
Cơ sở lý luận của việc thực hiện các hình thức khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai là chủ sở hữu phải thực hiện được lợi ích của mình từ đất
đai; thơng qua quan hệ đất đai mà củng cố địa vị thống trị của giai cấp nắm
chính quyền.
Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1980 (Điều 19, Điều 20) và đặc biệt là đến
Hiến pháp năm 1992, tại Điều 17 đã khẳng định rõ về sở hữu đất đai ở nước ta:
"Đất đai, rừng núi, sơng hồ, nguồn nước, tài ngun trong lịng đất, nguồn lợi

vùng biển thềm lục địa và vùng trời... đều thuộc sở hữu tồn dân". Từ đó, Nhà
nước thống nhất việc quản lý quy hoạch và sử dụng đất đai trên phạm vi cả
nước để thực hiện định hướng phát triển kinh tế đất nước.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10
Thế giới đang đứng trước xu thế tồn cầu hóa, tự do hóa thương mại diễn
ra một cách mạnh mẽ; hội nhập để phát triển, chính là mục tiêu, chiến lược phát
triển kinh tế mà Đảng và Nhà nước ta đã lựa chọn: "... phát huy cao độ nội lực,
đồng thời tranh thủ nguồn lực bên ngoài và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế
để phát triển nhanh, có hiệu quả và bền vững...". Nguồn nội lực ở đây được
hiểu một cách toàn diện bao gồm: con người, đất đai, tài nguyên, trí tuệ, truyền
thống dân tộc. Các quốc gia muốn tồn tại và phát triển trước hết phải dựa vào
các nguồn nội lực của mình là tài sản quốc gia; trong đó đất đai là tài sản quốc
gia quan trọng nhất. Từ xa xưa "đinh, điền" vẫn là "quốc sách", ngày nay trong
cơ chế thị trường thì "tấc đất" thực sự là "tấc vàng". Khai thác sử dụng đất đai
có hiệu quả là một nguồn lực quan trọng phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế
đất nước.
Nước ta có tổng diện tích tự nhiên 32.924,061 ngàn ha, hiện nay cơ cấu
các loại đất như sau: đất nông, lâm nghiệp 20.920,775 ngàn ha chiếm 63,5%
tổng diện tích; đất ở 443,178 ngàn ha chiếm 1,35%; đất phi nông nghiệp
1.532,843 ngàn ha chiếm 4,65%; nhóm đất chưa sử dụng 10.027,265 ngàn ha
chiếm 30,5%. Trong đó, quĩ đất nơng, lâm nghiệp là tư liệu sản xuất không thể
thay thế của sản xuất nông nghiệp, đảm bảo nguồn nông sản để cung cấp cho
nhu cầu tiêu dùng thiết yếu, xuất khẩu và nguyên liệu cho các ngành cơng
nghiệp chế biến. Nhóm đất phi nông nghiệp và đất ở tuy chiếm tỷ trọng không
cao trong tổng quỹ đất nhưng đảm bảo phần lớn cho sự hoạt động và phát triển

của nền kinh tế quốc dân (khơng kể nơng lâm nghiệp), có ý nghĩa nhiều mặt,
trong đó vai trị là tư liệu sản xuất đặc biệt để phát triển nền kinh tế trong giai
đoạn hội nhập quốc tế là quan trọng nhất. Bên cạnh đó, với quĩ đất chưa sử
dụng là nguồn tiềm năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của toàn bộ nền kinh tế
quốc dân; đất chưa sử dụng khơng chỉ có ở vùng núi, vùng cao, biên giới, hải
đảo, vùng sâu vùng xa,... mà cịn nằm ngay ở các đơ thị, vùng đồng bằng là
những nơi có thể khai thác với hiệu quả cao - nguồn tiềm năng này sẵn sàng
biến thành hiện thực.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11
Trong lý luận của các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác - Lênin, Mác và
Ăng ghen thấy rằng, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, biến nó
thành sở hữu tồn dân bằng cách thực hiện quốc hữu hóa đất đai. Mác nhận xét
đại ý như sau: sự phát triển kinh tế - xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân
cư, sự xuất hiện máy móc nơng nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho
việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý
luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này.
Phát triển học thuyết của Mác và Ăngghen về quốc hữu hóa đất đai, V.I.
Lênin đã xây dựng học thuyết "về vơ sản quốc hữu hóa đất đai". Người viết: "Quốc
hữu hóa đất đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu đất
đai của Nhà nước được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy định các luật
lệ về việc chiếm hữu, phân phối, quản lý và sử dụng đất đai" .
Mục đích lý luận của các nhà kinh điển nhằm giúp cho giai cấp vô sản
thực hiện được nguồn lực tài chính từ đất đai nhờ vào cơ sở chuyển hóa việc
thực hiện lợi ích từ đất bởi số ít thành của tồn thể nhân dân lao động. Từ đó
mà làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.

Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thực chất là sử dụng quyền sở hữu
đất đai một cách hiệu quả.
Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành các
hình thức chủ yếu để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nước ta hiện
nay. Các hình thức đó bao gồm:
* Thu từ giao quyền sử dụng đất
- Thu từ giao đất
- Thu từ cho thuê đất
* Thu từ góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất
* Thu từ các khoản thuế liên quan đến đất
- Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền
vững cho NSNN, nhất là ngân sách địa phương;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12
- Thuế đối với đất đai là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm,
có hiệu quả, góp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trình chuyển dịch
cơ cấu và phát triển kinh tế; thơng qua thuế đối với đất đai sẽ góp phần khuyến
khích đầu tư, khai hoang, mở rộng diện tích đất, thúc đẩy sản xuất phát triển,
tạo nguồn thu cho NSNN;
- Thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự công bằng, hợp lý giữa các
đối tượng hoạt động SXKD, giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc gia nói
chung và tài sản đất đai nói riêng;
- Thuế đối với đất đai góp phần điều hịa thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơ
lũng đoạn đất đai, đảm bảo công bằng xã hội.
Tùy theo đặc thù của mỗi nước, thuế đối với đất đai thể hiện ở nhiều sắc
thuế khác nhau; đồng thời Nhà nước quy định thuế suất cao hay thấp tùy thuộc

vào yêu cầu, mục tiêu quản lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ. Ở nước ta
hiện tại có ba khoản thuế đối với đất đai và lệ phí trước bạ nhà đất; cụ thể là:
- Thuế phi nông nghiệp: Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng
giá trị đất nhân với thuế suất.
1.1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai
Để có thể khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, ngồi những nỗ lực
chủ quan của chủ thể sở hữu và các chủ thể sử dụng ra cịn có ảnh hưởng rất
quan trọng của các nhân tố khách quan.
Những nhân tố khách quan đó là:
- Quy mơ đất đai;
- Đặc điểm và cấu tạo tự nhiên, thổ nhưỡng, môi trường đất đai;
- Vị trí khơng gian địa lý lãnh thổ;
- Trình độ phát triển của nền kinh tế.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13
1.2. Vai trị ng̀n lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế thị trường định
hướng XHCN
- Nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh kết quả của việc thực hiện lợi
ích kinh tế của Nhà nước
- Nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng quy mơ NSNN từ đó
tham gia tích cực vào việc đảm bảo nguồn tài chính cho việc Nhà nước thực
hiện vai trò kinh tế trong nền KTTT định hướng XHCN
- Nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào việc nâng cao hiệu quả sử
dụng đất đai
- Nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào việc điều tiết thị trường

bất động sản (BĐS)
- Quyền sử dụng đất có thể giúp các chủ thể, nhất là các doanh nghiệp
nâng cao được khả năng huy động vốn cho hoạt động SXKD của mình.
1.3. Kinh nghiệm thực tiễn việc quản lý, sử dụng để khai thác ng̀n lực
tài chính đất đai tại một số nước trên thế giới
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý, sử dụng nguồn lực tài chính đất đai tại Trung Quốc
Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu tồn dân với hai hình thức cấp độ quản
lý trực tiếp là Nhà nước và tập thể, trong đó quyền quản lý chủ yếu thuộc về Nhà
nước. Đất đai ở thành thị luôn thuộc sự quản lý trực tiếp của Nhà nước, đất ở nông
thôn thuộc quyền quản lý của tập thể. Thị trường đất đai được xây dựng trên cơ
sở Nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu đất đai, chỉ giao quyền sử dụng đất có thời hạn
cho các tổ chức, cá nhân. Việc giao đất được chia làm hai loại: cấp đất cho người
sử dụng không phải trả tiền sử dụng đất và giao đất trong một thời hạn nhất định
có thu tiền sử dụng đất. (Bộ Tài nguyên và Môi trường,2012).
Đất thuộc sở hữu nhà nước:
- Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho các cơ quan nhà nước;
đất phục vụ cho an ninh, quốc phịng; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng; đất
của nơng lâm trường quốc doanh giao khốn cho các hộ là thành viên của nơng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14
lâm trường;... khi các đối tượng này được giao đất nhà nước sẽ không thu tiền
nhưng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Các đối
tượng này phải sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, không được phép chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, mang đất đi góp vốn, thế chấp. Riêng đối với
doanh nghiệp nhà nước thì được góp vốn bằng giá trị QSDĐ và đây là vốn của
Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hóa; trong trường hợp doanh nghiệp

khơng sử dụng hết đất được giao thì có thể mang thế chấp vay vốn hoặc thực
hiện bán đấu giá, đấu thầu diện tích không sử dụng và Nhà nước sẽ để lại cho
doanh nghiệp 60% số tiền thu được.
- Nhà nước giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất
theo phương thức thỏa thuận giá, đấu thầu, đấu giá QSDĐ; việc này do chính
quyền nhân dân cấp tỉnh quy định. Các đối tượng được giao đất theo hình thức
này có quyền bán, cho thuê lại, thế chấp vay vốn, chuyển đổi, tặng cho và góp
vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn giao đất, nhưng phải đầu tư ít
nhất 25% tổng vốn đầu tư của dự án trên đất và phải nộp thuế từ 30 - 60% phần
thu nhập do bán QSDĐ. (Bộ Tài nguyên và Môi trường,2012).
Đất do Nhà nước giao cho tập thể quản lý:
- Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ nơng dân đã có
đất ở từ trước và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở thuộc sở hữu tập thể.
Ruộng đất thuộc sở hữu tập thể thì được giao khốn để canh tác cho hộ nơng
dân trong 30 năm.
- Nhà nước giao QSDĐ có thu tiền trong trường hợp đối tượng thuê đất
là hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài tập thể, các doanh nghiệp với thời hạn
giao QSDĐ là 30 năm, kể cả sử dụng đất vào mục đích phi nơng nghiệp. Giá
giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp và phi nông nghiệp khác
nhau và do tập thể nông dân quyết định. Trong trường hợp chuyển đổi từ đất
nông nghiệp sang phi nơng nghiệp thì phải được chính quyền cấp huyện chấp
thuận, người được giao đất thực hiện bồi thường đất nông nghiệp, nộp tiền sử
dụng đất và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thuộc sở hữu tập thể.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




15
Đất nhận khốn của hộ nơng dân được quyền chuyển nhượng, cho thuê,

thừa kế, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn được giao khốn. Đối với
đất nơng nghiệp của tập thể cũng được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp theo
nghị quyết của tập thể nhưng không được chuyển nhượng hoặc cho thuê để sử
dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích cơng thì tập thể, cá nhân sử dụng đất được đền bù, hỗ
trợ và tái định cư.
Để khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, Nhà nước Trung Quốc đã
thực hiện phân định rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với đất đai, xây
dựng khung pháp lý tương đối hoàn thiện trên cơ sở: xác định cụ thể một số
mục đích sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng, các mục đích khác
đều phải trả tiền sử dụng đất; quy định thời hạn giao đất cho các mục đích sử
dụng khác nhau, ví dụ như đất ở giao 70 năm, đất cơng nghiệp giao 60 năm,
văn hóa, giáo dục, thể dục, thể thao giao dài nhất là 50 năm, sử dụng vào mục
đích thương mại, du lịch là 40 năm; khi giao đất cho các mục đích trên phải
thực hiện theo hình thức đấu giá QSDĐ và nộp tiền sử dụng đất một lần. Đối
với đất Nhà nước cho thuê thì thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm,... Từ đó đã
hình thành nên một thị trường đất đai phát triển hồn thiện, cơng khai, minh
bạch và giá cả ổn định trên cơ sở tách rời quyền sở hữu của Nhà nước với quyền
sử dụng của các tổ chức cá nhân; tạo ra nguồn thu đáng kể và ổn định cho
NSNN mà vẫn không mất đi quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai. Các
biện pháp và quá trình phát triển cụ thể là:
- Xây dựng chính sách để hình thành thị trường đất đai ổn định qua ba
giai đoạn:
+ Giai đoạn 1: Thay đổi, điều chỉnh chuyển từ chế độ sử dụng đất đai
của thời kỳ bao cấp là sử dụng không phải trả tiền, sử dụng khơng có thời hạn
và khơng có giao dịch sang sử dụng có trả tiền, sử dụng có thời hạn và có giao
dịch về đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

16
+ Giai đoạn 2: Phát triển thị trường BĐS, trong đó chủ yếu là đất đai trở
thành một biện pháp chính để tạo vốn cho đầu tư phát triển, khơi phục và phát
triển kinh tế (một số địa phương như Thượng Hải, Thẩm Quyến phát triển mạnh
một phần cũng là nhờ việc sử dụng đất có hiệu quả).
+ Giai đoạn 3: xây dựng hệ thống KTTT XHCN, trong đó thị trường đất
đai là một bộ phận cấu thành trong hệ thống KTTT XHCN.
- Phân công, phân cấp quản lý đất đai: đất đai do cơ quan quản lý đất đai
nhà nước quản lý tại hai cấp Trung ương và tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương. Nội dung quản lý chủ yếu là xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đai, xét
duyệt dự án chuyển từ đất nông nghiệp thành đất xây dựng, thu hồi đất, thanh
tra và giám sát việc quản lý, sử dụng đất đai. Cấp huyện chủ yếu thực hiện việc
đăng ký, chuyển nhượng, xử lý vi phạm đất đai. Ngồi ra, chính quyền các cấp
cũng tích cực tạo điều kiện để phát triển thị trường đất đai như thành lập và cấp
phép thành lập các tổ chức định giá, môi giới, tư vấn, giao dịch bất động sản
(trong thị trường đất đai thì cũng quy định rõ là đất nông nghiệp không được
tham gia vào thị trường).
+ Quản lý nghiêm việc sử dụng đất, đặc biệt là quản lý chặt chẽ việc
chuyển từ đất nông nghiệp thành đất xây dựng; khống chế diện tích sử dụng
đối với các loại đất. Nhà nước được quyền can thiệp vào thị trường đất đai bằng
cả hai biện pháp kinh tế và hành chính (trên thị trường Nhà nước có những đặc
quyền riêng mà các thể nhân khác khơng có).
+ Việc cung cấp đất xây dựng đô thị theo quy hoạch thống nhất, dưới sự
giám sát chặt chẽ của chính quyền.
+ Thực hiện giao dịch công khai về QSDĐ. Chuyển nhượng QSDĐ cho
các mục đích kinh doanh, du lịch, vui chơi giải trí,... phải thực hiện bằng hình
thức đấu giá hoặc treo biển nhằm đảm bảo tính minh bạch, cơng bằng; với việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hai bên tự thỏa thuận, thì Trung Quốc

cũng yêu cầu người bán phải cơng khai với xã hội giá bán của mình; chính
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN