Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện yên dũng tỉnh bắc giang

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ DUY MẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN DŨNG TỈNH BẮC GIANG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 28 tháng 04 năm 2017
Tác giả luận văn

Lê Duy Mạnh

i

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.
Hà nội, ngày 28 tháng 04 năm 2017
Tác giả luận văn

Lê Duy Mạnh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................. i
Lời cảm ơn ................................................................................................................ ii
Mục lục

............................................................................................................... iii

Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................... v
Danh mục bảng ............................................................................................................ vi
Danh mục hình ............................................................................................................vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................viii
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới ....................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ............................................................................................. 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................... 4

2.1.1.

Đất đai, sở hữu đất đai ..................................................................................... 4

2.1.2.

Giá đất ............................................................................................................. 5

2.1.3.

Định giá đất ..................................................................................................... 6

2.1.4.

Đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................................... 9

2.2.

Kinh nghiệm thế giới về đấu giá đất ............................................................... 14

2.2.1.

Đấu giá đất ở Trung Quốc .............................................................................. 14

2.2.2.

Đấu giá đất ở Mỹ ........................................................................................... 16

2.2.3.

Đấu giá đất ở Nhật Bản .................................................................................. 18

2.2.4.

Bài học cho Việt Nam về công tác đấu giá đất ............................................... 20

2.3.

Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.............................. 21

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất ở Việt Nam ...................................................................................... 21

2.3.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 24

2.3.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương .............................. 28

iii


Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 34
3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Yên Dũng.................. 34

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Yên Dũng ....................................... 34

3.4.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng giai đoạn
2014 - 2016 ................................................................................................... 34

3.4.4.

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu............ 35

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại huyện Yên Dũng ......................................................................... 35

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................. 35

3.5.2.

Phương pháp chọn dự án nghiên cứu ............................................................. 35

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 36

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ........................................... 36

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh ..................................................................... 36

Phần 4. Kết quả và thảo luận.................................................................................... 37
4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 37

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 39

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai Huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 ................ 41

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Dũng........................................................ 48

4.3.1.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng ................ 49

4.3.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng giai
đoạn 2014 - 2016 ........................................................................................... 53

4.4.1.

Khái quát các dự án nghiên cứu ..................................................................... 55

4.4.2.

Quy định về giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt cọc tại các dự án nghiên cứu ....... 58

4.4.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu .......................... 63

4.4.4.

Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án trên địa bàn huyện Yên Dũng ........ 70

4.4.5.

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng......... 75

4.5.

Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại huyện Yên Dũng. ........................................................................ 76

4.5.1.

Giải pháp về chính sách ................................................................................. 76

4.5.2.

Giải pháp về quy hoạch dự án đấu giá quyền sử dụng đất............................... 77

4.5.3.

Giải pháp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất .................................. 77

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 78
Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 80
Phụ lục

............................................................................................................... 83

iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT-XH

Kinh tế - xã hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TTBĐS

Thị trường bất động sản

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

v

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Tỷ trọng cơ cấu các ngành kinh tế huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 2016 ....................................................................................................... 40

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Dũng năm 2016................................. 49

Bảng 4.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng giai
đoạn 2014 - 2016 .................................................................................... 54

Bảng 4.4.

Giá khởi điểm, tiền đặt cọc và phí đấu giá quyền sử dụng đất tại dự
án tổ dân phố Khôi, thị trấn Tân Dân ...................................................... 59

Bảng 4.5.

Giá khởi điểm, tiền đặt cọc và phí đấu giá tại dự án Tiểu khu 3, Thị
trấn Neo .................................................................................................. 61

Bảng 4.6.

Giá khởi điểm, tiền đặt cọc và phí đấu giá tại dự án khu dân cư xã
Nham Sơn ............................................................................................... 62

Bảng 4.7

Kết quả đấu giá QSDĐ phiên thứ nhất tại dự án tổ dân phố Khôi,
Thị trấn Tân Dân..................................................................................... 63

Bảng 4.8

Kết quả đấu giá QSDĐ phiên 2 tại dự án tổ dân phố Khôi, Thị trấn
Tân Dân .................................................................................................. 64

Bảng 4.9.

Kết quả đấu giá đất tại Tiểu khu 03 thị trấn Neo...................................... 66

Bảng 4.10

Kết quả đấu giá đất tại khu dân cư xã Nham Sơn..................................... 69

Bảng 4.11. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc
thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án...................... 70
Bảng 4.12. Đánh giá về giá khởi điểm và tiền đặt cọc đến giá đất ............................. 71
Bảng 4.13. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá QSDĐ ..................... 72
Bảng 4.14. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ................................................... 73
Bảng 4.15. Đánh giá về thực hiện quy chế và mức chênh lệch giá đấu giá................. 74
Bảng 4.16. Đánh giá mức độ hài lòng sau khi trúng đấu giá ...................................... 75

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản ................................. 19

Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện n Dũng ...................................................................... 37
Hình 4.2. Trình tự thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng .............53
Hình 4.3. Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại Tổ dân phố Khôi - Thị trấn Tân Dân ...........56
Hình 4.4. Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại Tiểu khu 3 – Thị trấn Neo ...........................57
Hình 4.5. Sơ đồ chi tiết phân lơ đất ở tại xã Nham Sơn .............................................. 58

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Duy Mạnh
Tên luận văn: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn huyện Yên Dũng - Tỉnh Bắc Giang".
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án
trên địa bàn huyện Yên Dũng – Tỉnh Bắc Giang;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Yên Dũng.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ
cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp so sánh.
Kết quả chính và kết luận
- Luận văn đã khái quát được tình hình cơ bản của địa bàn nghiên cứu với các
nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình đấu giá quyền sử dụng đất

của huyện Yên Dũng.
- Luận văn đã đánh giá được công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án
trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016.
- Luận văn đã đề xuất được giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế đồng thời nâng
cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng trong
thời gian tới.
- Huyện Yên Dũng có diện tích đất tự nhiên lớn, chủ yếu là đất sản xuất nông
nghiệp với 13.435,28ha chiếm 70.07% về diện tích đất tự nhiên cho thấy huyện vẫn là
địa phương với nền kinh tế sản xuất nơng nghiệp là chính. Trong giai đoạn 2014-2016
huyện đã tập trung công tác dồn điền đổi thửa để tập trung ruộng đất, tránh sản xuất
manh mún, đấy mạnh phát triển nông thôn mới để làm tiền đề cho sản xuất nông nghiệp
tập trung theo hướng nơng nghiệp hàng hóa cung cấp cho các thị trường lân cận và xuất
khẩu. Cơ cấu kinh tế trong giai đoạn 2014 - 2016 đã chuyển dịch nhanh từ tỷ trọng nông
nghiệp sang các ngành công nghiệp - xây dựng và dịch vụ. Từ đó đời sống của người
dân trong huyện ngày càng được nâng cao.

viii


- Huyện Yên Dũng đã thực hiện tốt 15 nội dung công tác quản lý đất đai trên
địa bàn trong giai đoạn 2014-2016. Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành và
các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai ra đời, huyện đã tập trung vào một số
nhóm trọng tâm như thực hiện và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật theo
thẩm quyền về lĩnh vực đất đai để phù hợp với luật mới; công tác lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cũng được tiến hành; Việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất
trong giai đoạn này được tập trung đẩy mạnh, kết quả trong giai đoạn huyện đã giao
được hơn 70ha đất cho hộ gia đình cá nhân và hơn 300ha đất cho các doanh nghiệp,
tổ chức; Việc giải quyết tranh chấp, đăng ký quản lý hồ sơ hành chính, tuyên truyền
pháp luật đất đai... cũng được huyện thực hiện tốt, đem lại nhiều hiệu quả tích cực
cho địa phương. Tuy nhiên vẫn còn một số mặt vẫn còn những hạn chế như xây

dựng hệ thống thông tin đất đai vẫn chưa triển khai được nhiều chủ yếu vẫn chỉ phục
vụ cho công tác quản lý cảu nhà nước, chưa đáp ứng được nhu cầu tìm hiểu thơng
tin của người dân.
- Công tác đấu giá QSDĐ của huyện Yên Dũng chủ yếu giải quyết nhu cầu đất
ở cho người dân trong địa bàn huyện. Giai đoạn 2014-2016 huyện đã xây dựng và tổ
chức đấu giá thành công 31 dự án với tổng diện tích 105.836,4m2, thu được số tiền là
412,890 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước và địa phương. Trong khu vực đô thị, thị trấn
Neo và Thị trấn Tân Dân có quy mơ đấu giá nhiều với số lượng người tham gia đấu giá
lớn và tỷ lệ các lô đấu giá thành công không đạt kế hoạch, mức chêch lệch giữa giá khởi
điểm và giá trúng không cao, do việc xây dựng giá khởi điểm cao. Khu vực nông thôn
được coi là tổ chức đấu giá thành cơng, trong đó xã Nham Sơn thành cơng nhất vì khi
tổ chức đấu giá cơ sở hạ tầng của các dự án đã hồn thiện, vị trí các lơ đấu giá được cho
là thuận lợi.
- Công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu đã đấu giá thành công với
102/108 lô đất đưa ra đấu giá; số tiền thu về cho ngân sách nhà nước là 58,985 tỷ đồng.
Trong đó:
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại tổ dân phố Khôi, Thị trấn Tân Dân đã đấu
giá thành công 37/37 lô đất với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà Nước là
23.006.100 nghìn đồng.
Dự án đấu giá QSDĐ tại khu dân cư Tiểu khu 3, Thị trấn Neo đã đấu giá thành
công 31/37 lô đất với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà nước là 28.113.306
nghìn đồng.
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư xã Nham Sơn 34/34 lô đất thực
hiện đấu giá thành công với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà Nước là
7.866.000 nghìn đồng.

ix


- Để góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên

Dũng cần thực hiện đồng bộ các giải pháp như sau: Giải pháp về công tác tổ chức thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất; Giải pháp về chính sách thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất; Giải pháp về quy hoạch khi đấu giá quyền sử dụng đất.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Duy Manh
Thesis title: "Assessment of land use rights auction in some projects in Yen Dung
district - Bac Giang province".
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research purposes
- Evaluation of the implementation of land use rights auction in some projects in
Yen Dung district, Bac Giang province;
- Proposing some solutions to improve the effectiveness of auctioning land use
rights in Yen Dung district.
Research methodology
To implement the content of the topic, we use the following methods: survey
method, secondary data collection; methods of investigation and collection of primary
data; statistical methods, synthesis and analysis of data; comparative method.
Main results and conclusions
- The thesis has outlined the basic situation of the study area with the following
contents: natural conditions, socio-economic conditions; situation of auctioning land use
rights of Yen Dung district.
- The thesis has evaluated the auction of land use rights in 03 projects in Yen

Dung district in the period of 2014 - 2016.
- The thesis has proposed solutions to overcome limitations and improve the
effectiveness of auctioning land use rights in Yen Dung district in the coming time.
- Yen Dung district has a large area of natural land, mainly agricultural land
with 13435.28 ha, accounting for 70.07% of the natural land area showing that the
district is still in a local agricultural economy. In the period of 2014-2016, the
district has focused on land consolidation to consolidate land, avoid fragmentation
and develop new rural areas as a precondition for agricultural production focusing
on agriculture goods supplied to neighboring markets and exported. The economic
structure of the period 2014 - 2016 has shifted dramatically from the share of
agriculture to industry - construction and services. Since then, the lives of people in
the district have been improved.

xi


- Yen Dung district has well implemented 15 contents of land management in
the area in the period of 2014 - 2016. After the Land Law of 2013 came into force and
the decrees guiding the implementation of the Land Law came into effect, the district
focused on a number of focus groups such as implementation and promulgation of legal
documents for land rights in accordance with the new law; land use planning and
planning have also been carried out; the land allocation, land lease and land acquisition
in this period were intensified, resulting in more than 70ha of land allocated to
individual households and more than 300ha of land to businesses and organizations;
dispute settlement, registration of administrative records, propaganda of land law, etc.
were well implemented by the district, bringing positive effects to the local. However,
there are still some constraints, such as the development of land information systems
that have not yet been implemented, mainly for the management of the state, which do
not meet the needs of understanding information of the people.
- The land use rights auction of Yen Dung district mainly solves the need of

residential land for people in the district. During the period 2014-2016 the district has
successfully organized and auctioned 31 projects with a total area of 105,836.4 m2,
earning an amount of VND 412.890 billion for state and local budgets. In the
metropolitan area, Neo Town and Tan Dan Town have a large auction scale with a large
number of participants and a low proportion of successful bids, the difference between
the starting price and the price is not high, due to the high starting price. The rural area
was considered successful auction organization, among which Nham Son commune is
the most successful because when the auction of infrastructure of the completed projects
is held, the position of the auction lot is considered to be favorable.
- Land use right auction at 03 research projects in Yen Dung district was
successfully auctioned with 102 out of 108 lots successfully auctioned with the
proceeds of state and local budgets of VND 58,985 billion. At auctions by officials and
auction participants: the auction is organized openly and transparently; the auction
council shall strictly comply with the order and procedures of auction; the procedures
after winning the auction are well performed by the authorities; all projects are based on
local needs and are included in annual plans. The construction of the starting price is
relatively close to the market price, but the organization is still inadequate as the auction
schedule is not suitable, the propaganda about the auction area has not been extensive,
etc. In order to make the auction of land use rights more effective in the coming time,
the district needs to decide on the starting price of the auction at the auction areas in line
with market prices, schedules, and prepare good infrastructure and good propaganda of
the area prepared for auction.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, nó là cơ sở khơng
gian của mọi q trình sản xuất, là thành phần quan trọng của mơi trường sống,

là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các khu kinh tế, văn hóa, xã hội, an
ninh, quốc phịng. Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội (KT - XH) định
hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra đều trở thành hàng hoá là xu thế tất yếu khi cơ chế kinh tế thị trường
đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, trong đó
đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Trước sự phát triển của nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhà
nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần,
trong đó có “Thị trường bất động sản” (TTBĐS) đang thu hút mạnh mẽ đối với
nhiều tổ chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị tiềm tàng của
đất đai. TTBĐS mà trong đó các tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán liên quan
đến bất động sản (BĐS) được diễn ra dưới nhiều hình thức, trong đó bán đấu giá
quyền sử dụng đất (QSDĐ) mới chỉ được áp dụng ở nước ta trong những năm
gần đây (Luật Đất đai năm 1993 không đặt ra và giải quyết vấn đề đấu giá
QSDĐ, thực tiễn áp dụng Luật này làm bật ra u cầu đó. Chính thức Luật đất
đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 mới đặt ra vấn đề đấu giá
QSDĐ và được hoàn thiện hơn trong quy định tại Luật đất đai năm 2013).
Công tác đấu giá QSDĐ trong những năm qua đã mang lại một hướng đi
mới cho TTBĐS và làm tăng nguồn thu cho ngân sách của các địa phương. Việc
thực hiện công tác đấu giá QSDĐ đã đạt được nhiều thành quả, tuy nhiên vẫn còn
bộc lộ một số tồn tại như việc không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số
dự án đấu giá cịn thiếu cơng khai minh bạch, một số chủ đầu tư lúng túng khi
triển khai hoàn thiện thủ tục và xuất hiện các đối tượng “cò” đất, các đối tượng
đăng ký đấu giá ảo…
Huyện Yên Dũng là địa bàn giáp Thành phố Bắc Giang, có vị trí đặc biệt
quan trọng đối với sự phát triển KT - XH nhất là sự phát triển công nghiệp, quốc
phòng - an ninh của tỉnh Bắc Giang. Nằm trên vùng đồng bằng trung du và miền
núi Bắc Bộ, những năm gần đây huyện đã có nhiều đổi mới về KT - XH, văn hóa

1

và mơi trường. Thị trường đất đai đã có nhiều chuyển biến tích cực, cơng tác đấu
giá QSDĐ trong những năm qua tại một số dự án trên địa bàn huyện đã đem lại
hiệu quả về mặt kinh tế và giúp tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất. Để
hạn chế sự thất thốt nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách
địa phương để đầu tư xây dựng hệ thống các cơng trình phúc lợi, cơng trình cơng
cộng, phục vụ cho sự nghiệp phát triển KT - XH và hạ tầng cơ sở xây dựng nơng
thơn mới thì việc thực hiện tốt cơng tác đấu giá QSDĐ và ban hành các quy định
đối với cơng tác đấu giá QSDĐ đóng vai trị rất quan trọng.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện
Yên Dũng - tỉnh Bắc Giang".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện
Yên Dũng - tỉnh Bắc Giang trong giai đoạn 2014 - 2016.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ tại
địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu của đề tài được giới hạn tại 3 dự án đấu giá quyền sử
dụng đất thuộc các xã trong phạm vi huyện Yên Dũng trong giai đoạn 2014-2016
bao gồm: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Tổ dân phố Khôi, thị trấn Tân
Dân; Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư Tiểu khu 3 thị trấn Neo và
dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư xã Nham Sơn.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã tổng hợp được thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tại địa bàn
nghiên cứu và chỉ ra được những bất cập cịn tồn tại trong cơng tác đấu giá
QSDĐ, từ đó có giải pháp khắc phục những hạn chế của công tác đấu giá trong
thời gian tới.

1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu đã góp phần bổ sung cơ sở lý luận làm sáng tỏ cơ sở
khoa học về quản lý đất đai phục vụ nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.

2


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể áp dụng thực tế vào cơng tác quản
lý đất đai tại địa phương nói chung và góp phần hoàn thiện cơ chế đấu giá QSDĐ
tại huyện Yên Dũng.
Luận văn dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên
cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá trên địa bàn các huyện
thuộc khu vực Trung du và Miền núi phía Bắc.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai, sở hữu đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì
đất đai khơng chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài ngun trong lịng đất, tất
cả mọi thứ sinh sơi trên mặt đất, trong lịng đất khơng do lao động và con người
làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động
vật. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng,
đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Theo

nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà
một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt
pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà
và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Về mặt thổ nhưỡng, nhà khoa học người Nga V.V.Dokuchaev cho rằng:
Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực
thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất được coi là
khác biệt với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo
thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi. Theo ơng, đất có thể
được gọi là các tầng trên nhất của đá không phụ thuộc vào dạng; chúng bị thay
đổi một cách tự nhiên bởi các tác động phổ biến của nước, khơng khí và một loạt
các dạng hình của các sinh vật sống hay chết (Krasil'nikov, 1958).
2.1.1.2. Sở hữu đất đai
Ở hầu hết các nước đều công nhận chế độ đa sở hữu đối với đất đai, trong
đó có sở hữu của nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu chung, sở hữu tư nhân. Trước
năm 1980, Hiến pháp nước ta cũng công nhận chế độ đa sở hữu đối với đất đai.
Đến Hiến pháp 1980, nước ta mới xác lập chế độ sở hữu toàn dân đối với các tư
liệu sản xuất chủ yếu, trong đó có đất đai. Chế độ công hữu về đất đai chỉ có ở
các nước thuộc phe xã hội chủ nghĩa cũ. Hiện nay cũng chỉ còn ở một số nước
như nước ta (sở hữu toàn dân), Trung Quốc (sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước),
Cu Ba và miền bắc Triều Tiên (sở hữu nhà nước). Ở các nước thuộc khối Liên

4


hiệp Anh, một phần đất đai được xác lập theo nguồn gốc là của nhà vua, mọi
người có thể mua và có thể thuê, thời hạn thuê dài nhất lên tới 999 năm. Ở Đài
Loan Trung Quốc, Hiến pháp xác định đất đai là tài sản của cả dân tộc, Nhà nước
công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai theo quy định của pháp luật (Đặng
Hùng Võ, 2011).

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất theo quy định của Luật này (Quốc hội, 2013). Người sử dụng đất
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy
định. Quyền sử dụng đất không chỉ được người sử dụng đất đem ra mua bán
mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như: cho thuê, thế chấp, chuyển
dịch…do vậy trong quá trình phát triển quyền sở hữu đất đai được cơng nhận
là một loại hàng hóa. Đây có thể coi là căn cứ thực hiện công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên cả nước.
2.1.2. Giá đất
2.1.2.1. Khái niệm giá đất
Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất. Và giá trị
QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong
thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013).
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban
hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời
gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với
giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất
cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện
được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác
động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng
tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa
thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
2.1.2.2. Đặc điểm của giá đất
Có hai loại giá đất chính: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất ngoài
thị trường. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất quy định ra giá đất, sử dụng giá
đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân

5


phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối
quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người
được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch
dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn… giữa các chủ sử dụng
đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử
dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc
trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử
dụng đất với nhau.
Để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần
phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Vì vậy trong cơng tác quản lý nhà
nước cịn có một loại giá đất là giá đất cụ thể. Trường hợp giá đất trong bảng giá
đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì UBND cấp
tỉnh căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết định giá đất cụ
thể nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của
người có đất bị thu hồi. Tại Khoản 3, 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định:
UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách
nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình
thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn
xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải
dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông
tin về giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất
xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất
gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên
quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (Quốc hội, 2013).
2.1.3. Định giá đất
2.1.3.1. Khái niệm định giá đất

Định giá đất là hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển thị
trường. Định giá tài sản và là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái
niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số
khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá
ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
6


Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những
thuộc tích kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình hình thu lợi
thơng thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ các yếu
tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và
chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định giá cả tại một
thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó
(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất
Thực hiện Luật đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban
hành 02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định
về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung
giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ TN&MT đã ban hành Thông tư số: 36/2014/TTBTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá, xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất, giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Hiện nay đang xây
dựng Thông tư Định mức kinh tế kỹ thuật giá đất (bao gồm định mức kinh tế - kỹ
thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và giá đất cụ thể).
Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Luật đất đai năm 2013 quy định
như sau: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời
hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử

dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì
có mức giá như nhau (Chính phủ, 2014).
2.1.3.3. Phương pháp định giá đất
Luật đất đai 2013 cũng không quy định cụ thể các phương pháp định giá
đất mà giao cho Chính phủ quy định. Chính phủ đã ban hành Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất, trong đó phương pháp
định giá đất được quy định tại Điều 4. Đồng thời, giao bộ TN&MT quy định chi
tiết các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư số 36/2014/TTBTNMT ngày 30/06/2014.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa các quy định hiện hành, tiếp tục
quy định 4 phương pháp định giá đất, đó là:
7


a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
QSDĐ đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác
định của thửa đất cần định giá (Chính phủ, 2014).
b. Phương pháp triết trừ
Phương pháp triết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị
BĐS (bao gồm giá đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) (Chính phủ, 2014).
c. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn 1 năm tính đến thời điểm định giá đất của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hành thương mại nhà nước có mức lãi suất
tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh (Chính phủ, 2014).

d. Phương pháp thặng dư
Theo phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc
được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng
cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của
BĐS (Chính phủ, 2014).
Đối với 04 phương pháp này nghị định cịn chỉnh sửa bổ sung thơng tin về
giá đất lựa chọn để so sánh không chỉ là giá chuyển nhượng thực tế trên thị
trường mà còn có giá trúng đấu giá QSDĐ cho phù hợp với Điều 112 của Luật
đất đai năm 2013.
e. Phương pháp hệ số điều chỉnh
Ngoài 04 phương pháp định giá đất nêu trên Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
cũng đã bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Khoản 5 Điều
4 của Nghị định. Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính
thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất, khu đất của dự
án có giá trị khơng lớn, xác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường
hợp dự án có các thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi

8


và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp này
nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn trước mắt của nước ta do số lượng thửa đất cần
định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế.
Căn cứ vào thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương
pháp định giá đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số
44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần
thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất theo quy định tại các
Khoản 1,2,3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh,
đối chiếu và quyết định giá đất (Chính phủ, 2014).

2.1.3.4. Khung giá đất
Luật đất đai 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại
đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ
quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng QSDĐ
thực tế trên thị trường có biến động lớn (Quốc hội, 2003).
Luật đất đai 2013 đã giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất
định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian
thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến theo thị trường tăng từ 20% trở lên
so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì
Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”(Quốc hội, 2013).
2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Nếu như hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát
triển xã hội loài người thì đấu giá QSDĐ chỉ xuất hiện kể từ khi Nhà nước ta
thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản và cho phép tham gia trên thị trường bất
động sản, với tư cách là một loại hàng hoá đặc biệt.
Xét về bản chất, đấu giá QSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản. Đối
tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Chủ thể tham gia quan
hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu
sử dụng đất để làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua.
Trong quan hệ này, những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh
với nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó

9


người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua
tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác
nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình. Người chiến

thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QSDĐ là người trả giá cao nhất, ít
nhất bằng giá khởi điểm.
Từ sự phân tích trên, ở mức độ khái quát có thể hiểu: đấu giá QSDĐ là
một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là
cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với
tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử
dụng đất. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với
nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp
luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người
nhận được QSDĐ đấu giá (Trần Tiến Hải, 2015).
2.1.4.2. Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
- Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 1994 và năm 2003.
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật Dân sự năm 2005.
- Luật Đất đai năm 2013.
- Luật Dân sự năm 2015.
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ
hoặc cho thuê đất.
- Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực
hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản.
- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá.
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản.

10

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định
chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ – CP ngày 4 tháng 3
năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Nghị định số 43/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC
ngày 16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014.
- Thông tư Số: 03/2012/TT-BTC Hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp,
quản lý và sử dụng phí đấu giá,phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp Chứng chỉ hành
nghề đấu giá tài sản. Thông tư 48/TT-BTC ngày 16/3/2012 Hướng dẫn trình tự
thủ tục xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong việc đấu giá quyền sử
dụng đất. Số: 02/2015/TT-BTC thông tư sửa đổi bổ sung thông tư số
48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của bộ trưởng bộ tài chính hướng dẫn việc xác
định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP 04/4/2015 quy định
về việc tổ chức thực hện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất (có hiệu lực thi hành từ ngày 20/5/2015).
2.1.4.3. Vai trò và ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất
a. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là phương pháp hữu hiệu để đảm bảo việc thực
thi các quyền và nghĩa vụ. Trong thời gian qua, các vụ án được đưa ra xét xử có
khơng ít các trường hợp người thi hành án khơng có tài sản gì đáng kể ngồi
QSDĐ. Ngồi ra, một số trường hợp người thi hành án tẩu tán tài sản của cá nhân
để trốn tránh trách nhiệm thi hành án bằng cách chuyển đổi, chuyện nhượng, cho

th QSDĐ. Chính vì thế, sau khi kê biên tài sản, cơ quan thi hành án áp dụng
phương thức đấu giá QSDĐ để giải quyết một số lượng lớn án chưa được giải
quyết. Với cách giải quyết như thế vừa đảm bảo quyền thực thi pháp luật của cơ
quan thi hành án, vừa đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của người thi hành án
(Trần Văn Minh, 2012).

11


Trong đấu giá QSDĐ, đất đai được mang ra đấu giá trên cơ sở đã nằm
trong dự án đấu giá QSDĐ, được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt. Quy chế đấu giá QSDĐ quy định rõ mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất. Đất đã được phân lô (thửa) rõ ràng trên bản đồ địa
chính, đã được quy định hồn chỉnh. Người trúng đấu giá QSDĐ hồn tồn n
tâm về tính pháp lý của mảnh đất mà mình có được, khơng xảy ra tranh chấp
QSDĐ đối với lô (thửa) đất trúng giá (Nguyễn Hữu Đắc, 2014).
Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp tích cực trong việc tăng cường
cơng tác quản lý đất đai. Bằng việc đấu giá QSDĐ, với thửa đất đã được quy
hoạch rõ ràng và thời hạn th đất tới 50 năm, có thể cịn được giao đất lâu dài
được quy định rõ trong dự án đấu giá QSDĐ. Người trúng đấu giá QSDĐ được
giao đất, cho thuê đất với những thủ tục nhanh nhất, đơn giản nhất. Việc lợi dụng
giao đất, cho thuê đất để tham nhũng, trục lợi của một số cán bộ công chức cũng
được giảm đi rất nhiều (Nguyễn Thị Kim Huyền, 2014).
Đấu giá QSDĐ là một trong những cơ sở để các cơ quan Nhà nước xác
định giá đất, hình thành thị trường BĐS, góp phần tạo mặt bằng giá cả và tạo sự
ổn định cho thị trường BĐS.
b. Ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá QSDĐ là hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, hợp lý,
huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất, đồng thời loại bỏ
được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho” khi giao đất, thu hút được nhiều

thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào TTBĐS (Lê
Chiêu Tâm và Huỳnh Văn Chương, 2012).
Nếu đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên sẽ giúp cho việc định
giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất
thu cho ngân sách Nhà nước.
Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang
mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham ra thị trường, xố “giá ảo” về
BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho TTBĐS phát
triển lành mạnh, bền vững.
Hoạt động bán đấu giá QSDĐ giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử
dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị
thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. Tạo nguồn vốn từ đấu giá

12