Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện bình xuyên, tỉnh vĩnh phúc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------

PHẠM NGỌC TRÂM

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên - 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------

PHẠM NGỌC TRÂM

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên - 2013
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Phạm Ngọc Trâm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian

tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài
nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý đào tạo Sau Đại Học - trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc đã giúp
đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn các hộ gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Phạm Ngọc Trâm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CNTB

Chủ nghĩa tư bản

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT........................................................ iii
MỤC LỤC.................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH.......................................................................... viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ............................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................. 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................ 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................... 2
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................... 4
1.1. Thị trường bất động sản ........................................................................ 4
1.1.1. Khái niệm .......................................................................................... 4
1.1.2. Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam ................................... 4

1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................... 14
1.2.1. Khái niệm về giá đất .......................................................................... 14
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...................................................... 15
1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam ................................... 20
1.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới ..................................................... 20
1.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam .................................................... 22
CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ........................................................................................... 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................... 25
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

v

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................... 25
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 26
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................ 26
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................. 26
2.4.3. Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu ................................................ 27
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ............................ 28
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................. 29
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Bình Xuyên, tỉnh
Vĩnh Phúc.................................................................................................... 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 29
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................. 30
3.1.3. Văn hoá xã hội ................................................................................... 33
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................... 33
3.2. Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu ............................................. 35

3.2.1. Cơ sở để xác định giá đất ................................................................... 35
3.2.2. Giá đất quy định trên địa bàn huyện Bình Xuyên ............................... 36
3.3. Sự biến động của giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên .................. 41
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên .... 46
3.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại các thị trấn trên địa bàn
huyện Bình Xuyên (Khu vực I) ................................................................... 46
3.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Khu vực giáp ranh thuộc huyện Bình
Xuyên (khu vực II) ...................................................................................... 55
3.4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở khu vực ven trục đầu mối giao
thông chính thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực III) ..................................... 62
3.4.4. Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Bình Xuyên .................................................................................................. 73
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

vi

3.5. Đề xuất giải pháp .................................................................................. 73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................... 75
1. Kết luận ................................................................................................... 75
2. Kiến nghị, đề xuất ................................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................... 77

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Xuyên năm 2012 .................. 34
Bảng 3.2: Khung giá đất ở tại nông thôn ..................................................... 36
Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại nông thôn...................................................... 36
Bảng 3.4. Khung giá đất ở tại đô thị ............................................................ 36
Bảng 3.5. Giá đất ở quy định tại các thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên (Khu vực I)
..................................................................................................... 37
Bảng 3.6. Giá đất ở quy định tại các khu vực giáp ranh thuộc huyện Bình
xuyên (Khu vực II) ...................................................................... 38
Bảng 3.7. Giá đất ở quy định tại khu vực ven trục đầu mối giao thông chính
thuộc địa phận huyện Bình Xuyên (Khu vực III) ......................... 39
Bảng 3.8. Thống kê số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 17
tuyến đường từ năm 2010 đến 30/06/2013 ................................... 43
Bảng 3.9. Giá đất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên
(khu vực I) ................................................................................... 49
Bảng 3.10 Giá đất ở tại các khu vực giáp ranh thuộc huyện Bình Xuyên
(khu vực II ................................................................................... 57
Bảng 3.11. Giá đất ở tại khu vực ven trục đầu mối giao thông chính thuộc
huyện Bình Xuyên (khu vực III) .................................................. 65

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Bình Xuyên năm 2012........... 35
Hình 3.2. Giá đất thị trường trung bình các đường theo bảng 3.9.................. 51

Hình 3.3. Đường Hương Canh - Tân Phong ................................................. 52
Hình 3.4. Giá đất thị trường trung bình các đường theo bảng 3.10................ 58
Hình 3.5. Đường Tôn Đức Thắng ................................................................. 58
Hình 3.6. Giá đất thị trường trung bình các đường theo bảng 3.11................ 68
Hình 3.7. Đường Quốc lộ 2 (cũ) thuộc địa phận thị trấn Hương Canh .......... 69

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch
hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đang được đẩy mạnh với mục tiêu đưa Việt
Nam trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Để phát huy
nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước, chính sách pháp luật đất đai hiện hành đã xác định quyền sử dụng
đất là hàng hóa, được tham gia thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy sự
hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản tạo vốn cho
đầu tư phát triển.
Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản
lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Luật Đất đai đã xác định giá đất do Nhà
nước quy định phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường … Việc thực thi chính

sách pháp luật đất đai về giá đất đạt nhiều thành tựu, tuy nhiên giá đất do nhà
nước quy định thường chưa sát với thực tế, còn thấp hơn nhiều so với giá đất
thị trường.
Huyện Bình Xuyên có tổng diện tích tự nhiên 14.847,31ha, quy mô dân
số trung bình của huyện 109.472 người, mật độ dân số trung bình là 752
người/km2, có vị trí địa lý thuận lợi để giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với
các địa phương khác trên địa bàn tỉnh và cả nước. Bình Xuyên được xác định
là “vùng lõi” về phát triển công nghiệp và đô thị của tỉnh Vĩnh Phúc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

2

Trong thời gian qua, huyện Bình Xuyên phát triển mạnh mẽ về kinh tế xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
theo hướng công nghiệp, dịch vụ, hình thành các khu công nghiệp.. Giá đất đã
và đang là vấn đề bức xúc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư và sự thăng trầm của thị trường bất động sản địa phương, bên cạnh đó
còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường. Đôi
khi giá các lô đất cao hơn rất nhiều so với khung giá quy định mà tỉnh Vĩnh
Phúc ban hành, khiến cho sự quản lý về giá đất của địa phương gặp nhiều khó
khăn, tâm lý người dân hoang mang đối với các giao dịch về đất đai.
Xuất phát từ thực tế trên, tác giả thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc” .
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần
giảm thiểu tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị
trường, đồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác

quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước
quy định trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình
Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở
trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

3

Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến giá đất ở theo quy định
của Luật Đất đai (2003), Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của Uỷ ban
nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc và các ngành hữu quan.
- Ý nghĩa trong thực tiễn:
Việc học tập và nghiên cứu đề tài góp phần xác định thực trạng về giá
đất ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên, trên
cơ sở đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất nói
chung và địa bàn nghiên cứu nói riêng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

4

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Thị trường
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao
đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến
bất động sản (đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất) tại một thời điểm
nhất định; thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế tư bản cũng như trong nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
1.1.2. Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam
1.1.2.1. Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển
của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng
hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo
giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát
triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng
hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do
vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát
triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan
trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

5

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất
không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó
tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc
gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới
hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với
quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể
là người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu
tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và
các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc
thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX,
đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh
BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã
phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái
nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát
triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân
hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng
giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris
giảm 11,5%. Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng,
dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là
Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền
thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới đây, cuộc khủng
hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động
kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD

giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

6

giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng
mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi
suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một
cuộc suy thoái về kinh tế. (Nguyễn Vũ Kiên, 2005). [7]
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang
phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường
đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ
nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền
chuyển nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của
gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995
việc bán đất được coi là bất hợp pháp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất
nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước
quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong
vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp
Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh
nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư
nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền
của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh
đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở
hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở; nếu
vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi
khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn

khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu
mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất
đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê
đất đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

7

thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ
lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh
BĐS ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai
trong xu thế hội nhập hiện nay.
1.1.2.1 Thị trường bất động sản Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc
loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và
phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội là xã hội phong kiến và xã hội
thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như
không tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của
nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản
luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã
khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên.

Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai
và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện
theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả
thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch
bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho
các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

8

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác
định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai
năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình
thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy
định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người
khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”.
Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa
nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua
bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ
yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến
khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được
phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực
lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực
tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho

các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách
nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển
quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ
đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán
quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn
liền với BĐS đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn
này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

9

pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này. Luật Đất đai
1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật Đất đai
1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước
xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại
về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng
vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật Đất đai 1993). Như vậy, từ khi
Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người
sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của
thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam.
Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua
nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho

nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất
hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất
bắt đầu tăng lên. (Lê Phương Thảo, 2007). [2]
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn
lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính
thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước
vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS
không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu
tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã
chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá
nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu
lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động
tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

10

lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã
cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử
dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đaiBĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm
1994-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội,
Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố
trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này
tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình
quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu
tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS
giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu

Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục
giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu
bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo
lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung
các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP
ngày 29 tháng 3 năm 1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng
đất. Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được
tham gia thị trường quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

11

nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp
định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng.
Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch
2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy
hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch
phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô
thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm
trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về

quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia
tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất
là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn
đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ
năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26 tháng 11 năm 2003
thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định
mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này đã quy
định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền
năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. quyền sử
dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong
nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà
nước; áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều
kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ
sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ
ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để
thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt
bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

12

vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà
nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Từ khi Luật đất đai
2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định
181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong
một thời gian khá dài. (Lê Phương Thảo, 2007). [2]
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO,

thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loạt cơ chế chính sách
nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển
biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân
cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và
giao dịch. Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007.
Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát
với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời
gian tới.
1.1.2.3. Đặc điểm của thị trường Bất động sản Việt Nam
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa
hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc
điểm chủ yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở
chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán,
kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và
hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình
trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị
trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy đủ
nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

13

trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều
kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa
theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán

đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng.
Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm
qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức.
* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường
Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất
thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế
và cho đời sống xã hội. Trong hơn 20 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn
ra ba cơn sốt đất vào các năm 1993 - 1995, 2001 - 2003 và 2006 - 2008. Việc
diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu
cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi
các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại
cho nền kinh tế và đời sống của dân cư.
* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu
được thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không
làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt
động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn
phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký
kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Ở Hà Nội có hàng trăm “văn
phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh
nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà
đất bất hợp pháp. Theo ước tính có tới 70 - 80 % lượng giao dịch trên thị
trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

14

trao tay.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất
đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo
lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang
nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân
chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không
kiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây
dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu
của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn. (Nguyễn Thế
Huấn, 2009). [6]
1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá đất
1.2.1.1. Giá đất, giá trị đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai,
hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất.
Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài
sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành,
có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó
thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định
giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm
trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan
hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
1.1.1.2. Giá đất Nhà nước và giá đất thị trường
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

15

nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan;
giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục
đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối
lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối,
còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại điều 4 Luật đất đai
2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất”.
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành
định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các
nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu:
1.2.2.1. Yếu tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả
đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
a. Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá
đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng
cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất
bao gồm các mặt:
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>