Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận kiến an, thành phố hải phòng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
*****************

Nguyễn Đức Thuận

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN KIẾN AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2020


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
*****************

Nguyễn Đức Thuận

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN KIẾN AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Mẫn Quang Huy

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

PGS.TS. Mẫn Quang Huy

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - 2020


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các
nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa cơng bố dưới
bất kỳ hình thức nào trước đây. Những số liệu trong các bảng, biểu phục vụ cho
việc phân tích, nhận xét, đánh giá được chính bản thân tơi thu thập từ các nguồn
khác nhau có ghi rõ trong phần tài liệu tham khảo. Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian
lận nào tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm về nội dung luận văn của mình.
Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Thuận


LỜI CẢM ƠN
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với PGS.TS Mẫn Quang Huy, người
hướng dẫn khoa học đã tận tình chỉ bảo và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong suốt
quá trình nghiên cứu và thực hiện Luận văn. Xin chân thành cảm ơn quý thầy giáo,
cô giáo Đại học Khoa học Tự nhiên đã trang bị kiến thức, tạo điều kiện trong thời
gian học tập, nghiên cứu tại trường và góp nhiều ý kiến quý báu cho em trong quá

trình thực hiện Luận văn.
Xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, cán bộ công nhân viên tại dự
án đấu giá quyền sử dụng đất khu đất đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 939 đường
Trần Nhân Tông, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng; Đấu giá
quyền sử dụng đất tại ngõ 61 đường Đẩu Vũ 2 thuộc Tổ dân phố Đẩu Vũ 2, phường
Văn Đẩu, quận Kiến An; đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Mía phường
Ngọc Sơn, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng đã cung cấp thơng tin tư liệu và
đóng góp ý kiến cho việc nghiên cứu và hoàn thành Luận văn.
Xin chân thành cảm ơn bạn bè và gia đình đã giúp đỡ, động viên, khích lệ và
tạo điều kiện trong quá trình nghiên cứu và hồn thiện Luận văn. Vì hạn chế về
nguồn lực và thời gian, đề tài nghiên cứu khơng thể tránh khỏi những thiếu sót. Tơi
xin trân trọng tiếp thu ý kiến phê bình, đóng góp của các nhà khoa học và bạn đọc
để đề tài được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn !
Hà Nội, ngày ..... tháng năm 2020
Tác giả

Nguyễn Đức Thuận


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU .............................................................................................................1
Chương 1 .....................................................................................................................7
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................................7
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................7
1.1.1. Khái niệm liên quan đến đấu giá Quyền sử dụng đất ....................................... 7
1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất ................................................... 9
1.1.3. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................ 11
1.1.4.Tính cơng khai minh bạch trong đấu giá quyền sử dụng đất và phương thức
đấu giá nhằm nâng cao hiệu quả trong đấu giá quyền sử dụng đất........................... 13

1.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất .....................................................15
1.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất do Quốc Hội,
Chính phủ và các Bộ, nghành trung ương ban hành ................................................. 15
1.2.2. Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng17
1.3. Cơ sở thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất .....................................23
1.4. Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất .24
1.4.1. Các cơng trình nghiên cứu trong nước ............................................................ 24
1.4.2. Các cơng trình nghiên cứu ở nước ngồi về cơng tác đấu giá đất đai ............ 26
Chương 2 ...................................................................................................................28
THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN KIẾN AN,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG .....................................................................................28
2.1.Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Kiến An, thành phố Hải Phòng ...........28
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 28
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 28
2.1.3.Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Kiến An, thành
phố Hải Phòng ........................................................................................................... 30
2.2.Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất tại quận Kiến An, thành phố Hải Phịng
...................................................................................................................................31
2.2.1.Tình hình quản lý nhà nước về đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng . 31


2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai quận Kiến An, thành phố Hải
Phịng ......................................................................................................................... 32
2.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 39
2.3.1.Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................. 39
2.3.2.Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ............................................... 42
2.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận Kiến
An, thành phố Hải Phòng ..........................................................................................47
2.4.1.Khái quát các dự án đấu giá trên địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng47
2.4.2.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 939 đường Trần Nhân Tông,

phường Văn Đẩu, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng ........................................... 52
2.4.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 61 đường Đấu Vũ 2 thuộc Tổ
dân phố Đấu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng ........... 57
2.4.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Mía phường Ngọc Sơn,
quận Kiến An, thành phố Hải Phịng ........................................................................ 61
2.4.5. Phân tích tính cơng khai minh bạch đấu giá tại các dự án đổi mới phương
thức đấu giá nhằm nâng cao hiệu quả trong đấu giá Quyền sử dụng đất.................. 65
2.4.6. Tổng hợp ý kiến đánh giá của cán bộ quản lý và người dân đối với công tác
đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu ................................................ 68
Chương 3 ...................................................................................................................74
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN KIẾN AN, THÀNH PHỐ
HẢI PHÒNG .............................................................................................................74
3.1. Đánh giá chung về thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất quận Kiến An, thành
phố Hải Phòng ...........................................................................................................74
3.1.1. Kết quả đạt được ............................................................................................. 74
3.1.2. Khó khăn, tồn tại và nguyên nhân ................................................................... 75
3.2. Tăng cường sự lãnh đạo của cấp ủy, chính quyền các cấp trong thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất .......................................................................................................78
3.3. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất cho người dân ...............................................................................................80
3.4. Giải pháp về cơ chế, chính sách pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất .............82


3.5 Giải pháp về kỹ thuật trong đấu giá quyền sử dụng đất ............................................84
3.6. Giải pháp về cơ chế tài chính.................................................................................89
3.7. Giải pháp nhằm nâng cao tính cơng khai minh bạch, đổi mới hình thức đấu giá,
phương thức bỏ phiếu trong đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Kiến An, thành
phố Hải Phòng ............................................................................................................92
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................95

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................98
PHỤ LỤC ................................................................................................................104


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Hiện trạng diện tích đất của quận Kiến An, thành phố Hải Phòng năm
2019 ........................................................................................................................... 34
Bảng 2.2.Tình hình biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng ........................ 36
Bảng 2.3: Kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn Q.Kiến An, TP.Hải Phòng ................ 37
Bảng 2.4: Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................ 44
Bảng 2.5: Các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Q.Kiến An, TP.Hải
Phòng ......................................................................................................................... 45
Bảng 2.6: Quy hoạch sử dụng đất tại ngõ 939 đường Trần Nhân Tơng, phường Văn
Đẩu, quận Kiến An, thành phố Hải Phịng ................................................................ 48
Bảng 2.7: Bảng thống kê sử dụng đất tại ngõ 61 đường Đấu Vũ 2 thuộc Tổ dân phố
Đấu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, Thành phố Hải Phòng ........................ 50
Bảng 2.8: Quy hoạch sử dụng đất tại khu Đồng Mía, P.Ngọc Sơn, quận Kiến An,
Thành phố Hải Phòng................................................................................................ 52
Bảng 2.9: Quy định mức giá khởi điểm và bước giá tại đấu giá quyền sử dụng đất
tại ngõ 939 Trần Nhân Tông, P.Văn Đẩu, Q.Kiến An, TP.Hải Phòng ..................... 54
Bảng 2.10: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 939 Trần Nhân Tông, P. Văn
Đẩu, Q.Kiến An, TP. Hải Phòng ............................................................................... 56
Bảng 2.11: Quy định mức giá khởi điểm và bước giá khu đấu giá quyền sử dụng đất
tại ngõ 61 đường Đẩu Vũ 2 thuộc Tổ dân phố Đẩu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận
Kiến An, thành phố Hải Phòng ................................................................................. 58
Bảng 2.12: Kết quả đấu giá QSDĐ tại ngõ 61 đ.Đẩu Vũ 2 thuộc Tổ dân phố Đẩu Vũ
2, P.Văn Đẩu, Q.Kiến An, Hải Phòng ....................................................................... 60
Bảng 2.13: Giá khởi điểm, bước giá khu Đồng Mía phường Ngọc Sơn, quận Kiến
An, thành phố Hải Phòng .......................................................................................... 62

Bảng 2.14: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu Đồng Mía phường Ngọc Sơn,
quận Kiến An, thành phố Hải Phòng ........................................................................ 64
Bảng 2.15: Đánh giá của người trúng đấu giá về tính minh bạch cơng khai trong tổ
chức đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................ 67
Bảng 2.16: Khảo sát về công tác chuẩn bị đấu giá quyền sử dụng đất ..................... 69
Bảng 2.17: Khảo sát về cơng tác đấu giá và hồn thiện sau ..................................... 70
đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................................................... 70
Bảng 2.18: Khảo sát về giá khởi điểm và bước giá .................................................. 73


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
QSDĐ

Quyền sử dụng đất

THPL

Thực hiện pháp luật

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

NXB

Nhà xuất bản

UBND

Ủy ban nhân dân

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

TN&MT

Tài nguyên môi trường

TP

Thành phố

QPPL

Quy phạm pháp luật

PBGDPL

Phổ biến giáo dục pháp luật

MCL

Mở chào lần

NTG

Người tham gia

MCL

Mức chênh lệch

GTT

Giá trúng thầu

GKĐ

Giá khởi điểm


LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ đã
tạo nên xu hướng tất yếu đó là mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu
ra trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Đất đai là tài
nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu và là một trong những nguồn
nội lực quan trọng để xây dựng và phát triển đất nước. Theo quy định của Hiến
pháp và Luật đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống
nhất quản lý theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật. Tuy nhiên, để chủ động và tạo
sự yên tâm trong đầu tư sản xuất kinh doanh, khai thác và sử dụng có hiệu quả đất
đai, Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng thông
qua hành vi giao hoặc cho thuê đất. Muốn công tác quản lý đất đai và quyền sử
dụng đất được chặt chẽ, hạn chế những tiêu cực phát sinh trong quá trình quản lý và
sử dụng đất đai, cần phải có những hình thức khác nhau trong giao và th đất. Để
sử dụng một cách có hiệu quả nguồn lưc phát huy được nguồn nội lực từ đất đai
phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng
Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương “Đổi đất lấy hạ tầng” thông qua công

tác đấu giá quyền sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Công tác đấu
giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất
quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá
quyền sử dụng đất. Việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng
CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc
phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai
thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH.
Quận Kiến An là cửa ngõ phía Tây Nam, cách trung tâm thành phố Hải
Phịng khoảng 10 km, nằm ở vị trí đầu mối giao thông đường bộ, đường thuỷ,
đường hàng không nối Kiến An với Đồ Sơn, Cát Bà, vịnh Hạ Long về phía biển;
nối Kiến An với An Lão, Vĩnh Bảo trong tuyến du lịch sinh thái "Du khảo đồng
quê". Do có vị trí địa lý thuận lợi, khí hậu trong lành nhiều năm trở lại đây quận
1


Kiến An có tốc độ đơ thị hóa khá nhanh. Các tuyến đường được nâng cấp mở rộng,
giao thông kết nối tốt, sinh hoạt ổn định, người dân thân thiện, văn hóa văn minh
giàu truyền thống. Với chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, thời gian qua, Quận
Kiến An đã triển khai nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng đất và đã thu được một
lượng vốn khá hiệu quả to lớn góp phần phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ quá trình
phát triển kinh tế xã hội. Việc đấu giá QSDĐ trên địa bàn trong thời gian qua đã đạt
những kết quả nhất định. Các tổ chức có chức năng bán đấu giá được củng cố, kiện
tồn; trình tự, thủ tục ĐGQSDĐ được quy định cụ thể, chặt chẽ, rõ ràng nên hạn chế
phần nào tình trạng thơng đồng, dìm giá, ép giá. Từng bước xây dựng được đội ngũ
đấu giá viên có đủ trình độ, năng lực để thực hiện nhiệm vụ. Sự phối hợp giữa các
cơ quan, ban, ngành trong THPL về ĐGQSDĐ được nhịp nhàng hơn. ĐGQSDĐ đã
đưa lại nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương góp phần quan trọng thúc đẩy kinh
tế phát triển, giữ vững ổn định chính trị xã hội. Tuy nhiên, vẫn còn bộc lộ một số
hạn chế, yếu kém như tình trạng thơng đồng, dìm giá vẫn cịn xảy ra; các tranh chấp
liên quan đến hoạt động ĐGQSDĐ vẫn cịn tồn tại, gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà

nước, của tập thể và cá nhân liên quan; sự phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị như Sở
Tài chính, Sở Tài ngun và Mơi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất, Trung tâm
Dịch vụ bán đấu giá tài sản và UBND cấp phường chưa có sự phối hợp nhịp nhàng,
đồng bộ; vẫn cịn tình trạng bng lỏng trong quản lý của các cơ quan QLNN có
thẩm quyền đối với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Hoạt động thanh tra, kiểm
tra chưa được thường xuyên, có khi chưa thực hiện nghiêm túc, vẫn còn nể nang, né
tránh; việc hướng dẫn triển khai. Đồng thời, công tác đấu giá QSDĐ thiếu cơ sở
khoa học trong việc định giá cho các khu đất trong quá trình đấu giá dùng để thanh
tốn chưa có cơ sở, q trình bàn việc giao quyền sử dụng đất và thanh toán tiền
đấu giá quyền sử dụng đất chưa thực sự chặt chẽ.
Là một cán bộ đang làm trong công tác quản lý đất đai liên quan trực tiếp
đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải
Phịng. Nhận thức rõ những thực trạng và khó khăn hạn chế trên. Vì vậy, tác giả đã
lựa chọn đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải
Phịng”, làm luận văn tốt nghiệp của mình.
2


2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận
Kiến An, thành phố Hải Phòng nhằm đánh giá các kết quả đã đạt được, xác định
những khó khăn, tồn tại và đề xuất các giải pháp khắc phục công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trong giai đoạn tới đạt hiệu quả cao hơn.
3. Đối tượng nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
tại ngõ 939 đường Trần Nhân Tông, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, thành phố
Hải Phòng; Đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 61 đường Đẩu Vũ 2 thuộc Tổ dân
phố Đẩu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An; Đấu giá quyền sử dụng đất tại khu

Đồng Mía phường Ngọc Sơn, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận và pháp lý của đấu giá quyền sử dụng
đất ở Việt Nam.
- Điều tra khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
- Phân tích, đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án
nghiên cứu, trong đó làm rõ phương thức đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án.
(Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 939 đường Trần Nhân Tông, phường Văn
Đẩu, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng; Đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 61
đường Đẩu Vũ 2 thuộc Tổ dân phố Đẩu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An;
Đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Mía phường Ngọc Sơn, quận Kiến An,
thành phố Hải Phòng).
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại các khu vực nghiên cứu.
4. Phạm vi nghiên cứu
4.1.Phạm vi không gian: Nghiên cứu một số dự án đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng (Cụ thể nghiên cứu đấu giá
quyền sử dụng đất tại ngõ 939 đường Trần Nhân Tông, phường Văn Đẩu, quận
Kiến An, thành phố Hải Phòng; Đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 61 đường Đẩu
3


Vũ 2 thuộc Tổ dân phố Đẩu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An; Đấu giá quyền
sử dụng đất tại khu Đồng Mía phường Ngọc Sơn, quận Kiến An, thành phố Hải
Phòng).
4.2. Phạm vi nội dung khoa học: Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại các dự án. Đồng thời tiến hành phân tích chuyên sâu làm rõ
phương thức đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án này.
4.3. Phạm vi thời gian: Nghiên cứu tại một số dự án đấu giá thực hiện từ

năm 2017 đến năm 2019 (Cụ thể nghiên cứu đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 939
đường Trần Nhân Tông, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng;
Đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 61 đường Đẩu Vũ 2 thuộc Tổ dân phố Đẩu Vũ 2,
phường Văn Đẩu, quận Kiến An; Đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Mía
phường Ngọc Sơn, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng).
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1.Nguồn số liệu
+ Sở Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu số liệu về các văn bản
pháp lý, quy định của UBND thành phố Hải Phòng về ĐGQDDĐ, các báo cáo, tài
liệu liên quan đến ĐGQDDĐ tại quận Kiến An, thành phố Hải Phịng.
+ Phịng Tài ngun và mơi trường, trung tâm phát triển quỹ đất: Thu thập
các tài liệu về hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý sử dụng đất phục vụ
ĐGQDDĐ của quận trong giai đoạn 2017-2019.
5.2.Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập tài liệu về điều kiện
tự nhiên, kinh tế, xã hội; Tài liệu số liệu về các dự án đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng. Đồng thời tiến hành điều tra, khảo
sát thực tế về tổ chức, triển khai thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trong giai đoạn 2017-2019 trên địa
bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phịng có rất nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng
đất, trong phạm vi nghiên cứu của luận văn khơng thể nghiên cứu, phân tích tìm
hiểu được tất cả các dự án. Do đó luận văn sử dụng phương pháp chọn điểm nghiên
cứu. Trên địa bàn quận Kiến An trong giai đoạn 2017-2019 có nhiều dự án đấu giá
QSDĐ. Do số lượng dự án lớn nên luận văn chọn điểm 03 dự án để nghiên cứu:
4


+ Dự án 1: Đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 939 đường Trần Nhân Tông,
phường Văn Đẩu, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng;
+ Dự án 2: Đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 61 đường Đẩu Vũ 2 thuộc Tổ

dân phố Đẩu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An;
+ Dự án 3: Đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Mía phường Ngọc Sơn,
quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
- Phương pháp điều tra xã hội học: Điều tra làm rõ thực trạng tham gia của
cộng đồng và người dân, tính cơng khai minh bạch trong đấu giá quyền sử dụng đất
tại khu vực nghiên cứu. Tác giả tiến hành lấy ý kiến của 15 cán bộ chuyên môn
trong lĩnh vực đất đai tại địa phương được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá quyền sử
dụng đất gồm cán bộ của Phòng Tài nguyên – Môi trường 5 phiếu; Trung tâm phát
triển quỹ đất 5 phiếu; Cán bộ địa chính phường 5 phiếu. Ngồi ra còn khảo sát thăm
dò ý kiến của 2 phường được chọn điểm nghiên cứu với tổng số phiếu là 50 phiếu
trong đó dự án 1 là 16 phiếu tại ngõ 939 đường Trần Nhân Tông, phường Văn Đẩu,
quận Kiến An, thành phố Hải Phòng; Dự án 2 là 18 phiếu tại ngõ 61 đường Đẩu Vũ
2 thuộc Tổ dân phố Đẩu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An; Dự án 3 là 16
phiếu dự án tại khu Đồng Mía phường Ngọc Sơn, quận Kiến An, thành phố Hải
Phịng.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích: Trên cơ sở tổng hợp tài liệu, số liệu đấu
giá quyền sử dụng đất tiến hành phân tích làm rõ thực trạng đấu giá quyền sử dụng
đất tại các dự án nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê: Thống kê số lơ đất, diện tích đất được đấu giá; mức
độ hài lòng của người dân về hoạt động đấu giá QSDĐ được thực hiện qua các năm.
Đồng thời, tác giả tiến hành tập hợp số liệu về số tiền thu được từ các phiên đấu giá;
Các chính sách hỗ trợ quỹ đất phục vụ cho mục đích đấu giá quyền sử dụng đất.
- Sử dụng phương pháp chuyên gia trong tham khảo ý kiến của các cơ quan
chức năng, nhà quản lý, nhà khoa học, các chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh
vực đấu giá QSDĐ nhằm đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất cho khu vực nghiên cứu.
6. Những đóng góp về mặt khoa học và thực tiễn của luận văn
6.1. Ý nghĩa khoa học của luận văn
5

Về mặt khoa học, kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm rõ cơ sở lý
luận của ĐGQSDĐ ở nước ta nói chung và ở quận Kiến An, thành phố Hải Phịng
nói riêng. Luận văn đã cung cấp cơ sở lý luận để góp phần hồn thiện quy trình tổ
chức ĐGQSDĐ; đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ đấu giá viên cũng như đưa ra những
điều kiện, tiêu chuẩn cho các chủ thể tham gia quan hệ đấu giá, đồng thời, góp phần
hồn thiện hoạt động ĐGQSDĐ.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Về mặt thực tiễn, luận văn có ý nghĩa cung cấp cơ sở khoa học cho hoạt
động ĐGQSDĐ ở quận Kiến An, thành phố Hải Phòng. Đặc biệt, luận văn còn như
một tài liệu tham khảo đóng góp tư liệu cho các cơ quan nhà nước, các cán bộ, công
chức trong việc quản lý, điều hành hoạt động ĐGQSDĐ ở từng địa phương; Kết quả
luận văn cịn có ý nghĩa góp phần đảm bảo thực hiện ĐGQSDĐ ở các tỉnh đạt hiệu
quả cao hơn. Bên cạnh đó, luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho
việc học tập, nghiên cứu của những người quan tâm.
7. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.
Chương 2: Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Kiến An, thành
phố Hải Phòng.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.

6


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm liên quan đến đấu giá Quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Quyền sử dụng đất

Có nhiều khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
Theo Viện khoa học pháp lý (2016), “Từ điển Luật học”, NXB Từ điển bách
khoa: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển
giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất.[61]
Theo Nguyễn Đình Huệ (2015), “Giáo trình Luật Đất đai”, trường Đại học
Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân: Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các
thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước. [14]
Theo Quốc hội (1993), “Luật đất đai 1993”, NXB Tư Pháp: Quyền sử dụng
đất là QSDĐ của người sử dụng. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm
các quyền năng luật định: Quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp GCNQSDĐ,
quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); Quyền sử dụng (thể
hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả
đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng
thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. [21] Tiếp theo tại điều 166, Luật đất đai
2013 thì QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất. [23]
Tóm lại: Quyền sử dụng đất là những khả năng của một chủ thể được thực
hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất, những
quyền đó được pháp luật thừa nhận và đảm bảo thực hiện.

7


1.1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất

Có nhiều khái niệm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, cụ thể
như sau:
Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần bán, ra
giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá
khởi điểm của chủ sở hữu tài sản. [27]. Về phương diện kinh tế, một cuộc đấu giá là
phương pháp xác định giá trị của món hàng chưa biết giá hoặc giá trị thường thay
đổi. Trong một số trường hợp, có thể tồn tại một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá
sàn; nếu sự ra giá khơng đạt đến được giá sàn, món hàng sẽ khơng được bán (nhưng
người đưa món hàng ra đấu giá vẫn phải trả phí cho nơi người phụ trách việc bán
đấu giá). Nếu bán đấu giá tài sản nói chung là hình thức mua bán cơng khai, tồn tại
lâu đời trong lịch sử phát triển của xã hội lồi người, thì “bán đấu giá quyền sử
dụng đất chỉ xuất hiện khi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản
và cho phép mua bán nó trên thị trường bất động sản với tư cách là một loại hàng
hoá đặc biệt. Với tư cách là một loại tài sản, một loại hàng hoá đặc biệt, quyền sử
dụng đất có thể được đem giao dịch trong thị trường BĐS. Nhà nước có thể trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng nhiều hình thức, trong đó, hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất được pháp luật quy định trong một số trường hợp nhất định. Dưới góc độ
pháp lý, BĐG quyền sử dụng đất là một loại quan hệ mua bán tài sản. Trong đó, đối
tượng được đem ra mua – bán là quyền sử dụng đất; chủ thể của quan hệ này, một
bên là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất bằng hình thức BĐG
quyền sử dụng đất với tư cách là “người” đại diện thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai – bên bán, một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất tham
gia đấu giá quyền sử dụng đất – bên mua. Mỗi bên khi tham gia quan hệ mua – bán
nêu trên đều có những quyền, nghĩa vụ nhất định theo quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng đất là tài sản, do vậy, đấu giá QSDĐ thực chất cũng là đấu
giá tài sản. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của QSDĐ là tài sản phát sinh từ đất đai
của Nhà nước nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ luôn gắn với đất đai. Đấu giá
QSDĐ có thể coi là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức cơng khai,
khách quan, trung thực, bình đẳng giữa các bên tham gia (một bên là hộ gia đình, cá

8


nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách đại diện
chủ sở hữu và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất).
Người trúng đấu giá QSDĐ là người tham gia đấu giá và trả giá cao nhất trong cuộc
đấu giá được thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai
và pháp luật về đấu giá tài sản. [29]
Tóm lại: Đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ
chức, cá nhân.
1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.2.1.Giá đất
(1) Khái niệm giá đất
Có nhiều khái niệm liên quan đến giá đất, cụ thể như sau:
Theo Khoản 2 điều 4, Luật Đất đai 2003: Giá đất là số tiền tính trên một đơn
vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất. [22]
Theo khoản 19 điều 3, Luật đất đai 2013: Giá đất là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. [23]
Tóm lại: Giá đất là giá bán quyền sử hữu đất; là mệnh giá của quyền sở hữu
mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định.
(2) Đặc điểm giá đất: Giá đất cũng chịu sự tác động của nền kinh tế thị
trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, Nhà nước
điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả nhưng giá đất lại
phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất. Giá đất bị chi phối bởi
nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối
đó. Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thường
phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm
lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. [20]

(3) Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Vị trí của khu đất; Yếu tố ảnh
hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng; Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng
trình dịch vụ; Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau.
[20]
9


(4) Các phương pháp định giá: Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường;
Phương pháp giá thành; Phương pháp thu nhập dữ liệu. [29]
1.1.2.2.Cơ sở khoa học hình thành giá đất
(1) Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. [14]. Trong chủ nghĩa tư bản,
địa tô vẫn tồn tại như là một hệ quả của việc tư hữu ruộng đất vẫn cịn đó. Lần này,
những người phải nộp địa tơ lại là những nhà tư bản nông nghiệp. Thực chất, địa tơ
lúc này khơng cịn q gắn bó với đất đai nữa. Từ địa tô được dùng để ám chỉ phần
thặng dư của thu nhập bình quân của những người này. Tuy nhiên, bản chất bóc lột
trong địa tơ vẫn được thể hiện khi địa tơ này lại chính là phần thặng dư của công
nhân làm thuê nộp cho những nhà tư bản. Rõ ràng, địa tơ lúc này khơng cịn phản
ánh quan hệ sản xuất của hai giai cấp mà là ba giai cấp: địa chủ, nhà tư bản nông
nghiệp và cơng nhân nơng nghiệp làm th. Có ba loại địa tô lúc này là địa tô chênh
lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất
thuộc sở hữu tồn dân, khơng còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những
cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xóa bỏ, nhưng
vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản
chất với địa tô chênh lệch dưới tư bản chủ nghĩa. Ở Việt Nam, ruộng đất được coi
như là thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt và khơng thể thay thế của
nơng nghiệp. Thay vì phải nộp sản phẩm thặng dư như trước đây, người nông
dân hoàn toàn sở hữu ruộng đất trong thời gian và chỉ phải nộp thuế sử dụng
đất cho nhà nước mà thơi. Người nước ngồi có thể th đất để kinh doanh hoặc

xây dựng trụ sở ngoại giao. Còn người Việt Nam có thể tham gia xí nghiệp liên
doanh được góp vốn pháp định bằng giá trị đất đang được sử dụng. [15]
(2) Lãi suất Ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là tỷ lệ phần trăm giữa tiền vốn gửi vào hoặc cho vay với
mức lãi trong một thời kỳ nhất định do ngân hàng quy định hoặc thỏa thuận phù hợp
với hệ thống ngân hàng. Như vậy, lãi suất thể hiện tỷ lệ phần trăm của tiền gốc
trong khoảng thời gian thường là một năm. [15]
(3) Quan hệ cung cầu
10


Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hố thơng thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Điều kiện hình thành là người
cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hố có cùng tính chất; Những
hàng hố có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất
đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định.
Cung – Cầu có mối quan hệ hữu cơ với nhau, thường xuyên tác động lẫn
nhau trên thị trường, ở đâu có thị trường thì ở đó có quy luật cung – cầu tồn tại và
hoạt động một cách khách quan. Cung – cầu tác động lẫn nhau. Cầu xác định cung
và ngược lại cung xác định cầu. Cầu xác định khối lượng, chất lượng và chủng loại
cung về hàng hoá. những hàng hố nào được tiêu thụ thì mới được tái sản xuất.
Ngược lại, cung tạo ra cầu, kích thích tăng cầu thông qua phát triển số lượng, chất
lượng, chủng loại hàng hố, hình thức, quy cách và giá cả của nó. Cung – cầu tác
động lẫn nhau và ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả. Đây là sự tác động phức tạp theo
nhiều hướng và nhiều mức độ khác nhau. Quy luật cung – cầu tác động khách quan
và rất quan trọng. Nếu nhận thức được chúng thì chúng ta vận dụng để tác động đến
hoạt động sản xuất kinh doanh theo chiều hướng có lợi cho q trình tái sản xuất xã
hội. Nhà nước có thể vận dụng quy luật cung – cầu thơng qua các chính sách, các
biện pháp kinh tế như: giá cả, lợi nhuận, tín dụng, hợp đồng kinh tế, thuế, thay đổi
cơ cấu tiêu dùng. Để tác động vào các hoạt động kinh tế theo quy luật cung – cầu,

duy trì những tỷ lệ cân đối cung – cầu một cách lành mạnh và hợp lý.[16].
1.1.3. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá QSDĐ góp phần vào việc tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước;
đấu giá quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho thị trường BĐS sản phát triển; tạo sự
công bằng, minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Thông qua hoạt động
đấu giá QSDĐ, nếu chủ thể đáp ứng được các điều kiện trong cuộc đấu giá, là người
trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm thì người đó được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền trao quyền sử dụng đất. [16]

Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào
ngân sách nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng. Đấu giá quyền
sử dụng đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, góp phần nâng
cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một cách đồng bộ. Đấu
11


giá QSD đất và chuyển nhượng QSD đất trên thị trường cùng có chung một mục
đích là chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế lớn
nhất. Đấu giá QSD đất không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa xã
hội sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả,
tiết kiệm. Đấu giá QSD đất góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế
một cách bền vững. [16]
Đấu giá QSD đất góp phần vào q trình cải cách hành chính; đấu giá QSDĐ
góp phần phản ánh đúng giá trị QSDĐ và sát với giá thị trường. Hoạt động đấu giá
QSDĐ vào áp dụng đã góp phần hạn chế được những bất cập của giá đất. Việc định
giá sàn làm căn cứ đấu giá QSDĐ được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế
chuyển nhượng QSDĐ. Người trúng đấu giá QSDĐ được hưởng đầy đủ các quyền
lợi có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai, dân sự, kinh tế. Thông qua
hoạt động đấu giá QSDĐ với hình thức cơng khai, trực tiếp, tn thủ trình tự, thủ
tục do pháp luật quy định đã góp phần nâng cao giá trị QSDĐ, tăng nguồn thu cho

ngân sách nhà nước. Q trình đấu giá ln có sự cạnh tranh của các chủ thể tham
gia đấu giá.
Đấu giá QSDĐ góp phần tạo lập sự ổn định, minh bạch, công bằng xã hội:
Trong thời kỳ tập trung quan liêu bao cấp cơng tác quản lý đất đai cịn mang nặng
cơ chế hành chính; cơng tác quản lý đất đai, giao đất, cho th đất cịn khá tùy tiện.
Hậu quả của nó là hiện nay chúng ta đã và đang giải quyết rất nhiều các vụ việc
khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai do công tác giao đất, cho thuê đất không
đúng quy định của thời kỳ trước để lại. Kể từ khi hoạt động đấu giá QSDĐ ra đời đã
góp phần tạo lập sự ổn định, minh bạch. Cơng tác đấu giá QSDĐ được thực hiện
trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối tượng
tham gia đấu giá không hạn chế, nếu đủ điều kiện; các thông tin liên quan đến việc
đấu giá được cơng khai rộng rãi; các chủ thể có điều kiện tham gia đấu giá đều được
cạnh tranh bình đẳng, không phân biệt.
Đấu giá QSDĐ là biện pháp tăng cường quản lý đất đai, làm đơn giản các thủ
tục về giao đất, cho thuê đất: Đấu giá QSDĐ đã tạo ra hướng đi mới phù hợp với
chính sách quản lý đất đai. Thông qua đấu giá QSDĐ các thông tin về người sử
dụng đất, thời điểm giao đất, cho thuê đất được theo dõi, quản lý chặt chẽ. Sau khi
12


trúng đấu giá QSDĐ hầu như các thủ tục về giao đất, cho thuê đất đều do các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục hành chính phối hợp, liên thông với
nhau để thực hiện, người trúng đấu giá QSDĐ không phải mất nhiều thời gian đi lại
nhiều lần để thực hiện, cung cấp các giấy tờ thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ
như các giao dịch khác. [19]
Đấu giá QSDĐ được thực hiện công khai, công bằng, không phân biệt, đối
xử làm hạn chế tối đa tình trạng nhũng nhiễu, tham nhũng, trục lợi bởi những người
có thẩm quyền. Hơn nữa, đấu giá QSDĐ đã góp phần hạn chế các tranh chấp về đất
đai. Bởi trên thực tế trong quá trình giao dịch, sử dụng đất, giữa các chủ thể sử dụng
đất luôn tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai. Tình trạng khiếu nại, tranh chấp đất đai

về ranh giới, diện tích sau khi các giao dịch tự thỏa thuận của các chủ thể đã thực
hiện thành công diễn ra khá phổ biến. Trong đấu giá QSDĐ, các thửa đất đem ra
đấu giá trên cơ sở đã nằm trong các dự án đấu giá QSDĐ được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt hoặc các thửa đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất trong trường hợp đấu giá để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thương
mại. Các thửa đất đã được xác định ranh giới, chỉ giới trên bản đồ địa chính; được
đóng mốc giới cố định rõ ràng trên thực địa. Người trúng đấu giá QSDĐ hoàn tồn
n tâm về tính hợp pháp, tính đầy đủ về diện tích, rõ ràng về ranh giới của lơ đất
mình đã trúng trong q trình đấu giá. [19]
1.1.4.Tính cơng khai minh bạch trong đấu giá quyền sử dụng đất và
phương thức đấu giá nhằm nâng cao hiệu quả trong đấu giá quyền sử dụng đất

Theo khoản 1, điều 119 Luật đất đai 2013 quy định: Đối với bất động sản,
tổ chức bán đấu giá tài sản phải niêm yết việc bán đấu giá tài sản tại nơi bán đấu
giá, nơi có bất động sản bán đấu giá và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi
có bất động sản bán đấu giá chậm nhất là ba mươi ngày trước ngày mở cuộc bán
đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Đối với tài sản bán đấu giá
là động sản có giá khởi điểm từ ba mươi triệu đồng trở lên và bất động sản thì
đồng thời với việc niêm yết, tổ chức bán đấu giá tài sản phải thơng báo cơng khai
ít nhất hai lần, mỗi lần cách nhau ba ngày trên phương tiện thông tin đại chúng
của Trung ương hoặc địa phương nơi có tài sản bán đấu giá về việc bán đấu giá
tài sản. Thời hạn thông báo công khai được thực hiện theo quy định tại khoản 1
13


Điều này. Việc thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng cũng
được thực hiện đối với tài sản bán đấu giá là động sản có giá khởi điểm dưới ba
mươi triệu đồng, nếu người có tài sản bán đấu giá yêu cầu. Niêm yết, thông báo
công khai về việc bán đấu giá tài sản có các nội dung chủ yếu sau đây: Tên, địa
chỉ của tổ chức bán đấu giá tài sản; Thời gian, địa điểm bán đấu giá tài sản; Danh

mục tài sản, số lượng, chất lượng của tài sản bán đấu giá; Giá khởi điểm của tài
sản bán đấu giá; Địa điểm, thời hạn trưng bày tài sản bán đấu giá; Địa điểm, thời
hạn tham khảo hồ sơ tài sản bán đấu giá; Địa điểm, thời hạn đăng ký mua tài sản
bán đấu giá. Đối với tài sản bán đấu giá là bất động sản thì người tham gia đấu
giá tài sản được trực tiếp xem tài sản từ khi niêm yết và thông báo công khai cho
đến trước ngày mở cuộc bán đấu giá tài sản hai ngày.
Phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá (đấu thầu rộng rãi
hoặc giao đơn vị cụ thể thực hiện) hoặc đề xuất thành lập Hội đồng đấu giá QSDĐ
trong trường hợp đặc biệt (đối với trường hợp được thành lập Hội đồng đấu giá đặc
biệt theo quy định). Để hoạt động đấu giá diễn ra bình thường, đảm bảo cạnh tranh
lành mạnh giữa các tổ chức có chức năng tổ chức đấu giá QSDĐ, Nhà nước cần quy
định cụ thể về chế độ tài chính, chế độ thu nộp phí và lệ phí thích hợp. [20]
Trong những năm qua được sự quan tâm của Đảng, Nhà nước công tác giải
quyết khiếu nại, tố cáo ngày càng được xây dựng, hoàn thiện nhằm đáp ứng tốt công
tác giải quyết khiếu nại tố cáo. Qua đó, số lượng vụ việc khiếu nại, tố cáo vượt cấp
hay kéo dài xu hướng thuyên giảm. Tuy nhiên, tình hình khiếu nại tố cáo vẫn cịn
diễn biến rất phức tạp, ảnh hưởng khơng nhỏ đến q trình sử dụng đất, phát triển
kinh tế - xã hội cũng như an ninh trật tự tại địa bàn nơi có khiếu nại, tố cáo, nhất là
khiếu kiện kéo dài. Cùng với quá trình phát triển kinh tế, là q trình cơng nghiệp hố
và đơ thị hố ở nước ta đang diễn ra rất nhanh chóng, dẫn đến nhu cầu về sử dụng đất
là rất lớn nhất là đất phục vụ phát triển khu dân cư, khu đô thị. Để đáp ứng nhu cầu
đó cũng như để có thể thu được nguồn ngân sách phục vụ cho xây dựng cơ sở hạ
tầng, nhất là hạ tầng đô thị và xây dựng nông thôn mới, những năm qua các địa
phương đã tổ chức nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng đất, đã đem lại rất nhiều hiệu
quả nhất là hiệu quả kinh tế và xã hội mà nó đem lại cho các địa phương. Tuy nhiên,
để phát huy được tối đa hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất mang lại và đảm bảo
14


quyền lợi chính đáng, bình đẳng, hợp pháp giữa những người có nhu cầu thực sự về

quyền sử dụng đất và tham gia đấu giá, tránh thất thu cho ngân sách nàh nước, tránh
việc đầu cơ và làm thao túng thị trường quyền sử dụng đất thì việc đảm bảo tính cơng
khai, minh bạch trong đấu giá quyền sử dụng đất là điều vô cùng quan trọng. Các nội
dung cần được đảm bảo tính cơng khai, minh bạch như: Quy hoạch khu đất đấu giá,
phương án đấu giá, tên, địa chỉ của tổ chức bán đấu giá; Thời gian, địa điểm bán đấu
giá; Danh mục, số lượng, vị trí lơ, thửa đất đấu giá; Giá khởi điểm đấu giá; Địa điểm,
thời gian bán đấu giá; Địa điểm, thời hạn tham khảm hồ sơ tài sản bán đấu giá; Địa
điểm, thời hạn xem xét tựhc địa; Địa điểm, thời hạn nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu
giá; Những thông tin cần thiết có liên quan... Trong đó, thơng tin về quy hoạch là rất
quan trọng, đảm bảo được thông tin quy hoạch đến khu đất sử dụng đất để đấu giá
được cơng bố cơng khai thì sẽ đảm bảo bình đẳng, tạo cơ hội cho tất cả những ai có
năng lực tài chính và nhu cầu thực sự về đất có thể biết và tham gia đấu giá. Nếu
thơng tin về đấu giá không được công khai, minh bạch sẽ xảy ra tình trạng giới đầu
cơ sẽ ơm gom đất, để độc quyền đấu giá được khu đất, các lô đất có vị trí đẹp với giá
rẻ, có khi chỉ bằng hoặc hơn giá khởi điểm rất ít, sau đó các giới đầu cơ sẽ đẩy giá các
lô đất đã đấu được với giá cao và bán cho các đối tượng có nhu cầu thực sự về đất.
Điều này dẫn đến hệ lụy là người có nhu cầu thực sự khơng thể có được thửa đất mà
mình mong muốn có và quyền lợi của họ không được đảm bảo, mặt khác thị trường
quyền sử dụng đất ít nhiều ảnh hưởng bởi sự đầu cơ gây ra do sự làm giá của các giới
đầu cơ... Khi quyền lợi của mình khơng được đảm bảo thì những người này sẽ có
nhiều khiếu nại, tố cáo liên quan đến công tác tổ chức đấu giá, ngồi ra có thể có
xung đột giữa những người đấu giá và các giới đầu cơ... Làm ảnh hưởng rất lớn đến
tình hình an ninh trật tự và phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn. Vì vậy, việc đảm
bảo tính cơng khai minh bạch trong đấu giá quyền sử dụng đất là quan trọng lớn. [20]
1.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất do
Quốc Hội, Chính phủ và các Bộ, ngành Trung ương ban hành
- Quốc hội (2013), “Luật Đất đai 2013”; “Luật Đấu thầu 2013”;
- Chính phủ (2010), “Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm
2010 của Chính phủ về Bán đấu giá tài sản”;

15


- Chính phủ (2014), “Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về giá đất”;
- Chính phủ (2014), “Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất”;
- Chính phủ (2014), “Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước”;
- Chính phủ (2016), “Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của
Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định quy định về thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước”;
- Bộ tư pháp (2010), “Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ
Tư pháp về quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP
ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản”;
- Bộ tài chính (2012), “Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ
Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động
đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho th đất”;
- Bộ tài chính (2014), “Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ
Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014 NĐ-CP ngày 15/5/2014
của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất”;
- Bộ tài chính (2015), “Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ
Tài chính sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ
Trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính
trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất”;
- Chính phủ (2010), “Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm
2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản”.
- Bộ tư pháp (2010),“Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ
Tư pháp về quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP

ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản”.
- Bộ tư pháp (2012),”Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ
Tài chính về hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt

16