Quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động của tổ chức tín dụng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HỒ CHÍ MINH

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ
CHỨC TÍN DỤNG

Ngành:

LUẬT KINH TẾ

Giảng viên hướng dẫn

: ThS. NGUYỄN THỊ KIM PHƢỢNG

Sinh viên thực hiện

: NGUYỄN DUY CẢNH

MSSV: 1511270927

Lớp: 15DLK14

TP. Hồ Chí Minh - 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA LUẬT

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ
CHỨC TÍN DỤNG

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Giảng viên hướng dẫn: ThS. NGUYỄN THỊ BÍCH PHƯỢNG
Sinh viên thực hiện :
MSSV: 1511270927

NGUYỄN DUY CẢNH
Lớp: 15DLK14

Tp. Hồ Chí Minh - 2019


LỜI CẢM ƠN
Hành trình khơng ngừng nghỉ của một sinh viên chuyên ngành luật kinh tế như em
sắp kết thúc và những gì em có được đó là kiến thức và những kĩ năng chuyên môn đã
được thầy cô tận tình chỉ bảo trong thời gian 4 năm trên ghế giảng đường. Với những kiến
thức em có được cùng với những ngày tháng thực tập tại ngân hàng đã giúp em có thêm tự
tin để hồn thiện đề tài của mình về những quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là
bất động sản hiện nay. Trên con đường hoàn thiện đề tài em xin được cảm ơn những anh,
chị bạn bè và đặc biệt là cô Nguyễn Thị Bích Phượng đã là người đồng hành cùng em hỗ
trợ em hoàn thành bài luận văn này. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn cô. Bài luận
văn được hoàn thành trong thời gian 2 tháng cùng với sự hỗ trợ kiến thức từ các nguồn
thông tin, các kiến thức quý báu từ các anh chị tại trung tâm và sự hỗ trợ của cơ. Vì thời

gian ngắn nên khơng tránh khỏi những điều thiếu sót về kiến thức cũng như kĩ năng. Kính
mong nhận được sự góp ý từ thầy cơ bộ mơn và các bạn để em có thể hồn thành bài khóa
luận.
Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

........................................


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên Nguyễn Duy Cảnh, MSSV: 1511270927
Tôi xin cam đoan các số liệu, thông tin sử dụng trong bài Khoá luận tốt nghiệp này được
thu thập từ nguồn tài liệu khoa học chun ngành (có trích dẫn đầy đủ và theo đúng qui
định);
Nội dung trong khố luận KHƠNG SAO CHÉP từ các nguồn tài liệu khác.
Nếu sai sót tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm theo qui định của nhà trường và pháp luật.
Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

........................................


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................................. 1
1.

Lý do chọn đề tài ........................................................................................................................ 1

2.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................................................. 2

3.

Phạm vi, đối tượng nghiên cứu của đề tài .................................................................................. 2

4.

Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài ....................................................................................... 3

5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................................ 3

6. Kết cấu của luận văn .................................................................................................................. 3
CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG .......................................................................... 4
1.1. Khái quát chung về các biện pháp bảo đảm thực hiện giao dịch dân sự ............................ 4
1.1.1. Khái niệm về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự....................................... 4
1.1.2. Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ..................................... 4
1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của tổ chức
tín dụng ............................................................................................................................................. 6
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của bảo đảm tiền vay ........................................................................ 6
1.2.2. Các quy định về TSBĐ là cơ sở pháp lý để các tổ chức tín dụng thu hồi khoản nợ của
khách hàng đối với mình ................................................................................................................ 6
1.2.3. Đặc điểm chung của bất động sản:..................................................................................... 8
1.2.4. Điều kiện tài sản bảo đảm ................................................................................................ 10
1.2.5. Mục đích của việc xử lý TSBĐ là BĐS.............................................................................. 11
1.2.6. Mối quan hệ giữ hợp đồng bảo đảm tiền vay với hợp đồng tín dụng ............................... 11
1.3. Những vấn đề cơ bản về xử lý TSBĐ là bất động sản ......................................................... 13

1.3.1. Khái niệm về xử lý TSBĐ là bất động sản ........................................................................ 13
1.3.2. Nguyên tắc xử lý TSBĐ là BĐS......................................................................................... 13
1.3.3. Nội dung về xử lý TSBĐ là bất động sản .......................................................................... 14
KẾT LUẬN CHƢƠNG I ...................................................................................................... 25
CHƢƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TSBĐ LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CỦA TCTD – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ........................................... 26
2.1. Quy định pháp luật hiện hành về xử lý TSBĐ là BĐS ........................................................ 26
2.1.1. Cơ chế xử lý TSBĐ theo pháp luật hiện hành ................................................................... 26
2.1.2. Các bên thỏa thuận và phối hợp bán TSBĐ...................................................................... 29
2.1.3. Xử lý TSBĐ để thu nợ thông qua khởi kiện, thi hành án .................................................. 30
2.1.4. Bất cập khi xử lý tài sản bảo đảm ..................................................................................... 32
2.1.5. Những khó khăn khi xử lý tài sản thông qua thi hành án ................................................. 35


2.2. Những vấn đề pháp lý trong việc thế chấp, bảo lãnh TSBĐ là BĐS .................................... 40
2.3. Kiến nghị, hoàn thiện pháp luật về xử lý TSBĐ là BĐS ..................................................... 44
KẾT LUẬN CHƢƠNG II ..................................................................................................... 47
KẾT LUẬN........................................................................................................................... 48


BẢNG QUY ƢỚC VIẾT TẮT

Chữ cái viết tắt/ ký hiệu

Cụm từ đầy đủ

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

TMCP

Thương mại cổ phần

BLDS

Bộ luật dân sự

BĐS

Bất động sản

Nghị định 163/2006 về giao dịch bảo
Nghị định 163
đảm
Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí
điểm xử lý nợ xấu tại các tổ chức tín Nghị quyết 42
dụng
Thơng tư liên tịch 16 /2015/TTLTBTNMT-BNV-BTC Hướng dẫn chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ
TTLT 16
chức và cơ chế hoạt động của trung
tâm phát triển quỹ đất trực thuộc sở
tài nguyên và môi trường


PHẦN MỞ ĐẦU
1.
Lý do chọn đề tài
Hoạt động cho vay là một trong những hoạt động chủ yếu của ngân hàng hiện nay.

Các ngân hàng ngày càng đưa ra nhiều sản phẩm vay hấp dẫn cho người yêu tiêu
dùng. Tuy nhiên, để có một khoản vay an tồn điều cần thiết nhất chính là lượng tài
sản bảo đảm được dùng để bảo đảm cho tiền vay tại ngân hàng. Tài sản bảo đảm
cũng có rất nhiều loại và dạng khác nhau như bất động sản, động sản và giấy tờ có
giá. Chiếm một tỷ lệ cao trong khối tài sản bao đảm hiện nay chính là bất động sản
vì chúng có giá trị lớn có thể giải ngân được lượng tiền vay lớn. Nhưng đi kèm với
điều đó là mn vàn những khó khăn rắc rối do nó mang lại. Tình trạng khó khăn
tài chính của ngân hàng thường phát sinh từ các khoản cho vay khó địi (nợ xấu),
thường bắt nguồn từ nguyên nhân sau: Quản lý, điều hành, giám sát ngân hàng yếu
kém; cho vay không tuân thủ quy tắc tín dụng và quản lý rủi ro; đặc biệt là việc
thẩm định cho vay (thẩm định tài chính, tài sản bảo đảm); chính sách cho vay thiếu
hợp lý; tính trạng bất khả kháng của khách hàng (rủi ro khách quan, thiên tai,…) và
tình trạng suy thối ngồi dự kiến của nền kinh tế.
Trong quá trình khách hàng sử dụng tiền vay của ngân hàng, ngân hàng khó có thể
kiểm soát trực tiếp được hoạt động sử dụng vốn, kinh doanh, doanh thu của khách
hàng cả yếu tố khách quan và chủ quan, có thể gặp khó khăn trong việc trả nợ cho
ngân hàng. Vì vậy, một khoản vay dù được đánh giá tốt nhưng vẫn chứa đựng một
mức độ rủi ro nhất định, nằm ngoài khả năng phân tích và giám sát của ngân hàng.
Tồn dư nợ xấu chính là vấn đề mà các ngân hàng quan tâm nhất hiện nay. Rủi ro
thanh khoản đặc biệt là đối với dạng tài sản bảo đảm này là rất cao. Trên thực tế có
thể thấy khi ngân hàng mang đơn ra tòa đi kiện khách hàng nghĩa là họ đã khơng
cịn trơng chờ gì vào khả năng trả nợ của khách hàng mà chỉ cịn trơng chờ vào phán
quyết của tòa án xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi phần nợ gốc và lãi. Tuy nhiên,
đặt trường hợp khi ngân hàng tuyên hợp đồng bảo đảm tiền vay vơ hiệu thì theo
điều 173 Bộ luật dân sư 2015 “ Các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận..”
trong trường hợp xấu nhất ngân hàng sẽ phải trả lại các giấy tờ tài sản bảo đảm cho
bên thứ ba.1 Đó cũng là một trong những lý do mà tác giả thực hiện bài khóa luận
này.
Do đó, vấn đề quản lý rủi ro và nợ quá hạn là vấn đề nóng bỏng, đặc biệt quan trọng
quyết định đến sự tồn tại và phát triển ổn định, bền vững, an toàn của ngân hàng.Cơ

1

Hiểu nghề giữ nghiệp – Luật sư Trần Minh Hải – 26 bài học pháp lý cho nghề tín dụng
ngân hàng

1


chế xử lý tài sản bảo đảm chưa thực sự có tác dụng trong bối cảnh ngày nay vì càng
có nhiều đơn vị kinh doanh lách luật mà ví dụ điển hình là các đại án nghìn tỷ. Do
đó các cơ chế xử lý, thu hồi nợ quá hạn, nợ xấu được ngân hàng đặc biệt chú trọng
và quyết liệt xử lý, mà tập trung chủ yếu là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của khách
hàng. Nhưng vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là vấn đề vơ cùng nan giải và
khó khăn của ngân hàng trong tình hình nợ quá hạn hiện nay của ngân hàng, quy
định của pháp luật thực định liên quan đến vấn đề tài sản bảo đảm, xử lý tài sản bảo
đảm và đặc biệt là thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay hiện nay.
Chính vì những lý do trên mà tác giả đã lựa chọn đề tài: “QUY ĐỊNH PHÁP
LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG” thực hiện đề tài khóa luận cuối
khóa của mình. Với đề tài này, tác giả mong muốn được tiếp tục nghiên cứu những
vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong
hoạt động của ngân hàng thương mại. Qua đó phân tích đánh giá thực trạng áp dụng
hiện nay, từ đó, tác giả đưa ra một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện các
quy định pháp luật về xử lý tái sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong hoạt động
của ngân hàng thương mại.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Mục tiêu tổng quát:
Mục tiêu tổng quát của luận văn là để chỉ ra một số vướng mắc bất cập trong
hệ thống pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay mà chủ yếu là
bất động sản trên cơ sở phân tích, đánh giá các quy định đang được đưa vào

thực tiễn hiện nay tại các tổ chức tín dụng.

Mục tiêu cụ thể:
Để có thể đạt được mục tiêu nêu ở phần mục tiêu tổng quát, luận văn mong muốn
hướng tới một số mục tiêu cụ thể như sau:
2.


Làm rõ khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng, xử lý tài
sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.
Đưa ra một số những bất cập khi thực hiện những quy định của pháp luật trong
quá trình xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại các tổ chức tín dụng hiện
nay.
Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về
xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại các tổ chức tín dụng.
3.

Phạm vi, đối tƣợng nghiên cứu của đề tài
 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

2


Đề tài tập trung nghiên cứu về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong
hoạt động của tổ chức tín dụng tại Việt Nam. Các vấn đề pháp luật tại Việt Nam
định hướng cho các hoạt động của các tổ chức tín dụng, Thơng qua đó tác giả cịn
liên hệ thêm các đề tài nghiên cứu về xử lý tài sản bảo đảm hiện nay nhằm đảm bảo
tính khách quan trong q trình nghiên cứu.
 Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu của đề tài chủ yếu là những vấn đề lý luận và thực tiễn liên

quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong hoạt động của ngân
hàng thương mại và những thực trạng hiện nay về việc xử lý tài sản bảo đảm thông
qua đó đưa những giải pháp về những bất cập nhằm hoàn thiện pháp luật về việc xử
lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động của tổ chức tín dụng.
4. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài
Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là một đề tài tuy không mới và đã có
nhiều cơng trình khoa học khác nhau nghiên cứu về đề tài này. Các cơng trình
nghiên cứu khoa học thường nói về giao dịch bảo đảm/ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự. Tuy nhiên, chưa có bài viết nào thực sự chuyên sâu vào những vấn đề pháp
lý liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm mà đặc biệt là bất động sản – loại tài sản
có giá trị cao và là lý do dẫn đến lượng dư nợ tại các tổ chức tín dụng hiện nay. Đặc
biệt việc các quy định pháp luật về vấn đề trên vẫn cịn đang xử lý thí điểm thì việc
các tổ chức gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm là vẫn còn rất lớn.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu, phân tích, diễn dịch, quy nạp,
tổng hợp, so sánh luật học, so sánh lý luận với thực tiễn….
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài mục lục, danh mục các từ viết tắt, lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu
tham khảo, luận văn được kết cấu 2 chương như sau:
Chương 1: Khái quát về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động của
tổ chức tín dụng.
Chương 2: Quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt
động của tổ chức tín dụng – thực trạng và giải pháp

3


CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG
Khái quát chung về các biện pháp bảo đảm thực hiện giao dịch dân sự

1.1.1. Khái niệm về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Các biện pháp bảo đảm có thể được sử dụng để bảo đảm cho một nghĩa vụ hiện tại
hoặc một nghĩa vụ hình thành trong tương lai2. Nghĩa vụ hiện tại là nghĩa vụ đã
1.1.

được hình thành cụ thể tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Nghĩa vụ hình
thành trong tương lai là nghĩa vụ chưa được hình thành tại thời điểm xác lập giao
dịch bảo đảm. Theo như quy định tại BLDS 2015 bao gồm 9 biện pháp bảo đảm
bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, kỹ quỹ, bảo lưu quyền
sở hữu, tín chấp và cầm giữ tài sản. So với BLDS 2005, BLDS 2015 bổ sung thêm 2
biện pháp bảo đảm mới: bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản.“Cầm giữ tài sản
là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là
đối tượng của hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có
nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ” quy định trên một
lần nữa làm khó các tổ chức tín dụng khi bên cầm giữ hợp pháp có thể là bất cứ ai
nên ví dụ khi bên A vay tiền tại TCTD để mua nhà của B tài sản thế chấp đang được
B cầm giữ hợp pháp. Nếu bên A khơng thực hiện được hợp đồng tín dụng thì bên B
là bên cầm giữ vẫn có quyền giữ tài sản thế chấp là căn nhà trường hợp trên ngân
hàng có thể mất ln cả TSBĐ.
Các biện pháp này cho phép bảo đảm lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép
bên có quyền được xử lý những tài sản thuộc sỡ hữu của bên có nghĩa vụ để khấu
trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm. Tuy nhiên khơng phải
các biện pháp đều có thể được các tổ chức tín dụng để thực hiện bảo đảm khoản vay
tại TCTD như quy định về việc cầm giữ tài sản ở trên và bảo lãnh bằng hình thức
Tín chấp. Bản chất của các biện pháp bảo đảm thực hiện giao dịch dân sự nhằm
mục đích nâng cao ý thức thực hiện nghĩa vụ đúng và đầy đủ của bên có nghĩa vụ.
Tuy nhiên các quy định trên vẫn tồn tại mặt trái và khiến các TCTD gặp khó khi xử
lý TSBĐ. Trường hợp có sự tranh chấp về lợi ích giữa các bên thì các biện pháp bảo
đảm sẽ là cơ sở cho bên nhận bảo đảm bảo vệ những lợi ich vốn có của mình. Từ đó
các giao dịch dân sự sẽ được bảo đảm và thúc đẩy thực hiện nhiều hơn, bên nhận

bảo đảm hay nói cách khác là các tổ chức tín dụng sẽ có được một sự an tồn nhất
định trong việc thực hiện các giao dịch bảo đảm tiền vay cho khách hàng.
1.1.2. Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
2

Khoản 2 Điều 293 BLDS 2015

4


Các biện pháp bảo đảm có những đặc điểm đặc thù khác với những giao dịch dân sự
thông thường do bị chi phối bởi mục đích và tính chất bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự của các loại giao dịch bảo đảm.
- Các biện pháp bảo đảm chỉ phát sinh trên cơ sở có sự thỏa thuận của các bên chủ
thể. Hay nói cách khác, các biện pháp bảo đảm không mặc nhiên phát sinh bên
cạnh các hợp đồng chính, trừ trường hợp các quan hệ vay tiền trong kĩnh vực tín
dụng ngân hàng.
- Các biện pháp bảo đảm được coi là hợp đồng phụ với mục đích để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trong một hợp đồng được xác định. Thơng thường, là hợp đồng tín
dụng được xác lập bởi TCTD và khách hàng. Các biện pháp bảo đảm (là hợp
đồng phụ) chỉ được xác lập dựa trên hợp đồng tín dụng xác lập giữa tổ chức tín
dụng và khách hàng. Các biện pháp bảo đảm (hợp đồng phụ) chỉ được xác lập
sau hay đồng thời với việc xác lập hợp đồng chính. Nói cách khác, chỉ khi nào
các chủ thể xác định được nghĩa vụ cần phải bảo đảm là nghĩa vụ gì, phải được
bảo đảm như thế nào thì các biện pháp bảo đảm mới được hình thành. Các biện
pháp bảo đảm khơng tồn tại độc lập mà luôn gắn liền với một hợp đồng cụ thể có
chứa đựng nghĩa vụ cần bảo đảm.3
- Lợi ích vật chất là đối tượng chủ yếu của các biện pháp bảo đảm. Nghĩa vụ cần
được bảo đảm là nghĩa vụ mang tính chất tài sản cho nên đối tượng của các biện
pháp bảo đảm cũng phải mang tính tài sản. Bởi chỉ có lợi ích vật chất hoặc tài sản

mới bù đắp, khấu trừ được các giá trị vật chất khi bị mất mát thiệt hại.
- Các biện pháp bảo đảm có tính chất dự phịng, chỉ được áp dụng khi hành vi vi
phạm nghĩa vụ xảy ra. Có hai khả năng:


Nếu đến hạn bên có nghĩa vụ thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ của mình
thì bên có nghĩa vụ được khôi phục đầy đủ các quyền của chủ sỡ hữu đối
với TSBĐ.



Nếu đến hạn có sự vi phạm nghĩa vụ thì TSBĐ khi đó mới xử lý để khấu
trừ phần nghĩa vụ bị vi phạm.
- Phạm vi của các biện pháp bảo đảm do các bên thỏa thuận, có thể là tồn bộ hay
một phần nghĩa vụ. Toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm cả nghĩa vụ trả lãi
và bồi thường thiệt hại. Về nguyên tắc, phạm vi của các biện pháp bảo đảm
không vượt quá phạm vi nghĩa vụ chính.

3

Hiểu nghề giữ nghiệp – Luật sư Trần Minh Hải – 26 bài học pháp lý cho nghề tín dụng
ngân hàng

5


-

Các biện pháp bảo đảm có mục đích bảo vệ lợi ích cho bên có quyền một cách
chắc chắn thơng qua việc thỏa thuận về một tài sản dự phòng sẽ được xử lý để

khấu trừ nghĩa vụ vi phạm.

1.2.
1.2.1.

Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền
vay của tổ chức tín dụng
Khái niệm, đặc điểm của bảo đảm tiền vay

Nghiệp vụ tín dụng là một trong những hoạt động chủ yếu đem lại nguồn lợi nhuận
cho các NHTM, ngân hàng sẽ cấp tín dụng cho khách hàng là các tổ chức, cá nhân
dưới hình thức: cho vay, chiết khấu, tái chiết khấu cơng cụ chuyển nhượng và giấy
tờ có giá khác, bảo lãnh, bao thanh tốn,.. Việc cấp tín dụng được dựa trên cơ sở
lịng tin, sự uy tín, hiệu quả của phương án kinh doanh. Thế nhưng, với sự thiếu hụt
về thông tin trên thị trường kinh tế Việt Nam đã gây khơng ít trở ngại cho các ngân
hàng khi thực hiện quy trình tín dụng. Gây ra hiện tượng thông tin bất cân xứng
giữa bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm. Hiện tượng thiếu hụt thông tin trên thị
trường gây khơng ít trở ngại cho các TCTD khi thưc hiện quy trình tín dụng. Do đó,
để hạn chế một phần ảnh hưởng của hiện tượng thiếu hụt thông tin, một phương
pháp cổ điển được áp dụng là: TSBĐ4
Theo như quy định tại luật các tổ chức tín dụng cho vay là hình thức cấp tín dụng,
theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử
dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với
nguyên tắc có hồn trả cả gốc và lãi5. Tuy nhiên, chưa có một văn bản nào quy định
một cách đầy đủ về một vấn đề rất quan trọng là xử lý tài sản bảo đảm. Hầu như tại
các ngân hàng khi cho vay đều kèm theo một hợp đồng bảo đảm tiền vay nhằm đảm
bảo an toàn cho khoản cấp tín dụng trên. Ở Việt Nam. TSBĐ là BĐS do các bên
thỏa thuận và thuộc sỡ hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sỡ hữu của người thứ ba
mà người này cam kết dùng BĐS đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có
quyền.

1.2.2. Các quy định về TSBĐ là cơ sở pháp lý để các tổ chức tín dụng thu hồi
khoản nợ của khách hàng đối với mình
Trước khi thực hiện cho vay các TCTD thường yêu cầu khách hàng của mình phải
bảo đảm các khoản tiền vay bằng tài sản bảo đảm theo hình thức thế chấp hoặc các
hình thức khác theo quy định của các tổ chức tín dụng. Các khoản tiền vay tại ngân
4

Thư viện học liệu mở Việt Nam VOER – Các hoạt động chủ yếu ngân hàng thương mại
(ngày truy cập: 25/7/2019 vào lúc 16 giờ 15 phút)
5
Khoản 16 điều 4 Luật các tổ chức tín dụng 2010

6


hàng mặc định sẽ được “bảo hiểm” bằng chính tài sản mà khách hàng thực hiện bảo
đảm tại ngân hàng. Thông qua hợp đồng bảo đảm, hai bên sẽ thỏa thuận về quyền
và nghĩa vụ đối với TSBĐ được xác lập trên cơ sở hợp đồng tín dụng (chính) hợp
đồng bảo đảm tài sản. Trường hợp, khách hàng vay không có khả năng tra nợ ngân
hàng sẽ dùng chính TSBĐ của khách hàng để khấu trừ khoản nợ của khách hàng
bằng các hình thức khác nhau để thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trả nợ cho ngân
hàng.
Bảo đảm tiền vay là biện pháp nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động của TCTD
Rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng là một trong những điều không thể tránh khỏi
trong hoạt động cho vay tại các TCTD. Tuy nhiên, tùy theo khẩu vị rủi ro mà các
ngân hàng có cách xử lý khác nhau với các TSBĐ của mình. Với các dự án đầu tư,
sản xuất với quy mô lớn không phải lúc nào cũng diễn ra suôn sẻ và có lợi nhuận.
Điều này phụ thuộc vào sự biến động của thị trường mà đặc biệt đặc biệt là sự biến
động bất thường của thị trường bất động sản gây ra những rủi ro không thể lường
trước cho khoản vay tại các TCTD. TSBĐ chính là chiếc “phao cứu sinh” duy nhất

nhằm giảm thiểu đáng kể rủi ro trong hoạt động của TCTD.
Trên thực tế việc bảo đảm tiền vay chính là biện pháp an tồn nhất cho các cán bộ
tín dụng khi thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng. Việc giải ngân một số tiền cho
khách hàng tiềm ẩn rất nhiều nguy hiểm vì chỉ có TSBĐ mới có thể ràng buộc được
nghĩa vụ trả nợ của khách hàng. Đối với người Việt Nam, tài sản là đất đai hay nhà
ở là loại tài sản có giá trị nhất của mỗi người. Khi khách hàng đã khơng cịn có khả
năng trả nợ thì TSBĐ chính là cứu cánh duy nhất cho các cán bộ tín dụng đối với
một khoản vay không hiệu quả.
Bảo vệ quyền lợi và hạn chế tranh chấp xảy ra giữa các bên tham gia trong hoạt
động tín dụng
Trong hợp đồng bảo đảm tiền vay đi kèm theo hợp đồng tín dụng.Việc thỏa thuận
trước giữa các bên về quyền và lợi ích cũng tránh cho việc tranh chấp xảy ra. Trong
trường hợp khách hàng mất khả năng trả nợ, TCTD có tồn quyền đối với TSBĐ
như đã thỏa thuận trong hợp đồng và quyền lợi của TCTD sẽ không bị xâm phạm.
Tranh chấp được hạn chế ngoại trừ các trường hợp phát sinh ngoài ý muốn.
Chúng ta có thể thấy được tầm quan trọng của việc xác lập hợp đồng bảo đảm tài
sản. Vậy để trở thành TSBĐ phải đáp ứng 03 điều kiện:
 Phải là tài sản thuộc sỡ hữu của bên đảm bảo (trừ các trường hợp ngoại lệ);
 Là tài sản không cấm giao dịch
7


 Là tài sản xác định được6
Đối với TSBĐ là bất động sản:
Hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan
điểm và tiêu chí phân loại bất động sản, nhưng pháp luật của nhiều nước trên thế
giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền
với đất đai. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có
liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của
đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,

Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà
Liên bang Đức…).
Theo quy định của nước ta thì “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình
xây dựng gắn liền với đất đai Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản
khác do pháp luật quy định7 (bao gồm cả tài sản gắn liền với đất hình thành tương
lai) mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên
vay (có thể chính là bên bảo đảm hoặc bên thứ ba) đối với ngân hàng cho vay
Đặc điểm TSBĐ là bất động sản trong hoạt động cho vay bao gồm đặc điểm của bất
động sản nói chung và đặc điểm bất động sản bảo đảm tiền vay nói riêng.
1.2.3.
Đặc điểm chung của bất động sản:
 Tính cá biệt và khan hiếm:
- Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính
khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất,
khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v...
- Diện tích đất đai là có hạn so với dân số thực tế cho thấy số lượng người càng
tăng thì diện tích đất càng hẹp kéo theo đó là mật độ dân số tăng lên. Theo những
số liệu điều tra dân số cho thấy vào năm 2010 mật độ dân số 252 người/ km2 đến
năm 2019 sau gần 10 năm thì mật độ dân số đã đạt 314 người/km2 8đó cũng là
một phần lý do mà bất động sản chính là một loại tài sản có tính cá biệt và tính
khan hiếm cao dẫn đến giá của bất động sản cũng tăng lên theo từng ngày.
- Khơng có hai BĐS hồn tồn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của
BĐS; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác

6

Khoản 8 điều 7 Luật Doanh Nghiệp 2014
Khoản 1 điều 107 Bộ luật dân sự 2015
8

Điều tra dân số năm 2010 và 2019 tại Việt Nam
7

8


nhau về hướng; khác nhau vể quang cảnh và các vật ngoại cảnh…, từ đó đặt ra
vấn đề:


Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị
của các BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu
dùng. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu về tính dị biệt càng tăng;



Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính dị biệt, khơng thể so sánh dập
khn giữa các BĐS với nhau;


Tính bền lâu:
Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không
thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, biến động của thiên nhiên. Đồng thời, các vật
kiến trúc và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian
sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì
vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trình xây
dựng.

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này

có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu
tư xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử
dụng của bất động sản trong khu vực đó. 9
( Lấy một ví dụ minh họa về tính ảnh hưởng lẫn nhau của BĐS thì rất nhiều như
một BĐS sau khi được quy hoạch được tọa lạc cạnh một sân vận động. BĐS đó sẽ
được tăng giá một cách chóng mặt về giá trị kinh tế mà nó mang lại. Đó là một ví
dụ về tính ảnh hưởng lẫn nhau của các bất động sản liền kề)

Các tính chất khác:
Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử
dụng. bất động sản trong q trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn
giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của
người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các
hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hố bất động sản địi hỏi khả
năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hố thơng thường khác. Việc đầu
tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động
sản địi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
9

Thơng tin từ Cục quản lý nhà Bộ xây dựng được trích dẫn tại Website:
/>
9


Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá bất động sản

-

chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hố thơng thường khác.

Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác
nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm
lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu
cầu và hình thức bất động sản.
Tình trạng pháp lý BĐS: BĐS có mức độ hồn chỉnh các tài liệu pháp lý
càng cao, thì giá trị pháp lý càng cao. Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về
giấy tờ, về quy hoạch, việc hồn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hồn
thành, thời gian sử dụng BĐS…
Các cơng trình xây dựng liên quan: Các cơng trình liên quan tới hình dáng
và cấu trúc: Sư trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…
Ngoài các đặc điểm chung nêu trên, bất động sản bảo đảm cho vay cịn có các đặc
điểm riêng sau:
 Bất động sản phải được xác định và phải thuộc quyền sở hữu/sử dụng hợp
pháp của bên bảo đảm (thế chấp, bảo đảm, bảo lãnh);
 Bất động sản phải có giá trị lớn hơn hoặc bằng với nghĩa vụ tiền vay được
bảo đảm;
 Bất động sản phải là tài sản hợp pháp, đầy đủ pháp lý và được phép giao dịch
dân sự (tức là được phép thế chấp, bảo lãnh);
 Bất động sản để trở thành TSBĐ khi đã thực hiện thủ tục công chứng/đăng
ký thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật.
Trong cùng một loại thị trường, cùng thời điểm, nhưng các bất động sản khác nhau
được định giá khác nhau. Gỉa sử trong cùng những điều kiện như nhau (về thị
trường, thời gian, địa điểm, chính sách nhà nước, mức độ giao dịch…), giá trị thị
trường của bất động sản phụ thuộc vào đặc tính của bất động sản đó, ví dụ: giá của
cùng ngơi nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ cao hơn ngơi nhà tương tự nhưng có
đầy đủ các giấy tờ pháp lý sẽ cao hơn ngôi nhà tương tự nhưng khơng có đủ các
loại giấy tờ sỡ hữu.
1.2.4.
Điều kiện tài sản bảo đảm
2.

TSBĐ phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ
tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.

3.

TSBĐ có thể được mơ tả chung, nhưng phải xác định được.

4.

TSBĐ có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

10


5.

Giá trị của TSBĐ có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được
bảo đảm.”10

Dựa theo các quy định về TSBĐ được quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015 thì TSBĐ
được nhấn mạnh các vấn đề như sau:
-

Vì TSBĐ có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai nên
pháp luật quy định tài sản có thể mơ tả được nhưng phải xác định được. Mô tả
chung tức là không thể cụ thể hóa loại tài sản đó, vì thực tế nó chưa hình thành
hoặc chưa hình thành một cách đồng bộ nhưng phải xác định được tức là có cơ
chế xử lý chính xác loại tài sản đó khi phát sinh vấn đề xử lý TSBĐ.

-

Thông thường giá trị TSBĐ phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm để khi
xử lý TSBĐ thì số tiền thu được từ việc bán TSBĐ để thanh tốn các nghĩa vụ
tài chính khác như chi phí bảo quản, chi phí xử lý tài sản. Tuy nhiên, các bên có

-

thể thỏa thuận giá trị TSBĐ bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm.
Trường hợp này nếu tài sản bị xử lý thì bên nhận bảo đảm có thể chịu thiệt hại
khi bên bảo đảm khơng cịn tài sản khác để thanh tốn.
TSBĐ có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành tương tương lai. Bộ luật
Dân sự 2015 cho phép tài sản hình thành trong tương lai được làm TSBĐ. Tài

sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời
điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
1.2.5.
Mục đích của việc xử lý TSBĐ là BĐS
Xứ lý TSBĐ nói chung và xử lý TSBĐ là bất động sản nói riêng để thu hồi nợ cho
ngân hàng là biện pháp khắc phục rủi ro đối với khoản tín dụng và là “Nguồn thu
nợ thứ hai” cho các ngân hàng cũng như TCTD. Hơn nữa, mục đích của việc xử lý
TSBĐ là BĐS cần phải thực hiện nhanh chóng và rốt ráo để các ngân hàng và các
TCTD có thể đảm bảo khả năng thanh tốn, khả năng chi trả và cấp tín dụng cho
nền kinh tế. Với mục đích trên, ngày 21/6/2017 chính phủ đã ban hành nghị quyết
42/2017/QH2014 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng nhằm mục tiêu
đẩy lùi nợ xấu giảm thiểu tỷ lệ nợ xấu đang ở mức cao tại Việt Nam.
1.2.6. Mối quan hệ giữ hợp đồng bảo đảm tiền vay với hợp đồng tín dụng

Mối quan hệ trong việc kí kết hợp đồng
Việc ký kết hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản luôn đi kèm với việc xác lập

giao dịch bảo đảm. Về ngun tắc, do pháp luật hiện hành khơng có chỉ dẫn cụ thể
nào nên các bên đã ký kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay tại cùng
10

Điều 295 Bộ Luật Dân sự 2015

11


thời điểm. Trong thực tế, nếu xảy ra trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng tín
dụng và sau đó một thời gian mới xác lập giao dịch bảo đảm thì trong suốt thời gian
kể từ khi kí kết hợp đồng tín dụng đến khi giao dịch bảo đảm được xác lập thì hợp
đồng tín dụng chỉ được coi là hợp đồng tín dụng khơng có bảo đảm. Kể từ thời điểm
giao dịch bảo đảm được xác lập, hợp đồng tín dụng mới chính thức được coi là hợp
đồng tín dụng có bảo đảm và khi đó các bên mới bắt đầu bị ràng buộc với những
quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch bảo đảm. Hợp đồng tín dụng và hợp đồng
bảo đảm có thể tách biệt nhau trong ký kết. Việc ký kết hợp đồng tín dụng và hợp
đồng bảo đảm tách biệt thường được các bên lựa chọn và bảo đảm sự an toàn pháp
lý cho cả hai bên tham gia hợp đồng tín dụng


Mối quan hệ về hiệu lực pháp lý giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm

Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng bảo đảm khơng hồn tồn là mối
quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ. Quan điểm này dựa trên tinh thần
của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. Theo điều 15 Nghị định
163/2006/NĐ-CP quy định về mối quan hệ giữa giao dịch bảo đảm và hợp đồng có
nghĩa vụ bảo đảm có nội dung như sau:
“1. Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp
đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ

hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm khơng chấm dứt, trừ
trường hợp có thoả thuận khác.
2. Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo
đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3. Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực
hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu
đã thực hiện một phần hoặc tồn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao
dịch bảo đảm khơng chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
4. Giao dịch bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện khơng làm
chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
5. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm không chấm dứt theo quy định tại khoản 1
và khoản 3 Điều này thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh
tốn nghĩa vụ hồn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình.”
Theo như quy định nêu trên có thể hiểu hai hợp đồng có thể xác lập khác thời điểm.
Và khi hợp đồng tín dụng vơ hiệu thì theo luật hợp đồng bảo đảm vẫn còn hiệu lực.

12


Tuy nhiên, trên thực tế hợp đồng tín dụng là loại hợp đồng được xem là hợp đồng
chính và hợp đồng bảo đảm (hay hợp đồng thế chấp) là loại hợp đồng được phát
sinh dựa trên cơ sở của hợp đồng tín dụng nhằm mục đích bảo đảm cho khoản vay
tại ngân hàng. Nếu hợp đồng tín dụng vơ hiệu theo luật định thì hợp đồng thế chấp
trên thực tế cũng đồng thời vơ hiệu vì nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng bảo đảm đã
khơng cịn thì ta mặc định hiểu là hợp đồng thế chấp đã vô hiệu do khoản vay từ
hợp đồng tín dụng được bảo đảm từ hợp đồng thế chấp đã khơng cịn nên tài sản
khơng cịn phát sinh nghĩa vụ bảo đảm. Do đó, có thể mặc định hiểu rằng khi hợp
đồng tín dụng vô hiệu sẽ kéo theo cả hợp đồng bảo đảm vô hiệu.
1.3. Những vấn đề cơ bản về xử lý TSBĐ là bất động sản
1.3.1. Khái niệm về xử lý TSBĐ là bất động sản

Khách hàng khi thực hiện thủ tục vay vốn tại các TCTD đều phải thực hiện nghĩa
vụ trả nợ khi đến kì hạn nếu khơng được ngân hàng gia hạn hoặc điều chỉnh kì hạn
trả nợ. Bên bảo đảm cho khách hàng có nghĩa vụ trả nợ cho khách hàng nếu khách
hàng không trả được nợ hoặc trả nợ không đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng tín
dụng mà khách hàng đã giao kết với TCTD. Trường hợp khách hàng vay, mà bên
bảo đảm không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng (bên nhận bảo đảm) sẽ
thực hiện hiện việc thu hồi TSBĐ của khách hàng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối
với khoản vay của khách hàng.
Như vậy, xử lý TSBĐ là bất động sản là hoạt động mà ngân hàng áp dụng các biện
pháp xử lý đối với TSBĐ cho nghĩa vụ vay của khách hàng nhằm xử lý/thu hồi
khoản nợ của khách hàng khi có sự vi phạm nghĩa vụ của khách hàng vay.
1.3.2. Nguyên tắc xử lý TSBĐ là BĐS
Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử
lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu khơng có thoả thuận
thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc
xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng
nhận bảo đảm; nếu khơng có thoả thuận hoặc khơng thoả thuận được thì tài sản
được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
Việc xử lý TSBĐ phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch,
bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá
nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định này.

13


Người xử lý TSBĐ (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm
hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao
dịch bảo đảm có thoả thuận khác.
Việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên

nhận bảo đảm.11
Trên thực tiễn, cũng như trong các Hợp đồng bảo đảm của ngân hàng đều quy
định rõ nguyên tắc xử lý TSBĐ:
Ngân hàng chỉ xử lý TSBĐ khi bên vay, bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ trả nợ,
nghĩa vụ bảo đảm với ngân hàng mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc
theo quy định của Pháp luật.
Việc xử lý tài sản phải theo thỏa, cam kết trong hợp đồng, trường hợp khơng có
thỏa thuận thì theo quy định của pháp luật
Bên vay, bên bảo đảm phải chịu các chi phí phát sinh trong q trình xử lý TSBĐ.
Trường hợp một TSBĐ nhiều nghĩa vụ tại ngân hàng, nếu phải xử lý tài sản để thực
hiện một nghĩa vụ, thì các nghĩa vụ tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn và
ngân hàng xử lý tài sản để thu hồi nợ.
Tiền thu được từ xử lý tài sản sau khi trừ đi các chi phí xử lý, ngân hàng sẽ thu nợ
theo thứ tự: gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn, các khoản phí khác (nếu có).
1.3.3. Nội dung về xử lý TSBĐ là bất động sản
 Các trường hợp và thời điểm xử lý TSBĐ là bất động sản
Ngân hàng được quyền xử lý hoặc yêu cầu xử lý TSBĐ trong các trường hợp sau:
-

Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện
hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ.

-

Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi
phạm nghĩa vụ theo thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp
luật.

-

Pháp luật quy định TSBĐ phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
khác.

-

Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định, như:
Doanh nghiệp bị phả sản, giải thể.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp khách hàng, bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ
trả nợ thì ngân hàng đều tiến hành xử lý tài sản ngay. Thường thì ngân hàng sẽ xem
11

Theo quy định tại nghị định 163/2006 quy định về nguyên tắc xử lý TSBĐ

14


xét đến tình hình, thực trạng của từng khách hàng, khả năng trả nợ của khách hàng,
TSBĐ để áp dụng các biện pháp phù hợp như có thể là gia hạn nợ cho khách hàng,
điều chỉnh kỳ hạn trả nợ cho khách hàng, cũng có thể cấp vốn thêm cho khách hàng
để tiếp tục duy trì và phát triển sản xuất kinh doanh, tạo điều kiện cho khách hàng
có nguồn thu để trả nợ. Việc xử lý TSBĐ thường là biện pháp cuối cùng mà ngân
hàng áp dụng.
Về thời điểm xử lý TSBĐ: Hầu hết thời điểm xử lý TSBĐ là bất động sản do ngân
hàng quyết định. Tuy nhiên, thời điểm xử lý phải phù hợp với các nội dung mà các
bên đã thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn, hợp đồng bảo đảm và không được trái
quy định của pháp luật. Cụ thể như sau:
-

Khi phát sinh căn cứ để xử lý TSBĐ do bên vay vi phạm hợp đồng đã ký kết

hoặc theo quy định của pháp luật, ngân hàng (bên nhận bảo lãnh) phải thông
báo cho bên bảo lãnh về việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

-

Trường hợp TSBĐ là bất động sản được bảo đảm cho thực hiện nhiều nghĩa vụ,
trước khi xử lý TSBĐ, bên xử lý tài sản (ngân hàng) phải thông báo bằng văn
bản về việc xử lý TSBĐ cho các bên cùng nhận bảo đảm khác theo địa chỉ được
lưu giữ tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc đăng ký văn bản thông báo
về việc xử lý TSBĐ theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

-

TSBĐ được xử lý trong thời hạn do các bên thoả thuận; nếu khơng có thoả
thuận thì bên xử lý tài sản có quyền quyết định về thời hạn xử lý, nhưng không
được trước 15 ngày kể từ ngày thông báo về việc xử lý TSBĐ.

 Nguyên tắc xử lý TSBĐ là bất động sản.
Theo quy định tại nghị định 163/2006 quy định về nguyên tắc xử lý TSBĐ như sau:
-

Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc
xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu khơng có thoả
thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

-

Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì
việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các
bên cùng nhận bảo đảm; nếu khơng có thoả thuận hoặc khơng thoả thuận được

thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

-

Việc xử lý TSBĐ phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh
bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo

15


đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định
này.
-

Người xử lý TSBĐ (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo
đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham
gia giao dịch bảo đảm có thoả thuận khác.

-

Việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của
bên nhận bảo đảm.

Trên thực tiễn, cũng như trong các Hợp đồng bảo đảm của ngân hàng đều quy định
rõ nguyên tắc xử lý TSBĐ:
-

Ngân hàng chỉ xử lý TSBĐ khi bên vay, bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ trả nợ,
nghĩa vụ bảo đảm với ngân hàng mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc
theo quy định của Pháp luật.

-

Việc xử lý tài sản phải theo thỏa, cam kết trong hợp đồng, trường hợp khơng có
thỏa thuận thì theo quy định của pháp luật

-

Bên vay, bên bảo đảm phải chịu các chi phí phát sinh trong quá trình xử lý
TSBĐ.

-

Trường hợp một TSBĐ nhiều nghĩa vụ tại ngân hàng, nếu phải xử lý tài sản để
thực hiện một nghĩa vụ, thì các nghĩa vụ tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến
hạn và ngân hàng xử lý tài sản để thu hồi nợ.



Tiền thu được từ xử lý tài sản sau khi trừ đi các chi phí xử lý, ngân hàng sẽ thu
nợ theo thứ tự: gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn, các khoản phí khác (nếu có).
Ảnh hưởng của nợ xấu lên nền kinh tế:

Theo như quy định của nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng
quy định “Nợ xấu là khoản nợ đang hạch tốn trong, ngồi bảng cân đối kế tốn của
tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi”12. Nợ xấu là những khoản nợ
được phân loại từ nợ nhóm 3 (dưới tiêu chuẩn), nợ nhóm 4 (nghi ngờ) và nợ nhóm 5
(khả năng mất vốn cao). Hay nói cách khác, nợ xấu là các khoản nợ quá hạn trả lãi
và/hoặc gốc trên 90 ngày, đồng thời quy định các NHTM căn cứ vào khả năng trả
nợ của khách hàng để hạch tốn các khoản vay vào các nhóm thích hợp. Các ngân

hàng sẽ cung cấp cho CIC13 thơng tin về các khoản vay, tên người vay, tổ chức vay
12

Điều 1 Phụ Lục ban hành kèm theo Nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ
chức tín dụng
13
Credit Information Center hay cịn gọi là Trung tâm thơng tin tín dụng

16


và q trình thanh tốn khoản vay đó. Sau đó, CIC sẽ tổng hợp chúng thành một cơ
sở dữ liệu thống nhất phản ánh lịch sử tín dụng của từng cá nhân/doanh nghiệp. Sau
đó khi cấp xét tín dụng cho bạn thì ngân hàng sẽ truy cập vào hệ thống CIC và kiểm
tra thông tin của bạn trước khi đưa ra quyết định cuối cùng. Khi khách hàng có lịch
sử tín dụng xấu sẽ khơng được các tổ chức tín dụng thực hiện việc giải ngân cho
vay từ đó ảnh hưởng rất nhiều đến việc kinh doanh và ảnh hưởng đến toàn bộ nền
kinh tế quốc gia. Thứ hai, việc xử lý nợ xấu đòi hỏi rất nhiều nhân lực cũng như vật
lực ảnh hưởng rất nhiều đến nền kinh tế trên thực tế nợ xấu là những khoản nợ
không có TSBĐ hoặc khơng cịn khả năng trả nợ. Các khoản tiền đã được tổ chức
tín dụng giải ngân cho khách hàng sẽ khơng cịn khả năng chi trả. Như vậy, khơng
chỉ khách hàng khơng cịn cơ hội được vay vốn mà còn ảnh hưởng đến cả một hệ
thống kinh tế. Nhà nước đang có nhiều biện pháp nhằm làm giảm thiểu nợ xấu tuy
nhiên tỷ lệ nợ vẫn ở mức cao. Đặc biệt BĐS là loại TSBĐ mang đến nhiều rủi ro
nhất cho ngân hàng tuy quy trình cho vay tại ccas ngân hàng hiện nay đã làm giảm
thiểu được một phần rủi ro tuy nhiên các quy định pháp luật chồng chéo nhau cũng
là nguyên nhân khiến tổ chức tín dụng khó kiểm sốt rủi ro như hiện nay.


Các phương thức xử lý TSBĐ là bất động sản

Theo quy định của Nghị định 163/2003/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định
các bên thỏa thuận phương thức xử lý như sau:
Bán TSBĐ;
Bên nhận bảo đảm nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ
của bên bảo đảm;
- Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong
trường hợp thế chấp quyền đòi nợ;
- Phương thức khác do các bên thoả thuận.
Nguyễn tắc thỏa thuận là nguyên tắc cơ bản và xun suốt trong tồn bộ q trình
-

xử lý TSBĐ là BĐS. Đối với các tài sản là nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai, quyền sử dụng đất ở và quyền sỡ hữu nhà ở thì vấn đề xử lý TSBĐ trước
tiên thực hiện theo phương thức mà các bên trong hợp đồng tín dụng đã thỏa thuận.
Tuy nhiên, việc các ngân hàng thương mại tự xử lý TSBĐ theo thỏa thuận gặp
nhiều khó khăn do trình tự, thủ tục xử lý cịn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên
bảo đảm các ngân hàng thương mại chưa được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm
theo khuôn khổ pháp luật.

17


Trên thực tế cũng như trong các hợp đồng bảo đảm/thế chấp của ngân hàng với bên
vay, bên bảo đảm, thế chấp thường quy định rõ các phương thức xử lý TSBĐ là bất
động sản như sau:
Phương thức bán TSBĐ: Là việc ngân hàng hoặc bên bảo đảm hoặc các bên liên
quan phối hợp để bán tài sản trực tiếp cho người mua hoặc ủy quyền cho bên thứ ba
bán tài sản cho bên mua. Bên bán tài sản có thể là bên bảo đảm (chủ TSBĐ), bên
vay, ngân hàng hoặc bên được ủy quyền hợp pháp. Bên được bán tài sản có thể trực

tiếp bán hoặc ủy quyền cho trung tâm bán đấu giá tài sản, Công ty bán đấu giá tài
sản thực hiện thủ tục bán TSBĐ.
Nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay, bên
bảo đảm: là việc ngân hàng nhận trực tiếp chính TSBĐ để cấn trừ nợ (hay còn gọi là
nhận tài sản để gán nợ). Việc nhận TSBĐ phải được lập thành biên bản giữa ngân
hàng và bên bảo đảm (chủ TSBĐ) và phải công chứng tại cơ quan công chứng.
Sau khi nhận TSBĐ để thay thế cho việc thực hiên nghĩa vụ của bên bảo đảm, ngân
hàng được làm thủ tục đăng ký, sang tên quyền sở hữu/sử dụng tài sản đó cho ngân
hàng.
Khởi kiện, thi hành án phát mãi tài sản để thu nợ: Đó là việc ngân hàng tiến hành
khởi kiện bên vay, bên bảo đảm do vi phạm hợp đồng, vi phạm cam kết, nghĩa vụ
trả nợ, nghĩa vụ bảo đảm tại Tịa án có thẩm quyền. Sau khi có bản án thì ngân hàng
sẽ tiến hành nộp đơn yêu cầu thi hành án tại cơ quan thi hành án có thẩm quyền để
phát mãi TSBĐ thu hồi nợ.


Các thủ tục khi xử lý TSBĐ là bất động sản

Việc xử lý TSBĐ là bất động sản của các ngân hàng trên thực tế cũng như trong các
hợp đồng, quy trình của ngân hàng được quy định rất chặt chẽ và đầy đủ, cụ thể như
sau:
Bước 1: Thông báo nhắc nợ, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trả nợ:
Đối với các trường hợp xử lý nợ quy định tại nghị định 163 hoặc nghị quyết 42 trên
cơ sở các bước đều được thực hiện như nhau. Tuy nhiên, đối với thực hiện xử lý
TSBĐ theo nghị định 163 “Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, người xử lý tài sản
phải thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản bảo đảm cho các bên cùng nhận
bảo đảm khác theo địa chỉ được lưu giữ tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
hoặc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của

18