Thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện hưng nguyên, tỉnh nghệ an giai đoạn 2016 – 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TUẤN ANH

THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TUẤN ANH

THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. ĐÀM XUÂN VẬN

Thái Nguyên – 2020

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực
và chưa từng được sử dụng để bảo vệ trong một cơng trình khoa học nào.
Các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc và
đúng sự thật.

Tác giả luận văn

Nguyễn Tuấn Anh


ii
LỜICẢM ƠN
Trong q trình học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn này, tôi đã
nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể cá nhân. Nhân dịp
này tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến:
Tập thể các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài ngun, Phịng Đào tạo Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình
học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Giảng viên hướng dẫn người đã tận tình hướng
dẫn, chỉ bảo tơi trong suốt q trình nghiên cứu và hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng
Đăng kí đất đai huyện Hưng Nguyên và các hộ dân trên địa bàn huyện Hưng
Nguyên đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tơi trong q trình thu nhập
thông tin thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hưng Nguyên, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Nguyễn Tuấn Anh


iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜICẢM ƠN .................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1....................................................................................................... 5
TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................. 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 5
1.1.1. Khái quát chung về giá đất ...................................................................... 5
1.1.2. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 6
1.1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 8
1.1.4. Cơ sở khoa học ........................................................................................ 9
1.2 Tổng quan thị trường đất đai ..................................................................... 13
1.2.1. Thị trường đất đai trên thế giới ............................................................. 14
1.2.2. Thị trường đất đai Việt Nam ................................................................. 15
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................ 20
1.3.1. Các yếu tố tự nhiên ............................................................................... 20
1.3.2. Các yếu tố kinh tế.................................................................................. 20
1.3.3. Các yếu tố xã hội ................................................................................... 21
1.4. Cơ sở pháp lý hiện hành về định giá đất .................................................. 22
1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài ............................... 23
CHƯƠNG 2..................................................................................................... 25

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................... 25
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 25
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 25
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của huyện
Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018 ...................................... 25


iv
2.3.2. Thực trạng giá đất ở tại huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn
2016 - 2018...................................................................................................... 25
2.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ
An giai đoạn 2016 - 2018 ................................................................................ 26
CHƯƠNG 3..................................................................................................... 28
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................................. 28
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và thực trạng sử dụng đất của huyện
Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016-2018 ........................................ 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 28
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 31
3.1.3. Thực trạng quản lý đất đai huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An .......... 33
3.2. Tình hình Giá đất ở trên địa bàn huyện hưng Nguyên............................. 40
3.2.1 Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn ...................................................... 40
3.2.2 Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của nhà nước................... 40
3.2.3. Tình hình giá đất ở trên thị trường của huyện hưng Nguyên giai đoạn
2016 - 2018...................................................................................................... 43
3.2.4. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại
huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018. .................................................. 45
3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh
Nghệ An giai đoạn 2016–2018. ...................................................................... 48
3.3.1. Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tại huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ

An giai đoạn 2016 - 2018 ................................................................................ 48
3.3.2. Yếu tố pháp lý của thửa đất................................................................... 53
3.3.3 Yếu tố Quy hoạch................................................................................... 54
3.3.4. Cơ sở hạ tầng ......................................................................................... 56
3.3.5. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất tại huyện Hưng Nguyên,
giai đoạn 2016-2018 ........................................................................................ 58
3.3.6. Yếu tố tâm lý ......................................................................................... 59
3.3.7. Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên địa
bàn huyện Hưng Nguyên................................................................................. 60


v
3.4. Đề xuất một số giải pháp.......................................................................... 62
3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật ....................................................... 63
3.4.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực ........ 63
3.4.3. Giải pháp kỹ thuật ................................................................................. 64
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ .............................................................................. 65
1. Kết luận ....................................................................................................... 65
1.1. Thực trạng giá đất trên địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018
......................................................................................................................... 65
1.2. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Hưng
Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 ........................................................................ 65
1.3. Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên địa
bàn huyện Hưng Nguyên và đề xuất giải pháp. .............................................. 66
2. Đề nghị ........................................................................................................ 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 67


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Viết tắt

Ý nghĩa của chữ viết tắt

BĐS

: Bất động sản

ĐG

: Đa giác

ĐTH

: Đơ thị hóa

CN

: Chữ nhật

CNQSDĐ

: Chứng nhận quyền sử dụng đất

HT

: Hình thang

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

THPT

: Trung học phổ thơng

UBND

: Ủy ban nhân dân

VT

: Vị trí


vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Bảng 3. 1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Hưng Nguyên ................................ 36
Bảng 3. 2: Khung giá đất ở tại huyện Hưng Nguyên ...................................... 41
Bảng 3. 3: Giá đất ở Thị trấn Hưng Nguyên, huyện Hưng Nguyên ............... 41
Bảng 3. 4: Giá đất ở xã Hưng Tân, huyện hưng Nguyên ............................... 42
Bảng 3. 5: Giá đất ở xã Hưng Thịnh, xã Hưng Phúc, huyện hưng Nguyên ... 42
Bảng 3. 6: Giá đất ở xã Hưng Châu, xã Hưng Lam, huyện hưng Nguyên ..... 43
Bảng 3. 7: Giá chuyển nhượng ở khu vực nhóm I .......................................... 43
Bảng 3. 8: Giá chuyển nhượng ở khu vực II ................................................... 44
Bảng 3. 9: Giá chuyển nhượng ở khu vực nhóm III ....................................... 44

Bảng 3. 10: Giá chuyển nhượng ở khu vực nhóm IV ..................................... 45
Bảng 3. 11: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường
tại huyện Hưng Nguyên, giai đoạn 2016-2018 ............................................... 46
Bảng 3. 12: Giá đất ở nhóm đường phố trong khu vực đô thị ........................ 49
Bảng 3. 13: Giá đất ở nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngồi đơ
thị ..................................................................................................................... 51
Bảng 3. 14: Giá đất ở nhóm đất ở các xã Hưng Thịnh, Hưng Phúc ............... 51
Bảng 3. 15: Giá đất ở nhóm đất ở các khu vực còn lại ................................... 52
Bảng 3. 16: Đặc điểm của một số khu dân cư................................................. 55
Bảng 3. 17. Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án .. 55
Bảng 3. 18: Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước và sau khi thực hiện
xong dự án quy hoạch ..................................................................................... 56
Bảng 3. 19: Giá đất của vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Hưng Nguyên
giai đoạn 2016 - 2018 ...................................................................................... 57
Bảng 3. 20: Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm của thửa đất ............................. 58
Bảng 3. 21: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất tại huyện Hưng
Nguyên ............................................................................................................ 60
Bảng 3. 22: Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Hưng Nguyên
giai đoạn 2016-2018 qua ý kiến của người dân .............................................. 61
Hình 3. 1: Giá đất trên thị trường theo vị trí của bốn lô đất thuộc tuyến 1. ... 53
Sơ đồ 3. 1: Sơ đồ huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An .................................. 28


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong q trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế
phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của

sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó
đất đai là một trong những yếu tố quan trọng.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp
hố, hiện đại hố đất nước địi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách
phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển,
thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong
đó định giá đất là một cơng cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất
là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng
biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc
lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho
ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc
phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng
đất tiết kiệm và hiệu quả.
Trong những năm gần đây, kinh tế Việt Nam khởi sắc và đạt nhiều thành
tựu tiến bộ về tăng trưởng, khiến cho đời sống của nhân dân ngày càng đổi mới.
Cùng với nhịp độ phát triển nhanh chóng, hàng loạt vấn đề đang ngày càng thay
đổi. Một trong những thay đổi như vậy là thay đổi trong thị trường đất đai - bất
động sản của Việt Nam nói chung và ở huyện Hưng Nguyên nói riêng. Thực tế
việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất phục vụ quá trình phát triển
đơ thị, khu cơng nghiệp, khu kinh tế, hệ thống kênh mương thủy lợi, mở rộng
các tuyến đường theo quy hoạch ở huyện Hưng Nguyên đã dẫn đến việc rất nhiều
hộ gia đình cá có diện tích ảnh hưởng bởi quy hoạch khơng hài lịng hoặc khơng


2

chấp hành các hình thức đền bù, giải phóng mặt bằng của các chủ đầu tư với lý
do giá đất đền bù theo khung chênh lệch quá nhiều so với giá trị thực của thị
trường. Nếu kéo dài thực trạng này thì sẽ nảy sinh những khó khăn trong thực
hiện mục tiêu phát triển và xuất hiện các vấn đề xã hội phức tạp.

Do đó cần phải có biện pháp nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
để việc định giá đất phù hợp hơn giữa giá đất do nhà nước ban hành và giá
đất trên thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thu hồi đất, đền bù và
giải phóng mặt bằng, qua đó thiết lập sự ổn định cho sự nghiệp phát triển kinh
tế xã hội.
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là
một tài sản đặc biệt. Giá đất ngồi các yếu tố khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp
lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ là
sự ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như tài sản thông
thường khác.
Trong nhiều năm qua, cơ cấu kinh tế huyện Hưng Nguyên chuyển biến
tích cực và đúng hướng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng được đầu tư
đúng hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông được nâng cấp, cảnh quan đô thị được
chỉnh trang và đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến đường đẹp, nhiều cơng trình tầm
cỡ như dự án VSIP, các trung tâm thương mại, dịch vụ...bên cạnh đó, trong 10
năm qua (2008 - 2018), huyện Hưng Ngun có rất nhiều cơng trình xây dựng
các khu tái định cư, kéo theo đó là việc giá đất ln biến động và có xu hướng
tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong cơng tác thực
hiện thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng liên quan đến các hộ gia đình cá nhân,
gây ra nhiều bức xúc trong xã hội.
Trước thực tế đó, địi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do
Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đó việc


3

xác định giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là những yêu cầu
cấp bách.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, tơi thực hiện đề tài luận văn: “Thực

trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Hưng
Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 – 2018”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Khái quát được thực trạng của giá đất ở tại huyện Hưng Nguyên, giai
đoạn 2016 - 2018.
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Hưng Nguyên,
giai đoạn 2016 - 2018.
- Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại huyện
Hưng Nguyên.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học:
Nghiên cứu khoa học là hoạt động trí tuệ giúp học viên vận dụng phương
pháp luận và phương pháp nghiên cứu khoa học trong học tập và trong thực tiễn,
trong đó bước đầu vận dụng một cách tổng hợp những tri thức đã học để tiến
hành hoạt động nhận thức có tính chất nghiên cứu, bước đầu góp phần giải quyết
những vấn đề khoa học vào thực tiễn trong công tác nghiên cứu một số yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018.
Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn:


4

Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến
đường, vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn huyện
Hưng Nguyên Giai đoạn 2016 - 2018.
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố quy hoạch trong

công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lý đất đai cũng
như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa
bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An.


5

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian
nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và
cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá
cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp, ...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất
là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong khơng gian và thời gian xác định.
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một
tài sản đặc biệt. Giá đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp
lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có
thể là sự ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá
các tài sản thông thường.
Mặt khác, công tác xác định giá đất không giống với việc xác định giá của

một của cải vật chất nhất định có tính tức thời nào đó mà nó lệ thuộc vào các
yếu tố tác động lên giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu
thành. Nên việc định giá đất được khái quát như là một khoa học về ước tính giá
trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định.


6

Ở Việt Nam hiện nay, đang tồn tại hai hình thái giá trị về đất đai đó là:
Giá đất do Nhà nước ban hành và giá đất trên thị trường tự do. Giá đất hình thành
do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá đất này
phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để
kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển
nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại
một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường.
1.1.2. Cơ sở lý luận
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu:
đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng
cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản
mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu
được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” (Bộ giáo
dục và đào tạo, 2014) [1]. Đất đai có các đặc trưng:
- Tính cố định về vị trí địa lý: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo
ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai
đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch,
thổ nhưỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hịa hợp

nhân tố tự nhiên, vị trí khơng gian của nó là cố định, khơng thể di dời. Tính cố
định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh
đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích
khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.


7

- Tính khơng tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính
bất biến. Hoạt động của lồi người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình
trạng đất đai, nhưng khơng thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con
người. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn khơng có nghĩa là mức
cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một
loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó
được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với
vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai.
- Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đơi với
bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững.
Đặc tính này khơng có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng
để đất đai không phải khấu hao.
- Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa
đất là rất rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể
được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhưng đất đai
khơng giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ không phải
là đồng chất.
- Tính khu vực: Mỗi thửa đất có mơi trường cá biệt hình thành đất đai
khơng hồn tồn giống nhau. Vì thế một thửa đất này khơng thể hồn toàn thay
thế bởi một thửa đất khác. Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và
điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần
tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau giữa phần tử với toàn khu

vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh nhằm
chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội.
- Các tính chất khác:
Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc
tính tự nhiên vốn có của đất đai cịn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn


8

quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích
sử dụng. Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới đất
đai mà đất đai lại có tính khơng tăng dẫn đến sự cạnh tranh. Do vậy con người
buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữa các
loại đất với nhau. Ngồi ra đất đai có thể tách nhập thơng qua những giao dịch
đất đai giữa các chủ thể trong thị trường. Mặt khác mặc dù những đặc tính tự
nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì có
thể thay đổi tùy thuộc vào mơi trường sống xung quanh trong đó có mơi trường
xã hội, cơ sở hạ tầng…
Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho đất đai nói riêng và BĐS
nói chung cịn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ
thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
1.1.3.1. Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo
nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai
diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực
tiếp đến giao dịch đất đai. Xây dựng và phát triển thị trường giao dịch đất đai
lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước (Lưu Quốc
Thái, 2005) [13].

1.1.3.2. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc
dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trị quan trọng trong
nền kinh tế, cụ thể:


9

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng đất đai có
hiệu quả.
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh
tế khi đầu tư vào bất động sản.
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính.
- Phát triển thị trường đất đai một cách thơng thống sẽ tạo điều kiện cho
việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ
vào chi phí sản xuất.
- Phát triển thị trường đất đai thơng thống sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ
hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
1.1.4. Cơ sở khoa học
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008)
[11].
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai

là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối
với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong q trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tơ.


10

Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm:
Địa tơ, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
1.1.4.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa
tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo
ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo
ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư
hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô
tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn
và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ
nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp
và công nhân nơng nghiệp làm th. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô:
địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch loại địa tơ mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất
cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có
độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
- Ðịa tơ chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh

trên thửa đất đó. Địa tơ chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất
đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền th đất hàng năm, cịn địa tơ
chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.


11

Bên cạnh địa tơ chênh lệch, cịn có địa tơ tuyệt đối. Địa tô tuyệt đối là phần
lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả
sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là
tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ
tuyệt đối cũng bị xố bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở
hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới CNTB
(Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [11].
1.1.4.2. Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi
quyết định đầu tư người ta tính tốn đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất
phải bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân
hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương
đối dài.
Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người
dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để
hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm
thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp,
họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.
Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng giảm,
trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi
tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên. Vì vậy
nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả. Trong

đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu
hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận.
Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỉ lệ nghịch với lãi suất
ngân hàng.


12

1.1.4.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hồn tồn, giá cả của hàng hố thơng thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hố thơng thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói trên mà
hình thành theo ngun tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thơng tin về
cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau
cũng có giới hạn.
P

S
P0

E
E'

P1

D0
D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1. Đồ thị cung và cầu Đất đai
Theo hình 1, đường cung và cầu Đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và


13

cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng
lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ
E sang E’, nếu cung khơng đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến
có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất
đai trên thị trường luôn cố định về khơng gian, vì đất đai khơng thể di chuyển
được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng khơng đều giữa
các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý,

sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai ln xảy ra tình trạng
mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ
địa phương khác tới để điều hoà.
1.2 Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel ,1994). Hay nói cách khác thị
trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế
giữa người với người thơng qua trao đổi hàng hố.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ
thể lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá. Thị trường đất
đai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền
kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN
như ở nước ta. Tại điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” do đó ở Việt Nam
khơng tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông trên thị
trường đất đai mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.


14

1.2.1. Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển
của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng
hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo
giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển
và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã khơng ngừng hồn thiện
về mơi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị
trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao,
khẳng định được vị trí vai trị của mình và có những đóng góp quan trọng cho
sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển thị trường đất đai phát triển
theo quy luật của thị trường hàng hố nói chung, nghĩa là đất đai được mua bán
tự do trên thị trường, giá đất biến động căn cứ giá trị miếng đất và tương quan
cung cầu của đất. Do tính chất khơng tái tạo và không di chuyển của đất nên thị
của đất mang tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, do biến động
giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến động giá cả hàng hố thơng thường.
Thơng qua thị trường đất đai, các chế độ pháp lý về quyền sở hữu đất đai
được quy định khá đa dạng ở các quốc gia. Hầu hết các nước đều thừa nhận
quyền sở hữu tư nhân đối với đất, nhưng không phải là quyền sở hữu tuyệt đối
mà có những giới hạn nhất định gọi là sở hữu có điều kiện.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình
nơng dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 đến năm 1995 nhưng tới năm 1995
việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có
thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận chuyển
quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vịng
một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.


15

Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10
năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong
một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán đất cho mình
Ở nhiều nước Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông
nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG
hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển
nhượng đất đối với một số điều kiện cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và
cơng bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất và giảm bớt quy mơ tích tụ
ruộng đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích, tham khảo trong

q trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam
Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao
hiệu quả của việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari,
Bungari các cơ sở kinh doanh có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh
doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp
các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu
quả sử dụng đất.
Một đặc điểm quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị trường
này đã vượt ra ngồi khn khổ một quốc gia trở thành thị trường đầu tư hấp
dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước và lãnh thổ có dự trữ ngoại tệ lớn như
Nhật Bản, Đài Loan đã đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước
ngoài
1.2.2. Thị trường đất đai Việt Nam
1.2.2.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát


16

triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc
biệt được đưa ra trao đổi, mua bán.
Trước năm 1986, do ảnh hưởng của cơ chế quản lý kinh tế mang tính kế
hoạch hoá, tập trung nên đất đai được quản lý theo cơ chế hành chính, phục vụ
nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh. Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khơng cho phép tư nhân hố, khơng
được phép mua bán dưới mọi hình thức. Chính vì vậy, các giao dịch về đất đai
chủ yếu thông qua việc Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người
dân và thu hồi đất khi họ khơng cịn nhu cầu sử dụng. Các giao dịch về đất đai
bị pháp luật nghiêm cấm. Điều 5 Luật đất đai năm 1987 quy định: Nghiêm cấm

việc mua bán, lấn, chiếm đất đai phát canh thu tu dưới mọi hình thức, nhận đất
được giao mà khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất
nơng nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” Trong giai
đoạn này, Quyền sử dụng đất chưa được thừa nhận là tài sản và chưa được phép
trao đổi trên thị trường như một loại hàng hoá.
Đến năm 1993, sự ra đời của Luật đất đai và được sửa đổi bổ sung các
năm 1998, 2001, chính sách quản lý của nước ta đã có nhiều thay đổi theo hướng
Nhà nước giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân. Khoản 2,
Điều 3, Luật đất đai năm 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ”. Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước
xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc
cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo
từng thời gian (Điều 12, Luật đất đai năm 1993). Như vậy, từ khi Luật đất đai
năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã
chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS
trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất