Giải pháp hoàn thiện quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố tuyên quang tỉnh tuyên quang

.....

ỘI
---------------------

Lê nh ức

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢ LÝ ẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ẤT Ở Ô

Ị

Ê

ỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG,

TỈNH TUYÊN QUANG

LUẬ VĂ

C SỸ

NGÀNH QUẢN LÝ KINH TẾ

HÀ NỘ , ĂM 2019


ỘI
---------------------

Lê nh ức

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢ LÝ ẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ẤT Ở Ô

Ị

Ê

ỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG,

TỈNH TUYÊN QUANG

Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ
LUẬ VĂ

C SỸ KINH TẾ

S.

ỚNG DẪN KHOA H C
Ì

HÀ NỘ , ĂM 2019


L

M

ơi cam đoan đề tài nghiên cứu: “Giải pháp hồn thiện quản lý đấu giá

quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên
Quang” là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu,
trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
cơng trình nào khác.
ơi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, Ngày tháng năm 2019
Tác giả

Lê nh ức

i


L

ẢM Ơ

ể hoàn thành đề tài này ngoài sự cố gắng, nỗ lực của bản thân, tôi luôn nhận
được sự giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể cán bộ UBND tỉnh Tuyên
Quang, Sở tài nguyên và mơi trường, Sở ư pháp, UBND thành phố Tun Quang,
Phịng tài nguyên và môi trường thành phố, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố,
rung tâm đấu giá tài sản tỉnh Tun Quang.
ặc biệt tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến S. ào hanh ình người đã
tận tình chỉ bảo, hướng dẫn giúp đỡ tơi thực hiện và hồn thành đề tài này.
Tơi xin trân trọng cảm ơn

an

iám hiệu, Phòng

Quản lý cũng như các phòng ban của rường

ào tạo, Viện Kinh tế và

ại học Bách khoa Hà Nội đã tạo điều

kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu tại trường.
Tuy nhiên vì thời gian thực hiện nghiên cứu có hạn cùng với kinh nghiệm
nghiên cứu chưa nhiều, luận văn không thể tránh khỏi thiếu sót. Kính mong nhận được
sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo, các đồng nghiệp và những người quan tâm để
luận văn của tơi được hồn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, Ngày tháng năm 2019
Tác giả

Lê nh ức

ii


MỤ
LỜ

AM

LỤ

AN ................................................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN....................................................................................................................... ii
DANH M C TỪ VIẾT TẮT ............................................................................................vii
DANH M C BẢNG ........................................................................................................viii
DANH M C BIỂU Ồ, HÌNH VẼ .................................................................................. ix
MỞ ẦU .............................................................................................................................. 1
1. Lý do thực hiện đề tài ........................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài ......................................................... 2
3. Mục tiêu nghiên cứu.............................................................................................. 5
3.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 5
3.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 5
4. ối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 5
5. Phương pháp nghiên cứu...................................................................................... 6
5.1. Phương pháp thu thập thông tin ........................................................................... 6
5.2. Phương pháp điều tra thống kê ............................................................................ 6
5.3. Phương pháp phân tích tổng hợp ......................................................................... 6
6. Kết cấu của luận văn ............................................................................................. 7
Ơ
Ụ

1: Ơ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢ LÝ Ấ
Ấ Ở Ô

Ề SỬ

Ị..................................................................................................... 8

1.1. Tổng quan chung về tài nguyên đất và quyền sử dụng đất ............................ 8
1.1.1. Khái niệm tài nguyên đất .................................................................................. 8
1.1.2. Khái niệm đất ở đô thị ....................................................................................... 9
1.1.3 Giá trị của tài nguyên đất ................................................................................. 10

1.1.4. Khái niệm quyền sử dụng đất.......................................................................... 11
1.1.5. Phân loại quyền sử dụng đất ........................................................................... 12
1.2. Tổng quan về đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................... 13
1.2.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................. 13
1.2.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................ 14
1.3. Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................... 15
iii


1.3.1. Khái niệm quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ................................................ 15
1.3.2. Nguyên tắc quản lý đấu giá quyền sử dụng đất .............................................. 16
1.3.3. Tổ chức quản lý và quy trình quản lý đấu giá quyền sử dụng đất .................. 17
1.3.4. Nội dung quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị .................................... 21
1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ................... 27
1.4.1. Yếu tố khách quan ........................................................................................... 27
1.4.2. Yếu tố chủ quan .............................................................................................. 28
1.5. Kinh nghiệm quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị tại các địa
phương khác ............................................................................................................ 31
1.5.1. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà
Giang, tỉnh Hà Giang ................................................................................................ 31
1.5.2. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Bắc
Kạn, tỉnh Bắc Kạn ..................................................................................................... 32
1.5.3. Bài học kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành
phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang ....................................................................... 34
Ơ

TIỂU KẾ
Ơ
Ô

2:
Ị

Ê

1…………………………………………………….......35

ỰC TR NG QUẢ LÝ ẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤ

ẤT Ở

ỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN

QUANG.............................................................................................................................. 36
2.1. Khái quát về thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang ......................... 36
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang
................................................................................................................................... 36
2.1.2. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên ....................................................................... 37
2.1.3. Tình hình kinh tế - xã hội ................................................................................ 39
2.2. Phân tích thực trạng quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa
bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang ................................................ 42
2.2.1. Tổng quan về tài nguyên đất của thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang
................................................................................................................................... 42
2.2.2. Tổ chức bộ máy đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang ............................................................................................................. 46
iv


2.2.3. Lập kế hoạch về đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang ............................................................................................................. 49

2.2.4. Tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang ............................................................................................................. 52
2.2.5. Kiểm tra, giám sát đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang ............................................................................................................. 63
2.2.6. Phân tích, đánh giá đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang ............................................................................................................. 65
2.3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở
đô thị trên địa bàn thành phố Tuyên Quang ........................................................ 67
2.3.1. Phân tích yếu tố khách quan............................................................................ 67
2.3.2. Phân tích yếu tố chủ quan ............................................................................... 71
2.4. ánh giá chung về công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị
trên địa bàn thành phố Tuyên Quang ................................................................... 79
2.4.1. Kết quả đạt được ............................................................................................. 79
2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân ................................................................................. 80
Ơ

TIỂU KẾ
Ơ

3:

QUYỀN SỬ DỤ

2………………………………………………………...83

ẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN QUẢ LÝ ẤU GIÁ
ẤT Ở Ơ

Ị

Ê

ỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN

QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG ................................................................................ 85
3.1. ịnh hướng và mục tiêu quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên
địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang .......................................... 85
3.1.1.

ịnh hướng về công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị tại thành

phố Tuyên Quang ...................................................................................................... 85
3.1.2. Mục tiêu quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang ............................................................................................................. 87
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị
trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang ................................. 88
3.2.1. Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ..................... 88
3.2.2. Hồn thiện cơng tác lập kế hoạch quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị
tại TP. Tuyên Quang ................................................................................................. 90
v


3.2.3. Hồn thiện cơng tác tổ chức thực hiện hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở
đô thị tại TP. Tun Quang ....................................................................................... 91
3.2.4. Hồn thiện cơng tác kiểm tra, giám sát hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở
đô thị tại TP. Tuyên Quang ....................................................................................... 94
3.2.5. Nâng cao chất lương nguồn nhân lực quản lý đấu giá QS đất ..................... 95
3.2.6. Giải pháp tăng cường cơ sở vật chất phục vụ công tác quản lý đấu giá quyền
sử dụng đất ................................................................................................................ 98
3.3. Kiến nghị nhằm hoàn thiện quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ............... 100

3.3.1. ối với UBND tỉnh Tuyên Quang ................................................................ 100
3.3.2. Kiến nghị đối với Bộ, ngành ......................................................................... 100
TIỂU KẾT C

Ơ

3………………………………………………………....102

KẾT LUẬN ..................................................................................................................... 103
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................ 105
PHỤ LỤC......................................................................................................................... 107
Phụ lục 01: Mẫu đơn đăng ký tham gia đấu giá

S đất................................. 107

Phụ lục 02: Phiếu khảo sát ................................................................................... 108

vi


MỤ

ỪV Ế

ừ viết tắt

Ắ
guyên nghĩa

S

ất động sản

QS

ấu giá quyền sử dụng đất

NQS

iấy chứng nhận quyền sử dụng đất

H N

Hội đồng nhân dân

QS

Quyền sử dụng đất

QLNN

Quản lý nhà nước

S

hị trường bất động sản

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


MỤ

Ả

Bảng 2.1: Quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố uyên Quang năm 2018 ..... 44
Bảng 2.2: Kế hoạch đấu giá QS đất thành phố Tuyên Quang ...................................... 51
Bảng 2.3: Khung giá đất ở đô thị theo quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang ........... 55
Bảng 2.4: Giá khởi điểm một số lô đất đấu giá trên địa bàn thành phố Tuyên Quang .. 56
Bảng 2.5: Tình hình niêm yết, thông báo thông tin về lô đất đấu giá ............................. 58
Bảng 2.6: Kết quả phê duyệt đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị thành phố Tuyên
Quang .................................................................................................................................. 62
Bảng 2.7: Kết quả kiểm tra đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị Tp. Tuyên Quang ....... 64
Bảng 2.8: ánh giá đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Tuyên
Quang .................................................................................................................................. 65
Bảng 2.9: Kết quả kiểm tra quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn
thành phố Tuyên Quang ..................................................................................................... 72
Bảng 2.10: Kết quả khảo sát về chât lượng NL quản lý đấu giá QS đất...................... 73
Bảng 2.11: ơ sở vật chất, thiết bị phục vụ đấu giá QS đất đến hết năm 2018 .......... 75
Bảng 2.12: Kết quả khảo sát về cơ cở vật chất, thiết bị phục vụ đấu giá QS đất ........ 76
Bảng 2.13: Kết quả khảo sát về sự phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị trong đấu giá
QS đất ............................................................................................................................... 78

viii


MỤ

Ể

Ồ,

Ì

VẼ

Sơ đồ 1.1: Quy trình quản lý quyền đấu giá sử dụng đất ................................................. 19
Hình 2.2: Bộ máy tổ chức của Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Tuyên Quang
............................................................................................................................................. 47
Hình 2.3: Quy trình lập kế hoạch bán đấu giá QS đất thành phố Tuyên Quang ......... 50
Biểu đồ 2.1: Phí đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 ...... Error! Bookmark
not defined.
Hình 3.1: Bộ máy quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị tại thành phố Tuyên
Quang ................................................................................ Error! Bookmark not defined.

ix


MỞ

Ầ

1. Lý do thực hiện đề tài

ất đai là tài ngun vơ cùng q giá của mỗi quốc gia, nó là cơ sở khơng
gian của mọi q trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các khu kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh,
quốc phịng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội (KT - XH) định hướng xã
hội chủ nghĩa ở nước ta, yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra
đều trở thành hàng hoá là xu thế tất yếu khi cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước
được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, trong đó đất đai cũng
khơng phải là ngoại lệ.
rước sự phát triển của nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước
theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, trong đó
có “ hị trường bất động sản” (

S) đang thu hút mạnh mẽ đối với nhiều tổ

chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị tiềm tàng của đất đai.
S mà trong đó các tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán liên quan đến bất động
sản (

S) được diễn ra dưới nhiều hình thức, trong đó bán đấu giá quyền sử dụng

đất (QS

) mới chỉ được áp dụng ở nước ta trong những năm gần đây (Luật

đai năm 1993 không đặt ra và giải quyết vấn đề đấu giá QS

ất

, thực tiễn áp dụng

Luật này làm bật ra yêu cầu đó. hính thức Luật đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01
tháng 07 năm 2004 mới đặt ra vấn đề đấu giá QS

và được hoàn thiện hơn trong

quy định tại Luật đất đai năm 2013).
ông tác đấu giá QS
cho

trong những năm qua đã mang lại một hướng đi mới

S và làm tăng nguồn thu cho ngân sách của các địa phương.

hiện công tác đấu giá QS

iệc thực

đã đạt được nhiều thành quả, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ

một số tồn tại như việc không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số dự án đấu
giá cịn thiếu cơng khai minh bạch, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn
thiện thủ tục và xuất hiện các đối tượng “cò” đất, các đối tượng đăng ký đấu giá ảo,
cơng tác quy hoạch, lập kế hoạch cịn chưa bám sát tình hình thực tế…

1


Tuyên Quang là một tỉnh miền núi phái Bắc của Tổ Quốc, là một tỉnh nền kinh
tế chủ yếu dựa vào du lịch, dịch vụ và quản lý tài nguyên đất đai. ổng diện tích tự
nhiên của thành phố là 11.917,45 ha trong đó nơng nghiệp chiếm 66,78% tổng diện

tích, đất phi nông nghiệp chiếm 31,1%; đất đô thị chiếm 25,55% và 2,03% diện tích
đất chưa sử dụng (Theo số liệu thống kê 2018) Chính vì vậy quản lý hoạt động đấu
giá quyền sử dụng đất ở tại đô thị trên địa bàn thành phố góp phần quan trọng, cấp
thiết đối với nguồn thu ngân sách của thành phố cũng như phát triển kinh tế của
tỉnh. Xuất phát từ tính thực tiễn đó tơi chọn đề tài: “Giải pháp hồn thiện quản lý
đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh
Tuyên Quang” để làm nội dung luận văn hạc sỹ.
2.

ình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trong những năm qua, đã có nhiều đề tài, cơng trình khoa học, luận án, luận

văn nghiên cứu về công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất của Việt Nam nói
chung và của tỉnh Tun Quang nói riêng. Tuy nhiên, mỗi cơng trình khoa học, mỗi
nhà nghiên cứu đều xem xét ở những góc độ và khía cạnh khác nhau, có thể nêu ra
một số cơng trình tiêu biểu như:
Bài viết “Lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất” của Nguyễn Thị
Nga (2004). Bài viết đã nêu lên bất cập trong những quy định về trình tự, thủ tục về
QS

, đặc biệt trong các trường hợp thế chấp, bảo lãnh, khi QS

được thoả

thuận là tài sản đảm bảo trong các giao dịch đó hoặc trong trường hợp tuyên bố phá
sản doanh nghiệp. Việc Nhà nước ban 11 hành Luật ất đai năm 2003 là cơ sở pháp
lý quan trọng để khắc phục những bất cập trong

QS

.

Sách "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" của Nguyễn
Cảnh Quý (2010) đã đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ chế điều chỉnh
pháp luật đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò của cơ chế điều chỉnh pháp luật
đất đai.

ặc biệt, tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để đưa các quy định của

pháp luật đất đai trên các văn bản QPPL vào trong thực tế cuộc sống thơng qua các
hình thức HPL như tuân thủ pháp luật đất đai, sử dụng pháp luật đất đai, chấp
hành pháp luật đất đai và áp dụng pháp luật đất đai. rên cơ sở thực trạng cơ chế
2


điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm
hoàn thiện các yếu tố cấu thành nên cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai, qua đó góp
phần hồn thiện pháp luật về đất đai.
Sách chuyên khảo: " ổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam từ lý thuyết đến
thực tiễn" của Nguyễn

ăn Sửu (2010), đã phân tích q trình đổi mới chính sách

đất đai của nước ta trong thời gian qua, đặc biệt là từ năm 1986 đến nay và xem xét
tác động của nó đối với một số lĩnh vực như sở hữu, quản lý, quyền tài sản trong
QS

, thu hồi QS

, qua đó tìm hiểu về biến đổi trong cấu trúc quan hệ đất đai;

mối liên hệ giữa hoạch định, thực hiện và đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam.
Bên cạnh đó, tác giả đã cho chúng ta thấy hiện nay đang tồn tại một khoảng cách
nhất định giữa lý luận và thực tiễn, chính sách và thực hành trong việc hoạch định
và thực hiện chính sách đất đai.
nghiên cứu liên quan đến

QS

ây là tài liệu tham khảo bổ ích, có giá trị cho các
.

ề tài “Hoàn thiện quản lý bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa" hủ nhiệm

õ

ình ồn (2011).

ề tài

đã nghiên cứu cơ sở lý luận của việc quản lý bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể
chế kinh tế thị trường định hướng XH N như xây dựng khái niệm, đặc điểm, bản
chất quản lý bán đấu giá tài sản; nội dung của quản lý bán đấu giá tài sản; mối quan
hệ giữa pháp luật bán đấu giá tài sản và thể chế kinh tế thị trường định hướng
XHCN. Quá trình quản lý bán đấu giá tài sản cần tuân thủ chặt chẽ hệ thống pháp
luật bán đấu giá tài sản qua các giai đoạn: giai đoạn thứ nhất từ năm 1989 đến năm
1996; giai đoạn thứ hai từ năm 1996 đến năm 2005 và giai đoạn từ năm 2005 đến
nay. ề tài đã phân tích, đánh giá những ưu điểm và nêu lên những bất cập, hạn chế
của quản lý bán đấu giá tài sản trong thời gian qua.

ặc biệt đề tài đã đưa ra các

định hướng và giải pháp hoàn thiện quản lý bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể
chế kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam.
-

ề tài "Hồn thiện cơng tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Thanh Hóa" (2014) – Tác giả Nguyễn
trường đại học Kinh tế Huế.
3

ăn Hùng – Luận văn thạc sỹ


Trong luận văn này, tác giả Nguyễn

ăn Hùng đã tập trung đánh giá thực

trạng công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh
Hóa, nêu ra các ưu điểm và hạn chế trong quy trình đấu giá, cơ chế đấu giá quyền
quyền sử dụng đất cũng như công tác quy hoạch, lập kế hoạch, quản lý và sử dụng
đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. Kết quả luận văn cho thấy các chính sách, cơ chế
về đấu giá quyền sử dụng đất vẫn chưa thật cụ thể, việc đấu giá các lô lớn vẫn cịn
nhiều tiêu cực, có ít người tham gia nên khơng có sự cạnh tranh trong phiên đấu giá,
dễ dẫn đến tiêu cực, không tạo được nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Luận văn
cũng đưa ra yêu cầu, nhiệm vụ trong việc hồn thiện cơng tác quản lý đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố hanh Hóa đến năm 2020. uy nhiên, đề tài chủ
yếu đánh giá công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất nói chung, chưa đi sâu vào

nghiên cứu cơng tác quản lý đấu giá đất quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn
nghiên cứu.
-

ề tài “ ánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công

tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sơn

ương, tỉnh uyên Quang”

Tác giả Nguyễn Quang Huy (2014)- Luận văn thạc sỹ quản lý đất đai - rường ại
học Nông Lâm Thái Nguyên
ề tài đã đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Sơn ương, tỉnh uyên Quang giai đoạn 2011-2014. Kết quả nghiên cứu của
đề tài cho thấy công tác tổ chức đấu giá cịn chưa có kế hoạch cụ thể, vẫn còn hiện
tượng sắp đặt đấu giá, đấu giá ngoài phiên đấu giá hoặc đấu giá hộ khiến hiệu quả
đấu giá còn chưa cao.

ề tài cũng đã đưa ra các định hướng và giải pháp để khắc

phục tình trạng này trong giai đoạn 2015-2020. Tuy nhiên, luận văn mới tập trung
vào cơng tác đấu giá quyền sử dụng nói chung, chưa đi sâu vào công tác quản lý
nhà nước về hoạt động này cũng như chưa tập trung vào công tác quản lý đấu giá
đất quyền sử dụng đất ở đơ thị. Ngồi ra, quy mơ đề tài mới chỉ giới hạn trên địa
bàn huyện Sơn ương chứ chưa được nghiên cứu trên quy mơ tồn tỉnh.
Luận văn thạc sĩ Nông nghiệp “ ánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất
thuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - tỉnh ĩnh Phúc
(hiện nay là huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội” của Nguyễn
4

uy

ức năm 2015).


rên cơ sở lý luận về thị trường bất động sản, về

QS

đánh giá kết quả, chỉ ra những hạn chế của công tác

, định giá đất, tác giả đã

QS

thuộc dự án khu nhà

sinh thái Vít Cốp, từ đó đưa ra một số kiến nghị, đề xuất đối với công tác
đặc biệt là

QS

QS

,

các dự án trong giai đoạn hiện nay.

Nhìn chung, các đề tài nghiên cứu nêu trên chỉ đề cấp đến cơng tác đấu giá
quyền sử dụng đất dưới góc độ và phạm vi rộng hẹp khác nhau, chưa có cơng trình

nào nghiên cứu chun sâu về quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa
bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang dưới góc độ khoa học, hệ thống. Do
vậy, đề tài: “Giải pháp hoàn thiện quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên
địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang” không trùng lặp với bất cứ
luận văn hoặc đề tài khoa học nào đã được công bố.
3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu chung
ề tài được thực hiện nhằm đưa ra các giải pháp hoàn thiện quản lý đấu giá
quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang.
3.2. Mục tiêu cụ thể
ề tài luận văn thực hiện những nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:
- Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đơ thị;
- Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý đấu giá QS

ở đô thị trên địa bàn

thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang, chỉ ra những kết quả đã đạt được cũng
như những vấn đề còn hạn chế, bất cập trong quản lý đấu giá QS

trên địa bàn

cùng nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan của tình trạng đó;
- ề xuất các giải pháp và kiến nghị thiết thực và phù hợp với điều kiện của địa
phương nhằm hồn thiện quản lý đấu giá QS

ở đơ thị tại địa bàn nghiên cứu trong

thời gian tới.
4. ối tượng và phạm vi nghiên cứu:
-

ối tượng nghiên cứu: ông tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị

trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang từ góc độ quản lý của đơn vị
5


tổ chức đấu giá là Trung tâm dịch vụ bán đầu giá tài sản tỉnh Tuyên Quang và UBND
tỉnh Tuyên Quang.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang
+ Về thời gian: từ năm 2016 đến năm 2018 và giải pháp hướng tới năm 2023
5. Phương pháp nghiên cứu:
5.1. Phương pháp thu thập thơng tin
Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có
liên quan đến mục tiêu của đề tài. Nguồn từ các cơ quan rung ương, các cơ quan của
thành phố, các cơ quan của các quận, huyện và các viện nghiên cứu, trường đại học.
5.2. Phương pháp điều tra thống kê
- Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại các địa bàn điều tra, thu thập các tài liệu
liên quan đến các dự án điều tra.
- Phương pháp điều tra khảo sát:
+

ối tượng điều tra: Tác giả sử dụng phương pháp điều tra khảo sát nhằm phát

phiếu điều tra các cán bộ chuyên môn và cơ quan phối hợp tại địa bàn điều tra về các
nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất gồm: nguồn nhân
lực, trang thiết bị phục vụ đấu giá và sự phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị trong quản
lý đấu giá.
+ Hình thức điều tra: tác giả thiết kế mẫu phiếu điều tra và gửi đến cán bộ

chuyên môn, cơ quan phối hợp. Số lượng cán bộ chuyên môn và cơ quan phối hợp
tác giả dự kiến điều tra là 11 cán bộ.
5.3. Phương pháp phân tích tổng hợp
Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong
phân tích, mơ tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất.

6


6. Kết cấu của luận văn
Ngoài Phần mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và các Phụ lục, nội
dung chính của luận văn được kết cấu trong 3 chương như sau:
hương 1: ơ sở lý thuyết về quản lý đấu giá quyền sử dụng đât ở đô thị
hương 2: Thực trạng quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn
thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang
hương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị trên
địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang

7


Ơ

1.1.

1:

Ơ SỞ LÝ

Ế

VỀ

Ề

Ấ

Ở

SỬ

Ụ

Ả
Ô

LÝ

Ấ

Ị

ổng quan chung về tài nguyên đất và quyền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm tài nguyên đất
ài nguyên đất là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất,
bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. heo quan điểm kinh tế học thì
tài ngun đất khơng chỉ bao gồm mặt đất, còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng
đất, tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lịng đất khơng do lao động và con

người làm ra, như là nước mặt đất, nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật.
Với nghĩa chung nhất, tài nguyên đất là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng
ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy, bãi ná…

ới

nghĩa hẹp thì tài nguyên đất biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài
sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về
mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về tài nguyên đất liên quan đến định giá đất phải
hiểu: tài nguyên đất là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phịng.
ài ngun đất là tài sản vì nó có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như:
ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là giá trị sử dụng;

áp

on người có khả

năng chiếm hữu và sử dụng; Là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào
giao lưu dân sự)… ài nguyên đất cịn được coi là tài sản quốc gia vơ cùng quý giá,
được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức
tích lũy của cải vất chất của xã hội. ồng thời tài nguyên đất còn được coi là một tài
sản đặc biệt vì bản thân nó khơng do lao động làm ra, mà là lao động tác động vào
để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích.
ài nguyên đất cố định về vị trí, có giới hạn về khơng gian và vơ hạn về thời
gian sử dụng. Bên cạnh đó tài nguyên đất có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử
dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai
thác sử dụng) khơng những khơng mất đi mà có xu hướng tăng lên.

8

ì tính tài sản


đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định
giá, tài nguyên đất tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng không chuyển dần
giá trị vào giá thành của sản phẩm, khơng hao mịn, càng tham gia nhiều vào q
trình sản xuất thì giá tài nguyên đất càng tăng lên.

iệc đầu tư của xã hội dễ làm

tăng giá trị của đất, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…; do đó chi phí đầu tư làm tăng giá trị của tài
ngun đất là rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất… thiếu cơ
sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất.
1.1.2. Khái niệm đất ở đô thị
Theo luật đất đai 2013 và điều I nghị định 88/cp ngày 17/8/1994 của chính
phủ về quản lí đất đai đơ thị: ất đô thị là đất nội thành, nội thị xã thị trấn được xây
dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng
phục vụ công cộng, an ninh quốc phịng và các mục đích khác.

ất ngoại thành

ngoại thị xã đã được quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để
phát triển đô thị cũng là đất đô thị và được sử dụng như đất đô thị.
Khi xác định đất đai theo ranh giới hành chính thì đất đơ thị bao gồm nội
thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng cơ sở hạ tầng và cơ cấu không gian qui
hoạch đô thị, các vùng đất sẽ được đơ thị hố nằm trong phạm vi ranh giới qui
hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

ất đơ thị theo nghĩa hẹp là sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp,
lâm nghiệp thành đất sử dụng công nghiệp, thương nghiệp, giao thơng, văn hố…
theo hình thức phát triển đất của khu vực mới hoặc cải tạo khu vực đất cũ. Mở rộng
diện tích đất đơ thị nhằm gia tăng lợi ích kinh tế của đất đơ thị. Nội dung của hoạt
động mở rộng đất ở đô thị gồm: Một là, tiến hành trưng dụng đất, chuyển phương
hướng sử dụng đất từ đất nông lâm nghiệp thành đất chuyên dùng để phát triển đô
thị. Hai là, tiến hành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kĩ thuật để chuyển đất nông
lâm trở thành đất đô thị .

9


1.1.3

iá trị của tài nguyên đất

Giá trị của tài nguyên đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh
tế, là sự thu lợi trong quá trình mua bán, giá trị của tài nguyên đất cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi tài nguyên đất đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có
giá trị tương ứng, như giá trị quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng, giá trị quyền cho
thuê, giá trị quyền thế chấp…Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá trị
của tài nguyên đất được hiểu là biểu hiện là mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Xét phương diện tổng quát, giá trị tài nguyên đất là giá bán quyền sở hữu đất
chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất trong không gian và thời gian xác
định. Giá trị của tài nguyên đất có những đặc điểm:
- Giá trị tài nguyên đất không giống nhau về phương thức biểu thị: giá trị tài
nguyên đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi của đất
đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá trị tương ứng.
- Giá trị tài nguyên đất không giống nhau về thời gian hình thành: do tài

ngun đất có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hồn chỉnh, giá trị
tài ngun đất được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai,
thời gian hình thành giá trị dài, khó so sánh với nhau. Giá trị tài nguyên đất không
phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá
thành sản xuất quyết định. Giá trị tài nguyên đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai
quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá rất cao so với tốc độ tăng
giá hàng hóa thơng thường.
Giá trị tài ngun đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố
định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình
thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố,
vị trí của thửa đất khác nhau thì giá trị tài nguyên đất cũng khác nhau, giá trị tài
ngun đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngồi ra, giá trị đất còn phụ thuộc vào sự phát
triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá
trị rất khác nhau.
10


1.1.4. Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, mà theo quy định của Bộ luật Dân sự
“Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch
dân sự” và “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
tài sản”. hông thường trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự
thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thơng qua nhiều hình thức khác nhau như
bán, cho mượn, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy
định của pháp luật.
ối với đất đai, QS

là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và

đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc

biệt so với các tài sản khác. Việc khẳng định QS

là một loại tài sản nó vừa mang

tính hợp lý, vừa có cơ sở pháp lý vững chắc. Bởi, khái niệm tài sản được quy định
trong Bộ luật Dân sự “ ài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài
sản”. Như vậy, QS

với tư cách là một loại quyền tài sản, đã được khẳng định là

một loại tài sản trong giao dịch dân sự. Bên cạnh đó, theo quy định tại iều 174 Bộ
luật Dân sự tài sản được chia làm 2 loại là bất động sản và động sản. rong đó, bất
động sản là các tài sản bao gồm: ất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn
liền với đất đai… QS

là một loại tài sản và tài sản này gắn liền với đất đai, cho

nên nó là tài sản đặc biệt.
Như vậy, QS

ở nước ta được hình thành khơng dựa trên học thuyết về các

quyền tự nhiên, mà nó là do pháp luật quy định “là con đẻ” của pháp luật nước ta.
ăn cứ vào điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, và sự phân chia giới hạn kiểm soát
đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đã tạo ra
một loại tài sản mới, đó là QS

. à từ đây có thể suy ra, QS

cá nhân là tài sản của cá nhân, QS

hợp pháp của các

hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình là tài sản

hợp pháp của tổ chức và hộ gia đình đó.

o vậy khi cá nhân, tổ chức, hộ gia đình

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận QS

từ việc chuyển nhượng của các

chủ thể sử dụng đất khác thì các chủ thể này có những quyền được pháp luật quy
định đối với tài sản là QS

của mình, các quyền đó bao gồm: chuyển đổi, chuyển
11


nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho QS
trị QS

, góp vốn bằng giá

để hợp tác sản xuất kinh doanh; quyền được khai thác các lợi ích, công

năng của đất; quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được
giao; quyền được hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước từ việc cải tạo, bảo

vệ đất mang lại và các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Từ sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm QS

như sau: QS

là quyền

của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho QS

; quyền được khai thác các

thuộc tính, cơng dụng của đất, quyền được hưởng những thành quả lao động kết quả
đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật.
1.1.5. Phân loại quyền sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân):
Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc
sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những quyết định này
cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.
- Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (là đất nông nghiệp, đất phi nông
nghiệp hay chưa sử dụng): Nghĩa là loại đất này được quy định sử dụng vào mục
đích nào thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi
về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho
phép thì mới thực hiện.
- Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian: Thời gian sử dụng đất có thể là tạm
thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó quyền sử dụng
đất của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài.
- Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý:

ó nghĩa là cần căn cứ theo quyết

định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và
để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong
quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế.

12


1.2.

ổng quan về đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Nếu như hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát triển
xã hội lồi người thì đấu giá quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện kể từ khi Nhà nước ta
thừa nhận QS

là một loại tài sản và cho phép tham gia trên thị trường bất động

sản, với tư cách là một loại hàng hoá đặc biệt. Như trên đã trình bày, QS
sản, do vậy, đấu giá QS
chất đặc biệt của QS
động liên quan đến QS

là tài

thực chất cũng là đấu giá tài sản. Tuy nhiên, do tính
là tài sản phái sinh từ đất đai của Nhà nước, nên mọi hoạt
luôn gắn với đất đai.

Xét về bản chất, đấu giá QS

cũng là một quan hệ mua bán tài sản.

tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QS
một bên bao gồm cá nhân, tổ chức có QS

ối

. hủ thể tham gia quan hệ

hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền

giao đất, cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng
đất để làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua. Trong quan hệ này, những
người tham gia mua QS

phải cạnh tranh với nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra

công khai tại một nơi nhất định, ở đó người có QS

đưa ra giá bán với mức giá

khởi điểm còn những người mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh
tranh với những người khác nhằm mục đích mua được QS

để phục vụ nhu cầu

của mình. Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QS

là người

trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm.
Từ sự phân tích trên, ở mức độ khái quát có thể hiểu: đấu giá QS

là một

hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai
tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhu cầu sử dụng
đất. heo đó, người muốn có được QS

phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá

bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định,
người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được QS
giá.

13

đấu


1.2.2.

ai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
ấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào Ngân

sách Nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng. ối tượng tham gia đấu
giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế miễn là đáp ứng đủ các yêu cầu về tài
chính và kỹ thuật của dự án. Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đấu giá

QS

đất, 1 lô đất nền sẽ tạo được sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham

gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực tế trên thị trường. Chính vì vậy địa
phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn vốn, có thể chủ động đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng, phúc lợi xã hội tại địa phương mình tránh được tình trạng trơng chờ vào
Ngân sách Nhà nước.
ầu giá quyền sử dụng đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng
lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một
cách đồng bộ. Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá QS

đất, Hội

đồng đấu giá sẽ chọn được những chủ đầu tư có đủ tư cách tham gia đấu giá, có đủ
năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện dự án theo đúng tiến độ đề ra.
ồng thời chỉ có nhà đầu tư có khả năng sử dụng đất hiệu quả nhất mới trả giá cao
nhất. Việc đấu giá được diễn ra công khai, các chủ đầu tư cạnh tranh với nhau một
cách công bằng, từ đó sẽ chọn được nhà đầu tư có đủ năng lực và năng cao hiệu quả
sử dụng đất.
ấu giá QS

đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác định giá đất,

góp phần tạo ra một bằng giá cả và bình ổn thị trường bất động sản, thúc đẩy phát
triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh. ác nhà đầu tư tham gia đấu giá
QS đất một cách tự nguyện. Họ cạnh tranh tự do với nhau cân nhắc để đưa ra mức
giá của mình với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận nên giá trúng thường sát với giá thị
trường. Nhà nước sẽ dựa vào đó để điều chỉnh lại khung giá đất hợp lý. Các thông
tin về thửa đắt tham gia đấu giá được niêm yết công khai trên các phương tiện thông

tin đại chúng, phổ biến tới tất cả mọi người quan tâm tới, điều này sẽ khắc phục
được tính thơng tin khơng hồn hảo của thị trường bất động sản, góp phần làm minh
bạch thị trường bất động sản.
14