Phân tích và đánh giá tính khả thi của Dự án đầu tư xây dựng Tòa nhà Văn phòng Tập đoàn Dầu khí Việt Nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.83 MB, 81 trang )
bộ giáo dục và đào tạo
tr-ờng đại học bách khoa hµ néi
Nguyễn Đăng Tồn
PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI
CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
TÒA NHÀ VĂN PHÒNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Chuyên ngành Quản trị kinh doanh
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. Lê Hiếu Học
Hà Nội, tháng 12 năm 2011
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
MỤC LỤC
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
DANH MỤC CÁC BẢNG
LỜI CẢM ƠN
PHẦN MỞ ĐẦU.................................................................................................. 01
1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu....................................................................
01
2. Mục đích nghiên cứu........................................................................................
03
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..................................................................... 03
4. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................
03
5. Cơ sở khoa học và thực tiễn.............................................................................. 03
6. Kết cấu và nội dung chủ yếu của luận văn........................................................ 04
PHẦN I: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ..................................... 05
1.1. Tổng quan về đầu tư....................................................................................... 05
1.2. Tổng quan về dự án đầu tư............................................................................. 06
1.3. Nội dung phân tích tính khả thi của dự án.....................................................
09
1.4. Nội dung đánh giá tính khả thi của dự án....................................................... 16
1.5. Phân tích rủi ro của dự án............................................................................... 24
PHẦN II. CĂN CỨ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN
PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ VIỆT NAM .................................................
25
2.1. Căn cứ thực tiễn.............................................................................................. 25
2.2. Nhu cầu thuê văn phòng của các đơn vị thành viên....................................... 25
2.3. Đánh giá thị trường văn phòng cho thuê........................................................ 26
2.4. Căn cứ pháp lý................................................................................................ 31
2.5. Các văn bản thỏa thuận có liên quan.............................................................. 32
2.6. Giới thiệu Chủ đầu tư..................................................................................... 33
2.7. Giới thiệu dự án.............................................................................................. 35
PHẦN III. PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
57
TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ VIỆT NAM.....................
3.1. Tổng mức đầu tư............................................................................................
57
3.2. Doanh thu....................................................................................................... 58
3.3. Chi phí............................................................................................................ 69
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
3.4. Xác định dòng tiền của dự án......................................................................... 71
3.5. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án........................................................... 71
3.6. Phân tích rủi ro của dự án..............................................................................
72
PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................. 75
PHỤ LỤC............................................................................................................. 76
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
1. Hình số 1: Biểu đồ dự báo doanh thu giai đoạn 2010-2015 của TĐ Dầu khí
2. Hình số 2: Biểu đồ dự báo phát triển nguồn nhân lực giai đoạn 2010-2015
3. Hình số 3: Bản đồ vị trí một số khu vực tập trung VP cho thuê tại Hà Nội
4. Hình số 4: Biểu đồ dự báo nguồn cung văn phịng cho th trong tương lai
5. Hình số 5: Biểu đồ diện tích văn phịng cho th được.
6. Hình số 6: Bản đồ vị trí một số tịa nhà VP hạng A cho th tại Q.Hồn Kiếm
7. Hình số 7: Bản đồ vị trí một số tịa nhà VP hạng A cho thuê tại Q.Cầu Giấy và
khu vực Mỹ Đình
8. Hình số 8: Biểu đồ thể hiện giá chào thuê qua các năm và dự kiến cho các năm
tiếp theo
9. Hình số 9: Bản đồ vị trí Tịa nhà Văn phịng Tập đồn Dầu khí Việt Nam
10. Hình số 10: Phối cảnh Tịa nhà văn phịng Tập đồn Dầu khí Việt Nam (1)
11. Hình số 11: Phối cảnh Tịa nhà văn phịng Tập đồn Dầu khí Việt Nam (2)
DANH MỤC CÁC BẢNG
1. Bảng số 1: Bảng nhu cầu thuê VP của các đơn vị thành viên trong Tập đoàn
Dầu khí
2. Bảng số 2: Bảng tổng hợp giá cho thuê VP của một số tịa nhà hạngA tại quận
Hồn Kiếm
3. Bảng số 3: Bảng tổng hợp giá cho thuê VP của một số tòa nhà hạng A tại quận
Cầu Giấy và khu vực Mỹ Đình
4. Bảng số 4: Bảng phân loại tòa nhà văn phòng cho thuê
5. Bảng số 5: Bảng So sánh các tiêu chí của Tịa nhà văn phịng Tập đồn Dầu khí
với tiêu chí Tịa nhà văn phịng hạng A của CBRE
6. Bảng số 6: Bảng tính độ nhạy của dự án
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn quý báu, nhiệt tình của thầy
giáo hướng dẫn: Tiến sĩ Lê Hiếu Học.
Tơi rất biết ơn sự quan tâm, giúp đỡ của các thầy cô giáo Trường Đại
học Bách Khoa Hà Nội, Viện đào tạo sau đại học,Viện Kinh tế và Quản
lý cũng như các đơn vị khác trong trường trong thời gian tôi học tập tại
Trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cơ giáo đã đóng góp ý kiến, những
lời khun quý giá cho bản luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà nội, ngày 12 tháng 12 năm 2011
Nguyễn Đăng Toàn
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHÒNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu
Ngày 9/3/2006, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt “Chiến lược phát triển phát
triển ngành Dầu khí Việt Nam đến năm 2015 và định hướng đến năm 2025” với
mục tiêu phát triển PetroVietnam thành Tập đồn kinh tế mạnh, giữ vai trị đầu tàu
của nền kinh tế, năng động, có năng lực cạnh tranh trong nước và quốc tế. Theo đó,
trong giai đoạn từ năm 2010 đến 2015, Tập đồn Dầu khí Quốc gia Việt Nam phấn
đấu đạt tốc độ tăng trưởng bình quân 18-20%/năm, doanh thu trung bình đạt 596
nghìn tỷ đồng/năm.
Hình số 1:
(Nguồn: Chiến lược phát triển phát triển ngành Dầu khí Việt Nam)
Để đáp ứng được tốc độ tăng trưởng đặt ra, nguồn nhân lực của Tập đoàn cũng sẽ
phát triển mạnh mẽ cả về số lượng và chất lượng. Tốc độ phát triển nguồn nhân lực
dự báo tăng khoảng 2% năm, tổng số nhân lực trung bình tồn Tập đồn khoảng
29.800 người.
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHÒNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
1
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
Hình số 2:
(Nguồn: Chiến lược phát triển phát triển ngành Dầu khí Việt Nam)
Thực hiện Chiến lược nêu trên, Tập đoàn đã thành lập mới một số Tổng công
ty lớn, chủ lực và đủ mạnh để thực hiện được các chỉ tiêu kinh tế đặt ra.
Hiện nay, ngồi trụ sở chính của cơ quan Tập đồn tại 18 Láng Hạ, Ba Đình,
Hà Nội thì hầu hết trụ sở chính của các đơn vị thành viên tại Hà Nội mới được
thành lập đều phải đi th bên ngồi với chi phí cao và giao thơng đi lại không
thuận lợi, dẫn đến sự phối hợp giữa các đơn vị với nhau và sự chỉ đạo, điều hành
của Tập đoàn với các đơn vị bị ảnh hưởng. Đứng trước thực trạng đó, Tập đồn đã
có chủ trương đầu tư xây dựng một tòa nhà văn phòng hiện đại hạng A , có quy mơ
tương xứng với sự phát triển của Tập đoàn trên khu đất của Viện Dầu khí tại n
Hịa, Cầu Giấy, Hà Nội để cho các đơn vị thành viên và các đơn vị có nhu cầu khác
th. Tịa nhà khi được hồn thành sẽ đáp ứng được nhu cầu về văn phòng làm việc
ổn định với chi phí hợp lý của các đơn vị thành viên và các đơn vị khác nếu có nhu
cầu. Vì vậy việc đầu tư xây dựng Tịa nhà văn phịng Tập đồn Dầu khí tại n
Hịa, Cầu Giấy, Hà Nội là hết sức cần thiết.
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
2
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá được tính khả thi của dự án với các điều kiện, môi trường đầu tư
thực tế, hiện tại và tương lai.
- Chỉ ra được các nhân tố có thể ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án và đề
xuất các biện pháp nhằm đảm bảo tính khả thi.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Dự án đầu tư xây dựng Tòa nhà Văn phịng Tập đồn
Dầu khí Việt Nam
- Phạm vi nghiên cứu: Phân tích tài chính, kinh tế của Dự án trong bối cảnh
kinh tế Quý 3/2011 và dự báo các năm tiếp theo.
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu.
- Phương pháp phân tích tổng hợp kết hợp.
- Phương pháp so sánh, đánh giá các dự án có quy mơ tương tự.
- Phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng.
- Phân tích và đánh giá tính khả thi, phân tích rủi ro của dự án đầu tư.
5. Cơ sở khoa học và thực tiễn
5.1. Cơ sở khoa học: Lý thuyết về phân tích và đánh giá tính khả thi, lý thuyết về
phân tích rủi ro của dự án đầu tư.
5.2. Cơ sở thực tiễn:
-
Nhu cầu về văn phịng làm việc ổn định với chi phí hợp lý của các đơn vị
thành viên tại Hà Nội trong Tập đồn Dầu khí Việt Nam.
-
Từ năm 2008 đến nay tình hình kinh tế - xã hội trong nước và thế giới
diễn biến phức tạp, lạm phát tăng, giá dầu thô, giá nguyên vật liệu cơ bản đầu
vào của sản xuất, giá lương thực, thực phẩm trên thị trường thế giới tiếp tục xu
hướng tăng cao dẫn đến tăng nguy cơ mất ổn định kinh tế vĩ mô của đất nước.
Vì vậy, ngày 24 tháng 2 năm 2011, Chính phủ đã ra nghị quyết số 11/NQ-CP
về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ
mô, bảo đảm an sinh xã hội, tập trung ưu tiên vốn tín dụng phục vụ phát triển
sản xuất kinh doanh, nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ,
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
3
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
doanh nghiệp nhỏ và vừa; giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu
vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khốn.
-
Thị trường Bất động sản đóng băng, có nhiều yếu tố đầu cơ, mang nặng
tính tự phát, nguồn cung tăng cao, nguồn cầu giảm mạnh.
5.3. Cơ sở pháp lý, chính sách của Nhà nước:
-
Luật Đầu tư số 59/2005/QH ngày 29/11/2005
-
Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006
-
Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003
-
Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 3/6/2008
-
Nghị định số 12/2009 ngày 12/2/2009 của Chính phủ về Quản lý dự án
đầu tư xây dựng cơng trình
-
Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về Quản
lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình
-
Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về Quản
lý chất lượng cơng trình xây dựng
-
Quyết định số 411/QĐ-BXD ngày 31/3/2011 của Bộ Xây dựng về việc
cơng bố suất vốn Đầu tư xây dựng cơng trình năm 2010
6. Kết cấu và nội dung chủ yếu của luận văn
-
Mục lục
-
Danh mục các hình vẽ
-
Danh mục các bảng
-
Phần Mở đầu
-
Phần I. Cơ sở lý thuyết về dự án đầu tư
-
Phần II. Căn cứ lập dự án đầu tư xây dựng Tịa nhà văn phịng Tập đồn
Dầu khí Việt Nam
-
Phần III. Phân tích và đánh giá Dự án đầu tư xây dựng Tịa nhà văn phịng
Tập đồn Dầu khí Việt Nam
-
Phần Kết luận và kiến nghị
-
Tài liệu tham khảo
-
Phụ lục
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHÒNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
4
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
PHẦN I: CƠ SỞ LÍ THUYẾT VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ
1.1. Tổng quan về đầu tƣ
1.1.1. Khái niệm về đầu tƣ
Trong quá trình tồn tại và phát triển của xã hội loài người, một hoạt động
kinh tế rất phổ biến và cũng rất quan trọng đó là hoạt động đầu tư. Chính nhờ các
q trình đầu tư của các cá nhân, tổ chức kinh tế cũng như của Nhà Nước trên các
lĩnh vực khác nhau trong đời sống kinh tế-xã hội mà của cải vật chất được làm ra
ngày càng nhiều hơn, xã hội càng phát triển hơn.
Mặc dù hoạt động đầu tư được tiến hành từ rất xa xưa, từ khi có nền sản xuất
hàng hố, thế nhưng cũng có rất nhiều định nghĩa khác nhau về dự án đầu tư. Có
quan điểm cho rằng: hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng vốn để nhằm duy trì tiềm
lực sẵn có hoặc tạo ra tiềm lực lớn hơn cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và sinh
hoạt đời sống, hay cũng có quan niệm một cách đơn giản coi đầu tư là một hoạt
động kinh tế mà trong đó người ta bỏ vốn nhằm sinh lợi.
Xét theo quan điểm của chủ đầu tư thì "Đầu tư là một hoạt động bỏ vốn kinh
doanh để từ đó thu được một số vốn lớn hơn số vốn đã bỏ ra thông qua lợi nhuận",
nhưng nếu xét theo quan điểm của xã hội (của quốc gia) thì "đầu tư là hoạt động bỏ
vốn phát triển để từ đó thu được các hiệu quả kinh tế-xã hội, vì mục tiêu phát triển
quốc gia".
1.1.2. Phân loại các hình thức đầu tƣ
Để thuận tiện cho việc theo dõi, quản lý và đề ra các biện pháp nhằm nâng
cao hiệu quả của hoạt động đầu tư, cần tiến hành phân loại các hoạt động đầu tư và
xem xét các đặc điểm của chúng. Người ta có thể phân loại các hoạt động đầu tư
theo các tiêu thức sau đây.
1.1.2.1. Theo chức năng quản lý vốn
-
Đầu tư trực tiếp: là hình thức đầu tư trong đó chủ đầu tư trực tiếp
tham gia quản lý vốn đầu tư.
-
Đầu tư gián tiếp: là hình thức đầu tư trong đó chủ đầu tư không trực
tiếp tham gia quản lý vốn đầu tư.
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
5
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
1.1.2.2. Theo tính chất sử dụng vốn
-
Đầu tư phát triển: Là phương thức đầu tư trực tiếp trong đó việc bỏ
vốn nhằm gia tăng giá trị tài sản.
-
Đầu tư dịch chuyển: Là phương thức đầu tư trực tiếp trong đó việc bỏ
vốn nhằm dịch chuyển quyền sở hữu giá trị tài sản.
1.1.2.3. Theo ngành đầu tƣ
-
Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng: là hoạt động đầu tư nhằm xây dựng cơ
sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
-
Đầu tư phát triển công nghiệp: là hoạt động đầu tư nhằm phát triển
các cơng trình công nghiệp.
-
Đầu tư phát triển nông nghiệp: là hoạt động đầu tư nhằm phát triển
các cơng trình nơng nghiệp.
-
Đầu tư phát triển dịch vụ: là hoạt động đầu tư nhằm phát triển các
cơng trình dịch vụ (thương mại, du lịch).
1.1.2.4. Theo tính chất đầu tƣ
-
Đầu tư mới: là hoạt động đầu tư nhằm hình thành các cơng trình mới.
-
Đầu tư chiều sâu: là hoạt động đầu tư nhằm cải tạo, mở rộng, nâng
cấp dây chuyền sản xuất, dịch vụ trên cơ sở các cơng trình đã có sẵn.
-
Đầu tư tận dụng nhân lực sản xuất -dịch vụ: là hoạt động đầu tư nhằm
sử dụng 100% công suất thiết kế của năng lực sản xuất đã có.
1.1.2.5. Theo nguốn vốn
-
Đầu tư bằng vốn trong nước: bao gồm từ các nguồn vốn ngân sách
Nhà Nước, vốn tín dụng ưu đãi của Nhà Nước, quỹ hộ trợ đầu tư quốc
gia,...
-
Đầu tư bằng vốn nước ngồi như: viện trợ các khoản vay của chính
phủ, vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài.
1.2. Tổng quan về dự án đầu tƣ
1.2.1. Khái niệm dự án đầu tƣ
Do tầm quan trọng của hoạt động đầu tư đối với nền kinh tế và chủ đầu tư,
cùng với đặc điểm và sự phức tạp của hoạt động đầu tư nên đã địi hỏi phải có sự
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
6
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
chuẩn bị cẩn thận và nghiêm túc để tiến hành một hoạt động đầu tư. Để một hoạt
động đầu tư có thể đạt được hiệu quả mong muốn thì sự chuẩn bị phải được soạn
thảo và thực hiện theo các dự án. Vậy dự án đầu tư là gì?
Mặc dù được sử dụng rộng rãi nhưng cũng có nhiều cách hiểu, nhiều quan
niệm khác nhau về dự án. Theo cách hiểu thứ nhất, mang tính chất "tĩnh" thì dự án
là hình tượng về một tình huống (một trạng thái mà chủ đầu tư muốn đạt tới). Theo
cách hiểu thứ hai, thì dự án mang tính chất "động", mà theo định nghĩa của hội tiêu
chuẩn hoá Pháp AFNOR-trong từ điển quản lý "dự án đầu tư là một hoạt động đặc
thù tạo nên một cách có phương pháp và định tiến với các phương tiện đã cho, nên
một thực thể mới". Còn theo ngân hàng thế giới WB "dự án là tổng thể những chính
sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được thiết kế nhằm đạt được những
mục tiêu nhất định trong khoảng thời gian nhất định". Tuy nhiên theo Luật đầu tư số
59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 thì dự án được định nghĩa như sau: "Dự
án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động
đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định".
Như vậy, chúng ta có thể thấy được một số đặc điểm của dự án đầu tư như
sau:
-
Dự án không phải là một ý định hay phác thảo mà nó có tính cụ thể và
mục tiêu xác định.
-
Dự án không phải là một nghiên cứu trừu tượng hay ứng dụng mà
phải cấu trúc nên một thực tế mới.
-
Dự án đòi hỏi sự tác động tích cực của con người, các bên tham gia,
khác với dự báo.
-
Vì liên quan đến thực tế trong tương lai nên bất kỳ một dự án đầu tư
nào cũng phải có một độ bất định và những rủi ro có thể xảy ra. Và dự án
phải có bắt đầu, có kết thúc và chịu những ràng buộc về các nguồn lực
(phương tiện).
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
7
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
1.2.2. Phân loại dự án
Trên thực tế, có rất nhiều dự án khác nhau về mục đích, tính chất, quy mơ,
đặc điểm, sự phức tạp,... Để phân tích, đánh giá và quản lý tốt các dự án, cần phải
tiến hành phân loại chúng. Sâu đây là một số cách phân loại dự án.
Phân loại theo qui mô.
1.2.1.1.
Căn cứ vào quy mô vốn đầu tư ban đầu vào dự án và tầm quan trọng của
các dự án, người ta chia ra làm 2 loại:
-
Dự án lớn: có tổng hợp kinh phí lớn, số lượng các bên tham gia đông,
thời gian dự án dài, ảnh hưởng mạnh tới môi trường kinh tế và sinh thái.
-
Dự án nhỏ: có các đặc tính ngược lại với dự án lớn.
Theo quy mơ và tính chất:
1.2.1.2.
-
Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội xem xét, quyết định về chủ
trương đầu tư;
-
Các Dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B, C theo quy định tại
Phụ lục I của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP về Quản lý Dự án đầu tư xây
dựng cơng trình.
Theo nguồn vốn đầu tƣ:
1.2.1.3.
-
Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước;
-
Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu
tư phát triển của Nhà nước;
-
Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước;
-
Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn
hợp nhiều nguồn vốn.
Phân loại theo mục đích.
1.2.1.4.
Căn cứ vào các chức năng, mục đích của dự án người ta chia các dự
án thành 4 loại.
-
Dự án đầu tư thay thế: là các dự án nhằm thay thế các thiết bị hiện có.
-
Dự án đầu tư hiện đại hố máy móc.
-
Dự án đầu tư mở rộng: nhằm mở rộng quy mô sản xuất.
-
Dự án đầu tư mới.
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHÒNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
8
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
Việc phân loại này cho chúng ta thấy mức độ phức tạp và rủi ro của các dự
án cũng tăng dần.
Phân loại theo mối quan hệ các dự án.
1.2.1.5.
Căn cứ theo mối quan hệ của các dự án, người ta chia làm 2 nhóm dự
án.
-
Dự án đầu tư độc lập: Những dự án được coi là độc lập với nhau về
mặt kinh tế nếu dự án này được chấp thuận hay từ chối sẽ khơng ảnh
hưởng đến lợi ích và chi phí của dự án khác. Khi đó quyết định đầu tư dự
án này sẽ không ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của dự án.
-
Dự án đầu tư phụ thuộc: Các dự án phụ thuộc lẫn nhau là các dự án
mà dòng tiền (chi phí-thu nhập) của dự án bị ảnh hưởng do quyết định đầu
tư của dự án khác. Trong đó người ta lại chia thành 2 phần:
+ Dự án đầu tư bổ sung: Một dự án được gọi là đầu tư bổ sung cho
một dự án khác nếu khi đầu tư nó sẽ làm tăng thu nhập hay giảm chi
phí dự kiến của dự án khác.
+ Dự án đầu tư thay thế: Là các dự án mà khi đầu tư vào một dự án
sẽ làm tăng chi phí hay giảm lợi ích dự kiến của dự án kia. Trong
trường hợp thay thế cao nhất khi quyết định đầu tư dự án này sẽ làm
cho lợi ích của dự án bị triệt tiêu hoàn toàn hay bác bỏ tất cả các dự án
còn lại (các dự án này được gọi là các dự án loại trừ lẫn nhau).
Phân loại theo đặc tính của dịng tiền:
1.2.1.6.
-
Dự án đầu tư thơng thường là các dự án có dịng tiề n chỉ đổi dấu có
mộ t lần.
-
Dự án đầu tư không thông thường là các dự án có dịng tiề n đổi dấu
nhiều lần.
1.3. Nội dung phân tích tính khả thi của dự án
Nghiên cứu khả thi của một dự án là một công cụ thể hiện chi tiết kế hoạch
của quá trình đầu tư, nó làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ. Do đó nội
dung chủ yếu của nghiên cứu khả thi bao gồm: sự cần thiết đầu tư; các yếu tố đầu
vào của dự án; quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ thực hiện dự án;
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHÒNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
9
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
phân tích tài chính, tổng mức đầu tư, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, sự phù
hợp với quy hoạch; nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có); khả năng giải phóng
mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của dự án; kinh nghiệm quản lý
của chủ đầu tư; khả năng hoàn trả vốn vay; giải pháp phòng cháy, chữa cháy; các
yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phịng, an ninh, mơi trường và các quy định
khác của pháp luật có liên quan.
Trong mỗi ngành thì các khía cạnh trên lại có những đặc thù riêng, tuy nhiên
đối với ngành xây dựng thì việc xem xét chúng là phức tạp hơn cả. Sau đây là mơ
hình nghiên cứu khả thi của dự án xây dựng.
1.3.1. Nghiên cứu tình hình kinh tế tổng qt có liên quan đến dự án đầu tƣ
Tình hình kinh tế tổng quát là nền tảng của dự án, nó thể hiện khung cảnh
của đầu tư ảnh hưởng trực tiếp đến quá tình phát triển và hiệu lực của dự án đầu tư.
Do đó khi nghiên cứu khả thi của dự án ta cần đề cập tới những vấn đề sau:
-
Điều kiện về địa lý, tự nhiên như địa hình, khí hậu, tài nguyên,...
-
Điều kiện về dân số, lao động có liên quan đến nhu cầu, khuynh hướng
tiêu thụ sản phẩm, cung cấp lao động cho dự án.
-
Chính trị với các dữ liệu về chính sách, luật lệ trong lịch sử cũng như
hiện nay.
-
Tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước: các dữ liệu về tốc độ
phát triển kinh tế đất nước, địa phương, ngành cơ sở (tốc độ tăng GDP, thu
nhập bình quân, suất lợi nhuận tỷ lệ đầu tư/GDP,...) để nhà đầu tư thấy được
hướng phát triển của nền kinh tế, dự đoán được sự thay đổi của chính sách.
-
Tình hình ngoại hối với các dữ liệu về cán cân thanh tốn, dữ liệu ngoại
tệ, tình hình nợ nần,... Nhà đầu tư cần quan tâm đến các dữ liệu đó nhất là dự
án liên quan đến xuất nhập khẩu.
-
Hệ thống kinh tế và các chính sách bao gồm:
+ Cơ cấu tổ chức hệ thống kinh tế theo vùng, ngành, theo quan hệ sở
hữu để đánh giá trình độ và lợi thế so sánh của dự án.
+ Các chính sách phát triển, cải tổ cơ cấu kinh tế để đánh giá trình độ
nhận thức, đổi mới ty duy và lợi thế so sánh của dự án đầu tư.
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
10
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
+ Các kế hoạch kinh tế quốc dân với các mục tiêu ưu tiên công cụ tác
động, thời hạn thực hiện để thấy được các khó khăn, thuận lợi mà dự án
có thể gặp phải.
-
Tình hình ngoại thương và các định chế có liên quan như tình hình xuất
nhập khẩu, thuế xuất nhập khẩu, chính sách tỷ giá, luật lệ đầu tư, cán cân
thương mại, cán cân thanh toán quốc tế.
Các dự án lớn thì các số liệu kinh tế vĩ mơ cần càng nhiều, bên cạnh đó
người ta cũng cần phải nghiên cứu tác động trở lại của các dự án lớn đối với yếu tố
kinh tế vĩ mơ đó.
1.3.2. Nghiên cứu thị trƣờng có liên quan đến dự án đầu tƣ
Là vấn đề rất quan trọng và cần thiết của nhà đầu tư để vạch ra sách lược
hoạt động cho dự án, bao gồm các vấn đề sau:
-
Nghiên cứu nhu cầu hiện tại và tương lai của người tiêu dùng về sản
phẩm của dự án (ai là khách hàng chính?, ai là khách hàng mới?,....), dự đoán
sự thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng về sản phẩm của dự án trong tương
lai.
-
Nhu cầu hiện tại được đáp ứng ra sao? Từ các nguồn nào? Ước lượng
mức gia tăng nhu cầu sản phẩm của dự án trong một số năm cũng như phần
thị trường chưa có ai chiếm giữ, cũng như đã có người chiếm giữ.
-
Hệ thống phân phối: nghiên cứu các đường dây, mạng lưới tổ chức trong
các kênh phân phối hiện có của thị trường có liên quan đến dự án. Xác định
được ưu, nhược điểm của các hệ thống phân phối đó cũng như tìm ra u cầu
của khách hàng.
-
Giá cả, sức cạnh tranh của hàng hóa: Cần phải xem xét đến giá thành, giá
bán các sản phẩm cạnh tranh hiện có và tiềm ẩn trên thị trường. Chính sách
giá cả của dự án là gì?
-
Khuyến thị, xúc tiến bán hàng: nghiên cứu các biện pháp khuyến thị, xúc
tiến bán hàng để tạo được thế cạnh tranh của sản phẩm dự án với các sản
phẩm khác trên thị trường. Dự đoán mức độ ảnh hưởng, hiệu quả của các
biện pháp này đem lại (quảng cáo, tổ chức hội trợ triển lãm, bán hàng có
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
11
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
thưởng,...). Cuối cùng cần phải mô tả rõ mức độ cạnh tranh cũng như các
biện pháp áp dụng trong dự án (quy mô sản xuất, khả năng tài chính, cơng
nghệ, người lao động,...). Đối với các dự án có sản phẩm xuất khẩu cần đặc
biệt chú ý tới các đặc trưng của thị trường nước ngồi như thị hiêú, văn hố,
thói quen, luật pháp,... cũng như chú ý tới việc mở rộng thay thế thị trường
khi cần thiết, phương thức phân phối, chính sách giá cho các thị trường đó.
1.3.3. Nghiên cứu kỹ thuật cơng nghệ (Dự án đầu tƣ xây dựng Tịa nhà văn
phòng làm việc).
-
Giải pháp Quy hoạch, kiến trúc;
-
Giải pháp Kết cấu;
-
Giải pháp cảnh quan, cây xanh;
-
Giải pháp về cấp điện và thơng tin liên lạc;
-
Giải pháp về cấp thốt nước, phịng cháy chữa cháy;
-
Giải pháp về điều hịa, thơng gió;
-
Giải pháp về chiếu sáng;
1.3.4. Đánh giá về mặt tài chính dự án.
Phân tích tài chính là một nội dung quan trọng của một dự án đầu tư. Nó cho
phép người ta xác định được quy mô đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư, nguồn tài trợ cho dự
án, thu chi lỗ lãi, những lợi ích thiết thực mà chủ đầu tư và cộng đồng thu được. Nói
cách khác, nghiên cứu tài chính xem xét nhu cầu và đảm bảo các nguồn lực tài
chính cho việc thực hiện có hiệu quả của dự án đầu tư; cũng như xem xét tình hình,
kết quả, hiệu quả hoạt động của dự án trên góc độ hoạch tốn kinh tế của chủ dự án.
Việc tính tốn, phân tích, đánh giá tài chính được tiến hành theo nội dung sau:
-
Xác định vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư, nguồn tài trợ, tổng vốn đầu tư
(bao gồm vốn cố định, vốn lưu động), lãi trong thời gian lắp đạt, xây dựng
cơng trình nếu có.
-
Xác định các khoả thu, chi, lợi nhuận trong thời gian hoạt động của dự
án.
-
Xác định các chỉ tiêu hiệu quả đầu tư bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu như
sau: NPV, IRR, B/C, thời gian hoàn vốn (Tp).
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
12
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
-
Phân tích khả năng huy động vốn và khả năng thanh toán của dự án.
Thường được đánh giá bằng tình trạng tiền mặt trong suốt thời gian hoạt
động của dự án. Xác định tất cả những thay đổi về tình trạng trả nợ (vốn và
lãi vay, trả lãi cổ phần, các khoản chi tiêu tiền mặt) được thực hiện trong
từng năm của dự án. Xác định tình trạng tài chính của dự án thơng qua tỷ lệ
giữa vốn tự có trên vốn vay, chỉ số khả năng thanh tốn.
-
Phân tích độ nhạy của dự án: xác định những biến động khách quan, chủ
quan, các rủi ro có thể xảy ra trong q trình thực hiện dự án, tác động của
chúng tới dự án, khả năng thực hiện dự án khi có những biến động và rủi ro
đó, những biện pháp nào sẽ được sử dụng khi có những biến động rủi ro đó.
1.3.5. Nghiên cứu tổ chức quản lý dự án.
Sau khi đã có các nghiên cứu về thị trường, môi trường kinh tế, xã hội, về
cơng nghệ kỹ thuật, về tài chính của dự án thì người lập dự án phải tiến hành một
nội dung quan trọng tiếp theo của dự án đầu tư đó là nghiên cứu về tổ chức quản lý.
Nó bao gồm các công việc sau đây:
-
Nghiên cứu quy chế pháp lý của nhà đầu tư: tuỳ theo quyền sở hữu, nhà
đầu tư thuộc loại hình sở hữu nào sẽ có quy chế pháp lý, nguyên tắc điều
hành khác nhau. Những quy định về quyền hạn, trách nhiệm, nguyên tắc điều
hành đơn vị sản xuất, kinh doanh.
-
Cơ cấu tổ chức: người ta cũng phải xây dựng sơ đồ tổ chức trong đó nêu
rõ nhiệm vụ, trách nhiệm của các phịng ban, phân xưởng, tổ sản xuất, thấy
được mối quan hệ chức năng giữa các bộ phận sản xuất. Tuy nhiên, tuỳ theo
loại hình hoạt động, thể chế chính trị, kinh tế xã hội cũng như ý thích của nhà
đầu tư mà cơ cấu tổ chức quản lý của dự án là khác nhau.
-
Khả năng của ban lãnh đạo: đây cũng là một yếu tố trong nghiên cứu tổ
chức và quản lý. Nó nhằm nghiên cứu, xem xét năng lực lãnh đạo của các
cấp quản lý trong thời gia hoạt động của dự án.
1.3.6. Nghiên cứu về lợi ích kinh tế - xã hội dự án.
Cũng như phân tích tài chính, phân tích kinh tế cũng là việc so sánh giữa chi
phí và lợi ích của dự án. Tuy nhiên, nếu như phân tích tài chính, đánh giá dự án trên
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
13
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
cơ sở lợi nhuận mang lại cho tổ chức và cá nhân chủ đầu tư thì trong phân tích kinh
tế, lợi ích của dự án được xem xét trên quan điểm của toàn bộ nền kinh tế hay sự
đóng góp cho các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của đất nước. Những tác động
của dự án đi ngược lại mục tiêu phát triển của nền kinh tế thì được coi là chi phí,
những tác động nào nhằm phục vụ hay kích thích các mục tiêu phát triển của nền
kinh tế thì được coi là lợi ích. Do đó ngồi các tiêu chuẩn tương tự như trong phân
tích tài chính, phân tích kinh tế cịn có các tiêu chuẩn khác.
Đối với các nhà đầu tư, khả năng sinh lời của dự án là yếu tố chính quyết
định việc nên hay khơng nên bỏ vốn đầu tư vào một dự án; trong khi đó lợi ích kinh
tế xã hội lại là những lời biện minh nhằm thuyết phục các cấp có thẩm quyền của
một quốc gia chấp nhận dự án, hay các tổ chức tài trợ quốc tế quyết định tài trợ cho
dự án.
Việc đánh giá tác động toàn diện của dự án tới nền kinh tế quốc dân là khó
khăn và cho tới nay chưa có phương pháp nào giải quyết được triệt để nhiệm vụ
này. Trong thực tế, người ta hay dùng một số chỉ tiêu đánh giá sự đóng góp của dự
án với sự phát triển của nền kinh tế như sau:
1.3.6.1. Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng.
Giá trị gia tăng của dự án bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp và giá trị gia
tăng gián tiếp. Giá trị gia tăng trực tiếp là giá trị gia tăng do chính hoạt động của dự
án tạo ra. Giá trị gia tăng gián tiếp là giá trị gia tăng thu được từ các dự án khác
hoặc từ các hoạt động kinh tế khác do phản ứng dây chuyền mà dự án đang xét tạo
ra.
Trong nhiều dự án việc lượng hoá giá trị gia tăng gián tiếp là khó thực
hiện được. Giá trị gia tăng trực tiếp bao gồm các khoản lãi ròng, lương, các khoản
thuế trừ đI các khoản trả nợ và trợ giá, bù giá trực tiếp.
Giá trị gia tăng được tính cho từng năm hoạt động và cho cả đời hoạt động của dự
án.
1.3.6.2. Hiệu quả kinh tế của vốn đầu tƣ.
Chỉ tiêu này được tính bằng tỷ lệ giữa giá trị gia tăng với vốn đầu tư ban
đầu. Tiêu chuẩn này xác định giá trị gia tăng mà một đơn vị vốn đầu tư của dự án
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
14
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
đem lại. Chỉ tiêu này đo lường mức đóng góp của dự án vào sự phát triển kinh tế
của đất nước.
1.3.6.3. Mức độ sử dụng nhân cơng trong nƣớc
Trong hồn cảnh khan hiếm vốn đầu tư, nhất là vốn ngoại tệ và dư thừa
nhân công ở nước ta, dự án nào thu dụng nhân cơng nhiều với vốn đầu tư ít sẽ đem
lại nhiều lợi ích kinh tế và xã hội. Trên thực tế, khi thu dụng nhân công quá nhiều
so với nhu cầu của công nhân, thu thập của công nhân không đủ cho họ sống, năng
suất lao động sẽ thấp, gây ra nhiều hoạt động tiêu cực có hại cho dự án. Mức thu
nhập càng cao thì dự án càng có giá trị đóng góp vào mục tiêu nâng cao mức sống
của dân chúng.
1.3.6.4. Đóng góp cho ngân sách nhà nƣớc.
Trong giai đoạn đầu phát triển, Nhà Nước đóng vai trị chủ yếu trong việc
đầu tư xây dựng cơ sở kỹ thuật hạ tầng và triển khai các dự án lớn. Ngân sách đầu
tư phát triển của Nhà Nước vì thế phải gia tăng càng nhanh càng có lợi cho sự phát
triển. Dự án nào đóng góp càng nhiều cho ngân sách Nhà Nước càng tốt.
Các khoản đóng góp cho ngân sách Nhà Nước bao gồm các khoản thuế, tiền
thuê đất, thuê tài sản cố định, dịch vụ công cộng.
1.3.7. Tiết kiệm ngoại tệ và tăng ngoại tệ.
Đây là một chỉ tiêu quan trọng vì nước ta đang thiếu nhiều ngoại tệ nhất là
ngoại tệ mạnh. Tiêu chuẩn này được xét theo số ngoại tệ hàng năm thu được hoặc
tiết kiệm được góp phần phát triển địa phương. Chỉ tiêu này thể hiện ở các khía
cạnh sau: Tăng cường hạ tầng cơ sở cho địa phương; Làm thay đổi bộ mặt kinh tế
xã hội của địa phương; Tăng thêm thu nhập cho người lao động ở địa phương.
1.3.8. Ảnh hƣởng của dự án đối với môi trƣờng sinh thái.
Môi trường sinh thái là các yếu tố tự nhiên và mối quan hệ tương tác giữa
chúng mà trong đó tồn tại sự sống của con người và các sinh vật khác. Bảo vệ môi
trường sinh thái là một trong những vấn đề lớn nhất được toàn thế giới hiện đang
quan tâm. Một dự án đầu tư có thể gây ra những ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực
đối với mơi trường sinh thái.
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
15
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
Ảnh hưởng tích cực như: tạo nguồn nước sạch cho người và sinh vật, tạo
thêm cây xanh làm cho sạch khơng khí, cải thiện điều kiện vệ sinh và y tế, làm đẹp
thêm cảnh quan, tôn tạo vẻ đẹp thiên nhiên,....
Ảnh hưởng tiêu cực như: làm thay đổi môi trường sinh tháI, mất cân bằng
sinh tháI, thậm chí có thể gây ra nạn lụt, làm kho cạn các nguồn nước, tiêu diệt các
sinh vật, gây ô nhiễm môi trường,..
Mức độ ô nhiễm môi trường được đánh giá bằng các thiết bị đo riêng cho
từng loại. Các chỉ tiêu quy định cho cho phép về mức độ ô nhiễm đã được Nhà
Nước ban hành. Những dự án nào vi phạm các quy định này sẽ bị bác bỏ.
Nhìn chung, nội dung chủ yếu của dự án đề cập đến nhiều lĩnh vực và liên
quan nhiều đến nhiều ngành khoa học xã hội và kỹ thuật. Do đó khi lập và phân
tích, cũng như khi thực hiện dự án vần có sự phối hợp chặt chẽ của các chuyên gia
các ngành, các lĩnh vực,...
1.4.
Nội dung đánh giá tính khả thi (tài chính) của dự án
Việc đưa ra các chỉ tiêu đánh giá dự án là cơ sở cho việc ra quyết định đầu
tư, các tiêu chuẩn đó cho phép trả lời hai câu hỏi sau:
-
Dự án đầu tư đề xuất có lợi hay khơng có lợi.
-
Trong các dự án, dự án nào được xếp hạng cao hơn và dự án nào là dự
án tốt nhất.
1.4.1. Giá trị hiện tại thuần NPV (Net Present Value).
1.4.1.1. Khái niệm và bản chất của NPV .
-
NPV là toàn bộ thu nhập và chi phí của phương án trong suốt thời kỳ
phân tích được quy đổi thành một giá trị tương đương ở một thời điểm
hiện tại (ở đầu kỳ phân tích). Cơng thức tính:
NPV
n
At
1 r
t 1
t
Trong đó: At: giá trị dịng tiền mặt ở cuối năm t. At = Bt - Ct - It.
Bt: Lợi ích hay thu nhập của dự án.
Ct: Chi phí vận hành ở năm t.
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
16
(1)
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
It: Chi phí đầu tư ở năm t.
n: thời gian thực hiện dự án.
r = MARR: Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được.
-
Như vậy, giá trị của NPV phụ thuộc vào lãi suất, giá trị dịng tiền và
thời gian tính tốn (hoạt động của dự án).
-
Khi NPV=0 có nghĩa là phương án đã trang trải hết chi phí bỏ ra và có
mức lãi suất bằng với suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được MARR.
-
Cịn khi NPV>0, nghĩa là ngồi việc trang trải được chi phí và có mức
lãi bằng mức lãi suất tối thiểu chấp nhận được MARR, phương án còn thu
được một lượng tiền chính bằng NPV tại thời điểm hiện tại.
1.4.1.2. Đánh giá và lựa chọn phƣơng án đầu tƣ theo tiêu chuẩn NPV.
-
Đánh giá phương án độc lập: Với tiêu chuẩn NPV (giá trị hiện tại
thuần), chúng ta sẽ chấp nhận mọi dự án có giá trị hiện tại thuần dương. Khi được
chiết khấu với lãi suất thích hợp, khi đó tổng lợi ích được chiết khấu sẽ lớn hơn tổng
chi phí được chiết khấu, có nghĩa là dự án có khả năng sinh lời. Vậy phương án có
NPV 0 là phương án đáng giá.
-
Đánh giá các phương án loại trừ nhau theo tiêu chuẩn NPV. Đây là
một tiêu chuẩn tốt để lựa chọn các phương án đầu tư. Trong các phương án loại trừ
nhau, phương án nào có NPV lớn nhất là phương án có lợi nhất. Nguyên tắc để lựa
chọn các phương án này là tối đa hoá giá trị hiện tại thuần trong giới hạn vốn hiện
có. Tuy nhiên, nếu tiêu chuẩn giá trị hiện tại thuần NPV rất nhạy cảm với lãi suất
chiết khấu được sử dụng. Khi lãi suất chiết khấu tăng, giá trị hiện tại thuần của
phương án giảm và ngược lại.
-
Giả sử, chúng ta phải lựa chọn 2 phương án A và B với lãi suất chiết
khấu sẽ chọn là r, trên cơ sở cực đại giá trị hiện tại thuần. Phương án được chọn sẽ
là phương án có NPVmax. Tuy nhiên như hình 1 chúng ta sẽ thấy
+ Nếu lãi suất chiết khấu bằng r thì lựa chọn bất kỳ một trong 2 phương án.
+ Nếu lãi suất chiết khấu r
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
17
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
-
Như vậy, lãi suất chiết khấu sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, do
đó giá trị hiện tại thuần sẽ khơng phải à một tiêu chuẩn tốt nếu không xác định được
lãi suất thích hợp.
-
Trong trường hợp phải so sánh phương án có độ dài thời gian khác
nhau, chúng ta đều cần phải điều chỉnh để thời gian phân tích tương tự nhau và có
sự lặp lại của chu kỳ đầu tư. Việc giả thiết như vậy là khơng thực tế do đó việc so
sánh và lựa chọn các phương án có thời gian phân tích khác nhau theo NPV sẽ
khơng chính xác.
-
Ưu, nhược điểm của phương pháp NPV.
+ Ưu điểm:
. Cho biết giá trị tuyệt đối mà dự án thu được sau khi đã khấu trừ chi
phí và quy về hiện tại.
. Đã đề cập đến đầy đủ các yếu tố: thu, chi, giá trị thời gián trong suốt
kỳ hoạt động của dự án.
+ Hạn chế của phương pháp NPV:
. Quá phụ thuộc vào tỷ suất chiết khấu r được chọn. Việc xác định tỷ
suất này chính xác là rất khó khăn.
. Gặp khó khăn khi so sánh các phương án có thời kỳ hoạt động khơng
giống nhau. Địi hỏi phải dự báo dòng tiền độc lập cho đến hết năm cuối cùng của
dự án và thời điểm phát sinh chúng (các giả định khó đảm bảo độ chính xác). NPV
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
18
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
là chỉ tiêu tuyệt đối nên nó khơng cho biết tỷ lệ lãi đó trên vốn đầu tư, điều này rất
quan trọng khi so sánh các dự án có vốn đầu tư khác nhau.
1.4.2. Suất thu lợi nội tại.
1.4.2.1.
Khái niệm.
-
Suất thu lợi nội tại là tỷ lệ chiết khấu làm cho giá trị hiện tại thuần
NPV bằng 0.
n
At
1
IRR
t
t 1
0
(2)
Vậy suất thu lợi nội tại là lãi suất mà dự án tạo ra trong thời gian hoạt động.
Mặt khác, suất thu lợi nội tại IRR cịn phản ánh chi phí sử dụng tối đa mà nhà đầu
tư có thể chấp nhận được.
-
Giả thiết của IRR. Để có được cơng thức trên người ta phải giả thiết
rằng các dòng tiền mặt At ở cuối năm t đều được đầu tư ngay lập tức với mức lợi
bằng IRR. Thực tế thì điều này khơng được thoả đáng vì khơng phải ln ln có
cơ hội để đầu tư với mức sinh lợi giá trị IRR đó, nhất là khi giả thiết giá trị IRR của
dự án khác nhiều so với giá trị MARR.
-
Các xác định IRR. Hiện nay khơng có cơng thức tốn học nào cho
phép tính trực tiếp IRR. Chỉ tiêu này được tính thơng qua phương pháp nội suy
(hoặc ngoại suy), tức là xác định 1 giá trị gần đúng thông qua 2 giá trị đã chọn. Khi
đó IRR được tính theo công thức sau:
IRR r1 r2 r1
NPV1
NPV1 NPV2
r2
r1
(3)
Trong đó: r2>r1 và NPV2<0, NPV1>0. NPV1 ứng với r1 và NPV2 ứng với r2.
-
Khi sử dụng phương pháp nội suy, không nên nội suy quá rộng
(khoảng cách giữa 2 lần lãi suất được chọn không nên vượt quá 5%).
1.4.2.2. Đánh giá phƣơng án đầu tƣ nhờ chỉ tiêu IRR.
-
Với phương án độc lập: Khi đánh giá dự án theo IRR, người ta sẽ
chấp nhận phương án nếu suất thu lợi nội tại IRR của dự án lớn hơn chi phí cơ hội
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỊA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
19
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ - TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
HỌC VIÊN: NGUYỄN ĐĂNG TOÀN - LỚP: CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH 2009
của vốn hay mức lãi suất tối thiểu chấp nhận được MARR. IRR>MARR. Khi đó
phương án có mức lãi suất cao hơn lãi suất thực tế phải trả cho các nguồn sử dụng
trong dự án. Ngược lại, khi IRR
-
Lựa chọn phương án đầu tư theo IRR. Khác với NPV, IRR là một chỉ
tiêu chuẩn đánh giá tương đối, nó được dùng để so sánh và xếp hạng các dự án độc
lập. Trong các dự án độc lập, dự án nào có IRR ln hơn thì dự án đó có khả năng
sinh lời tốt hơn và có vị trí xếp hạng hạng cao hơn và được chọn.
-
Tuy nhiên trong các phương án loại trừ nhau, nếu chúng ta chọn
phương án với IRRmax thì chúng ta sẽ có lời giải khác với phương án NPV.
+ Ưu điểm: Cho biết hiệu suất sử dụng vốn của dự án; Khơng gặp khó
khăn do xác định lãi suất chiết khấu.
+ Nhược điểm:
. Không phải là một chỉ tiêu chuẩn hoàn toàn đáng tin cậy. Khi lợi
tức thuần trong tất cả các năm đều dương hoặc trường hợp đầu tư khơng thơng
thường (dịng tiền của dự án đổi dấu nhiều lần), trong trường hợp này có thể có rất
nhiều giá trị suất thu lợi nội tại IRR, gây khó khăn cho việc đánh giá dự án.
. Nó bỏ qua ảnh hưởng của chi phí vốn, khơng phụ thuộc vào chi
phí vốn nên dẫn tới nhận định sai về khả năng sinh lợi của dự án.
. IRR mẫu thuẫn với NPV khi lãi suất chiết khấu thay đổi.
1.4.3. Thời gian hoàn vốn.
-
Khái niệm: Thời gian hoàn vốn Tp là năm kỳ vọng thu hồi vốn đầu tư của
dự án, bằng các khoản tích luỹ vốn hàng năm.
-
Tuỳ theo việc có tính đến tỷ lệ chiết khấu hay khơng mà chúng ta có thời
gian hồn vốn giản đơn hay thời gian hồn vốn có tính chiết khấu.
-
Đối với thời gian hoàn vốn giản đơn
TP
B
t 1
t
Ct I t
0
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CAO HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHỊNG TẬP ĐỒN DẦU KHÍ
20
(4)
